Xem mẫu
- Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020. ISBN: 978-604-82-3869-8
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC VẬN HÀNH
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở HÀ NỘI
Tạ Văn Phấn
Trường Đại học Thủy lợi, email: phantv@tlu.edu.vn
1. GIỚI THIỆU CHUNG: hình khoa học, có tính bao quát, tỉ mỉ và chặt
chẽ. Ban lãnh đạo, đội ngũ quản lý trực tiếp
Từ 1999 đến nay, tốc độ xây dựng nhà cao phải được trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng
tầng ở Hà Nội đã gia tăng nhanh chóng, hàng trong các lĩnh vực như: kỹ thuật công trình
nghìn dự án nhà cao tầng đã, đang và sẽ được (điện, nước,…), các quy định thủ tục về an
triển khai xây dựng cùng với hàng trăm dự án toàn phòng cháy chữa cháy; các quy định về
khu đô thị mới. Từ năm 2006 đến nay, nhiều tòa quản lý hành chính (quản lý hợp đồng, quy định
nhà có số tầng lớn trên 30 tầng, phổ biến là 30 ~ thu, chi, thanh toán,…), quy trình bảo dưỡng
50 tầng, thậm chí trên 70 tầng đã được xây dựng trang thiết bị kỹ thuật, tài sản, hàng hóa, các dịch
đi vào vận hành khai thác sử dụng. Tính đến vụ tiện ích khác và những vấn đề phát sinh khác.
cuối năm 2018, TP Hà Nội có khoảng 1.100 Song thực tế tại Việt Nam hiện nay vẫn chưa có
chung cư với hàng triệu dân sinh sống [1]. chương trình đào tạo quản lý vận hành tòa nhà
Thực trạng quản lý nhà cao tầng tại Việt cao tầng phù hợp, nội dung cũng chưa sát với
Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng còn nhu cầu và mục tiêu đặt ra. Do vậy, nghiên cứu
nhiều bất cập, chưa có một mô hình tổ chức các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác vận
quản lý một cách khoa học và thống nhất, hành tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội sẽ
làm nảy sinh nhiều vấn đề chưa có phương án nhằm đề xuất đưa ra một số các giải pháp quản
giải quyết, giảm hiệu quả khai thác sử dụng lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng để giúp
công trình. Để hạn chế và khắc phục tình Ban quản lý, Ban quản trị tòa nhà có cái nhìn
trạng này, Điều 108 Luật nhà ở số chuyên nghiệp hơn về công tác quản lý vận hành
05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 của Quốc tòa nhà chung cư cao tầng.
Hội quy định phí bảo trì; Điều 36 nghị định
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính 2. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ VẬN
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành HÀNH TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO
một số điều của Luật nhà ở; Điều 36, mục 3, TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI:
Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 25/2/2016 Thứ nhất, tranh chấp trong quá trình
của Bộ Xây dựng, quy định về quy chế quản mua nhà: nguyên nhân là do phần lớn người
lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của dân mua nhà từ khi dự án mới chỉ là ô đất
Pháp luật. Theo đó, bên cạnh mô hình Ban trống hoặc đang xây dựng. Quá trình xây
quản trị (BQT) với kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ dựng, chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi
các mâu thuẫn, tranh chấp một cách hiệu quả thiết kế, mà người dân chỉ biết khi nhận nhà,
nhất; tuy nhiên, quá trình triển khai áp dụng sử dụng, cho nên nảy sinh tranh chấp, khiếu
vào các công trình cụ thể chưa thực sự mang kiện giữa hai bên. Đối với chung cư cao tầng
lại hiệu quả, bởi chưa có văn bản hướng dẫn chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy
chi tiết về cách xử lý những mâu thuẫn trên đã bàn giao căn hộ cho người dân đến ở.
như thế nào, do vậy, tranh chấp, bất cập vẫn Thứ hai, tranh chấp do chậm tổ chức
diễn ra thường xuyên, kéo dài. hội nghị nhà chung cư: nguyên nhân là do
Kinh nghiệm quản lý công tác vận hành các sự tắc trách của chủ đầu tư. Theo quy định,
tòa nhà chung cư cao tầng luôn đòi hỏi một mô hội nghị này phải được tổ chức bầu Ban quản
165
- Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020. ISBN: 978-604-82-3869-8
trị tòa nhà ngay sau khi tòa nhà đi vào vận
hành, khai thác nhưng có không ít chủ đầu tư
chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn
tự quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý sử
dụng kinh phí bảo trì chung cư và khai thác
phần diện tích thuộc sở hữu chung.
Thứ ba, tranh chấp về quỹ bảo trì: nguên
nhân là do chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì.
Theo Luật Nhà ở, trước khi được bàn giao nhà,
người mua nhà phải đóng một khoản quỹ bảo
trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt trên hợp Hình 1. Sự cố bục ống cứu hoả toà nhà A4,
đồng. Dòng tiền này được lập thành quỹ chung cư An Bình City
chung, quản lý minh bạch và công khai, dùng
vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà Thứ tám, tranh chấp giữa người dân với
bị hư hỏng sau khi hết thời hạn bảo hành hoặc Ban quản trị do mình bầu ra: nguyên nhân là
xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, tình trạng do Ban quản trị hoạt động kém hiệu quả,
chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì đang diễn ra không bảo vệ quyền lợi của cư dân, thiếu minh
phổ biến tại các tòa nhà chung cư. bạch trong công tác thu chi tài chính, quản lý
Thứ tư, tranh chấp về dịch vụ quản lý quỹ bảo trì. Vai trò quản lý nhà nước đối với
vận hành: nguyên nhân là do mức thu phí vận các khu chung cư còn mờ nhạt, không có mối
hành quản lý tòa nhà, khu đô thị, chất lượng liên hệ giữa chính quyền cơ sở với Ban quản trị
dịch vụ, công khai việc thu-chi trong công tác tòa nhà, trong khi trách nhiệm xử lý tranh chấp
quản lý vận hành nhà chung cư không rõ ràng, của tòa nhà thuộc chính quyền sở tại.
minh bạch hoặc cao hơn mức mặt bằng chung.
