Xem mẫu
- PHÖÔNG PHAÙP ÑIEÀU CHÆNH
ÑAÁT ÑAI VUØNG VEN ÑOÂ,
kinh nghieäm quoác teá
dieÃn ÑaØn
chöû Ñöùc trung
Trung taâm QHXD 2 - Vieän Quy hoaïch ñoâ thò vaø noâng thoân quoác gia
Land adjustment method in suburban areas - internationaL experience
Land Re-adjustment is a method for urban development, focusing primarily on adjusting the status quo of land in shape,
position, size and some other conditions along with reallocating land and improving urban infrastructure. The land readjust-
ment helped rebuild the Tokyo area after the devastating earthquake of 1923 and many Japanese cities after World War
II. So far, about 50% of urban land in Japan has been developed by land readjustment, which is 77% in Nagoya. Land
readjustment is considered to be the most effective tool for urban development in Japan.
The suburban area is the area in the process of urbanization. This region is a transition area between rural and urban
areas, which is the intersection between rural culture and urban lifestyle. This area is also a place to transform agricultural
economy into non-agriculture.
Rapid urbanization has caused a boom in labor demand, creating a strong attraction that has led rural people to migrate
to urban areas.
Infrastructure development and planning do not keep up with that change, leading to the formation of spontaneous resi-
dential areas (Slums) as well as changes in peri-urban areas. Suburban areas are able to provide very low-cost housing
for workers.’
We believe that applying LR method to suburban areas will preserve traditional values as well as create sustainable living
environment for residents. However, in order to apply this method successfully, it is necessary to have a process of learning
experiences and profound changes in the process of implementing the planning project.
Töø khoùa: Phöông phaùp ñieàu chænh ñaát, taùi ñieàu chænh ñaát, vuøng ven.
1. Ñoâ thò hoaù vaø taùc ñoäng ñeán vuøng ven ñoâ thò Vuøng ven laø moät vuøng noùng ñang coù chuyeån ñoäng ñoâ
Ñoâ thò hoùa laø hieän töôïng daân soá taäp trung ngaøy caøng daøy thò hoùa. Vuøng naøy laø ñieåm quaù ñoä vaø vuøng chuyeån
ñaëc taïi nhöõng ñòa ñieåm coù tính chaát ñoâ thò. Ñoâ thò hoùa ñöôïc tieáp, laø khu ñeäm giöõa noâng thoân vaø thaønh thò, giöõa caùi
xaùc ñònh baèng söï kieän taêng daân soá vaø söï phaùt trieån khoâng yeân tónh cuûa noâng thoân vaø caùi soâi ñoäng cuûa thaønh thò,
gian cuûa thaønh phoá. laø nôi chuyeån ñoåi nhu caàu cuûa noâng daân vaøo ñoâ thò
vaø ngöôïc laïi mang loái soáng cuûa ñoâ thò vaøo noâng daân.
Hieän nay, möùc ñoä ñoâ thò hoaù chính thöùc ôû Vieät Nam vaãn Ñaây laø chuyeån ñoäng cô baûn cuûa moái quan heä kinh teá,
coøn thaáp. Ñeán thaùng 12/2015, coù khoaûng 35,7% daân soá vaên hoùa, xaõ hoäi vaø laø nôi chuyeån dòch cô caáu kinh teá
soáng chính thöùc ôû caùc khu vöïc ñoâ thò. Döï kieán ñeán naêm noâng nghieäp thaønh phi noâng nghieäp. Vuøng ven chòu
2045, phaàn lôùn daân soá seõ soáng ôû caùc khu vöïc ñoâ thò. aûnh höôûng maïnh meõ cuûa vaên hoùa ñoâ thò ñoù, nhöng
vaãn coøn mang trong mình nhieàu yeáu toá cuûa vaên hoùa
Tuy nhieân, ñoâ thò hoaù laø moät hieän töôïng chi phoái maïnh meõ noâng thoân, nhöng khoâng haún laø noâng thoân maø cuõng
ñeán caáu truùc xaõ hoäi. Ñaëc bieät laø caùc vuøng ven ñoâ thò. chöa phaûi laø ñoâ thò thöïc söï.
36 SË 103+104 . 2020
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Do daân soá phaùt trieån, löôïng daân nhaäp cö
taêng theo quaù trình ñoâ thò hoaù, tình hình ñaát
ñai ngaøy caøng khan hieám neân moät phaàn lôùn
ngöôøi daân ñaõ töï chia phaàn ñaát trong khuoân
vieân cuûa gia ñình cho caùc con chaùu hoaëc
ñem baùn, chia nhoû xaây caùc daõy nhaø troï,
laøm nhaø ôû neân dieän tích ñaát bình quaân ngaøy
caøng bò thu heïp laïi, töø ñoù boá cuïc khoâng gian
vaø kieán truùc khu ñaát vaø toång theå laøng xoùm
Treân theá giôùi, ñaõ coù raát nhieàu caùc ví duï veà Tuy nhieân, caùc chuyeân gia cuõng khuyeán bò bieán ñoåi.
