- Trang Chủ
- Luật học
- Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở
Xem mẫu
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG QUY ĐỊNH TẠI
ĐIỀU 118 LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TRONG HOẠT ĐỘNG
CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Lại Thị Bích Ngà1
Lê Thị Trang2
Tóm tắt: Tại Việt Nam, nhà ở là một trong những tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan
trọng đối với cuộc sống con người. Trong thực tế của giao dịch dân sự, cũng như trong hoạt động
công chứng các giao dịch về nhà ở rất phổ biến và được mọi người đặc biệt quan tâm. Luật nhà
ở năm 2014 có đưa ra quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118, theo
quy định này điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự gồm bốn điều kiện cơ bản là:
điều kiện về giấy chứng nhận; điều kiện về tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện về kê biên;
điều kiện về thu hồi, giải toả và phá dỡ. Tuy nhiên, khi công chứng viên xem xét đánh giá các
điều kiện này để xác định nhà ở có đủ điều kiện được tham gia giao dịch trong hoạt động công
chứng hay không thì gặp không ít khó khăn bởi những quy định của pháp luật còn chưa cụ thể,
chưa rõ ràng nên thiếu cơ sở pháp lý cho công chứng viên giải quyết một số yêu cầu công chứng
giao dịch về nhà ở trên thực tế. Từ đó không bảo đảm thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp cho
người yêu cầu công chứng.
Từ khóa: Giao dịch về nhà ở, hoạt động công chứng
Nhận bài: 10/08/2020; Hoàn thành biên tập: 20/08/2020; Duyệt đăng: 11/09/2020.
Abstract: In Vietnam, housing is property with high value and important meaning in people’s
lives. In civil transactions as well as in notarial activities, transactions on housing are popular
attracting people’s interest. The housing law in 2014 stipulates regulations on conditions for
houses entered in to transactions at Article 118. Under this Article, conditions for houses to be
entered in to transactions include conditions related to certificate, conditions related to disputes,
complaint, proceedings, conditions related to distraining, conditions related to revocation,
clearance and dismantlement. However, due to unclear legal regulations, notaries face lots of
difficulties in assessing these conditions to decide whether housing has enough conditions to be
entered in to transactions, leading to lack of legal foundation for notaries to solve some
requirements on notarization on housing transaction in reality. That does not ensure legitimate
rights and interests for notarization requesters.
Keywords: Housing transactions, notarial activities.
Date of receipt: 10/08/2020; Date of revision: 20/08/2020; Date of approval: 11/09/2020.
1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch b) Không thuộc diện đang có tranh chấp,
trong công chứng các giao dịch về nhà ở khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang
Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp
điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau: sở hữu nhà ở có thời hạn;
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc
tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì không bị kê biên để chấp hành quyết định hành
nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của nhà nước có thẩm quyền;
pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản d) Không thuộc diện đã có quyết định thu
2 điều này; hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở
1
Thạc sỹ, NCS, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp.
2
Thạc sỹ, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp.
- Soá 09/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
của cơ quan có thẩm quyền. dịch có tài sản là nhà ở, với chức năng nhiệm
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm vụ của mình, một trong các thao tác mà công
c khoản này không áp dụng đối với trường hợp chứng viên cần thực hiện là kiểm tra xem nhà
mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong ở có đủ điều kiện được tham gia giao dịch hay
tương lai. không? Công chứng viên sẽ chỉ chứng nhận
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở những giao dịch về nhà ở khi nhà ở đáp ứng đủ
không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: các điều kiện được quy định tại Điều 118 của
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành Luật nhà ở.
trong tương lai; 2. Lúng túng trong việc xác định điều
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình kiện về giấy chứng nhận trong một số giao
nghĩa, nhà tình thương; dịch về nhà ở
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Các nhà làm luật đã sử dụng phương pháp
nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, liệt kê khi đưa ra quy định về điều kiện nhà ở
nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở tham gia giao dịch phải có giấy tờ chứng minh
hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại Khoản quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo quy định tại
4 Điều 62 của luật này; Điều 118 Luật nhà ở, điều kiện này được chia
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy thành hai trường hợp:
quyền quản lý nhà ở; Trường hợp thứ nhất: Các giao dịch bắt
đ) Nhận thừa kế nhà ở; buộc phải có giấy chứng nhận chứng nhận theo
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà quy định của pháp luật. Điều kiện của nhà ở
ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tham gia giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng
tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận được áp dụng đối với các giao dịch về:
nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế
nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm chấp, góp vốn bằng nhà ở. Với quy định này
quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. của pháp luật, khi người yêu cầu công chứng
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở yêu cầu công chứng đối với một trong các giao
tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực dịch về: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi,
hiện theo quy định của Chính phủ. thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì đòi hỏi trong
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các hồ sơ yêu cầu công chứng bắt buộc phải có bản
điều kiện quy định tại các điểm b, c và d Khoản sao giấy chứng nhận.
