- Trang Chủ
- Quy hoạch - Đô thị
- Nghiên cứu chính sách quản lý, sử dụng nhà chung cư tại đô thị: Đánh giá dưới góc nhìn của cư dân trên địa bàn Hà Nội
Xem mẫu
- Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
NGHIÊN CỨU CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
TẠI ĐÔ THỊ: ĐÁNH GIÁ DƯỚI GÓC NHÌN CỦA CƯ DÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
Lê Hồng Nhung*, Trần Minh Yến, Nguyễn Thu Huyền
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
*Tác giả liên lạc: lhnhung7897@gmail.com
TÓM TẮT
Nghiên cứu này được thực hiện trên cơ sở khảo sát, đánh giá các chính sách quản
lý và sử dụng nhà ở chung cư tại đô thị dưới góc nhìn của cư trên địa bàn Thành
phố Hà Nội. Nhóm tập trung nghiên cứu bốn nhóm chính sách: Chính sách quản
lý vận hành nhà chung cư; chính sách về Ban quản trị nhà chung cư; chính sách
về quyền sở hữu chung và riêng tại tòa nhà chung cư; chính sách về bảo trì nhà
chung cư. Từ đó có cái nhìn tổng quan về thực trạng hiện nay của nhà chung cư
tại đô thị và phân tích thực trạng chính sách với năm tiêu chí: hiệu lực, hiệu quả,
phù hợp, công bằng và bền vững. Qua đó đưa ra định hướng và giải pháp hoàn
thiện chính sách quản lý và sử dụng nhà chung cư.
Từ khóa: Chính sách nhà ở, đánh giá chính sách, đô thị hóa, nhà chung cư,
quản lý nhà ở.
RESEARCH ON POLICY OF MANAGEMENT AND USE OF URBAN
APARTMENTS: ASSESSMENT UNDER THE VISION OF
RESIDENTS IN HANOI
Le Hong Nhung*, Tran Minh Yen, Nguyen Thu Huyen
National Economics University
*Corresponding Author: lhnhung7897@gmail.com
ABSTRACT
This research was conducted on the basis of surveying and evaluating the policies
of management and use of urban apartment buildings from the perspective of
residents in Hanoi. We focus on four policy groups: condominium operation
management policy; The policy on the condominium management board;
Common and exclusive ownership policy in apartment buildings; Policy on
condominium maintenance. It provides an overview of the current status of urban
condominiums and analyzes the current status of the policy with five criteria:
validity, effectiveness, suitability, equity and sustainability. Thereby, the
orientation and solutions to improve the management and use of condominiums.
Keywords: Housing policy, policy evaduation, urbanization, apartment building,
housing management.
TỔNG QUAN Đối với mỗi cá nhân và hộ gia đình,
Nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực nhà ở được coi như là một loại hàng
khác nhau của đời sống kinh tế - xã hội. hóa tiêu dùng và là khoản mục đầu tư
Ở phạm vi quốc gia, nhà ở được coi là lớn nhất trong cuộc đời (Vera-Toscano
tài sản cơ bản mỗi quốc gia và được and Ateca-Amestoy, 2008). Do vậy,
xem như là yếu tố đánh giá sự phát sống trong điều kiện nhà ở phù hợp là
triển xã hội (United Nations, 1976). một trong những nhu cầu cơ bản của
448
- Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
mỗi cá nhân trong các xã hội. Nhà ở cứu này được thực hiện nhằm cung cấp
không chỉ là nơi trú ẩn mà còn liên thêm 1 góc nhìn mới trong đánh giá các
quan quan đến các khía cạnh khác của chính sách quản lý, sử dụng nhà chung
đời sống xã hội của mỗi cá nhân như cư tại đô thị, dưới quan điểm của các
vấn đề về việc làm, giáo dục, đạo đức cư dân trực tiếp đang sinh hoạt và trải
hay hành vi (Karsten, 2007; Oladapo, nghiệm cuộc sống tại các tòa chung cư
2006; Jiboye, 2014). Vì vậy, nhà ở thương mại tại Hà Nội.
được xác định là ưu tiên của mỗi cá
nhân, hộ gia đình. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Loại hình nhà chung cư do các doanh Phương pháp nghiên cứu
nghiệp đầu tư mới xuất hiện tại các đô Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Xây
thị của Việt Nam trong khoảng hai thập dựng khung lý thuyết, hướng nghiên
kỷ gần đây và ngày càng gia tăng về số cứu từ việc khảo cứu tài liệu, các bài
lượng. Cùng với quá trình hình thành báo liên quan đến tình hình quản lý và
và phát triển của thị trường bất động sử dụng chung cư hiện nay, các luận
sản, các khu nhà chung cư đã giúp cải văn liên quan đến đánh giá chính sách,
thiện, đáp ứng một phần về nhà ở của các văn bản pháp lý (Luật đất đai 2013,
người dân đô thị và góp phần chỉnh Luật xây dựng 2014, Thông tư
trang các đô thị. Trong thời gian tới, 02/2016/TT-BXD quy chế quản lý sử
loại hình nhà chung cư trong các dự án dụng nhà chung cư, các Quyết định của
phát triển nhà ở tại các đô thị được dự UBND Thành phố Hà Nội về chính
báo sẽ tiếp tục tăng (Thủ tướng Chính sách quản lý và sử dụng chung cư,...).
