Xem mẫu
- KINh NghIEäm thEá gIôùI
DIEÃN ÑAØN
vEà phAùt trIEåN Ñoâ thò vEä tINh
NguyEÃN ÑAêNg SôN Ñoâ thò veä tinh vaø xu höôùng theá giôùi
Ñoâ thò veä tinh (töông töï nhö caùc veä tinh nhaân taïo xoay quanh moät thieân theå), coù nghóa laø moät
Phoù Vieän tröôûng
ñoâ thò naøo ñoù naèm vaøo quyõ ñaïo cuûa moät thaønh phoá lôùn trung taâm. Coù luùc ngöôøi ta hieåu nhö
Vieän Nghieân cöùu ñoâ thò & phaùt trieån haï taàng
ñoâ thò ngoaïi thaønh hoaëc ñoâ thò môùi (new town) (ñeå ôû, ñeå saûn xuaát, ñeå nghæ ngôi).
Moâ hình ñoâ thò veä tinh (satellite town) ra ñôøi vaøo cuoái theá kyû 19 cuøng vôùi yù töôûng thaønh phoá
vöôøn cuûa Ebenser Howard (Anh) naêm 1898. Theo Howard thì thaønh phoá tuy coù theå coù tieän
nghi toát vaø hoaït ñoäng vaên hoaù phong phuù nhöng noâng thoân laïi coù öu theá veà ñôøi soáng laønh
maïnh vaø yeân tónh. Vì vaäy, chæ coù thaønh phoá vöôøn cuûa oâng môùi coù caû öu ñieåm cuûa ñoâ thò lôùn
laãn lôïi theá cuûa noâng thoân, vaø thaønh phoá vöôøn ra ñôøi seõ laø ñoái töôïng dung hoaø ñöôïc nhöõng
maâu thuaãn giöõa ñoâ thò vaø noâng thoân, baûo ñaûm cho con ngöôøi soáng moät cuoäc soáng haøi hoaø.
Moâ hình “thaønh phoá vöôøn” cuûa Howard ñaõ coù nhöõng aûnh höôûng ñaùng keå cho hoïc thuyeát
“ñoâ thò veä tinh” cuûa Raymond Unwinn, ngöôøi ñaõ tröïc tieáp thieát keá toång maët baèng thaønh phoá
Letchworth cho Howard. Cuøng vôùi nhöõng kinh nghieäm cuûa mình trong khi xaây döïng thaønh
phoá vöôøn cho Howard, oâng ñaõ vaän duïng theâm caùc quan nieäm “lyù luaän veà vuøng ñoâ thò” ñeå
ñöa ra hoïc thuyeát “ñoâ thò veä tinh”.
Naêm 1922, Raymond Unwinn coâng boá cuoán saùch “Thöïc tieãn quy hoaïch ñoâ thò”, ñaët cô sôû
neàn moùng cho lyù thuyeát thaønh phoá veä tinh. Lyù luaän naøy seõ laø cô sôû cho vieäc thieát laäp moät
maïng löôùi, caùc thaønh phoá nhoû bao quanh moät thaønh phoá lôùn, ngöôøi ta coù theå phaân taùn bôùt
daân caùc ñoâ thò lôùn vaø baûo ñaûm cho trung taâm ñoâ thò phaùt trieån töông ñoái ñoäc laäp, nhaèm taïo
ñieàu kieän soáng coù lôïi hôn cho ngöôøi daân ñoâ thò.
Hoïc thuyeát “ñoâ thò veä tinh” ñaõ trôû thaønh cô sôû vaän duïng cho coâng taùc quy hoaïch xaây döïng caûi
taïo vaø phaùt trieån caùc thaønh phoá lôùn taïi Anh, Myõ, Phaùp, Nga... sau chieán tranh theá giôùi thöù hai
trong vieäc giaûi quyeát naïn “phình to” cuûa ñoâ thò vaø ñaõ ñaït ñöôïc thaønh coâng röïc rôõ, trong ñoù coù
Letchword, Welwyn (London) vaø nhöõng coâng trình taïi nhieàu nöôùc khaùc trong ñoù coù Radburn
(New York), Greenbelt (Washington), Cergy Pontoise, Saint-Quentin-en Yveline, Marne-la-
Valle, Melun-Senart, Evry (Paris), Misenko (Maskva), Kopatna (Saint Peterburg)...
