Xem mẫu
- KHUNG GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
ĐỐI VỚI NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT
PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân
Tóm tắt
Để quản lý tài chính đất đai, Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã đưa ra nội
dung khung giá đất do Chính phủ quy định. Luật Đất đai 2003 chưa đề cập đến bảng giá
đất nhưng có nói đến giá đất cụ thể (thực chất là giá đất ở cấp tỉnh) và Luật Đất đai đã
đưa ra nội dung bảng giá đất và giá đất cụ thể một cách đầy đủ và rõ ràng. Trong quá
trình thực hiện, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể ở nước ta còn có nhiều hạn
chế, bất cập dẫn đến nhiều tiêu cực, nhất là làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất. Bài
viết này luận giải những vấn đề cơ bản về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể;
đồng thời đề xuất vài ý kiến về tiếp tục hoàn thiện chúng trong giai đoạn tới.
Từ khoá: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, nguồn thu ngân sách từ đất…
1. Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Khung giá đất là các quy định của Chính phủ về giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho
từng loại đất cụ thể ở từng vùng trong cả nước. Khung giá đất là cơ sở để Ủy ban nhân
dân (UBND) tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương) làm căn cứ xây dựng và công bố
bảng giá đất áp dụng ở từng địa phương.
Khoản 2, Điều 56 Luật Đất đai 2003 đã quy định: Chính phủ quy định phương pháp
xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp
phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương. Đến Luật Đất đai 2013, Điều 113 quy định: Chính phủ ban hành
khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so
với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính
phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất đã cụ thể hoá Luật
Đất đai 2013, làm rõ những căn cứ xây dựng khung giá đất, nội dung của khung giá đất
(Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất; khung giá đất được quy định theo
các vùng kinh tế, loại đô thị; khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương), chỉ rõ trình tự, thủ tục xây dựng khung
giá đất và quy định về điều chỉnh khung giá đất.
Tiếp đó, Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất
đã quy định khung giá đất đối với từng loại đất cho từng vùng cụ thể được thể hiện ở 11
bảng phụ lục, trong đó, giá tối thiểu đối với đất ở đô thị thấp nhất là 40 ngàn đồng/m2 (đô
thị loại V, vùng Bắc Trung bộ) và 162 triệu đồng/m2 (đô thị loại đặc biệt tại vùng Đồng
231
- bằng sông Hồng - Hà Nội và Đông Nam bộ - Thành phố Hồ Chí Minh). Như vậy, theo
khung giá đất ở đô thị có biên độ chênh lệch giữa giá tối thiểu và và giá tối đa lên đến
4.050 lần; nếu so với cùng loại đô thị thì chênh lệch tới 108 lần. Khung giá đất theo Nghị
định 104/2014/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 29/12/2014 chính là căn cứ để UBND cấp tỉnh
xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương thuộc tỉnh cho giai đoạn 2015-2019.
Khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định: Việc định giá đất của Nhà nước
phải bảo đảm các nguyên tắc: (1) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; (2)
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau,
có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau; (3) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng
mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định: Việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên
tắc: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử
dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các
thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử
dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban
hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Luật Đất đai
2003 chưa đề cập đến bảng giá đất; đến Luật Đất đai 2013, bảng giá đất đã được quy định
khá đầy đủ tại Điều 114, trong đó chỉ rõ việc xây dựng bảng giá đất là căn cứ vào các
nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy
định về giá đất đã làm rõ thêm các căn cứ xây dựng bảng giá đất là dựa vào kết quả tổng
hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và
sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. Nghị định cũng quy định rõ nội dung bảng giá đất của
11 loại đất; trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi xây dựng bảng giá đất; điều chỉnh bảng giá
đất. Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp: (1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước
công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức; (2) Chuyển mục đích sử dụng đất,
tính thuế sử dụng đất; (3) Tính phí và lệ phí; (4) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính; (5)
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất; (6) Tính
giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất...