taùc ñoäng cuûa ñoâ thò hoaù. Ñoâ thò hoaù quaù caùo: maëc duø nhöõng moâ hình naøy cho ñeán
nhanh ñaõ gaây ra söï buøng noå veà nhu caàu nay ñaõ phaùt huy hieäu quaû nhöng tæ leä vaø Hieän thôøi, nhaø ôû noâng thoân coù ba loaïi, loaïi
nhaân löïc, taïo ra moät löïc huùt raát lôùn keùo quy moâ ñoâ thò hoùa cuûa caùc thaønh phoá ôû Vieät nhaø ñoäc laäp trong khuoân vieân rieâng, loaïi
nhöõng ngöôøi daân ôû caùc vuøng noâng thoân traøn Nam trong voøng 20 naêm nöõa ñoøi hoûi phaûi nhaø lieàn keà treân ñaát chia loâ, baùm ñöôøng vaø
veà caùc ñoâ thò. Söï phaùt trieån cô sôû haï taàng coù moät chieán löôïc nhaø ôû thu nhaäp thaáp cuï loaïi nhaø khaùc treân ñaát taän duïng, xen keõ.
vaø ñònh höôùng quy hoaïch khoâng theo kòp theå ñeå traùnh söï hình thaønh cuûa nhöõng “khu Nhaø chia loâ aûnh höôûng töø nhaø phoá ñoâ thò
söï buøng noå ñoù, daãn ñeán söï hình thaønh caùc oå chuoät” veà sau naøy. Taêng thu nhaäp ñoâ thò coù khoâng gian ñöôïc boá trí theo chieàu saâu
khu daân cö taäp trung töï phaùt (Nhöõng khu oå cuõng seõ daãn ñeán taêng caàu veà dieän tích söû cuûa khu ñaát vaø cao töø 2 ñeán 3-4 taàng, maät
chuoät) cuõng nhö laøm bieán ñoåi caùc khu vöïc duïng treân ñaàu ngöôøi. ñoä xaây döïng chieám tôùi 90-100%. Neáu laø
ven ñoâ, voán coù khaû naêng cung caáp nhöõng nhaø ñeå ôû thuaàn tuùy thì taàng 1 phía tieáp
nôi cö truù vôùi giaù thueâ nhaø raát thaáp. Theo oâng Ñoã Vieát Chieán, Toång Thö kyù Hieäp giaùp vôùi ñöôøng laøng thöôøng laø phoøng
hoäi Baát ñoäng saûn Vieät Nam: “Ñoâ thò hoùa laø tieáp khaùch phía trong laø beáp, neáu nhaø
Theo Toå chöùc Lao ñoäng theá giôùi (ILO), quaù trình taát yeáu, khoâng theå cöôõng laïi ñöôïc keát hôïp ôû vôùi saûn xuaát thuû coâng, buoân
thoâng thöôøng ôû caùc nöôùc ñang phaùt trieån, bôûi ñoâ thò hoùa gaén lieàn vôùi quaù trình coâng baùn, thì taàng 1 thöôøng laø khoâng gian
khu vöïc kinh teá phi chính thöùc töø daân lao nghieäp hoùa, hieän ñaïi hoùa. Tuy nhieân, ñaây baùn haøng hoaëc laøm xöôûng saûn xuaát,
ñoäng nhaäp cö taïo ra tôùi 60% vieäc laøm cho cuõng chính laø vaán ñeà, khoâng chæ laø con ngöôøi giôùi thieäu saûn phaåm, phía trong laø kho;
löïc löôïng lao ñoäng. Coøn ôû Vieät Nam, theo ñoâng leân maø ñaát ñai ôû caùc khu vöïc ñoâ thò môû taàng 2 môùi laø caùc phoøng tieáp khaùch,
Toång cuïc Thoáng keâ, khu vöïc kinh teá phi roäng ra beân ngoaøi raát nhieàu. Nhieàu khu vöïc phoøng nguû, beáp,... cô caáu gioáng nhaø
chính thöùc taïo ra gaàn moät nöûa soá vieäc laøm ôû laøng xoùm ôû ven ñoâ nhöng ngaøy mai khi ñoâ thò thaønh phoá. Nhìn chung, loaïi nhaø naøy laø
caùc khu vöïc ñoâ thò. truøm qua töï nhieân seõ bieán thaønh khu ñoâ thò ñieån hình cuûa söï bieán ñoåi töø khoâng gian
hoùa, laøng ñoâ thò hoùa, song quaù trình naøy laïi nhaø ôû truyeàn thoáng, boá trí theo phöông
Tuy nhieân, lyù do duy nhaát khieán nhaø “oå khoâng theå kieåm soaùt ñöôïc, daãn tôùi haäu quaû laø ngang chuyeån thaønh nhaø lieàn keà, boá trí
chuoät” khoâng traøn lan ôû Vieät Nam nhö nhieàu ñaùnh maát vaên hoùa truyeàn thoáng”. theo phöông doïc vaø chieàu cao.
nöôùc ñang phaùt trieån khaùc, theo caùc chuyeân
gia cuûa Ngaân haøng Theá giôùi (WB), laø Vieät 2. Ñieàu gì ñang dieãn ra ôû trong 3. Chuùng ta ñaõ laøm gì ñeå giaûi
Nam coù chính saùch cho pheùp, chaáp nhaän caùc laøng ven ñoâ? quyeát caùc vaán ñeà ñoù
hoaït ñoäng xaây döïng nhaø ôû töï phaùt, chi phí Nhö vaäy, chuùng ta coù theå hieåu ñöôïc taàm 3.1. Quy hoaïch Noâng thoân môùi coù thöïc söï
thaáp coäng vôùi söï naêng ñoäng cuûa caùc hoaït quan troïng cuûa caùc laøng xoùm ven ñoâ thò giaûi quyeát ñöôïc vaán ñeà?
