Xem mẫu
- Soá 12/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
Lưu Trần Phương Thảo1
Tóm tắt: Phát triển khu công nghiệp là một tất yếu khách quan trong tiến trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước. Nhà nước cho các chủ đầu tư thuê đất khu công nghiệp để thực hiện hoạt động
xây dựng kết cấu hạ tầng và cho các chủ đầu tư thứ cấp thuê lại. Khu công nghiệp hoạt động có hiệu
quả hay không phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Vì thế, việc hoàn thiện
hành lang pháp lý về cho thuê đất khu công nghiệp góp phần rất lớn vào sử dụng hiệu quả đất khu
công nghiệp. Bài viết phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, đánh giá ưu
điểm, tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực này. Trên cơ sở đó đưa ra một
số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp. Những giải pháp này cũng
đồng thời giúp cho việc sử dụng đất khu công nghiệp hiệu quả hơn.
Từ khóa: Cho thuê đất, đất khu công nghiệp, khu công nghiệp.
Nhận bài: 10/11/2020; Hoàn thành biên tập: 10/12/2020; Duyệt đăng: 21/12/2020.
Abstract: Developing industrial zone is objective and neccessary in thenational industrialization
and modernization. The state leases land to investers to develop infrastructure and leaseback to
other investers. Industrial zone’s operation mainly depends on investers who develop infrastructure.
Therefore, finalizing legal corridor on leasing land in industrial zone significantly contributes to
effectively using land in industrial zone. The article analyzes legal situation on leasing land in
industrial zone, assessing good points, limitations in current legal regulations on leasing land in
industrial zone. Those solutions also make using land in industrial zone more effectively.
Keywords: Lease land, land in industrial zone, industrial zone.
Date of receipt: 10/11/2020; Date of revision: 10/12/2020; Date of approval: 21/12/2020.
1. Khái quát về cho thuê đất khu công nghiệp cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
Khái niệm đất khu công nghiệp được hiểu là Nhà nước giao quyền sử dụng đất (giao đất),
đất để xây dựng khu công nghiệp3. Theo Khoản Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà
1 Điều 2 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày nước cho thuê đất)5 , Nhà nước công nhận
22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp quyền sử dụng đất6.
và khu kinh tế: “Khu công nghiệp là khu vực có Khu công nghiệp là mô hình tập trung sản
ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng xuất, tập trung xử lý chất thải được phát triển
công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất trong những năm gần đây. Việc thành lập khu
công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình công nghiệp theo một trình tự nghiêm ngặt, minh
tự và thủ tục quy định”4. bạch. Vì thế, có thể khẳng định không có trường
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hợp nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khu
phát sinh thông qua các hoạt động chủ yếu của công nghiệp.
1
Thạc sỹ, Khoa Luật - Học viện Phụ nữ Việt Nam.
2
TS. Nguyễn Thị Nga, Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu công nghệ cao và khu kinh tế đặc biệt, Đề tài khoa học cấp Trường (Trường Đại học Luật Hà Nội):
“Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư”, 2010, tr.146.
3
Xem thêm: Nguyễn Thị Bình (2018), Bàn về khái niệm khu công nghiệp dưới góc độ pháp lý, Tạp chí Giáo dục
và Xã hội, Số 86 (147) tháng 5/2018.
4
Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
5
Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
6
Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
Đối với hình thức nhà nước giao quyền sử ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
dụng đất thường áp dụng đối với trường hợp - Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho
mang tính xã hội. Ví dụ như trường hợp: Hộ gia thuê đất khu công nghiệp với các trường hợp sau
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm đây: hộ gia đình, cá nhân (Trường hợp cho hộ gia
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Người sử đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục
dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào
rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5
sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của
phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định).
cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm Hai cơ quan này không được phép ủy quyền
nghĩa trang, nghĩa địa… Trong khi đó, đất khu cho thuê đất khu công nghiệp cho bất cứ cơ quan,
công nghiệp được sử dụng nhằm mục đích cho tổ chức nào.
sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, hình thức giao đất Như vậy, thẩm quyền cho thuê đất khu công
cũng không phù hợp để áp dụng đối với đất khu nghiệp thuộc về Ủy ban nhân cấp tỉnh, Ủy ban
công nghiệp. nhân dân cấp huyện nơi có khu công nghiệp.