Trong theá kyû 20 coù nhieàu cuoäc trao ñoåi tranh luaän veà khuynh höôùng ñoâ thò hoùa, song töïu
trung coù 2 hình thaùi phaùt trieån ñoâ thò chính laø: taäp trung vaø phaân taùn hoaëc keát hôïp taäp trung
vaø phaân taùn.
16 SË 95+96 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Ñoâ thò veä tinh laø moät thaønh phaàn cuûa hình thaùi ñoâ thò phaân taùn, ña Nhöõng khu ñoâ thò veä tinh môùi ôû caùc vuøng phuï caän cuûa khu trung taâm
cöïc, ña trung taâm. Ñoái vôùi caùc thaønh phoá cöïc lôùn ngaøy nay thì “giaûi ñöôïc caùch bieät bôûi caùc vuøng noâng thoân vôùi nhöõng con ñöôøng cao toác
phaùp quy hoaïch haøng ñaàu” ñeàu höôùng tôùi “moâ hình ñoâ thò phaân noái lieàn vôùi caùc cuïm ñoâ thò chính. Moãi khu ñoâ thò veä tinh ñeàu goàm khu
taùn”. Veà phaân taùn ñoâ thò, phaân taùn daân cö laø neùt chung cuûa quan trung taâm vôùi haøng loaït caùc hoaït ñoäng buoân baùn vaø thöông maïi, caùc
ñieåm phaân taùn ñoâ thò. Nguyeân nhaân cuûa phaân taùn coù theå khaùc nhau, dòch vuï y teá vaø giaùo duïc, caùc khu nhaø ôû taäp trung, caùc ngaønh coâng
nguyeân nhaân cuûa traøo löu naøy coù haøng loaït höôùng: nghieäp phuïc vuï vaø kinh doanh, caùc khu vui chôi giaûi trí… Nhöõng ñoâ
1- Phaân taùn ñeå caûi thieän moâi tröôøng sinh hoïc cuûa thaønh phoá vaø caûi thò veä tinh naøy cuõng ñoùng vai troø nhö caùc khu ñònh cö môùi cho nhöõng
thieän moâi tröôøng giao thoâng cuûa thaønh phoá. ngöôøi lao ñoäng, nhöõng ngöôøi coù theå haøng ngaøy ñi laøm trong trung taâm
2- Phaân taùn döïa vaøo noäi dung quan heä xaõ hoäi môùi: thuû tieâu maâu thaønh phoá baèng oâ toâ, xe bus hay taøu hoûa.
thuaãn giöõa thaønh phoá vaø noâng thoân. Coù 2 höôùng: Coù quy ñònh daân
cö toái ña cuûa moät thaønh phoá vaø phuû nhaän kieåu ñoâ thò taäp trung lôùn. Coù theå noùi ngaøy nay yù töôûng veà söï caân baèng, söï phaùt trieån song
3- Phaân taùn caên cöù vaøo tính öu vieät kinh teá cuûa phaân caáp saûn xuaát song nhaø ôû, vieäc laøm vaø coâng trình coâng coäng caøng trôû neân quan
coâng nghieäp. Theo Mumford “Taäp trung khoâng phaûi laø daïng duy troïng, hy voïng coù theå phaân boá laïi daân cö töø ñoâ thò trung taâm.
