Xem mẫu
- THU GOM VÀ ĐIỀU CHỈNH ĐẤT - MỘT CÔNG CỤ
HIỆU QUẢ ĐỂ TẠO NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI
TS. Phạm Lan Hương*
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Tóm tắt
Trong bối cảnh thiếu hụt ngân sách như hiện nay, nguồn vốn để phát triển cơ sở hạ
tầng dựa vào ngân sách ngày càng hạn hẹp. Các dự án thu gom và điều chỉnh đất đai đang
dần trở thành một công cụ phổ biến được ưu chuộng, cung cấp một lượng vốn đáng kể cho
phát triển cơ sở hạ tầng. Đây là nguồn thu không qua ngân sách mà “chảy” trực tiếp vào dự
án, kết quả phục vụ cho chính cộng đồng tham gia vào quá trình thu gom và điều chỉnh đất
đai. Tuy nhiên, nhiều dự án thu gom điều chỉnh đất đai đang gặp những khó khăn vướng mắc
cả về cơ chế thực hiện lẫn sự đồng thuận của cộng đồng dân cư. Hai tình huống dưới đây
được nghiên cứu để đưa ra các bài học cho dự án thu gom và điều chỉnh đất đai quy mô nhỏ
tại các vùng ven đô đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ.
Từ khóa: Thu gom và điều chỉnh đất đai, Dự án phát triển cơ sở hạ tầng, Sự tham
gia của cộng đồng, Vốn của cộng đồng trong phát triển hạ tầng
1. Giới thiệu
Cũng như nhiều quốc gia đang phát triển khác trên thế giới, Việt Nam đang phải
đối mặt với những thách thức về nhu cầu ngày càng tăng đối với các công trình hạ tầng
kỹ thuật để đáp ứng nhu cầu của các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Trong khi đó,
nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu này xuất phát từ ngân sách nhà nước vẫn còn rất nhiều
hạn chế. Do sự yếu kém trong công tác quản trị khu vực công đối với các dự án đầu tư hạ
tầng, nhiều công trình xây dựng cơ sở hạ tầng sử dụng vốn ngân sách lâm vào tình trạng
trì trệ, chậm tiến độ, thiếu vốn, nợ đọng vốn (Vân Hà, 2016). Trong bối cảnh đó, việc tìm
kiếm các nguồn vốn ngoài ngân sách để phát triển và cải thiện cơ sở hạ tầng là nhu cầu
cấp thiết.
Mặt khác, việc thu hồi đất để đầu tư phát triển hạ tầng ngày càng bộc lộ nhiều vấn
đề gây khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi. Theo Báo cáo về Khung quản trị
Đất đai của Ngân hàng Thế giới (WB, 2013)1, việc thu hồi đất làm nảy sinh rất nhiều mâu
thuẫn giữa bên thu hồi đất và người bị thu hồi và việc đưa ra các giải pháp giải quyết các
mâu thuẫn này còn rất hạn chế cả về lý thuyết và thực tiễn. Ngân sách nhà nước hạn chế,
thêm vào đó là những khó khăn trong thu hồi đất, đã và đang đặt ra yêu cầu về những
phương án tập trung đất đai có sự tham gia và đồng thuận tốt hơn và thu gom và điều
1Improving Land Sector Governance in Vietnam: Implementation of Land Governance
Assessment Framework (LGAF), The World Bank, Hanoi, Vietnam, 2013
341
- chỉnh đất (TG&ĐCĐ) là phương án có thể giải quyết tốt các vướng mắc này.
2. Cơ sở lý thuyết về thu gom và điều chỉnh đất
Thu gom và điều chỉnh đất là quá trình các chủ đất tự nguyện đóng góp một phần
đất của mình theo tỷ lệ thỏa thuận để xây dựng cơ sở hạ tầng phù hợp với quy hoạch
chung của Thành phố. Quá trình này cũng đồng thời điều chỉnh lại ranh giới đất và giúp
các chủ đất tiếp cận cơ sở hạ tầng tốt hơn. (Nguyễn và cộng sự, 2017). Thu gom và điều
chỉnh đất là phương án thu hồi đất có nhiều điểm ưu việt, nó khác với phương án thu hồi
đất truyền thống – mang tính chất bắt buộc, khó khăn, tốn kém đã được thực hiện ở nhiều
ở các nước - ở chỗ nó dựa trên sự đồng thuận và đóng góp của cộng đồng, làm giảm sức
ép đối với ngân sách nhà nước. Thu gom, sắp xếp và tái điều chỉnh đất đai không chỉ là
một phương pháp thu hồi đất, mà còn là một công cụ hữu hiệu để khai thác nguồn thu từ
đất đai, dùng chính nguồn thu đó để tái đầu tư trực tiếp vào phát triển hạ tầng đô thị của
địa phương. Một điểm đặc biệt khi sử dụng công cụ này là các nguồn thu từ đất sẽ không
chảy vào ngân sách mà quay lại trực tiếp đầu tư vào hạ tầng địa bàn bị thu hồi đất đó và
làm giảm áp lực và sự phụ thuộc của ngân sách vào các khoản thu từ đất đai.
