Xem mẫu
- DIEÃN ÑAØN
Quy hoaïch tích hôïp vaø cô cheá hôïp taùc
trong quaûn lyù phaùt trieån vuøng ven ñoâ
TS. Nguyeãn Ngoïc Hieáu
Ñaïi hoïc Vieät Ñöùc
Integrated planning and collaborative mechanism in peri-urban development management
Peri-urban development management is a critical issue in the large metropolises of Vietnam during the fast
urbanization context. This area is transforming radically via large and small projects, including informal subdivision and
encumbrances. International and domestic experience seems to converge towards building more integrated planning
and development management system using collaborative mechanism. However, we need to clarify the key challenges
and manage the specific areas with appropriately solutions according to the actual development context.
Quaûn lyù phaùt trieån ôû vuøng ven laø vaán ñeà lôùn cuûa caùc ñoâ thò lôùn ôû Vieät Nam trong
boái caûnh ñoâ thò hoùa nhanh. Khu vöïc naøy thay ñoåi dieän maïo nhanh choùng cuøng caùc
döï aùn lôùn, nhoû, phaân loâ taùch thöûa dieän roäng, laán chieám vaø chuyeån ñoåi muïc ñích
söû duïng traùi pheùp. Kinh nghieäm quoác teá vaø trong nöôùc veà öùng xöû vôùi khu vöïc naøy
höôùng tôùi xaây döïng heä thoáng quy hoaïch vaø quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp hôn theo
cô cheá hôïp taùc. Vaán ñeà laø chuùng ta seõ nhaän dieän caùc thaùch thöùc ra sao, öùng xöû
vaø laøm theá naøo vôùi caùc khu vöïc cuï theå ñeå phuø hôïp vôùi thöïc tieãn.
Töø khoùa: quaûn lyù phaùt trieån vuøng ven, quy hoaïch tích hôïp, phaùt trieån theo cô cheá hôïp taùc.
26 SË 103+104 . 2020
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
1 Ñaët vaán ñeà Vôùi ñònh höôùng nhö treân, baøi vieát seõ thaûo luaän veà caùch thöùc thuùc ñaåy
Quy hoaïch vaø kieåm soaùt phaùt trieån ñoâ thò ôû vuøng ven caùc ñoâ thò lôùn phaùt trieån tích hôïp hôn vaø hôïp taùc hôn cho khu vöïc ven ñoâ. Caùc noäi
luoân laø baøi toaùn khoù ñoái vôùi caùc thaønh phoá lôùn trong boái caûnh ñoâ thò dung naøy ñöôïc trình baøy trong ba phaàn: (1) thaùch thöùc trong quaûn lyù
hoùa nhanh. Vuøng ven ñoâ ôû Haø Noäi vaø TP.HCM cho thaáy nhöõng toàn ôû vuøng ven ñoâ; (2) quy hoaïch vaø quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp; vaø (3)
taïi veà nhieàu maët nhö thieáu huït haï taàng kyõ thuaät vaø xaõ hoäi, aùch taéc, cô cheá taùc trong quaûn lyù phaùt trieån.
ngaäp luït, giaù nhaø vaø ñaát ôû khoâng töông xöùng vôùi chaát löôïng tieän ích,
nhieàu döï aùn treo phaùt trieån dôû dang, chuyeån ñoåi khoâng ñoàng boä, 2 Thaùch thöùc trong quaûn lyù phaùt trieån ôû vuøng ven ñoâ
caùc khu vöïc ñaát truõng thaáp, nhaïy caûm sinh thaùi bò xaâm laán vaø beâ a) Moâ hình phaùt trieån
toâng hoùa. Caùc thaønh phoá nhoû hôn nhö Haûi Phoøng, Ñaø Naüng, Caàn Ba möôi naêm qua, caùch thöùc phaùt trieån cô baûn cuûa caùc thaønh phoá
Thô cuõng gaëp nhieàu vaán ñeà töông töï nhöng ôû quy moâ nhoû hôn. lôùn laø môû roäng vuøng ven (peri-urbanisation) theo kieåu lan toûa (urban
Khoù khaên veà quaûn lyù ñeán töø nhöõng xung ñoät do ñoâ thò môû roäng laøm sprawl) khoâng coù ranh giôùi roõ raøng döïa treân neàn taûng xe caù nhaân.
thay ñoåi chöùc naêng khoâng gian, sinh keá vaø xaõ hoäi gaén vôùi tính phaân Dieän tích khu vöïc ven ñoâ thò lôùn nhö Haø Noäi vaø TP.HCM lôùn gaáp 10
taùn veà sôû höõu ñaát ñai vaø khaùc bieät veà quyeàn quaûn lyù. Khoù khaên veà laàn noäi thaønh cuõ tröôùc naêm 1990 vaø vuøng ven caùch trung taâm töø 10-
quy hoaïch laø laøm theá naøo ñeå toå chöùc vieäc phaùt trieån khoâng gian toái 15km ñeàu ñaõ xaây döïng töông ñoái oån ñònh vaø trôû thaønh vuøng loõi môû
öu hoùa quaù trình chuyeån ñoåi, ñaït ñöôïc caùc muïc tieâu phaùt trieån vaø ôû roäng. Khu vöïc töøng ñöôïc coi laø vuøng ven toàn taïi nhieàu vaán ñeà nhö
nhieàu caáp ñoä, khía caïnh khaùc nhau. thieáu keát noái töø döï aùn nhoû leû tôùi haï taàng khu vöïc; haï taàng giao thoâng
vaø thoaùt nöôùc dôû dang, thieáu khoâng gian coâng coäng vaø caây xanh,
Moät soá vaán ñeà coù tính heä thoáng ñaõ ñöôïc phaân tích vaø laøm roõ. Thieát tình traïng aùch taéc ngaäp luït cuïc boä chaäm giaûi quyeát.
