Xem mẫu
- DIEÃN ÑAØN
Th∂o luÀn
VEÀ PHAÙT TRIEÅN ÑOÂ THÒ “NEÙN” ÔÛ VIEÄT NAM
TS. NGUYEÃN NGOÏC HIEÁU
Ñaïi hoïc Vieät Ñöùc
Moät soá yù kieán gaàn ñaây cho raèng vieäc xaây döïng nhaø cao taàng laø giuùp xaây
döïng ñoâ thò neùn - moät xu höôùng laønh maïnh cuûa phaùt trieån ñoâ thò. Tuy
nhieân, xaây nhaø cao taàng khoâng ñuùng caùch coøn phaûn taùc duïng khi xaây
döïng ñoâ thò neùn laø caùc noã löïc toång hôïp nhaèm quaûn lyù taêng tröôûng thoâng
minh hôn choáng laïi söï phaùt trieån daøn traûi vaø söï leä thuoäc vaøo phöông
tieän caù nhaân. Baøi vieát thaûo luaän veà ñoâ thò neùn vôùi muïc tieâu vaän duïng
kinh nghieäm caùch thöùc quaûn lyù phaùt trieån thoâng minh hôn vaøo thöïc tieãn
ôû Vieät Nam.
Töø khoùa: phaùt trieån daøn traûi, ñoâ thò neùn, taêng tröôûng thoâng minh, quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp giao thoâng ñoâ
thò, nhaø cao taàng.
Ñoâ thò neùn
Khaùi nieäm veà ñoâ thò neùn hay “nhoû goïn” ra ñôøi trong boái caûnh caùc thaønh phoá môû roäng daøn traûi cuøng vôùi
söï buøng noå cuûa xe hôi. Theá kyû XX ôû phöông Taây ñaùnh daáu giai ñoaïn phaùt trieån buøng noå cuûa xe hôi caù
nhaân. Thu nhaäp taêng nhanh vaø taàng lôùp trung löu môû roäng coå suùy cho phong caùch soáng bieät laäp thuùc ñaåy
quaù trình ñoâ thò hoùa ôû ngoaïi vi (suburbanization). Söï lan toûa nhanh choùng cuûa caùc döï aùn nhaø ôû maät ñoä
thaáp ñöôïc hoã trôï bôûi lôïi nhuaän cuûa ngaønh baát ñoäng saûn, xe hôi vaø quaûn lyù quy hoaïch. Nhieàu khu ngoaïi
vi thaønh phoá lôùn trôû thaønh caùc thò traán chæ ñeå nguû (bed town) coøn dòch vuï ngaøy caøng xa nôi coù vieäc laøm.
Ngöôøi daân phaûi di chuyeån ngaøy caøng xa hôn ñeå ñi laøm vôùi söï leä thuoäc vaøo xe hôi caù nhaân laø bieåu hieän
cuûa caùc ñoâ thò daøn traûi (urbansprawl).
Ñoâ thò hoùa daøn traûi ñaõ ñöôïc chöùng minh thieáu tính beàn vöõng. Khi keát noái leä thuoäc vaøo ñöôøng boä vaø xe (hôi)
caù nhaân, aùch taéc giao thoâng seõ doàn tuï xe vaøo caùc cöûa ngoõ trung taâm vaø caùc truïc chính. Maät ñoä ôû thaáp laøm
ngöôøi daân phaûi di chuyeån xa hôn vaø taêng phaùt thaûi khí nhaø kính, khí thaûi oâ nhieãm moâi tröôøng, vaø ñaëc bieät
laø taêng chi phí xaõ hoäi veà caû thôøi gian ñi laïi, hieäu quaû ñaàu tö haï taàng, nhieân lieäu vaø taøi nguyeân ñaát. Chi phí
dòch vuï coâng vaø baûo trì haï taàng ñeø naëng leân ngaân saùch ñòa phöông vaø bieåu hieän roõ nhaát laø khu vöïc ven
thieáu haï taàng thoaùt nöôùc, tröôøng coâng vaø beänh vieän. Ngoaøi ra, caùch thöùc phaùt trieån naøy laøm suy giaûm tính
gaén keát xaõ hoäi cuøng vôùi moâ hình ôû ngaøy caøng bieät laäp theo nhoùm thu nhaäp [1-3].
34 SË 94 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Ñoâ thò neùn khoâng ñôn thuaàn laø xaây döïng maät Baûng 1: Tham khaûo moät soá khuyeán nghò veà nguyeân taéc ñeå taêng tröôûng thoâng minh vaø ‘nhoû goïn’
ñoä cao hôn maø laø taêng tröôûng thoâng minh
hôn. Khaùi nieäm ñoâ thò “neùn” (compact) coøn
ñöôïc hieåu laø taêng tröôûng thoâng minh hôn
(smart growth) vôùi muïc tieâu xaây döïng ñoâ thò
nhoû goïn, hieäu quaû bao goàm: khai thaùc hieäu
quaû ñaát ñai moät caùch toång hôïp, vôùi heä soá söû
duïng ñaát töø trung bình cho tôùi cao, thuùc ñaåy
moâ hình söû duïng ñaát hoãn hôïp, ñaûm baûo söû
duïng ñaát lieàn khoaûnh, naâng cao khaû naêng
tieáp caän ñeán caùc trung taâm coâng coäng, giaûm
cöï ly di chuyeån ñeán nôi laøm vieäc vaø hoïc taäp,
giaûm chi phí phuïc vuï cuûa haï taàng vaø heä thoáng
dòch vuï, giaûm chi phí kinh doanh cho doanh
nghieäp, giaûm thieåu taùc ñoäng cuûa ñoâ thò hoùa
leân caùc yeáu toá moâi tröôøng vaø taøi nguyeân, vaø
giaûm baát bình ñaúng xaõ hoäi [4]. Treân thöïc teá,
caùc khu vöïc ñöôïc “neùn” laø doïc caùc haønh lang
giao thoâng coâng coäng vaø ñaëc bieät laø quanh
caùc nhaø ga ñeå ngöôøi daân coù theå ñi boä gaàn
hôn. Ñoàng thôøi, ñoâ thò neùn taêng cöôøng daønh
khoâng gian môû, khoâng gian coâng coäng vaø
coâng vieân boá trí gaàn vôùi caùc haønh lang giao goïn’ vôùi moät soá nguyeân taéc. Döôùi ñaây laø hai soá khaùc (FAR, DU) ñeå laäp quy hoaïch vaø quaûn
thoâng noùi treân ñeå taêng khaû naêng tieáp caän cho nhoùm nguyeân taéc ñöôïc nhaéc tôùi nhieàu trong lyù. Lyù do söû duïng caùc chæ soá naøy theo caáp ñoä
ña soá ngöôøi daân. Chuù yù khi söû duïng ñaát hoãn caùc dieãn ñaøn veà taêng tröôûng thoâng minh ôû laø do quy hoaïch chung chöa laøm roõ ñöôïc maät
hôïp laø cho pheùp boá trí ñaát ñeå kinh doanh, saûn Hoa Kyø. Nhìn chung, caùc vaán ñeà höôùng tôùi laø ñoä daân cö theo khu vöïc thì cuõng chöa phaân
xuaát boá trí gaàn khu daân cö vôùi tæ leä ñaùng keå quy hoaïch giao thoâng tích hôïp, ñaát ñai hoãn boå ñöôïc maät ñoä coâng trình hoaëc nhaø ôû. Coøn
ñöa cô hoäi vieäc laøm ñeán gaàn hôn cô hoäi coù hôïp, hôïp taùc phaùt trieån, quy hoaïch tham gia, ôû caáp ñoä nhoû hôn caàn phaûi laøm roõ maät ñoä xaây
choã ôû phuø hôïp, ñaëc bieät laø giuùp caùc nhoùm thu ra quyeát ñònh minh baïch vaø nhaø ôû ña daïng döïng coâng trình vaø nhaø ôû ñeå toái öu hoùa chi phí
nhaäp khaùc nhau ôû gaàn nhau hôni . cho nhieàu ñoái töôïng: ñaàu tö haï taàng vaø dòch vuï coâng coäng.
