Xem mẫu
- Môû ñaàu
Coâng taùc quaûn lyù chieàu cao vaø khoái tích xaây döïng taïi caùc ñoâ thò Vieät Nam hieän
nay ñang toàn taïi nhieàu baát caäp. ÔÛ caùc ñoâ thò treû (nhö Nha Trang, Vuõng Taøu),
ngöôõng giôùi haïn taàng cao toái ña trong quy hoaïch chung thaønh phoá coù phaàn khoù
hieåu ñoái vôùi ngöôøi daân, giôùi ñaàu tö vaø caû giôùi chuyeân moân. Thaäm chí coù nhieàu
yù kieán cho raèng nhöõng giôùi haïn coøn thieáu lyù luaän naøy ñang phaàn naøo caûn trôû
söï phaùt trieån caàn thieát cuûa ñoâ thò. ÔÛ caùc thaønh phoá lôùn nhö Haø Noäi, TP.HCM,
nhieàu döï aùn phaùt trieån maät ñoä cao vaø cao taàng vöôït quaù ngöôõng cung öùng haï
taàng ñang ñe doïa nghieâm troïng caân baèng ñoâ thò, gaây nhieàu baát ñoàng trong dö
luaän. Trong khi ñoù, taïi haàu heát caùc thaønh phoá, nôi coù nhöõng khu phoá lòch söû hay
khu vöïc coù di tích danh thaéng caàn baûo toàn laïi ñang thieáu vaéng nhöõng coâng cuï
khoáng cheá caàn thieát ñoái vôùi caùc coâng trình xaây môùi - caûi taïo nhaèm baûo toàn caáu
truùc thieân nhieân - ñoâ thò. Chính bôûi thieáu coâng cuï phuø hôïp, caùc nhaø quaûn lyù ñaõ voâ
tình ñeå cho nhöõng coâng trình môùi töï do chen vai thích caùnh moïc leân moät caùch
khoâng phuø hôïp, khieán chuùng phaù vôõ caáu truùc caûnh quan, laøm lu môø tính nhaân
vaên cuûa ñoâ thò.
Nhöõng ví duï treân cho thaáy moät thöïc traïng laø, hieän nay phöông phaùp quy hoaïch
vaø quaûn lyù xaây döïng ôû nöôùc ta coøn döïa nhieàu vaøo caûm tính, thieáu cô sôû lyù luaän.
Ñieàu naøy ñang phaàn naøo khieán lung lay nieàm tin cuûa ngöôøi daân veà söï coâng
baèng, hôïp lyù trong phaân boå quyeàn phaùt trieån trong ñoâ thò, nhaát laø trong thôøi kyø ñoâ
thò hoùa maïnh meõ hieän nay. Ñaây chính laø luùc caàn coù nhöõng höôùng daãn cuï theå ñoái
vôùi nguyeân taéc quaûn lyù cuûa caû Trung öông vaø ñòa phöông, khoâng chæ veà kieåm
soaùt chieàu cao maø toaøn dieän khoái tích xaây döïng coâng trình, thoâng qua söû duïng
hieäu quaû coâng cuï quy hoaïch vaø thieát keá ñoâ thò, nhaèm ñaït ñöôïc söï caân baèng, myõ
quan, baûo toàn, vaø beàn vöõng trong phaùt trieån ñoâ thò.
Quy ñònh Söû duïng ñaát
Quy ñònh veà quyeàn vaø nghóa vuï phaùt trieån theo chöùc naêng söû duïng ñaát voán ñaõ
laø moät khaùi nieäm quen thuoäc vaø cô baûn trong quy hoaïch. Vôùi nhieàu loaïi hình söû
duïng ñaát, caùc khoáng cheá keøm theo ñaõ bao goàm ñaày ñuû thoâng tin ñoái vôùi giôùi haïn
khoái tích coâng trình. Chaúng haïn ñaát nhaø ôû maät ñoä thaáp coù theå ñöôïc quy hoaïch
xaùc ñònh chæ cho pheùp xaây döïng coâng trình khoâng quaù 5 taàng, maät ñoä khoâng
quaù 60%.