keá heä thoáng ñoà aùn theo caùch tieáp caän töø treân xuoáng cho thaáy
nhieàu baát caäp khi ñöa vaøo thöïc hieän. Caùc coâng cuï ñaûm baûo chaát n Giai ñoaïn 1990-2000: Phaùt trieån lan toûa gaén vôùi ñoâ thò hoùa khu daân
löôïng nhö laáy yù kieán tham gia, ñaùnh giaù moâi tröôøng chieán löôïc thì cö noâng thoân gaàn ven ñoâ, caûi taïo vaø môû roäng caùc coâng trình hieän
ñeàu coù tính hình thöùc, chaát löôïng thaáp vaø khoù thöïc thi ñeå kieåm höõu trong ñieàu kieän haï taàng keát noái chöa phaùt trieån. Moät soá khu ñoâ
soaùt. Chæ tieâu quy hoaïch phaân khu thöôøng gaén vôùi quy moâ daân soá thò môùi, khu ôû môùi coù quy moâ vaøi ha cho tôùi haøng chuïc ha baét ñaàu
thaáp, nhöng döï aùn tö nhaân ñaàu tö laïi caàn maät ñoä daân soá cao vaø nhaûy coùc ra khoûi khu vöïc ñoâ thò hieän höõu (CAÛI THIEÄN & MÔÛ ROÄNG
thöôøng phaûi ñieàu chænh cuïc boä. Khu vöïc vuøng ven coù nhieàu loaïi CHAÄM);
hình vaø khoâng gian chöùc naêng ñaëc thuø laøm cho vieäc vaän duïng trôû
neân tuøy tieän[1]. Khi thôøi gian ñeå thoâng qua ñoà aùn quy hoaïch keùo n Giai ñoaïn 2000-2010: Caùc döï aùn nhaø ôû môùi (goïi laø khu ñoâ thò
daøi vôùi nhieàu baát ñònh, khoâng khoù lyù giaûi taïi sao caùc döï aùn phaân môùi) nôû roä daãn tôùi chuyeån ñoåi caùc khu ñaát noâng nghieäp quy moâ lôùn
loâ taùch thöûa ñaát noâng nghieäp nôû roä ôû caùc khu ñaát xen keït vaø sôû hôn (vaøi chuïc ha tôùi haøng traêm ha), khu ôû baùm theo caùc khu coâng
höõu phöùc taïp ôû vuøng ven[2] vaø nhöõng döï aùn cuûa Alibaba, Angel nghieäp taäp trung vaø haï taàng keát noái quy moâ lôùn. Vuøng ven môû roäng
Lina, Hoaøng Kim Land, Bình Döông City Land ôû mieàn Nam trong cuøng chuyeån ñoåi vieäc laøm khu vöïc laân caän, quy hoaïch chung taêng
naêm 2019 coù theå chæ laø phaàn ngoïn cuûa taûng baêng phaùt trieån töï ñoät bieán cuøng caùc döï aùn khu ôû vaø phöùc hôïp quy moâ lôùn, tuy nhieân
phaùt ôû ven ñoâ. döï aùn quy moâ caøng lôùn trieån khai caøng chaäm (MÔÛ ROÄNG NHANH
- BONG BOÙNG);
Kinh nghieäm quoác teá cho thaáy phaùt trieån tích hôïp ñaát ñai vaø giao
thoâng luoân laø yeáu toá then choát. Vieäc phaùt trieån môû roäng luoân laøm n Giai ñoaïn 2010-2020: Sau giai ñoaïn ñieàu chænh, moät soá döï aùn nhaø
gia taêng nhu caàu ñi laïi vaø caùch thoûa maõn nhu caàu ñi laïi döïa vaøo xe ôû, khu coâng nghieäp vaø ñoâ thò hoãn hôïp ôû ven ñoâ trieån khai nhöng
hôi laø sai laàm caàn traùnh[3-5]. Caùc khu vöïc ngoaïi vi caàn taïo ñöôïc vieäc coù maät ñoä cao hôn; nhieàu döï aùn quy moâ lôùn gaén keát caùc khu coâng
laøm taïi choã gaén vôùi khaû naêng tieáp caän baèng maïng löôùi giao thoâng nghieäp vaø ñoâ thò. Tieáp tuïc chuyeån ñoåi vaø hình thaønh trung taâm ñoâ
coâng coäng söùc chôû lôùn vaø söû duïng ñaát hoãn hôïp (phaùt trieån theo thò thöù caáp vaø dòch vuï phaùt trieån ñuû söùc taïo moät vuøng ven cuûa chính
ñònh höôùng giao thoâng coâng coäng - Transit Oriented Development - noù. Nhieàu ñeà xuaát môùi quy moâ lôùn ôû vuøng ngoaïi vi caùc trung taâm thöù
TOD). Trong khi ñoù, caùc khu ñoâ thò môùi ôû ngoaïi vi (ña phaàn laø nhaø caáp (ÑIEÀU CHÆNH, TIEÁP TUÏC MÔÛ ROÄNG & LEÂN CAO).