Giá đất cụ thể Là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi
trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, quyết định thu hồi đất và được
UBND cấp tỉnh xây dựng. Điều 114 Luật Đất Đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra,
thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ
liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
232
- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: (1) Tính tiền sử
dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với
phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt
hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt
hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân; (2) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; (3) Tính tiền thuê
đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất; (4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà
doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với
trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm; (5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Khung giá đất đã được quy định từ Luật Đất đai 2003, nhưng bảng giá đất và giá
đất cụ thể, chỉ đến Luật Đất đai 2013 mới được quy định một cách đầy đủ và có sự tách
bạch rõ ràng. Luật Đất đai 2003 chỉ để cập đến giá đất cụ thể một cách chung chung và
giá đất do UBND cấp tỉnh quy định cho địa phương mình làm căn cứ để tính thuế sử dụng
đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi
giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
2. Những bất cập của khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Ngày 14/11/2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định
khung giá các loại đất. Nếu so với giá các loại đất trên thị trường tại thời điểm ban hành
Nghị định trên thì giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại đô thị và đất nông nghiệp trên thị
trường thực tế cao hơn khá nhiều; nhiều đường phố giá tối đa thực tế cao gấp hơn 2 lần
giá tối đa tại khung giá do Chính phủ quy định, giá đất nông nghiệp, cá biệt có nơi cao
gấp trên ba lần. Nhìn chung, khung giá đất do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng khoảng
trên dưới 30% giá đất phổ biến trên thị trường. Chẳng hạn ngôi nhà 5 tầng thuộc phố
Hàng Bạc được rao bán trong tháng 1/2015 là 35 tỷ/39m2, trong đó diện tích xây dựng là
220m2. Giả sử sau thoả thuận, giá bán là 32 tỷ, trừ giá xây dựng tối đa khoảng 2 tỷ, thì
giá đất vào khoảng 770 triệu đồng/m2 (khung giá đất cao nhất là 162 triệu đồng/m2), tức
khung giá đất chỉ bằng khoảng trên 20% giá thị trường.
Dựa trên các căn cứ, UBND cấp tỉnh đã xây dựng bảng giá đất cho tỉnh mình, có
hiệu lực từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 31/12/2019. Ngày 29/4/2014, UBND thành phố
Hà Nội đã ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng
từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019. Dù đã cập nhật giá sát hơn với giá thị trường, từ cao
nhất là 81triệu đồng/m2 lên 162 triệu đồng/m2 nhưng so với giá thực tế trên thị trường
vẫn có sự chênh lệch lớn. Nhìn vào giai đoạn trước, Dự án Trung tâm thương mại - văn
233
- phòng và nhà ở tái định cư tại số 22-24 Hàng Bài vào thời điểm cuối năm 2010, chủ đầu
tư đã đưa ra mức giá bồi thường khi thu hồi đất của dân là 450 triệu đồng/m2, trong khi
giá của Nhà nước quy định là 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên người dân thuộc diện giải
phóng mặt bằng không chấp nhận, thậm chi còn đòi mức giá bồi thường đến 1tỷ đồng/m2.
Sau nhiều lần ra quyết định cưỡng chế, rồi lại dừng cưỡng chế, cuối cùng, tháng 7/2011,
chủ đầu tư đã chi 47 tỷ cho việc thu hồi 71m2 đất, tức với mức giá bình quân là 770 triệu
đồng/m2. Như vậy, mức giá bồi thường cao gấp 12,83 lần mức giá quy định của Nhà nước
(giá thực tế trên thị trường có thể còn cao hơn). Như vậy, sau 5 năm, giá đất quy định của
Hà Nội, dù đã điều chỉnh, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế trước đó 5 năm.