1 điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất Trường hợp thứ hai: Các các giao dịch
lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ không bắt buộc có giấy chứng nhận theo quy
hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ định của pháp luật mà được được phép dùng
sinh môi trường.” giấy tờ thay thế. Khác với các giao dịch về mua
Nhìn vào quy định của Điều 118 Luật nhà bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp
ở ta có thể nhận thấy nhà ở khi tham gia giao vốn bằng nhà ở là những giao dịch bắt buộc
dịch phải thỏa mãn bốn điều kiện cơ bản đó là: phải có giấy chứng nhận khi đưa nhà ở tham
điều kiện về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu; gia vào các giao dịch này, thì các giao dịch về:
Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong
nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong tương lai; Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình
thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở nghĩa, nhà tình thương; Mua bán, thuê mua nhà
hữu nhà ở có thời hạn không bị kê biên để thi ở thuộc sở hữu nhà nước; Mua bán, thuê mua
hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật không thuộc sở hữu nhà nước; Cho thuê, cho
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng
thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có mua bán nhà ở thương mại không bắt buộc
thẩm quyền. Khi công chứng hợp đồng giao phải có giấy chứng nhận. Do đó, trong hồ sơ
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
yêu cầu công chứng các giao dịch này người chứng minh nhà ở đủ điều kiện được tham gia
yêu cầu công chứng không phải nộp bản sao vào giao vào các giao dịch này. Như vậy, chúng
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Thay cho ta nhận thấy rõ sự khác nhau trong cách giải
giấy chứng nhận, người yêu cầu công chứng quyết của công chứng viên, đó là để chứng minh
chỉ cần nộp các giấy tờ chứng minh điều kiện điều kiện của nhà ở tham gia vào giao dịch thì
nhà ở được phép tham gia giao dịch. Các giấy có công chứng viên không chấp nhận giấy tờ
tờ thay thế cho giấy chứng nhận được quy định thay thế cho giấy chứng nhận còn có công
tại Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy chứng viên lại chấp nhận giấy tờ thay thế. Điều
định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật này dẫn tới sự không thống nhất trong phương
nhà ở3. án giải quyết cùng một yêu cầu công chứng có
Nhìn vào quy định tại Điều 118 về điều kiện liên quan đến nhà ở.
phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở 3. Khó khăn trong việc xác định điều
khi đưa nhà ở vào giao dịch, chúng ta nhận thấy kiện nhà ở không thuộc diện đang có tranh
vẫn còn tồn tại nhiều giao dịch mà pháp luật về chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
nhà ở còn bỏ ngỏ chưa xếp vào một trong trong Theo tinh thần được quy định tại Điều 118
hai loại kể trên. Điển hình như các giao dịch: Di Luật nhà ở thì một trong các điều kiện mà nhà
chúc, từ chối nhận di sản, cử người quản lý di ở cần đáp ứng để được tham gia vào giao dịch
sản, thỏa thuận nhập tài sản riêng của vợ hoặc đó là: nhà ở tham gia giao dịch là nhà ở không
chồng vào tài sản chung, thỏa thuận chia tài sản thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu
chung của vợ chồng, hợp đồng đặt cọc có nội kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở
dung liên quan đến nhà ở,… Phải khẳng định hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có
đây là những loại giao dịch về nhà ở phù hợp thời hạn. Điều kiện này không áp dụng đối với
với quy định tại Điều 117 Luật nhà ở quy định trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình
về các hình thức giao dịch về nhà ở: “Giao dịch thành trong tương lai.
về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho Trên thực tế các tranh chấp, khiếu nại, khiếu
thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp kiện về nhà ở rất phong phú và đa dạng nhưng
đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, không phải tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện nào
thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới
và ủy quyền quản lý nhà ở”. Vậy những giao quyền tham gia giao giao dịch dân sự của chủ sở
dịch này có bắt buộc hay không bắt buộc phải có hữu nhà ở. Chính vì vậy, Luật nhà ở đã giới hạn
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở? Từ sự còn phạm vi tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện là về
bỏ ngỏ này của pháp luật về nhà ở đã dẫn tới sự quyền sở hữu nhà ở, còn những tranh chấp, khiếu
lúng túng của các công chứng viên trong giải nại, khiếu kiện khác liên quan đến nhà ở ví dụ
quyết yêu cầu công chứng đối với các giao dịch như: Khiếu nại về việc cấp giấy chứng nhận đối
này. Từ đó đã dẫn đến những quan điểm giải với nhà ở chậm so với thời gian pháp luật quy
quyết khác nhau của công chứng viên khi chứng định… thì không làm hạn chế việc tham gia giao
nhận những giao dịch này về nhà ở. Cụ thể, dịch của nhà ở. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra lúc này
trong thực tế có các quan điểm giải quyết như là quy định về nhà ở thuộc diện đang có tranh
sau: quan điểm giải quyết thứ nhất là yêu cầu chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu chưa
người yêu cầu công chứng cung cấp giấy chứng được pháp luật hướng dẫn cụ thể để xác định
nhận quyền sở hữu nhà ở thì mới chấp nhận cho mức độ thế nào được xác định là đang có tranh
nhà ở được tham gia vào các giao dịch này; chấp về nhà ở, ví dụ như: hai bên đang có tranh
quan điểm giải quyết thứ hai thì ngược lại quan cãi nhau về quyền sở hữu nhà ở nhưng hiện tại
điểm thứ nhất đó là người yêu cầu công chứng hai bên đang tự trao đổi để giải quyết với nhau về
không bắt buộc phải cung cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà chưa yêu cầu cơ quan có
mà có thể xuất trình giấy tờ khác thay thế để thẩm quyền giải quyết thì có được coi là nhà ở đó
3
Xem Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở.