Caùch thöùc quaûn lyù taêng tröôûng thoâng minh Xaây döïng caùc ñoâ thò caàn neùn nhö Khi ñaõ coù thöôùc ño, caàn laøm roõ maät ñoä
hôn ñoøi hoûi noã löïc cuûa nhieàu beân vaø thay theá naøo naøo thì coi laø neùn? Ñeå duy trì tính hieäu quaû
ñoåi veà nhaän thöùc vaø phöông phaùp. Thöïc thi Neáu xeùt rieâng veà vieäc laøm cho caùc ñoâ thò cuûa vaän taûi coâng coäng, caùc nhaø khoa hoïc
taêng tröôûng thoâng minh ñoøi hoûi thay ñoåi trong “neùn” hôn, chuùng ta caàn ñi vaøo caùc vaán ñeà khuyeán nghò maät ñoä daân cö toái thieåu laø 50
caùch ‘xaây’, caùch ‘ñi’ laïi, caùch ñaàu tö haï taàng, cuï theå. Tröôùc tieân laø ñeå neùn ñöôïc caàn thöïc ngöôøi/ha hay töông ñöông 5.000 ngöôøi/km2
vaø ñaëc bieät laø tích hôïp ñöôïc quy hoaïch giao hieän nhieàu giaûi phaùp vaø caàn laøm roõ chuùng treân phaïm vi toaøn thaønh phoá, coøn khu trung
thoâng vaø ñoâ thò ña caáp ñoä. Nhöõng noäi dung ta ño ñoä neùn tính baèng caùch naøo? Sau ñoù taâm seõ cao hôn. Tham khaûo caùc maät ñoä
naøy hoäi tuï trong chính saùch phaùt trieån ñònh laøm roõ möùc ñoä neùn ôû caùc khu vöïc khaùc nhau, bình quaân ôû caùc thaønh phoá treân theá giôùi coù
höôùng vaän taûi coâng coäng (Transit Oriented cuõng nhö caùc yeáu toá aûnh höôûng vaø coâng cuï theå thaáy khu vöïc xaây döïng coù 100 ngöôøi/ha
Development – TOD)[6-8]. Coù theå hình dung ñeå giuùp hieän thöïc hoùa. ñaõ ôû trong soá 15 ñoâ thò coù möùc ñoä neùn cao
söï thay ñoåi baét ñaàu tö muïc tieâu xaây döïng ñoâ nhaát theá giôùi (Xem baûng döôùi). TP.HCM hay
thò phuïc vuï con ngöôøi thay vì chaïy theo caùch Veà chæ soá ño löôøng ñoä neùn. Vieäc söû duïng chæ Haø Noäi (tröôùc khi môû roäng) ñöôïc xeáp vaøo
thöùc vaän haønh cuûa xe hôi voán caàn raát nhieàu soá caàn phaûi söû duïng cho phuø hôïp bôûi chuùng haïng “neùn” raát cao treân theá giôùi. Nhö vaäy ñeå
baõi ñoã xe vaø ñöôøng cao toác [9]. Neùn laïi giuùp ta coù nhieàu loaïi coâng cuï nhö maät ñoä daân cö coi laø “neùn” ôû Vieät Nam khoâng phaûi khoù, vaø
ngöôøi daân di chuyeån ít hôn nhöng tieáp caän (ngöôøi/ha), heä soá söû duïng ñaát (Floor Area nhu caàu neùn cao hôn nöõa ôû quy moâ toaøn ñoâ
toát hôn ñeán lôïi ích kinh teá vaø ñöôïc phuïc vuï. Ratio - FAR hoaëc Floor Space Index - FSI) thò ñoái vôùi caùc thaønh phoá lôùn coù theå khoâng
Thöôùc ño cuûa caùc giaûi phaùp laø taêng khaû naêng vaø maät ñoä ñôn vò caên hoä treân ñôn vò dieän tích caàn thieát maø vaán ñeà laø caùc khoâng gian caàn
tieáp caän (accessibility) thay vì taêng toác ñoä di (Dwelling Unit/ha - DU) tính treân dieän tích ñaát thieát cho cuoäc soáng ñoâ thò nhö coâng vieân ñaõ
chuyeån (mobility), xaây döïng ñoâ thò thaân thieän xaây döïng nhaø ôû (net) hoaëc tính treân toång dieän coù chöa vaø caùc vò trí gaàn vôùi ga trung chuyeån
hôn cho ngöôøi ñi boä vaø xe ñaïp (walkable & tích ñaát xaây döïng ñoâ thò bao goàm caû haï taàng ñaõ khai thaùc toái öu chöa.
bikeable) [10, 11]. ñoâ thò vaø ñaát dòch vuï kinh doanh (gross). Maät
ñoä daân cö thöôøng ñöôïc söû duïng ñeå tính toaùn Chuù yù: Ñoâ thò caøng lôùn vaø neùn caøng cao ôû
Caùc dieãn ñaøn chuyeân gia quy hoaïch ñöa boá trí maät ñoä ôû quy moâ thaønh phoá; coøn tính trung taâm thì caøng caàn coù vuøng ngoaïi vi
ra nhieàu khuyeán nghò veà caùch thöùc ñeå xaây toaùn treân quy moâ nhoû hôn nhö khu vöïc vaø tieåu roäng ñeå döï tröõ nöôùc, laøm noâng nghieäp ñoâ
döïng ñoâ thò taêng tröôûng thoâng minh vaø ‘nhoû khu caàn söû duïng keát hôïp caû daân soá vaø caùc chæ thò, khoâng gian sinh thaùi röøng vaø ñaát ngaäp
SË 94 . 2018 35
- Baûng 2: Xeáp haïng maät ñoä daân soá ôû caùc ñoâ thò vaø vuøng treân theá giôùi. cuï treân laø moät boä phaän heä thoáng quaûn lyù phaùt
trieån tích hôïp giöõa quaûn lyù xaây döïng vaø quaûn
lyù haï taàng giao thoâng. Muïc tieâu höôùng tôùi laø
quaûn lyù xaây döïng phuø hôïp vôùi naêng löïc phuïc
vuï cuûa haï taàng giao thoâng (goàm caû ñöôøng
boä, vaän taûi haønh khaùch coâng coäng), ñoàng thôøi
ñònh höôùng vaø giaûm thieåu taùc ñoäng tieâu cöïc
leân haï taàng hieän höõu (Xem hình döôùi)[14].
Moâ hình nhaø ôû coù taùc ñoäng lôùn tôùi möùc ñoä
neùn toång theå cuûa ñoâ thò. Do khoâng gian daønh
cho nhaø ôû coù theå chieám tôùi 50% dieän tích ñaát
Hình 1: Sô ñoà minh hoïa tính toaùn möùc ñoä neùn
Nguoàn: Vieän Lincoln – trích laïi töø [4] theo khaû naêng phuïc vuï cuûa haï taàng giao thoâng.
Nguoàn: Taùc giaû.
nöôùc ñaûm baûo caân baèng sinh thaùi. Neáu tính Tæ leä neùn ôû khu vöïc trung taâm coù maät ñoä cao
caû hai möùc ñoä “neùn” khu vöïc xaây döïng lieân phuï thuoäc vaøo naêng löïc heä thoáng haï taàng giao Chuù yù: Vieät Nam chöa coù cô sôû phaùp lyù
tuïc vaø khu vöïc chöùc naêng môû roäng thì khaû thoâng vaø vaän taûi haønh khaùch coâng coäng. Veà cô vaø kyõ thuaät ñeå tính toaùn möùc ñoä chaát taûi
naêng neùn coù giôùi haïn. baûn, khu vöïc CBD coù nhu caàu neùn cao nhaát theo naêng löïc haï taàng giao thoâng nhöng tæ
vaø traùch nhieäm cuûa ngöôøi quaûn lyù laø tìm ra giôùi leä “neùn” ñaõ khaù cao. Thöïc traïng naøy phaàn
Caùc khu vöïc khaùc nhau seõ caàn neùn nhö theá haïn phuø hôïp. Tham khaûo tæ leä khoâng gian giao naøo giaûi thích cho caùc vaán ñeà taéc ngheõn ôû
naøo? Caáu truùc thaønh phoá goàm nhieàu khu vöïc thoâng ôû caùc ñoâ thò coù tính caïnh tranh cao cho caùc khu trung taâm thaønh phoá lôùn.