ôû cao taàng) phaùt trieån leäch pha vôùi keá hoaïch phaùt trieån giao thoâng
coâng coäng cuøng thôøi kyø[6]. Moâ hình vuøng ven hieän nay coù hai daïng laø ñôn cöïc vaø ña cöïc lan
toûa. Vuøng ven laø khu vöïc seõ chuyeån hoùa töø noâng thoân sang thaønh
Tuy nhieân, phaùt trieån tích hôïp laø thaùch thöùc lôùn veà theå cheá vaø heä thò trong moät giai ñoaïn nhaát ñònh. Döïa vaøo maät ñoä xaây döïng vaø
thoáng quaûn trò ñeå ñaåy maïnh hôïp taùc. Ñeå coù theå phaùt trieån theo moâ toác ñoä bieán ñoåi coù theå phaân khu vöïc naøy laøm vuøng ven gaàn, vuøng
hình TOD caàn phaûi giaûi quyeát nhieàu raøo caûn veà theå cheá vaø quy ven xa vaø vuøng rìa. Ví duï, trong moät thaäp kyû coù theå ñoâ thò hoùa hay
chuaån quy hoaïch nhaèm toái öu söùc chôû lôùn vaø huy ñoäng nguoàn löïc “beâ toâng hoùa” xong ñöôïc coi laø vuøng ven ñoâ gaàn, coøn trong vaøi ba
ñeå caûi taïo khu vöïc laân caän[7]. Ñaàu tö coâng ñang suït giaûm caàn ñöôïc thaäp kyû seõ ñoâ thò hoùa xong coi laø vuøng ven ñoâ xa. Khu vöïc maø sau
boå sung nguoàn huy ñoäng töø khu vöïc tö. Muoán thu huùt söï ñoùng goùp vaøi ba thaäp kyû vaãn khoù trôû thaønh ñoâ thò nhöng khoâng phaûi thuaàn
tham gia caàn ñaûm baûo khoâng chæ taïo ra lôïi ích haáp daãn maø coøn phaûi tuùy noâng thoân coù theå coi laø khu vöïc rìa. Vôùi caùc ñoâ thò döôùi 50 vaïn
chia seû haøi hoøa caùc giaù trò gia taêng. Chuùng ta caàn lôøi giaûi veà cô cheá daân, vuøng coù tính ñôn cöïc noåi troäi theo kieåu truyeàn thoáng. Tuy
ñaûm baûo caùch thöùc phaùt trieån, ñaûm baûo caû khía caïnh taøi chính beàn nhieân, vuøng ven cuûa Haø Noäi vaø TP.HCM nôi coù treân 5 trieäu daân
vöõng laãn coâng baèng xaõ hoäi ñeå caùc beân cuøng hôïp taùc ñoùng goùp vaøo ñaõ bieán thaønh moät chuøm caùc ñoâ thò vaø ñieåm daân cö, coù theå coi laø
phaùt trieån chung. vuøng caùc khoâng gian quaàn cö daïng ñoâ thò vôùi moät loõi ñoâ thò lôùn vaø
SË 103+104 . 2020 27
- ôû caáp ñoä döï aùn laøm giaûm cô hoäi ñöa caùc
döï aùn coù theå taïo vieäc laøm (yeáu toá taïo thò)
thuùc ñaåy phaùt trieån theo caùc khu vöïc hoaëc
haønh lang ñöôïc caûi thieän veà haï taàng keát noái.
Chieán löôïc ñaàu tö nhoû gioït vaø gaêm giöõ chôø
giaù leân vöøa khoâng taïo sinh keá thay theá, vöøa
keùo daøi quaù trình huy ñoäng voán cho phaùt
trieån haï taàng. Caàn ñaåy nhanh tieán ñoä ñaàu
tö haï taàng vaø gaén keát cuøng caùc döï aùn taïo
thò (vieäc laøm), haïn cheá gaêm giöõ caùc döï aùn.
Vuøng rìa ñoâ thò cuõng chòu thaùch thöùc do phaùt
trieån töï phaùt. Taïi caùc khu vöïc cö daân coù theå
chuyeån ñoåi vieäc laøm thuaän lôïi coù hieän töôïng
gaêm giöõ ñaát ôû noâng thoân vaø noâng nghieäp
nhöng thieáu caùc noã löïc trong ñaàu tö caûi
thieän haï taàng taïi choã vaø keát noái vôùi caùc döï
aùn ñoäc laäp. Chi phí sinh hoaït thaáp ôû khu vöïc
rìa coù theå thuùc ñaåy caùc khu ôû töï phaùt nhöng
thieáu chuû ñaàu tö vaø söï hoã trôï ñeå naâng caáp
haï taàng vaø tieän ích taïi choã töông xöùng.
Hình 1: Caáu truùc vuøng ven ñoâ thò theo moâ hình ñôn taâm vaø ña trung taâm. 3 Quy hoaïch vaø quaûn lyù phaùt
Nguoàn: Taùc giaû, coù tham khaûo töø döï aùn PLUREL[8]. trieån tích hôïp
Quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp hôn laø tích hôïp coù
nhieàu trung taâm, haønh lang phaùt trieån lan giai ñoaïn môùi coù theå thay ñoåi khi thoâng tin heä thoáng cuûa quy hoaïch vaø thöïc thi. Quaûn
toûa (Xem hình 1). thò tröôøng toát hôn, caùc doanh nghieäp laøm lyù phaùt trieån bao goàm caû quy hoaïch vaø kieåm
phaùt trieån chuyeân nghieäp hôn, vaø naêng löïc soaùt phaùt trieån hay thöïc thi quy hoaïch.
Kích thöôùc vaø ñaëc ñieåm vuøng ven ôû Haø quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc ñöôïc cuûng coá. Tuy Quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp laø vieäc xem xeùt
Noäi vaø TP.HCM hieän nay coù theå hình dung nhieân, toác ñoä môû roäng vaø phaùt trieån cao ôû vaø xöû lyù ñeå ñaït ñöôïc caùc hieäu quaû phaùt trieån
nhö sau: vuøng ven vaãn laø thaùch thöùc lôùn maø caùc khu toång theå nhöõng vaán ñeà coù lieân quan, bao
1) Vuøng gaàn: (15-20km töø trung taâm), ñang vöïc naøy phaûi ñoái maët. Coù theå ñieåm laïi ba goàm tích hôïp trong giai ñoaïn laäp quy hoaïch
chuyeån ñoåi vôùi nhieàu döï aùn phaùt trieån quy thaùch thöùc lôùn nhö sau: (giöõa caùc chuyeân ngaønh) cho tôùi tích hôïp
moâ lôùn, phaùt trieån taäp trung kieåu veát daàu trong quy hoaïch vaø trieån khai thöïc thi - kieåm
loang, maät ñoä daân soá ñang taêng nhanh töø Vuøng ven gaàn coù nguy cô maát caùc khoâng soaùt phaùt trieån döï aùn.