Đất khu công nghiệp chủ yếu được các nhà Hiện nay pháp luật chưa quy định thẩm quyền
đầu tư sử dụng cho hoạt động sản xuất công của cho thuê đất khu công nghiệp trong trường
nghiệp. Mục đích chính của những nhà đầu tư là hợp khu công nghiệp liên huyện, liên tỉnh.
tìm kiếm lợi nhuận. Nói cách khác, đất khu công Thứ hai, chủ thể được nhà nước cho thuê đất
nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh kiếm trong khu công nghiệp.
lời. Vì thế, hình thức nhà nước cho thuê đất là Ðể xác định chủ thể có quyền được thuê đất
phù hợp với đất khu công nghiệp nhất. trong khu công nghiệp, chúng ta xem xét những
Chúng ta cần lưu ý rằng, để khu công nghiệp quy định sau:
đi vào hoạt động cần phải có những cơ sở hạ Một là, quy định trong Luật kinh doanh bất
tầng. Hiện nay, nhà nước cho một hoặc một vài động sản nãm 2014 về:
chủ đầu tư thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng - Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ
khu công nghiệp. Các chủ thể này cho các nhà chức, cá nhân trong nước trong: “Đối với đất
đầu tư khác thuê lại đất trong khu công nghiệp được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây
để thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà,
vụ cụ thể. công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán,
2. Thực trạng pháp luật về cho thuê đất cho thuê, cho thuê mua”8.
khu công nghiệp - Phạm vi kinh doanh bất động sản của người
Thứ nhất, chủ thể có thẩm quyền cho thuê. Việt Nam định cư ở nước ngoài: “Đối với đất
Hiện nay, pháp luật không quy định riêng về thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công
thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp. Thẩm nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
quyền cho thuê đất khu công nghiệp tuân thủ theo nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng
quy định chung. Theo đó, thẩm quyền về thuê đất nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo
khu công nghiệp được quy định trong Luật Đất đúng mục đích sử dụng đất”9.
đai năm 20137. Tác giả tổng hợp lại như sau: - Phạm vi kinh doanh bất động sản của
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “Đối
thuê đất khu công nghiệp đối với các trường hợp với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công
sau: Tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
7
Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.
8
Điểm d, Khoản 1, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
9
Điểm c, Khoản 2, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Soá 12/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công một điều riêng biệt để quy định về đất khu công
trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục nghiệp và có nhắc tới chủ thể được phép thuê đất
đích sử dụng đất”10. khu công nghiệp thì nên nhắc tới cả quyền thuê
Hai là, quy định của Luật đất đai năm 2013: đất của tổ chức, cá nhân trong nước.
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, Hiện nay, các địa phương có khu công nghiệp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh đều đang thực hiện cách thức là tìm kiếm, kêu
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây gọi các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng cơ sở
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công hạ tầng khu công nghiệp. Mỗi địa phương cũng
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”11. xây dựng các tiêu chí để lựa chọn các nhà đầu tư
Như vậy, tổng hợp quy định trong Luật đất đai có đầy đủ năng lực phù hợp. Năng lực của các
năm 2013 và Luật kinh doanh bất động sản nãm nhà đầu tư được đánh giá ở nhiều tiêu chí khác
2014 chúng ta thấy rằng chủ thể được nhà nước nhau. Tuy nhiên, những quy định về cách thức
cho thuê đất khu công nghiệp bao gồm: tổ chức, tìm kiếm nhà đầu tư chưa được quy định rõ ràng.
cá nhân trong nýớc, tổ chức kinh tế, người Việt Điều đó chưa tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn các nhà đầu tư khác nhau. Đồng thời, những
đầu tư nước ngoài. Những chủ thể này bỏ vốn đầu thông tin về năng lực của nhà đầu tư chưa được
tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp như công khai để cho nhân dân biết và giám sát.
đường đi, nhà ở cho công nhân, các công trình bảo Bên cạnh đó, nhiều khu công nghiệp giao cho
vệ môi trường, trồng cây xanh… Các cá nhân, tổ cho Ban quản lý khu công nghiệp là chủ đầu tư
chức khác thuê lại đất trong khu công nghiệp của xây dựng kết cấu hạ tầng. Mặc dù tình trạng này
chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng nhằm thực đã được thay đổi rất nhiều. Có nghĩa, các khu
hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh. công nghiệp trước kia có chủ đầu tư xây dựng
Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành kết cấu hạ tầng là Ban quản lý khu công nghiệp
về chủ thể được thuê đất khu công nghiệp, tác đã thay đổi sang các nhà đầu tư khác và các khu
giả cho rằng, việc pháp luật cho phép những chủ công nghiệp được thành lập mới không giao cho
thể nói trên được phép thuê đất là hoàn toàn phù Ban quản lý khu công nghiệp làm chủ đầu tư xây
hợp với chính sách, pháp luật về đất đai hiện nay. dựng kết cấu hạ tầng. Điều đó sẽ tạo ra sự thiếu
Tuy nhiên, cách quy định đang gây khó khăn cho khách quan trong phát triển khu công nghiệp nói
người áp dụng luật. Tại Điều 149 Luật đất đai chung, quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp nói
năm 2013 có quy định về trường hợp nhà nước riêng. Bởi vì Ban quản lý khu công nghiệp là cơ
cho thuê đất khu công nghiệp đối với tổ chức quan quản lý nhà nước trực thuộc Ủy ban nhân
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư nước trực tiếp đối với khu công nghiệp trên địa
xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công bàn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương,
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nhưng quản lý và tổ chức thực hiện chức năng cung ứng
không nhắc gì tới quyền thuê đất khu công dịch vụ hành chính công và dịch vụ hỗ trợ khác
nghiệp của tổ chức, cá nhân trong nước. Quyền có liên quan đến hoạt động đầu tư và sản xuất
thuê đất khu công nghiệp của tổ chức, cá nhân kinh doanh cho nhà đầu tư trong khu công
trong nước được suy ra từ quy định về thuê đất nghiệp, khu kinh tế12.