ñoäng xaây döïng, cho thueâ nhaø ôû quy moâ trong quaù trình ñoâ thò hoaù. Coù theå hieåu caùc Ngaøy 28/10/2011, Boä Xaây döïng - Boä Noâng
nhoû. Ngöôøi daân cuõng ñöôïc pheùp phaân loâ vuøng daân cö laøng xoùm ven ñoâ thò gioáng nhö nghieäp vaø Phaùt trieån noâng thoân - Boä Taøi
dieän tích nhoû, nhôø ñoù coù ñieàu kieän caân nhaéc mieáng boït bieån, coù theå haáp thuï vaø taùi cô caáu nguyeân vaø Moâi tröôøng ñaõ ban haønh Thoâng
giöõa vò trí vaø dieän tích söû duïng (trong nhieàu ñeå coù theå thích nghi vôùi nhu caàu cuûa ñoâ thò tö lieân tòch soá 13/2011 13/2011/TTLT-BXD-
tröôøng hôïp, dieän tích söû duïng chæ 25m2). hoaù. Tuy nhieân, vieäc taùi cô caáu moät caùch töï BNNPTNT-BTN&MT quy ñònh vieäc laäp,
phaùt naøy ñöôïc ñaùnh giaù laø khoâng beàn vöõng thaåm ñònh pheâ duyeät quy hoaïch xaây döïng
Ñaây laø moät ñaëc ñieåm raát khaùc bieät neáu so vaø ñeå laïi haäu quaû laâu daøi. xaõ noâng thoân môùi. Moät trong caùc böôùc ñoät
saùnh vôùi nhöõng thaønh phoá ôû nhöõng nöôùc phaù cuûa thoâng tö 13 ñoù chính laø vieäc hôïp
thaäm chí coù thu nhaäp thaønh thò cao hôn (nhö Tình hình xaây döïng khoâng pheùp taéc ôû maûng nhaát ba noäi dung quan troïng nhaát cuûa quy
AÁn Ñoä, Philippines, Indonesia, Brazil...). nhaø daân trong haàu heát caùc vuøng noâng thoân hoaïch noâng thoân laø Quy hoaïch veà daân cö
nöôùc ta ñaõ gaây ra nhöõng phöùc taïp vaø loän vaø haï taàng + Quy hoaïch saûn xuaát + Quy
Ngoaøi ra, “chính taäp quaùn cuûa ngöôøi Vieät xoän…, ít coi troïng vieäc baûo toàn, keá thöøa hoaïch ñaát ñai.
chaáp nhaän vieäc chung soáng nhieàu theá heä trong quy hoaïch phaùt trieån. Khoâng gian
ôû caû noâng thoân vaø thaønh thò cuõng goùp phaàn laøng truyeàn thoáng ñaõ trôû neân luûng cuûng bôûi Muïc tieâu cuûa quy hoaïch xaây döïng noâng
caûi thieän phaàn naøo ñieàu kieän nhaø ôû cho caùc nhieàu kieåu nhaø to nhoû, cao thaáp moïc leân do thoân môùi laø taïo ñöôïc moâi tröôøng soáng toát
ñoái töôïng thu nhaäp thaáp nhieàu hôn so vôùi daân töï xaây theo khaû naêng kinh teá cuûa moãi cuûa ngöôøi daân, söû duïng hôïp lyù ñaát ñai, taøi
nhöõng nöôùc coù ñieàu kieän töông ñoàng” - WB ngöôøi coøn thieáu höôùng daãn vaø quaûn lyù nhaø nguyeân vaø ñaùp öùng caùc yeâu caàu phaùt trieån
ñaùnh giaù. nöôùc ôû ñòa baøn xaõ. saûn xuaát.
SË 103+104 . 2020 37
- Hình 1: Moät ví duï veà döï aùn noâng thoân môùi
Quy hoaïch xaây döïng noâng thoân môùi khaùc teá noâng nghieäp hoaëc laøm ngheà nhöng
vôùi quy hoaïch ñoâ thò bôûi noù ñöôïc nghieân ñang trôû thaønh ñoái töôïng chính trong caùc
cöùu treân hieän traïng cuûa laøng queâ ñaõ ñöôïc ñieåm daân cö môùi.