20 - 40 ngöôøi/ha hieän taïi; gian chöùc naêng vaø cô hoäi taïo vieäc laøm taïi
choã. Tình traïng thieáu huït khoâng gian chöùc Coù theå hình dung yeâu caàu tích hôïp bao goàm
2) Vuøng xa: (20-25km töø trung taâm) phaùt naêng ñeå phuïc vuï ñoâ thò loõi giai ñoaïn vöøa ba caïnh: (1) giöõa caùc ngaønh (doïc) ñeå ñaûm
trieån theo ñieåm vaø daûi maät ñoä thaáp hôn, coøn qua raát coù theå laëp laïi ôû vuøng ven môùi do baûo keát noái vaø ñaàu tö caùc haïng muïc ñoàng
nhöõng maûng xanh quy moâ lôùn, maät ñoä daân söùc eùp töø cheânh leäch giaù ñaát thöông maïi so boä - phaùt huy hieäu quaû; (2) giöõa caùc khoâng
soá 10-20 ngöôøi/ha; vôùi ñaát laøm caùc coâng naêng treân. Hôn nöõa, gian, caùc laøng xoùm vaø ñôn vò haønh chính,
ña soá caùc khu vöïc ñöôïc coi laø khoâng gian caùc döï aùn (ngang), vaø (3) giöõa caùc giai ñoaïn
3) Vuøng rìa: caùch trung taâm töø 25-30km tröõ nöôùc thöôøng ñang coù cö daân sinh soáng
(hoaëc 40km), phaùt trieån theo ñieåm ñoâ thò vôùi maät ñoä ñaùng keå neân raát khoù kieåm soaùt
töông ñoái taùch bieät döïa treân haït nhaân laø phaùt trieån hieäu quaû. Thaùch thöùc chính laø xaây
khu coâng nghieäp, tröôøng ñaïi hoïc hoaëc döïng cô cheá baûo veä caùc khoâng gian chöùc
vieän nghieân cöùu ñoäc laäp, caên cöù quaân söï… naêng naøy. Beân caïnh ñoù, cô hoäi taïo vieäc laøm
tröôùc khi chuyeån haún sang khu vöïc noâng taïi choã cuõng raát deã bò boû qua khi caùc döï aùn
thoân thuaàn tuùy. vuøng ven gaàn quaù chuù troïng caùc döï aùn nhaø
ôû thöôøng hoaøn voán nhanh hôn vaø bieân lôïi
b) Thaùch thöùc trong quaûn lyù phaùt trieån ôû nhuaän cao hôn.
vuøng ven
Nhöõng thaùch thöùc trong vuøng ven coù theå Vuøng xa nguy cô ñình treä bôûi hieän töôïng
thay ñoåi theo thôøi gian, xong khoù coù ñoät bieán. gaêm giöõ döï aùn chaäm trieån khai. Vuøng xa voán
Nhöõng toàn taïi hieän nay phaûn aùnh nhöõng baát khoù baùn ñöôïc baát ñoäng saûn trong ngaén haïn,
Hình 2: Caùc chieàu caïnh quaûn lyù phaùt trieån
caäp trong trình ñoä phaùt trieån vaø naêng löïc nhöng xu höôùng giaù taêng oån ñònh raát deã daãn tích hôïp ôû vuøng ven
quaûn lyù coù tính tích luõy. Thaùch thöùc trong ñeán haønh vi gaêm giöõ ñaát. Tæ leä gaêm giöõ cao Nguoàn: taùc giaû
28 SË 103+104 . 2020
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
trieån khai töø quy hoaïch chung/phaân khu,
quy hoaïch chi tieát vaø ñaàu tö thöïc teá (thôøi
gian). Chieàu thöù ba naøy cuõng phaûn aùnh yeâu
caàu tích hôïp giöõa caùc caáp ñoä khoâng gian
(Xem hình 2).
Trong moâ hình tích hôïp treân, khi xem xeùt vaø
löïa choïn caùc phöông aùn caàn öu tieân caùc noäi Hình 3: Phaân lôùp trong giaûi baøi toaùn xung ñoät khi tích hôïp ña chieàu
dung cuï theå laø: Nguoàn: Taùc giaû
n Tích hôïp giöõa caùc ngaønh (chuû yeáu vaãn laø
haï taàng vaø tieän ích cô baûn) caàn chuù yù öu tieân giao thoâng cho thaáy nhu caàu tích hôïp traûi daøi hôïp giöõa quy hoaïch phaân khu vaø kieåm
giaûi quyeát vaán ñeà ñaëc tröng cuûa vuøng ven laø töø caáp ñoä chieán löôïc (keát noái trong trieån khai soaùt phaùt trieån caùc döï aùn vôùi cô cheá raøng
phaùt trieån ñaát ñai ñoàng boä vôùi giao thoâng döï aùn ñaàu tö haï taàng vuøng vaø chính saùch phaùt buoäc traùch nhieäm cuûa beân thaâm duïng
vaø giaûm ngaäp do beâ toâng hoùa dieän roäng. trieån môû roäng vuøng ven) cho ñeán chieán thuaät khoâng gian vôùi khaû naêng caân ñoái haï taàng
(laäp vaø trieån khai quy hoaïch phaân khu vaø sau khu vöïc. Cô cheá naøy cho pheùp thay ñoåi
n Tích hôïp chieàu ngang keát noái giaûi quyeát ñoù laø kieåm soaùt phaùt trieån caùc döï aùn nhaø ôû heä soá söû duïng ñaát vaø caùch thöùc khai thaùc
vaán ñeà xaõ hoäi, chuù yù caû sinh keá vaø gia taêng thöông maïi gaén vôùi quaûn lyù caûi thieän veà giao chöùc naêng cuûa caùc oâ cuï theå nhöng vaãn
veà giaù trò taøi saûn giöõa caùc beân ñoùng goùp, thoâng khu vöïc). ÔÛ caáp ñoä quaûn lyù ñieàu haønh, giuùp caân ñoái toång theå. Ñaëc bieät, tích hôïp
höôûng lôïi, vaø chòu thieät haïi. nhöõng khu vöïc phaùt trieån taäp trung nhieàu döï giöõa quy hoaïch phaân khu vaø kieåm soaùt
aùn, coâng cuï vaø cô cheá quaûn lyù döôøng nhö phaùt trieån giuùp taùch baïch roõ caùc tieän ích
n Tích hôïp veà thôøi gian nhaán maïnh yeáu toá chöa töông xöùng ñeå coù theå kieåm soaùt giaûm duøng chung (baõi ñoã xe, coâng vieân, saân
kieåm soaùt quaù trình ñaàu tö, ñaëc bieät laø ñaûm quaù taûi cuïc boä khi thieáu cô cheá ñieàu chænh theå thao) khoâng bò tính truøng hoaëc bò haïn
baûo caùc beân coù ñoäng löïc tham gia thoâng phaân boå ñaàu tö vaø kieåm soaùt döï aùn ñöôïc tích cheá khoâng chia seû cuøng nhau. Töø ñoù,
qua cô cheá huy ñoäng vaø phaân boå ñaàu tö hôïp vôùi nhau (Xem hình 4). coù cô sôû ñeå raøng buoäc beân höôûng lôïi
ñeå keát noái haï taàng ña caáp ñoä töø döï aùn lôùn coù traùch nhieäm ñoùng goùp caùc phaàn tieän
ñeán nhoû theo khu vöïc chöù khoâng phaûi chæ Caùch söû duïng chæ tieâu quy hoaïch khi chuyeån ích thieáu do maät ñoä cao hôn theo: (1)
trong phaïm vi döï aùn.