nhaát cuûa moïi tieáp xuùc maø neân taïo nhöõng khu toång hôïp khoâng lôùn
bao goàm: saûn xuaát, ôû vaø dòch vuï”. Vieäc xaây döïng caùc thaønh phoá veä tinh xung quanh caùc thaønh phoá hieän
höõu ngaøy caøng xa hôn so vôùi thaønh phoá meï hieän höõu. Bôûi trình ñoä
khoa hoïc, kyõ thuaät ngaøy caøng tieán boä thì khoaûng caùch xa gaàn giôø ñaây
ñaõ caûi thieän raát nhieàu baèng caùc phöông tieän giao thoâng hieän ñaïi nhö
ñöôøng saét moät ray, taøu ñieän ngaàm… Maët khaùc, söï phaùt trieån vöôït baäc
cuûa coâng ngheä thoâng tin trong ñôøi soáng vaø saûn xuaát cuûa cuoäc caùch
maïng 4.0 ñaõ ñöa con ngöôøi trôû neân “gaàn nhau hôn” duø ñang ôû raát
xa nhau haøng traêm kilomet. Caùc ngaønh coâng nghieäp ñöôïc xeùt treân
bình dieän roäng hôn vôùi nhöõng ngaønh “coâng nghieäp khoâng khoùi” môùi
ñaõ laø tieàn ñeà kinh teá cho vieäc xaây döïng caùc khu laøm vieäc vôùi nhöõng
ngaønh ngheà môùi. Trong khi ñoù thaønh phoá hieän höõu thì ñang quaù taûi,
baùn kính phuïc vuï khoâng coøn phuø hôïp vôùi naêng löïc phuïc vuï. Maët
khaùc, caùc vaán ñeà veà “baûo toàn” ngaøy caøng ñöôïc quan taâm thì vieäc caûi
Hình 1: Moâ hình phaùt trieån khoâng gian ñoâ thò phaân taùn hoaëc ña cöïc
taïo phaùt trieån thaønh phoá baèng caùch thaùo dôõ caùc khu cuõ trong thaønh
(Nguoàn: “Infrastructure Provision of Transitional Urban Villages of
Ahmedabad: an Evaluative Study” Dave Seema, 2000) phoá, xaây döïng caùc khu môùi ngaøy caøng ñöôïc xem xeùt thaän troïng hôn.
Vì theá, vieäc tieán haønh xaây döïng caùc thaønh phoá môùi trôû thaønh moät giaûi
Moâ hình phaùt trieån ñoâ thò veä tinh ñöôïc hieåu trong hoïc thuaät veà ñoâ phaùp hôïp lyù cho vieäc caûi taïo vaø phaùt trieån thaønh phoá hieän höõu.
thò cuûa Phöông Taây laø phaùt trieån caùc thaønh phoá nhoû vaø trung bình
xung quanh thaønh phoá trung taâm vaø chuùng ñöôïc lieân keát vôùi thaønh Hieän nay, xu höôùng phaùt trieån ñoâ thò veä tinh laø moät xu höôùng chung
phoá trung taâm baèng heä thoáng giao thoâng hoaøn thieän. Heä thoáng giao cuûa caùc thaønh phoá lôùn treân theá giôùi. Moâ hình ñoâ thò veä tinh treân theá giôùi
thoâng naøy cho pheùp nhieàu ngöôøi daân soáng trong caùc ñoâ thò veä tinh khaù phoå bieán: New York, Washington, Portland (Myõ), Vancouver,
coù theå di chuyeån vaøo ñoâ thò trung taâm deã daøng, coù theå ñi laøm vaø veà Ottawa (Canada), Paris, Lion, Nante (Phaùp), Rotterdam (Haø Lan),
trong ngaøy. Giöõa ñoâ thò trung taâm vaø caùc ñoâ thò veä tinh thöôøng laø caùc Matxcova, Saint Peterburg (Nga), Delhi, Bombay (AÁn Ñoä), Tokyo,
vaønh ñai xanh. Caùc thaønh phoá trung taâm theo moâ hình ñoâ thò veä tinh Osaka, Nagoya (Nhaät Baûn), Seoul (Haøn Quoác), Manila (Philippine),
bò giôùi haïn bôûi caùc khu vöïc phaùt trieån (khoâng theå môû roäng hôn), xem Jakarta (Indonesia), Kulua Lumpur (Malaysia)...