hình thaønh vaø phaùt trieån töø laâu ñôøi vaø ñaõ trôû
thaønh khoâng gian truyeàn thoáng. Tuy nhieân, Neáu tình traïng naøy tieáp tuïc dieãn ra, thì trong
laøng ven ñoâ laïi laø söï giao thoa giöõa noâng töông lai, chuùng ta seõ laïi coù nhöõng con heûm
thoân vaø ñoâ thò, neân seõ khieám khuyeát neáu aùp chen chuùc vaø chaät choäi, nhöõng ngoõ heïp vaø
duïng quy hoaïch noâng thoân môùi vaøo caùc khu ngoùc ngaùch nhö thöïc traïng hieän nay taïi Haø
vöïc daân cö laøng xoùm ven ñoâ thò, khi maø caáu Noäi vaø TP.HCM. Thoâng thöôøng caùc con
truùc giao thoâng vaãn mang ñaëc ñieåm noâng heûm hình thaønh töï nhieân, töï phaùt do söï gia
thoân, trong khi quaù trình phaân chia loâ ñaát laïi taêng daân soá. Nhöõng con heûm naøy ñaõ cung
mang ñaëc ñieåm ñoâ thò. caáp cho thò tröôøng baát ñoäng saûn caùc saûn
Hình 2: Minh hoïa phöông phaùp Taùi ñieàu
phaåm nhaø ôû giaù reû cho caùc gia ñình coù thu chænh ñaát ñai
Chuû tröông “ñoåi ñaát laáy haï taàng” maø cuï nhaäp thaáp, taïo cô hoäi cho nhieàu ngöôøi soáng
theå laø baùn ñaáu giaù ñaát noâng nghieäp ñeå vaø laøm vieäc. Tuy nhieân, noù ñang laøm xaáu ñi
laáy tieàn xaây döïng caùc coâng trình phuùc dieän maïo ñoâ thò cuõng nhö tieàm aån caùc nguy Nhìn chung phöông phaùp Ñieàu chænh ñaát
lôïi xaõ hoäi vaø xaây döïng heä thoáng “Ñöôøng cô an ninh vaø an toaøn ñoâ thò. coù ba ñaëc ñieåm cô baûn sau:
- Tröôøng - Traïm”, ñaõ hình thaønh neân a. Taùi ñieàu chænh laïi caùc loâ ñaát: Ñaùp öùng caùc
nhöõng ñieåm daân cö chia loâ baùm ñöôøng, Giaù nhaø ñaát khi ñoù ñaõ taêng cao vaø vieäc quy nhu caàu cô baûn cuûa khoâng gian ñoâ thò hieän
xuaát hieän caùc “phoá trong laøng”. Tình traïng hoaïch laïi caùc khu vöïc ñoù ñeå ñaûm baûo an ñaïi vaø taïo ra ñaát döï tröõ.
doïc theo caùc truïc ñöôøng laøng, ñöôøng lieân toaøn chaùy noå vaø ñaûm baûo haï taàng xaõ hoäi laø
thoân, lieân xaõ, ñaát ñai ñöôïc chia thaønh ñieàu baát khaû thi. b. Chia seû chi phí vaø lôïi ích giöõa caùc beân:
caùc loâ vôùi chieàu roäng maët ñöôøng khoaûng n Ngöôøi sôû höõu ñaát ñöôïc höôûng lôïi do chaát
5m, chieàu saâu khoaûng 20m, dieän tích 4. Taùi ñieàu chænh ñaát ñai laø gì? löôïng moâi tröôøng ñoâ thò ñöôïc caûi thieän cuøng
bình quaân khoaûng 100m2 ñeå baùn ñaáu giaù Taùi ñieàu chænh ñaát (Land Readjustment – vôùi giaù ñaát taêng.
hoaëc chia cho caùc hoä gia ñình theo chính goïi taét laø LR) laø moät phöông phaùp nhaèm n Caùc nhaø ñaàu tö thu ñöôïc lôïi nhuaän do
saùch giaõn daân ñang ngaøy moät phoå bieán ôû phaùt trieån ñoâ thò, taäp trung chuû yeáu vaøo vieäc khai thaùc ñöôïc phaàn ñaát döï tröõ.
nhieàu ñòa phöông. Thöïc teá cho thaáy moät hieäu chænh hieän traïng caùc khu ñaát veà hình n Chính quyeàn coù khaû naêng quaûn lyù ñoâ thò
loâ ñaát vôùi dieän tích khoaûng 100m2 thöôøng daùng, vò trí, kích thöôùc vaø moät soá ñieàu kieän toát hôn.
khoâng ñaùp öùng ñöôïc ñieàu kieän sinh hoaït khaùc cuøng vôùi vieäc phaân boå laïi ñaát vaø caûi c. Söï tham gia cuûa coäng ñoàng:
vaø saûn xuaát cuûa moät hoä gia ñình laøm kinh thieän haï taàng ñoâ thò. n Cô cheá ñoùng goùp ñaát cuûa ngöôøi sôû höõu
38 SË 103+104 . 2020
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
ñaát ñaõ khuyeán khích ñöôïc coäng ñoàng ñòa phöông tham gia trieån phaùt trieån ñoâ thò. Luaät Quy hoaïch ñoâ thò naêm 1968 coâng nhaän taùi
khai döï aùn. ñieàu chænh ñaát ñai laø moät trong soá phöông phaùp phaùt trieån ñoâ thò.
n Caùc nhaø ñaàu tö (tö nhaân vaø nhaø nöôùc) deã daøng trieån khai döï aùn Cho ñeán nay, khoaûng 50% ñaát ñoâ thò ôû Nhaät Baûn ñöôïc phaùt trieån
do khoâng caàn phaûi huy ñoäng nguoàn taøi chính lôùn ngay töø ban ñaàu. bôûi taùi ñieàu chænh ñaát ñai, tyû leä naøy taïi thaønh phoá Nagoya laø 77%.