Ñaùnh giaù tích hôïp söû duïng coâng cuï cho ñieåm
vaø phaân lôùp. Ñaûm baûo tích hôïp raát khoù thöïc
hieän neáu khoâng coù coâng cuï giuùp ñaùnh giaù taùc
ñoäng ña chieàu caùc phöông aùn, ñaëc bieät laø khi
coù nhieàu yeâu caàu coù theå xung ñoät vôùi nhau.
Coù theå ñaët taát caû caùc vaán ñeà leân maët baøn ñeå
löïa choïn theo phöông phaùp cho ñieåm ñeå
ñaùnh giaù öu tieân vaán ñeà caàn giaûi quyeát hoaëc
choïn phöông aùn. Tuy nhieân, caùc khu vöïc coù
nhieàu löïa choïn phaùt trieån neân söû duïng caùch
thöùc phaân lôùp tích hôïp tröôùc-sau theo thöù töï
öu tieân cuûa töøng khu vöïc. Ví duï khu vöïc naøy
öu tieân baûo toàn hay chöùc naêng giöõ nöôùc; khu
vöïc khaùc öu tieân khai thaùc naêng löïc heä thoáng
vaän taûi coâng coäng vaø töø ñoù loïc tröôùc caùc vaán Hình 4: Phaân tích veà möùc ñoä tích hôïp trong quaûn lyù ngaønh xaây döïng vaø giao thoâng taïi TP.HCM
Nguoàn: Taùc giaû
ñeà vaø giaûi phaùp… Caùc khu vöïc khoâng coù muïc
tieâu öu tieân roõ raøng thì coù theå tham khaûo caùch caáp ñoä ñoà aùn khoù giuùp kieåm soaùt maät ñoä thoûa thuaän rieâng vôùi döï aùn khaùc, hoaëc
phaân lôùp öu tieân theo thöù töï laø lôùp 1: ñaát ñai vaø theo heä soá söû duïng ñaát. Xeùt ôû caáp ñoä quy (2) Nhaø nöôùc hoaëc doanh nghieäp ñaàu tö
giao thoâng - ñaëc bieät laø heä thoáng vaän taûi haønh hoaïch phaân khu, caùc döï aùn nhaø ôû thöôøng coù theâm nguoàn löïc ñeå boå sung haï taàng
khaùch söùc chôû lôùn ñeå giaûm thieåu phöông tieän vaän duïng chæ tieâu toái ña trong khi tieän ích vaø tieän ích bò thieáu (boå sung traïm döøng
cô giôùi caù nhaân, sau ñoù môùi ñeán lôùp 2: tích phaân boå trong quy hoaïch phaân khu chæ ôû xe buyùt, môû roäng nuùt giao, xaây hoà ñieàu
hôïp lôùp choáng ngaäp vaø haï taàng xanh - ñaëc möùc trung bình vaø daøn ñeàu. Khi pheâ duyeät hoøa, tröôøng hoïc...).
bieät laø vôùi vuøng ven Haø Noäi vaø TP.HCM, vaø döï aùn vaø quy hoaïch chi tieát, ña phaàn phaûi
lôùp 3 laø caùc tieän ích khaùc (Xem hình 3). ñieàu chænh cuïc boä. Tuy nhieân ñieàu naøy daãn Quy trình kieåm soaùt caàn ñöôïc laäp theo moät
tôùi khu vöïc coøn khoâng gian troáng nhöng ñaõ phaïm vi ñaàu tö öu tieân, laäp ngöôõng chaát taûi
Thaùch thöùc khôùp noái ñaàu tö giao thoâng vaø phaùt quaù taûi veà haï taàng giao thoâng, tröôøng hoïc theo khu vöïc veà giao thoâng vaø caùc haïng
trieån ñaát laø raát lôùn. Phaân tích caùc baát caäp ôû vaø caây xanh. muïc öu tieân coù nguy cô thieáu huït nghieâm
TP.HCM trong phaùt trieån ñoàng boä ñaát ñai vaø Giaûi phaùp cho vaán ñeà naøy laø phaûi tích troïng. Caùc döï aùn thaâm duïng khoâng gian
SË 103+104 . 2020 29
- 4 Cô cheá hôïp taùc trong quaûn lyù phaùt trieån
Gaùnh naëng ñaàu tö coâng laø raát lôùn trong quaù trình phaùt trieån vuøng ven
thuùc ñaåy nhu caàu hôïp taùc. Vieäc taäp trung döï aùn nhaø ôû coù heä soá söû
duïng ñaát cao caàn ñaàu tö haï taàng töông xöùng. Cô cheá hieän nay môùi
raøng buoäc chuû ñaàu tö laøm haï taàng noäi khu, coøn Nhaø nöôùc chi traû
haï taàng khu vöïc nhö keát noái vaän taûi haønh khaùch coâng coäng, xöû lyù
nöôùc baån taäp trung, choáng ngaäp do beâ toâng hoùa dieän roäng vaø keát noái
hoaøn chænh vôùi khu daân cö lieàn keà. Khi ñi vaøo söû duïng, gaùnh naëng
duy trì chaát löôïng haï taàng noäi khu tieáp tuïc troâng vaøo ngaân saùch caùc
huyeän ngoaïi thaønh hoaëc quaän môùi. Thöïc teá vieäc boå sung ngaân saùch
luoân chaäm vaø thieáu neân ña soá caùc quaän môùi vaø huyeän ngoaïi thaønh
ôû TP.HCM vaãn trì hoaõn nhaän baøn giao caùc haïng muïc naøy[12].