Để sát hơn với giá thị trường, trong những năm vừa qua, nhiều tỉnh đã điều chỉnh bảng
giá nhiều lần. Chẳng hạn, ngày 15/3/2018, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết
định số 09/2018/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh áp dụng đối với các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và
d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa
đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân thành phố ban hành) dưới 30 tỷ đồng; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời
gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá
đất) dưới 30 tỷ đồng; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại
đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo đối với thửa đất hoặc khu đất được
Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản,
khai thác khoáng sản có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở
lên; giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm (không bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng
vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản); giá khởi điểm để đấu giá
quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; xác định giá
trị quyền sử dụng đất để đưa vào tính giá trị tài sản giao cho đơn vị sự nghiệp công lập
quản lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 23/2016/TT-BTC ngày 16 tháng
02 năm 2016 của Bộ Tài chính.Theo đó, hệ số điều chỉnh được quy định cho từng nhóm
đối tượng sử dụng đất (3 nhóm) và từng khu vực (nhóm đối tượng 2 được chia thành 5
khu vực). Khu vực có hệ số điều chỉnh cao nhất là 2,1 (Khu vực 1 - nhóm 2, bao gồm:
Các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận). Ngày 1/8/2019, UBND
thành phố Hồ Chí Minh lại ra quyết định số 18/2019/QĐ-UBND quy định về hệ số điều
chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, theo đó, hệ số điều chỉnh
giá đất của Khu vực 1 - Nhóm 2 tăng lên 2,5 lần.
Ngày 31/3/2017 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 2030/2017/QĐ-
UBND về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 làm căn cứ xác định giá đất
cho một số trường hợp sử dụng đất được pháp luật quy định trên địa bàn thành phố Hà
Nội. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương
mại, dịch vụ làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất, thuê đất có mặt nước, thuê đất để xây
dựng công trình ngầm của các trường hợp được áp dụng hệ số theo quy định của pháp
luật; xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo
hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm, ở các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng,
Đống Đa là 1,3; ở các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân là 1,15; ở các quận còn lại là
234
- 1,05; ở các huyện và thị xã Sơn Tây là 1,0. Trường hợp cho thuê đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản để sản xuất nông nghiệp, giá đất làm căn cứ
xác định giá cho thuê đất áp dụng hệ số K=1,0 cho toàn địa bàn Thành phố. Hệ số điều
chỉnh giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng đất
ở trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng
nay được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử
dụng không phải đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các quận Hoàn Kiếm, Ba
Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa là 1,5; ở các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân là 1,3;
ở các quận còn lại là 1,2; ở các xã giáp ranh nội thành, thị trấn của các huyện; các phường
thuộc thị xã Sơn Tây là 1,1; ở các xã còn lại thuộc các huyện, thị xã Sơn Tây là 1,05.
Ngày 18/3/2019 UBND thành phố Hà Nội ra Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND về
việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất từ ngày
01/01/2019 đến hết ngày 31/12/2019 đối với trường hợp người mua, thuê mua nhà ở
xã hội nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội và trường hợp tổ chức, hộ gia đình cá
nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất, tổ chức được công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất mà giá trị thửa đất có giá
trị dưới 30 tỷ đồng tính theo bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành. Theo đó, hệ số
điều chỉnh giá đất đối với thửa đất tại 04 quận nội thành cũ: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống
Đa, Hai Bà Trưng là 2,3; đối với thửa đất tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ là
2,05; đối với thửa đất tại các quận còn lại là 1,85; đối với thửa đất tại các xã khu vực giáp
ranh quận; thị trấn thuộc các huyện (trừ thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng
Hòa, Phúc Thọ); các phường thuộc thị xã Sơn Tây là 1,4; đối với thửa đất tại các xã còn
lại thuộc các huyện; các xã của thị xã Sơn Tây; thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ
Đức, Ứng Hòa, Phúc Thọ là 1,2.