dieãn Ñaøn
Phöông PhaùP quaûn lyù
chieàu cao vaø khoái tích xaây döïng
trong quy hoaïch ñoâ thò
thS. ktS. nguyeãn xuaân anh
36 SË 93 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Tuy nhieân, vaán ñeà söû duïng ñaát trong quy hoaïch chung laø moät khaùi Chaúng haïn, ñeå baûo veä caûnh quan vaên hoùa trong ñoâ thò coå, thieát keá
nieäm coøn khaù mô hoà. Caùc thoâng ñieäp gaén vôùi söû duïng ñaát trong quy ñoâ thò ñöa ra nhöõng nguyeân taéc trong baûo toàn caáu truùc ñoâ thò vaø caùc
hoaïch chung khoù ñöôïc chuyeån taûi nguyeân veïn xuoáng caùc quy hoaïch ñöôøng giôùi haïn ñeå khoáng cheá xaây döïng coâng trình môùi, coâng trình
caáp döôùi. Chaúng haïn moät loâ ñaát ñôn vò ôû trong quy hoaïch chung, coù caûi taïo, nhaèm ñaûm baûo söï hieän dieän cuûa chuùng khoâng laøm thay ñoåi
theå ñöôïc phaùt trieån ôû quy hoaïch phaân khu seõ goàm caû ñaát ôû, ñaát coâng caáu truùc caàn baûo toàn. Caàn aùp duïng töông töï ñoái vôùi caùc khu vöïc baûo
trình coâng coäng, caây xanh, ñöôøng giao thoâng... Vaø moãi loaïi hình ñoù laïi toàn caûnh quan thieân nhieân.
coù caùc quy ñònh rieâng veà giôùi haïn xaây döïng. Töông töï, khi chuyeån taûi
töø quy hoaïch phaân khu xuoáng quy hoaïch chi tieát tæ leä 1/500 cuõng xaûy Khoâng chæ nhö vaäy, thieát keá ñoâ thò coøn coù theå höôùng daãn thieát keá
ra nhöõng khoaûng troáng ngoaøi khaû naêng tính toaùn. Vieäc laøm roõ vaán ñeà toång maët baèng coâng trình. Cho bieát ñieàu gì neân vaø khoâng neân laøm
naøy laø khoâng khoù. Song caàn coù boå sung caùc quy ñònh chaët cheõ hôn trong caùc dieän tieáp xuùc vôùi ñoâ thò bao chöùa, nhaát laø caùch boá cuïc taàng
nhaèm ñaûm baûo raèng caùc caáp quy hoaïch chuyeån taûi ñuùng vaø ñuû roõ caùc treät vaø saân tröôùc.
thoâng ñieäp veà quy ñònh söû duïng ñaát cuûa quy hoaïch caáp treân; vaø phaûi
coù tính kieåm ñeám ñöôïc ñeå ñaûm baûo tính gaén keát, tuaân thuû giöõa caùc ÖÙng duïng coâng cuï naøy cho thaáy raèng, kieåu caám ñoaùn cöùng nhaéc
caáp quy hoaïch. nhö chieàu cao xaây döïng toái ña chæ neân ñöôïc aùp duïng cuïc boä, chöù
khoâng theå treân dieän roäng. Caùc thaønh phoá caàn ñöôïc ñeå cho phaùt
Caùc neàn quy hoaïch tieân tieán treân theá giôùi ñeàu roõ raøng hôn Vieät Nam trieån töï nhieân, haøi hoøa vôùi söï phaân boá vaø ñoåi thay linh hoaït cuûa caùc
trong tính kieåm ñeám ñöôïc. Chaúng haïn ñaát hoãn hôïp trong moät ñoâ thò ñoäng löïc kinh teá xaõ hoäi beân trong noù. Coù nhöõng khu vöïc neân cho
khoâng chæ coù moät loaïi. Vôùi moãi loaïi ñaát hoãn hôïp, ñeàu coù quy ñònh cuï xaây döïng vöøa phaûi. Coù nhöõng khu vöïc caàn ñöôïc khuyeán khích xaây
theå thaønh phaàn taïo neân hoãn hôïp ñoù. Vaø trong moãi thaønh phaàn taïo neân döïng phaùt trieån veà chieàu cao vaø beà roäng. Thaäm chí coù nhöõng khu
hoãn hôïp, thì phaûi tuaân thuû quy ñònh söû duïng ñaát cô baûn daønh cho moãi vöïc phaûi khuyeán khích xaây cao nhaát coù theå ñeå taïo ra nhöõng bieåu
thaønh phaàn (thöông maïi, dòch vuï, ôû...) töôïng môùi. Chæ coù nhöõng khu vöïc baûo toàn laø phaûi thieát laäp caùc khoáng
cheá xaây döïng.