YÙ nghóa cuûa phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát: Phöông phaùp Ñieàu chænh ñaát ñöôïc xem nhö laø coâng cuï hieäu quaû
a. Coù theå aùp duïng ñeå taùi phaùt trieån toaøn dieän ñoâ thò. Ñaây laø phöông nhaát cho quaù trình phaùt trieån ñoâ thò taïi Nhaät Baûn.
phaùp phuø hôïp ñeå phaùt trieån ñoâ thò taïi nhöõng nôi coù yeâu caàu xaây döïng
hoaëc boå sung caùc coâng trình coâng coäng nhö ñöôøng giao thoâng, caùc Baèng nhieàu caùch, hoï ñaõ aùp duïng hieäu quaû LR ñeå töøng böôùc giaûi baøi
tieän ích coâng coäng, coâng vieân vaø nhaø ôû trong khu vöïc döï aùn. toaùn veà quy hoaïch. Ngöôøi Nhaät goïi LR laø Meï cuûa caùc phöông phaùp
quy hoaïch, nhaán maïnh vai troø cuûa LR trong Quy hoaïch ñoâ thò.
b. Phaân phoái coâng baèng lôïi ích phaùt trieån vaø chi phí döï aùn. Moãi chuû
ñaát chòu chi phí cho vieäc phaùt trieån coâng trình coâng coäng moät caùch
coâng baèng. Maët khaùc, nhöõng lôïi ích coù ñöôïc töø söï phaùt trieån cuõng
ñöôïc phaân phoái coâng baèng giöõa caùc chuû ñaát.
c. Baûo löu quyeàn söû duïng ñaát. Taát caû quyeàn söû duïng ñaát tröôùc khi
döï aùn thöïc hieän ñöôïc chuyeån giao cho caùc loâ ñaát sau khi ñöôïc taùi
ñieàu chænh. Nhö vaäy, quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc baûo toaøn trong moät
döï aùn vaø coäng ñoàng tröôùc ñoù ñöôïc giöõ nguyeân.
d. Söï tham gia cuûa caùc chuû sôû höõu ñaát. Ngöôøi sôû höõu ñaát coù theå
tham gia vaøo döï aùn töø ñaàu vaø coù tieáng noùi quan troïng trong döï aùn.
Ñaùnh giaù chung:
n Coâng cuï naøy chæ ñöôïc aùp duïng ôû nhöõng khu vöïc coù tieàm naêng
taêng giaù, nhöng neáu nhu caàu khoâng taêng, giaù ñaát khoâng taêng hoaëc
nhu caàu môùi khoâng nhieàu, noù khoâng theå ñöôïc aùp duïng vì ñaát chöa
Hình 3 : Moät ví duï veà taùi ñieàu chænh taïi Nhaät Baûn
baùn ñöôïc.
n Vieäc aùp duïng phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñoøi hoûi chi phí vaø noã
löïc raát cao cuûa caû doanh nghieäp, coäng ñoàng vaø Nhaø nöôùc.
n Gia ñình hoaëc hoä gia ñình nhoû raát khoù tham gia döï aùn vì khoâng coù
ñaát ñeå ñoùng goùp, do ñoù gaây maát söï ñoàng yù.
n Quaù trình phaân boå laïi raát khoù kieåm soaùt do khoù khaên trong vieäc
ñònh giaù vaø so saùnh caùc thöûa ñaát.
n Tieàn ñöôïc hoã trôï bôûi nhaø nöôùc khoâng ñi keøm vôùi caùc yeâu caàu cuûa
coäng ñoàng, daãn ñeán söï chaäm treã cuûa döï aùn.
n Döï aùn coù theå keùo daøi vaø caùc vaán ñeà veà lôïi ích vaø ñaàu cô cuûa nhöõng
ngöôøi tham gia laøm chaäm quaù trình thoûa thuaän.
n Nhieàu khu vöïc gaàn trung taâm coù quy moâ nhoû, cô sôû haï taàng thaáp
vaø ñaát khoâng phuø hôïp nhöng giaù ñaát vaãn cao, khieán döï aùn khoù
thaønh coâng veà maët taøi chính.
5. ÖÙng duïng cuûa phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai
taïi Nhaät Baûn
Taùi ñieàu chænh ñaát ñai ñöôïc baét ñaàu aùp duïng trong thôøi kyø ñoâ thò hoùa
sau Minh Trò Duy Taân (1868) vaø sau ñoù ñöôïc luaät hoùa trong Luaät
Quy hoaïch ñoâ thò naêm 1919. Luaät quy ñònh raèng phöông phaùp naøy
ñöôïc söû duïng ñeå phaùt trieån caùc coâng trình coâng coäng ñoâ thò vaø caûi
thieän tieàm naêng phaùt trieån ñoâ thò. Taùi ñieàu chænh ñaát ñai baét ñaàu nhö
moät phöông phaùp ñeå phaùt trieån ñaát ôû taïi caùc khu vöïc ngoaïi oâ vaø sau
ñoù naâng leân thaønh moät kyõ thuaät caûi thieän cô sôû haï taàng trong khu
vöïc ñoâ thò. Phöông phaùp naøy ñaõ giuùp xaây döïng laïi vuøng Tokyo sau
traän ñoäng ñaát taøn phaù naêm 1923 vaø nhieàu thaønh phoá cuûa Nhaät Baûn
sau Theá chieán thöù II. Luaät Taùi ñieàu chænh ñaát ñai naêm 1954 cung
caáp höôùng daãn söû duïng taùi ñieàu chænh ñaát trong caû naâng caáp vaø
SË 103+104 . 2020 39
- 6. Moät soá ví duï aùp duïng taùi ñieàu chænh ñaát ñai
taïi Nhaät
6.1 Taùi ñieàu chænh ñaát taïi khu vöïc phía Taây nhaø ga shinozaki –
quaän Edogawa.
1. Giaûi phaùp taùi ñònh cö taïi choã - Resettlement on the spot.
Laø quaù trình taùi boá trí thöûa ñaát nhaèm ñaït ñöôïc caùc muïc tieâu veà quy
hoaïch ñoâ thò. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Boå sung theâm khoâng gian caây xanh.
n Boå sung theâm tuyeán ga taøu ñieän ngaàm.
n Boå sung theâm coâng trình cao taàng.