Mặc dù các tỉnh, nhất là 2 thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành
các hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương mình, nhưng nhìn chung, mức độ điều chỉnh
vẫn chưa theo sát với giá đất được giao dịch trên thị trường, chỉ đạt khoảng trên 30% giá
đất phổ biến trên thị trường. Dự kiến giai đoạn 2020-2014, thành phố Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh sẽ điều chỉnh bảng giá cao hơn so với bảng giá giai đoạn trước, ở mức
tối đa là 30%. Với sự điều chỉnh đó, giá đất theo bảng giá của thành phố Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường. Theo đó,
giá đất của phố Hàng Ngang, Hàng Đào của Hà Nội cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2,
trong khi đó, số liệu khảo sát của Hà Nội được đưa ra trong cuộc họp của Trung ương MTTQ
mới đây cho thấy, giá đất khảo sát tại Hà Nội cao nhất là 840 triệu/m2 tại khu vực Hàng
Ngang, Hàng Đào (nhiều người cho rằng đây là mức giá thấp hơn mức giá thật). Giả sử Hà
Nội sẽ điều chỉnh bảng giá đất cho 5 năm tới cao hơn 30% so với mức giá đã điều chỉnh năm
2019 (tức giá đất theo hệ số điều chỉnh K=2,3) thì giá đất của Hàng Ngang, Hàng Đào sẽ vào
khoảng 485 triệu/m2 và cũng sẽ chỉ bằng 57,7% mức giá thị trường.
Về giá đất cụ thể, trên thực tế hầu hết các địa phương đều quy định mức giá thấp
hơn so với bảng giá đã điều chỉnh. Thí dụ, tại Hà Nội, theo quyết định về điều chỉnh hệ
số K năm 2019, giá đất ở tại 4 quận nội thành cũ áp dụng hệ số K=2,3 thì bảng giá đất
235
- của mặt phố Đại La (vị trí 1) được điều chỉnh từ 43 triệu đồng/m2 lên thành 98,9 triệu/m2.
Tuy nhiên, khi xác định giá đất cụ thể để bồi thường giải phóng mặt bằng mở rộng đường
Đại La, Thành phố Hà Nội ra quyết định bồi thường với mức giá gần 91,8 triệu đồng/m2,
tức gần bằng 92,8% so với bảng giá điều chỉnh. Tại tuyến đường Trần Đại Nghĩa cũng
tương tự (111 triệu/119,6 triệu). Giá đất theo bảng giá (dù đã điều chỉnh) vốn đã thấp hơn
nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường, trong khi đó, giá đất cụ thể được áp dụng
trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng lại thấp hơn so với giá đất theo bảng giá đã
gây nên những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng vì người dân bị thu hồi đất
thấy bị thiệt thòi quá nhiều.
3. Tác động của khung, bảng giá đất và giá đất cụ thể đến nguồn thu ngân sách từ đất
Sự chênh lệch giữa khung giá, bảng giá đất và giá đất cụ thể với giá đất phổ biến
trên thị trường đã dẫn đến giảm nguồn thu của Ngân sách nhà nước từ đất.
Khung giá đất là căn cứ để xây dựng bảng giá đất. Khi khung giá đất thấp thì bảng
giá đất cũng thấp theo tương ứng. Khung giá đất và bảng giá đất lại là căn cứ để định giá
đất cụ thể. Việc định giá đất cụ thể lại được thực hiện bằng phương pháp dựa trên bảng
giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Các tổ chức tư vấn định giá đất và các hội đồng thẩm
định giá đất cũng cùng dựa trên cơ sở bảng giá đất thấp và hệ số điều chỉnh giá đất, do
vậy cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá đất, về cơ bản đều thấp hơn nhiều so
với giá đất được giao dịch phổ biến trên thị trường. Bảng giá đất, giá đất cụ thể lại được
áp dụng cho rất nhiều trường hợp như (i) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận
QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong và vượt hạn mức; (ii) chuyển mục đích sử dụng
đất; (iii) tính thuế sử dụng đất; (iv) tính phí và lệ phí; (v) tính tiền xử phạt vi phạm hành
chính; (vi) tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất; (vii) tính tiền thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước
bạ; (viii) tính tiền thuê đất; (ix) tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước. Với tất cả các trường hợp trên, do bảng giá đất và giá đất cụ thể thấp
nên nguồn thu được từ đất đều bị giảm đi rất nhiều, thậm chí tới trên dưới 70% giá trị
thực của đất. Có thể nói hệ luỵ từ việc giảm thu ngân sách từ đất đai do tác động của
khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị
trường là rất lớn.