Về mặt pháp lý, chúng ta đã có cơ sở pháp lý để thực hiện cơ chế này. Luật Đất đai
2013 đã có 2 Điều gồm những quy định có liên quan tới khả năng tạo dựng khung pháp
luật phù hợp dưới dạng Nghị định của Chính phủ để hướng dẫn vận hành cơ chế Thu gom
điều chỉnh đất, cụ thể là:
- Khoản 4 Điều 146 - Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư
nông thôn, quy định về trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công
trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng:
“4. Cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung
của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ thì việc tự
nguyện góp quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do cộng đồng dân cư và người sử
dụng đất đó thỏa thuận”.
- Điểm i Khoản 1 Điều 179 - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất, giao quyền cho người sử dụng đất được tự đầu tư trên đất bị thu hồi, hoặc cho nhà
đầu tư thuê quyền sử dụng đất hoặc góp vốn với dự án đầu tư bằng quyền sử dụng đất:
“Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên
đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ”.
Theo Nguyễn và cộng sự (2017), các đặc điểm cơ bản của dự án Thu gom và điều
chỉnh đất bao gồm:
- Tự nguyện: Nhân dân tự nguyện góp đất để xây dựng cơ sở hạ tầng và/hoặc trang
trải một phần chi phí dự án. Nhà nước hay chủ thể khởi xướng dự án chỉ bồi thường cho
tài sản trên đất bị ảnh hưởng bởi dự án mà không bồi thường cho những diện tích đất mà
342
- nhân dân đóng góp theo thỏa thuận.
- Đúng luật: Ranh giới đất được điều chỉnh cho phù hợp với diện tích đất sau khi
đóng góp và với quy hoạch cơ sở hạ tầng của khu vực. Việc điều chỉnh này được cơ quản
quản lý đất đai ghi nhận và thực hiện các biện pháp điều chỉnh, cấp các loại giấy tờ chứng
nhận đảm bảo pháp lý cho thửa đất sau điều chỉnh.
- Lợi ích trực tiếp: Đối tượng thụ hưởng lợi ích của công trình hạ tầng trực tiếp là
người bị thu hồi đất: Hạn chế việc thay đổi chỗ ở của các hộ gia đình. Trong trường hợp
bắt buộc phải thay đổi, các hộ/cơ quan được bố trí lô đất mới trong khu vực dự án, hoặc
lô đất thuộc khu vực tái định cư ngoài khu vực dự án với sự đồng ý của chủ hộ.
- Công bằng hơn trong phân phối lợi ích: Lợi ích của dự án được phân bổ đồng đều
và rộng hơn so với các dự án nhà nước thu hồi đất do hầu hết các hộ gia đình/chủ đất đều
ở lại khu vực dự án và được hưởng những cải thiện do dự án mang lại, ví dụ như tiếp cận
cơ sở hạ tầng tốt hơn. Tránh trường hợp lợi ích của dự án tập trung vào một hoặc một vài
nhóm đối tượng.
- Đồng thuận: Thu gom điều chỉnh đất là dự án Nhà nước và nhân dân cùng thực
hiện. Khi thực hiện có sự tham gia thảo thuận, thoả thuận công khai, trực tiếp của Cộng
đồng và Nhà nước – đối tượng chủ trì, để cùng xây dựng cơ chế, tham gia với vai trò chủ
chốt trong toàn bộ quá trình thiết kế và thực hiện dự án. Dự án chỉ được thực hiện khi
được sự đồng thuận đại đa số những người sống trong cộng đồng.