nói chung trong Luật kinh doanh bất động sản Trong bài viết “Trách nhiệm bảo vệ môi
năm 2014. Nếu Luật đất đai năm 2013 đã dành trường khu công nghiệp của Ban Quản lý Khu
10
Điểm b, Khoản 3, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
11
Khoản 2 Điều 149 Luật đất đai năm 2013.
12
Khoản 1 Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu
kinh tế.
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
công nghiệp” đăng trên Tạp chí Dân chủ và với trường hợp chủ dự án sản xuất, kinh doanh
Pháp luật, Số chuyên đề tháng 8/2016, tác giả thuê lại đất trong khu công nghiệp của chủ đầu
Nguyễn Thị Bình cũng đã cho rằng nếu Ban tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, kể cả đó
quản lý khu công nghiệp đồng thời là chủ đầu là trường hợp thuê lại đất của chủ dự án sản
tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ thiếu khách xuất, kinh doanh thì quan hệ giữa chủ đầu tư
quan trong quản lý khu công nghiệp nói chung xây dựng kết cấu hạ tầng và chủ dự án sản xuất,
và trong bảo vệ môi trường khu công nghiệp kinh doanh là quan hệ hợp đồng và họ tự do
nói riêng13. Tác giả bài viết đồng ý với quan thỏa thuận thời hạn cho thuê trong giới hạn thời
điểm đó và cũng đánh giá rằng nếu Ban quản lý hạn nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu
khu công nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây hạ tầng thuê.
dựng kết cấu hạ tầng cũng sẽ thiếu khách quan Thứ tư, ưu đãi trong thuê đất khu công nghiệp.
trong quản lý đất khu công nghiệp. Theo quy định của Nghị định số
Thứ ba, về thời hạn cho thuê đất khu công 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi
nghiệp được quy định tại Điều 51 Nghị định số tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai Đầu tư xác định khu công nghiệp được coi là địa
(Điều này được sửa đổi bởi Khoản 36 Điều 2 bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn14.
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP). Theo đó: Tương tự, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày
- Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp
theo thời hạn của dự án đầu tư. và khu kinh tế cũng quy định: “Khu công nghiệp
- Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài là địa bàn ưu đãi đầu tư, được hưởng chính sách
hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công ưu đãi áp dụng đối với địa bàn thuộc danh mục
nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn
doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin theo pháp luật về đầu tư”. Bên cạnh đó, Nghị
phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép định này còn khẳng định thêm: “Khu công
điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nghiệp được thành lập tại địa bàn thuộc danh
nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê khó khăn được hưởng chính sách ưu đãi áp dụng
đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng. đối với địa bàn thuộc Danh mục địa bàn có điều
Tác giả cho rằng, quy định về thời hạn thuê kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo pháp
đất trong khu công nghiệp của Nghị định này luật về đầu tư”15.
chưa rõ ràng. Bởi vì, chủ thể thuê đất khu công Theo quy định của pháp luật, những dự án
nghiệp của nhà nước là tổ chức, cá nhân kinh đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn, đặc
doanh kết cấu hạ tầng. Vậy pháp luật quy định biệt khó khăn được hưởng nhiều ưu đãi của nhà
“Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp nước trong đó có ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê
theo thời hạn của dự án đầu tư” thì rất khó áp đất. Tác giả tổng hợp quy định tại Điều 19 Nghị
dụng. Bởi lẽ, dự án xây dựng “kết cấu hạ tầng định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy
khu công nghiệp” có thời hạn như thế nào? định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì chủ
Dường như trong quy định này, nhà làm luật đã đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp sẽ được
nhầm lẫn giữa việc nhà nước cho chủ đầu tư xây hưởng ưu đãi về tiền thuê đất khu công nghiệp
dựng kết cấu hạ tầng thuê đất khu công nghiệp như sau:
13
Nguyễn Thị Bình (2016), Trách nhiệm bảo vệ môi trường khu công nghiệp của Ban Quản lý Khu công nghiệp,
Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số chuyên đề tháng 80.