Hình 5: moâ hình ñoùng goùp chi phí xaây döïng tieän ích dung chung töø
vieäc caáp quyeàn xaây döïng taêng theâm cho caùc loâ ñaát beân ngoaøi phaïm vi
döï aùn High line ôû New York, Hoa Kyø Quaûn lyù phaùt trieån theo tieáp caän hôïp taùc ñaët muïc tieâu huy ñoäng nguoàn
Nguoàn: Cô quan quy hoaïch New York, döï aùn High Line4 löïc ngay töø ban ñaàu. So vôùi caùc quoác gia khaùc, chuùng ta chöa coù
thueá taøi saûn hay cô cheá vay nôï töø caáp chính quyeàn ñoâ thò (caáp döôùi
(thöôøng coù vò trí ñaéc ñòa) seõ coù cô hoäi chia seû caùc tieän ích töø döï aùn tænh) ñeå ñòa phöông coù theå vay tröôùc traû sau hay töï caân ñoái thieáu huït
keà caän theo cô cheá thöông löôïng hoaëc phaûi baét buoäc ñoùng goùp ñeå töø naâng möùc phí quaûn lyù haï taàng taïi choã. Khu vöïc ven ñoâ neáu taäp
Nhaø nöôùc hoaëc caùc chuû ñaàu tö khaùc ñaàu tö boå sung sau. Cô sôû trung caùc döï aùn nhaø ôû cuõng seõ coù raát ít nguoàn thu töø saûn xuaát kinh
ñeå xaùc ñònh möùc hoaøn traû do thoûa thuaän hoaëc coù caên cöù döïa treân doanh neân cô sôû taøi chính ñeå ñaàu tö cuõng raát haïn cheá. Trong khi
khung giaù tính toaùn theo khu vöïc. Caùch laøm naøy coù nhöõng ñieåm ñoù, khi pheâ duyeät caùc döï aùn phaùt trieån môùi caàn sôùm coù nguoàn löïc
töông ñoàng vôùi cô cheá thoûa thuaän phaùt trieån cuûa Anh quoác ñeå ñoùng caân ñoái ñeå chuû ñoäng. Caùch laøm phuø hôïp laø phaûi laáy tieàn ñaàu tö sôùm
goùp ñaàu tö tieän ích khi phaùt trieån[10] hoaëc cô cheá cho pheùp chuyeån döïa vaøo caùc beân höôûng lôïi - hay coøn goïi laø caùch thu tröôùc ngay töø
nhöôïng quyeàn phaùt trieån (Transferable Development Rights - khi laäp döï aùn.
TDR) ôû Hoa Kyø ñeå taøi trôï caùc tieän ích coâng coäng khi thaâm duïng
khoâng gian[11]. Treân theá giôùi coù moät soá moâ hình cô baûn ñeå thuùc ñaåy caùc chuû ñaàu
tö hôïp taùc phaùt trieån haï taàng khung. Coù ba moâ hình cô baûn laø: (1)
Ñoái vôùi caùc döï aùn xaây döïng nhaø cao taàng vaø quy moâ lôùn caàn söû duïng moät chuû sôû höõu ñaàu tö haï taàng khu vöïc tröôùc roài chuyeån
boå sung caùc coâng cuï kieåm soaùt phaùt trieån ñoâ thò vaø giao thoâng nhöôïng cho caùc chuû ñaàu tö thöù caáp (aùp duïng ñoái vôùi caùc khu vöïc
coù tính thích öùng ñeå giaûm thieåu taùc ñoäng tieâu cöïc do quaù taûi phaùt trieån môùi, ñoàng boä); (2) laø Nhaø nöôùc ñöùng ra laäp quy hoaïch gaén
cuïc boä (hoaëc dieän roäng). Nhìn chung caùc döï aùn nhö trung taâm vôùi chöông trình vaø ñieàu phoái thöïc thi döï aùn chieán löôïc ñeå ñaûm baûo
thöông maïi vaø phaân phoái quy moâ lôùn laø ñoái töôïng caàn ñaùnh giaù caùc beân ñoùng goùp khi trieån khai ñaàu tö (aùp duïng ñoái vôùi phaùt trieån
taùc ñoäng giao thoâng theo töøng döï aùn. Caùc noäi dung kieåm soaùt döï aùn chieán löôïc quy moâ lôùn treân caùc khu vöïc phaân maûnh sôû höõu),
seõ bao goàm töø heä soá söû duïng ñaát quy ñoåi thaønh möùc ñoä chaát vaø (3) Nhaø nöôùc khuyeán khích caùc beân ñeà xuaát phaùt trieån cuøng hoã
taûi leân haï taàng ñeå khôùp noái vôùi möùc ñoä phuïc vuï hieän taïi vaø keá trôï cho phaùt trieån haï taàng hoaëc tieän ích khu vöïc (aùp duïng cho ñoùng
hoaïch ñaàu tö boå sung theo khu vöïc, khôùp noái veà vò trí tieáp caän goùp ñeå ñaàu tö cho haï taàng khu vöïc quy moâ nhoû). Trong baát kyø moâ
vôùi caùch thöùc toå chöùc giao thoâng khu vöïc ñeå toái öu caùc vò trí tieáp hình naøo, Nhaø nöôùc cuõng ñoùng vai troø taïo saân chôi coâng baèng, baûo
caän, taäp keát haøng vaø döøng ñoã xe. Döï aùn quy moâ lôùn caàn phaûi veä lôïi ích coâng coäng vaø lôïi ích coäng ñoàng thieåu soá.
boå sung caû ñieåm döøng vaø keât noái vôùi heä thoáng giao thoâng coâng
coäng (Xem hình 6). Caùc moâ hình hôïp taùc phaùt trieån ñaõ vaø ñang thöïc hieän treân thöïc teá.
