Xem mẫu
- NGUYÊN NHÂN THẤT BẠI CỦA CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH
ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM
TS. Hoàng Kim Huyền
Phó Trưởng ban Ban Giám sát tổng hợp,
Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia
Ths. Nguyễn Thị Ngọc Hà
Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia
Tóm tắt
Trong nghiên cứu này nguồn gốc giá trị gia tăng được phân tích dựa vào lý thuyết
kinh tế về chênh lệch địa tô. Trên cơ sở phân tích khuôn khổ pháp lý, chính sách và thực
trạng quản lý, khai thác đất đai, nghiên cứu tìm ra các lỗ hổng pháp lý, chính sách làm
giảm và làm thất thoát giá trị gia tăng của đất. Giá trị gia tăng bị thất thoát, bị mất đi
vào nhóm lợi ích nhỏ mà ngân sách nhà nước không thu được (không điều tiết được) gọi
là VA0. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng sự tồn tại và mức độ gia tăng ngày một lớn của
VA0 chính là nguyên nhân thất bại của cơ chế chính sách điều tiết giá trị gia tăng của
đất. Từ nguyên nhân “tạo” và “nuôi dưỡng” VA0 được tìm ra, việc đề xuất khuôn khổ
chính sách đồng bộ được khuyến nghị nhằm loại bỏ các lỗ hổng pháp lý, chính sách và
quản trị hiện nay để triệt tiêu VA0 và đề xuất cơ chế điều tiết giá trị gia tăng hữu hiệu là
gợi ý cho các nghiên cứu tiếp theo.
I. Tổng quan nghiên cứu về giá trị gia tăng của đất và cơ chế chính sách điều tiết
giá trị gia tăng hiệu quả
1.1. Tổng quan nghiên cứu về giá trị gia tăng của đất
Lân Nguyễn (2019), giá trị gia tăng của đất đai có thể hiểu là phần chênh lệch giữa
giá trị hiện tại so với giá trị ban đầu của đất đai mà do những thay đổi về vị trí của đất đai
hoặc do sự tác động của con người trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Khi đó, giá trị
đất đai và phần giá trị tăng thêm từ đất chính là giá trị địa tô tư bản hóa được đánh giá ở
các thời điểm khác nhau với sự tác động của yếu tố.
Theo Hong và các cộng sự (2010), giá trị đất gia tăng được xác định bởi 5 thành
phần chủ yếu như là: (i) Đầu tư công cho cơ sở hạ tầng và dịch vụ; (ii) Thay đổi các quy
định sử dụng đất; (iii) Sự tăng dân số và phát triển kinh tế; (iv) Đầu tư tư nhân làm tăng
giá trị đất; (v) Sự gia tăng năng suất ban đầu của đất đai.
Thực tế, các yếu tố cấu thành giá trị gia tăng của đất trong nghiên cứu của Hong và
các cộng sự (2010) tác động vào cung – cầu làm cho giá đất tăng thêm. Nhưng khác với
các hàng hóa khác, giá trị tăng thêm của đất – ở bất kỳ quốc gia nào, đặc biệt trong quá
trình đô thị hóa, lại chịu tác động lớn nhất của chính sách. Thực tế, 5 cấu phần tác động
tới giá trị gia tăng của đất đai trong nghiên cứu của Hong cũng chịu tác động trực tiếp của
101
- chính sách đô thị hóa, chính sách phát triển hạ tầng, chính sách thuế đất đai và quy hoạch
sử dụng đất đai.
Theo lý thuyết về địa tô, giá trị gia tăng của đất đến từ chênh lệch địa tô loại 1, 2 và
3, tác động chủ yếu bởi khuôn khổ pháp luật quản lý đất đai và chính sách đất đai, cụ thể
như sau:
(i) Địa tô chênh lệch 1 (sau đây gọi là VA1) có được nhờ vào những điều kiện thuận
lợi vốn có của đất đai như độ phì nhiêu màu mỡ tự thân của đất đai, sự đồng bộ của hệ
thống hạ tầng, thuận lợi tiếp cận và lợi thế về điều kiện vị trí. Bởi thế, sự tác động của
chính sách về quy hoạch đô thị, đô thị hóa, thuế đất, đầu tư cơ sở hạ tầng, cải thiện điều
kiện môi trường, phát triển kinh tế - xã hội của vùng miền tác động lớn tới VA1.
(i) Địa tô chênh lệch 2 (sau đây gọi là VA2) là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do
người sử dụng biết cách đầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra. Do vậy, cùng một vị
trí và điều kiện tương đồng, những chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín và trình độ sẽ tạo
ra luồng thu nhập từ đất đai cao hơn, làm cho giá trị đất đai cao hơn. Địa tô chênh lệch 2,
trong khuôn khổ nghiên cứu này, được tạo ra bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính,
kinh nghiệm quản lý dự án phát triển đô thị, nhà ở và hạ tầng. Như vậy, để tối đa hóa giá
trị gia tăng từ địa tô chênh lệch loại 2 này cần có chế tài hiệu quả trong việc lựa chọn các
nhà đầu tư có kinh nghiệm, năng lực tài chính và đạo đức kinh doanh trúng thầu các dự
án về tư vấn, quy hoạch, thiết kế, xây dựng hạ tầng…
(iii) Địa tô chênh lệch loại 3 (sau đây gọi là VA3) còn gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô
tuyệt đối không phụ thuộc vào điều kiện vị trí đất đai, trình độ của người sử dụng, mà tùy
thuộc vào vai trò của đất đai trong mỗi hoạt động kinh tế, xã hội. Theo đó, địa tô tuyệt
đối trong mỗi hoạt động kinh tế, xã hội sẽ khác nhau và thay đổi khi Nhà nước cho phép
thay đổi mục đích sử dụng đất. VA3 thường đi kèm với thay đổi quy hoạch đô thị, đầu tư
cơ sở hạ tầng, những hoạt động tạo ra VA1.
