Xem mẫu
- Hội nghị Sinh viên nghiên cứu khoa học năm học 2018-2019
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
NGŨ HÀNH SƠN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
GVHD: ThS. Đặng Hồng Dân
SVTH: Trần Thị Phượng, Nguyễn Hồ Linh Chi, Trịnh Phương Linh, Vi Thị Minh Châu
Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng
Ttp19398@gmail.com
TÓM TẮT
Nghiên cứu, khảo sát để đánh giá đúng thực trạng và nguyên nhân gây ra sự sự chênh lệch giá đất thực tế so
với giá đất Nhà nước trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn Thành phố Đà Nẵng, đề xuất một số giải pháp trong
việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trong những năm tiếp theo. Hệ thống hóa những vấn đề lý
luận về đất đai và các yếu tố ảnh hưởng. Tìm hiểu và làm rõ biến động giá đất hằng năm trên địa bàn quận
Ngũ Hành Sơn Thành phố Đà Nẵng . Nghiên cứu và phân tích những nguyên nhân chính gây ra biến động
và chênh lệch giá đất thị trường so với giá đất Nhà nước qui định. Đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác định giá đất trong thời gian tới
1. Giới thiệu
Đất đai là vùng đất có ranh giới, diện tích, vị trí và có giá trị sử dụng trong hiện tại đến tương lai, đáp
ứng các nhu cầu trong nền kinh tế hiện đại. Đất là một phần trên bề mặt trái đất không bị bao phủ bởi nước,
theo Khoa học thì 1/3 diện tích đất liền trên trái đất là sa mạc. Ngày nay, khi số lượng dân số ngày càng tăng
thì diện tích đất ngày càng bị thu hẹp và khan hiếm điều đó đã ràng buộc con người về việc tìm ra các biện
pháp phù hợp.
Thị trường đất đai là một giao dịch với các thông tin không hoàn hảo và người mua hoặc người bán có
thể bị hạn chế và không nắm rõ các thông tin. Trong đó, giá đất có thể được hình thành do đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu các dự án có sử dụng đất, hoặc các yếu tố nội sinh và ngoại sinh khác. Do vậy khi
các doanh nghiệp hoặc chủ sở hữu muốn đầu tư và mua bán đất thì cần phải nắm rõ các thông tin trên thị
trường và thông tin do Nhà nước cung cấp trước khi ra quyết định.Thành phố Đà Nẵng là một trong những
Thành phố trực thuộc Trung ương, là trung tâm của miền trung thuộc đô thị loại I bao gồm 6 quận, 2 huyện
và 45 phường. Theo số liệu thống kê, hiện có khoảng hơn 50 dự án bất động sản đã và đang triển khai tại
thành phố Đà Nẵng. Tổng số căn hộ, nhà ở liền kề, biệt thự khoảng hơn 50.000 căn. Trước đó, vào năm
2008, thị trường bất động sản ở địa phương trong xu thế chung của cả nước cũng đã rơi vào cảnh rất khó
khăn, giá bán sản phẩm “rơi thẳng đứng”, xuống tận đáy, người mua luôn tỏ ra thận trọng, nên giao dịch rất
khó chốt nhanh. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS Đà Nẵng có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ
lợi thế hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện với khu trung tâm, những dự án
“đắp chiếu” nhiều năm cũng sẽ được các nhà đầu tư khởi động lại. Cụ thể, từ năm 2016 đến nay thị trường
nhà đất ở Đà Nẵng đã trải qua hết đợt ‘sóng’ này đến đợt sóng khác. Giá nhà đất Đà Nẵng theo đó mà tăng
vùn vụt. “Sóng” giá đất nền trên thị trường nhà đất Đà Nẵng bắt đầu tăng đột biến từ giữa năm 2016, chững
lại vào quý I năm 2017 chỉ một thời gian ngắn. Hàng loạt kỷ lục giá mới được xác lập liên tục đến cuối năm