Moâ hình moät chuû ñaàu tö haï taàng khung khoâng phaûi môùi ôû Vieät Nam
khi khu ñoâ thò Phuù Myõ Höng ñaõ thaønh coâng trong vieäc phaùt trieån
ñoàng boä keát caáu haï taàng vuøng ven, vöøa taïo ñieàu kieän veà haï taàng
saûn xuaát, haï taàng xaõ hoäi ñoàng boä nhöng vaãn hieäu quaû. Nhaø nöôùc
coù theå laäp doanh nghieäp coâng ích vaø vay voán tín duïng, huy ñoäng
caùc quyõ ñaàu tö ñeå laøm. Vieäc vaän duïng vaøo thöïc teá coù theå cho keát
quaû khoâng gioáng nhau khi Becamex thaønh coâng ôû Bình Döông coøn
TP.HCM laïi maéc keït ôû Thuû Thieâm. Moâ hình döï aùn chieán löôïc ôû Nhaät
Baûn ñöôïc söû duïng ñeå trao quyeàn vaø cô cheá ñeå caùc taäp ñoaøn nhö
Keio hay Tokyu phaùt trieån vuøng ven döïa treân caùc tuyeán ñöôøng saét
ñoâ thò ôû Tokyo. Moâ hình ñoùng goùp phaùt trieån haï taàng vaø tieän ích beân
ngoaøi haøng raøo duøng xaây caùc coâng trình coâng coäng, coâng vieân, hoà
ñieàu hoøa coù theå tham khaûo moät ví duï ôû döôùi ñaây.
Thaønh phoá caàn xaây döïng moät coâng vieân quy moâ 1ha coù toång möùc
ñaàu tö 25 tæ. Giaû söû khu vöïc coù ñuû haï taàng tröôøng hoïc vaø giao thoâng
keát noái; giai ñoaïn hieän nay caàn khuyeán khích boå sung khoâng gian
Hình 6: Caùc noäi dung caàn tích hôïp giöõa giao thoâng vaø xaây döïng trong caây xanh keát hôïp choáng ngaäp. Thaønh phoá seõ cho pheùp ñieàu chænh
kieåm soaùt phaùt trieån theo döï aùn - Nguoàn: Taùc giaû
heä soá FAR ôû hai loâ ñaát keà caän töø 3.0 leân 8.0. Vôùi 500 caên hoä ñöôïc
30 SË 103+104 . 2020
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
ñaït hieäu quaû toång theå. Moãi ñôn vò caàn ñöôïc giao cô cheá töï chuû vaø
töï chòu traùch nhieäm ñeå thay ñoåi töø beân trong heä thoáng quaûn lyù theo
nguyeân taéc ngöôøi laøm toát phaûi ñöôïc höôûng lôïi vaø töø ñoù nuoâi döôõng
ñoåi môùi saùng taïo.
5. Keát luaän
Baøi vieát môùi ñeà caäp ñeán giaûi phaùp cho moät soá vaán ñeà trong quy hoaïch
vaø quaûn lyù phaùt trieån ôû vuøng ven ñoâ hieän nay. Khu vöïc ven caùc thaønh
phoá lôùn coøn nhieàu vaán ñeà phaûi giaûi quyeát vaø coù theå söû duïng nhieàu
caùch tieáp caän khaùc nhau.
Tuy nhieân, quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp vaø cô cheá hôïp taùc seõ laø chìa
khoùa ñeå giaûi quyeát nhieàu vaán ñeà trong quaûn lyù phaùt trieån hieän nay vaø
töông lai. Tích hôïp cho pheùp chuyeån hoùa caùc taùc ñoäng ngoaøi haøng
Hình 7: Ví duï hôïp taùc phaùt trieån trong xaây döïng tieän ích duøng chung. raøo thaønh traùch nhieäm vaø quyeàn lôïi ña bieân, cho pheùp xöû lyù tính ña
Nguoàn: Taùc giaû daïng veà vaán ñeà vaø khaû naêng tham gia linh hoaït hôn, nhöng kieân ñònh
xaây döïng taêng theâm coù taàm nhìn coâng vieân, chuû ñaàu tö vaãn coù lôøi 50 hôn ñoái vôùi caùc vaán ñeà soáng coøn. Ngoaøi ra, tích hôïp treân neàn taûng boå
tæ ñoàng (200 trieäu/caên x 250 caên) vaø coù theå ñoùng 25 tæ (50% lôïi nhuaän) sung coâng cuï ñaùnh giaù, ñoåi môùi quy trình giuùp giaûi quyeát caùc vaán ñeà
vaø thaønh phoá vöøa coù theâm coâng vieân, cö daân taïi choã ñöôïc höôûng lôïi. phöùc taïp hôn, quy moâ lôùn hôn, vaø bieán ñoäng nhanh hôn ôû caùc ñoâ thò
lôùn. Ñaëc bieät, cô cheá hôïp taùc trong heä thoáng tích hôïp laø böôùc chuyeån
Quy hoaïch laøm theo tieáp caän hôïp taùc caàn ñieàu chænh veà quy trình. Ñeå veà chaát, giuùp giaûi phoùng nguoàn löïc vaø taïo ñoäng löïc taêng tröôûng môùi
coù theå huy ñoäng voán töø caùc beân tham gia, phöông aùn phaùt trieån töø quy töø taát caû caùc beân höôûng lôïi trong quaù trình phaùt trieån.