1.2. Cơ chế điều tiết giá trị gia tăng đất đai hiệu quả
1.2.1. Các chủ thể có lợi ích mà cơ chế điều tiết giá trị gia tăng phải đảm bảo cân đối
và công bằng
(1) Nhà nước
- Chủ thể: Các cơ quan quản lý Nhà nước, bao gồm Chính phủ, các Bộ, ngành,
UBND tỉnh, thành phố, quận, huyện.
- Trách nhiệm: Phê duyệt, quyết định chủ trương đầu tư dự án; quyết định giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án; cấp giấy phép xây dựng nhà ở, công
trình xây dựng; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất,..
- Lợi ích: Thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (thu một lần); thuế giá trị gia tăng,
thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân phát sinh khi chủ đầu tư hoặc các tổ
chức, cá nhân thực hiện các hoạt động kinh doanh trên đất. Môi trường và môi sinh của
cộng đồng cư dân, doanh nghiệp.
102
- (2) Chủ đầu tư
- Chủ thể: Tổ chức, cá nhân đầu tư vốn, sử dụng vốn đầu tư và vốn huy động từ các
tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án.
- Trách nhiệm: Thực hiện thủ tục pháp lý cho đầu tư dự án, tổ chức thi công, xây
dựng công trình, phân phối sản phẩm tại dự án và quản lý, vận hành khi dự án hoàn thành
thi công xây dựng.
- Lợi ích: Lợi nhuận và giá trị gia tăng của doanh nghiệp (uy tín, hình ảnh, vị thế,
giá trị của doanh nghiệp trên thị trường).
(3) Người dân
- Chủ thể: Người dân bị thu hồi đất, người dân xung quanh không bị thu hồi đất mà
còn được hưởng lợi từ hoạt động đầu tư.
- Trách nhiệm (đối với người dân bị thu hồi đất): Di dời khi bị thu hồi đất, nhận tiền
bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất, hỗ trợ và tái định cư.
- Lợi ích: (i) Nhóm người chịu thiệt là những người bị thu hồi toàn bộ đất, phải di
dời tái định cư đến nơi khác; (ii) Nhóm người được hưởng lợi nhất là những người không
bị thu hồi đất, hoặc chỉ bị thu hồi phần nhỏ và đất họ đang sử dụng tăng giá do quy hoạch
và đầu tư kết cấu hạ tầng đem lại, vừa được hưởng lợi từ chính sách bồi thường, hỗ trợ
của Nhà nước (đối với phần đất thu hồi), vừa được hưởng lợi từ lợi ích phát triển qua giá
trị đất đai tăng lên.
1.2.2. Điều tiết và cân bằng lợi ích giữa các chủ thể
Với 3 loại giá trị gia tăng của đất đai VA1 VA2 VA3 như đã đề cập ở trên, khuôn
khổ pháp lý, chính sách liên quan tới quản lý đất đai, quá trình đô thị hóa quyết định tới
hiệu quả gia tăng của đất đai. Do vậy, cơ chế điều tiết đất đai hiệu quả khi khuôn khổ
pháp lý và chính sách về đất đai đáp ứng được các yêu cầu cơ bản sau:
1) Tối đa hóa được VA1, VA2 và VA3
2) Các giá trị gia tăng không bị méo mó do đầu cơ, thông tin bất cân xứng hoặc bị
che dấu bởi bất cứ nhóm lợi ích hoặc có quyền lực nào về thông tin.
3) Chính sách thuế về đất đai, thuế tài sản đảm bảo: (1) được tính đúng và đủ 3
loại giá trị gia tăng trên dựa theo giá thị trường – được xác định bởi quy luật cung – cầu
tại thời điểm tính; (2) triệt tiêu đầu cơ; (3) Công bằng: sử dụng mức thuế khác nhau theo
trình độ phát triển của vùng, miền để đảm bảo hỗ trợ kinh tế -xã hội phát triển cân bằng;
(4) Cân bằng lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân bằng hệ thống thể chế
bảo vệ tối đa quyền sở hữu và quyền lợi người tiêu dùng.
4) Nguồn thu từ giá trị gia tăng đất đai được tái đầu tư phát triển hạ tầng, quy
hoạch, đô thị hóa hiệu quả trên cơ sở công khai, minh bạch, công bằng, trách nhiệm giải
trình cao. Đây là cơ sở để tiếp tục tối đa hóa VA1, VA2 và VA3.
103
- II. Thực trạng giá trị gia tăng của đất và cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất đai
tại Việt Nam hiện nay
1. Thực trạng về giá trị gia tăng đất đai tại Việt Nam hiện nay
1.1. Công tác quy hoạch đô thị là nguồn gốc tạo ra 3 loại giá trị gia tăng đất đai nhưng
còn nhiều bất cập
Quy hoạch đô thị và thay đổi quy hoạch đô thị làm cho giá trị đất tăng thêm trong
các trường hợp sau đây: (i) Quy hoạch đô thị hình thành khu vực trung tâm, bao gồm
trung tâm cấp cao và trung tâm thứ cấp, cận trung tâm và ngoại vi; (ii) Quy hoạch chuyển
cấp độ quản lý hành chính như: chuyển vùng dân cư nông thôn thành vùng dân cư đô thị;
đô thị cấp (loại) thấp lên đô thị cấp (loại) cao hơn; (iii) Quy hoạch sử dụng đất quyết định
mục đích sử dụng đất, quyết định giá trị của quyền sử dụng đất; (iv) Quy hoạch sử dụng
đất tạo ra vị trí mới cho các thửa đất có giá trị cao hơn sau khi được thực hiện.