nhö ranh giôùi phaùt trieån (growth boundary), ñeå khoâng bieán thaønh
moät ñoâ thò khoång loà. Kinh nghieäm cho thaáy: moãi ñoâ thò veä tinh coù Caùc nguyeân taéc quy hoaïch caùc khu ñoâ thò veä tinh
chöùc naêng vaø ñaëc ñieåm kinh teá xaõ hoäi khaùc nhau, coù moät ñoäng löïc Theo kinh nghieäm cuûa Phaùp, muïc tieâu cuûa quy hoaïch khu ñoâ thò
roõ raøng vaø thöïc chaát moãi thaønh phoá phaûi coù chieán löôïc vôùi nhöõng keá môùi bao goàm:
hoaïch khaû thi veà taøi chính. ■ Öu tieân, daønh söï töï do löïa choïn cho caùc thò daân nhaát laø caùc thò
daân ngoaïi thaønh veà caùc lónh vöïc: löïa choïn vieäc laøm, löïa choïn loaïi vaø
Quy moâ ñoâ thò veä tinh khoaûng 10 ngaøn ngöôøi ñeán 400 ngaøn ngöôøi, khung caûnh sinh soáng, löïa choïn nôi mua haøng, löïa choïn caùc hình
khoaûng caùch toái öu giöõa caùc ñoâ thò veä tinh vôùi ñoâ thò trung taâm giao thöùc giaûi trí... do vaäy quy hoaïch caàn coù söï tham gia cuûa coäng ñoàng.
ñoäng khoaûng 30-50km.
■ Sau ñoù cho moïi ngöôøi ñöôïc tieáp caän caùc taøi nguyeân thieân nhieân
Trong hình thaùi ñoâ thò phaân taùn, ña trung taâm: Khu trung taâm thöôøng cuûa caùc khu vöïc nhö caây xanh, maët nöôùc vaø taäp trung ñöôïc caùc
trôû neân roäng lôùn veà dieän tích ñeán möùc chæ coù ít khaû naêng ñeå xaây döïng khuynh höôùng töï nhieân veà quy hoaïch.
nhöõng cô sôû phaùt trieån môùi, vaø trôû neân khoâng theå quaûn lyù noåi veà maët
giao thoâng. Chaát löôïng moâi tröôøng suy giaûm, oâ nhieãm ñoâ thò taêng leân, ■ AÙp duïng moät sô ñoà duy yù chí (neáu khoâng coù ñaëc ñieåm naøy thì baûn
thieáu cô sôû haï taàng ñaày ñuû ñeå ñoái phoù vôùi taêng daân soá trong thaønh ñoà cuøng seõ trôû neân voâ duïng), nhöng vaãn mang tính thöïc teá (neáu
phoá. Khu trung taâm coù theå phaân boá laïi daân cö cho caùc khu ñoâ thò khoâng coù tính chaát naøy, raát khoù coù theå thöïc hieän baèng haønh ñoäng),
môùi, ñoâ thò veä tinh ñeå giaûm uøn taéc giao thoâng vaø oâ nhieãm moâi tröôøng. vaø taäp trung ñöôïc caùc khuynh höôùng töï nhieân vaøo quy hoaïch ñoâ thò.
SË 95+96 . 2018 17
- ■ Caàn coù moät khoâng gian naêng ñoäng, nghóa laø coù theå ñaùp öùng ñöôïc
söï taêng tröôûng nhanh choùng hôn (ñieàu maø ngöôøi ta e ngaïi) hoaëc
chaäm hôn (ñieàu naøy ñaõ xaûy ra) so vôùi döï kieán…
Caùc nguyeân taéc lôùn veà quy hoaïch khu ñoâ thò môùi:
1- Vieäc öu tieân hình thaønh caùc trung taâm cuûa khu ñoâ thò môùi, caû taïi
khu ngoaïi thaønh hieän höõu (ñeå taùi cô caáu laïi nôi naøy), laãn caû khu môû
roäng khoâng gian (caùc thaønh phoá môùi trong töông lai). Söï löïa choïn
naøy khoâng phaûi töï thaân maø coù, nhaát laø vaøo trong giai ñoaïn maø cuøng
vôùi söï phaùt trieån cuûa cô giôùi hoùa ñi laïi, ta laïi chöùng kieán söï luïi taøn
cuûa caùc trung taâm thaønh phoá Myõ, vaø ta laïi döï ñoaùn söï tieán trieån
töông töï taïi chaâu AÂu. Caùc trung taâm ñoâ thò môùi ñöôïc xem nhö laø
phöông tieän ñaëc bieät ñeå khoâi phuïc söï töï do löïa choïn (trong coâng
vieäc mua saém giaûi trí...).