nhö khu trung taâm thöông maïi, khu vöïc nhaø thaáy caàn daønh ñuû khoâng gian cho giao thoâng ñoâ thò, caùch thöùc xaây döïng nhaø ôû coù taùc ñoäng
ôû, ñaàu moái giao thoâng vaø kho baõi, nhaø xöôûng - leân möùc 30%-35%. Tuy nhieân, caùc khoái xaây lôùn tôùi maät ñoä xaây döïng. Giöõa caùch xaây nhaø
khu coâng nghieäp, vaø caùc khu chöùc naêng khaùc coøn laïi seõ ñöôïc neùn nhö theá naøo. Veà cô baûn, bieät thöï vaø nhaø chung cö thaáp taàng, dieän tích
vaø moãi khu vöïc caàn höôùng tôùi chæ soá toái öu veà moãi vò trí xaây döïng coù hai raøng buoäc chuû yeáu ñoâ thò coù theå seõ thay ñoåi tôùi 6 laàn. Moät thaønh
maät ñoä xaây döïng hoaëc maät ñoä daân soá. Khu laø yeâu caàu veà thieát keá caûnh quan ñoâ thò vaø raøng phoá coù theå chöùa ñöôïc 1 trieäu daân chæ trong
trung taâm (CBD) coù nhu caàu neùn cao hôn so buoäc veà giôùi haïn khaû naêng phuïc vuï cuûa haï taàng voøng baùn kính hôn 2km vôùi caùch xaây döïng
vôùi bình quaân ñeå phuïc vuï keát noái kinh doanh, giao thoâng. ÔÛ New York, heä soá FAR ñoái vôùi caùc nhaø chung cö thaáp taàng. Neáu xaây theo moâ
vaø ñaát daønh cho giao thoâng ôû caùc thaønh phoá loâ dao ñoäng trong khoaûng 10 (12 ñoái vôùi nhaø hình nhaø bieät thöï thì baùn kính thaønh phoá seõ laø
coù tính caïnh tranh cao nhö Barcelona, New ôû xaõ hoäi) hoaëc caù bieät theo vò trí coù theå leân tôùi gaàn 10km, ñoàng thôøi dieän tích thaønh phoá seõ
York, hay Brussels chieám tôùi 35% dieän tích 15v bôûi hoï coù coâng vieân trung taâm vaø heä thoáng lôùn hôn 15 laàn so vôùi löïa choïn ban ñaàu (Xem
vaø coâng trình coâng coäng khaùc laø 15%[4]. metro. Beân caïnh ñoù caàn coù caùc quy ñònh kieåm hình döôùi). Caùc phaân tích treân cho thaáy nhaø
Ngöôïc laïi, coâng vieân, khoâng gian môû, khoâng soaùt lieân quan tôùi hình khoái kieán truùc ñeå ñaûm ôû thaáp taàng ñaõ coù theå neùn khaù cao maø chöa
gian chöùc naêng nhö theå thao, tröôøng hoïc, baûo caûnh quan (ñaëc bieät taàm nhìn cuûa caùc thaùp caàn xaây nhaø ôû cao taàng. Caàn chuù yù laø moâ hình
beänh vieän caàn ñaûm baûo ñeå tieáp caän vôùi caùc cao taàng). Treân thöïc teá, heä soá 10-12 cuõng ñöôïc nhaø ôû chung cö thaáp taàng ñöôïc khuyeán khích
khu ôû khoâng quaù xa. Caùc ñoâ thò ñöôïc ñaùnh aùp duïng taïi Haø Noäi, chæ coù ñieàu chuùng ta chöa ôû raát nhieàu quoác gia, ví duï CHLB Ñöùc chæ xaây
giaù coù chaát löôïng soáng toát (livable) ñeàu coù thôøi coù metro vaø tæ leä ñaát daønh cho giao thoâng chæ töø döïng nhaø ôû döôùi 6 taàng (cao khoâng quaù 22m)
gian tieáp caän töø nôi ôû ñeán khu vöïc caây xanh 7% - 10%, khu trung taâm döôùi 20%, coù nghóa ñaõ ñaït ñöôïc muïc tieâu neùn tieát kieäm ñaát, tieát
taäp trung laø 15 phuùt ñi boä vaø toång dieän tích laø ñaõ neùn hôn nhieàu so vôùi ‘chuaån’ quoác teá. kieäm chi phí xaây döïng, thuaän tieän cho cöùu
caây xanh chieám töø 10% cho ñeán 30% dieän hoûa vaø taïo söï gaén keát coäng ñoàngvii.
tích ñaát ñoâ thòiv. Dieän tích caây xanh bình quaân Vieäc tính toaùn tæ leä “neùn”theo khaû naêng chaát
ñaàu ngöôøi theo khuyeán nghò cuûa toå chöùc y teá taûi cuûa haï taàng giao thoâng söû duïng coâng cuï Vieäc taêng maät ñoä caàn chuù yù vaán ñeà toå chöùc
theá giôùi laø 9m2/ngöôøi vaø thöïc teá con soá naøy ñaùnh giaù taùc ñoäng giao thoâng (Traffic Impact söû duïng ñaát lieàn khoaûnh. Neáu chæ chuù yù ñeán
ôû TP.HCM vaø Haø Noäi laø döôùi 1m2/ngöôøi. Roõ Assessment - TIA). Coâng cuï naøy giuùp quy tæ leä neùn cuûa khu vöïc nhaø ôû hay vaên phoøng
raøng caùc thaønh phoá ôû Vieät Nam caàn neùn ñeå ñoåi nhu caàu ñi laïi khi xaây döïng coâng trình vaø thì chöa ñuû bôûi quaù trình môû roäng luoân taïo
taêng theâm caây xanh vaø khoâng gian môû ñeå caûi töø ñoù raøng buoäc caùc coâng trình xaây döïng giaûm ra nhieàu khu ñaát boû troáng hoaëc “laïc” ñieäu.
thieän chaát löôïng cuoäc soáng ñoâ thò. thieåu taùc ñoäng tôùi giao thoâng khu vöïcvi . Coâng Nhìn chung caùc döï aùn neáu ñöôïc cho pheùp
36 SË 94 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
gia ñình coù ñieàu kieän ñi laøm ôû trung taâm vaø ñöa con ñi hoïc baèng oâ toâ,
heä soá söû duïng ñaát cao taïi caùc khu ñoâ thò môùi ñaõ khoâng thoûa maõn ñieàu
kieän caên baûn nhaát cuûa “neùn” laø tieáp caän gaàn hôn ñeán dòch vuï vaø vieäc laøm
hay giaûm cöï ly ñi laïi noùi chung. Muïc tieâu ñeå cö daân ôû ñaây coù theå chuyeån
sang ñi boä vaø boû phöông tieän caù nhaân laïi caøng xa vôøi. Minh chöùng cho
vaán ñeà treân laø phaân tích cuûa chuyeân gia Alain Bertaud (Ngaân haøng Theá
giôùi) veà quy hoaïch Haø Noäi. Phaân tích khoâng gian chæ roõ caùc döï aùn xaây
döïng nhaø cao taàng leä thuoäc vaøo keát noái ñöôøng boä - khuyeán khích söû
duïng xe caù nhaân vaø thieáu gaén keát vôùi quy hoaïch xaây döïng maïng löôùi
MRT (Xem hình döôùi).
Hình 2: So saùnh nhu caàu ñaát ñai ñoâ thò vôùi caùc moâ hình nhaø ôû khaùc nhau.
Nguoàn: UN [4].
seõ “veõ” 10, nhöng xaây 5 hoaëc theo giai ñoaïn coøn ít hôn nöõa. Thöïc
teá raát nhieàu döï aùn coâng coäng, döï aùn kinh doanh ñoâ thò môùi boû troáng
ñaát chuyeån ñoåi keùo daøi haøng thaäp kyû. Ñaëc bieät, khi giaù ñaát cho thueâ
thaáp vaø toác ñoä taêng giaù baát ñoäng saûn nhanh hôn laõi suaát vay ñeå ñeàn
buø thì tình traïng naøy caøng phoå bieán. Beân caïnh ñoù, caùc döï aùn ôû ngoaïi
oâ thöôøng ñaàu tö theo cô hoäi neân dieän tích ñaát khoâng söû duïng ñöôïc
ñeå keát noái vôùi heä thoáng cuõ laø ñaùng keå, nhieàu khi leân ñeán 30% - 40%
daïng ñaát xen keït. Nhìn chung, khoù coù theå giaûi quyeát vaán ñeà naøy neáu
Hình 3: Phaân tích tính keát noái caùc döï aùn nhaø ôû vaø phaùt trieån maïng löôùi
chöa aùp duïng caùc coâng cuï phaùt trieån theo höôùng ñieàu chænh ñaát ñai vaän taûi coâng coäng söùc chôû lôùn ôû Haø Noäi.
(Land Pooling Readjustment - LPR), khi tieáp caän ñaát ñai coøn mang Nguoàn: Bertaud [15].
tính xin - cho hoaëc quan heä thaân höõu, vaø thieáu caùc cô cheá choáng ñaàu
cô vaø boû troáng ñaát ñai höõu hieäu nhö thueá boû troáng nhaø/ñaát vaø thueá taøi Nhìn roäng hôn, coù nhieàu vaán ñeà caàn ñieàu chænh veà tích hôïp quy hoaïch
saûn (property tax). giao thoâng vaø ñoâ thò. Nhìn töø ñöôøng Khuaát Duy Tieán ôû Haø Noäi 8 laøn döôùi
ñaát vaø 4 laøn treân cao nhöng vaãn taéc bôûi caùc nhaø cao taàng moïc leân doïc
Moät soá suy nghó veà ñoâ thò “neùn” ôû Vieät Nam tuyeán naøy vaø söï phaùt trieån nhaø cao taàng gaàn ñaây chuû yeáu nhaém tôùi tieáp
Lôïi ích cuûa vieäc xaây döïng “neùn”, “nhoû goïn”, hay “taêng tröôûng thoâng caän baèng ñöôøng boä vaø xe hôi caù nhaân. Coù theå bieän minh raèng nhaø cao
minh” ñaõ roõ vaø nhieàu thaønh phoá ôû Vieät Nam ñaõ vaø ñang aùp duïng treân taàng ñaõ xaây nhöng chöa coù taøu ñieän ngaàm. Nhöng khi coù roài thì sao?
thöïc teá ôû nhieàu khía caïnh. Tuy nhieân, coù moät soá vaán ñeà caàn suy nghó Neáu ño thöû phaïm vi phuïc vuï cuûa caùc ga treân maïng löôùi MRT theo quy
khi vaän duïng caùch tieáp caän naøy coù heä thoáng hôn. Sau ñaây laø moät soá hoaïch ôû Haø Noäi vaø TP.HCM, chuùng ta seõ thaáy môùi coù 16% döï aùn nhaø ôû
vaán ñeà caàn caân nhaéc. cao taàng cuøng caùc toøa thaùp hoãn hôïp naèm trong phaïm vi ñi boä keát noái tôùi
caùc ga. Ñieàu naøy daãn tôùi tæ leä söû duïng MRT coù theå khoâng cao vaø daãn tôùi
1. “Neùn” ôû caùc ñoâ thò ñaëc bieät giaûm suùt cuøng hieäu quaû khai thaùc heä thoáng MRT noùi chung. Noùi caùch
Caùc ñoâ thò ñaëc bieät ôû Vieät Nam coù nhu caàu lôùn ñeå taêng tröôûng thoâng khaùc, coøn nhieàu vieäc phaûi laøm ñeå coù theå neùn ñöôïc hieäu quaû khi caùc toøa
minh hôn vôùi nhieàu lyù do. Nhöõng naêm vöøa qua, nhaø cao taàng vaø ñöôøng nhaø cao taàng caàn ñöôïc xaây keát noái vôùi caùc ga toát hôn.