Ñôn vò trieån khai: Chính quyeàn quaän Edogawa
Dieän tích: 15ha
Thôøi gian trieån khai: 2004-20xx (chöa hoaøn thaønh)
Chuû ñaát: 630
Döï aùn khu vöïc phía Taây nhaø ga Shinozaki laø moät ví duï ñieån hình veà
vieäc aùp duïng linh hoaït caùc phöông phaùp LR khaùc nhau nhaèm ñaït
ñöôïc hieäu quaû cao nhaát. Trong ví duï naøy, chuùng ta seõ coù cô hoäi tieáp
caän vôùi caùc giaûi phaùp nhö:
n LR töø ñaát neàn leân caên hoä
n Taùi ñònh cö taïi choã 2. Giaûi phaùp chuyeån ñoåi ñaát neàn leân caên hoä - LR from ground to
n Söû duïng nguoàn löïc quoác gia: Söû duïng quyõ ñaát döï tröõ cuûa chính apartment.
quyeàn. Quyõ ñaát naøy ñöôïc thu gom thoâng qua vieäc mua laïi ñaát töø ngöôøi Laø quaù trình gom ñaát ñeå ñaùp öùng caùc tieâu chí haï taàng kó thuaät vaø xaõ
daân baèng ngaân saùch phaân boå haøng naêm cuûa chính quyeàn. hoäi. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà ñònh giaù ñaát vaø ñeàn buø. n Boå sung theâm dieän tích giao thoâng, keát noái caùc tuyeán ñöôøng cuït.
40 SË 103+104 . 2020
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
6.2. Taùi ñieàu chænh ñaát taïi khu vöïc quaän Horie and Nekozanemotomachi
– thaønh phoá Urayasu.
Ñôn vò trieån khai: Chính quyeàn quaän quaän Horie and Nekozanemo-
tomachi.
Thôøi gian trieån khai: 2003-2015
Vaán ñeà:
n Raát nhieàu khu vöïc heïp, khoâng lieân heä ñöôïc vôùi ñöôøng, xe cöùu hoûa
khoâng theå tieáp caän.
n Raát nhieàu coâng trình nhaø baèng goã xuoáng caáp, deã xaûy ra chaùy noå.
n Khu vöïc naøy bò chia caét bôûi soâng Sakai.
n Baûo toàn caùc hoaït ñoäng vaên hoùa truyeàn thoáng treân soâng.
Giaûi phaùp trieån khai:
n Ñeà xuaát giaûi phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai.
n Ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà giaù ñaát ñai.
n Taïo moâi tröôøng cho coäng ñoàng daân cö tham gia ñeà xuaát phöông aùn
vaø giaùm saùt quaù trình thöïc hieän.
3. Giaûi phaùp taùi ñieàu chænh cuïc boä.
Laø quaù trình gom ñaát ñeå ñaùp öùng caùc tieâu chí haï taàng kó thuaät vaø xaõ
hoäi. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Boå sung theâm dieän tích giao thoâng, keát noái caùc tuyeán ñöôøng cuït.
n Boå sung theâm khoâng gian caây xanh vaø saân chôi.
n Goùp phaàn caûi taïo chaát löôïng coâng trình.
SË 103+104 . 2020 41
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
1. AÙp duïng phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai.
n Xoùa boû nhöõng ñöôøng cuït vaø nhöõng loâ ñaát khoâng tieáp giaùp ñöôøng.
n Ñöôøng coäng ñoàng coù beà roäng 4,5m, beà roäng ñöôøng chính laø 12m
(3-6-3).
n Ñaûm baûo nhöõng cö daân ñöôïc tieáp tuïc soáng trong khu vöïc naøy.
n Söû duïng ñaát ñai thuoäc sôû höõu cuûa thaønh phoá moät caùch hieäu quaû
n Caên chænh tuyeán ñöôøng sao cho haïn cheá nhaát taùc ñoäng ñeán coâng
trình hieän höõu.
Trong taát caû caùc quaù trình aùp duïng phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát
ñai, vieäc ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà ñònh giaù ñaát vaø ñeàn buø ñoùng vai
troø quan troïng. Vaäy, Nhaät Baûn ñaõ laøm theá naøo ñeå xaùc ñònh giaù baát
ñoäng saûn?
7. Phöông phaùp ñònh giaù ñaát ñai taïi Nhaät Baûn
(Coù söû duïng caùc thuaät ngöõ tieáng Anh ñeå thuaän tieän tra cöùu noäi dung
treân Internet).
2. Taïo moâi tröôøng cho coäng ñoàng daân cö tham gia ñeà xuaát phöông
aùn vaø giaùm saùt quaù trình thöïc hieän.
n Thaønh laäp nhoùm nghieân cöùu phaùt trieån coäng ñoàng vaø giao thoâng
(Goàm 50 ngöôøi ñaïi dieän cho cö daân khu vöïc quy hoaïch)
n Thaûo luaän giöõa chính phuû vaø ngöôøi daân veà con ñöôøng quy hoaïch döï
kieán vaø caùc khu vöïc ñoâ thò laân caän neân nhö theá naøo.
n Toå chöùc cho nhoùm nghieân cöùu tham quan 17 ñòa ñieåm ôû Urayasu ñeå
tham khaûo veà loä giôùi cuûa tuyeán Naka Odori.
n Ñeå quaù trình dieãn ra troâi chaûy, toå chöùc nhöõng cuoäc hoïp quy moâ trung
bình, chia nhöõng ngöôøi tham gia hoïp thaønh nhöõng nhoùm 10 ngöôøi ñeå
thaûo luaän.
n Toùm löôïc noäi dung cho nhöõng ngöôøi daân khoâng trong nhoùm
nghieân cöùu.
n Gaëp gôõ taïi nhaø vôùi nhöõng ngöôøi khoâng tham gia buoåi hoïp toùm löôïc
noäi dung.
