Xem mẫu
- PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ, SO SÁNH
Chương 8: (10 tiết)
PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
8.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CƠ SỞ KINH TẾ TRONG THIẾT KẾ QUY
HOẠCH ĐÔ THỊ.
8.1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG:
1. Khái niệm về đầu tư xây dựng đô thị:
Đầu tư xây dựng đô thị là việc sử dụng nguồn vốn vào việc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt được mục đích phục vụ sinh hoạt vật
chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng tốt hơn, đồng thời kết hợp với mục đích phát triển
sản xuất và kinh doanh có lãi. Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư xây dựng đô thị còn bao gồm cả
đầu tư xây dựng các công trình sản xuất và dịch vụ khác.
2. Các đối tượng cần đầu tư xây dựng trong đô thị:
Trong quá trình hình thành đô thị có rất nhiều công trình cần được đầu tư xây dựng. Các
công trình trong đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi ích công cộng, một số công trình kết
hợp kinh doanh như: dịch vụ thương mại, thể dục-thể thao, vui chơi-giải trí. Trong nền kinh tế
kế hoạch hóa tập trung, hầu hết các công trình phục vụ công cộng đều là đối tượng do Nhà
Nước đầu tư. Hiện nay chuyển sang cơ chế thị trường, Nhà Nước chủ trương xã hội hoá đầu
tư các công trình phục vụ công cộng trong thành phố. Đồng thời khuyến kích các nhà đầu tư bỏ
vốn vào các công trình phục vụ công cộng với điều kiện kinh doanh có lãi như các công trình
dịch vụ thương mại, thể dục-thể thao, vui chơi-giải trí và một số lãnh vức công nghiệp phù hợp.
Các đối tượng chủ yếu cần thiết phải đầu tư trong đô thị bên cạnh các cơ sở công nghiệp
và dịch vụ có tính chất kinh doanh là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
a. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm:
- Hệ thống đường giao thông đối nội và đối ngoại.
- Các phương tiện giao thông vận tải hàng hóa và hành khách.
- Hệ thống các công trình cấp điện đô thị.
- Hệ thống kinh doanh nước sạch.
- Hệ thống thoát nướcthải.
- Hệ thống các công trình bưu chính viễn thông.
- Hệ thống các công trình kỹ thuật bảo vệ môi trường.
- Hệ thống kho tàng, bến cảng, sân bay.
- Các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác.
b. Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm:
- Các khu nhà ở.
- Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp.
- Các cơ sở giáo dục, đào tạo.
- Các công trình phục vụ hoạt động văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng.
- Các cơ sở y tế và vệ sinh, môi trường.
- Các khu công viên vui chơi giải trí.
- Cơ sở nghỉ ngơi an dưỡng.
- Các công trình thể dục-thể thao.
- Các cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại.
- Các cơ sở hạ tầng xã hội khác.
3. Các loại dự án quy hoạch và xây dựng đô thị:
Nghị định 91/CP ngày 17-08-1994 của Chính phủ quy định: “Tất cả các đô thị đều phải
được xây dựng phát triển theo quy hoạch và các quy định của pháp luật nhằm phục vụ cho
mục tiêu chính trị, kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng”. Trên cơ sở quyết định này, công
tác quy hoạch phát triển đô thị ở nước ta được chia làm các loại dự án sau:
a. Dự án chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cho cả nước. Đây
là dự án chủ đạo làm căn cứ cho các ngành, các địa phương lập các dự án
chuyên ngành.
b. Dự án chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia dài hạn đến năm 2020
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày
23-01-1999. Đây là căn cứ xác định phương hướng xây dựng và phát triển mạng
lưới đô thị Quốc gia trên địa bàn cả nước và các vùng đặc trưng. Nó là cơ sở để
- các ngành, các cấp chính quyền lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng đô thị, lâp
dự án đầu tư cụ thể phù hợp với chính sách phát triển đô thị của quốc gia.
c. Dự án quy hoạch phát triển vùng. Đây là cơ sở để lập dự án quy hoạch xây
dựng các đô thị và các khu công nghiệp, các điểm dân cư trong vùng, đồng thời
vạch kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường trong vùng. Dự án
quy hoạch xây dựng vùng dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
xã hội của cả nước, có thời hạn từ 10 - 20 năm.
d. Dự án quy hoạch chung xây dựng đô thị. Đây là dự án cụ thể hóa dự án quy
hoạch phát triển vùng, nhằm xác định phương hướng cải tạo và xây dựng đô thị
về phát triển không gian, về xây dựng cơ sở hạ tầng, về đảm bảo môi trường
sinh thái. Dự án này có thể lập cho một đô thị riêng biệt hoạc một chuổi đô thị
dọc theo hành lang giao thông hoặc cho một thành phố mở. Thời hạn của dự án
này từ 10 - 20 năm.
e. Dự án quy hoạch chi tiết: là dự án cụ thể hóa dự án quy hoạch chung xây dựng
đô thị.
f. Dự án đầu tư xây dựng từng công trình cụ thể trong đô thị.
4. Phân cấp lập dự án quy hoạch đô thị:
a. Đối với dự án chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cho cả
nước do Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Viện chiến lược Phát triển chủ trì và phối hợp
với các Bộ, ngành, các địa phương nghiên cứu dự thảo.
b. Đối với dự án chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia do Bộ Xây dựng
chủ trì và phối hợp với các Bộ, ngành, các địa phương nghiên cứu dự thảo.
c. Đối với dự án quy hoạch phát triển vùng do Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với
các Bộ, ngành.
d. Đối với dự án quy hoạch chung xây dựng đô thị của các thành phố lớn do Viện
Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Xây dựng hoặc văn phòng kiến trúc sư
trưởng các thành phố lớn chủ trì nghiên cứu.
e. Đối với các thị xã, thị trấn có thể do sở xây dựng ở các địa phương tự nghiên
cứu hoặc hợp đồng với Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Xây dựng
nghiên cứu.
f. Đối với các dự ánđầu tư xây dựng từng công trình cụ thể trong đô thị do Chủ
đầu tư thuê các công ty tư vấn đầu tư và thiết kế lập dự án. Chủ đầu tư có trách
nhiệm trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án.
5. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng đô thị:
- Phải đảm bảo đúng mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong từng
kỳcủa đất nước, đảm bảo đúng chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia,
nhằm đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghiệp hóa và
hiện đại hóa.
- Tranmh thủ huy động mọi nguông vốn của mọi thành phần kinh tế ở trong và
ngoài nước, các nhà đầu tư nước ngoài, các nguồn vốn viện trợ của các tổ
chức quốc tế để dáp ứng quá trình đô thị hóa và nhanh chóng nâng cao đời
sống vật chất và tinh thần của nhân dân trong đô thị.
- Ưu tiên đầu tư trước vào hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo điều kiện thuận
lợi cho xây dựng các công trình khác trong đô thị. Tiếp đến là các cưo sở hạ
tầng xã hội.
- Đầu tư tập trung và dứt điểm cho từng công trình để nhanh chóng hoàn thành
đưa vào sử dụng, tránh đầu tư phân tán làm cho công trình chậm phát huy tác
dụng.
- Đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, kiến trúc và thiết kế được duyệt nhằm
đảm bảo phát triển bền vững, mỹ quan, tránh phá đi làm lại.
- Nâng cao hiêu quả hoạt động đầu tư xây dựng đô thị bằng cách sử dụng hợp lý
các nguồn vốn đầu tư, chống mọi hành vi tham ô, lãng phí trong quá trình xây
dựng.
6. Các nguyên tắc cơ bản của quản lý đầu tư và xây dựng trong đô thị:
Cũng như đầu tư xây dựng nói chung, đầu tư và xây dựng các công trình trong đô thị cũng
phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với tất cả các thàn phần
-
kinh tế muốn đầu tư vào xây dựng đô thị theo đúng pháp luật hiện hành.
- Phải thực hiện đúng trình tự đầu tư xây dựng.
- Phải phân định rõ chức năng quản lý Nhà nước với quản lý của các chủ đầu tư
xây dựng đô thị. Nhà nước chỉ quản lý đối với mạng lưới xây dựng đô thị quốc
gia đảm bảo theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Còn sản xuất khai
thác các công trình đã đầu tư trong đô tọi thì do các chủ đầu tư trực tiếp quản lý.
- Quy định rõ trách nhiệm cụ thể của chủ đầu tư, các tổ chức tư vấn, các doanh
nghiệp xây dựng, tổ chức cung ứng vật tư thiết bị trong quá trình thực hiện đầu
tư và xây dựng để đảm bảo đầu tư vào các công trình đô thị mang lại hiệu quả
kinh tế - xã hội cao nhất.
7. Nội dung trình tự các giai đoạn đầu tư vào một dự án xây dựng đô thị: (tuân thủ
đúng nội dung trình tự do Nhà nước ban hành trong quy chế quản lý đầu tư và xây dựng
- đã nghiên cứu ở chương 2).
8. Các nguồn vốn đầu tư xây dựng đô thị:
a. Nguồn vốn ngân sách Nhà nước đầu tư vào các công trình phúc lợi, văn hoá
giáo dục, y tế và cơ sở hạ tầng khác.
b. Nguồn vốn tài trợ của nước ngoài và các tổ chức phi Chính phủ không hoàn lại
dùng để đầu tư vào các công trình cung cấp nước sạch, cơ sở y tế, trường học,
công trình bảo vệ môi trường sinh thái. Nguồn vốn này yêu cầu phải sử dụng
đúng mục đích.
c. Nguồn vốn vay ưu đãi của tổ chức Viện trợ Phát triển Chính thức ODA để xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nguồn vốn ODA đòi hỏi phải có
một tỷ lệ vốn đối ứng trong nước thì điều kiện giải ngân mới nhanh.
d. Nguồn vốn huy động của nhân dân.
e. Nguồn vốn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước muốn đầu tư trực tiếp vào
các công trình văn hóa, thể thao, y tế, khu vui chơi giải trí nhằm vừa phục vụ vừa
kinh doanh có lãi.
8.1.2. PHƯƠNG PHÁP TÍNH TOÁN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CÁC CÔNG
TRÌNH ĐÔ THỊ:
1. Nội dung của dự án đầu tư:(tuân thủ đúng nội dung của dự án đầu tư do Nhà nước
ban hành trong quy chế quản lý đầu tư và xây dựng - đã nghiên cứu ở chương 2).