2- Vieäc toå chöùc ñoâ thò hoùa doïc theo caùc truïc öu tieân, töông öùng vôùi
caùc muïc tieâu veà vieäc tieáp caän khoâng gian thieân nhieân (thieân nhieân
ñöôïc giöõ laïi taïi caùc truïc ñöôøng naøy), veà tính hieän thöïc (giôùi haïn vieäc
ñoâ thò hoùa treân caùc truïc ñöôøng ñònh saün), veà tính naêng ñoäng (caùc
truïc coù theå phaùt trieån ít nhieàu theo caùc nhu caàu hieän höõu).
3- Söï môû roäng khoâng gian vuøng ñoâ thò ñeå tröïc dieän vôùi yeâu caàu thöïc.
4- Vieäc môû roäng caùc goaït ñoäng cuûa trung taâm veà khu ngoaïi vi ñeå
goùp phaàn giaûm ñi söï ñi laïi giöõa nôi ôû vaø nôi laøm (söï ñi laïi luaân Caáu truùc ñoâ thò Haø Noäi trong töông lai
phieân), vaø taùi laäp söï töï do löïa choïn nôi laøm.
5- Maïng löôùi xa loä vaø vaän taûi coâng coäng nhanh, moät maïng löôùi toác
haønh vuøng, ñeå taïo söï töï do löïa choïn (veà hình thöùc vaän taûi, caû veà nôi
laøm vieäc, nôi ôû, nôi mua saém, nôi giaûi trí...). Vaø laàn nöõa söï löïa choïn
naøy khoâng phaûi töï thaân, nhaát laø vaøo thôøi ñieåm maø caùc “chuyeân gia”
veà vaän taûi (nhaát laø kyõ sö caàu ñöôøng) ñaùnh giaù laø vaän taûi coâng coäng
ñaõ caùo chung vaø mô töôûng “taïo moät thaønh phoá phuø hôïp vôùi xe hôi”.
Tuy nhieân, phaùt trieån ñoâ thò veä tinh khoâng coøn laø moät höôùng môùi baøi
toaùn quy hoaïch treân theá giôùi, maø laø vaán ñeà thöïc hieän vì vaäy caàn bieát
nhöõng kinh nghieäm thaát baïi cuûa caùc quoác gia ñi tröôùc nhö: chi phí
quaù nhieàu (Tokyo), bò ñoâ thò trung taâm nuoát chöûng do quaù gaàn trung
taâm (Hong Kong, Singapore), khoâng giaûm ñöôïc daân soá töø ñoâ thò
trung taâm do quaù xa trung taâm (Seoul, Delhi)... laø baøi hoïc cho caùc
quoác gia ñi sau, phaûi tìm caùch thoaùt khoûi tình traïng naøy.
Höôùng phaùt trieån ñoâ thò veä tinh ôû Vieät Nam Hình 2: TP.HCM ña trung taâm
Hieän nay, phaùt trieån ñoâ thò veä tinh cuõng laø moät xu höôùng chung cuûa saùch quy hoaïch ñoâ thò nhieàu tham voïng. Kinh nghieäm cuûa Phaùp,
caùc ñoâ thò lôùn ôû nöôùc ta nhö Haø Noäi, TP.HCM. cho ñeán nhöõng naêm 1960, cho thaáy moät quy hoaïch ñoâ thò toát seõ trôû
■ Quy hoaïch chung TP Haø Noäi coù 5 ñoâ thò veä tinh: Hoøa Laïc (hieän neân voâ hieäu neáu khoâng kieåm soaùt ñöôïc yeáu toá ñaát ñai.
môùi chæ ñang phaùt trieån khu coâng ngheä cao Hoøa Laïc), Sôn Taây,
Xuaân Mai, Phuù Xuyeân vaø Soùc Sôn. Kinh nghieäm veà “taäp trung vaø taùi ñieàu chænh ñaát ñai” laø coù hieäu quaû.