cao toác, ñöôøng treân cao ñaõ trôû thaønh löïa choïn noåi baät cho caû Haø Noäi vaø
TP.HCM. Nhaø cao taàng xaây doïc caùc truïc vaønh ñai ôû ngoaïi oâ xa trung Ba thaäp kyû tôùi, cô hoäi lôùn nhaát ñeå caùc ñoâ thò ñaëc bieät thay ñoåi laø
taâm, thieáu keát noái vôùi heä thoáng giao thoâng coâng coäng. Ñaëc bieät, khi caùc ñaàu tö vaøo heä thoáng Metro. Heä thoáng naøy seõ giuùp caáu truùc laïi khoâng
SË 94 . 2018 37
- gian vuøng ñoâ thò theo daïng “neùn” cuøng vôùi
thöïc thi moâ hình TOD. Coù theå tham khaûo caáu
truùc neùn thay ñoåi khi so saùnh giöõa Jakarta vaø
London. London coù maïng löôùi MRT vaø kieåm
soaùt phaùt trieån chaët cheõ coù maät ñoä daân cö
cao nhöng khoâng quaù cao vaø phaân boå ñeàu
treân khoâng gian laõnh thoå (Xem hình döôùi).
Vaán ñeà laø TP.HCM seõ thay ñoåi ra sao cuøng
vôùi 8 ñöôøng metro sau ba thaäp kyû nöõa töø moâ
hình “neùn” moät cöïc gioáng Jakarta hieän taïi?
Chuùng ta cuøng kyø voïng vaøo söï thay ñoåi theo
höôùng beàn vöõng hôn.
Neáu ñaõ coi Metro vaø TOD laø xöông soáng
cuûa söï thay ñoåi, caàn thöïc hieän nhieàu giaûi
phaùp nhö:
■ Laäp quy hoaïch ñaëc thuø cho caùc khu vöïc
quanh ga Metro ñeå kieåm soaùt vieäc caûi taïo
chænh trang hoaëc xaây môùi theo cô cheá caïnh
tranh. Ñeå vöøa “neùn”, vöøa taïo khoâng gian môû,
söû duïng ñaát hoãn hôïp, khai thaùc khoâng gian -
ñaát ñai hieäu quaû, vaø giaûm cöï ly ñi laïi taïi choã
vaø toång theå, quy hoaïch caùc khu vöïc naøy caàn
ñöôïc toå chöùc thi ñeå löïa choïn caùc ñònh möùc
hoaëc chính saùch caûi taïo toái öu, taïo tính caïnh
Hình 4: Phaân tích khaû naêng tieáp caän tôùi caùc ga Metro töông lai töø vò trí caùc döï aùn tranh, vaø thu naïp caùc yù kieán cuûa coäng ñoàng vaø
nhaø cao taàng ôû TP.HCM (soá lieäu 2014). Nguoàn: [16] xaõ hoäi. Töø ñoù seõ löïa choïn ñöôïc caùc giaûi phaùp
phaùt trieån khoâng chæ nhaø ga (station plaza) maø
coøn caùc döï aùn keát noái vaø toái öu hoùa söû duïng
ñaát quanh caùc khu vöïc naøy trong caùc döï aùn
thaønh phaàn cuûa chuû ñaàu tö phuø hôïp nhaát, coù
chieán löôïc “thoâng minh” nhaát. Caùc khu vöïc
naøy caàn thöïc hieän caùc coâng cuï ñeå thu laïi giaù
trò gia taêng töø giaù trò ñaát vaø khoâng gian khai
thaùc hieäu quaû (land value captureix) ñeå giaûm
chi phí ñaàu tö[17]. Ñoàng thôøi, chính caùc quy
hoaïch naøy seõ giuùp thaønh phoá taïo laäp caùc trung
taâm coâng coäng môùi, giaûi baøi toaùn phaùt trieån
vuøng ñoâ thò ña cöïc, giaûm taûi cho trung taâm vaø
Hình 5: So saùnh maät ñoä daân soá ôû Jakarta vaø London. Nguoàn: Alain Bertaudviii. giaûm cöï ly di chuyeån ñeå tôùi nôi laøm vieäc coù theå
ñi boä vaø xe ñaïp.
■ Chæ cho xaây döïng cao oác vaø caùc trung taâm
coâng coäng, trung taâm hoãn hôïp tích hôïp vôùi
caùc haønh lang ñöôïc phuïc vuï giao thoâng coâng
coäng. Haïn cheá xaây döïng caùc cao oác khoâng
keát noái thuaän tieän vôùi heä thoáng Metro ñeå hoã
trôï cho vieäc naâng cao hieäu quaû söû duïng heä
thoáng naøy. Caùc cao oác xaây môùi thieát keá ñeå keát
noái thuaän tieän nhaát vôùi ga töông lai - ñoàng thôøi
haïn cheá toái ña xaây döïng choã ñoã xe hôi ôû caùc
khu vöïc naøy. Caùc toøa nhaø phuïc vuï ñoái töôïng
thu nhaäp cao coù theå caân nhaéc cho xaây döïng
choã ñoã xe, nhöng thaønh phoá thu phí xaây döïng
Hình 6: Maät ñoä daân soá TP.HCM phaân boå theo phöôøng/xaõ (soá lieäu naêm 2009)
hoaëc ‘baùn’ ñaáu giaù caùc vò trí ñoã xe ôû trong khu
vaø quy hoaïch heä thoáng Metro. Nguoàn: Taùc giaû. vöïc haïn cheá xe hôi vôùi giaù thò tröôøng xöùng
38 SË 94 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
ñaùng. London hay Hong Kong, Singapore 1 vaø 2 cuõng seõ ñònh höôùng phaùt trieån theo Cô hoäi ñeå phaùt trieån neùn vaø thoâng minh hôn
ñeàu haïn cheá choã ñoã xe theo khu vöïc ñoàng moâ hình TOD döïa treân ñöôøng saét. Caùc khu ôû caùc ñoâ thò trung bình vaø nhoû vaãn toàn taïi.
thôøi caáp quota ñaêng kyù xe môùi haøng naêm. vöïc trung taâm keát noái vôùi ga coù theå cho neùn Toác ñoä taêng tröôûng trung bình vaø chaäm ôû caùc
Chuùng ta coù theå thu ñöôïc phí xaây döïng baõi cao hôn, trôû thaønh trung taâm coâng coäng, nhaø thaønh phoá nhoû laø lôïi theá ñeå caùc löïa choïn coù
ñoã xe gaàn töông ñöông vôùi tieàn söû duïng ñaát ôû, vaø vieäc laøm chuû choát. Vuøng ngoaïi vi seõ coù thôøi gian ñeå caân nhaéc. Caùc thaønh phoá ôû ñoàng
neáu nhìn vaøo giaù choã ñoã xe ôû Hong Kong, maät ñoä thaáp hôn vaø coù caùc maãu hình nhaø ôû baèng soâng Cöûu Long phaùt trieån theo höôùng
London, hay New York coù theå leân tôùi gaàn 1 phuø hôïp. thích öùng vôùi nguoàn nöôùc, giao thoâng thuûy,
trieäu ñoâ la Myõx . taøi nguyeân noâng nghieäp coù ñaëc ñieåm lan toûa
3. Ñoâ thò neùn ôû caùc ñoâ thò nhoû hôn doïc caùc keânh vaø loä. Duø ñaây laø nhöôïc ñieåm
■ Phaùt trieån caùc coâng cuï hôïp taùc trong phaùt Nhu caàu “neùn” ôû caùc ñoâ thò loaïi II (daân soá noäi vì khoâng thieáu taäp trung, song vôùi quy moâ
trieån. Ñeå laøm TOD caàn caùc giaûi phaùp ñoàng thaønh töø 100.000 trôû leân) coù theå thaáp hôn vaø cöï ly di chuyeån, chi phí di chuyeån ñöôøng
boä quanh nhaø ga nhö ñaõ noùi treân theo moâ nhöng vaãn coøn tieàm naêng. Vaán ñeà phaùt trieån soâng thaáp thì vieäc toái öu hoùa söû duïng khoâng
hình thu laïi giaù trò gia taêng. Caàn ñaåy maïnh daøn traûi coù theå coù, xong chöa nhieàu vaø coù theå gian ñoâ thò ñoái vôùi caùc ñoâ thò döïa vaøo giao
thí ñieåm vaø hoaøn thieän caùc coâng cuï hôïp taùc môùi döøng ôû caùc ñeà xuaát quy hoaïch. Veà maät thoâng thuûy seõ coù nhöõng ñaëc ñieâm rieâng maø
phaùt trieån nhö chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt ñoä, cuõng khoâng caàn thieát naâng cao khi caùc ñoâ khaùi nieäm nhoû goïn coù khaùc. Coù theå toång dieän
trieån (Transferable Development Rights - thò nhoû thöôøng maät ñoä trung bình hoaëc thaáp tích khu vöïc vaãn lôùn vì phaùt trieån theo hình tia
TDRxi) vaø ñieàu chænh ñaát ñai (Land Pooling (ñaëc bieät loaïi III trôû xuoáng). Caùc maãu nhaø ôû khoâng kheùp kín, nhöng dieän tích thöïc beâ toâng
& Readjustment - LPRxii) ñeå caûi taïo caùc khu phoå bieán laø thaáp taàng, quy moâ nhaø ôû trong noäi hoùa vaãn thaáp, vaãn ñaûm baûo tieáp caän chi phí
nhaø thaáp taàng xaäp xeä, giaûm phaân maûnh vaø thaønh lôùn, vaø nhaø vöôøn ôû ven ñoâ. thaáp tôùi nôi ôû vaø vieäc laøm, vôùi dòch vuï coâng
söû duïng ñaát hieäu quaû. Chuù yù raèng coâng cuï coäng thì ñoâ thò vaãn ‘thoâng minh’ vaø beàn vöõng.