Haàu heát caùc thaønh phoá hieän ñaïi ñeàu khoâng söû duïng thoâng soá ngöôõng
taàng cao toái ña trong toaøn thaønh phoá, bôûi khoâng coù lyù do ñuû maïnh ñeå Vieät Nam vaãn caàn tieáp tuïc hoaøn thieän heä thoáng phaùp lyù ñoái vôùi thieát
ñöa ra söï caám caûn nhö vaäy treân phaïm vi ñòa lyù roäng. Thay vaøo ñoù, keá ñoâ thò ñeå boä moân naøy ñem ñeán hieäu quaû tích cöïc hôn nöõa. Hieän
ngöôøi ta döïa treân lyù luaän raèng khoái tích phaùt trieån khoâng ñöôïc vöôït nay, khaùi nieäm “ñoà aùn thieát keá ñoâ thò rieâng” ñang khieán nhieàu ñòa
quaù söùc dung naïp haï taàng ñoâ thò. Bôûi veà lyù thuyeát, ñoâ thò ñöôïc thieát phöông nhaàm laãn veà vai troø cuûa noù nhö moät quy trình phaùp lyù töông
keá vôùi haï taàng ñuû söùc taûi vôùi moät löôïng daân soá nhaát ñònh, phaûn aùnh ñöông quy hoaïch chi tieát tæ leä 1/500. Baûn chaát cuûa Thieát keá ñoâ thò
bôûi khoái tích xaây döïng, neân neáu vieäc xaây döïng vöôït quaù ngöôõng naøy, laø moät boä moân chuyeân ngaønh, khoâng hôn keùm so vôùi moät chuyeân
seõ ñe doïa caân baèng vôùi haï taàng ñoâ thò. Cho neân, heä soá söû duïng ñaát ngaønh haï taàng kyõ thuaät ñoâ thò. Khoâng theå xem Thieát keá ñoâ thò nhö
toái ña (Floor Area Ratio) môùi laø coâng cuï quan troïng vaø höõu lyù nhaát ñeå moät quy trình phaùp lyù. Caàn hieåu ñuùng noù nhö laø moät boä moân chuyeân
khoáng cheá xaây döïng. ngaønh caàn coù ñeå hoã trôï khi ra quyeát ñònh. Thieát keá ñoâ thò coù theå ñi
cuøng quy hoaïch caùc caáp, ñi cuøng döï aùn chænh trang ñoâ thò, ñi cuøng
Ñaây laø moät khaùi nieäm cuõng khoâng heà môùi vôùi neàn quy hoaïch Vieät döï aùn coâng trình coù quy moâ hoaëc vai troø ñaùng keå trong ñoâ thò, ñi
Nam. Tuy nhieân moät laàn nöõa, heä thoáng quy hoaïch ñoâ thò laïi khaù mô cuøng caùc nghieân cöùu khoa hoïc veà ñoâ thò, hoaëc ñi cuøng xaây döïng
hoà trong caùch quaûn lyù naøy. Heä soá söû duïng ñaát thöôøng khoâng ñöôïc chính saùch quaûn lyù ñoâ thò. Trong moïi tröôøng hôïp, noù laø moät “taäp
quy ñònh trong quy hoaïch chung. Heä soá söû duïng ñaát trong quy hoaïch con” döïa vaøo tính chaát phaùp lyù cuûa quy trình “meï” maø vaän haønh ñeå
chung vaø phaân khu laø heä soá goäp (brutto). Cho ñeán quy hoaïch döï aùn hoã trôï quyeát ñònh.