2. Các phương pháp tính toán phân tích tài chính: Phân thành 2 nhóm chỉ tiêu tĩnh và
động như đã nghiên cứu trong môn học dự án đầu tư.
a. Nhóm chỉ tiêu tĩnh bao gồm các chỉ tiêu:
- Chỉ tiêu chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm ( C d ).
- Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm ( Ld ).
- Chỉ tiêu mức doanh lợi cho một đồng vốn đầu tư (D).
- Thời hạn thu hồi vốn đầu tư ( Tth ).
b. Nhóm chỉ tiêu động bao gồm các chỉ tiêu:
- Hiện giá của hiệu số thu chi (NPW).
- Giá trị tương lai cuả hiệu số thu chi (NFW).
- Hiệu số thu chi đã san đều cho các năm (NAW).
- Tỷ số thu chi (B/C hay BCR)
3. Phân tích độ an toàn của dự án về mặt tài chính:
- Phân tích độ an toàn về nguồn vốn gồm: phân tích kỹ về thời gian hyu động
vốn, tính pháp lý của nguồn vốn, tỷ lệ giữa vốn tự có so với tổng số vốn ít nhất
là 50%. Tỷ lệ giữa vốn lưu động tự có so với vốn lưu động đi vay phải đạt từ 2/1
đến 4/1.
- Phân tích điểm hòa vốn của dự án thông qua các chỉ tiêu: sản lượng hòa vốn,
doanh thu hòa vốn,
- Phân tích khả năng trả nợ của dự án: khả năng trả nợ của dự án dựa vào
nguồn tài chính của chủ đầu tư, trước hết lấy từ quỹ khấu hao hằng năm, trích
một phần từ lợi nhuận, nếu không đủ phải đi vay ở các nguồn khác.
- r.(1 + r ) n
Mức trả nợ hằng năm (ngạch số trả nợ): N δ = P.
(1 + r ) n − 1
Với P - Tổng số tiền vay.
n - Thời hạn trả nợ theo hợ đồng vay quy định,
r - Lãi suất vay vốn.
- Phân tích độ hạy của dự án:
Khi lập dư án các chỉ tiêu được tính toán theo dự kiến, nhưng khi thực hiện dự án sẽ
có những thay đổi như: Vốn đâu tư, thời gian xây dựng, doanh thu, lợi nhuận. Do đó
muốn cho dự án vẫn khả thi khi có những biến động xấu xảy ra thì phải tính toán lại các
chỉ tiêu trên biến đổi về phía bất lợi một tỷ lệ nào đó và tính toán lại. Nừu các chỉ tiêu
phản ảnh hiệu quả vẫn đạt được thì phương án đã chọn vẫn đảm bảo tính hiệu quả và
an toàn.
Trong điều kiện giá cả không ổn định, có sự trượt giá thì cần phải kể thêm yếu tố
trượt giá nữa. Vì thông tin không đầy đủ nên dự án có thể gặp rủi ro, vì vậy khi lập dự
án cần phải phân tích thêm về điều kiện rủi robằngcác chỉ tiêu xác suất và kỳ vọng toán
học của chỉ tiêu hiệu quả của dự án được chọn để phân tích.
4. Phương pháp phân tích kinh tế xã - hội:
Phân tích kinh tế - xã hội là sự phân tích đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia và toàn xã
hội, tronh khi phân tích tài chính chỉ đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp.
Phân tích kinh tế - xã hội thường dựa vào hai nhóm chỉ tiê sau:
a. Các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế: cần quan tâm đến các chỉ tiêu hiệu quả đem lại trực
tiếp cho toàn xã hôi:
- Giá trị sản phẩm gia tăng.
- Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước.
- Góp phần cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân.
- Góp phần nâng cao năng suất lao động.
- Các lợi ích khác hay cả những thiệt hại gây ra cho các lãnh vực có liên quan...
b. Các chỉ tiêu xã hội:
- Góp phần giải quyết công ăn việc làm, giải quyết nạn thất nghiệp,
- Cải thiện điều kiện làm việc và điều kiện sinh hoạt cho công đồng.
- Tạo điều kiên nâng cao trình độ nghề nghiệp cho người lao động.
- Tác động đến môi trường sinh thái ...
8.1.3. MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DAĐT XÂY DỰNG
CÔNG TRINH HẠ TẦNG ĐÔ THỊ:
1. PHÂN LOẠI CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG TRONG THÀNH PHỐ:
Các công trình phục vụ lợi ích công cộng trong thành phố bao gồm hai nhóm chính sau:
a. Các công trình không có tính chất kinh doanh thu lợi nhuận:
- Các công trình phục vụ cho công tác quản lý hành chính.
- Các công trình giáo dục, y tế.
- Các công trình văn hóa: công viên, cung văn hóa, thư viện...
- Các công trình thể dục, thể thao.
- Hệ thống các công trình phục vụ vận tải hành khách.
Những loại công trình này, khi lập dự án đầu tư phải tính toán phân tích về mặt tài chính,
kinh tế - xã hội theo phương pháp đánh giá dự án đầu tư hiện hành.
b. Các công trình công cộng có tính chất kinh doanh thu lợi nhuận:
- Công trình phục vụ thông tin liên lạc.
- Công trình thương mại: Chợ, siêu thị, nhà hàng, khách sạn...
- Các công trình văn hóa: rạp hát, rạp chiếu phim, khu vui chơi giải trí ...
Các công trình loại này thường do Nhà nước đầu tư, nhằm phục vụ lợi ích công cộng xã
hội, không nhằm mục đích kinh doanh thu lãi nhưng về mặt kinh tế xã hội cũng phải xác định.
2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA CÔNG TRÌNH PHỤC
VỤ CÔNG CỘNG KHÔNG MANG TÍNH CHẤT KINH DOANH THU LỢI NHUẬN:
a. Trường hợp các phương án so sánh có cùng hiệu quả xã hội: thì phương án nào
có tổng chi phí hằng năm (C) nhỏ nhất là tốt nhất về mặt kinh tế.
C = V.r + S → min
- Với: V - Vốn đầu tư xây dưng công trình.
r - Lãi suất thu được hằng năm nếu đem vốn này đầu tư vào một lĩnh vực khác có sinh
lãi.
Hoặc là lãi suất vay vốn của ngân hàng nếu công trình được đầu tư từ nguồn vốn vay.
S - Chi phí sử dụng công trình hằng năm.
b. Trường hợp các phương án so sánh không cùng hiệu quả xã hội: thì phải tính
chi phí để đạt được một đơn vị hiệu quả xã hội, thường biểu hiện ở giá trị sử
dụng công trình, ký hiệu là C d , hoặc phải tính số đơn vị hiệu quả xã hội đạt
được tính cho một đồng chi phí, ký hiệu là Qsd .
V .r + (S − H )
Cd = → min
G sd
G sd
= → max
Qsd
V .r + (S − H )
Với: G sd - Giá trị sử dụng tổng hợp (đặc trưng cho hiệu quả xã hội) của công trình, được
xác
định theo phương pháp dùng chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo).
H - Hiệu quả tiết kiệm chi phí do các hiệu quả xã hội gây ra trong công trình (nếu xác
định được.
3. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TRONG THÀNH
PHỐ:
Hiện nay việc đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện bởi nhiều nguồn vốn đầu tư của nhiều
thành phần kinh tế klhác nhau, có các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở như sau:
- Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở từ nguồn vốn ngân sách để giải quyết cho
một số đối tượng hưởng chính sách ưu đãi và bao cấp.
- Nhà nước và nhân dân cùng bỏ vốn xây dựng. Hình thức này áp dụng cho các
đối tượng chính sách nhưng không ở dạng ưu đãi hoàn toàn.
- Các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước và các thành phần kinh tế khác
đầu tư xây dựng nhà với mục đích bán hoặc cho thuê. Đây lừ hình thức kinh
doanh bất động sản.
- Các cá nhân tự bỏ vốn để xây dựng nhà ở.
Mặc dù hình thức và đối tượng đầu tư có khác nhau, nhưng mục đích cuối cùng của việc
đầu tư là phải đạt được hiệu quả kinh tế - xã hội.
Hiệu quả của việc đầu tư vào nhà ở được xác định theo từng mục đích như: Đầu tư để giải
quyết nhu cầu phúc lợi xã hội, hay đầu tư để kinh doanh, hay đầu tư để tự thoã mãn nhu cầu
bản thân. Mỗi loại hiệu quả được xác định theo một số yêu cầu riêng và tính toán theo một
phương pháp riêng.
Trong giai đoạn thiết kế, có 4 trường hợp cần xác định hiệu quả của giải pháp thiết kế nhà ở:
a. Trường hợp đánh giá để lựa chọn giải pháp thiết kế mặt bằng, hình khối
công trình: sử dụng chỉ tiêu đánh giá sự hợp lý về mặt bằng, hình khối.
b. Trường hợp đánh giá để lựa chọn giải pháp thiết kế kết cấu sau khi đã lựa
chọn được phương án mặt bằng, hình khối và mức độ tiện nghi của công trình.
Đối với trường hợp này ngoài việc đánh giá theo các chỉ tiêu về kinh tế, công năng và xã
hội; còn dùng một chỉ tiêu tổng hợp phản ảnh được tương đối các mặt chi phí đầu tư ban đầu,
chi phí sử dụng, các chi phí có liên quan đến các đơn vị sản xuất kết cấu, thi công, đến tuổi thọ
của kết cấu và cả yếu tố thời gian bỏ vốn. Khi đó tổng chi phí của phương án kết cấu quy về
thời điểm ban đầu là C td .
Tx Tx Tsd
n
Gt Vtx S td
Hr
C td = µ .∑ + Rv ∑ Vvi + R x ∑ +∑
± → min
(1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) (1 + r )t
t Tx t
t =1 i =1 t =1 t =1
Trong đó:
µ - Hệ số điều chỉnh có kể đến tuổi thọ của loại kết cấu đang xét.