Mặt khác, tình trạng triển khai các dự án BT tại nước ta cũng dẫn đến việc giảm
nguồn thu ngân sách nhà nước. Rất nhiều dự án BT đã áp dụng theo phương thức nhà đầu
tư bỏ vốn đầu tư thực hiện dự án cho Nhà nước và được Nhà nước hoàn trả vốn bằng đất
tương đương với giá trị đầu tư dự án (thực chất là đổi đất lấy hạ tầng). Khi trả đất cho nhà
đầu tư dự án, việc tính giá đất thường dựa theo bảng giá đất và định giá giá đất cụ thể
không theo cơ chế thị trường, mà vẫn dựa vào hệ số điều chỉnh giá đất theo bảng giá đất,
tức giá đất khi thanh toán với nhà đầu tư thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị
trường. Thí dụ, giá 197ha đất đối ứng cho Tập đoàn Nam Cường để xây dựng tuyến đường
trục phía Bắc Hà Đông dài hơn 5km tiếp nối đường Lê Văn Lương kéo dài vào thời điểm
bàn giao quỹ đất chỉ khoảng 8,5triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi tuyến đường hoàn
thành, giá đất tại đây (khu đô thị Dương Nội) đã lên mức 30-40 triệu đồng/m2. Tại Khánh
Hoà, chỉ riêng dự án BT ở khu đất Trường Chính trị Khánh Hòa (cũ), chính quyền địa
236
- phương đã giao gần 7.400m2 "đất vàng" cho nhà đầu tư, giá chỉ định chưa tới 22,5 triệu
đồng/m2 đối với đất ở và hơn 7,8 triệu đồng/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh, trong khi
giá đất thị trường khu vực này cao hơn hàng chục lần. Đầu tháng 7-2019, Kiểm toán Nhà
nước đã họp báo công bố kết quả kiểm toán năm 2018. Kết quả kiểm toán 7 dự án BT
cho thấy việc giao đất chỉ định cho nhà đầu tư là trái với quy định của Luật đất đai; đất
đã được định giá quá thấp, không sát giá thị trường, gây thất thoát ngân sách…
4. Nên hay không nên bỏ khung bảng giá đất?
Câu hỏi đặt ra là nên hay không nên bỏ khung giá, bảng giá đất. Về câu hỏi này,
hiện có nhiều ý kiến trái chiều nhau. Có nhiều ý kiến cho rằng nên bỏ khung giá, bảng
giá đất; nhưng cũng có ý kiến cho rằng nên duy trì khung bảng giá đất nhưng cần có
những điều chỉnh nhất định cho phù hợp. Có ý kiến cho rằng khung bảng giá đất không
nên quy định cho thời kỳ là 5 năm, như vậy là quá dài, trong khi giá đất giao dịch trên thị
trường thường xuyên biến động. Mỗi ý kiến đều có nhưng lý lẽ riêng.
Tác giả cho rằng, về lâu dài, nên bỏ khung giá, bảng giá đất theo cách xây dựng và
định giá đất cứng nhắc như giai đoạn vừa qua. Lý do nên bỏ vì bản thân khung, bảng giá
đất có rất nhiều bất cập như đã phân tích ở trên, không hoàn toàn tuân thủ kinh tế thị
trường; luôn thấp hơn giá thị trường quá nhiều dẫn đến nhiều hệ luỵ và đặc biệt là làm
giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai. Mặt khác, còn tạo nên nhiều tiêu cực khác như tham
nhũng, phát sinh và gia tăng các hành vi trục lợi từ đất đai, ảnh hưởng đến lợi ích của
những người bị thu hồi đất…
Tuy nhiên, trước mắt, trong khi chờ sửa đổi Luật Đất đai, Chính phủ vẫn phải tiếp
tục quy định khung giá đất cho giái đoạn 2020-2024 và UBND cấp tỉnh vẫn phải tiếp tục
xây dựng và công bố bảng giá đất tại địa phương mình trong giai đoạn tới và vẫn lấy đó
làm căn cứ để xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, để có được khung giá, bảng giá đất hợp
lý, góp phần tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai, Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần chú
ý đến một số vấn đề cơ bản sau:
Thứ nhất, khung giá đất, bảng giá đất phải sát gần hơn với giá đất phổ biến trên thị
trường. Một số người cho rằng, nếu đẩy khung bảng giá đất lên cao sát giá trị trường sẽ
làm tăng giá đất thị trường, trong khi giá đất thị trường ở nước ta đã quá cao rồi. Theo tác