(tæ leä 1/500) heä soá naøy môùi laø heä soá thuaàn (netto)1. Vì vaäy, vaán ñeà kieåm
chöùng quy hoaïch chi tieát vaø caùc döï aùn xem coù ñaûm baûo ñuùng phaùt Quyeàn vaø nghóa vuï trong phaùt trieån coâng trình
trieån trong ngöôõng dung naïp cuûa haï taàng ñoâ thò hay khoâng laø ñieàu khoù ñoâ thò
khaên, neáu khoâng muoán noùi raèng ñaây laø ñieàu khoâng theå kieåm chöùng. Khi moät döï aùn ñöôïc caáp pheùp xaây döïng trong ñoâ thò, luoân phaûi gaén
vôùi caùc quyeàn vaø nghóa vuï cuï theå. Ñieàu naøy khoâng xa laï ñoái vôùi Vieät
Höôùng daãn Thieát keá ñoâ thò - caûnh quan Nam. Song caùc nghóa vuï maø coâng trình caàn ñaùp öùng thì coøn thieáu
Keå töø thaäp nieân 60, Myõ vaø Chaâu AÂu ñaõ boå sung thieát keá ñoâ thò nhö nhieàu, neáu so saùnh vôùi phöông Taây.
moät coâng cuï maïnh meõ nhaèm keát noái giöõa quy hoaïch vaø kieán truùc coâng
trình. Nghieân cöùu khoâng gian ba chieàu cuûa thieát keá ñoâ thò giuùp giaûm Chaúng haïn, coâng trình phaûi ñaùp öùng ñuû choã ñoã xe cho ngöôøi söû
ñaùng keå caùc quyeát ñònh quan lieâu cuûa quy hoaïch, vaø laøm roõ ñöôïc duïng noù, noäi trong khuoân vieân loâ ñaát, thay vì chaát taûi leân haï taàng ñoâ
nhöõng yeâu caàu maø coâng trình caàn ñoùng goùp vaøo khoâng gian ñoâ thò. Keå thò. Moãi thaønh phoá coù heä thoáng quy chuaån rieâng ñeå ño ñeám, ñoái vôùi
töø naêm 2013, boä moân naøy cuõng ñaõ ñöôïc chính thöùc ñöa vaøo Vieät Nam, loaïi saøn söû duïng ñaát naøo thì caàn bao nhieâu choã ñoã xe. Caùc chuû döï
qua thoâng tö 06/2013/TT-BXD. aùn khoâng theå traùnh neù giaûi trình veà cung caáp khoâng gian naøy. Nhieàu
khi, do phaûi xaây nhaø chöùa, haàm chöùa xe nhieàu taàng, khieán ñoäi giaù
Ñaëc ñieåm chuû ñaïo cuûa boä moân thieát keá ñoâ thò laø duøng caùc phöông tieän döï aùn, chuû ñaàu tö ñaõ phaûi choïn ñieåm rôi phuø hôïp hôn ñoái vôùi khoái
3 chieàu ñeå xaùc ñònh lyù do vaø phöông phaùp khoáng cheá ñoái vôùi khoái tích tích xaây döïng toái ña. Nhö vaäy, baèng coâng cuï kieåm soaùt minh baïch
xaây döïng nhaèm truyeàn ñaït cuï theå hôn, hieäu quaû hôn nhöõng chính saùch veà cung öùng choã ñoã xe ñaûm baûo quy chuaån ñòa phöông, raát nhieàu
quaûn trò xaây döïng cuûa thaønh phoá. coâng trình khoâng theå xaây döïng quaù cao lôùn.
SË 93 . 2018 37
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Töông töï nhö vaäy, caùc coâng trình coù maät ñoä ngöôøi söû duïng lôùn nhö ñaây laø moät haïng muïc coâng trình ñeå traùnh neù quy chuaån baét buoäc caùc
beänh vieän, tröôøng hoïc, trung taâm thöông maïi, phaûi coù thieát keá ñöôøng khoái cao taàng phaûi caùch nhau toái thieåu 15-25m. Nhö vaäy, Quy chuaån
gom rieâng, hoaëc saân tröôùc roäng, ñeå ñaûm baûo löôïng ngöôøi döøng ñoã caàn chaët cheõ hôn ñeå traùnh caùc tröôøng hôïp “laùch luaät” xaûy ra. Maø caùch
taïm thôøi khoâng aûnh höôûng ñeán giao thoâng chung cuûa ñoâ thò. Ñieàu toát nhaát laø ñòa phöông hoùa noù, bôûi khoâng deã daøng gì khi thay ñoåi quy
naøy, chính quyeàn hoaøn toaøn coù theå kieåm soaùt ñöôïc thoâng qua quy chuaån toaøn quoác. Töùc laø cho pheùp caùc ñòa phöông vi chænh moät vaøi
chuaån, quy ñònh ñòa phöông. thoâng soá cho phuø hôïp vôùi tình hình ñòa baøn mình, hoaëc dieãn roäng moät
soá khaùi nieäm ñeå khoâng theå bò hieåu nhaàm.
