Xem mẫu
- Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021. ISBN: 978-604-82-5957-0
XÂY DỰNG MÔ HÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY
Trần Văn Khiêm
Trường Đại học Thủy lợi, email: khiemtv@tlu.edu.vn
1. GIỚI THIỆU CHUNG - Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi
tắt là phương pháp thị trường, là phương
Vấn đề thẩm định giá đất để xác định các pháp xác định giá của thửa đất dựa trên
nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác
dụng đất vì thế luôn là vấn đề được xã hội quan định được đối chiếu so sánh với giá của các
tâm. Hướng tới việc sử dụng giá trị thị trường thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
của đất đai trong các giao dịch về đất cũng như trường xảy ra trong thời gian gần.
để xác định các khoản thu từ đất là xu thế tất - Phương pháp thặng dư: trên cơ sở tính
yếu của nền kinh tế thị trường. Trong công tác toán giá cả giao dịch bình thường của bất động
quản lí nhà nước về đất đai, phương pháp thẩm sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu
định giá hàng loạt là giải pháp tối ưu. trừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí
Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý như chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng,
thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa mua bán, lợi tức, thuế... Phần còn lại là giá cả
các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
trong và ngoài nước để xây dựng mô hình hồi - Phương pháp chi phí: giả định rằng giá trị
quy thẩm định giá đất ở tại quận Cầu Giấy, của bất động sản hiện có có thể được đo bằng
TP Hà Nội. Theo đó, giá đất ở tại quận Cầu chi phí làm ra một bất động sản tương tự như
Giấy chịu ảnh hưởng của các yếu tố: lợi thế là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của
kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng mảnh khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng
đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất và độ hiện hành.
rộng ngõ vào mảnh đất. - Phương pháp phân tích hồi quy: trên cơ
sở các giao dịch thu thập trên thị trường có
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho
Phương pháp thẩm định giá hàng loạt được các bất động sản khác.
phát triển đầu tiên ở Mỹ vào giữa những năm Các dạng mô hình thẩm định bằng phương
1960 và lan rộng ra khắp thế giới từ những pháp hồi quy: Lý thuyết thẩm định trên thế
năm 70-80 của thế kỉ XX. Ngày nay, kết quả giới thừa nhận ba dạng mô hình thẩm định
của thẩm định giá hàng loạt được sử dụng giá hàng loạt: Mô hình cộng, mô hình nhân,
làm cơ sở trong việc xác định thuế tài sản và và mô hình hỗn hợp.
cho một số mục tiêu quản lý nhà nước. - Mô hình cộng:
Một số phương pháp định giá đất thông V = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn (1)
dụng đang được áp dụng ở một số nước trong Trong đó:
khu vực và ở Việt Nam: V: Biến phụ thuộc, là giá trị bất động sản;
- Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa X1, X2 ..., Xn: Các biến độc lập, là các yếu
vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất tố tác động đến giá trị bất động sản;
đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất a0: Hệ số chặn;
đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. a1, a2 ..., an: Các hệ số hồi quy.
423
- Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021. ISBN: 978-604-82-5957-0
- Mô hình nhân: phương sai sai số chuẩn (standard errors or
V b0 .Y1b1 .Y2b2 K Ynbn robust standard errors):
với: Y1, Y2, ..., Yn: Các biến độc lập Bảng 1. Kết quả mô hình hồi quy
bi: Trọng số của các biến độc lập.
Sai số
- Mô hình hỗn hợp của mô hình cộng và Hệ số
Biến độc lập chuẩn P-value
mô hình nhân: hồi quy
Robust
Nghiên cứu trong bài viết sử dụng phương
pháp định lượng, dựa trên nguồn số liệu sơ NGO 3.6784 0.5888 0.000
cấp thu được qua điều tra khảo sát trên địa MAT_TIEN 1.3906 0.9538 0.044
bàn quận Cầu Giấy. Nghiên cứu này sử dụng 1.khu_vuc 15.4524 6.669 0.022
mô hình đơn giản là mô hình cộng để hồi quy
loi_the_kd
giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất. Mô hình được sử dụng là: 2 34.404 5.4671 0.000
Don_gia = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn 3 45.830 11.4965 0.000
Trong đó: 4 81.914 16.2727 0.000
Don_gia: Biến phụ thuộc, có giá trị là đơn
1.hinh_dang 21.7051 4.3524 0.000
giá của bất động sản (triệu VNĐ/1m2);
ai: Các hệ số hồi quy; Khoang_cach -0.0239 0.0183 0.194
Xi: Các biến độc lập, là các yếu tố tác động _cons 31.2431 8.4108 0.000
lên giá đất, được đề xuất dựa trên quan sát R 2
0.7865
khi nghiên cứu thị trường bất động sản tại
R2 điều chỉnh 0.7767
quận Cầu Giấy. Cụ thể là:
F(8; 175) 75.60
NGO: Độ rộng ngõ vào mảnh đất (mét);
MAT_TIEN: Độ rộng mặt tiền của mảnh Prob > F 0.000
đất (mét); (Nguồn tác giả tổng hợp)
Khu_vuc: Biến giả, nhận giá trị bằng 1 nếu
ở gần trung tâm của quận, bằng 0 nếu ở cách Kết quả hồi quy trong Bảng 1 cho thấy hệ
xa trung tâm; số R2 hiệu chỉnh là 0,7767 nghĩa là 77,67%
loi_the_kd: Biến định tính, nhận các giá trị khác biệt của đơn giá đất có thể được giải
1, 2, 3, 4 lần lượt ứng với đánh giá BĐS thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập
không có lợi thế kinh doanh, lợi thế trung trong mô hình; giá trị thống kê F = 75,60 và
bình, lợi thế khá tốt, và lợi thế rất tốt; giá trị Prob (thống kê F) = 0,000 < 0,05 nghĩa
hinh_dang: Hình dáng lô đất, là biến giả, là mô hình hồi quy phù hợp với tổng thể.