■ Quy hoaïch chung TP.HCM coù 2 ñoâ thò veä tinh: ñoâ thò Taây Baéc Theo kinh nghieäm cuûa Nhaät Baûn: Khaùi nieäm cô baûn veà ñieàu chænh
Cuû Chi (hieän nay ñang trieån khai nhöng coøn chaäm) vaø ñoâ thò Caûng ñaát ñai, coù nghóa laø chia seû lôïi ích vaø chi phí phaùt trieån moät caùch
Hieäp Phöôùc Nhaø Beø (hieän nay chæ môùi phaùt trieån khu coâng nghieäp coâng baèng giöõa caùc beân coù lôïi ích lieân quan bao goàm caø thaønh phaàn
vaø caûng Hieäp Phöôùc). coâng coäng laø moät phöông phaùp phaùt trieån daân chuû vaø coù theå phaùt
huy hieäu quaû trong cô cheá thò tröôøng.
Ñieàu kieän tieân quyeát ñeå phaùt trieån caùc ñoâ thò veä tinh
laø ñaát ñai Trong khi caùc theå cheá quy hoaïch khoâng phaùt huy hieäu quaû nhö
Vaán ñeà ñaát ñai thöôøng ñöôïc xem nhö laø vieân ñaù caûn trôû moïi chính mong muoán cuûa caùc nhaø quy hoaïch trong vieäc quaûn lyù taêng tröôûng
18 SË 95+96 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
vaø phaùt trieån caùc khu ñoâ thò môùi, thì caùc keá hoaëch phaùt trieån Hy voïng kinh nghieäm taäp trung vaø taùi ñieàu chænh ñaát seõ coù ích
bao goàm phöông phaùp taäp trung taùi ñieàu chænh ñaát ñai ñaõ goùp trong phaùt trieån caùc khu ñoâ thò veä tinh ôû khu vöïc ngoaïi thaønh
phaàn hình thaønh caùc khu vöïc ñoâ thò môùi. Taùi ñieàu chænh ñaát ôû nöôùc ta.
bao goàm moät vaøi lónh vöïc quan troïng trong phaùt trieån ñoâ thò
nhö trieån khai thöïc hieän caùc khu vöïc ñoâ thò ñaõ quy hoaïch, Neân thu heïp dieän thu hoài ñaát
baûo veä chuû ñaát vaø quyeàn lôïi cuûa ngöôøi söû duïng ñaát, cô cheá töï Ñieàu 61 vaø 62 Luaät Ñaát ñai 2913 chæ quy ñònh cuï theå caùc
trang traûi veà taøi chính, söï tham gia cuûa nhaân daân, hôïp taùc Nhaø tröôøng hôïp Nhaø nöôùc thu hoài ñaát söû duïng cho quoác phoøng an
nöôùc - Tö nhaân... ninh vaø phaùt trieån kinh teá-xaõ hoäi vì lôïi ích quoác gia, coâng coäng
ñaõ theo höôùng thu heïp caùc tröôøng hôïp thu hoài ñaát so vôùi tröôùc
Maëc duø quy hoaïch coù theå ñöôïc aùp duïng veà maët yù töôûng vôùi taát ñaây. Tuy nhieân, nhieàu tröôøng hôïp cuõng ñaõ ñaåy chính quyeàn
caû moâ hình ñoâ thò, song trieån khai cuï theå laïi raát khaùc nhau, tuøy vaøo theá phaûi ñoái ñaàu vôùi ngöôøi daân trong coâng taùc thu hoài ñaát,
theo vuøng vì coøn chòu aûnh höôûng cuûa ñieàu kieän ñòa phöông. Cô giaûi phoùng maët baèng, vì giaù ñaát quaù thaáp so vôùi giaù thò tröôøng.
cheá taäp trung vaø taùi quy hoaïch ñaát ñai ñaõ chöùng toû hieäu quaû cuûa Caùi coù theå nhìn thaáy ngay ñöôïc laø söï maát ñi loøng tin cuûa daân
moät soá quoác gia trong vieäc naâng cao giaù trò ñaát ñai cho nhu caàu vaø söï ñoàng thuaän xaõ hoäi.