giả, lý lẽ đó chưa thuyết phục vì chính do khung giá đất và bảng giá đất thấp so với giá
thị trường, người đầu cơ đất đai sẽ có lợi nên tình trạng đầu cơ đất gia tăng và nạn đầu cơ
đất chính là nguyên nhân đẩy giá đất thị trường lên cao. Khi giá đất sát với giá thị trường
sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ đất trên thị trường đất đai và bất động sản. Một số người
lại cho rằng, khi khung giá đất, bảng giá đất tăng cao sát giá thị trường, Nhà nước sẽ phải
chi phí nhiều hơn cho việc bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vì lợi ích quốc
gia, công cộng, quốc phòng và an ninh. Theo tác giả, điều đó chỉ đúng một phần và không
có tính thuyết phục. Sở dĩ như vậy là vì nếu so sánh giữa tổng tăng nguồn thu ngân sách
từ đất đai đối với 9 trường hợp (đã trình bày ở trên) do khung giá, bảng giá đất cao sẽ lớn
hơn nhiều so với tổng chi phí tăng cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi
đất. Mặt khác, việc bồi thường cho người bị thu hồi đất theo giá đất sát với giá thị trường
là hoàn toàn tuân thủ cơ chế thị trường và đảm bảo sự công bằng giữa những người dân
bị thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng và an ninh với những
237
- người bị thu hồi đất vì các dự án có tính chất thương mại. Chính điều đó sẽ thuận lợi hơn
cho Nhà nước khi tiến hành thu hồi đất.
Thứ hai, khung giá đất, bảng giá đất vẫn theo giai đoạn 5 năm 2020-2024 nhưng
UBND cấp tỉnh cần định kỳ thực hiện sự điều chỉnh bảng giá đất bằng hệ số điều chỉnh
nhưng với khoảng thời gian ngắn hơn; nên chăng cứ 6 tháng một lần. Với khoảng thời
gian đó, bảng giá đất mới theo sát được với giá đất phổ biến trên thị trường.
Thứ ba, trong trường hợp vẫn duy trì khung, bảng giá đất cho giai đoạn tiếp theo từ
năm 2025, thì khung giá đất và bảng giá đất phải thay đổi điều chỉnh dựa trên khung giá
và bảng giá đất giai đoạn trước đã được điều chỉnh đến kỳ gần nhất. Điều chỉnh như vậy
thì khung giá và bảng giá đất mới thực sự sát giá đất thị trường.
Kết luận: Sự ra đời của khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể là một sự tiến
bộ của pháp luật về đất đai, về quản lý tài chính đất đai. Tuy nhiên, trong quá trình thực
hiện, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết và điều
đó đã tác động tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội, trong đó, trực tiếp là ảnh
hưởng đến nguồn thu ngân sách từ đất đai. Sự thay đổi căn bản như bỏ khung giá, bảng
giá đất hoặc hoàn thiện khung giá, bảng giá đất trong thời gian trước mắt là yêu cầu bắt
buộc để tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai, góp phần phát triển kinh tế xã hội trong thời
gian tới.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013
2. Các nghị định, thông tư, văn bản hợp nhất hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013
3. Quyết định số 2030/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành
hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc ban
hành hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2019
đến hết ngày 31/12/2019.
5. Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh về hệ số điều
chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
6. Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh về hệ số điều
chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
7. http://kinhtedothi.vn/nhieu-bat-cap-trong-quy-dinh-xay-dung-khung-gia-dat-357310.html
8. https://vnexpress.net/kinh-doanh/savills-viet-nam-nen-bo-khung-gia-dat-
4016331.html
9. V.v…
238
nguon tai.lieu . vn