2017 và kéo dài đến hết quý I.2018, trước khi tạm lắng vào đầu quý II. Bất động sản phía đông, phía biển Đà
Nẵng cũng đã nổi cơn “sóng thần” về giá. Từ giữa đến cuối quý I.2018, giá đất liên tục lập kỷ lục, hiện tượng
mua bán trong ngày chênh lệch cả tỉ đồng đã tái diễn như thời sốt đất cách đây 10 năm. Sự biến động mạnh
mẽ về giá xảy ra ở hầu hết các khu vực, quận, huyện ở Đà Nẵng và quận Ngũ Hành Sơn cũng không phải
trường hợp ngoại lệ.Quận Ngũ Hành Sơn là một quận nội thành của thành phố Đà Nẵng, có diện tích 37 km
133
- Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng
vuông và là quận ít dân nhất trong các quận của Đà Nẵng. Trong đó, quận Ngũ Hành Sơn là một trong những
quận có tổng cộng 4 phường chiếm 8,8889% trong tổng số phường của địa bàn Đà Nẵng. Trong những năm
gần đây, với lượng lớn dân nhập cư và các du khách đến ngày càng đông, đa số lượng dân nhập cư và khách
nước ngoài tập trung khá đông ở các vùng lân cận bãi biển Mỹ Khê thuộc quận Ngũ Hành Sơn khiến cho nhu
cầu đầu tư xây dựng khách sạn, nhà hàng và các tiện ích liên quan đến du lịch gia tăng. Theo đó, các nhà đầu
tư đẩy mạnh khai thác quỹ đất ven biển của quận đã tạo nên biến động không nhỏ đối với giá đất ở khu vực
này. Cùng với chính sách mở rộng, phát triển thành phố về phía Nam cũng đã tác động tới thị trường đất đai
ở quận Ngũ Hành Sơn nói riêng và cả thành phố Đà Nẵng nói chung.
Thực tế hiện nay, tình trạng giá đất thực tế tăng đột ngột so với giá đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố
quy định nên đã tạo nên tình trạng thất thu thuế rất lớn nhiều giao dịch đất đai trên thị trường đất không chỉ
dừng lại việc tìm kiếm nhà ở chỗ định cư mà còn là những giao dịch thương mại, mua đi bán lại đẩy giá đất
ngày một cao. Giá bất động sản bị đẩy lên quá cao tại các khu vực chưa có các chính sách phát triển thu hút
dân cư về sống cũng như cơ sở hạ tầng chưa đảm bảo. Tình hình giá đất liên tục “ tăng không phanh” đã
khiến nhu cầu nhà ở của những hộ thu nhập trung bình, thấp ngày càng khó khăn hơn. Ở một số vùng qua tết
Kỷ Hợi vừa rồi giá đất tăng 600-800 triệu, đây là một con số rất lớn đối với những hộ thu nhập từ 10-15 triệu
đồng thì mất thời gian rất dài và hầu như không thể nếu muốn mua được đất định cư ở khu vực quận Ngũ
Hành Sơn. Những thay đổi về giá đất như vậy sẽ làm cho các doanh nghiệp có tâm lý lo ngại và sẽ phải lựa
chọn phương án đầu tư ngắn hạn,an toàn dẫn tới tình trạng sử dụng đất thiếu hiệu quả... Vì vậy, quản lý tốt
thị trường đất đai của thành phố hiện nay thực sự quan trọng và trong đó xác định chính xác giá đất là yếu tố
không thể thiếu nhằm tạo cơ sở để việc thực hiện hiệu quả các chính sách quản lý đất đai.
Trên cơ sở đó, nhóm đã quyết định chọn đề tài: “ Phân tích thực trạng công tác định giá đất trên địa
bàn quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng” làm đề tài nghiên cứu khoa học.
2. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
2.1. Cơ sở lý thuyết
Theo Huỳnh Duy Khoa (2016), trong nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
Thành Phố Vĩnh Long. Ông đã đưa ra các 6 yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá đất. Kết quả nghiên cứu cho
thấy rằng có ba yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là: khoảng cách đến trung tâm Thành Phố, hình dạng thửa đất,
chiều rộng mặt đường nơi thửa đất tiếp giáp.