Beân caïnh ñoù, ngöôøi ta coøn xaùc ñònh ngöôõng giôùi haïn cho haï taàng
coâng trình. Chaúng haïn, aùp löïc nöôùc möa, nöôùc thaûi töø coâng trình Moät ví duï khaùc, do maät ñoä daân soá khaùc nhau, taäp quaùn söû duïng
chaûy vaøo heä thoáng chung khoâng ñöôïc vöôït quaù caùc ngöôõng nhaát khoâng gian khaùc nhau, kích thöôùc öa chuoäng cho moät laøn xe, hoaëc
ñònh. Ñieàu naøy khieán caùc kieán truùc sö thieát keá coâng trình phaûi vaét oùc moät choã ñoã xe treân phoá cuûa caùc thaønh phoá coù theå khaùc nhau. Caùc
tìm ra caùc giaûi phaùp xanh hôn, nhaèm giaûm toác ñoä vaø taàn suaát chaûy thaønh phoá cuõng coù theå ñöa ra tieâu chuaån tính toaùn rieâng, ví duï, tieâu
thaûi vaøo heä thoáng chung. chuaån veà tính soá ngöôøi laøm vieäc treân moãi hecta khu coâng nghieäp, soá
choã ñoã xe phaûi coù töông öùng dieän tích saøn cöûa haøng, vaên phoøng, nhaø
Moät ví duï khaùc, nhieàu thaønh phoá phöông Taây aùp duïng caùc chuaån möïc ôû... Nhöõng chuaån möïc naøy tröïc tieáp aûnh höôûng tôùi dieän tích baõi ñoã xe
ño löôøng ñeå quy ñònh caùc coâng trình xaây döïng môùi khoâng aûnh höôûng trong töøng loâ ñaát, vaø töø ñoù aûnh höôûng ñeán tính toaùn khoái tích toái ña
quaù tieâu cöïc ñeán caùc coâng trình hieän höõu veà löôïng naéng, gioù vaø taàm xaây döïng coâng trình.
nhìn. Soá giôø naéng vaøo tröïc tieáp coâng trình laø moät thoâng soá khoù thoûa
maõn nhaát ñoái vôùi caùc coâng trình cao taàng xaây môùi. Ñieàu naøy khieán ñoâi Linh hoaït vôùi caùc tröôøng hôïp ñaëc bieät
khi coâng trình phaûi coù ñöôïc loâ ñaát raát lôùn môùi ñuû tö caùch xin pheùp xaây Thaønh phoá luoân caàn caùc coâng trình bieåu töôïng, mang tính ñoät phaù.
cao taàng. Hoaëc coâng trình phaûi coù thieát keá khaù ñaëc bieät ñeå khoâng che Vôùi nhöõng tröôøng hôïp ñaëc bieät quan troïng nhö vaäy, caàn thaønh laäp moät
naéng cöûa soå nhaø haøng xoùm. hoäi ñoàng toái cao cuûa thaønh phoá ñeå xem xeùt vaán ñeà. Khi ñoù, moät soá
khoáng cheá cuûa quy hoaïch coù theå ñöôïc voâ hieäu hoùa nhaèm hy sinh cho
Giao dòch quyeàn phaùt trieån ñoâ thò moät muïc ñích lôùn hôn. Quy ñònh cuûa quy hoaïch luoân caàn môû cho caùc
Caùc nöôùc phaùt trieån cuõng khaù quen thuoäc vôùi coâng cuï trao ñoåi quyeàn tröôøng hôïp naøy, neáu khoâng muoán xaûy ra nhöõng quy trình ñieàu chænh
phaùt trieån trong ñoâ thò. Ví duï trong cuøng moät loâ phoá, caùc coâng trình cuïc boä, toán keùm khoâng caàn thieát veà thôøi gian vaø tieàn baïc.