nhö TDR laø raát hieäu quaû ñeå khoâng chæ neùn Ñaëc bieät, döôøng nhö chính caùc ñoà aùn quy
maø coøn hoã trôï xaây döïng ñöôøng, coâng trình hoaïch tham voïng thuùc ñaåy söï phaùt trieån daøn Thay cho keát luaän
coâng coäng, caùc coâng vieân vaø baûo toàn di saûn. traûi. Tham khaûo nhieàu thaønh phoá loaïi II vaø III Xaây döïng ñoâ thò “neùn” thöïc ra laø quaù trình
giai ñoaïn vöøa qua cho thaáy cuoäc chaïy ñua quaûn lyù taêng tröôûng “thoâng minh hôn” bao
■ Xaây döïng ñoâ thò neùn döïa vaøo coäng ñoàng thaêng haïng döôøng nhö laøm phaùt trieån daøn goàm nhieàu chuû ñeà khoâng chæ laø xaây nhieàu
thoâng minh hôn. Trong noäi ñoâ hieän höõu thaät traûi hôn vì caû muïc tieâu taêng daân soá vaø coù nhaø cao taàng hôn. Ñeå phaùt trieån neùn thaønh
khoù coù theå laáy ñaát laøm coâng vieân, nhöng coù theâm ñaát ñeå “baùn”. So saùnh giöõa hieän traïng coâng caàn thay ñoåi veà caû tö duy laãn toå chöùc
theå thuùc ñaåy coäng ñoàng tham gia laøm xanh vaø quy hoaïch ôû thaønh phoá Soùc Traêng (Xem thöïc hieän nhö löïa choïn thoâng minh trong môû
khoâng gian ñoâ thò treân maùi nhaø vaø treân caùc hình döôùi) cho thaáy thöïc tieãn phaùt trieån ôû ñaây roäng vaø caûi taïo, toå chöùc söû duïng ñaát hoãn hôïp
böùc töôøng (green roof & green wall). ÔÛ khu vaãn khaù “neùn”, nhöng ñeà xuaát quy hoaïch thì vaø baûo veä taøi nguyeân, tích hôïp quy hoaïch
vöïc ngoaïi vi caàn öu tieân baûo veä khoâng gian döôøng nhö laáy ñaát khaù roäng so vôùi hieän traïng giao thoâng vaø ñoâ thò, toå chöùc khoâng gian cuûa
caùch ly vaø nôi coù theå taïo khoâng gian thaám neùn, veà maët naøo ñoù ñaõ cho pheùp phaùt trieån nôi ôû vaø nôi coù vieäc laøm ñeå ruùt ngaén cöï ly di
nöôùc döïa vaøo coäng ñoàng xaây hoà thaám giaûm daøn traûi. Cuõng coù theå döï aùn taàm nhìn daøi haïn chuyeån, phaùt trieån vaän taûi coâng coäng vaø nhaø
ngaäp phaân taùn. Ñaëc bieät, caùc döï aùn ñieàu vaø phaïm vi ñoâ thò môû roäng nhieàu ñeå ‘oâm’ heát cao taàng, quy hoaïch cho ngöôøi ñi boä vaø phi
chænh ñaát ñai (LPR) quy moâ nhoû ôû caáp ñoä caùc döï aùn tieàm naêng cuõng nhö taïo ñieàu kieän cô giôùi, baûo veä haï taàng “xanh” vaø choáng beâ
coäng ñoàng coù theå giaûi quyeát vaán ñeà veà phaân ñeå thaêng haïng ñoâ thò. Thöïc teá laø Luaät Ñaàu tö toâng hoùa beà maët.
maûnh ñaát ñai vaø ñaát xen keït. coâng (2014), Luaät Quaûn lyù nôï coâng (2017),
Luaät Quy hoaïch (2017) seõ goùp phaàn haïn Xaây nhaø cao taàng vaø ñaát hoãn hôïp ñeå laøm döï
2. Ñoâ thò neùn ôû caùc ñoâ thò loaïi I cheá vieäc laäp quy hoaïch daøn traûi [26-29]. Tuy aùn cao taàng keát hôïp trung taâm thöông maïi
Caùc ñoâ thò loaïi I (daân soá noäi thaønh töø 500.000) nhieân, cô sôû ñeå caùc thaønh phoá duø nhoû phaùt dòch vuï caàn ñaûm baûo caùc ñieàu kieän ñi keøm.
cuõng caàn caùc chính saùch phaùt trieån neùn gaàn trieån “thoâng minh hôn” vaãn phaûi döïa vaøo caùc Duø nhaø cao taàng giuùp “neùn” ñoâ thò veà chieàu
gioáng ñoâ thò ñaëc bieät. Tröø ñöôøng saét ñoâ thò, caùc coâng cuï kyõ thuaät nhö quy hoaïch vaø quaûn lyù ñöùng, tuy nhieân, neáu xaây döïng nhaø chung cö
giaûi phaùp veà quy hoaïch giao thoâng vaø ñoâ thò noùi treân. cao taàng thieáu gaén keát vôùi Metro hay BRT ôû
tích hôïp, söû duïng ñaát hoãn hôïp, hay phaùt trieån
caùc trung taâm dòch vuï vaø nhaø cao taàng theo
caùc haønh lang keát noái thuaän lôïi vôùi giao thoâng
coâng coäng (xe buyùt, xe buyùt nhanh). Caùc giaûi
phaùp veà giöõ khoâng gian xanh vaø neùn ñeå keát
noái gaàn hôn vôùi töï nhieân, giaûm nhaø bieät thöï,
taêng nhaø chung cö thaáp taàng vaø nhaø lieân keá
cuõng laø nhöõng giaûi phaùp caàn ñöôïc xem xeùt.
Veà laâu daøi, caùc ñoâ thò loaïi I seõ keát noái vôùi loaïi
ñaëc bieät vaø vaø caùc ñoâ thò loaïi 2 hoaëc 3 trong
cuøng moät vuøng ñeå trôû thaønh moät chuøm ñoâ thò Hình 7:Quy hoaïch chung thaønh phoá Soùc Traêng 2010-2025 vaø thöïc traïng phaùt trieån
(cluster). Maãu hình naøy daãn tôùi caùc ñoâ thò loaïi (Google Earth 2016) ôû cuøng tæ leä.
SË 94 . 2018 39
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
i. Vieäc phaân khu chaët cheõ (zoning) seõ daãn tôùi phaân taùch
Haø Noäi thì neùn taïo ra nhu caàu söû duïng xe hôi caù nhaân nhieàu hôn vaø keát quaû chuùng ta cuøng
khu ôû theo thu nhaäp vaø ñaåy ngöôøi ngheøo ra xa nôi coù vieäc
thaáy roõ. Beân caïnh ñoù, neáu nhaø cao taàng xaây boùc loõi ñôn thuaàn, xaây ôû quy moâ vaøi hecta vaø laøm mismatch 5.Cervero, R., Jobs-Housing Balancing
khoâng coù haï taàng xaõ hoäi nhö tröôøng hoïc, coâng vieân ñi keøm, khoâng haïn cheá xe hôi trong khu and Regional Mobility. Journal of the American Planning
vöïc ôû thì caùc yeâu caàu caên baûn cuûa neùn cuõng khoâng ñaït ñöôïc. Caùc khu nhaø ôû cao taàng ôû ñoâ Association, 1989. 55(2): p. 136-150..
thò lôùn phaûi thöïc söï daønh ñöôïc nhieàu hôn khoâng gian xanh vaø khoâng gian môû. Neáu khoâng ii. 10 nguyeân taéc naøy ñöôïc ruùt ra töø Maïng löôùi taêng tröôûng
thoâng minh naêm 1988 - tham khaûo theâm trong trang web
tình traïng nhö TP.HCM xaây döïng nhaø ôû taêng nhöng tieáp caän ñeán coâng vieân khu vöïc cuûa
http://smartgrowth.org/smart-growth-principles/
ngöôøi daân ngaøy caøng giaûm. Hôn nöõa, khoâng caàn phaûi quaù cao taàng maø chæ caàn 6 taàng thoâi iii. 10 nguyeân taéc cho vuøng ven ñoâ cuûa Vieän nghieân cöùu
cuõng ñuû ñoä “neùn” ñeå khai thaùc vaän taûi haønh khaùch coâng coäng, chi phí nhaø ôû thaáp, an toaøn, ñaát ñai Hoa Kyø http://uli.org/wp-content/uploads/2012/07/
vaø gaén keát xaõ hoäi. TP_SuburbanFringe.ashx_.pdf principles 12.