- (a + 1 − m )
1 1 1
µ = 1+ + + ... + −
(1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) (1 + r )mT
T1 2T1 aT1 1
a < m ≤ (a+1)
Với m = T2 : T1 và
T1 , T2 - Tuổi thọ của kết cấu nhà, với: T1 - tuổi thọ ngắn, T2 - tuổi thọ dài).
a - Là một số chẵn nằm gần trị số m.
m - Số lần phục vụ của kết cấu có tuổi thọ dài so với kết cấu có tuổi thọ ngắn.
Gt - Chi phí đầu tư để xây lắp kết cấu nhà ở năm thứ t.
H r - Hiệu quả hay thiệt hại do rút ngắn hay kéo dài thời gian lắp dựng kết cấu nhà đang
xét. Nếu phương án lắp dựng kết cấu được rút ngắn thì H r mang dấu (-) và
ngược lại mang dấu (+).
H r = H1 + H 2 + H 3 + H 4
H 1 - Hiệu quả do rút ngắn thời gian lắp dựng kết cấu dẫn đến đưa nhà vào sử dụng
sớm.
H 1 = r.Gt .(Td − Tn )
Td , Tn - Thời gian thi công của phương án dài và được rút ngắn.
H 2 - Hiệu quả thu được do giảm thiệt hại ứ đọng vốn dầu tư xây dựng nhà nhờ rút ngắn
thời gian xây dựng.
H 2 = Gd − Gn
G d , G n - Lượng thiệt hại do ứ đọng vốn đầu tư trong quá trình thi công của các phương
án có thời gian xây dựng dài và ngắn.
Td
Vdt
Gd = r.∑
(1 + r )t
t =1
Td
Vnt
Gn = r.∑
(1 + r )t
t =1
Vdt - Vốn đầu tư xây dựng nhà ở năm thứ t của phương án có thời gian xây dựng dài.
Vnt - Vốn đầu tư xây dựng nhà ở năm thứ t của phương án có thời gian xây dựng ngắn.
H 3 - Hiệu quả giảm thiệt hại ứ đọng vốn sản xuất của đơn vị thi công do rút ngắn thời
gian xây dựng.
( )
H 3 = Rx . V xd .Td − V xn .Tn
R x - Lợi nhuận tối thiểu chấp nhận được của đơn vị xây dựng.
V xd , V xn - Nhu cầu trung bình về vốn sản xuất của đơn vị xây dựng theo phương án có
thời gian xây dựng dài và ngắn.
H 4 - Hiệu quả kinh tế của việc giảm chi phí quy ước cố định chiếm trong giá thành xây
lắp kết cấu nhờ rút ngắn thời gian xây dựng.
⎛T ⎞
H 4 = B.⎜1 − n ⎟ − ∆C
⎜T ⎟
⎝ ⎠
d
B - Các chi phí quy ước cố định chiếm trong giá thành xây lắp kết cấu của phương án có
thời gian xây lắp dài.
∆C - Chi phí tăng thêm do áp dụng các biện pháp nhằm làm giảm thời gian xây lắp.
Rv - Lợi nhuận tối thiểu chấp nhận được của đơn vị sản xuất vật liệu và kết cấu.
Vvi - Vốn đầu tư cơ bản của ngành sản xuất vật liệu và kết cấu loại thứ i có liên quan đến
kết cấu đang xét (tính cho khối lượng kết cấu dùng vào công trình).
- Vxt - Vốn sản xuất của đơn vị thi công bỏ ra ở năm thứ t của phương án đang xét.
S sd - Chi phí sử dụng kết cấu ở năm thứ t.
Tx - Thời gian xây lắp kết cấu nhà.
Tsd - Thời gian sử dụng hay tuổi thọ kết cấu.
n - Số ngành sản xuất vật liệu và kết cấu.
c. Trường hợp đánh giá giải pháp trang thiết bị tiện nghi như: điện chiếu sáng,
cấp nước, thiết bị vệ sinh, điều hòa không khí ...
Trường hợp này cũng dùng chỉ tiêu tổng chi phí đầu tư và sử dụng nhỏ nhất:
C t = r.Vi + S i → min
Với: Vi - Vốn đầu tư mua sắm các thiết bị tiên nghi của phương án i.
S i - Chi phí sử dụng hằng năm của các thiết bị tiên nghi của phương án i.
d. Trường hợp các phương án so sánh có nhiều yếu thay đổi như: quy mô,
hình thức kết cấu, trang thiết bị ... dẫn đến chất lượng sử dụng khác nhau.
Trường hợp này có thể dùng phương pháp sau:
- Dùng chỉ số xếp hạng các phương án.
- Dùng mối quan hệ giá trị - giá trị sử dụng theo công thức:
G sd
Qsd = → max
Ct
Trong đó:
Qsd - Số đơn vị giá trị sử dụng đạt được trên một đơn vị tổng chi phí.
G sd - Gía trị sử dụng tổng hợp của phương án.
C t - Tổng chi phí đầu tư và chi phí sử dụng hằng năm.
Bốn trường hợp tính toán trên chủ yếu dùng để đánh giá hiệu quả của phương án đầu tư
xây dựng nhà thuộc nguồn vốn Ngân sách để giải quyết vấn đề nhà ở theo chính sách trợ giúp
người nghèo và đối tượng chính sách. Vì vậy việc lựa chọn tiêu chuẩn hiệu quả đầu tư ở đây
chủ yếu là tính chung cho tyòan xã hội. Nó bao gồm cả hiệu quả do tiết kiệm chi phí xây dựng
và hiệu quả do nâng cao mức độ sử dụng.
Trường hợp xây dựng nhà ở nhằm mục đích kinh doanh. Thì nhà đầu tư phải lấy chỉ tiêu
lợi nhuận tối đa làm tiêu chuẩn lựa chọn phương án đầu tư. Còn đối với người tiêu dùng lại
quan tâm đến chất lượng và giá cả.
Tuy chất lượng và giá cả là mối quan tâm của người tiêu dùng nhưng đó lại là mục tiêu
phấn đấu của nhà kinh doanh. Vì chất lượng và giá cả có liên quan mật thiết đến chỉ tiêu lợi
nhuận.
Ta biết rằng: Lơi nhuận = Giá bán - Giá thành sản phẩm.
Giá thành sản phẩm là những chi phí của nhà sản xuất, song giá bán lại phụ thuộc vào
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan như:
- Sự hấp dẫn của sản phẩm của thị trường.
- Lợi thế cạnh tranh.
- Mức nghĩa vụ phải đóng góp cho Nhà nước.
- Mức lợi nhuận muốn đạt được ...
*) Đối với nhà đầu tư muốn đảm bảo kinh doanh không bị lỗ và có lãi thì phải đảm bảo:
- Hiện giá của hiệu số thu chi lớn hơn hoặc ít nhất là bằng không.
n n
Bt Ct
NPW = ∑ −∑ ≥0
(1 + r ) (1 + r )t
t
t =1 t =1
Hay hiện giá của tỷ số thu chi lớn hơn hoặc ít nhất là bằng một.
-
- n
Bt
∑ (1 + r ) t
B t =1
= ≥1
n
Ct
∑ (1 + r )
C
t
t =1
Muốn đảm bảo kinh doanh đạt hiệu quả ngay từ năm đầu suất lợi tức ở năm
-
đầu (l sld ) phải thoả mãn điều kiện:
Bd
l sld = >K
T0
∑ (C − Bt )(1 + K )
T0 −t +1
t
t =1
Trong đó:
Bt - Thu nhập ở năm thứ t nhờ kinh doanh nhà.
C t - Chi phí ở năm thứ t cho việc xây nhà để kinh doanh bao gồm cả tiền lãi phải trả khi vay
vốn phục vụ thi công xây lắp.
n - Thời kỳ đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà (kể từ khi bỏ vốn đầu tư cho đến khi bán hết
nhà).
r - Mức lợi tức (suất chiết khấu) tối thiểu có thể chấp nhận được do người đầu tư căn cứ
vào thị trường vốn và lãi suất từng nguồn vốn để định ra.
K - Là một hệ số để ước tính mức độ giảm giá của đơn vị tiền tệ theo thời gian, dùng để quy
đổi các chi phí về một thời điểm tính toán ban đầu.
1
K=
(1 + r )T 0
Bd - Thu nhập của năm đầu tiên (như tiền thu trước của dân đăng ký mua nhà hoặc tiền tiết
kiệm do các chi phí xây dựng).
T0 - Số năm công trình chưa đem lại thu nhập gì, được tính từ năm bắt đầu xây dựng đến
năm đầu tiên sinh lợi, hoặc bị lỗ vốn. Nếu nhà xây xong bán ngay thì T0 chính là thời gian xây
dựng.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà để cho thuê thì cũng tính như 3 công thức trên, nhưng:
n - Thời kỳ kinh doanh đầu tư hoặc là thời hạn sử dụng mẫu nhà đó.
Bt - Tiền lãi và khấu hao cơ bản hằng năm của nhà.
C t - Chi phí xây nhà và chi phí đại tu mà không bao gồm các chi phí khác vì nó đã tính vào các
chi phí để trừ đi khi tính lãi do cho thuê nhà hằng năm.
*) Đối với người mua nhà cần quan tâm:
- Khi giá trị sử dụng của ngôi nhà như nhau (thể hiện thông qua một số chỉ tiêu: vị
trí, mặt bằng, hình khối, mức độ tiện nghi ...) thì người mua cần quan tâm đến
tuổi thọ của nhà, vì nó liên quan đến đến việc bỏ vốn mua nhà một lần lúc ban
đầu và các chi phí sử dụng thường xuyên. Tức là nên so sánh theo chỉ tiêu tổng
chi phí C t . Nừu nhà nào có tổng chi phí C t nhỏ thì nên mua.
Trường hợp chi phí sử dụng nhà hằng năm thay đổi là (S i ) thì:
-
n
C t = V .(1 + r ) sd + ∑ S i .(1 + r ) sd
T −1
→ min
T
i =1
Tsd
Si
Ct = V + ∑ → min
Hay:
(1 + r )i
i =1
Trường hợp chi phí sử dụng nhà hằng năm không đổi là (S 0 ) thì:
-
(1 + r )T −1
C t = V .(1 + r ) + S 0
sd
→ min
n
.
r
- (1 + r )T − 1
sd
→ min
Ct = V + S 0 .
Hay:
r.(1 + r )
Tsd
Trong đó:
V - Tổng vốn đầu tư xây dựng nhà (đồng).
S i - Chi phí sử dụng nhà ở năm thứ i (đồng/năm).