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai
2013, tạo hành lang pháp lý quan trọng trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như tạo quỹ đất cho phát triển. Tuy nhiên,
công tác quy hoạch còn nhiều bất cập, tác động tới giá trị gia tăng của đất đai và làm suy
giảm hiệu quả cơ chế điều tiết giá trị gia tăng như sau:
Thứ nhất, việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chậm làm giảm hiệu
quả, thậm chí vô hiệu hóa quy định của luật về công khai, minh bạch thông tin quy hoạch
đô thị. Ví dụ, cho đến thời điểm 2018-2019 việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch đến năm
2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp tỉnh ở một số địa phương còn
chưa hoàn thành. Việc này khiến thời gian công khai quy hoạch, minh bạch thông tin theo
pháp luật chỉ còn là hình thức. Trường hợp thông tin quy hoạch trước phê duyệt bị rò rỉ,
nhóm có lợi thế về thông tin sẽ trở thành nhóm thu lợi lớn nhất về giá trị gia tăng do điều
chỉnh quy hoạch.
Thứ hai, điều chỉnh quy hoạch nhiều lần do chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng
bộ, thiếu tư duy và tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và
tốc độ đô thị hóa. Đáng lưu ý là thời gian từ khi điều chỉnh quy hoạch cho tới khi thực thi
quy hoạch điều chỉnh rất ngắn, có thể cùng nằm trong một nhiệm kỳ. Thực tế, có những
trường hợp điều chỉnh quy hoạch còn tùy tiện, theo lợi ích của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến
môi trường, cảnh quan, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, xã hội và các lợi ích hợp pháp của
cộng đồng dân cư. Đây thực tế là tham nhũng chính sách về quy hoạch, làm giảm giá trị
VA1 , không tạo ra được VA2.
Thứ ba, lựa chọn chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai, minh bạch đã khiến
nhiều nhà đầu tư, tư vấn thiết kế yếu kém tham gia, làm mất mát VA2. Việc giao đất, cho
thuê đất thông qua phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng
đất có những trường hợp còn chưa tuân thủ quy trình và quy định của pháp luật, nhiều
trường hợp chỉ định nhà đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Nguồn thu từ đất
chưa bảo đảm bền vững, nhiều dự án chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đây
104
- là nguyên nhân làm giảm, thậm chí không tạo ra VA2 do những vi phạm này của cấp quản
lý địa phương đã tạo ra các dự án xấu, nhà đầu tư thiếu năng lực và đạo đức kinh doanh.
Thứ tư, thất thoát VA3 do xác định giá đất. Việc áp dụng các phương pháp xác định
giá đất còn bất cập, thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của thị trường sau khi chuyển đổi
mục đích sử dụng đất. Việc này làm thất thoát VA3 (giá trị gia tăng từ địa tô chênh lệch
tuyệt đối do chuyển mục đích sử dụng đất). Thực tế, VA3 thất thoát với thu ngân sách.
Phần giá trị thất thoát này chảy vào nhóm lợi ích (do tham nhũng chính sách).
Tổng hợp những giá trị bị mất mát mà NSNN không thu được gọi là VA0.
Hình 1: Tạo giá trị gia tăng và giá trị gia tăng tổn thất từ công tác quy hoạch, thay
đổi quy hoạch
Nguồn: Nhóm tác giả
Thứ năm, việc chưa coi quy hoạch như pháp lệnh khiến vi phạm quy hoạch làm mất
mát giá trị gia tăng (của cả 3 nhóm 1,2, 3) của đất đai vào nhóm lợi ích nhỏ, tạo nên bất
bình đẳng, gia tăng mâu thuẫn xã hội và chênh lệch giầu nghèo.
105
- Thứ sáu, thiếu vắng trách nhiệm giải trình tại mọi cấp quản lý nên không giải quyết
tận gốc việc phê duyệt quy hoạch kém chất lượng, vi phạm quy hoạch và hợp pháp hóa
các vi phạm quy hoạch của doanh nghiệp, cá nhân và các cấp quản lý chính quyền.
Thứ 7, phân cấp ngân sách giữa trung ương – địa phương trong khi tồn tại những
bất cập ở trên đã tác động mạnh tới tận thu từ đất theo nhiệm kỳ thay vì quản lý nhà nước
hướng tới mục tiêu phát triển dài hạn và bền vững.
Trong các khoản thu để lại 100% tại địa phương, đáng lưu ý là khoản thuế, phí liên
quan đến nhà đất (thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; tiền
sử dụng đất, trừ tiền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất do các cơ quan, tổ chức, đơn vị
thuộc trung ương quản lý; tiền cho thuê đất, thuê mặt nước; tiền cho thuê và tiền bán nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước; lệ phí trước bạ). Với tài nguyên đất, các địa phương cũng có
quyền trong vấn đề phê duyệt, thẩm định quy hoạch, thay đổi quy hoạch, trong đó có vấn
đề chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất phụ thuộc rất lớn vào chênh lệch quyền sử dụng
đất. Như vậy, việc thay đổi quyền sử dụng đất, khai thác tài sản công là bất động sản
(BĐS), đối với địa phương, còn là một nguồn thu lớn.