Các phương pháp thu gom điều chỉnh đất đai chưa được thực hiện một cách chính
thức và bài bản tại Việt Nam. Tuy nhiên phát sinh từ nhu cầu thực tế, đã có những dự án
góp đất, cải tạo, nâng cấp hạ tầng khu dân cư cả ở nông thôn và đô thị trở thành những
bài học thực tiễn cần nghiên cứu để phổ biến, thể chế hóa thành phương pháp tái thiết đô
thị hiệu quả. Tuy nhiên, cũng do chưa được công nhận chính thức, việc áp dụng mô hình
này tại Việt Nam vẫn gặp những khó khăn tồn tại và vướng mắc là hạn chế hiệu quả đạt
được của mô hình. Việc nghiên cứu các mô hình thu gom, điều chỉnh đất là cần thiết để
rút những bài học kinh nghiệm cho việc nhân rộng mô hình này ở các địa phương khác.
3. Nghiên cứu tình huống thu gom và điều chỉnh đất
- Chương trình phát triển Nông thôn mới tại xã Thanh Văn (Thanh Oai, Hà Nội)
Thanh Vân là một xã thuần nông nằm ở ngoại ô Hà Nội với 1700 hộ, 6500 dân.
Ý tưởng dồn điền đổi thửa (một hình thức gom đất – điều chỉnh đất) đã có từ rất lâu nhưng
lần đầu thực hiện không thành công. Chương trình dồn điền được tái khởi động vào năm
1997 và thôn cuối cùng của xã hoàn thành việc đó vào năm 2014.
Sau khi dồn điền, số thửa ruộng trung bình cho mỗi hộ giảm từ khoảng 20-25 thửa
xuống còn 1-2 thửa. Hệ thống đường xá và thủy lợi được phát triển và tiệm cận tiêu chuẩn
của NTM. Năng suất nông nghiệp tăng gấp đôi, phần lớn là do áp dụng công nghệ mới,
343
- có sự hỗ trợ từ việc dồn điền và phát triển hạ tầng.
Trong quá trình thực hiện công tác dồn điền đổi thửa, nhu cầu về vốn để xây dựng
hệ thống đường xá và thủy lợi giúp cho những thửa ruộng xấu, khó canh tác, khó đi lại
phát sinh trong khi đây là một xã nghèo, ngân sách hạn chế. Vậy lấy đâu ra nguồn tài
chính khi xã trong thời gian này còn rất nghèo. Lãnh đạo xã và người dân đã đồng lòng
quyết định “bán” đất xen kẹt (đất công, khó canh tác, như là những phần đất thấp, đất xen
kẽ giữa các khu dân cư, hay khu đất đã từng dùng để làm gạch, trại chăn nuôi… không
còn sản xuất nông nghiệp thuận lợi nữa). Tổng phần thu từ bán đất xen kẹt này là 97 tỷ
đồng (hoạt động thu chi công khai, minh bạch, có sự giám sát của cộng đồng dân cư). Sau
đó, xã đã dùng 65 tỷ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, và 32 tỷ còn lại làm quỹ lương hưu
cho nông dân. Tuy nhiên, việc bán đất xen kẹt lại vi phạm các quy định pháp luật thời kỳ
đó, do đó lãnh đạo xã đã phải chịu kỷ luật từ phía thành phố Hà Nội.
Tình huống này cung cấp những bài học giá trị về việc tạo nguồn thu từ đất đai
trong quá trình dồn điền và góp đất đai cho phát triển. Nó cũng đặt ra một loạt các vấn đề
về chính sách liên quan đến các nỗ lực thu gom và điều chỉnh đất.
- Góp đất để mở rộng đường đi tại Giang Biên (Long Biên, Hà Nội)
Giang Biên từ một xã nông thôn trở thành một phường của thành phố Hà Nội vào
năm 2003. Trong quá trình chuyển đổi từ một xã nông thôn lên phường đô thị, việc tái
thiết kế, tái quy hoạch địa phương trở nên cấp thiết. Mang đặc trưng của lối đi nội bộ của
một xã nông thông miền Bắc, phần lớn đường đi trong Giang Biên đều rất hẹp (dưới 2m)
và cần được mở rộng cho ô tô có thể đi lại nhưng vấn đề đặt ra bây giờ là lấy đâu ra nguồn
lực tài chính để thực hiện việc này.