S 0 - Chi phí sử dụng nhà ở hằng năm không đổi (đồng/năm).
r - Lãi suất vay ngân hàng hay lãi suất tiền gửi tiết kiệm.
Tsd - Thời gian sử dụng hay tuổi thọ của ngôi nhà (năm).
Nếu giá trị sử dụng các phưiơng án khác nhau thì còn dùng phương pháp giá trị - giá trị sử
dụng để so sánh.
4. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VÀO CÁC BIỆN PHÁP XỬ LÝ Ô
NHIỄM VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG ĐÔ THỊ:
a. Biểu hiện hiệu quả đầu tư vào bảo vệ môi trường:
Đầu tư vào các biện pháp công nghệ để xử lý các chất độc hại gây ô nhiễm môi trưòng
như: khử bụi bẩn, khí độc trong không khí, làm sạch nước thải bẩn và thu gom rác thải rắn để
xử lý hoặc đầu tư vào các biện pháp bảo vệ môi trường thiên nhiên, làm đẹp cảnh quan đô thị
thì hiệu quả trực tiếp đem lại cho xã hội là làm mất sự ảnh hưởng của các chất độc hại, đảm
bảo sự cân bằng sinh thái. Do môi trường trong sạch, sức khỏe của dân cư được bảo đảm,
giảm ốm đau, tăng tuổi thọ, tăng khả năng lao đông, đồng thời tạo điều kiện cho các loài động
thực vật được bảo tồn và phát triển.
b. Xác định hiệu quả đầu tư vào các biện pháp bảo vệ môi trường:
Mục đích của việc đầu tư vào các biện pháp bảo vệ môi trường nhằm đạt được các hiệu
quả xã hội do môi trường tốt mang lại và những hiệu quả kinh tế kéo theo.
Hiệu quả xã hội của dự án ( H XH ) là tỷ số của những kết quả xã hội đạt được với các chi
phí đã bỏ ra được xác định như sau:
K XH
H XH =
Ct
Trong đó:
K XH - là những kết quả xã hội đạt được hằng năm.
C t - Tổng chi phí hằng năm để đạt được các kết quả xã hội.
Các kết quả xã hội ( K XH ) biểu hiện bằng nhiều mặt, không có đơn vị đo thống nhất, nên
khó lượng hóa. Vì vậy, dể xác định K XH phải dùng phương pháp cho điểm của các chuyên gia.
- Trường hợp xác định hiệu quả trực tiếp của phương án còn dùng công thức:
M0 − Mc
H ct = → max
Vc
Trong đó:
H ct - Hiệu quả cụ thể và trực tiếp cuả phương án bảo vệ môi trường.
M 0 - Tình trạng môi trường khi chưa cải tạo.
M c - Tình trạng môi trường sau khi cải tạo.
Vc - Vốn đầu tư để cải tạo, cải thiện môi trường.
Hai chỉ tiêu M 0 và M c được xác định theo trường hợp không thứ nguyên. Các chỉ tiêu đặc
trưng cho tình trạng môi trường thường được đo bằng các đại lượng vật lý, nên khó dùng
phương pháp bình điểm, ở công thức tính H ct giả định các đại lượng đặc trưng cho môi
trường như độ bẩn, độ ồn ... càng lớn càng xấu, nên M 0 > M c . Còn tổng chi phí hằng năm
được xác định theo công thức sau:
C t = V .r + S → min
Trong đó:
- V - Vốn đầu tư vào biện pháp bảo vệ môi trường (đồng).
r - Lãi suất hằng năm của đồng vốn, nếu như đồng vốn đó được đầu tư vào một lãnh vực
khác để sinh lãi, hoặc lãi suất vay vốn.
S - Chi phí sử dụng vận hành công trình bảo vệ môi trường hằng năm (đồng).
- Trường hợp xác định hiệu quả kinh tế kéo( H KT ) theo cho các ngành sản xuất và dịch vụ,
tiêu dùng cá nhân:
n m
∑∑ K ij
i =1 j =1
→ max
H KT =
Ct
Trong đó:
K ij - Kết quả kinh tế loại i do giảm thiệt hại vì không còn ô nhiễm ở đối tượng nằm trong khu
vực có môi trường được cải thiện (đồng).
i - loại kết quả kinh tế (i = 1 - n).
j - Đối tượng được hưởng kết quả kinh tế (j = 1 - m).
Nếu công trình bảo vệ môi trường có đem lại các khoản lợi nhuận trực tiếp hằng năm như
công trình xử lý nước - rác thải, hút khói bụi ... có tận dụng làm phân bón, sử dụng làm các loại
vật liệu tái sinh để sản xuất các loại sản phẩm tiêu thụ và thu được một khoản lơị nhuận nhất
định là L thì tổng chi phí hằng năm được trừ đi khoản lợi nhuận đó trước khi đưa vào tính hiệu
quả, khi đó:
C t = V .r + S − L → min
Với L là các khoản lơị nhuận thui được trực tiếp từ dự án do biện pháp xử lý môi trường
đem lại.
Nếu dự án bảo vệ môi trường có quy mô lớn và thời gian tồn tại dài, thì:
Tsd Tsd
TX
Vt St Lt
Ct = ∑ +∑ −∑ → min
(1 + r ) (1 + r ) (1 + r )t
t t
t =1 t =1 t =1
Muốn so sánh nhiều phương án, thì phương án nào có tổng chi phí hằng năm nhỏ nhất, và
hiệu quả kinh tế kéo lớn nhất là tốt nhất. Tuy nhiên để lựa chọn phương án còn cần phải so
sánh hiệu quả đạt được của phương án với với hiệu quả tiêu chuẩn - đó là cái “ngưỡng” của
hiệu quả để làm căn cứ cho quyết định đầu tư.
8.1.4. PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ CÁC PHƯƠNG ÁN CẢI TẠO CÁC ĐÔ THỊ CŨ.
1. Tính tất yếu của việc cải tạo, mở rộng đô thị cũ:
Nói chung các đô thị nước ta đã được hình thành từ nhiều năm nay. Chúng phát triển theo định
hướng kinh tế - xã hội của các thời kỳ khác nhau. Đến nay các đô thị cũ đều nảy sinh những
tồn tại cần giải quyết một cách có hiệu quả mới đáp ứng được quá trình đô thị hóa và sự phát
triển của sản xuất, kinh doanh cũng như nhu cầu đời sống ngày càng đòi hỏi được nâng cao
của dân cư các đô thị.
Những tồn tại của các đô thị cũ biểu hiện ở các mặt sau:
- Quy mô diện tích của đô thị cũ không còn phù hợp với sự phát triển về quy mô
dân số và mở rộng các ngành sản xuất công nghiệp, các dịch vụ thương nghiệp
cũng như phúc lợi công cộng ...
- Sự tăng dân số tự nhiên và cơ học làm cho dân cư trong các đô thị tăng nhiều
so với mấy chục năm trước đây. Điều này làm cho việc đáp ứng các nhu cầu về
tiện nghi sinh hoạt và đời sông bị giảm sút.
- Sư xuống cấp và lạc hậu về của các công trình phục vụ công cộng và quy mô
nhỏ bé của hệ thống kỹ thuật hạ tầng làm giảm khả năng và chất lượng phục vụ
của chúng.
- Tiêu chuẩn diện tích cây xanh bị giảm, thiếu chỗ vui chơi, nghỉ ngơi giải trí. Tình
trạng ô nhiễm môi trường gia tăng làm ảnh hưởng đến sức khopẻ của dân cư
đô thị.
- Gây khó khăn cho quản lý đô thị dẫn đến mất trật tự an toàn xã hội.
Vì vậy các nhà quản lý đô thị phải luôn coi công tác cải tạo đô tghị là một việc làm thường
xuyên nhằm đưa các đô thị cũ phát triển phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của
- giai đoạn hiện tại và nâng cấp các đô thị cũ lên trình độ văn minh, hiện đại, tương xứng với các
đô thị trong khu vực và thế giới.
2. Biện pháp cải tạo đô thị cũ:
a) Mở rộng quy mô diện tích của đô thị của ngoại vi làm cho đô thị ngày càng lớn
về diện tích và dân số.
b) Giữ nguyên quy mô đô thị trung tâm, phát triển thêm một số đô thị vệ tinh (chùm
đô thị) nhằm giãn bớt dân ở thành phố trung tâm (như quy hoạch cải tạo Hà Nội
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 20-6-1998). Đó là một loại độ thị mở.
c) Điều chỉnh sự phát triển đô thị bằng cách tổ chức lại cơ cấu quy hoạch, phân
khu chức năng hợp lý hơn.
d) Tiến hành cải tạo các khu nhà ở thấp tầng, xây nhà ở nhiều tầng để tăng mật độ
cư trú.
e) Cải tạo hệ thống thiết bị tiện nghi như mở rộng mạng lưới đưòng, tổ chức hệ
thống giao thông nhiều tầng, tìm các phương tiện giao thông có hiệu quả vừa
đảm bảo tốc độ, vừa không gây ô nhiễm và giảm chi phí vận tải.
f) Cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật như nâng công suất hệ thống cấp điện, cấp
nước sạch, mở rộng mạng lưới thoát nước bẩn và hệ thống xử lý các chất thải
rắn, thải lỏng và bụi khí độc hại.
g) Xây thêm và hiện đại hóa các công trình hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường
học,nhà nghỉ, nhà trẻ, cửa hàng, công trình thể dục thể thao ...
h) Điều chỉnh lại hệ thống giao thông đối ngoại: sân bay, bến cảng, thông tin liên lạc
để tăng cường mối liên hệ thuận lợi giữa các đô thị trong và ngoài nước.
i) Di chuyển các xí nghiệp độc hại ra ngoài khu dân cư, các xí nghiệp không có
điều kiện di chuyển phải có biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường.
j) Tăng thêm diện tích cây xanh, công viên và các khu nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí.
3. Phương pháp so sánh các phương án cải tạo đô thị:
Trong quá trình tiến hành cải tạo, mở rộng đô thị hoặc cải tạo từng bộ phận của đô thị ta có
nhiều phương án khác nhau: như để nguyên quy mô cũ chỉ nâng cấp hiện đại hóa cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, hay phải mở rộng thêm quy mô hoặc phải phá bỏ hoàn toàn đô thị cũ để xây
dựng. Mỗi phương án đều có ưu nhược điểm riêng, dẫn đến hiệu quả khác nhau. Vì vậy phải
tính toán, phân tính để lựa chọn phương án tốt nhất.