phaùt trieån moät caùch toaøn dieän, hieäu quaû vaø minh baïch ñoái vôùi
nhöõng khu vöïc ngoaïi vi thaønh phoá. Taäp trung vaø taùi ñieàu chænh Trong söûa ñoåi Luaät Ñaát ñai 2013 laàn naøy, ñeå gôõ khoù khaên cho
ñaát ñai thöôøng bao goàm quaù trình ñoâ thò hoùa coù toå chöùc moät döï aùn, nhanh choùng trieån khai ñöa ñaát vaøo söû duïng, Boä Taøi
dieän tích ñaát ñai lôùn bao goàm nhieàu maûnh ñaát ngoaïi oâ, taùi ñieàu nguyeân - Moâi tröôøng laïi ñaõ ñeà xuaát taêng thu hoài ñaát cho caùc döï
chænh vaø chia nhoû maûnh ñaát naøy cho muïc ñích söû duïng ñoâ thò aùn phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi nhö: döï aùn khu ñoâ thò môùi, döï aùn
môùi trong khuoân khoå ñònh höôùng vaø chuû tröông chieán löôïc, quy khu nhaø ôû, söû duïng ñaát cuûa döï aùn coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi,
hoaïch toång theå phaùt trieån daøi haïn cuûa thaønh phoá. döï aùn phaùt trieån noâng nghieäp taäp trung, noâng nghieäp coâng
ngheä cao. Thöïc teá ñaây laø caùc döï aùn kinh doanh baát ñoäng saûn,
Cô cheá naøy baûo ñaûm cho chuû sôû höõu ban ñaàu vaãn giöõ ñöôïc loaïi hình ñang mang laïi nhieàu lôïi nhuaän cho caùc chuû ñaàu tö,
quyeàn sôû höõu/söû duïng ñaát ban ñaàu, neân khoâng caàn thöïc hieän trong khi ñoù Nhaø nöôùc chæ nhaän ñöôïc phaàn nhoû thoâng qua caùc
thu hoài ñaát. Theo cô cheá naøy, nhöõng ñoái töôïng tham gia seõ loaïi thueá, phí coøn ngöôøi daân thì chòu thieät thoøi nhieàu nhaát vì giaù
cuøng taäp hôïp ñaát ñai cuûa mình laïi vaø daønh moät tyû leä dieän tích ñeàn buø quaù thaáp.
ñaát (thöôøng laø 30-40%) ñeå söû duïng cho muïc ñích coâng coäng
nhö xaây döïng ñöôøng saù, cô sôû haï taàng, coâng trình coâng coäng Phaûi taïo söï coâng baèng cho taát caû caùc beân: Nhaø nöôùc, ngöôøi
vaø ñoâi khi laø caû xaây nhaø thu nhaäp thaáp. Moät soá dieän tích ñaát daân vaø caû doanh nghieäp. Do vaäy, chaúng nhöõng khoâng neân môû
cuõng ñöôïc ñeå thu hoài voán döï aùn thoâng qua baùn/cho thueâ ñaát. roäng dieän thu hoài ñaát maø coøn caàn thu heïp dieän tích thu hoài ñaát,
Chuû sôû höõu töï nguyeän goùp moät phaàn ñaát ñai cuûa mình, ñöôïc nhaát laø ñoái vôùi caùc döï aùn phaùt trieån caùc khu ñoâ thò môùi, naâng
baûo ñaûm raèng giaù trò vaø möùc söû duïng ñaát ñai coøn laïi (70-60%) caáp caùc khu ñoâ thò hieän höõu, caûi taïo caùc chung cö... Ngaøy
seõ cao hôn nhieàu sau khi thöïc hieän moâ hình, nhôø ñaàu tö vaøo 06/01/2017, Chính phuû ñaõ ban haønh Nghò ñònh soá 01/2017/
cô sôû haï taàng vaø taùi ñieàu chænh, so vôùi 100% dieän tích ñaát ban NÑ-CP quy ñònh chi tieát veà vieäc “goùp voán baèng quyeàn söû duïng
ñaàu. Neáu sau khi thöïc hieän moâ hình, ngöôøi daân ñòa phöông ñaát” hay coøn ñöôïc goïi laø “goùp ñaát - ñieàu chænh ñaát ñai” ñeå thu
muoán baùn ñaát thì vaãn coù theå laøm ñöôïc treân thò tröôøng môû, töï do heïp dieän tích thu hoài ñaát. Kieán nghò neân ñöa quy ñònh “goùp
vaø thu ñöôïc lôïi nhôø giaù trò ñaát ñaõ ñöôïc naâng leân nhieàu. voán baèng quyeàn söû duïng ñaát” cuûa Chính phuû vaøo Luaät Ñaát
ñai söûa ñoåi ñeå thu heïp dieän thu hoài ñaát, giaûm tình traïng khieáu
Moâ hình naøy ñaõ thaønh coâng ôû nhieàu nöôùc nhö: Nhaät Baûn, Haøn kieän ñaát ñai keùo daøi laøm maát oån ñònh xaõ hoäi. Noùi chung neân öu
Quoác, Ñaøi Loan, Malaysia, Indonesia... tieân giaûi phaùp “goùp voán baèng quyeàn söû duïng ñaát” chæ khi naøo
khoâng thöïc hieän ñöôïc thì môùi phaûi thu hoài ñaát. Höôùng ñeán vieäc
Nhìn chung moâ hình treân ñaõ: (i) Ngaên chaën ñöôïc tình traïng ñoâ chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát giöõa doanh nghieäp - ngöôøi
thò hoùa manh muùn, vaù víu, thieáu toå chöùc ôû nhöõng khu vöïc ngoaïi daân veà baûn chaát daân söï.