Corrigan, M.B., et al., Ten Principles for Smart Growth on
the Suburban Fringe. 2004, Washington D.C. USA: ULI.
Ñeå neùn ñöôïc caàn xaây döïng theå cheá taïo neàn taûng hôïp taùc, töï chuû, saùng taïo. Caùc giaûi phaùp hôïp
iv. Tham khaûo theâm trong thoáng keâ cuûa dieãn ñaøn vaên hoùa caùc
taùc phaùt trieån hay TOD ñoøi hoûi naâng caáp veà neàn taûng theå cheá, quy ñònh quaûn lyù vaø naêng löïc thaønh phoá theá giôùi http://www.worldcitiescultureforum.
quaûn lyù. Nhìn chung, chæ khi caùc ñoâ thò chòu traùch nhieäm veà caùc chi phí baûo trì haï taàng, hoï coù com/data/of-public-green-space-parks-and-gardens
theâm ñoäng löïc ñeå phaùt trieån nhoû goïn vaø thoâng minh hôn. Vieäc hôïp taùc saùng taïo ñoøi hoûi traùch v. Tham khaûo theâm trong trang web: https://jorgefontan.
nhieäm giaûi trình, minh baïch, khaû naêng töï chuû, töï chòu traùch nhieäm ñeå boá trí voán, taïo nguoàn thu com/commercial-zoning-nyc/
töø quaù trình phaùt trieån. Kinh nghieäm töø caùc thaønh phoá caïnh tranh treân theá giôùi cho thaáy caàn vi. Coâng cuï phoå bieán hieän nay thao khaûo töø Vieän
Kyõ sö Giao thoâng Hoa Kyø ITE 13. Engineers, I.o.T.,
phaûi hoã trôï saùng taïo töø ñòa phöông, xaây döïng neàn taûng hôïp taùc vaø thuùc ñaåy xaây döïng chính Transportation Impact Analyses for Site Development:
quyeàn ñoâ thò töï chuû. Phaûi chaêng khi taøi nguyeân ñaát, taøi nguyeân nöôùc, vaø nguoàn taøi chính ñi vay An ITE Recommended Practice. 2010: Institute of
daàn caïn kieät, nguoàn taøi nguyeân con ngöôøi vaø nguoàn voán xaõ hoäi môùi ñöôïc phaùt huy ñaày ñuû ñeå Transportation Engineers..
caùc thaønh phoá vaø coäng ñoàng ñoâ thò cuøng thoâng minh hôn? vii. Tham khaûo Ñieàu 34 Boä luaät Xaây döïng CHLB Ñöùc.
https://germanlawarchive.iuscomp.org/?p=649#34
viii. Xem theâm trong http://alainbertaud.com/
Taøi lieäu Tham khaûo ix. Ñaây laø boä caùc coâng cuï quy hoaïch vaø thueá khoùa giuùp
1. CASA, U., Unearthing the Roots of Urban Sprawl: A Critical Analysis of Form, Function and Methodology, in 47. thu laïi moät phaàn giaù trò gia taêng töø ñaát khi ñaàu tö vaøo haï
2002: London, UK. taàng lieàn keà. Tham khaûo theâm trong 17.
2. Dieleman, F.M. and M. Wegener, Compact city and urban sprawl. Built Environment, 2004. 30(4): p. 308-323.
Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose,
3. Wiewel, W., J. Persky, and M. Sendzik, Private benefits and public costs: Policies to address suburban sprawl. Policy
Studies Journal, 1999. 27(1): p. 96. Financing Transit-Oriented Development with Land
4. Vaggione, P. and e. al, Urban planning for city leaders, ed. n. edition. 2013: UN-HABITAT. Values: Adapting Land Value Capture in Developing
5. Cervero, R., Jobs-Housing Balancing and Regional Mobility. Journal of the American Planning Association, 1989. Countries. Financing Transit-Oriented Development with
55(2): p. 136-150. Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing
6. Calthorpe, P. and W. Fulton, The Regional City. Planning for the End of Sprawl. 2001, Washington: Island Press.
Countries. 2015, 18. Smolka, M., Implementing land
7. JICA and HPC, TOD guideline. 2015: Hanoi.
8. Kane, L. and M.R. Del, Changes in transport planning policy: Changes in transport planning methodology? value capture in Latin America - policies and tools for
Transportation, 2003. 30(2): p. 113. urban development. Implementing land value capture in
9. Hine, J., T. Rye, and M. Hulse, Using land-use planning to manage transport demand: A survey of Scottish Latin America, ed. M. Smolka. 2013, Cambridge, M.A.,
experience. Local Environment, 2000. 5(1): p. 33. USA: Lincoln Land Institute, 19. Hong, G.K.I.Y.-H., Value
10. Levine, J., et al., Accessibility-Based Evaluation of Transportation and Land-Use Planning: From Laboratory to
capture and and policies. 2012, Cambridge, MA: The
Practice. 2016, NEXTRANS Project No. 135UMY2.1: US.
11. Cervero, R., Integration of urban transport and urban planning, in The Challenge of Urban Government, S.R. Freire Lincoln Land Institute.
M., Editor. 2001, World Bank Institute: Washington DC. p. 407-427. x. Tham khaûo trang https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-
12. Corrigan, M.B., et al., Ten Principles for Smart Growth on the Suburban Fringe. 2004, Washington D.C. USA: ULI. tuc/quoc-te/mua-lai-mot-cho-do-xe-o-hong-kong-mat-
13. Engineers, I.o.T., Transportation Impact Analyses for Site Development: An ITE Recommended Practice. 2010: 765-000-usd-3773997.html
Institute of Transportation Engineers. xi. Coâng cuï naøy cho pheùp toái öu hoùa söû duïng khoâng gian
14. Caltrans, Guide for the traffic impact studies. 2002: California, USA.
15. Bertaud, A., Hanoi urban structure: Spatial Development Issues and Potential, A. Bertaud, Editor. 2011: Hanoi. ôû khu vöïc ñoâ thò giöõa caùc beân coù quyeàn xaây döïng chöa söû
16. Son, P.T. and H.T.M. Tri, Catchment area analysis for future metro system in Ho Chi Minh City: findings and duïng – keå caû Nhaø nöôùc ñeå taïo voán ñaàu tö haï taàng hoaëc caûi
propositions, in Modern Metro systems for Environmental Friendly Mega Cities. 2015: VGU campus,Binh Duong, thieän chaát löôïng khu vöïc. Xem theâm trong TDR 20.
Vietnam. Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian
17. Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose, Financing Transit-Oriented Development with Land Values: mo khong gian xanh o do thi. Quy hoach do thi, 2011.
Adapting Land Value Capture in Developing Countries. Financing Transit-Oriented Development with Land Values:
03(1+2). 21. Nelson, A.C., R. Pruetz, and D. Woodruff,
Adapting Land Value Capture in Developing Countries. 2015.
18. Smolka, M., Implementing land value capture in Latin America - policies and tools for urban development. The TDR handbook. 1993: Island Press.
Implementing land value capture in Latin America, ed. M. Smolka. 2013, Cambridge, M.A., USA: Lincoln Land xii. Ñieàu chænh ñaát ñai laø coâng cuï gom ñaát vaø ñieàu chænh,
Institute. xaây döïng haï taàng vaø toái öu hoùa söû duïng ñaát töø ñoâ thò döïa
19. Hong, G.K.I.Y.-H., Value capture and and policies. 2012, Cambridge, MA: The Lincoln Land Institute. treân thoûa thuaän ñoùng goùp töø caùc chuû söû duïng ñaát (chuû yeáu)
20. Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian mo khong gian xanh o do thi. Quy hoach do thi, 2011. 03(1+2).
theo nguyeân taéc ñoàng thuaän. Tham khaûo theâm 22. Souza,
21. Nelson, A.C., R. Pruetz, and D. Woodruff, The TDR handbook. 1993: Island Press.
22. Souza, F.F.D., T. Ochi, and A. Hosono, Land Readjustment: Solving Urban Problems Through Innovative Approach. F.F.D., T. Ochi, and A. Hosono, Land Readjustment:
2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute. 255. Solving Urban Problems Through Innovative Approach.
23. Mulnoz-Gielen, D., Urban governance, property rights, land readjustment and public value capturing. European 2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute. 255.23.
Urban and Regional Studies, 2014. 21(1): p. 60-78. Mulnoz-Gielen, D., Urban governance, property rights,
24. Larsson, G., Land readjustment: a tool for urban development. Habitat-International, 1997. 1997. 21/2, 141-152.:
land readjustment and public value capturing. European
p. 152.
25. MOC, W. Bank, and JICA. Land pooling and land readjustment Conference. in Land pooling and land readjustment. Urban and Regional Studies, 2014. 21(1): p. 60-78,
26. Döï thaûo Luaät Quy hoaïch (laàn thöù 8). 2017: Vietnam. 24. Larsson, G., Land readjustment: a tool for urban
27. National-Assembly, Planning Law. 2017: Vietnam. development. Habitat-International, 1997. 1997. 21/2,
28. National-Assembly, Public Debt Law, in 20/2017/QH 14. 2017, National Assembly: Vietnam. 141-152.: p. 152, 25.MOC, W. Bank, and JICA. Land
29. National-Assembly, Public Investment Law, in 49/2014/QH 13. 2014, National Assembly: Vietnam. pooling and land readjustment Conference. in Land
pooling and land readjustment.