Việc có quyền quyết định với việc chuyển quyền sử dụng đất và giữ 100% thuế đất
cho ngân sách địa phương (NSĐP), chỉ xét về lý thuyết, có thể tạo ra lỗ hổng thể chế
không tốt, làm lãng phí tài nguyên đất, thúc đẩy phát triển ngoài quy hoạch, điều chỉnh
quy hoạch bừa bãi. Tuy nhiên, nguồn thu từ đất không phải là nguồn thu bền vững khi
một phần trong đó là thu 1 lần. Trong khi thuế tài sản – là nguồn thu bền vững cho ngân
sách – lại chưa hình thành khuôn khổ pháp lý phù hợp.
1.2. Thực trạng về VA1 - Giá trị gia tăng do đầu tư phát triển hạ tầng
VA1 tạo ra từ các hoạt động sau: (i) Đầu tư kết cấu hạ tầng đường giao thông đô thị;
(ii) Đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị mới, khu đô thị thương mại, khu tái định cư, khu
nhà ở cho sinh viên, khu nhà ở xã hội, khu dân cư nông thôn mới,.. (sau đây gọi tắt là khu
đô thị); (iii) Đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế (sau đây gọi tắt là khu công nghiệp); (iv) Đầu tư xây dựng công trình văn hóa,
danh lam thắng cảnh công viên, quảng trường, tượng đài, công trình sự nghiệp công,..
(sau đây gọi tắt là công trình văn hóa).
Tuy nhiên, các hạn chế về quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch như đề cập ở mục
1.1. chính là nguyên nhân khiến giá trị gia tăng của đất đai từ mục này bị suy giảm mạnh,
đặc biệt là điều chỉnh quy hoạch bừa bãi, thậm chí là vi phạm khuôn khổ pháp lý về quy
hoạch đô thị. Theo kết quả giám sát của Quốc hội (2019), cả nước có gần 1.400 dự án
điều chỉnh quy hoạch từ 1 đến 6 lần. Quy hoạch điều chỉnh luôn theo xu hướng tăng tối
đa lợi ích cho nhà đầu tư, giảm tối đa các diện tích công cộng và lợi ích của người sử
106
- dụng. Cụ thể là tăng mật độ xây dựng, tăng số tầng, tăng diện tích sàn và giảm diện tích
khuôn viên cây xanh, vỉa hè, khu vực vui chơi, chỉ tiêu hạ tầng… Thực trạng này làm
giảm VA1 do bất động sản giảm giá trị bởi tình trạng kẹt xe, ô nhiễm môi trường, rác
thải… (hạ tầng không theo kịp mật độ phát triển). Tăng thu từ VA1 trong trường hợp này
không tương xứng với đầu tư hạ tầng để giải quyết các vấn đề nhân sinh và môi trường.
Trong khi giá trị gia tăng do vi phạm thay đổi quy hoạch hoặc gia tăng quy hoạch lại
thuộc về chủ đầu tư và có thể là người ra quyết định chính sách.
1.3. Thực trạng về VA2 – Giá trị gia tăng do dự án nhà ở, đô thị hóa hiệu quả, chủ
đầu tư vận hành dự án tốt
VA2 chính là chất lượng nguồn cung của thị trường BĐS, năng lực tài chính và quản
trị doanh nghiệp. Tuy nhiên, năng lực tài chính, quản trị của doanh nghiệp BĐS Việt Nam
nhìn chung còn nhiều hạn chế do một thời gian dài thị trường phát triển dựa trên bất đối
xứng thông tin. Doanh nghiệp BĐS phát triển theo cơ hội ngắn hạn. Mặt khác, do đặc thù
của ngành kinh doanh BĐS vốn lớn, dự án dài hạn trong khi thị trường vốn chưa phát
triển, nên hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều phải dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng để
phát triển hoạt động kinh doanh; khảo sát các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước
cho thấy 80% vốn đầu tư cho một dự án BĐS là vay từ khu vực ngân hàng và huy động
vốn từ khách hàng
Thêm vào đó, các vi phạm về cơ chế đấu thầu, lựa chọn nhà thầu, chỉ định thầu đã
khiến công tác quy hoạch đô thị không thu hút được nhà đầu tư có năng lực tài chính và
quản trị tốt. Đồng thời, chính sách quy định trách nhiệm của doanh nghiệp trong tuân thủ
tiêu chuẩn kỹ thuật, tiến độ thực hiện dự án, đảm bảo môi trường môi sinh,.. còn nhiều
hạn chế đang là rào cản cho gia tăng giá trị VA2.
1.4. Thực trạng về VA3 – Chênh lệch địa tô tuyệt đối do chuyển đổi mục đích sử dụng đất
VA3 được tạo ra từ các nguồn: (i) Quy hoạch đô thị từ đất nông nghiệp, do đó phát
sinh chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra chênh lệch giá từ đất nông nghiệp sang đất đô
thị, độ lớn của mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp với giá đất phi nông nghiệp đô
thị tùy thuộc chủ yếu là giá đất phi nông nghiệp theo loại đô thị; (ii) Giá đất phi nông
nghiệp sau khi được quy hoạch luôn cao hơn giá đất nông nghiệp; (iii) Quan hệ chênh
lệch giữa giá đất ở với giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn thì thông
thường giá đất ở cao hơn đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, giá đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp cao hơn giá đất nông nghiệp.
Đặc trưng lớn nhất về chính sách BĐS Việt Nam là không thừa nhận quyền sở hữu
đất, chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch
quá lớn về giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị…). Chuyển đổi
107
- mục đích sử dụng khi được các cơ quan quản lý chấp thuận sẽ dẫn tới các khoảng cách
chênh lệch rất lớn về giá. Do sự phức tạp của quyền sử dụng đất nên quản lý BĐS còn
lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung – cầu của thị trường dẫn
đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế
liên quan. Đây cũng là lỗ hổng cho tham nhũng chính sách đất đai phát triển.