Gọi: C ctao - Tổng chi phí hằng năm của phương án cải tạo đô thị.
C xdm - Tổng chi phí hằng năm của phương án xây dựng mới.
Phương án cải tạo tốt khi: C ctao < C xdm
C ctao = (V p + Vvc + V xdb + Vdh + Vmt ).Rv + S sdct + Tthsx
Với:
C xdm = (Vcbd + V xdcc + Vo + Vtb ).Rv + S sdm + Tthd
Trong đó:
V p - Chi phí phá dở phần cải tạo công trình cũ có kể đến giá trị thu hồi.
Vvc - Chi phí vận chuyển các phế thải đổ đi.
V xdb - Chi phí xây dựng bổ sung các công trình sản xuất, công cộng, hạ tầng và nhà ở.
Vdh - Chi phí hiện đại hóa và mở rộng mạng lưới cơ sở hạ tầng.
Vmt - Chi phí cho các biện pháp cải thiện môi trường.
Vcbd - Chi phí cho khâu chuẩn bị mặt bằng khu đất xây dựng mới.
V xdcc - Chi phí xây dựng các công trình công cộng.
Vo - Chi phí xây dựng nhà ở.
Vtb - Chi phí cho cho mạng thiết bị cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội (không kể đến các
công trình đã tính vào V xdcc ).
Rv - Lãi suấ phải trả nếu vay vốn ngân hàng để thực hiện phương án.
- S sdct - Chi phí sử dụng hằng năm của các công trình trong thành phố của phương án
cải tạo.
S sdm - Chi phí sử dụng hằng năm của các công trình trong thành phố của phương án
xây dựng mới.
Tthsx - Thiệt hại hằng năm về sản xuất của phương án cải tạo do phải tạm dừng hoạt
động các xí nghiệp trong thành phố trong thời gian cải tạo.
Tthd - Thiệt hại hằng năm về sử dụng đất đai do phương án mở rộng thành phố.
Nếu chất lượng cải tạo của các phương án khác nhau thì nên áp dụng phương pháp giá trị
- giá trị sử dụng để so sánh phương án.
4. Phương pháp so sánh kinh tế các phương án đầu tư cải tạo mạng lưới đường và
nút giao thông đô thị:
a. Sự cần thiết phải đầu tư cải tạo nâng cấp đường và xây dựng các
nút giao thông đô thị:
Đa số các đô thị nước ta, đặc biệt là các đô thị lớn lưu lượng các phương tiện vận tải và cư
dân đi lại trên đường phố rất đông, nhưng tình trạng mạng lưới đường của các đô thị nước ta
lại rất xấu. Tất cả các mạng lưới đường của các đô thị nước ta đều có bề rộng mặt đường hẹp,
cấp đường thấp, các nút giao thông hẹp lại giao nhau trên cùng một mức, nên thường xuyên
gây ùn tắc giao thông làm giảm khả năng vận chuyển, tốc độ các phương tiện chậm, tốn nhiên
liệu, mất thời gian đi lại, gây ô nhiễm môi trường và không đảm bảo an toàn giao thông. Để
khắc phục tình trạng trên, cần phải đầu tư nâng cấp mạng lưới giao thông và cải tạo các nút
giao thông đô thị ở nước ta.
b. Lợi ích của việc cải tạo mạng lưới đường và các nút giao thông đô
th ị :
Khi đầu tư để cải tạo mở rộng và nâng cấp mạng lưới giao thông đường đô thị sẽ đem lại
lợi ích cho người sử dụng (kể cả nhà nước và nhân dân). Các lợi ích được biểu hiện như sau:
- Tăng lưu lượng xe vận chuyển hàng hóa và hành khách, góp phần phát triển
các ngành sản xuất, tăng thu nhập quốc dân.
- Giảm ùn tắc giao thông, tăng tốc độ xe chạy.
- Giảm hao phí thời gian và chi phí đi lại của dân cư.
- Giảm chi phí nhiên liệu chạy xe dẫn đến giảm giá thành vận tải và giảm ô nhiễm
không khí.
- Giảm tai nạn giao thông, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội.
- Tạo điều kiện phát triển văn hóa, giáo dục, y tế.
- Làm thay đổi cấu trúc đô thị và có ảnh hưởng đến sự phát triển ngoại ô, các
vùng lân cận, cũng như làm xuất hiện những ngành sản xuất mới ...
c. Phương pháp so sánh phương án mạng lưới đường đô thị:
Do đặc điểm của mạng lưới giao thông trong đô thị là có nhiều nhánh đường ngắn nên
không thể xây các trạm để thu phí giao thông trong nội thành, vì thế không ai muónn đầu tư vào
cải tạo nhằm mục đích kinh doanh, mà nhà nước phải đầu tư để cải tạo nhằm phục vụ lợi ích
công cộng. Do đó khi phân tích so sánh phương án không cần thiết phải tính các chỉ tiêu tài
chính như : NPV, IRR hoặc B/C mà chỉ cần tính một chỉ tiêu kinh tế chủ yếu là giá trị hiện tại
của lợi ích kinh tế đạt được sau cải tạo (Lc ) theo công thức:
(C ) C tgt (o / c )
S t (c / o )
n n n
vt (o / c )
Lc = −V0 − ∑ +∑ +∑ → max
(1 + rs ) (1 + rs ) (1 + rs )t
t t
t =1 t =1 t =1
Trong đó:
Lc - giá trị hiện tại của lợi ích kinh tế đạt được sau cải tạo.
V0 - Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu để cải tạo đường tính theo giá kinh tế (đồng). Nó bằng giá
tài chính nhân với hệ số tính chuyển về giá kinh tế.
S t (c / o ) - Chênh lệch chi phí đại tu, trung tu, duy tu bảo dưỡng đường ở năm thứ t của
phương án có cải tạo so với phương án không có cải tạo (đồng/năm).
S t (c / o ) = S tc - S to
- S tc - Chi chi phí đại tu, trung tu, duy tu bảo dưỡng đường ở năm thứ t của phương án có cải
tạo (đồng/năm).
S to - Chi chi phí đại tu, trung tu, duy tu bảo dưỡng đường ở năm thứ t của phương án không
cải tạo (đồng/năm).
C vt (c / o ) - Tiết kiệm chi phí vận hành phương tiện giao thông ở năm t của phương án cải tạo
so với phương án không có cải tạo (đồng/năm).
C vto = C vto - C vtc
C vto - Chi phí vận hành phương tiện giao thông ở năm t của phương án không cải tạo
(đồng/năm).
C vtc - Chi phí vận hành phương tiện giao thông ở năm t của phương án cải tạo (đồng/năm).
C tgt (o / c ) - Tiết kiệm chi phí do tiết kiệm thời gian đi lại của hành khách ở năm t của phương
án có cải tạo so với phương án không cải tạo (đồng/năm).
C tgt (o / c ) = C tgto - C tgtc
C tgto - Giá trị thời gian đi xe của hành khách ở năm t của phương án không cải tạo
(đồng/năm).
C tgtc - Giá trị thời gian đi xe của hành khách ở năm t của phương án có cải tạo (đồng/năm).
rs - Suất chiết khấu kinh tế căm cứ vào thị trường vốn vay để quy định, thông thường
rs không nhỏ hơn mức lãi suất trên thị trường vốn đi vay.
n - Tuổi thọ (thời gian tính toán) của phương án đang xét. (năm).
Để tính chi phí vận hành phương giao thông (C v ) áp dụng công thức sau:
C cd
C v = Cbd +
Ttb
Trong đó:
C v - Chi phí vận hành (đồng/km).
C bd - Chi phí biến đổi cho 1km hành trình của xe (đồng/km).
C cd - Chi phí cố định cho 1giờ của xe (đồng/giờ).
Ttb - Tốc độ trung bình xe chạy trên đường (km/giờ).
Chi phí biến đổi có thể tíh theo công thức gần đúng sau:
Cbd = λ.e.g
Với: λ - Hệ số thực nghiệm, lấy từ 2,6 đến 2,8.
e - Lượng tiêu hao nhiên liệu cho 1 km chạy xe (lít/xe-km).
g - Giá nhiên liệu (đồng/lít).
d. Phương pháp so sánh phương án xây dựng và cải tạo các nút
giao thông đô thị:
Dối với nút giao thông đô thị có nhẵng đặc tính kỹ thuật riêng, nên ngay khi thiết kế đã phải
dựa vào lưu lượng xe lưu thông, cấp đường và mức đường giao nhau. Xét về mặt kinh tế thì
hai loại nút giao nhau: đồng mức và khác mức có chi phí đầu tư và sử dụng khác nhau.
Sau khi đã quyết định lựa chọn loại nào, cần tiến hành phân tích các yếu tố cấu thành nút
giao thông như: các yếu tố hình học của đường nhánh nối, tốc độ thiết kế đường nhánh, bán
kính công, lưu lượng xe của cả hai đường, tính hợp lý của giải pháp kết cấu và các chi phí
chuẩn bị khu đất xây dựng công trình.
Cuối cùng so sánh phương án bằng chỉ tiêu tổng chi phí (C t ) .
*)Trường hợp1:
Thời gian xây dựng ngắn, vốn đầu tư xây dựng bỏ ra một lần và các chi phí sử dụng hằng
năm coi như không thay đổi thì (C t ) tính theo công thức sau:
C t = Vi + S i.Tsdi → min
- Trong đó:
Vi - Vốn đầu tư của phương án i bỏ vào một lần (đồng).
S i - Chi phí sử dụng công trình và chi phí vận tải hằng năm của phương án i (đồng).
Tsdi - Thời gian sử dụng công trình hay thời gian tính toán của phương án i (năm).