Tuy nhiên trong nghiên cứu của Hà Văn Dũng ( 2016), bằng cách sử dụng mô hình định giá Hedonic
xác định các biến số ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Tác giả đã sử
dụng mô hình hồi quy và xây dựng hàm hồi quy giá bất động sản phụ thuộc vào các biến diện tích đất, diện
tích nhà ,vị trí (mặt tiền hay trong hẻm), chiều ngang mặt đường/hẻm phía trước, khoảng cách đến trung tâm
quận 6. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra các biến độc lập đều có ý nghĩa thống kê.
Nghiên cứu của Waseep (2000) chỉ ra rằng vị trí của thửa đất ảnh hưởng đến giá của thửa đất đó. Một
vị trí thuận lợi có thể giúp cư dân ổn định cuộc sống với các cơ hội có sẵn để học tập, làm việc và sử dụng
vào các dịch vụ và cơ sở vật chất . Lyndall, B & E. Chris (2012) đã chứng minh yếu tố cơ sở hạ tầng xung
quanh khu vực đất cũng góp phần vàotăng giá bất động sản. Cụ thể, nếu một ngôi nhà hay thửa đất gần đến
một trường học, trung tâm mua sắm, ngân hàng, cơ sở giao thông vận tải, bệnh viện, nhà hàng, nhà thờ, đền
thờ, sân bay hoặc bất kỳ nơi nào khác có thể cung cấp sự tiện lợi cho những người ở trong khu vực đó, giá trị
của ngôi nhà chắc chắn sẽ có cao.
Cũng trong nghiên cứu của Wang và Li (2006) ủng hộ quan điểm vị trí của thửa đất là một yếu tố quan
trọng để người dân và các nhà đầu tư xem xét khi quyết định mua. Khoảng cách đến nơi làm việc, trường
học, các cửa hàng bán lẻ và trạm giao thông công cộng đã được chứng minh đáng chú ý trong việc mua nhà
đất (Tan, 2011).
Mặt khác, quận Ngũ Hành Sơn được biết đến với các bãi biển đẹp, thu hút lượng lớn khách du lịch
cũng như các nhà đầu tư. Do đó, yếu tố khoảng cách tới bãi biển cũng cần được xem xét.
134
- Hội nghị Sinh viên nghiên cứu khoa học năm học 2018-2019
2.2. Phương pháp nghiên cứu
2.2.1. Thu thập số liệu
Số liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp được thu thập chọn lọc từ bảng giá niêm yết của Nhà nước mới nhất
năm 2019, Thành Phố Đà Nẵng, Sở tài nguyên và Môi trường Thành phố Đà Nẵng, Ủy ban nhân dân Quận
Ngũ Hành Sơn Thành phố Đà nẵng, Cục thống kê Thành phố Đà Nẵng.
Số liệu sơ cấp: thu thập từ các trang bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng.
Việc chọn mẫu được căn cứ dựa trên tổng diện tích của phường. Cụ thể như sau:
Phường Hòa Hải: 42 mẫu quan sát
Phường Hòa Quý: 52 mẫu quan sát
Phường Khuê Mỹ: 41 mẫu quan sát
Phường Mỹ An: 40 mẫu quan sát
2.2.2. Phân pháp phân tích
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn, Thành phố Đà Nẵng
+ Nhóm tác giả sẽ tiến hành thống kê mô tả và phân tích sự điều chỉnh giá đất do Nhà nước qui định
+ So sánh sự chênh lệch giá đất qui định với giá đất thị trường
+ Chạy mô hình hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự chênh lệch giá đất nhà nước và giá
đất thực tế (doanh nghiệp) ở trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng
3. Kết quả và đánh giá
3.1. Kết quả
3.1.1. Hệ số tương quan giữa các biến
Kết quả phân tích tương quan Pearson ở bảng 1 của Phụ lục cho thấy cho thấy các biến sau có tương
quan chặt chẽ với giá đất. Cụ thể, là biến chiều rộng mặt đường, hình dạng thửa đất, vị trí, khoảng cách đến
trung tâm thành phố, khoảng cách đến biển, khoảng cách đến trục đường chính lần lượt có hệ số tương quan
là 0.004 ; 0.000 ; 0.001 ; 0.000 ; 0.000 ; 0.000. Mặt khác, biến chiều rộng mặt tiền có tương quan yếu với
biến giá đất, do đó loại biến này ra khỏi mô hình.