hoaïch ñeán trieån khai phaûi ñaûm baûo bieân lôïi nhaän cuûa caùc beân tham
gia vaø chia seû lôïi ích haøi hoøa. Quy hoaïch phaân khu vaø quy hoaïch chi Tuy nhieân, caùch laøm môùi ñoøi hoûi nhöõng ñieàu chænh veà theå cheá vaø xaây
tieát gaén vôùi döï aùn phaûi ñöôïc laäp hoaëc ñieàu chænh theo nguyeân taéc treân döïng naêng löïc. Ñaây laø nhöõng thaùch thöùc khoâng nhoû bôûi quaùn tính vaø
khi ñaùnh giaù vaø pheâ duyeät. Kinh nghieäm ôû CHLB Ñöùc cho thaáy hoï laäp raøng buoäc veà lôïi ích trong heä thoáng hieän haønh.
quy hoaïch phaân khu (thöïc chaát laø quy hoaïch chöa raøng buoäc) thoâng
qua thi tuyeån roäng raõi. Döïa treân quaù trình nghieân cöùu saûn phaåm naøy, Söï thay ñoåi chaéc chaén caàn quyeát taâm cuûa laõnh ñaïo vaø söï uûng hoä
caùc doanh nghieäp cuøng ñeà xuaát döï aùn song song ñeå pheâ duyeät ñoàng cuûa coäng ñoàng. Chính quyeàn ñoâ thò vaø nhöõng ngöôøi coù quyeát taâm
thôøi. Quy trình naøy taïo cô hoäi ñeå doanh nghieäp vöøa ñoùng goùp vaøo ñònh caàn ñöôïc trao quyeàn ñeå coù theå phaùt huy tính saùng taïo vaø gaùnh vaùc
höôùng, vöøa ñaåy nhanh tieán ñoä thöïc hieän vôùi raøng buoäc veà caùch thöùc vaø traùch nhieäm naøy.
möùc ñoùng goùp cho haï taàng ngoaøi haøng raøo (Xem hình 8).
ngaøy nhaän baøi: 09/4/2020
ngaøy göûi phaûn bieän: 09/4/2020
ngaøy duyeät ñaêng: 20/4/2020
Taøi lieäu tham khaûo
1. Cuong, L.D., Quy hoach va quan ly phat trien tai khu vuc ven do - Ñoåi môùi phöông
phaùp luaän quy hoaïch vaø quaûn lyù phaùt trieån ñoâ thò: Töø thöïc tieãn ñeán yeâu caàu ñoåi môùi,
in Xay dung. 2019.
2. Duong, H. and T. Long. Phan lo ban nen nha hop tran lan. 2016 3/12/2016;
Available from: tuoitre.vn
http://tuoitre.vn/tin/kinh-te/20160312/phan-lo-ban-nen-nha-hop-tran-lan/1065865.
html.
3. Suzuki, H., R. Cervero, and K. Iuchi, Transforming Cities with Transit: Transit and
Land-Use Integration for Sustainable Urban Development. Urban Development.
2013: World Bank Publications.
4. Cervero, R., et al., Influences of Built Environments on Walking and Cycling:
Lessons from Bogotaù. International Journal of Sustainable Transportation, 2009. 3(4):
p. 203-226.
5. Cervero, R., Integration of urban transport and urban planning, in The Challenge of
Urban Government, S.R. Freire M., Editor. 2001, World Bank Institute: Washington
Hình 8: Quy trình thi tuyeån quy hoaïch vaø löïa choïn chuû ñaàu tö DC. p. 407-427.
döï aùn song song - Nguoàn: [13] 6. Bertaud, A., Hanoi urban structure: Spatial Development Issues and Potential. 2011.
7. Hieu, N.N., TOD and beneficiaries pay mechanism - institutional and governance
Cô cheá hôïp taùc ñoøi hoûi phaûi toå chöùc laïi khu vöïc coâng ñeå coù theå saùng impacts in Hochiminh City. Urban and Rural Planning, 2019. 2019(101+102): p. 7.
8. Ravetz J., Fertner C., and N. T.S., The Dynamics of Peri-Urbanization. , in Peri-
taïo. Phaùt trieån caùc döï aùn chieán löôïc caàn söï hôïp taùc coâng - tö vaø chính urban futures: Scenarios and models for land use change in Europe, Ravetz J., Fertner
quyeàn ñòa phöông caàn caûi toå veà toå chöùc boä maùy. Boä maùy caùc cô quan C., and N. T.S., Editors. 2013, Springer: Berlin, Heidelberg.
9. Hieu, N.N., Integrated planning: from understanding to implementing institution
chuyeân moân nhìn chung ñöôïc thieát keá ñeå giaùm saùt thöïc thi phaùp luaät Vietnam Architecture Journal, 2017. 206: p. 5.
vaø “tieâu tieàn” chöù khoâng phaûi “kieám tieàn”. Do ñoù, caàn thaønh laäp caùc 10. Cullingworth, J.,B., Town and country planning in Britain. Thirteenth edition.
(Unwin Hyman), 2001, 408 pp, index., 2001.
toå chöùc kinh doanh ñöôïc Nhaø nöôùc uûy quyeàn daïng coâng ty coâng ích 11. Nelson, A.C., R. Pruetz, and D. Woodruff, The TDR handbook. 1993: Island Press.
hoaëc Ban quaûn lyù döï aùn ñeå laäp vaø ñieàu haønh caùc döï aùn treân. Tinh 12. Dist2_UM_Division, Group discussion with District 2 Urban Management and
thaàn ñoåi môùi vaø saùng taïo caàn phaûi ñöôïc chuyeån hoùa vaøo caû caùc cô Internal Affairs Divisions, N. Hieu, T. Dao, and Chi.VD, Editors. 2018.
13. Pahn-Webber, E. and D. Henckel, The Planning System and Planning Terms
quan quaûn lyù laãn cô quan uûy quyeàn. Chính quyeàn ñoâ thò caàn ñöôïc in Germany - A Glossary. Studies in Spatial Development. Vol. 7. 2008, Hanover,
trao quyeàn ñeå chuû ñoäng xöû lyù caùc vöôùng maéc linh hoaït nhöng vaãn Germany: Academy for Spatial Research and Planning. 288.
SË 103+104 . 2020 31
nguon tai.lieu . vn