Cộng đồng thôn Tình Quang, Giang Biên đã đề xuất mở rộng hai ngõ bằng cách
thuyết phục các hộ dân góp đất và góp tiền. Một ngõ thực hiện thành công, ngõ còn lại
không thành công. Ngõ thực hiện thành công có chiều dài 70m được mở rộng từ 1,9m
thành 2,5m. 34 hộ dân đã tham gia, trong đó 18 hộ có nhà mặt tiền đã góp đất, 14 hộ góp
tiền, và 2 hộ từ chối đóng góp. Ngõ không mở rộng được có chiều dài 74m đường đi. Chỉ
một hộ mặt tiền từ chối góp đất, và cả phương án thất bại. Với phương án thành công, thực
ra số tiền vận động đóng góp được không nhiều (16,2 triệu đồng), chỉ đủ để trải bê thông cho
ngõ sau khi mở rộng, hỗ trợ 2 hộ dân tham gia góp đất mở rộng ngõ do 1 hộ có hoàn cảnh
khó khăn và một hộ phải góp diện tích nhiều hơn so với mức trung bình của các hộ dân,
không có điều kiện chỉnh trang lại cửa ra vào, xây lại tường rào sau khi góp đất. Phần lớn
nguồn tài chính để thực hiện mở rộng ngõ xóm lại được thể hiện bằng đất – bằng phần diện
tích đất các hộ đồng lòng hiến cho cộng đồng để mở rộng đường ngõ xóm.
Trong cả hai tình huống, việc khởi xướng và tiến hành thu gom, điều chỉnh đất
đai được thực hiện và giám sát hoàn toàn bởi cộng đồng địa phương. Công việc của chính
quyền chỉ là pháp lý hoá những thông tin thay đổi sau khi thu gom và điều chỉnh đất đai
344
- của các hộ gia đình. Các tình huống cho chúng ta hiểu sâu sắc hơn quá trình tham gia của
các hộ dân trong việc thực hiện thu gom và điều chỉnh đất với các dự án nhỏ trong khu
vực đô thị. Mặc dù vai trò từ phía chính quyền còn hạn chế, những tình huống này cho
thấy nhu cầu lớn áp dụng công cụ thu gom và điều chỉnh đất ở quy mô nhỏ dành cho các
đô thị lớn và đang phát triển tại Việt Nam và hiệu quả của việc huy động các nguồn lực
từ đất đai trong cộng đồng dân cư trong việc phát triển trực tiếp hạ tầng khu dân cư không
dựa vào ngân sách nhà nước.
4. Các bài học đặt ra cho việc sử dụng công cụ thu gom và điều chỉnh đất
Thứ nhất, việc khởi xướng các dự án thu gom điều chỉnh đất đối với các dự án nhỏ
nên để thành viên của cộng đồng hoặc chính quyền địa phương thực hiện. Khi các dự án
mà người khởi xướng là thành viên của cộng đồng, tính phù hợp, đồng thuận, suôn sẻ
trong việc thực hiện thường cao hơn. Tuy nhiên, với các dự án gom đất, điều chỉnh đất
đai, các thông tin và thông số kỹ thuật của thửa đất thường bị thay đổi. Vì vậy vẫn cần sự
ủng hộ từ phía chính quyền nhằm đảm bảo tính pháp lý và phù hợp với quy hoạch.
Thứ hai, để đạt được hiệu quả cao cả về kinh tế và xã hội trong các dự án gom
đất, điều chỉnh đất đai, nhóm thực hiện cần tạo được niềm tin từ phía chính quyền và cộng
đồng. Người dân sẽ tin tưởng nhóm thực hiện hơn khi họ tham gia trực tiếp vào quá trình
lựa chọn. Ở cả 2 dự án ở Thanh Văn và Giang Biên, nhóm thực hiện được người dân bầu
ra. Các tình huống cho thấy khi người dân có tiếng nói trong việc hình thành các nhóm
thực hiện, việc tạo dựng lòng tin sẽ dễ dàng hơn.
Thứ ba, việc sử dụng công cụ thu gom và điều chỉnh đất đai cần được chuẩn bị các
điều kiện tiền đề
Điều kiện chính trị: Điều kiện này liên quan tới sự phù hợp của dự án với quy hoạch
của địa phương. Thiếu sự ủng hộ từ phía chính quyền, việc dồn điền và phát triển hạ tầng
ở Thanh Văn gặp rất nhiều khó khăn, kể cả khi đã hoàn thành, bất chấp một sự thật là
công việc này được cộng đồng ủng hộ mạnh mẽ.