3.1.2. Kết quả chạy mô hình
Kết quả chạy hồi quy về kiểm định độ phù hợp của mô hình cho thấy mô hình xây dựng là phù hợp
với tổng thể nghiên cứu (F= 31.516, sig= .000). Các biến trong mô hình giải thích được sự thay đổi của giá
đất.
=0.517 phản ánh mức độ ảnh hưởng của các biến độc lập lên biến giá đất giao dịch trên thực tế.
Các biến độc lập trong mô hình giải thích được 51.7% sự thay đổi của giá đất còn lại 48.3% là do các biến
ngoài mô hình và sai số ngẫu nhiên.
Mặt khác bảng 2 phụ lục cho thấy có bốn biến có ý nghĩa thống kê trong mô hình là khoảng cách đến
trung tâm thành phố và khoảng cách đến biển của thửa đất, khoảng cách đến trục đường chính và chiều rộng
mặt đường với mức ý nghĩa lần lượt là sig= 0.015 < 0.05, sig = 0.000 < 0.05, sig= 0.000< 0.05 và sig = 0.015
< 0.05.
Theo Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) thì VIF < 10 thì thỏa mãn không xảy ra đa
cộng tuyến. Kết quả về kiểm tra giả định hiện tượng đa cộng tuyến (tương quan giữa các biến độc lập) thông
qua bảng ma trận hệ số tương quan và giá trị hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance inflation factor) cho
thấy hệ số phóng đại phương sai VIF của khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến biển,
khoảng cách đến trục đường chính và chiều rộng mặt đường, hình dạng thửa đất, vị trí thửa đất đều có VIF <
2 chứng tỏ các biến này không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.
135
- Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng
3.1.3. Giải thích ý nghĩa của hệ số hồi qui
Kết quả cho thấy trong các biến đưa vào mô hình có bốn biến có ý nghĩa thống kê khoảng cách đến
trung tâm thành phố; khoảng cách đến biển; khoảng cách đến trục đường chính, và chiều rộng mặt đường với
mức ý nghĩa bé hơn 5% còn lại các biến vị trí và hình dạng thửa đất không có ý nghĩa thống kê trong mô
hình.
Bảng 2.8: Kết quả phân tích hồi qui
Biến độc lập Hệ số ước lượng Sai số chuẩn Giá trị thống kê t
Hằng số 375.712 41.037 9.155
Khoảng cách đến trung tâm thành phố -0.113 4.598 -2.461*
Khoảng cách đến biển -0.218 2.909 -7.512*
Khoảng cách đến trục đường chính -0. 057 1.282 -4.501*
Vị trí thửa đất -6.240 5.328 -1.171
Chiều rộng mặt đường 1.115 0.454 2.457*
Hình dáng thửa đất -6.446 5.430 -1.187
Khoảng cách đến trung tâm thành phố:
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy biến này có hệ số tương quan âm (β= -0.113) . Điều này có ý
nghĩa là giá đất sẽ càng giảm khi thửa đất càng xa trung tâm thành phố, kết quả phù hợp với ý nghĩa kinh tế
bởi vì trung tâm thành phố là nơi có cơ sở hạ tầng phát triển, vị trí thuận lợi,gần các khu hành chính, các khu
vui chơi giải trí, khu trung tâm thương mại lớn, mua sắm sầm uất , giao thông thuận lợi, đảm bảo an ninh trật
tự là nơi tổ chức các sự kiện trọng điểm của thành phố nói riêng và cả nước nói chung. Khi xã hội càng phát
triển mọi người có xu hướng đi về trung tâm này hơn, đây như là nhu cầu tất cả mọi người vì vậy cũng giống
như trong kinh tế cầu càng cao, cung đất hạn chế thì giá đất sẽ càng cao. Cụ thể nếu khoảng cách đến trung
tâm thành phố càng tăng lên 1 mét thì giá đất sẽ giảm đi 113 nghìn đồng/m2
Khoảng cách đến biển:
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy biến này có hệ số tương quan âm (β = -0.218) . Điều này có
ý nghĩa là giá đất sẽ càng giảm khi thửa đất càng xa biển, kết quả phù hợp với ý nghĩa kinh tế bởi vì biển là
nơi có cơ sở hạ tầng phát triển, vị trí thuận lợi,gần các khu hành chính, các khu vui chơi giải trí, đặc biệt gần
các khu du lịch, là nơi nhiều du khách trong và ngoài nước đến hằng năm. Cụ thể nếu khoảng cách đến biển
tăng lên 1 đơn vị thì giá đất sẽ giảm đi 218 nghìn đồng/m2
Khoảng cách đến trục đường chính:
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy biến này có hệ số tương quan âm (β = -0.057) . Điều này có
ý nghĩa là giá đất sẽ càng giảm khi thửa đất càng xa trục đường lớn, kết quả phù hợp với ý nghĩa kinh tế bởi
vì trục đường lớn là nơi có cơ sở hạ tầng phát triển, vị trí thuận lợi,gần các khu hành chính, các khu vui chơi
giải trí, khu trung tâm thương mại lớn, mua sắm sầm uất, giao thông đường xá lớn, thuận lợi cho việc mua
bán, thương mại,... Cụ thể nếu khoảng cách đến trục đường chính tăng lên 1 mét thì giá đất sẽ giảm đi 57
nghìn đồng/m2
Chiều rộng mặt đường:
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy biến này có hệ số tương quan dương (β = 1.115). Điều này có ý
nghĩa là giá đất sẽ càng tăng khi thửa đất nằm ở vị trí có chiều rộng mặt đường lớn, kết quả này phù hợp với
136
- Hội nghị Sinh viên nghiên cứu khoa học năm học 2018-2019
ý nghĩa kinh tế. Cụ thể nếu chiều rộng mặt đường tăng lên 1 mét thì giá thửa đất sẽ tăng lên 1.115 nghìn
đồng/m2
3.2. Đánh giá
Phần đánh giá cho biết các nhận định của tác giả về sự khác biệt của kết quả nghiên cứu của đề tài so
với các nghiên cứu cùng lĩnh vực nhằm cho thấy các đóng góp của nghiên cứu vào tri thức khoa học ở các
mặt lý luận và/hoặc thực tiễn cũng như những hạn chế của nghiên cứu.
Tác giả có thể đề xuất những nghiên cứu trong tương lai để làm sáng tỏ những vấn đề còn hạn chế
trong kết quả nghiên cứu của mình.
4. Kết luận
Nghiên cứu tập trung phân tích thực trạng công tác định giá đất trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn thuộc
thành phố Đà Nẵng và chỉ ra các yếu tố có thể ảnh hưởng sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và
giá trên thị trường bất động sản bao gồm: khoảng cách thửa đất đến trung tâm thành phố, khoảng cách thửa
đất đến trục đường chính, hình dáng thửa đất, chiều rộng mặt đường, vị trí, loại đường và khoảng cách đến
biển
Nghiên cứu sử dụng nguồn số liệu sơ cấp do nhóm tự thu thập và xử lý gồm 175 mẫu điều tra từ các
giao dịch đất ở trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn thành phố Đà Nẵng bao gồm 4 phường trong khoảng thời
gian tháng 12 năm 2018 đến hết tháng 4 năm 2019 và số liệu thứ cấp do Nhà nước ban hành. Bảng so sánh
giá đất Nhà Nước và giá đất thực tế để thấy rõ sự chênh lệch lớn về giá đất và cơn sốt Bất Động Sản tại quận
Ngũ Hành Sơn. Cụ thể, nhóm so sánh giá đất giai đoạn năm 2013 - 2019 thì nhận thấy giá đất được điều
chỉnh tăng gấp 4.13 lần giá đất ở vị trí 1, gấp 3.75 lần ở vị trí 2 và gấp 5.4 lần ở vị trí 3. Đây là một sự chênh
lệch rất lớn, cho thấy chỉ trong vòng 6 năm địa bàn quận Ngũ Hành Sơn đã phát triển du lịch nhanh chóng,
đưa Đà Nẵng trở thành một thành phố của du lịch, thành phố đáng sống.