khoâng theå hoaëc khoâng muoán xaây döïng quaù cao, thì coù theå baùn quyeàn
phaùt trieån naøy cho moät coâng trình khaùc. Coâng trình cao taàng ñoù xaây Lôøi keát
ñöôïc cao leân maø vaãn khoâng vöôït ngöôõng K1 ñaõ quy ñònh cho loâ phoá. Vieäc coù ñuû cô sôû lyù luaän vaø phöông phaùp ñeå thieát laäp heä thoáng
Khaùi nieäm naøy ñoâi khi ñöôïc nôùi roäng. Ví duï trong cuøng moät khu vöïc phaùp lyù quaûn lyù chieàu cao vaø khoái tích xaây döïng trong quy hoaïch
ñoâ thò nhoû (baùn kính 400m) neáu chuû ñaàu tö coù theå boá trí ñöôïc nhaø xe vaø phaùt trieån ñoâ thò laø voâ cuøng caàn thieát, nhaát laø trong boái caûnh buøng
ôû ñaâu ñoù vôùi ñuû coâng suaát phuïc vuï, thì coù theå phaùt trieån nhaø cao taàng noå ñoâ thò hoùa hieän nay, khi maø coâng cuï quaûn lyù luoân chaäm pha hôn
maø khoâng caàn coù haàm ñoã xe ngay trong loâ ñaát. thöïc tieãn phaùt trieån.
Thöôûng khoâi tích xaây döïng neáu coù ñoùng goùp ñoâ thò Caùc thaønh phoá caàn ñöôïc ñeå cho phaùt trieån töï nhieân, haøi hoøa vaø linh
ñaùng keå hoaït. Caùc chæ tieâu mang tính aùp ñaët cöùng nhö chieàu cao xaây döïng
Nhôø coù thieát keá ñoâ thò, chính quyeàn thaønh phoá xaùc ñònh ñöôïc caùc vò trí toái ña chæ neân ñöôïc aùp duïng cuïc boä, chöù khoâng theå treân dieän roäng
quan troïng vaø moái quan taâm cuûa mình ñoái vôùi caùc vò trí ñoù. Caùc nhaø toaøn ñoâ thò. Phaàn lôùn caùc khoáng cheá chieàu cao xaây döïng toái ña chæ
ñaàu tö bò baét buoäc, hoaëc ñöôïc khuyeán khích ñaùp öùng caùc tieâu chí cuûa neân ñöôïc aùp duïng vì muïc ñích baûo toàn di saûn vaên hoùa, baûo veä danh
thaønh phoá. Coâng cuï thöôûng laø moät chính saùch thöôøng ñöôïc söû duïng lam thaéng caûnh, hoaëc caùc haønh lang chæ giôùi baûo veä khaùc. Caùch
trong caùc tröôøng hôïp naøy. khoáng cheá phaûi treân cô sôû chöùng minh khoa hoïc ñöôïc xaây döïng bôûi
chuyeân ngaønh Thieát keá ñoâ thò (urban design) vaø Quy hoaïch caûnh
Chaúng haïn khi chuû ñaàu tö ñoùng goùp cho thaønh phoá moät con phoá quan (landscape planning).
xuyeân qua loâ ñaát cuûa hoï, moät baõi ñoã xe coâng coäng phuïc vuï ga TOD,
boû xaây döïng töôøng raøo ñeå môû roäng khoâng gian ñi boä... chuû ñaàu tö Beân caïnh caùc khoáng cheá khoái tích xaây döïng theo Söû duïng ñaát, Heä
ñoù seõ ñöôïc thöôûng theâm moät löôïng nhaát ñònh vaøo heä soá söû duïng ñaát soá söû duïng ñaát (K1) laø chæ tieâu cô baûn duøng trong xaùc ñònh khoái tích
toái ña. Nghóa laø hoï coù theå xaây döïng coâng trình vôùi khoái tích lôùn hôn, xaây döïng ñöôïc pheùp, ñeå ñaûm baûo söï caân baèng vôùi cung öùng haï taàng.
töông öùng vôùi nhöõng ñoùng goùp maø hoï cam keát vôùi thaønh phoá. Caàn xaây döïng khung höôùng daãn cuï theå ñoái vôùi caùc caáp quy hoaïch
xaây döïng nhaèm ñaûm baûo tính tuaân thuû, minh baïch vaø kieåm ñeám ñöôïc
Ñòa phöông hoùa quy chuaån ñoâ thò ñoái vôùi caùc heä soá naøy giöõa caùc taàng baäc quy hoaïch.