Khi giá hàng hóa không được xác định trên quy luật cung – cầu sẽ dẫn tới thông tin
thị trường bị méo mó, giá cả cũng không phản ánh đúng quy luật; phần đa lợi ích của thị
trường sẽ thuộc vào nhóm có thông tin đầy đủ hơn. Điều này dẫn tới các mâu thuẫn xã
hội liên quan đến BĐS gia tăng, xử lý các mâu thuẫn lợi ích này cũng khiến chi phí xã
hội gia tăng, chi phí ngầm trong các giao dịch BĐS lớn.
Tồn tại căn bản này về thể chế không chỉ khiến thị trường tự phát (do các giao dịch
ngầm phát triển), thông tin không minh bạch dẫn tới hiện tượng đầu cơ, thị trường BĐS
phát triển không cân xứng, nhà đầu tư và người tiêu dùng không được bảo vệ thích đáng...
Bởi vậy, hiện nay, cơ chế điều tiết gia trị gia tăng thất bại trong việc xác định đúng và đủ
giá trị gia tăng VA3, một phần lớn giá trị gia tăng VA3 chảy vào nhóm lợi ích nhỏ (nhóm
tham nhũng chính sách, tiếp cận thông tin bất cân xứng…).
2. Sự tồn tại và ngày một lớn của VA0 là thất bại của cơ chế chính cách điều tiết giá
trị gia tăng của đất đai Việt Nam hiện nay
Trong nghiên cứu này, chúng tôi đưa các giá trị gia tăng bị mất mát do quản lý tồi,
do tuân thủ kém và do tham nhũng chính sách là VA0. Thực tế, VA0 là tổng các giá trị
gia tăng loại 1, 2, 3 bị suy giảm hoặc bị chảy vào nhóm nhỏ (nhóm lợi ích) có thông tin
bất cân xứng hoặc có thể tác động vào các quyết định chính sách quy hoạch, thay đổi quy
hoạch.
Sự tồn tại của VA0 chính là thất bại trong cơ chế điều tiết giá trị gia tăng. VA0 càng
lớn, sự thất bại của cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất đai càng lớn. Hệ quả của sự
tồn tại VA0 rất lớn. Do vậy, cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất đai chỉ hiệu quả khi
VA0 = 0 hoặc tiệm cận về 0. Như vậy, các nguyên nhân tạo ra VA0 cần phải được xử lý
triệt để. Từ các phân tích ở trên, nguyên nhân “nuôi lớn” VA0 và kết quả tồn tại và gia
tăng VA0 được tóm lược như Hình 2.
108
- Hình 2: Nguyên nhân và kết quả của phần giá trị gia tăng đất đai mà NSNN không
thu được, mất vào nhóm lợi ích, tạo ra các méo mó thị trường – VA0
Nguồn: Nhóm tác giả
3. Nguyên nhân thất bại của cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất đai Việt Nam
hiện nay
3.1. Nguyên nhân “tạo” và “nuôi dưỡng” VA0
3.1.1. Tư duy nhiệm kỳ: Thời hạn được phép thay đổi, thực hiện quy hoạch và thẩm
quyền trong quy hoạch
Lỗ hổng chính sách đã khuyến khích tư duy nhiệm kỳ khi ra quyết định chính sách
liên quan tới đất đai, quy hoạch và tạo ra các bất cập như đề cập ở trên. Chính quyền địa
phương được quyền phê duyệt thay đổi quy hoạch phát triển đô thị, trong đó có quyền sử
đụng đất. Tuy nhiên, trong hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về quy hoạch đô thị, dù
có nhiều nguyên tắc chung yêu cầu tuân thủ, nhưng không có quy định về việc kể từ khi
109
- thay đổi quy hoạch được phê duyệt thì sau bao lâu những thay đổi này được thực thi. Nếu
khoảng thời gian này không được quy định hoặc quy định quá ngắn thì sẽ phát sinh các
rủi ro sau:
- Nguyên tắc công khai, minh bạch của quy hoạch, thay đổi quy hoạch bị vô hiệu
hóa. Giá trị gia tăng do thay đổi quy hoạch sẽ thuộc về nhóm lợi ích nhỏ;
- Địa phương thay đổi quy hoạch, vi phạm các nguyên tắc của Luật quy hoạch để
đảm bảo nguồn thu, tăng trưởng theo nhiệm kỳ;
- Việc địa phương được giữ lại 100% nguồn thu từ đất đai, trong khi có quyền tạo
giá trị gia tăng do thay đổi quyền sử dụng đất, quyền thay đổi quy hoạch và thực thi ngay
trong nhiệm kỳ. Bên cạnh đó tính pháp lý của quy hoạch, trách nhiệm tuân thủ luật, trách
nhiệm giải trình, cơ chế giám sát của quy hoạch, chuyển đổi quy hoạch đô thị còn chưa
hữu hiệu, chưa đi vào thực tiễn sẽ làm gia tăng tư duy và các quyết định về đất đai mang
tính nhiệm kỳ.
3.1.2. Vị trí pháp lý của quy hoạch đô thị và thiếu vắng trách nhiệm giải trình và giám
sát tuân thủ
Thực trạng điều chỉnh quy hoạch bừa bãi, thậm chí vi phạm khuôn khổ pháp lý về
quy hoạch tại nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước, từ cấp chính quyền tới vi phạm của
doanh nghiêp về tuân thủ xây dựng, quy hoạch. Tuy nhiên, thiếu vắng hoàn toàn trách
nhiệm giải trình các cấp về vi phạm quản lý nhà nước trong quy hoạch đô thị cũng như
một chế tài xử lý đối với các vi phạm này. Cơ chế giám sát của quốc hội, Hội đồng nhân
dân (HĐND) các cấp với vi phạm này vẫn dừng ở báo cáo nêu vấn đề.