- Soá 09/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
đang có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở hay dịch về nhà ở bắt buộc phải có giấy chứng nhận,
không? Hay phải có đơn yêu cầu giải quyết tranh thay vào đó là quy định mang tính chất khái
chấp về quyền sở hữu nhà ở gửi đến cơ quan có quát, mở rộng phạm vi điều chỉnh cho các giao
thẩm quyền thì mới được coi là có tranh chấp? dịch dân sự về nhà ở. Có thể quy định rằng:
Bên cạnh đó, một thực tế đang diễn ra trong hoạt “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch…
động công chứng các giao dịch về nhà ở đó là 1. Giao dịch về nhà ở thì nhà ở phải có đủ
hiện nay chưa có cơ chế để giúp công chứng viên điều kiện sau đây:
có thể nhận biết và xác định được nhà ở nào là a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của
đang có tranh chấp hay có khiếu nại, khiếu kiện pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản
về quyền sở hữu nhà ở, dẫn tới việc có khi công 2 điều này (Khoản 2 đưa ra quy định về các
chứng giao dịch về nhà ở có thể sẽ chứng nhận trường hợp nhà ở tham gia giao dịch không bắt
cho những giao dịch mà nhà ở không đủ điều buộc phải có giấy chứng nhận…)”.
kiện được tham gia giao dịch. Không chỉ vậy, Thứ hai, Việt Nam phải nhanh chóng xây
điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin và cơ sở
tượng lợi dụng việc giải quyết tranh chấp để cản dữ liệu về nhà ở để cập nhật thông tin về nhà ở
trở chủ sở hữu được thực hiện các giao dịch về thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu
nhà ở và giây khó khăn cho công chứng viên kiện về quyền sở hữu; bị kê biên để thi hành
trong việc giải quyết yêu cầu công chứng có liên án hoặc bị kê biên để chấp hành quyết định
quan đến nhà ở. hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ
4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quan nhà nước có thẩm quyền; thuộc diện đã
pháp luật nhà ở về điều kiện tham gia giao có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa,
dịch của nhà ở phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Tạo
Thứ nhất, về điều kiện nhà ở tham gia giao cơ sở cho công chứng viên tiếp cận thông tin
dịch có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cá về tài sản nhanh nhất và chính xác nhất bảo
nhân tác giả cho rằng không nên sử dụng đảm tính xác thực và tính hợp pháp của văn
phương pháp liệt kê đối với trường hợp các giao bản công chứng./.
MỘT SỐ TRANH CHẤP PHỔ BIẾN LIÊN QUAN ĐẾN TÌNH TRẠNG
PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN GIÁM ĐỐC THẨM, TÁI THẨM TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
(Tiếp theo trang 6)
Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện nay, một Theo quy định của điều luật thì người có tài
số nhà đầu tư đứng ra thuê đất của Nhà nước sản trên đất không trực tiếp thuê đất từ Nhà
để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ nước nên chưa thỏa mãn quy định nêu trên.
tầng khu công nghiệp, sau đó cho các doanh Vấn đề này cần có hướng dẫn theo hướng
nghiệp khác thuê lại đất và doanh nghiệp sau người mua được tài sản thế chấp tiếp tục
này đầu tư nhà xưởng, máy móc để kinh được thuê đất theo hợp đồng thuê đất với nhà
doanh, trong quá trình kinh doanh, doanh đầu tư.
nghiệp sau này đã thế chấp toàn bộ nhà Trên đây là một số nội dung liên quan đến
xưởng, máy móc trong khu công nghiệp để tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền
đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh tại tổ chức tín sử dụng đất và một số kiến nghị cụ thể từ thực
dụng, khi xảy ra trường hợp phải xử lý tài sản tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng
bảo đảm (là nhà xưởng, máy móc) thì người tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử
mua tài sản này có được tiếp tục thuê đất theo dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Tòa án
quy định của điều luật nêu trên hay không? nhân dân tối cao./.
nguon tai.lieu . vn