*)Trường hợp2:
Thời gian xây dựng dài (nhiều năm), vốn đầu tư xây dựng bỏ ra hằng năm khác nhau và
các chi phí đầu tư để đại tu, trung tu, cải tạo công trình thay đổi theo mỗi lần sửa chữa, cũng nư
các chi phí thường xuyên cho duy tu bảo dưỡng công trình, chi phí vận tải hằng năm trong quá
trình sử dụng đều thay đổi thì chỉ tiêu tổng chi phí (C t ) phải kể thêm yếu tố thời gian, khi đó:
Txi nd ntri Tsd Tsd
Vti Vci Vdi Vtri S tsi C vi
Ct = ∑ +∑ +∑ +∑ +∑
+ → min
(1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) (1 + r )t
t t ci t di tri t
t =1 t =1 t =1
1 1
Trong đó:
Vti - Vốn đầu tư bỏ vào xây dựng ở năm thứ t của phương án i (bao gồm các chi phí ở giai
đoạn chuẩn bị xây dựng, chi phí xây lắp công trình và chi phí mua sắm thiết bị nếu có) (đồng).
Txi - Thời gian xây dựng công trình của phương án i (năm).
r - Suất sinh lợi tối thiểu do Nhà Nước đặt ra dựa trên cơ sở của thị trường vốn hay lấy bằng
lãi suất cho vay của ngân hàng.
Vci - Vốn đầu tư dự kiến để cải tạo công trình sau một thời gian sử dụng của phương án i
(đồng).
t ci - Số năm kể từ khi bắt đầu sử dụng đến năm đầu tư cải tạo công trình của phương án i
(năm).
Vdi - Vốn đầu tư cho một lần đại tu ở năm thứ t của phương án i (đồng).
t di - Số năm kể từ khi bắt đầu sử dụng đến năm bỏ vốn ra đại tu của phương án i (năm).
nd - Số lần tiến hành đại tu trong suốt thời gian sử dụng.
Vtri - Vốn đầu tư cho một lần trung tu ở năm thứ t của phương án i (đồng).
t ri - Số năm kể từ khi bắt đầu sử dụng đến năm bỏ chi phí để trung tu của phương án i (năm).
ntri - Số lần tiến hành trung tu trong suốt thời gian sử dụng.
S tsi - Chi phí sử dụng thường xuyên hằng năm thứ t của phương án i (bao gồm các chi phí
cho bộ phận quản lý đường, chi phí sửa chữa nhỏ và duy tu bảo dưỡng thường xuyên) (đồng).
Tsdi - Thời gian sử dụng công trình của phương án i (năm).
C vi - Chi phí vận tải (hay chi phí vận hành) của các phương tiện giao thông trên đường phố
nằm thứ t của phương án i (bao gồm chi phí biến đổi như: chi phí nhiên liệu, dầu mỡ, chi phí
săm lốp, bảo dưỡng phương tiện giao thông và các chi phí cố định như: Khấu hao cơ bản của
các phương tiện giao thông, lương của bộ phận quản lý và của công nhân lái xe, các khoản
bảo hiểm, chi phí dụng cụ quản lý, chi phí bến bãi ga ra ... (đồng).
Hiệu quả của phương án i so với phương án j:
C ti / j = C ti − C t j
8.2. QUY MÔ VÀ CẤU TRÚC CỦA ĐÔ THỊ:
1. Khái niệm về quy mô đô thị:
Quy mô đô thị được biểu thị bằng độ lớn của mỗi đô thị qua hai chỉ tiêu chính là: tổng dân
cư đô thị và tổng diện tích chiếm đất của nó.
Chỉ tiêu về tổng diện tích chiếm đất là chỉ tiêu quan trọng và chủ yếu được xác định trong
quá trình thiết kế quy hoạch, nó dựa trên cơ sở quy mô dân số và tiêu chuẩn sử dụng đất để
tính ra.
Chỉ tiêu về dân số đô thị là chỉ tiêu do chủ quan con người quy định và phụ thuộc vào các
yếu tố khách quan khác, vì vậy người ta thường tập trung nghiên cứu vào chỉ tiêu này khi xác
- định quy mô đô thị. Theo Quyết định số 132/HĐBT ngày 5-5-1990 của Hội đồng Bộ trưởng (nay
là Chính phủ) quy định ở Việt Nam có 5 loại quy mô đô thị như sau:
- Đô thị loại rất lớn có số dân nội thành ≥ 1.000 ngàn dân.
- Đô thị loại lớn có số dân nội thành 350 - 1.000 ngàn dân.
- Đô thị loại trung bình có số dân nội thành 100 - 350 ngàn dân.
- Đô thị loại trung bình nhỏ có số dân nội thành 30 - 100 ngàn dân.
- Đô thị loại nhỏ có số dân nội thành 4 - 30 ngàn dân.
So với tiêu chuẩn này thì nước ta, đến năm 2000, chỉ có 2 đô thị rất lớn là thủ đô Hà nội và
thành phố Hồ Chí Minh. Theo kết quả điều tra dân số ngày 1-4-1999 thì dân số thành phố
Hồ Chí Minh là 5.037.155 người, thủ đô Hà nội có 2.672.122 người.
2. Ưu nhược điểm của của các loại quy mô đô thị:
a. Ưu nhược điểm của các đô thị lớn:
Ưu điểm:
- Có tiềm năng phát triển kinh tế lớn,
- Tập trung nhiều công ty sản xuất và doanh nghiệp,
- Tập trung nhiều nguồn lực và tài nguyên như: các viện nghiên cứu khoa học, các nhà
khoa học và lực lượng lao động có tay nghề cao, tài nguyên cung ứng các yếu tố đầu
vào cho các công ty sản xuất dồi dào.
- Điều kiện tiêu thụ sản phẩm trong nội thị và xuất nhập khẩu hàng hóa tới các tỉnh khác
và ra nước ngoài đều thuận lợi.
- Hệ thống thiết bị hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được chú ý đầu tư, nên điều kiện
phục vụ tiện nghi công cộng tốt hơn so với các đô thị nhỏ.
b. Ưu nhược điểm của các đô thị nhỏ là do dân cư tập trung quá nhiều, nên nảy
sinh những tiêu cực làm giảm hiệu quả về mặt xã hội như:
- Dễ phát sinh tệ nạn xã hội.
- Chất thải quá nhiều dễ gây ô nhiễm môi trường làm ảnh hưởng xấu đến sức khỏe con
người và gây hư hỏng các công trình.
- Mật độ đân số cao làm tắc nghẽn giao thông gây thiệt hại về chi phí thời gian và tiền bạc
cho việc đi lại trong thành phố.
3. Các quan điểm và phương pháp xác định quy mô đô thị hợp lý:
Việc lựa chọn quy mô đô thị hợp lý không phải chỉ căn cứ vào một vài phân tích cá biệt và
chỉ dừng lại ở các mô hình tính toán lý thuyết mà đòi hỏi phải có quan điểm toàn diện khi dự
báo quy mô cho một đô thị trong tương lai. Nghĩa là phải phân tích tỷ mỷ, đánh giá đúng và đầy
đủ các điều kiện phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt là các yếu tố khách quan và chủ quan về
tiềm năng của nội lực và hội nhập quốc tế, cung như các yếu tố phát triển khoa học kỹ thuật,
yếu tố môi trường, sinh thái, các chínhsách kinh tế và xã hội, điều kiện về an ninh, an toàn xã
hội ở từng giai đoạn phát triển của mỗi đô thị sao cho phù hợp với định hướng chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước và định hướng phát triển mạng lưới đô thị quốc gia
trongtừng giai đoạn ngắn hạn cũng như dài hạn.
Các nhà hoạch định chiến lược phát triển đô thị cần nắm vững quan điểm và hướng phát
triển quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020, theo quyết định số
10/1998/QĐ-TTg ngày 23-01-1998 của Thủ tướng Chính phủ. Những quan điểm đó là:
- Mạng lưới đô thị phải phù hợp với sự phân bố và trình độ phatá triển của lực lượng sản
xuất trong cả nước , tập trung xây dựng kinh tế - kỹ thuật vững chắc, làm động lực phát
triển từng đô thị.
- Bố trí hợp lý các đô thị lớn, trung bình và nhỏ, tạo ra sự cân đối giữa các vùng lãnh thổ,
kết hợp đẩy mạnh đô thị hóa nông thôn và xây dựng nông thôn mới.
- Sự hình thành và phát triển đô thị phải đảm bảo bền vững và trường tồn, trên cơ sở tổ
chức hợp lý môi sinh và bảo vệ môi trường.
- Kết hợp cải tạo với xây dựng mới, coi trọng giữ gìn bản sắc văn hóa và truyền thống
dân tộc với việcêaps dụng các tiế bộ khoa học, công nghệ mới để tiến lên hiện đại.
- Củng cố quốc phòng và an toàn xã hội.
- Huy động mọi nguồn vốn để cải tạo và xây dựng đô thị nhưng phải coi trọngviệc giữ gìn
kỹ cương, tăng cường kiểm soát và phát triển đô thị theo đúng quy hoạch và pháp luật.
4. Cấu trúc của các khu đô thị:
- Cấu trúc các khu đô thị thể hện ở số lượng, độ lớn và vị trí địa lý của các khu chức năng
hợp thành đô thị như khu công nghiệp, khu nhà ở, khu vực các công trình công cộng, khu cây
xanh, công viên vui chơi giải trí ...
Phải tùy theo quy mô tính chất từng đô thị, tùy theo điều kiện về tự nhiên, địa hình, cảnh
quan, hướng gió và sự phân bố tài nguyên mà bố trí các khu chức năng cho phù hợp , đảm bảo
một cấu trúc hợp lý.
*) Tùy vào từng khu chức năng trong thiết kế quy hoạch sẽ có hững nguyên tắc và hình
thức bố trí riêng. Giữa các khu công nghiệp và dân dụng thường có các hình thức bố trí sau:
- Bố trí khu công nghiệp về một phía và cuối hướng gió so với khu dân dụng.
- Bố trí song song theo từng đơn vị đô thị hoặc theo từng dãi.
- Bố trí xen kẽ với khu dân dụng và phân tán xen kẽ theo nhiều hướng.
*)Các hình thức bố trí khu dân dụng trong đô thị:
- Bố trí từng khu nhà ở riêng biệt.
- Bố trí các khu nhà ở cao tầng cao tầng xen kẽ các khu trung tâm đô thị, hoặc dọc theo
hai bên đường phố chính xen kẽ với các công trình công cộng như công sở, các công
trình văn hóa - xã hội, các siêu thị ...