14
Phụ Lục II Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015.
15
Điều 24 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
- Soá 12/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
Trường hợp 1: Nếu khu công nghiệp nằm bằng mức với trường hợp thuê đất khu công
trên địa bàn không thuộc diện điều kiện kinh tế - nghiệp thì ngân sách nhà nước bị thất thoát.
xã hội đặc biệt khó khăn (tức là khu công nghiệp 3. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
nằm ở khu vực điều kiện kinh tế - xã hội bình về cho thuê đất khu công nghiệp và nâng cao
thường hoặc điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn) hiệu quả thực thi
thì được miễn tiền thuê đất 7 năm. Trên cơ sở những phân tích nói trên, tác giả
Trường hợp 2: Nếu khu công nghiệp nằm đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
trên địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì luật về cho thuê đất khu công nghiệp như sau:
được miễn tiền thuê đất 11 năm. Thứ nhất, hoàn thiện quy định về thẩm
Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định miễn tiền quyền cho thuê đất đối với khu công nghiệp liên
thuê đất đối với “dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở huyện, liên tỉnh.
cho công nhân của các khu công nghiệp theo dự án Hiện nay, pháp luật chưa quy định thẩm
được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư quyền cho thuê đất khu công nghiệp trong trường
không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho hợp khu công nghiệp nằm trên địa bàn nhiều tỉnh,
thuê nhà”. nhiều huyện khác nhau. Theo quan điểm của tác
Ưu đãi về hạ tầng đất đai (cùng với các ưu giả, đối với trường hợp khu công nghiệp liên
đãi khác như ưu đãi vay vốn tín dụng, ưu đãi về tỉnh, thẩm quyền cho thuê đất thuộc về Bộ Tài
thuế…) cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nguyên và Môi trường, trường hợp khu công
là một trong những biện pháp mà nhà nước sử nghiệp liên huyện, thẩm quyền cho thuê đất
dụng để kích thích sự phát triển của các khu công thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (các
nghiệp. huyện có khu công nghiệp trực thuộc). Việc trao
Nhiều chủ đầu tư được hưởng ưu đãi khi thẩm quyền như vậy vừa đảm bảo đúng chuyên
thuê đất khu công nghiệp nhưng sau đó vì môn, đúng địa bàn và đúng cấp hành chính.
nhiều lý do mà không có nhà đầu tư thứ cấp Thứ hai, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng kết
thuê lại đất trong khu công nghiệp. Sau một cấu hạ tầng khu công nghiệp thông qua hình
khoảng thời gian khu công nghiệp vẫn bị bỏ thức đấu thầu.
hoang hoặc tỉ lệ lấp đầy rất thấp. Nhiều chủ đầu Điều 149 của Luật đất đai năm 2013 đã quy
tư xin chuyển đổi sang loại hình kinh doanh định về đất khu công nghiệp và có xác định:
khác. Ví dụ như Khu công nghiệp Hà Nội - Đài “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế,
Tư thuộc quận Long Biên – thành phố Hà Nội, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
có quy mô diện tích 40 ha do Công ty Xây nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây
dựng và Kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp Hà Nội - Đài Tư làm Chủ đầu tư đã thu nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”. Quy
hút 26 dự án thứ phát, vốn đăng ký 14 triệu định đó dễ gây hiểu lầm rằng chỉ có tổ chức kinh
USD và 320 tỷ đồng. Tuy nhiên, Khu công tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới được nhà
về chủ trương cho chuyển đổi thành khu dịch nước cho thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng
vụ thương mại và đô thị, Chủ đầu tư đang lập khu công nghiệp. Việc xác định tổ chức, cá nhân,
phương án chuyển đổi trình cấp có thẩm quyền hộ gia đình trong nước có được thuê đất khu
phê duyệt16. Như vậy, trong trường hợp này, công nghiệp để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
nếu mô hình kinh doanh mới không được ưu hay không phải theo quy định của Luật kinh
đãi tiền thuê đất hoặc ưu đãi thuê đất không doanh bất động sản năm 2014. Theo quan điểm
16
UBND Thành phố Hà Nội (2018), Báo cáo tình hình phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp;
tình hình phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội,
tháng 5/2018.