phủ, 2011). Đối với nhiều người dân Tìm hiểu và tham khảo, đánh giá và so
đô thị, sở hữu căn hộ chung cư là mơ sánh với các đề tài trong nước cũng
ước nhưng sau khi mua căn hộ và về ở như nước ngoài trong cùng lĩnh vực.
thì chính căn hộ lại mang lại cho họ Phương pháp thu thập dữ liệu: (1) Dữ
những bất cập. Thực tế hiện nay cho liệu thứ cấp: Số liệu liên quan đến đề
thấy, cuộc sống của người sống ở các tài thông qua các công trình nghiên cứu
khu chung cư đã phát sinh nhiều mâu trong nước và nước ngoài, bên cạnh đó
thuẫn, nổi cộm là các vấn đề như: Chất là thông tin, dữ liệu từ các cơ quan Nhà
lượng nhà ở của các căn hộ không đúng nước về chính sách quản lý và sử dụng
như hợp đồng, tranh chấp về phí bảo trì chung cư hay thực trạng của vấn đề đã
và phí dịch vụ, thiếu không gian sinh được công khai trên các phương tiện
hoạt chung, diện tích và bố trí không truyền thông. (2) Dữ liệu sơ cấp: Xây
gian căn hộ chung cư không như đáp dựng bảng hỏi, điều tra khảo sát thực
ứng nhu cầu của người dân, các dịch vụ tế lấy ý kiến các cư dân đang sống tại
quản lý khai thác vận hành tòa nhà yếu các tòa nhà chung cư tại Hà Nội bằng
kém v.v.. Đỉnh điểm là nhiều vụ khiếu hai hình thức là phát phiếu trực tiếp tại
kiện và tranh chấp giữa cư dân trong các khu chung cư và bảng khảo sát trên
các khu nhà chung cư với chủ đầu tư Internet.
đã xảy ra. Hiện nay, về cơ bản, cơ quan Phương pháp quan sát: Nhóm đã trực
quản lý nhà nước đã có một số văn bản tiếp đến quan sát tại các khu chung cư
chính sách pháp luật quy định và điều với đủ cả ba phân khúc: cao cấp, trung
tiết các vấn đề trên. Tuy nhiên, dường cấp và bình dân ở các quận lớn (Hai Bà
như các quy định dường như chưa đáp Trưng, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà
ứng yêu cầu quản lý của thực tế. Đông, Ba Đình,...) để phân biệt cũng
Xuất phát từ những lý do trên, nghiên như đánh giá được tình hình quản lý và
449
- Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
sử dụng chung cư ở phạm vi rộng. cần quản lý trong quá trình sử dụng nhà
Phân tích thống kê số liệu chung cư như: Quản lý vận hành nhà
Nhóm phát ra 250 phiếu đi khảo sát chung cư, bảo trì nhà chung cư, quyền
thực tế, thu lại được 227 phiếu. Phiếu sở hữu chung, riêng, quy định về Ban
khảo sát online thu được 116 phiếu. quản trị nhà chung cư,…
Trong đó có 39 không hợp lệ và 304 Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm
phiếu hợp lệ. Các kết quả khảo sát mà chính sách quản lý, sử dụng chung
được phân tích bằng phần mềm SPSS cư mang lại thì vẫn còn khá nhiều hạn
sau đó số liệu được thể hiện trên bảng chế. Nhìn chung, chính sách quản lý và
và biểu đồ được vẽ bằng phần mềm sử dụng chung cư trong thời gian qua
Microsoft Excel. vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của
quá trình phát triển, đặc biệt là quá
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN trình thích nghi, thực hiện các quy định
Sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông của các bên liên quan, cũng như chưa
tư số 02/2016/TT-BXD (quản lý và sử có các chế tài pháp luật đặc biệt và đủ
dụng nhà chung cư) đã góp phần thiết mạnh để buộc các bên liên quan tiến
thực khắc phục nhiều vấn đề bất cập hành thực hiện đúng theo các quy định
trong việc quản lý, sử dụng nhà chung đề ra.