Điều kiện về đất đai, xây dựng: Việc thu gom điều chỉnh đất đai phải thuận lợi cho thực
hiện dự án. Ở cả 2 dự án trên, do địa bàn thực hiện là khu vực nông thôn đang trong quá trình
chuyển lên đô thị. Đất đai của các hộ gia đình còn tương đối rộng. Việc hi sinh (hiến) một
phần diện tích để làm các công trình công cộng của Giang Biên hầu như không làm ảnh
hưởng tới việc sử dụng phần diện tích còn lại. Do trong quá trình chuyển đổi, nhiều hộ dân
trở nên giàu có từ đất đai nên việc đóng góp tài chính cũng không phải là vấn đề quá quan
trọng đối với mức sống của các hộ gia đình nên dự án mới thực hiện được.
Khả năng gia tăng giá trị sau khi thu gom và điều chỉnh đất: Điều kiện này là điều
kiện quan trọng nhất để có được sự đồng thuận từ phía cộng đồng. Khả năng gia tăng giá
trị của đất có thể do có hạ tầng tốt hơn (đường rộng hơn – ô tô vào được) và do giá thị
345
- trường của đất đai không ngừng tăng lên. Tuy nhiên, trong khi giá thị trường của đất đai
tăng lên là không chắc chắn xảy ra vì phụ thuộc vào khách quan thì giá trị đất đai tăng do
hạ tầng phát triển lại chắc chắn xảy ra do thay đổi về chất, về nội lực đất đai – cần được
khuyến khích và nhân rộng.
Thứ tư, cộng đồng nên tham gia vào dự án ngay từ những khâu đầu tiên như quá
trình lên kế hoạch cho dự án chứ không chỉ thuần túy đưa ra ý kiến trên kế hoạch đã phác
thảo sẵn. Các tình huống cho thấy nếu người dân tham gia ngay từ đầu vào quá trình lên
kế hoạch, họ sẽ có sự cam kết tốt hơn với dự án. Nếu có sự tham gia ngay từ đầu và sâu
và quá trình thực hiện dự án, nhiều người dân sẽ nghi ngờ yếu tố công bằng của dự án khi
họ được thuyết phục đồng ý với một bản kế hoạch đã được phác sẵn. Ngược lại, người
dân tham gia vào toàn bộ quá trình lên kế hoạch. Họ phác thảo kế hoạch cho chính cộng
đồng của mình; họ làm chủ các phương án thu gom và điều chỉnh đất đai.
Thứ năm, bên cạnh việc đánh giá lợi ích- chi phí, các rủi ro của dự án cần được tính
toán cẩn thận và thảo luận với các hộ dân. Hầu như các phương án thu gom và điều chỉnh
đất đai mới tính toán lợi ích chi phí khi đưa ra giới thiệu cho cộng đồng mà chưa quan
tâm nhiều đến những rủi ro gắn với dự án mà cộng đồng tham gia. Trong dự án gom đất
ở Thanh Văn, rủi ro nằm ở việc vi phạm các quy định đất đai hiện hành khi các cộng đồng
bán đất cho các cá nhân và dùng tiền phát triển hạ tầng. Cần thiết phải kiểm soát rủi ro để
tránh các trường hợp vi phạm pháp luật.
Thứ sáu, người dân nhận thức về tính công bằng trong quá trình lên kế hoạch và
thực hiện dự án đóng góp rất lớn cho việc tạo nên sự đồng thuận. Có 2 khâu tạo công
bằng trong dự án gom và điều chỉnh đất đai, đó là công bằng trong phân phối lợi ích và
công bằng trong quá trình thực hiện. Trong phân phối lợi ích được hưởng từ dự án, người
dân so sánh chi phí - lợi ích của mình với các nhóm khác để đánh giá sự công bằng vì vậy
cần có giải pháp cân bằng như trong trường hợp Giang Biên, hộ gia đình bị mất nhiều đất
hơn các hộ khác sẽ nhận được hỗ trợ bằng tiền của cả cộng đồng. Trong quá trình thưc
hiện dự án, người dân cũng đánh giá sự công bằng của dự án qua quá trình đưa ra quyết
định. Người dân tham gia vào quá trình lên kế hoạch, thảo luận các yếu tố và trình tự đưa
ra quyết định, giám sát thực hiện… Họ ủng hộ dự án, dù trên thực tế chính quyền địa
phương không tích cực tham gia (như ở Giang Biên) hay lãnh đạo xã bị kỷ luật (như ở
Thanh Văn).