Sự bố trí như trên là sự định hướng quy hoạch. Đối với nứoc ta sự phân bố và tổ chức các
khu chức năng chủ yếu trong đô thị vẫn phải tuân theo định hướng bố trí cơ cấu các khu công
nghiệp, dân dụng ... cóp như vậy mới đảm bảo cấu trúc của đô thị một cách cân đối. Nhưng
cũng cần lưu ý rằng quá trình hình thành cơ cấu đô thị còn mang tính chất động. Nó chịu tác
động của các quy luật khách quan. Nhất là trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, các quy
luật cung cầu đất đai, dịch vụ nhà ở, các quy luật của sản xuất và cung ứng hàng hóa... đã ảnh
hưởng đến sự hình thành và tự điều chỉnh cấu trúc đô thị theo quy luật cung cầu.
Ở đây chỉ phân tích sự thay đổi cấu trúc đô thị do các yếu tố về lựa chọn vị trí ở của các hộ
dân trong đô thị và sự lựa chọn vị trí của các công ty, doanh nghiệp.
5. Sự lựa chọn nơi ở cho các hộ gia đình:
Mỗi một gia đình có một khả năng về tài chính khác nhau và có một nhu cầu sử dụng về
dịch vụ nhà ở klhác nhau. Trên cơ sở khả năng về tài chính của mình, người chủ gia đình phải
biết tính toán sử dụng nó sao cho tạo ra được sự thõa mãn cao nhất đối với việc tiêu dùng,
trong đó có chi phí về dịch vụ nhà ở và chi phí đi lại sao cho không vượt quá khả năng của
mình.
Xét sự cân bằng về chi tiêu hàng hóa và dịch vụ nhà ở của hai hộ gia đình sống ở ngoại ô
và gần trung tâm đô thị theo đồ thị sau
6. Sự lựa chọn vị trí cho các công ty, doanh nghiệp trong đô thị:
7. Mô hình thành phố mở:
8. Sự cải thiện hệ thống giao thông đô thị ảnh hưởng đến cấu trúc đô thị và giá thuê
đất ở các đô thị:
8.3. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH LỰA CHỌN CÁC PHƯƠNG ÁN THIÉT KẾ QUY HOẠCH ĐÔ
THỊ:
8.3.1. Vai trò, ý nghĩa của việc phân tích đánh giá chọn phương án thiết kế quy hoạch:
Thiết kế quy họach đô thị là một công tác tổng hợp có liến quan đến nhiều ngành khoa
học. Đó là quá trình nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc, quan điểm của Đảng và Nhà
nước về xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn phát triển của nên kinh tế
đất nước, là một quá trình tính toán các chỉ tiêu phát triển đô thị dựa trên định hướng chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội dài hạn của cả nước hay một vùng, một tỉnh, một thành phố nhất
định trên cơ sơ áp dụng những thành tựu của khoa học và những quy chuẩn, tiêuchuẩn, định
mức kinh tế kỹ thuật của ngành xây dựng và đô thị.
Các chỉ tiêu tính toán thiết kế và các bản vẽ đồ án quy hoạch là những sản phẩm khoa học
mang tính chất liên ngành, và tính pháp lý vì sau khi hồ sơ thiết kế đã được thẩm định và cấp
có thẩm quyền phê duyệt thì đó là căn cứ để các cấp, các đơn vị thực thi quá trình quy hoạch
đô thị.
Sự hợp lý về tính kinh tế của công tác xây dựng và đô thị chủ yếu phụ thuộc vào giai đoạn
tính toán các chỉ tiêu để thiết kế quy hoạch. Hiệu quả kinh tế - xã hội đạt được cao hay thấp
cũng được quyết định ở khâu thiết kế. Tuy nhiên khâu tổ chức thực hiện cũng giứ một vai trò
quan trọng.
- Những sai lầm trong quá trình thiết kế quy hoạch sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng
trong xây dựng, và sử dụng sau này như: lãng phí về tài nguyên, hủy hoại môi trường sinh thái
và gây khó khăn cho quá trình sử dụng. Để hạn chế những sai lầm trong thiết kế quy hoạch và
đảm bảo cho một đồ án quy hoạch hợp lý phải tiến hành tính toán và phân tích các chỉ tiêu,
đánh giá chúng để lựa chọn được một phương án hợp lý.
8.3.2. PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ SỰ HỢP LÝ CỦA PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ QUY HOẠCH:
1. Các quan điểm đánh giá phương án thiết kế quy hoạch:
Như đã trình bày ở trên, phương án quy hoạch là sản phẩm mang tính tổng hợp cuả nhiều
ngành khoa học. Sự hợp lý của nó thể hiện ở nhiều mặt, vì vậy cần thống nhất một số quan
điểm trong khi đánh giá:
- Đánh giá sự hợp lý của phương án quy hoạch phải xem xét đầy đủ các chỉ tiêu phản
ảnh trên cả hai mặt định tính và định lượng. Đồng thời cần có sự tham gia đánh giá của
các nhà khoa học có liên quan.
- Giải pháp thiết kế hợp lý phải phản ảnh được lối phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước, cũng như phải phù hợp với định hướng chiến lược phát triển mạng lưới đô thị
quốc gia.
- Phải xem xét đánh giá giải pháp thiết kế quy hoạch một cách toàn diện, và theo đúng
trình tự là đi từ mục tiêu phát triên đô thị đến thiết kế quy hoạch chung và quy hoạch chi
tiết.
- Sự hợp lý của quy hoạch không chỉ thể hiện ở giai đoạn trước mặt mà còn phải đảm
bảo phát triển hài hòa ở tương lai.
- Phải đảm bảo tính đồng bộ và hoàn chỉnh của giải pháp thiết kế.
- Đánh giá phương án quy hoạch phải căn cứ vào điều kiện cụ thể về kinh tế, xã hội, địa
lý tự nhiện, môi trường sinh thái cũng như hoàn cảnh lịch sử của quá trình đô thị hóa
trong điều kiện của nước ta.
- Phải dựa trên cơ sở tiến bộ khoa học và công nghệ trong các lãnh vực có liên quan đến
quy hoạch và xây dựng đô thị.
- Phải đề xuất nhiều phương án thiết kế, phân tích đánh giá để lựa chọn phương án tốt
nhất.
2. Các phương pháp đánh giá phương án quy hoạch trong giai đoạn xác định mục
tiêu, định hướng hình thành quy hoạch đô thị (giai đoạn 1):
Đây là giai đoạn quan trọng nhất, vì ở giai đoạn này phải vận ụng các đường lối chính sách
của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế - xã hội để xác định vai trò, tính chất của mỗi đô thị,
đồng thời lựa chọn quy mô về dân cư, về địa điểm và diện tích xây dựng đô thị. Giai đoạn này
cũng sẽ quyết định sự hợp lý của phương án quy hoạch về các mặt kinh tế - xã hội. Vì vậy
trong giai đoạn này, để đánh giá phương án phải phân tích toàn diện hai hệ thống chỉ tiêu sau:
a. Các chỉ tiêu định tính:
- Sự phù hợp với định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
- Sự phù hợp với phân bố lưc lượng sản xuất, phân công lao động xã hội, phân vùng quy
hoạch và chính sách định cư trong từng giai đoạn của cả nước.
- Sự phù hợp với chiến lược đô thị hóa và phát triển mạng lưới đô thị quốc gia.
- Sự phù hợp với vai trò, chức năng và tính chất của điểm dân cư dự định quy hoạch.
- Sự đáp ứng các yêu cầu về tổ chức quản lý đô thị văn mnh, hiện đại, phát huy bản sắc
dân tộc kết hợp với bảo đảm an ninh, quốc phòng, có điều kiện phát triển một thành phố
công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Các chỉ tiêu này tuy không tính toán cụ thể được, nhưng nó được phân tích một cách sâu sắc,
có căn cứ khopa học của Hội đồng thẩm định bao gồm các chuyên gia đầu ngành của nhiều
lãnh vực có liên quan. Để đảm bảo tính khách quan khi đánh giá các chỉ tiêu trên phải dùng
phương pháp cho điểm để lượng hoá các chỉ tiêu và làm căn cứ cho các cấp có thẩm quyền
phê duyệt phương án quy hoạch.
b. Các chỉ tiêu định lượng:
b.1. Các chỉ tiêu phản ảnh cơ cấu kinh tế và quy mô đô thị:
- Tỷ trọng các loại hình sản xuất kinh doanh, dịch vụ trong đô thị.
- Tổng sản phẩm GDP của đô thị đạt được hằng năm theo dự kiến (nếu xác định được).
- Quy mô chiếm đất của toàn đô thị cho hiện tại và cho phát triển tương lai.
- - Quy mô dân số và mật độ dân cư theo dự kiến (nếu xác định được).
- Thu nhập GDP trên một người dân đô thị.
- Cơ cấu thành phần dân cư.
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp.
- Tiêu chuẩn các loại đất đai cho một người dân đô thị.
b.2. Các chỉ tiêu về chi phí:
- Tổng vốn đầu tư cơ bản ban đầu chung cho toàn thành phố (trước hết là cho các công
trình cơ sở hạ tầng).
- Suất vốn đầu tư cơ bản tính cho một người dân đô thị.
- Chi phí sử dụng hằng năm tính cho một người dân đô thị (trước hết là cho các công
trình cơ sở hạ tầng).
- Hao phí thời gian đi lại giữa các khu vực trong đô thị.
- Thời gian thực hiện quy hoạch.
b.3. Các chỉ tiêu phản ảnh hiệu quả kinh tế xã hội của phương án quy hoạch đô thị:
*) Các chỉ tiêu phản ảnh hiệu quả kinh tế:
ở giai đoạn này các nhà máy sản xuất và các cơ sở kinh doanh dịch vụ cụ thể chưa được xác
định chính xác hoặc chỉ mới dự kiến, nên các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế chủ yếu được xem xét
theo góc độ vĩ mô bằng các chỉ tiêu định tính và cố gắng xác định một số chỉ tiêu định lượng
theo kinh nghiệm và dự toán nếu có thể được. Bao gồm:
+ Các chỉ tiêu định tính:
- Vị trí kinh tế của đô thị đang xét đối với vùng và cả nước về sản xuất cung ứng sản
phẩm, tiêu thụ hàng hóa, trung chuyển thương mại ...
- Khả năng trợ giúp của đô thị đang xét về phát triển kinh tế cho các đô thị bạn và khả
năng nhận được hợp tác kinh tế từ các thành phố bạn (hiệu quả chuyên môn hóa và
hợp tác hóa giữa thành phố đang xét với các thành phố bạn).