oâ, (ii) Giaûi phoùng voán cho xaây döïng cô sôû haï taàng vaø cung caáp
Taøi lieäu Tham khaûo
dòch vuï coâng nhôø lôïi ích thu ñöôïc töø giaù trò ñaát gia taêng vaø taùi
1. Caùc thaønh phoá môùi taïi Phaùp - Nhieàu taùc giaû, 1975.
ñieàu chænh ñaát ñai cho muïc ñích nhaø ôû/thöông maïi, (iii) Taïo 2. Nghieân cöùu kinh nghieäm veà phaùt trieån ñoâ thò Nhaät Baûn vaø caùc nöôùc chaâu
cô sôû ñeå keát noái ñoâ thò vaø môû roäng moät caùch hôïp lyù maïng löôùi AÙ-Nikken Seikei,1998.
3. Töø lyù luaän thaønh phoá vöôøn cuûa Ebeneser Howard ñeán lyù luaän thaønh phoá veä
giao thoâng, (iv) Ñaûm baûo ñeå chuû sôû höõu/söû duïng ñaát noâng thoân tinh cuûa Raymond Unwinn - Ñoaøn Ngoïc Hieäp, TC QHXD soá 7/2005.
ngoaïi thaønh ban ñaàu ñöôïc höôûng nhöõng lôïi ích nhôø ñoâ thò hoùa 4. Phöông phaùp tieáp caän môùi veà quy hoaïch vaø quaûn lyù ñoâ thò - Nguyeãn Ñaêng
Sôn, NXB Xaây Döïng 2005. Taäp 2, 2006.
ñem laïi, nhôø vaãn giöõ ñöôïc quyeàn sôû höõu/söû duïng trong cô cheá. 5. Phaùt trieån khoâng gian vuøng ñoâ thò lôùn - Nguyeãn Ñaêng Sôn,TC Ngöôøi Xaây
Döïng soá 12/2011.
6. Ñaùnh giaù ñoâ thò hoùa ôû Vieät Nam - Ngaân haøng Theá giôùi (WB), 2011
Phöông phaùp taäp trung taùi ñieàu chænh ñaát ñai coù theå ñoùng vai
7. Ñoâ thò hoaù ôû Vieät Nam tröôùc ngaõ ba ñöôøng - Victoria Kwakwa,TC Ngöôøi
troø quan troïng vôùi tö caùch laø moät phöông phaùp löïa choïn phaùt Xaây Döïng soá 6&7 2012.
trieån ñoâ thò. Tuy nhieân vieäc aùp duïng phöông phaùp naøy neân 8. Xaây döïng haï taàng khung ñaùp öùng yeâu caàu phaùt trieån ñoâ thò veä tinh Haø Noäi
- Vuõ Thò Vinh, TC KTVN soá 213/2017.
ñöôïc ñaùnh giaù thoâng qua vieäc xem xeùt ñieàu kieän cuï theå cuûa 9. Khung giaù ñaát phaûi saùt giaù thò tröôøng - Nguyeãn Ñaêng Sôn, Baùo Tuoåi Treû,
moãi thaønh phoá. ngaøy 25/5/2018.
SË 95+96 . 2018 19
nguon tai.lieu . vn