Để tìm hiểu nguyên nhân gây ra sự chênh lệch giá đất trên thị trường hiện nay, nhóm nghiên cứu tiến
hành hồi quy áp dụng phương pháp ước lượng bình phương bé nhất (OLS) để phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn thành phố Đà Nẵng. Kết quả nghiên cứu cho thấy có 4
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là khoảng cách đến trung tâm thành phố và khoảng cách đến biển, chiều rộng
mặt đường, và khoảng cách đến trục đường chính. Biến ảnh hưởng nhiều nhất tới giá đất là biến chiều rộng
mặt đường, và ảnh hưởng kém nhất là biến khoảng cách đến đường chính. Cụ thể, với mức ý nghĩa thống kê
5% thì khi các yếu tố khác không thay đổi nếu khoảng cách đến trung tâm thành phố, nếu khoảng cách đến
trung tâm thành phố, khoảng cách đến biển, khoảng cách đến trục đường chính càng tăng lên 1 mét thì giá
đất sẽ giảm đi lần lượt là 113 nghìn đồng/m2, 218 nghìn đồng/m2, 57 nghìn đồng/m2. Và nếu chiều rộng mặt
đường tăng lên 1 m thì giá thửa đất sẽ tăng lên 1.115 nghìn đồng/m2.
Qua kết quả nghiên cứu và phân tích thực trạng về giá đất nhóm cũng có đề xuất một số giải pháp để
hoàn thiện hơn công tác định giá đất trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn nhằm mục đích định giá đất chính xác
và gần với giá thị trường để tăng nguồn thu ngân sách.
4.1. Một số kiến nghị nhằm hoàn thành công tác định giá đất trên địa bàn quận ngũ hành sơn
Kết quả từ mô hình hồi quy đã thể hiện có bốn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực tế ở địa bàn quận
Ngũ Hành Sơn- thành phố Đà Nẵng là : khoảng cách đến trung tâm thành phố và khoảng cách đến biển,
khoảng cách đến trục đường chính, chiều rộng mặt đường
Khoảng cách đến trung tâm thành phố và khoảng cách đến trục đường chính là hai yếu tố nên quan
tâm khi đưa vào bảng giá đất. Qua tìm hiểu bảng giá đất Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng thì bảng giá
đất đã phân chia theo từng loại đường khác nhau tuy nhiên chưa phản ánh hết yếu tố khoảng cách từ thửa đất
đến trung tâm thành phố. Do đó nên căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính
trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và và đời sống; đường phố cần được phân ra các thành 7 loại như sau:
137
- Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng
+ Đường phố loại 1: Là đường phố có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh
doanh - dịch vụ và đời sống; có điều kiện sinh lợi cao và cơ sở hạ tầng đồng bộ (cấp điện, cấp nước, thoát
nước, vỉa hè, thông tin liên lạc,...);nằm ở trung tâm chính trị kinh tế, thương mại trong khu vực có giá đất
phổ biến trên thị trường cao nhất trong thành phố.
+ Đường phố loại 2: Là đường phố có điều kiện rất thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh -
dịch vụ và đời sống; có cơ sở hạ tầng đồng bộ (cấp điện, cấp nước, thoát nước, vỉa hè, thông tin liên lạc,...);
nằm ở trung tâm chính trị, kinh tế thương mại; có giá đất phổ biến trên thị trường thấp hơn giá đất phổ biến
của đường phố loại 1.
+ Đường phố loại 3: Là đường phố có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh -
dịch vụ và đời sống; có điều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng đồng bộ; nằm ở khá xa trung tâm chính trị, kinh tế,
thương mại của thành phố có giá đất phổ biến trên thị trường thấp hơn giá đất phổ biến của đường phố loại 2.
+ Đường phố loại 4: Là đường phố có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh -
dịch vụ và đời sống; cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ; Nằm khá xa trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại,
có giá đất phổ biến trên thị trường thấp hơn giá đất phổ biến của đường phố loại 3.