- Tiềm lực phát triển kinh tế có thể khai thác do việc xây dựng đô thị đang xét đem lại về
đất đai, nhân lực, tài nguyên, vị trí thuận lợi ...
- Tác dụng phát triển kéo theo các ngành và các vùng lân cận để phục vụ cho đô thị đang
xét ...
+ Các chỉ tiêu định lượng theo ước tính:
- Tỷ trọng giá trị sản phẩm hàng hóa và dịch vụ của thành phố chiếm trong vùng hay cả
nước.
- Số lượng và chủng loại sản xuất và dịch vụ có thể có của thành phố.
- Số lượng và chủng loại sản phẩm mà thành phố có thể tiêu thụ.
- Chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư ( Dt ) ( nếu ước tính được).
n
∑L i
Dt = → max
i =1
n
∑V i
i =1
Với:
Li - Lợi nhuận thu được hằng năm của ngành sản xuất hay dịch vụ công cộng thứ i trong
thành phố.
Vi - Vốn đầu tư cơ bản vào ngành sản xuất hay dịch vụ công cộng thứ i trong thành phố.
n - Số ngành sản xuất hay dịch vụ công cộng trong thành phố.
ở giai đoạn này chưa có thể tính mức doanh lợi của đồng vốn và thời hạn hoàn vốn đầu tư
cho từng doanh nghiệp, vì các cơ sở sản xuất kinh doanh chưa có thiết kế cụ thể.
*) Các chỉ tiêu phản ảnh hiệu quả xã hội: Chủ yếu dùng lý luận để phân tích;
- Số lượng người dân đô thị được phục vụ bởi các công trình công cộng tính chung và
tính riêng cho một đồng vốn đầu tư.
- Đời sống dân cư đô thị được cải thiện về điều kiện sinh hoạt, vệ sinh, môi trường sinh
thái.
- Nâng cao mức hưởng thụ về tinh thần, văn hóa, thể dục, thể thao, đảm bảo điều kiện
nâng cao sức khỏe cộng đồng.
- Đảm bảo sự ổn định, phát triển bền vững của đô thị trong tương lai.
-
Số lượng và chủng loại các dịch vụ đời sống vật chất, tinh thần dự kiến trong quy hoạch
-
...
- Tỷ lệ diện tích xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng trong tổng diện tích
xây dựng thành phố theo dự kiến.
- Góp phần giải quyết nạn thất nghiệp ở các vùng lân cận liên quan đến việc xuất hiện đô
thị mới đang xét.
- Trình độ hiện đại và tiện nghi của các công trình cơ sở hạ tầng và mỹ quan kiến trúc
theo dự kiến quy hoạch.
- Điều kiện an toàn của thành phố về các mặt thiên tai, địch họa.
b.4. Các chỉ tiêu đánh giá khu đất dự định quy hoạch:
*) Các chỉ tiêu phản ảnh điều kiện của khu đất:
- Điều kiện thuận lợi cho việc phát triển sản xuất công nghiệp, giao thông vận tải đối nội,
đối ngoại và các công trình phục vụ công cộng khác.
- Các điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt của dân cư.
- Các điều kiện về địa hình, địa chất công trình, địa chất thủy văn, thủy văn ...
- Điều kiện đảm bảo cho vệ sinh môi trường (hướng gió, khí hậu, hướng thoát nước,
hướng xử lý chất thải độc hại).
- Điều kiện đảm bảo an ninh, quốc phòng, khả năng chống thiên tai.
- Điều kiện về cảnh quan thiên nhiên và các di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh ...
- Điều kiện về quỹ đất xây dựng cho trước mắt và phát triển tương lai, khả năng tiết kiệm
đất nông nghiệp.
- Tỷ trọng đất đai cần xử lý mưói xây dựng được.
- Điều kiện đảm bảo cung cấp các nguồn nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng và
nguồn cung cấp nước cho xây dựng, sản xuất và sinh hoạt.
- Khả năng kết nối với các hệ thống thông tin liên lạc, đầu mối giao thông, sân bay, bến
cảng, nhà ga ...
*) Các chỉ tiêu chi phí cho khu đất quy hoạch:
- Chi phí chuẩn bị khu đất xây dựng thành phố (di chuyển chướng ngại vật, nhà cửa,
công trình, đền bù hoa màu, san lấp mặt bằng ...), được tính theo công thức sau:
n
C cbd = ∑ Qi × Di
i =1
Với: Qi - Khối lượng công tác thứ i phải xử lý trong quá trình thực hiện giải tỏa khu đất.
Di - Đơn giá của loại công tác thứ i.
Chỉ tiêu về thiệt hại kinh tế hằng năm do sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng thành
-
phố, được tính theo công thức sau:
n
C thd = ∑ S di × N di × g i
i =1
Với: S di - Diện tích đất nông nghiệp loại i bị sử dụng để xây dựng thành phố (ha).
N di - Năng suất cây trồng trên loại i (tấn/ha.năm)
g i - Đơn giá sản phẩm của loại cây trồng trên loại đất i (đồng /tấn).
Tổng chi phí và thiệt hại do sử dụng khu đất trong suốt thời kỳ sử dụng tính toán của
-
thành phố là:
C t = C cbd + C thd .Tsd
Với: Tsd - Số năm sử dụng dùng để tính toán do người thiết kế quy định.
b.5. Phân tích, đánh giá và lựa chọn phương án:
Phương án được lựa chọn là phương án có nhiều chỉ tiêu tốt. Các chỉ tiêu tốt là những chỉ
tiêu về chi phí đầu tư, chi phí sử dụng nhỏ nhất và các chỉ tiêu khác phù hợp với các mục đích
và yêu cầu của quy hoạch đề ra.
- Tuy nhiên do có nhiều phương án so sánh, và mỗi phương án có những đặc điểm riêng và
các chỉ tiêu tốt, xấu khác nhau nên trong trường hợp này nên dùng chỉ tiêu so sánh tổng hợp
không đơn vị đo của mỗi phương án để lựa chọn.
3. Phân tích các chỉ tiêu trong giai đoạn thiết kế quy hoạch chung (giai đoạn 2):
Sự hợp lý của phương án thiết kế quy hoạch chung ở giai đoạn này phụ thuộc vào sự phân
khu chức năng một cách linh hoạt phù hợp với quy luật phát triển quy hoạch hiện đại, phụ thuộc
vào sự bố trí mạng lưới cơ sở hạ tầng như mạng lưới đường giao thông, chọn bề rông mặt
đường, bố trí các khu công viên cây xanh, bố trí đô thị trung tâm và mạng lưới các đô thị vệ
tinh, bố trí các quảng trường và một số công trình công cộng khác của thành phố.
Để đánh giá sự hợp lý của các phương án và tính kinh tế của nó ở giai đoạn này cần tính
toán phân tích một số chỉ tiêu sau:
- Sự hợp lý của việc phân chia các khu chức năng thông qua việc xác định vị trí từng khu
và mối liên hệ giữa chúng.
- Tỷ trọng đất đai dành cho các khu chức năng (thông qua bảng cân đối các loại diện tích
của từng khu).
- Tỷ trọng đất xây dựng được của từng khu chức năng.
- Hình thức giao thông nội bộ và phương thức vận tải hành khách trong đô thị.
- Mật độ đường phố tính cho 1km2 đất thành phố được tính theo công thức sau:
Tổng chiều dài đường phố tính cho 1km2:
∆ d = Tổng chiều dài đường phố / Tổng diện tích đất thành phố. (km/km2)
Tỷ trọng diện tích đường phố:
E d = Tổng diện tích đường / Tổng diện tích đất thành phố. (km2/km2)
- Hình thức xử lý các nút giao thông đối nội, đối ngoại của thành phố (đường hầm, cầu
vượt ...).
- Khoảng cách trung bình từ các khu dân cư dô thị trong thành phố đến các trung tâm văn
hóa, công nghiệp và các công trình công cộng khác của thành phố.
- Hao phí thời gian đi lại bằng các phương tiện giao thông chính đến các khu trung tâm và
các doanh nghiệp.
- Mật độ chiều dài (km/ha) của hệ thống thiết bị kỹ thuật (đường ống cấp nước và thoát
nước, dường điện ...)
- Mật độ cư trú:
Mật độ cư trú netto ( δ netto ) chung cho thành phố:
δ netto = Số dân cư ở thành phố / Diện tích đất ở các khu phố. (người/ha)
Nâng cao mật độ cư trú netto bằng cách chọn số tầng nhà hợp lý trong các khu dân cư,
đặc biệt trong các khu trung tâm nên xây dựng các khu nhà ở nhiều tầng với tỷ lệ lớn hơn
các khu khác.
Mật độ cư trú brutto ( δ brutto )chung cho thành phố:
δ brutto = Số dân cư ở thành phố / Diện tích đất toàn thành phố. (người/ha)
Theo tiêu chuẩn quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị Việt Nam, khi quy hoạch
chung (chưa bố trí cụ thể loại hình công nghiệp) thì áp dụng đất xây dựng khu công nghiệp:
Đô thị loại 1: 35 - 40 m2/người
Đô thị loại 2: 30 - 35 m2/người
Đô thị loại 3: 25 - 30 m2/người
Đô thị loại 4: 20 - 25 m2/người
4. Phân tích các chỉ tiêu trong giai đoạn thiết kế quy hoạch chi tiết (giai đoạn 3):
Giai đoạn thiết kế quy hoạch chi tiết là giai đoạn xác định quy mô, công trình, bố trí mặt
bằng và hình thức kiến trúc, khong gian của các công trình công cộng, thiết kế chi tiết mạng
lưới đường với bề rộng của mặt cắt ngang cụ thể, thiết kế mạng lưới điện, cấp thoát nước và
hệ thống công viên, cây xanh cũng như quy hoạch không gian và hình thức kiến trúc các khu
nhà ở.
Trong giai đoạn này phải bố trí giải pháp mặt bằng hình khối công trình một cách cụ thể ,
điều chỉnh và tính toán lại bảng cân đối diện tích đất cho 1 người dân. Có thể xác định được
khái toán chi phí xây dựng của các công trình và các chi phí sử dụng hằng năm của các công
nguon tai.lieu . vn