cư. Nhiều hội nghị tuyên truyền phổ Cơ chế phối hợp giữa ban hành, thực
biến về Thông tư 02 đã được tổ chức thi, đánh giá không tốt. Mặc dù các quy
đến các cư dân sống tại các chung cư. định về quản lý và sử dụng nhà chung
Từ đó làm chuyển đổi nhận thức, chấp cư đã được đăng tải rộng rãi trên cổng
hành đúng những quy định, quy chế mà thông tin đại chúng, tuy nhiên cư dân
thông tư đã quy định. Các nghĩa vụ và chung cư vẫn chưa tiếp cận được các
trách nhiệm được đề cập trong chính quy định mà nhà nước ban hành ra.
sách quản lý và sử dụng nhà chung cư Trong quá trình khảo sát, rất nhiều cư
công bằng, minh bạch giữa các bên liên dân không hề biết đến các quy định về
quan (Chủ đầu tư, cư dân và ban quản quản lý và sử dụng chung cư hoặc có
lý tòa nhà). Các quy định đã hệ thống, biết nhưng chỉ mới nghe nhắc đến,
toàn diện và bao quát được các vấn đề không rõ nội dung.
Tỷ lệ (%)
Không biết nội dung Biết nhưng không rõ nội dung
Biết rõ nội dung nhưng không áp dụng Biết rõ nội dung và sử dụng được
Biết rõ nội dung và sử dụng thường xuyên
40.8
40.5
38.2
37.8
33.9
26.3
24.7
24.7
23.4
22.7
22.7
22.7
22.0
19.4
18.1
15.1
12.5
11.8
10.5
9.9
7.2
4.6
4.3
3.9
2.3
Chính sách về quyền Chính sách về thành Chính sách về phí Chính sách về phí Chính sách về an
sở hữu căn hộ lập ban quản trị tòa dịch vụ bảo trì toàn phòng cháy
nhà
Hình 1. Nhận biết của cư dân về một số quy định chính cụ thể trong quản lý và
sử dụng chung cư (%)
450
- Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
Thêm vào đó các quy định còn dài Đồng thời cũng chưa có tiêu chuẩn
dòng, chưa thực sự súc tích, dễ hiểu. chọn lựa đơn vị vận hành, đơn vị quản
Chưa có tiêu chí đánh giá hiệu quả của lý và ban quản trị.
các công tác quản lý vận hành, bảo trì.
Rất không đồng ý Không đồng ý Trung lập Đồng ý Rất đồng ý
60
50
40
30
20
10
0
Cư dân dễ dàng tiếp Các quy định về
cận được chính sách quản lý, sử dụng
mà Nhà nước và chung cư ngắn gọn,
Thành phố ban hành dễ hiểu
Hình 2. Khảo sát sự hiểu biết về các quy định chính sách trong quản lý và sử
dụng nhà chung cư
Đặc biệt, quy định có nhưng lại thiếu xây dựng cả nước và quy hoạch chung
chế tài. Để chính sách có thể bền vững xây dựng ở mỗi thành phố, đồng bộ cả
thì phải có chế tài. Có chế tài thì chính với xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
sách mới hiệu quả và có hiệu lực hơn và hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, chính
nữa. Vấn đề đặt ra là nếu như chỉ có sách quản lý sử dụng chung cư cần cập
quy định mà không có chế tài thì khi nhật tình hình thị trường để thay đổi
chưa thực hiện đúng hoặc không thực sao cho phù hợp và phải có chế tài
hiện các quy định của chính sách thì thích hợp cho các sai phạm không làm
phải phạt ai và phải phạt như thế nào? theo quy định.
Điều đó dẫn đến việc các đối tượng mà Cần tập trung nâng cao trình độ đội ngũ
chính sách hướng đến sẽ dần thờ ơ với quản lý, vận hành và bảo trì tòa nhà
việc thực hiện các quy định. chung cư. Có những tiêu chuẩn rõ ràng
về vận hành, bảo trì cùng với quy định
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ rõ ràng trong công tác bầu ban quản trị
Quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà tòa nhà. Các loại phí dịch vụ cần có
chung cư tại các đô thị trong thời gian quy định rõ ràng để đảm bảo sự công
tới phải phù hợp với Quy hoạch chung bằng và minh bạch đối với cư dân.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT. Đánh giá tác động
chính sách và nghiên cứu thực địa trong lĩnh vực phát triển.
NGUYỄN HỮU XUYÊN. Chính sách nhà nước nhằm thúc đẩy doanh nghiệp
đổi mới công nghệ: Nghiên cứu trường hợp các doanh nghiệp trên địa bàn
Hà Nội. Luận án tiến sĩ kinh tế Chuyên ngành: Quản lý kinh tế (Khoa học
quản lý) Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
VŨ THÀNH TỰ ANH. Phương pháp nghiên cứu cho phân tích chính sách.
Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright MPP8.
451
nguon tai.lieu . vn