+ Đường phố loại 5: Là đường phố có điều kiện kém thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh
- dịch vụ và đời sống; có cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ ,nằm ở vị trí xa trung tâm chính trị , kinh tế và thương
mại của thành phố; có giá đất phổ biến trên thị trường thấp hơn giá đất phổ biến của đường phố loại 4.
+ Đường phố loại 6: Là đường phố có điều kiện kém thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh
- dịch vụ và đời sống; có cơ sở hạ tầng không đồng bộ; nằm ở vùng ven thành phố, xa trung tâm chính trị,
kinh tế, thương mại có giá đất phổ biến trên thị trường thấp hơn giá đất phổ biến của đường phố loại 5.
+ Đường phố loại 7: Là đường phố còn lại, có điều kiện không thuận lợi đối với hoạt động sản xuất,
kinh doanh - dịch vụ và đời sống; nằm ở vùng ven thành phố, xa trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại có
giá đất phổ biến trên thị trường thấp hơn giá đất phổ biến của đường phố loại 6.
Ngoài việc điều chỉnh lại cách phân lại loại đường thì nên xác định lại hệ số đường phố. Tuỳ theo vị
trí, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh - dịch vụ và đời sống mà
vị trí đất ở mặt tiền đường phố có các hệ số khác nhau. Hệ số đường phố được xác định từ 0,7 đến 1,5.
-Mặt khác yếu tố khoảng cách đến biển cũng rất quan trọng trong việc quyết định giá đất. Rõ ràng,
cung trên thị trường đất đai coi trọng yếu tố khoảng cách đến biển hơn so với yếu tố khoảng cách đến trung
tâm thành phố. Tuy nhiên, trong bảng qui định giá đất của UBND Thành phố Đà Nẵng đối với quận Ngũ
Hành Sơn thì lại không đề cập tới yếu tố này. Do đó, cần xây dựng lại bảng niêm yết giá đất và đặt hệ số giá
khác nhau về khoảng cách đến bãi biển đối với những thửa đất khác nhau.
-Tương tự đối với yếu tố chiều rộng mặt đường là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới giá đất. Mặc dù đã
có những sự khác biệt trong giá đất của Nhà nước qui định đối với độ rộng của mặt đường. Nhưng cũng nên
xem xét lại sự chênh lệch về giá giữa các loại đường theo kết quả nghiên cứu chiều rộng mặt đường tăng lên
1 m thì giá thửa đất sẽ tăng lên 1.115 nghìn đồng/m2.
Cần xây dựng thị trường đất đai hoàn chỉnh, minh bạch thông tin thị trường đất đai và bất động sản,
hoàn thiện pháp luật đất đai, chống đầu cơ đất thông qua quy hoạch, thông qua công cụ thuế.
Các cơ quan, bộ ngành cần tuyên truyền và giúp người dân hiểu rõ về chủ trương, chính sách, pháp
luật của nhà nước về đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng. Nâng cao nhận thức của người
dân và doanh nghiệp là giải pháp thiết thực, có tác động lâu dài trong phát triển thị trường đất đai lâu dài, bền
vững.
Có kế hoạch triển khai việc thực hiện định giá đất thường kỳ của các cơ quan định giá nhà nước. Cần
có những quy định bổ sung, quy định rõ hơn các trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá
đất tại các vị trí. Quy định rõ các nội dung yêu cầu trong khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường,
định giá trực tiếp cho từng vị trí, không áp dụng hệ số vị trí.
138
- Hội nghị Sinh viên nghiên cứu khoa học năm học 2018-2019
Tổ chức thực hiện kiểm soát và giám sát thực thi giá đất, xây dựng cơ cấu tổ chức của cơ quan định
giá đất.
Cơ quan quản lý định giá đất nhà nước cần phải thành lập tổ chức chuyên trách về định giá đất, có tính
độc lập về chuyên môn, chịu sự quản lý của cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Đối với tổ chức tư vấn giá
đất độc lập, nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện ,yêu cầu về số lượng định giá
viên về giá đất.
Để thống nhất việc xác định và quản lý về giá đất, nên chăng thành lập mới cơ quan chuyên trách phải
am hiểu chuyên môn và có kiến thức khoa học về định giá đất.