Thứ bảy, các dự án thu gom và điều chỉnh đất đai nên sử dụng các áp lực xã hội và
chính trị một cách khôn ngoan với những người phản đối. Trong cả 2 tình huống đếu có
những ý kiến chống đối sự thay đổi hoặc từ chối ủng hộ dự án. Khi gặp phản đối, công
cụ cần thiết nên sử dụng là những mối liên kết xã hội để gây áp lực với nhóm người phản
đối. Các yếu tố như mối quan hệ họ hàng, những cá nhân có uy tín, có tiếng nói trong
cộng đồng được triệt để sử dụng như là áp lực xã hội và chúng tỏ ra rất có hiệu quả đối
346
- với các dự án nằm trong khu dân cư nông thôn như vậy.
Thứ tám, cam kết pháp lý hoá các thông số đất đai còn lại sau thu gom và điều
chỉnh. Kết quả dự án cần được ghi nhận trong các hồ sơ pháp lý nhằm tránh những tranh
chấp trong tương lai và cần được chính quyền địa phương cam kết ngay từ giai đoạn lên
kế hoạch dự án cùng với những văn bản hướng dẫn thực hiện.
Thu gom và điều chỉnh đất đai là một trong những công cụ hữu hiệu để thu hút
nguồn vốn ngoài ngân sách vào phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, để đạt được sự hiệu quả
thực hiện dự án một thì vấn đề quan trọng là đạt được sự đồng thuận của cộng đồng
trong cả quá lên kế hoạch và thực thi dự án. Sự tham gia của chính quyền địa phương
mới đóng vai trò như là bên giám sát và công nhận kết quả thực hiện cho nên hiệu quả
thực hiện vẫn dự án vẫn chưa cao. Suy cho cùng, phương pháp thu gom và điều chỉnh
đất đai đòi hỏi sự thay đổi trong nhận thức của cán bộ, từ thái độ mệnh lệnh chuyển
sang quan điểm tham gia vào cộng đồng và chia sẻ lợi ích và đây là vấn đề cần nghiên
cứu thêm trên khía cạnh quản lý nhà nước nhằm thu hút các nguồn vốn đầu tư phát
triển hạ tầng cho cộng đồng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. APIM-UNDP (2016), Nghiên cứu về tính minh bạch và tham nhũng trong thu hồi
đất tại Việt Nam, Báo cáo hợp tác nghiên cứu của Viện Quản lý Châu Á Thái bình
dương (Đại học Kinh tế Quốc dân) và UNDP, Hà Nội, Việt Nam.
2. APIM – WB (2017), Nghiên cứu các Tình huống Góp đất và Tái điều chỉnh Đất
đai tại Việt Nam, Nguyễn Văn Thắng và các cộng sự, Báo cáo hợp tác nghiên cứu
của Viện Quản lý Châu Á Thái bình dương (Đại học Kinh tế Quốc dân), Công ty
TNHH Tư vấn Hội nhập và Phát triển
3. Eisenhardt, Kathleen M. (1989), ‘Building theories from case study research’, The
Academy of Management Review, 14(4), 532-50.
4. Mahjabeen, Z, Shrestha, KK, Dee, AJ. 2009. ‘Rethinking community
participation in urban planning: The role of disadvantaged groups in Sydney
metropolitan strategy’. Australian Journal of Regional Studies, 15(1), 45-63.
5. Nguyễn Đăng Sơn (2006), ‘Phương pháp quy hoạch và quản lý đô thị có sự tham
gia của cộng đồng’, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, truy cập lần cuối ngày 10 tháng
4 năm 2017, từ .
6. Trịnh Mạnh Linh (2013), ‘Tìm vốn cho phát triển kết cấu hạ tầng’, Tạp chí Kinh
tế và dự báo, truy cập lần cuối 10/4/2019, từ
http://www.centralinvest.gov.vn/view/tim-von-cho-phat-trien-ket-cau-ha-tang-
191.aspx
347
- 7. Vân Hà (2016), ‘Xử lý nghiêm đơn vị nợ đọng vốn tạm ứng xây dựng cơ bản’,
Thời báo Tài chính Việt Nam, truy cập lần cuối ngày 10 tháng 4 năm 2017, từ
.
8. WORLD BANK (2013) Improving Land Sector Governance in Vietnam:
Implementation of Land Governance Assessment Framework (LGAF) Báo cáo về
Khung quản trị Đất đai của Ngân hàng Thế giới
9. Yin, K. Robert (1994), Case Study Research: Design and Methods, Sage,
Thousand Oaks, CA.
348
nguon tai.lieu . vn