nhận giá trị 1 nếu lô đất cân đối hoặc nở hậu, Ý nghĩa của các hệ số hồi quy:
bằng 0 nếu không phải vậy; 1 3,6784 : Khi các yếu tố khác không đổi,
khoang_cach: Khoảng cách đến trục đường nếu ngõ vào bất động sản rộng hơn 1 mét thì
giao thông chính. giá đất cao hơn 3,6784 triệu VNĐ/m2;
2 1,3906 : Khi các yếu tố khác không đổi,
3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
mặt tiền của lô đất rộng thêm 1 mét thì giá
3.1. Kết quả hồi quy đất cao hơn 1,3906 triệu VNĐ/m2;
Kết quả hồi quy với 184 quan sát được thu 3 15, 4524 : Khi các yếu tố khác không đổi,
thập trong khoảng thời gian từ tháng 6/2020 bất động sản nằm tại trung tâm quận sẽ có giá
đến tháng 9/2020 trên địa bàn quận Cầu cao hơn 15,4524 triệu VNĐ/m2 so với các bất
Giấy, sau khi đã kiểm định các khuyết tật và động sản nằm cách xa trung tâm.
khắc phục hiện tượng Phương sai sai số thay Liên quan đến lợi thế kinh doanh, khi các
đổi bằng phương pháp Ước lượng với yếu tố khác không đổi thì:
424
- Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021. ISBN: 978-604-82-5957-0
- BĐS có lợi thế trung bình có giá cao hơn Đơn giá Đơn
34,404 triệu VNĐ/m2 so với BĐS không có Tên trục theo giá %
lợi thế. TT đường chính phương theo chênh
- BĐS có lợi thế khá tốt có giá cao hơn BĐS đi ra pháp so mô lệch
45,830 triệu VNĐ/m2 so với BĐS không có sánh hình
lợi thế. 9 Trần Bình 75 75.44 -0.59
- BĐS có lợi thế rất tốt có giá cao hơn Hoàng Quốc
81,914 triệu VNĐ/m2 so với BĐS không có 10 61.302 57.92 5.51
Việt
lợi thế. 11 Nguyễn Chánh 210.368 171.25 18.59
Về hình dáng đất, khi các yếu tố khác như
Trần Duy
nhau, các mảnh đất có hình dáng cân đối 12 334.52 316.60 5.36
Hưng
hoặc nở hậu có giá trung bình cao hơn 21,705
triệu VNĐ/m2 so với các mảnh đất có hình Hoàng Quốc
13 75 76.41 -1.88
Việt
dáng không cân đối.
Biến khoang_cach có P-value = 0,194 > 0,05 (Nguồn tác giả tổng hợp)
cho thấy biến này không có ý nghĩa thống kê
Kết quả so sánh cho thấy kết quả định giá
trong mô hình. Khoảng cách từ BĐS đến trục
đất bằng mô hình sai lệch trung bình khoảng
đường giao thông chính không ảnh hưởng gì
10% so với giá ước tính theo phương pháp
đến giá đất.
só sánh.
3.2. Ước tính giá đất bằng mô hình
4. KẾT LUẬN
Mô hình hồi quy được sử sử dụng để ước
tính đơn giá đất của một số BĐS trên địa bàn Kết quả hồi quy cho thấy giá đất ở tại quận
quận Cầu Giấy ở các vị trí khác nhau, đối Cầu Giấy chịu ảnh hưởng của các yếu tố: lợi
chiếu với đơn giá đất theo phương pháp so thế kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng
sánh. Kết quả được tổng hợp trong Bảng 2. mảnh đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất
và độ rộng ngõ vào mảnh đất.
Bảng 2. Đối chiếu kết quả ước tính Sử dụng mô hình để ước tính giá đất cho
đơn giá đất bằng mô hình hồi quy một số bất động sản trên địa bàn quận Cầu
Đơn giá Đơn Giấy làm rõ kết quả giá đất ước tính từ mô
Tên trục theo giá % hình và giá đất tham khảo trên thị trường sai
TT đường chính phương theo chênh lệch trung bình khoảng 10%, điều này hoàn
BĐS đi ra pháp so mô lệch toàn phù hợp với yêu cầu xác định mức giá
sánh hình tiệm cận giá thị trường phục vụ cho công tác
Hoàng Quốc quản lí và có thể áp dụng vào việc thẩm định
1 140 137.91 1.49 giá BĐS của các ngân hàng thương mại.
Việt
2 Doãn Kế Thiện 85.233 80.78 5.23
5. TÀI LIỆU THAM KHẢO
3 Hoàng Ngân 150 126.70 15.53
[1] Hồ Thị Lam Trà (2006). Giáo trình Định
Nguyễn Thị giá đất. Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội.
4 140 77.61 44.56
Định
[2] Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Hồng Dương
5 Trần Bình 56.5 72.77 -28.79 (2015). Xây dựng mô hình thẩm định giá đất
6 Đông Quan 69.5 73.68 -6.02 hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, TPHCM.
Tạp chí Phát triển kinh tế, 26(3), 82-103.
7 Cầu Giấy 126 123.75 1.78
[3] Trần Thanh Hùng (2008). Phương pháp định
Nguyễn Đình giá bất động sản ứng dụng lí thuyết Vị thế -
8 61.44 59.64 2.92
Hoàn Chất lượng. Tạp chí Địa chính T6/2008, 3.
425
nguon tai.lieu . vn