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
của tác giả, nếu Luật đất đai đã quy định về chủ hạ tầng khu công nghiệp giống với thời hạn cho
thể được quyền thuê đất khu công nghiệp nhằm thuê đất phục vụ sản xuất công nghiệp. Trường
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì nên liệt kê hợp, chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu
đầy đủ. Theo đó, những chủ thể đó gồm: cá nhân, công nghiệp chết, giải thể, phá sản thì có thể
tổ chức, hộ gia đình trong nước và tổ chức kinh chuyển nhượng lại cho chủ thể khác hoặc nhà
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nước phải tìm kiếm một chủ thể khác thay thế.
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thứ năm, thời hạn chủ đầu phải hoàn thành
Thứ ba, ban quản lý khu công nghiệp không nghĩa vụ xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
thể đồng thời là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ Nhà nước cần có quy định về thời hạn mà
tầng khu công nghiệp. chủ đầu tư phải tiến hành xây dựng xong kết cấu
Để đảm bảo tính khách quan trong lựa chọn hạ tầng khu công nghiệp. Nếu sau thời hạn đó,
nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng một khu công chủ đầu tư không xây dựng xong thì bị tước
nghiệp cụ thể nào đó, tác giả xin đề xuất giải pháp giấy phép và cơ quan có thẩm quyền cho chủ
sử dụng hình thức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu đầu tư khác thuê đất. Đối với khu công nghiệp
tư. Đồng thời những thông tin về năng lực của nhà chuyển đổi sang mô hình kinh doanh khác thì
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp chủ thể thuê đất phải hoàn trả lại khoản tài
cần được tuyển chọn kỹ càng và công khai để chính do được miễn tiền thuê đất. Chi phí thuê
người dân được biết. Tuy nhiên, đối với những khu đất được tính theo mô hình kinh doanh mới./.
công nghiệp mà không có nhà đầu tư nào muốn TÀI LIỆU THAM KHẢO
thuê đất kinh doanh kết cấu hạ tầng thì cơ quan có 1. Nguyễn Thị Bình (2016), Trách nhiệm bảo
thẩm quyền vẫn phải kêu gọi, tìm kiếm nhà đầu tư. vệ môi trường khu công nghiệp của Ban Quản lý
Đối với khu công nghiệp chỉ có một nhà đầu tư xin Khu công nghiệp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,
thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng thì cơ quan có Số chuyên đề tháng 8.
thẩm quyền cần đánh giá năng lực của chủ đầu tư 2. Nguyễn Thị Bình (2018), Bàn về khái niệm
này trước khi tiến hành cho thuê đất. khu công nghiệp dưới góc độ pháp lý, Tạp chí
Bên cạnh đó, cũng để đảm bảo tính khách Giáo dục và Xã hội, Số 86 (147) tháng 5/2018.
quan trong quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, 3. Chính phủ (2018), Nghị định số
pháp luật cần quy định Ban quản lý khu công 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về
nghiệp không đồng thời là chủ đầu tư xây dựng quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Còn đối với khu 4. Chính phủ (2018), Nghị định số
công nghiệp đang hoạt động Ban quản lý khu 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015
công nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây dựng quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
kết cấu hạ tầng thì thay đổi theo phương thức điều của Luật Đầu tư.
chuyển giao quyền thuê đất đó cho chủ đầu tư 5. TS. Nguyễn Thị Nga, Hoàn thiện pháp
khác và chủ đầu tư mới phải trả khoản tiền mà luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong
Ban quản lý khu công nghiệp đã bỏ ra để xây các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
dựng kết cấu hạ tầng. cao và khu kinh tế đặc biệt, Đề tài khoa học cấp
Thứ tư, hoàn thiện quy định về thời hạn cho Trường (Đại học Luật Hà Nội): “Hoàn thiện pháp
thuê đất khu công nghiệp. luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh
Pháp luật cần quy định về thời hạn cho thuê vực đầu tư”, 2010, tr.146.
đất trong khu công nghiệp của chủ đầu tư xây 6. UBND Thành phố Hà Nội (2018), Báo cáo
dựng kết cấu hạ tầng. Đất khu công nghiệp được tình hình phát triển khu công nghiệp, khu chế
xác định là đất phi nông nghiệp được sử dụng xuất, cụm công nghiệp; tình hình phát triển hạ
vào mục đích sản xuất công nghiệp. Vì thế, theo tầng xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm
quan điểm của tác giả, thời hạn thuê đất khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội,
công nghiệp của chủ đầu tư xây dựng kết cấu tháng 5/2018.
nguon tai.lieu . vn