Khi quaûn trò khoái tích xaây döïng, caàn hieåu roõ veà xaây döïng ñeå ñöa ra khaùi
nieäm quaûn lyù phuø hôïp thöïc teá. Hieän nay, QCXDVN: 01/2008 coøn chöa Quyeàn phaùt trieån ñoâ thò laø moät khaùi nieäm caàn ñöôïc quan taâm ñöa
roõ raøng veà caùc khaùi nieäm nhö: Coâng trình, Haïng muïc coâng trình, Khoái vaøo phaùp luaät veà quaûn lyù ñoâ thò. Quyeàn naøy coù theå ñöôïc thöôûng -
xaây döïng cao taàng, Ñoä thanh maûnh khoái xaây döïng cao taàng. Chaúng phaït, trao ñoåi giöõa caùc coâng trình ñoâ thò treân cô sôû hôïp ñoàng. Ñaây laø
haïn, moät coâng trình xaây döïng coù khoái ñeá, treân ñoù coù nhieàu khoái cao moät coâng cuï höõu hieäu ñeå linh hoaït hoùa coâng taùc quaûn lyù phaùt trieån
taàng coù caàu lieân keát ngang vôùi nhau, song döï aùn ñoù laïi quan nieäm trong ñoâ thò, ñaûm baûo coâng baèng ñoâ thò, ñaït ñöôïc lôïi ích chung,
38 SË 93 . 2018
- trong khi vaãn ñaûm baûo caân baèng giöõa xaây döïng thöôïng taàng vaø haï
taàng ñoâ thò.
Moät soá ñaïi löôïng caàn ñöôïc ñeà caäp theâm trong quy chuaån quoác gia
hoaëc ñòa phöông nhö: Heä soá söû duïng ñaát toái ña toaøn ñoâ thò, caùch tính
choã ñoã xe, soá ngöôøi lao ñoäng, soá ngöôøi söû duïng theo dieän tích saøn
töøng loaïi hình söû duïng...
Quy ñònh quaûn lyù cuûa quy hoaïch luoân caàn ñeà caäp ñeán caùc tröôøng hôïp
ngoaïi leä, nhaèm khuyeán khích caùc phaùt trieån coù ñoùng goùp ñoät phaù.
Song cuõng caàn ñònh roõ cô cheá quaûn lyù caùc tröôøng hôïp ngoaïi leä naøy,
nhaèm traùnh lôïi duïng chính saùch.
Söûa ñoåi quan nieäm veà boä moân thieát keá ñoâ thò, coi ñaây laø moät boä moân
chuyeân ngaønh coù theå tham gia khoâng chæ vaøo quy hoaïch, maø coøn
nhieàu coâng taùc khaùc nhö tö vaán chính saùch, thieát keá toång maët baèng
coâng trình, laäp quy ñònh quaûn lyù... Nhaát thieát khoâng neân coi ñoà aùn
thieát keá ñoâ thò rieâng laø moät quy trình phaùp lyù töông ñöông ñoà aùn quy
hoaïch chi tieát.
1
Maät ñoä xaây döïng thuaàn (netto) laø tyû leä dieän tích chieám ñaát cuûa caùc coâng
trình kieán truùc xaây döïng treân toång dieän tích loâ ñaát. Maät ñoä xaây döïng goäp
(brutto) cuûa moät khu vöïc ñoâ thò laø tyû leä dieän tích chieám ñaát cuûa caùc coâng File 04: Quaûn lyù khoái xaây döïng theo loaïi coâng trình - söû duïng ñaát
trình kieán truùc treân toång dieän tích toaøn khu ñaát. (QCVN: 01/2008/BXD)
Chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån trong cuøng khu vöïc ñoâ thò
Quaûn lyù khoái xaây döïng theo maët phaúng khoáng cheá
Quaûn lyù khoái xaây döïng coâng trình theo thieát keá hình aûnh tuyeán phoá (aùp duïng cho tröôøng hôïp caàn baûo toàn caáu truùc ñoâ thò)
SË 93 . 2018 39
nguon tai.lieu . vn