Việc quy hoạch đất đai tại mọi cấp địa phương, mọi khu vực, mọi loại hình đều phải
được coi như “pháp lệnh”, có cơ chế giám sát, có chế tài xử phạt, đền bù đủ nghiêm khắc
với mọi đối tượng có liên quan khi vi phạm pháp lệnh này, đảm bảo các tổn thất tới giá
trị gia tăng do vi phạm quy hoạch được đền bù hợp lý bởi các cá nhân, tổ chức vi phạm.
3.1.3. Chính sách tài chính đất đai nhiều bất cập, gây thất thu ngân sách nhà nước
do định giá đất thấp
Luật đất đai 2013 đã nêu rõ giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn
vị diện tích đất (Điều 3) và Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Nhà
nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể (Điều 18).
Về phương pháp xác định giá đất, Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc và
phương pháp xác định giá đất (Điều 112), theo đó việc định giá đất phải bảo
đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định
giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại
đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất
đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d)
Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
110
- Trên cơ sở đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo Nghị định
này, giá đất được xác định theo 5 phương pháp, bao gồm: So sánh trực tiếp; Chiết trừ;
Thu nhập; Thặng dư và Hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 4, Điều 5 Nghị định số
44/2014/NĐ-CP.
Về khung giá đất, bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc xây dựng
khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể và các vấn đề liên quan đến tư vấn xác định giá
đất. Căn cứ vào các quy định nói trên, phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định
44/2014/NĐ-CP cùng với kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu
tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất, Chính phủ ban
hành Khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng,..
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ
20% trở lên so với giá tối đa, hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung
giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Khung giá đất được sử dụng
làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương. Hiện tại, khung giá
đất ở Việt Nam được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày
14/11/2014 của Chính phủ.
Một số bất cập, hạn chế của chính sách giá đất hiện nay
(i) Giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm
Theo quy định của pháp luật về đất đai, giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong
điều kiện bình thường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai cũng như
thực hiện các chính sách thu về đất đai. Tuy nhiên, thị trường BĐS của Việt Nam hiện
nay vẫn ở giai đoạn đầu của sự phát triển, diễn biến còn bất thường, tình trạng đầu cơ còn
phổ biến; giá đất chịu tác động nhiều từ thông tin quy hoạch, công bố dự án... Trong khi
đó, các công cụ quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc
định giá đất theo thị trường còn khó khăn. Có những khu vực hầu như không có sự chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, không có thị trường thực sự nên thiếu thông tin và căn cứ để
định giá đất “phù hợp với thị trường”. Thực tế cho thấy, bất cập lớn nhất là giá quy định
trên khung giá đất quá thấp so với thực tế.
(ii) Chưa có phương pháp định giá thực sự phù hợp trong điều kiện của Việt Nam
Phương pháp xác định giá đất còn hạn chế, theo đó phương pháp định giá đất theo
hệ số điều chỉnh giá đất không phản ánh được yếu tố hình thành giá đất. Một số loại đất,
khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị
trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn cho việc
định giá đất. Việc định giá đất thị trường cơ bản thực hiện được đối với đất ở và đất
thương mại, dịch vụ còn đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp còn bất cập,
chưa có phương pháp định giá thực sự phù hợp trong điều kiện của Việt Nam.
111
- Do sự phát triển của thị trường BĐS vận động liên tục và thiếu ổn định đã làm
cho mức giá bị giới hạn trong Khung giá do Chính phủ quy định, mức giá này thực tế
còn hơn rất nhiều so với thị trường, nhất là tại các thành phố, khu vực có tốc độ đô thị
hóa nhanh. Thực tế cho thấy, Khung giá đất, Bảng giá đất luôn không theo kịp biến
động của thị trường.
(iii) Trình tự, thủ tục hành chính trong xác định giá đất còn khá phức tạp, thiếu
khách quan, người bị thu hồi đứng ngoài quy trình
Luật đất đai 2013 quy định việc xác định giá đất cụ thể do tổ chức tư vấn về giá đất
độc lập xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường
về thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù
hợp (Điều 115, 116). Tuy nhiên, kết quả tư vấn xác định giá đất dược cơ quan quản lý đất
đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp
quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa
số. Ý kiến của đại diện đơn vị xác định giá đất chiếm thiểu số trong quyết định của Hội
đồng thẩm định giá đất và do vậy giá đất vẫn mang ý chí chủ quan của các cơ quan quản
lý nhà nước cấp tỉnh, không mang tính khách quan của thị trường.
Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có
đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ
sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.” .
Trong trường hợp này, người có đất thu hồi chỉ là một đối tượng trong số những người
dân trong khu vực có đất thu hồi cần phải lấy ý kiến, những đối tượng còn lại là ai vẫn
chưa được quy định cụ thể. Đồng thời, không có quy định nào của Luật đất đai 2013 quy
định cơ quan nhà nước phải xem xét, điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong trường hợp người dân không đồng thuận.