40 SË 94 . 2018
- DIEÃN ÑAØN
ÑOÂ THÒ NEÙN ÔÛ VIEÄT NAM
NGUYEÃN ÑAÊNG SÔN
Phoù vieän tröôûng, Vieän Nghieân cöùu ñoâ thò & phaùt trieån haï taàng
Ñoâ thò neùn vaø xu höôùng theá giôùi
Treân quan ñieåm söû duïng ñaát ñoâ thò trong töøng giai ñoaïn, coù theå taäp trung moät trong 3 loaïi hình thaùi ñoâ thò
(urban form): (1) Taêng tröôûng môû roäng dieän tích ñoâ thò; (2) Taêng tröôûng gaén vôùi dieän tích daân cö treân dieän
tích hieän coù (ñoâ thò neùn); (3) Taêng tröôûng baèng caùch keát hôïp 2 loaïi treân.
Khaùi nieäm loaïi hình “ñoâ thò neùn” do Dantzig vaø Saaty ñöa ra töø naêm 1973 vaø ñöôïc söû duïng thoâng duïng taïi
chaâu AÂu, trong khi Baéc Myõ goïi laø “taêng tröôûng thoâng minh”.
“Ñoâ thò neùn” (compact city) hay “Thaønh phoá nhoû goïn” (urban intensification) hoaëc “Taêng tröôûng thoâng
minh” (smart growth), laø maät ñoä ñoâ thò cao, söû duïng hoãn hôïp ñaát ñai, khuyeán khích ñi boä vaø xe ñaïp, chuù
troïng giao thoâng coâng coäng.
Maät ñoä ñoâ thò cao laø so vôùi tieâu chuaån ñoâ thò hieän haønh veà taêng tröôûng ñoâ thò (ôû nöôùc ta ñoâ thò loaïi ñaëc bieät,
loaïi 1 phaûi coù maät ñoä bình quaân 150-120 ngöôøi/ha…).
Söû duïng hoãn hôïp ñaát ñai töùc laø phaùt trieån caùc chöùc naêng ñoâ thò (cö truù, laøm vieäc, hoïc haønh, mua saém vaø
giaûi trí) vaø taïo ñieàu kieän cho phaàn lôùn ngöôøi daân coù theå ñeán caùc nôi caàn thieát chæ baèng ñi boä, ñi xe ñaïp vaø
giao thoâng coäng coäng.
Ñoâ thò neùn laø nôi coù maät ñoä cao veà ñònh cö ñoâ thò, noù coù nhöõng ñaëc ñieåm chính sau ñaây: khu vöïc trung
taâm taïo neân “söùc soáng cuûa ñoâ thò”; phaùt trieån vôùi maät ñoâ cao; phaùt trieån hoãn hôïp; ñaûm baûo dòch vuï vaø tieän
ích veà: beänh vieän, coâng vieân, tröôøng hoïc, vui chôi vaø giaûi trí...
Theo Jane Jacobs, ñoâ thò neùn coù tính ña daïng (diversity), ít taéc ngheõn giao thoâng, coù khoâng gian coâng
coäng aám cuùng ñeå moïi ngöôøi giao tieáp…
Trong ñieàu kieän bieán ñoåi khí haäu (BÑKH) thì ñoâ thò neùn laø hình thaùi ñoâ thò beàn vöõng, tieâu thuï tieát kieäm taøi
nguyeân vaø naêng löôïng, ít xe hôi, giaûm khí thaûi nhaø kính, öùng phoù toát hôn vôùi thaûm hoïa thieân nhieân.
SË 94 . 2018 41
- Theo Vieän Kieán truùc nhieät ñôùi, ñoâ thò neùn coøn heä thoáng keát caáu haï taàng ñöôïc taäp trung vuï, cöûa haøng, khoâng gian coâng coäng ngoaøi
coù teân goïi khaùc laø moâ hình ñoâ thò taäp trung, goïn. Veà kinh teá, söû duïng taøi nguyeân ñaát vaø trôøi… laø nôi moïi ngöôøi coù theå deã daøng tieáp
hay ñoâ thò maät ñoâ xaây döïng cao, ñoù laø moät ñoâ nöôùc hôïp lyù hôn, tieát kieäm chi phí ñi laïi, chi caän baèng caùch ñi boä, xe ñaïp, giao thoâng
thò chöùc naêng söû duïng hoãn hôïp, laø moät trong phí ñaàu tö vaø quaûn lyù haï taàng. coâng coäng.
nhöõng hình thaùi söû duïng hieäu quaû naêng löôïng
cuûa phaùt trieån ñoâ thò, giaûm khoaûng caùch ñi Ñoâ thò “neùn” cuõng taïo coäng ñoàng gaàn guõi (3) Thieát keá - Toân troïng ngöôøi ñi boä: Maät ñoä
laïi vaø phaùt huy toái ña caùc phöông tieän giao gaén keát vôùi nhau hôn, thuaän lôïi cho vieäc daân cö ñuû ñoâng ñeå taïo ra söï ña daïng caùc
thoâng coâng coäng vaø caùc phöông tieän khoâng lan truyeàn kieán thöùc, phaùt huy tö duy saùng hoaït ñoäng taïi moät khu vöïc ñoâ thò. Töø maät ñoä
söû duïng naêng löôïng. Xu höôùng naøy laø taát yeáu taïo vaø ñoåi môùi. toát vaø ña daïng hoaït ñoäng seõ taïo ra nhöõng
cuûa theá giôùi vì taøi nguyeân ñaát coù haïn. ñoâ thò haáp daãn vaø soâi ñoäng. Nhöng 2 yeáu
Moät phöông phaùp tieáp caän ñöông ñaïi ñang toá maät ñoä vaø ña daïng cuõng vaãn chöa taïo
Ñoâ thò neùn ñaõ ñöôïc trieån khai ôû nhieàu nöôùc raát ñöôïc quan taâm phaùt trieån treân theá giôùi ra nhöõng ñoâ thò soáng toát, khi thieát keá thaønh
treân theá giôùi nhö : Crubrita (Brasil); Portland, ñeå xaây döïng caùc khu ñoâ thò neùn theo höôùng phoá thieáu toân troïng ngöôøi ñi boä. Khaû naêng
New York (Hoa Kyø); Freiburg (Ñöùc); Tokyo xaây döïng caùc khoâng gian ñoâ thò soáng toát, ñi boä vaø ñi xe ñaïp giöõa caùc khu vöïc chöùc
(Nhaät Baûn); Seoul (Haøn Quoác); Thöôïng thaân thieän vôùi ngöôøi daân, ñoù laø phöông naêng cuûa ñoâ thò seõ giaûm ñaùng keå neáu khoâng
Haûi (Trung Quoác); Hongkong; Singapore... phaùp tieáp caän 3Ds: Maät ñoä - Ña daïng - Thieát quan taâm ñeán vieäc thieát keá caùc ñöôøng phoá.
keá (Density - Diversity - Design) trong vieäc Khi chaát löôïng moâi tröôøng ñi boä, ñaïp xe
Theo ñaùnh giaù cuûa caùc chuyeân gia quy hoaïch ñoâ thò. Phöông phaùp tieáp caän vaø giao thoâng coâng coäng keùm an toaøn, an
Singapore, ñoâ thò coù maät ñoä daân soá cao 3Ds trong quy hoaïch ñoâ thò coøn ñöôïc hieåu ninh, thieáu tieän nghi vaø thuaän lôïi thì ngöôøi
thöôøng khoâng coù nhieàu löïa choïn cho moät laø ñeå xaây döïng hình thaùi ñoâ thò neùn. daân seõ saün saøng mua phöông tieän cô giôùi
quy hoaïch hoaøn haûo nhöng cuõng chính vì caù nhaân ngay khi coù theå. Ñieàu naøy chöùng toû
theá maø caùc nhaø quy hoaïch caàn phaûi tính (1) Maät ñoä - Ñieàu kieän soáng toát laø maät ñoä söû raèng vieäc thieát keá vaø xaây döïng nhöõng ñöôøng
toaùn kyõ löôõng hieäu quaû söû duïng cao nhaát duïng toát: Maät ñoä daân cö vaø vieäc laøm taïi moät phoá coù chaát löôïng cho ngöôøi ñi boä cuøng vôùi
cuûa töøng taác ñaát khan hieám. khu vöïc ñoâ thò nhaát ñònh aûnh höôûng tôùi haønh phaùt trieån giao thoâng coâng coäng laø cô sôû ñeå
vi ñi laïi cuûa cö daân do khoaûng caùch giöõa moïi ngöôøi löïa choïn loaïi hình giao thoâng chuû
Ñoù chính laø söï keát hôïp cuûa quy hoaïch daøi caùc ñieåm ñeán cuõng nhö soá löôïng caùc ñieåm ñoäng, thaân thieän vôùi thaønh phoá. Ñöôøng phoá
haïn, chính saùch ñaát ñai phuø hôïp, coù söï ñeán coù theå ñi boä hoaëc ñi xe ñaïp. Tuy nhieân, caàn laø nôi an toaøn vaø haáp daãn. Nhu caàu vaø
kieåm soaùt trong phaùt trieån vaø thieát keá thoâng khoâng phaûi maät ñoä caøng cao caøng toát. Maät mong muoán di chuyeån nhanh cuûa moät soá
minh. Nhöõng ñieàu naøy ñaõ giuùp Singapore ñoä quaù cao hoaëc quaù thaáp ñeàu coù aûnh ngöôøi caàn ñöôïc caân baèng vôùi quyeàn ñöôïc ñi
phaùt huy toái öu tính naêng ñoâ thò hoùa trong höôûng tieâu cöïc nhö nhau ñeán chaát löôïng laïi an toaøn cuûa nhöõng ngöôøi khaùc, ñaëc bieät
khi vaãn mang tính thaåm myõ vaø baûo toàn. cuoäc soáng cuûa ngöôøi daân. Tröôøng hôïp maät laø ngöôøi giaø vaø treû em.