42 SË 103+104 . 2020
- 2.1. Giaù trò phoá (Street value)
Ñeå xaùc ñònh ñöôïc giaù trò phoá, ngöôøi Nhaät döïa treân 3 yeáu toá:
n Heä soá ñöôøng phoá (street coefficient). Ñaây laø heä soá ñöôïc tính toaùn töø
vieäc xaùc ñònh caùc beà roäng ñöôøng, chieàu daøi loâ phoá, væa heø.
n Heä soá tieáp caän. (Accessiblity coefficient) laø khoaûng caùch töø ngoâi nhaø
ñeán caùc tieän ích coâng coäng.
n Heä soá ñaát. (Land coefficient)
Ngoâi nhaø coù ñöôïc cung caáp ñaày ñuû heä thoáng haï taàng kó thuaät khoâng.
I. Ñònh giaù ñaát (land evaluation)
1.1. Giaù trò phoá (Street value)
Bao goàm 3 yeáu toá:
1. Heä soá ñöôøng phoá (street coefficient)
2. Heä soá tieáp caän (Accessiblity coefficient)
3. Heä soá ñaát (Land coefficient).
1.2. Ñaùnh giaù ñaát (lot evaluation)
Bao goàm 3 yeáu toá:
1. Vi trí cuûa loâ ñaát trong khu vöïc phoá (Position)
2. Hình daïng cuûa khu ñaát (Shape)
3. Tình traïng söû duïng ñaát (Land use condition).
II. Thieát keá loâ ñaát taùi ñieàu chænh (replotting design)
1. Tính toaùn caân ñoái tæ leä (calculation of proportial ratio)
2. Tính toaùn chæ soá... (calculation of entired index)
3. Giaû ñònh vò trí ñaát (Assuming replot location).
2.2. Ñaùnh giaù ñaát (lot evaluation):
Ñaùnh giaù ñaát ñöôïc tính toaùn baèng moät coâng thöùc toaùn hoïc vôùi caùc
tham soá sau:
n Vi trí cuû a loâ ñaá t trong khu vöï c phoá (Position of lots relation to
the street)
n Hình daïng cuûa khu ñaát (Shape of the site)
n Tình traïng söû duïng ñaát (Land use condition)
SË 103+104 . 2020 43
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Sau böôùc ñònh giaù ñaát, böôùc tieáp theo seõ laø laäp caùc giaû ñònh vò trí
cuûa caùc loâ ñaát trong baûn ñoà quy hoaïch môùi. Ñaây laø quaù trình maát
nhieàu thôøi gian vôùi nhöõng cuoäc hoïp, thoûa thuaän ñeàn buø, trao ñoåi.
Quaù trình naøy nhaát thieát caàn söï tham gia cuûa caùc cô quan nhaø nöôùc
cuøng vôùi söï ñaûm baûo vaø cam keát voán cuõng nhö thôøi gian thöïc hieän.
Hình aûnh thöïc teá sau khi döï aùn döôïc hoaøn thaønh
8. Vaäy höôùng ñi naøo cho laøng ven ñoâ?
Laøng ven ñoâ thöôøng coù caùc ñaëc ñieåm sau:
n Coù nhöõng giaù trò vaên hoùa caàn baûo toàn.
n Ñang trong quaù trình ñoâ thò hoaù, nguy cô gia taêng daân soá trong
töông lai gaàn.
n Quaù trình ñoâ thò hoùa seõ bieán ñoåi caáu truùc laøng nhanh choùng.
n Maát ñaát saûn xuaát noâng nghieäp.
n Giaù baát ñoäng saûn taêng nhanh.
n Caùc vaán ñeà quaù taûi haï taàng.
n Thuû tuïc phaùp lyù veà ñaát ñai phöùc taïp.
Hieän traïng söû duïng ñaát vaø ñöôøng giao thoâng döï kieán Vaäy giaûi phaùp ñeà xuaát laø gì?
Theo quan ñieåm cuûa ngöôøi vieát, phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát
ñai laø moät phöông phaùp toát ñeå aùp duïng vaøo tröôøng hôïp naøy. AÙp
duïng phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñai treân cô sôû gìn giöõ laïi caáu
truùc giao thoâng hieän höõu, gìn giöõ caùc giaù trò vaät theå vaø phi vaät theå
cuûa laøng.
Tuy nhieân, ñeå ñaït ñöôïc ñieàu ñoù, caàn coù moät soá ñieàu kieän:
n Xaây döïng moät coâng cuï ñònh giaù ñaát hieäu quaû, coù theå döïa treân caùc
nghieân cöùu veà phöông phaùp ñònh giaù töø caùc nöôùc, nhö Nhaät Baûn laø
moät ví duï.
n Söï cam keát maïnh meõ vaø nhaát quaùn töø laõnh ñaïo ñòa phöông.
n Do söï tham gia cuûa coäng ñoàng ñoùng vai troø quyeát ñònh, neân
caàn noã löïc naâng cao nhaän thöùc coäng ñoàng vaø caùn boä ñòa phöông,
doanh nghieäp. Coù theå hoïc hoûi töø caùch Nhaät Baûn toå chöùc caùc nhoùm
ñaïi dieän cho daân cö ñòa phöông, caùch trieån khai caùc cuoäc hoïp baùo
caùo coäng ñoàng daân cö.
n Tìm kieá m nguoà n voá n ban ñaà u töø ngaâ n saù c h hoaë c töø khu
vöïc tö nhaân.