3.2. Cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân chưa hài hòa,
dẫn đến bất cập, tranh chấp, khiếu kiện, gây bất bình đẳng và bất ổn xã hội
2.3.1. Giá đất làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quá thấp so với thị trường
Theo Luật đất đai 2013, căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ về đất cho các hộ gia định
thuộc diện phải giải phòng mặt bằng thực hiện các dự án là giá đất được UBND tỉnh,
quyết định (Điều 74); trong quá trình xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất, chỉ có các cơ quan hành chính và các cơ quan trực thuộc cơ quan này là chủ thể
yêu cầu định giá và quyết định giá đất bồi thường (Điều 114).
Một trong những nguyên tắc xác định giá đất của Nhà nước là phù hợp với giá đất
phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá
trúng đấu giá quyền sử dụng đất với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu
nhập từ việc sử dụng đất (Điều 112 Luật đất đai 2013). Tuy nhiên, quy định này mang
112
- tính định tính và chưa thể đảm bảo giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường. Mặt
khác, việc xác định giá trị bồi thường chỉ căn cứ trên hiện trạng sử dụng đất, chưa xét đến
sự gia tăng của giá trị đất sau khi Nhà nước thu hồi đất của người dân và nhà đầu tư thực
hiện dự án.
Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất
thị trường. Khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa
phương. Điều này dẫn đến một thực trạng khi thu hồi đất, giá đất đền bù thấp xa so với
giá thị trường. Do giá đất làm căn cứ bồi thường khi thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư các dự án thấp nên công tác giải phóng mặt bằng gặp khó, người bị thu hồi đất
thiệt thòi, tiền bồi thường và hỗ trợ tái định cư không đủ để mua và xây dựng nhà ổn định
cuộc sống, dẫn đến thực trạng là người không đồng thuận với chính sách đền bù.
2.3.2. Trình tự thủ tục thu hồi đất còn nhiều bất cập
Điều 68 Luật đất đai 2013 quy định tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng
mặt bằng gồm Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Tổ chức phát triển quỹ đất.
Tuy nhiên Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể thành phần,
nhiệm vụ, quyền hạn Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư và cơ chế phối hợp của
Hội đồng với các cơ quan, tổ chức khác trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai 2013 thì các tài sản gắn liền với đất được
tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không
được bồi thường nên việc ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo
thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bồi thường tài sản gắn liền với đất. Trong
thực tiễn nhiều vụ việc có sự tranh chấp không thống nhất được tài sản gắn liền với đất
giữa người đang sử dụng đất bị thu hồi với hội đồng bồi thường giải tỏa. Nguyên nhân là
do người đang sử dụng đất bị thu hồi cố tình tạo lập tài sản đón đầu việc bồi thường nhằm
mục đích nâng giá trị đất và tài sản trên đất, đây cũng là một kẻ hở để cán bộ Hội đồng
đền bù giải tỏa nâng khống số lượng cây trồng, vật nuôi hoặc tạo điều kiện tiếp tay cho
người sử dụng đất bị thu hồi tạo dựng tài sản gắn liền với đất.
2.3.3. Pháp luật đất đai mới chỉ quy định việc bồi thường thiệt hại trực tiếp do việc thu
hồi đất, chưa quan tâm đến sinh kế của người dân sau khi bị thu hồi đất
Việc thu hồi đất thì bồi thường theo giá đất do Nhà nước quy định. Với số tiền đó,
người bị thu hồi đất ở phải mua nhà đất theo giá thị trường nên không thể mua được diện
tích đất ở tương đương với diện tích đất bị thu hồi. Do vậy, tiền mà Nhà nước bồi thường
đã không giải quyết được vấn đề nhà ở cho người bị thu hồi đất ở.
Với trường hợp chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp
để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, mặc dù được nhận tiền
theo cơ chế thỏa thuận sẽ cao hơn so với cơ chế Nhà nước thu hồi đất nhưng người dân
gặp khó khăn trong tổ chức đời sống kinh tế của hộ gia đình do không còn tư liệu sản
113
- xuất. Lợi nhuận, địa tô được tạo ra từ chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp sang thương
mại, dịch vụ nhưng người dân không được hưởng lợi ích này, dẫn đến những mâu thuẫn
về lợi ích kinh tế giữa các thành viên trong thị trường.
2.3.4. Chưa có chính sách điều tiết lợi ích giữa người dân có đất bị Nhà nước thu hồi
và lợi ích của người dân xung quanh khu vực dự án có đất bị thu hồi
Người dân có đất bị thu hồi chỉ được nhận tiền bồi thường về đất, tài sản trên đất
theo bảng giá đất do Nhà nước xác định, căn cứ hiện trạng sử dụng đất và hỗ trợ một phần
kinh phí tái định cư. Trong nhiều trường hợp, các khoản bồi thường và hỗ trợ không đảm
bảo cho người dân có đất bị thu hồi có nơi ở mới đảm bảo do giá đất quá thấp so với giá
thị trường. Trong khi đó, người dân xung quanh khu vực dự án có đất bị thu hồi được
hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng được đầu tư mới và đồng bộ của dự án, giá đất được tăng theo
cùng với giá trị dự án đầu tư. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế để điều tiết
đối với giá trị tăng thêm này.
3.3. Các hệ lụy về kinh tế - xã hội khi cơ chế chính sách điều tiết giá trị gia tăng của
đất thất bại
3.3.1. Thất bại của cơ chế điều tiết giá trị gia tăng từ đất gây khó khăn cho phát triển,
tạo quỹ đất, lãng phí tài nguyên quốc gia
Để xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị,.. cần nguồn tài chính tài trợ. Luật
đất đai 2013 cũng đề cập đến việc tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất, tạo ngân
sách quốc gia để tài trợ cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đường xá, cầu cảng, sân bay,
công trình phúc lợi, khu đô thị,.. vì mục đích chung cho quốc gia, cộng đồng.