Tăng cường khả năng giám sát việc thực hiện định giá đất của các cơ quan định giá đất, cần phải thực
hiện việc phân công trách nhiệm cụ thể của mỗi cấp trong quá trình thực hiện khung pháp lý về giá đất và
định giá đất.
Cần tăng cường năng lực cho cơ quan định giá đất
Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng
bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo
lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có
thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá
đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu
giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước.
4.2. Đối với UBND Quận Ngũ Hành Sơn
Cần tổ chức thường xuyên các lớp chuyên đào tạo để nâng cao nghiệp vụ và nâng cao năng lực của đội
ngũ cán bộ chuyên môn làm công tác định giá.
Tạo điều kiện cho đội ngũ cán bộ đi tham gia các hội thảo thường niên về định giá đất.
Cử cán bộ chuyên môn có năng lực đi đào tạo ở các nước phát triển để học tập kinh nghiệm các
phương pháp và kỹ thuật định giá tiên tiến. Trước mắt cần tăng cường đào tạo khả năng chuyên môn và
nghiệp vụ về định giá đất cho đội ngũ cán bộ đang thực hiện công tác này và tạo điều kiện để các sinh viên ở
trường đại học được tiếp cận và thực hiện việc định giá đất bằng cách cho giáo viên giảng dạy tại các trường
đại học. Nhà nước cần chú trọng và quan tâm hơn nữa đến việc đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá để nước
ta trong tương lai sẽ có một đội ngũ cán bộ làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa có kiến thức tổng
hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội.
Đầu tư cơ sở vật chất và trang thiết bị hiện đại để phục vụ cho công tác định giá đất.
Thiết lập một trang thông tin điện tử để kịp thời cập nhật thông tin và tư liệu về giá đất, để dễ dàng
hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm, pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá đất để các
tổ chức,diễn đàn dễ dàng trao đổi kinh nghiệm và cập nhật thông tin nhanh chóng trong định giá đất đai.
Cần điều chỉnh, bổ sung và cập nhật thường xuyên việc phân loại đường phố. Có thể phân loại đường
phố theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô thị,... Và cần bổ sung hệ số điều chỉnh về hình dạng
thửa đất, chiều rộng mặt tiền, khả năng sinh lời của thửa đất,...
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Nguyễn Thế Phượng giáo trình “thẩm định bất động sản”
[2] https://nguhanhson.danang.gov.vn/trang-chu2
[3] Niên giám thống kê Đà Nẵng năm 2017
[4] https://nguhanhson.danang.gov.vn/documents/11640/1698401/1407+QDTP+190401.pdf/907df25d-
f598-45cc-b380-7ff8f57fbc9d
[5] https://sxd.danang.gov.vn/documents/10637/1179063d-eb6a-45f2-9d22-fcb86e405154
139
- Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng
[6] ]http://vanban.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/hethongvanban?class_id=2&_page=1&mode=d
etail&document_id=171168
[7] http://gdla.gov.vn/uploads/ThongKe2014/DaNang/48.pdf
[8] https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-dat-dai-2013-215836.aspx
[9] https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bat-dong-san-da-nang-sau-con-sot-la-tram-lang-gioi-dau-co-thao-
chay-20180715094437669.htm
[10] http://tmsgroup.vn/bao-chi-noi-ve-chung-toi/bao-quat-tinh-hinh-bat-dong-san-da-nang-thoi-gian-gan-
day-398.htm
[11] https://123doc.org/document/50139-dat-dai-va-thi-truong-dat-
dai.htm?fbclid=IwAR29qhoKYrV1xVYiyGKFH0zcqX2-XQDD2s-8BBGicvj7Wl56vyFGE6NpF2k
[12] Waseep, J.V., Housing Policy: The Link between Welfare and Economic Development. . Journal of
Housing and the Built Environment, 2000. 15: p. 165-181.
[13] Lyndall, B. and E. Chris. The Impact of Infrastructure Charges on New Housing Cost: An International
Comparison. In 18th Annual Pacific
140
nguon tai.lieu . vn