Ñöa thieân nhieân gaàn guõi vôùi con ngöôøi, hoøa ñoä quaù thaáp laïi laøm taêng giao thoâng cô giôùi,
quyeän thieân nhieân vaøo ñoâ thò ñeå giuùp ñoâ thò tieâu toán naêng löôïng vaø oâ nhieãm khoâng khí, Theo kinh nghieäm cuûa Nhaät Baûn, nguyeân
ñöôïc “meàm hoùa” caùc khía caïnh “thoâ cöùng” thieáu cô hoäi giao tieáp. taéc quy hoaïch cuûa ñoâ thò neùn laø: phaùt trieån
cuûa moät khung caûnh ñoâ thò vôùi haøng loaït caùc khoâng gian ngaàm taïi caùc khu vöïc ñaõ xaây
caùc cao oác baèng caùch aùp duïng moät loaït (2) Ña daïng - Lôïi ích cuûa caùc khu vöïc ña döïng, tröôøng hôïp taïi caùc trung taâm thöông
caùc chieán löôïc “vöôøn trong phoá”, “vöôøn daïng: Ña daïng hay coøn goïi laø “ña duïng”, maïi (Centre Business District - CBD); loàng
töôøng”, “vöôøn maùi”, “vöôøn ôû baát cöù ñaâu”…, “ña naêng” hay “hoãn hôïp”, ñeà caäp tôùi khoaûng gheùp öùng phoù vôùi BÑKH vaø quaûn lyù ruûi ro
Singapore hieän ñang ñöôïc che phuû bôûi maät caùch giöõa caùc ñòa ñieåm cho caùc hoaït ñoäng thaûm hoïa, maø tröôùc heát laø quaûn lyù ngaäp luït
ñoä caây xanh thuoäc haïng cao nhaát theá giôùi. khaùc nhau nhö thöông maïi, dòch vuï vaø vaøo quy hoaïch khoâng gian; chuyeån bieán
cöûa haøng… Vì vaäy moät khu vöïc ña duïng coù thoâng qua “xanh hoùa”, phaùt trieån noâng
Caùc quoác gia ñaõ tìm caùch phaùt huy trieät ñeå nhieàu nhaø ôû, nôi laøm vieäc, tröôøng hoïc, dòch nghieäp ñoâ thò/ laâm nghieäp ñoâ thò.
tieàm naêng cuûa khoâng gian coâng coäng baèng
caùch keát hôïp hieäu quaû giöõa caùc hoaït ñoäng
thöông maïi vaø giaûi trí ñeå mang laïi söï haøi
loøng cho ngöôøi daân cuûa mình, ñoàng thôøi
öùng duïng chieán löôïc naêng löôïng thaáp trong
caùc toøa nhaø, phaùt trieån heä thoáng giao thoâng
coâng coäng hieäu quaû. Taát caû nhöõng yeáu toá
ñoù keát hôïp laïi ñaõ hình thaønh neân moâ hình
ñoâ thò “neùn”. Moâ hình ñoâ thò “neùn” taïi caùc
quoác gia naøy ñaõ ñem ñeán nhieàu öu ñieåm
cho ngöôøi daân sinh soáng taïi caùc thaønh phoá.
Veà moâi tröôøng, giaûm khí thaûi do ít xe oâ toâ
hôn, tieâu thuï naêng löôïng tieát kieäm hôn nhôø
42 SË 94 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Phaùt trieån ñoâ thò neùn ôû Vieät Nam
ÔÛ nöôùc ta, maät ñoä quaù cao taïi caùc khu ñoâ thò cuõ cuûa Haø Noäi vaø TP.HCM môùi chæ neùn veà maät ñoä xaây
döïng, heä soá söû duïng ñaát, maät ñoä daân soá cao neân gaây ra nhieàu haäu quaû nhö taéc ngheõn, tai naïn giao
thoâng, nôi ñeå xe ngaøy caøng khan hieám, oâ nhieãm moâi tröôøng, dòch vuï vaø caùc cöûa haøng khoâng ñaùp öùng
ñöôïc nhu caàu, caây xanh ngaøy caøng thu heïp, thieáu khoâng gian coâng coäng ngoaøi trôøi daãn tôùi laøm giaûm
chaát löôïng soáng cuûa ngöôøi daân khaù nhieàu thì môùi chæ laø “ñoâ thò neùn nöûa vôøi” lôïi baát caäp haïi. Muoán
coù “ñoâ thò neùn ñích thöïc” caàn ñaûm baûo haøi hoøa giöõa maät ñoä xaây döïng, heä soá söû duïng ñaát, maät ñoä
daân soá vôùi haï taàng xaõ hoäi vaø kyõ thuaät vaø keát noái haï taàng vôùi caùc khu vöïc laân caän, nhaát laø giao thoâng.
Ñònh höôùng phaùt trieån ñoâ thò neùn ôû nöôùc ta, theo WB: “Vôùi nguy cô BÑKH neân chuyeån höôùng taäp
trung vaøo thaønh phoá nhoû goïn, maät ñoä cao, tieát kieäm naêng löôïng maø vaãn ñaûm baûo nhu caàu nhaø ôû vaø
vieäc laøm cho moïi ngöôøi”.
Quyeát ñònh cuûa Chính phuû veà “Ñieàu chænh quy hoaïch xaây döïng vuøng TP.HCM” ñaõ ñöa ra moâ hình
phaùt trieån “taäp trung - ña cöïc”, “phaùt trieån caùc ñoâ thò neùn”, haïn cheá môû roäng ñoâ thò theo chieàu roäng,
ñaëc bieät taïi caùc khu vöïc chòu aûnh höôûng cuûa BÑKH.
TP.HCM neân quy hoaïch ñoâ thò neùn taïi khu vöïc caûi taïo trung taâm ñoâ thò hieän höõu vaø ñoâ thò neùn khu
trung taâm ñoâ thò môùi Thuû Thieâm cuõng ñang thaønh hình (soá 2); khu vöïc xaây döïng môùi: trung taâm khu
vöïc ñoâ thò khoa hoïc - coâng ngheä cao Q9, phía ñoâng (soá 3); trung taâm khu vöïc ñoâ thò Taân Taïo - Taân
Kieân huyeän Bình Chaùnh, phía taây (soá 4) vaø khu ñoâ thò caûng Hieäp Phöôùc (soá 6), phía nam, khu ñaát
ngaäp nöôùc, chòu aûnh höôûng tröïc tieáp cuûa BÑKH.
Baûn ñoà TP.HCM theo moâ hình taäp trung ña cöïc
TAØI LIEÄU THAM KHAÛO
1. Caùi cheát vaø cuoäc soáng cuûa caùc thaønh phoá Hoa Kyø - Jane Jacobs,1961
2. Quy hoaïch ñoâ thò - Pierre Merlin, Nxb Theá giôùi, 1993
3. Quy hoaïch ñoâ thò ôû Trung Quoác - Lyù luaän vaø thöïc tieãn - Nhieàu taùc giaû, Trung taâm thoâng tin KHKT, BXD, 1994
4. Cô sôû khoa hoïc vaø phöông phaùp luaän quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò phuï caän - Phaïm Ñöùc Nieäp, Huyønh Ñaêng Hy, Nguyeãn
Thieàm, Haøn Taát Ngaïn, 1996
5. Nghieân cöùu kinh nghieäm veà phaùt ñoâ thò cuûa Nhaät Baûn vaø nhieàu nöôùc chaâu AÙ - Taäp ñoaøn ALMEC Nikken Sekkei, 1998
6. Phöông phaùp tieáp caän môùi veà quy hoaïch vaø quaûn lyù ñoâ thò - Nguyeãn Ñaêng Sôn, Nxb Xaây döïng 2005, Taäp 2, 2006
7. Söùc soáng ñoâ thò neùn - Phaïm Syõ Lieâm & Buøi Maïnh Tieán, TC KTVN, thaùng 2/2013
8. Ñoâ thò neùn ôû TP.HCM - Tuoåi treû Online, thaùng 6/2016
9. Nghó veà ñoâ thò neùn_ Nguyeãn Hoaøng Linh (thöïc hieän), Baùo ñieän töû BXD, thaùng 5/2018
SË 94 . 2018 43
nguon tai.lieu . vn