Tuy nhiên, trên thực tế, cơ chế thu hồi, tạo quỹ đất sạch để đấu giá, tăng nguồn thu
cho ngân sách nhà nước thông qua hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất còn nhiều
hạn chế. Nguyên nhân là do các địa phương chưa thực sự quan tâm phát triển hoạt động
này, mặt khác do quy định về cơ chế này chưa đủ rõ, khó thực hiện. Trong khi đó, chi phí
để phát triển hạ tầng, nhất là chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đang là gánh nặng đối
với ngân sách nhà nước.
3.3.2. Thất bại của cơ chế điều tiết giá trị gia tăng đất đai tác động tiêu cực tới bền
vững nợ công, tính hữu hiệu của chính sách tiền tệ và ổn định kinh tế - xã hội
Thứ nhất, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, tác động tiêu cực tới bền vững tài
khóa: Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được sử dụng
chủ yếu để tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất khi Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện
tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất
ở cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân.
114
- Khi căn cứ này được định giá thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế trên thị trường,
nguồn thu ngân sách nhà nước từ các khoản thu này sẽ bị sụt giảm rất nhiều so với thực
tế nhất là trong điều kiện tốc độ đô thị hóa ngày càng cao ở tất cả các vùng miền, diện
tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệp không phải là đất ở được chuyển đổi sang đất ở
ngày càng lớn.
Thứ hai, nhiều kẽ hở để tham nhũng chính sách đất đai. Bên cạnh đó, do hạn chế
trong xây dựng quy hoạch, thiếu minh bạch trong quản lý đất đai (giá đất, tài chính đất
đai, thu hồi đất,..), yếu kém trong ban hành và tổ chức thực thi chính sách tạo quỹ đất
(đảm bảo sự đồng bộ của quy hoạch, phát triển và sử dụng đất) tạo kẽ hở pháp lý cho
những nhóm người có quyền lực sử dụng đất thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế để
hưởng lợi, đặc biệt là tư lợi cho bản thân và nhóm mình. Theo đó, thu hồi đất ở không ít
địa phương lại hướng đến việc tìm kiếm và thụ hưởng các khoản giá trị chênh lệch. Hệ
quả là, đất thu hồi cho các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội chính là mảnh đất màu mỡ
nhất để các bên theo đuổi lợi ích nhóm khiến tài nguyên đất đai của quốc gia bị cướp đoạt
bởi một nhóm người có thông tin, có quyền lực,.. trong khi đại đa số người dân chịu thiệt.
Điều đó lý giải vì sao nhiều xung đột, tranh chấp, khiếu nại và khiếu kiện đều bắt nguồn
từ trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế.
Thứ ba, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trong đền bù giải phóng mặt bằng,
gây chậm tiến độ các dự án đầu tư. Gia tăng bất bình đẳng và bất ổn định xã hội. Giá
đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở giá đất cụ
thể do UBND cấp tỉnh quy định. Mặc dù vậy, quá trình xây dựng, định giá đất cụ thể vẫn
còn phụ thuộc vào giá trên khung giá và bảng giá đất nên đã làm cho giá đất để tính đền
bù còn quá thấp so với giá thị trường. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người
dân khi họ đang sở hữu tài sản lớn là quyền sử dụng đất nay lại bị thu hồi với giá quá rẻ
so với thực tế.
Thứ tư, lãng phí tài nguyên quốc gia, triệt tiêu động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh
tế, nguồn lực đất đai bị rơi vào tay của nhóm lợi ích (có quyền lực và nắm được thông
tin quy hoạch), gây bất bình đẳng trong xã hội và khiếu kiện của người dân.
Thứ năm, sự tồn tại quá lớn của VA0 khuyến khích đầu cơ đất đai và tham nhũng
chính sách. Do vậy làm giảm tính hữu hiệu của chính sách tiền tệ khi nguồn vốn tín dụng
chảy vào đầu cơ bất động sản tìm kiếm lợi ích từ thông tin bất cân xứng và tham nhũng
chính sách.
Cuối cùng, VA0 cũng tác động tiêu cực tới lành mạnh tài chính khi dòng tín dụng
chảy vào thị trường đầu cơ rủi ro cao làm giảm chất lượng tài sản, nguồn lực vốn cho khu
vực kinh tế thực và nhu cầu tiêu dùng của người dân bị co hẹp.
115
- TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS. Lê Quang Thuận, ThS. Nguyễn Bội Quỳnh Anh, Thu từ giá trị tăng thêm
của đất do đầu tư hạ tầng mang lại tại các nước, Tạp chí Tài chính số 10/2012;
2. ThS. Nguyễn Thanh Lân, Bàn về chính sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất tại
Việt nam, Tạp chí Tài chính, 2019;
3. Dye và England, Đánh giá lý thuyết và thực hành thuế giá trị tài sản, Viện nghiên
cứu Lincoln về chính sách đất đai, 2010;
4. Bertaud, Can thiệp của chính phủ và thị trường đất đô thị: Trường hợp của
Trung Quốc, Tạp chí nghiên quy hoạch và kiến trúc, 12/2012;
5. Koomen và cộng sự, Lý thuyết kinh tế và giá cả của đất đai trong mô hình sử
dụng đất, Vrije Universiteit Amsterdam, 2002;
6. Steward và các cộng sự, Giá trị của đất, The Economics of Land Degradation,
2015;
7. Cheshire và cộng sự, Thị trường đất đai và khuôn khổ chính sách đất đai: giá trị
kinh tế học về quy hoạch, Geyer, H.S., International handbook of urban policy,
vol. II: issues in the developed world, 2009;
116
nguon tai.lieu . vn