Vieät Nam thôøi gian vöøa qua ñaõ coù moät vaøi döï aùn trieån khai theo
phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñai. Moät trong nhöõng döï aùn tieâu
bieåu vaø thaønh coâng laø döï aùn Taùi ñieàu chænh ñaát ñai taïi Traø Vinh.
Giaû ñònh phaân loâ. Ñaây khoâng phaûi laø moät khu vöïc ven ñoâ, nhöng laø moät ví duï veà
44 SË 103+104 . 2020
- vieäc trieån khai thaønh coâng phöông phaùp Taùi chi phí seõ ñöôïc chi traû baèng vieäc baùn ñaát dö NGAøy NHAäN BAøi: 10/4/2020
NGAøy Göûi PHAûN BiEäN: 11/4/2020
ñieàu chænh ñaát ñai taïi Vieät Nam. thöøa, döïa treân giaù thò tröôøng döï kieán cuûa ñaát NGAøy DUyEäT ÑAêNG: 20/4/2020
thoå cö ôû khu vöïc naøy, laø hôn 1.000m2. Ñieàu
Toång chi phí ñaàu tö cuûa döï aùn öôùc tính naøy coù nghóa laø caàn toång dieän tích khoaûng TAøI lIeäu ThAm khAûo:
1. Ñoâ thò hoaù khu vöïc ven ñoâ thaønh phoá Haø Noäi vaø nhöõng
khoaûng 25 tyû ñoàng. Vì ñaây laø döï aùn thí 7.000m2 thoâng qua söï ñoùng goùp ñaát ñai töø
thaùch thöùc ñaët ra.
ñieåm ñaàu tieân, thaønh phoá Traø Vinh ñaõ coù coäng ñoàng. Söï thaønh coâng cuûa döï aùn ñaõ (https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/thi-
keá hoaïch chi traû 70-80% toång chi phí ñaàu tö cho thaáy tính khaû thi cuõng nhö ñaët ra nhöõng hoa-khu-vuc-ven-tp-ha-noi-va-nhung-thach-thuc-dat-
töø ngaân saùch cuûa mình ñeå giaûm ñoùng goùp vaán ñeà caàn phaûi giaûi quyeát nhaèm töøng böôùc ra.html)
ñaát töø ngöôøi söû duïng ñaát vaø nhaän ñöôïc hoã ñöa phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñai 2. Ñô thò hoaù vuøng ven ñô - nghiên cöùu söï bieán ñoåi kinh
teá - xaõ hoäi qua tröôøng hôïp xaõ Baø Ñieåm (Hoùc Môn) vaø Vónh
trôï töø coäng ñoàng. 20-30% coøn laïi cuûa toång vaøo aùp duïng trong quy hoaïch.
Loäc A (Bình Chaùnh).
(http://v1.ou.edu.vn/ncktxh/Documents/Seminars/
Truong_Do%20thi%20hoa%20vung%20ven%20 %20
nghien%20cuu%20su%20bien%20doi.pdf)
3. Chuyeân ñeà veà kinh teá Khu oå chuoät.
(https://tuoitre.vn/chuyen-de-kinh-te-khu-o-
chuot-495667.htm)
4. Giaùo trình quy hoaïch vaø phaùt trieån noâng thoân
(https://www.academia.edu/8305773/Giaùo_trình_quy_
hoaïch_phaùt_trieån_noâng_thoân)
5. Quy hoaïch xaây döïng noâng thoân môùi ôû nöôùc ta ñaõ ñoät
phaù öùng duïng phöông phaùp “quy hoaïch tích hôïp”
http://amc.edu.vn/vi/tin-tuc-su-kien/tin-thoi-su-chuyen-
nganh/5739-quy-hoach-xay-dung-nong-thon-moi-o-
nuoc-ta-da-dot-pha-ung-dung-phuong-phap-quy-hoach-
tich-hop.html)
6. Noâng thoân môùi & nhöõng vaán ñeà veà quy hoaïch, kieán truùc
http://vqh.hanoi.gov.vn/vi/news/Tin-lien-ket/Nong-thon-
moi-nhung-van-de-ve-quy-hoach-kien-truc-897/)
7. Baùo caùo quoác gia phaùt trieån ñoâ thò Vieät Nam tham gia
hoäi nghò Habitat III - Taïp chí Quy hoaïch xaây döïng soá
97+98 naêm 2019
8. Nhöõng thaønh phoá chaâu AÙ ñaõ saün saøng cho töông lai -
Hình 5 : Döï aùn thí ñieåm Taùi ñieàu chænh ñaát ñai taïi Traø Vinh Taïp chí Quy hoaïch xaây döïng soá 97+98 naêm 2019
9. Baøi hoïc kinh nghieäm quy hoaïch phaùt trieån ñoâ thò veä tinh
trong QHC xaây döïng thuû ñoâ Haø Noäi - Taïp chí Quy hoaïch
xaây döïng soá 95+96 naêm 2018
SË 103+104 . 2020 45
nguon tai.lieu . vn