3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
Thứ năm, tranh chấp sở hữu chung – CÔNG TÁC VẬN HÀNH TÒA NHÀ
riêng: nguyên nhân là do do sự mập mờ, thiếu CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở HÀ NỘI.
minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu
và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng 3.1. Tổ chức mô hình công ty quản lý
đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho chung cư.
thuê… Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu - Ban quản trị thuê công ty quản lý đối với
nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, thời các dự án chung cư đơn lẻ có ít tòa nhà.
điểm lộ diện các bất đồng này là lúc tòa nhà có
tỷ lệ lấp đầy cao, các hoạt động thương mại,
dịch vụ được vận hành hiệu quả.
Thứ sáu, tranh chấp về chất lượng xây
dựng: nguyên nhân là do chất lượng thiết bị,
kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa
cháy,… kém, ngay khi sử dụng đã gặp những
hư hỏng, sự cố.
Thứ bảy, tranh chấp chậm giao căn hộ
và chủ quyền nhà: nguyên nhân là do chủ
đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến
độ như cam kết trong hợp đồng vài năm gần
đây đã giảm đáng kể. Tình trạng chậm giao Hình 2. Mô hình công ty quản lý
“sổ đỏ” cho người mua nhà vẫn tăng lên, thậm nhà chung cư
chí kéo dài nhiều năm. Cư dân rơi vào cảnh bế - Trong trường hợp khu dự án lớn gồm
tắc trong cuộc chiến đòi chủ quyền nhà vì nhiều toàn nhà thì BQT thành lập công ty
không có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu quản lý với đầy đủ các phòng ban. Trong đó
tư thực thi nghĩa vụ. vai trò các thành viên trong BQT là giám sát
166
- Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020. ISBN: 978-604-82-3869-8
hoạt động của các phòng ban, chịu trách khoản phong tỏa do chính quyền quản lý để
nhiệm trước pháp luật. sau này bàn giao cho ban quản trị; phân định rõ
Công ty quản lý nhà có trách nhiệm lựa phần diện tích chung - riêng ngay từ đầu để
chọn và ký hợp đồng với các nhà thầu thi quản lý, tránh sử dụng sai mục đích bảo đảm
công sửa chữa và bảo trì nhà chung cư, các quyền lợi của cư dân, hạn chế thấp nhất tình
doanh nghiệp cung ứng dịch vụ hạ tầng kỹ trạng chiếm dụng quỹ bảo trì như hiện nay.
thuật, công khai và cân đối thu chi các khoản
phí phải nộp để duy tu bảo dưỡng thường 3.5. Sự tham gia của cộng đồng dân cư
xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt trong quản lý tòa nhà chung cư
động của máy mọc, thiết bị… Các phòng, Ban quản lý nên phát huy tiềm năng và
ban trong công ty như sơ đồ ở hình 2. khả năng tham gia của người dân bởi giải
3.2. Minh bạch trong quản lý vận hành pháp này thì sẽ mang lại nhiều ưu điểm:
tòa nhà chung cư - Thỏa mãn tốt nhất những yêu cầu của cộng
đồng vì họ được tham gia vào thiết kế xây
- Công khai để người dân biết mọi khoản dựng theo ý tưởng và mong muốn của họ, phù
thu, chi trên bảng thông báo của chung cư.
hợp với lối sống và nhu cầu sử dụng, cảm thấy
- Phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích
thoải mái trong môi trường sống của mình.
chung, riêng trong hợp đồng mua nhà. Vì còn
- Có sự tham gia quản lý của người dân
nhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù chủ
trong sử dụng vì họ có ý thức để bảo vệ
đầu tư có phải bù lỗ cho việc quản lý, vận
không gian bán công cộng và công cộng về
hành, người dân vẫn không tin.
vệ sinh, thẩm mỹ cũng như bảo vệ không
- Sử dụng những công cụ giúp cho các Ban
quản lý có thể minh bạch tài chính, chuyên gian này khỏi sự lấn chiếm.
nghiệp hóa các dịch vụ quản lý là áp dụng
4. KẾT LUẬN
một giải pháp phần mềm hiệu quả. Yêu cầu
hệ thống phần mềm phải đáp ứng được các Công tác vận hành tòa nhà chung cư cao
nghiệp vụ về quản lý như sau: tầng ở Hà Nội tồn tại vô số những hạn chế
+ Quản lý sở hữu căn hộ. cần nhanh chóng khắc phục. Việc thiếu
+ Quản lý điện nước. chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý,
+ Quản lý các tiện ích dùng chung: Điện cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các
chiếu sáng, vệ sinh, cảnh quan khu công cộng.
công cụ quản lý vận hành là một trong những
+ Quản lý khu vực đỗ xe.
nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp
+ Quản lý bảo trì bảo dưỡng.
+ Quản lý phòng cháy chữa cháy và bảo vệ trong các tòa nhà chung cư.
an ninh. Cần phải áp dụng các mô hình, các
giải pháp quản lý nhà chung cư bằng công
3.3. Ứng dụng phần mềm quản lý vào nghệ thông minh như sử dụng phần mềm
thực tế hoạt động của các Ban quản lý. quản lý trong quản lý, vận hành các hoạt
Việc ứng dụng phần mềm vào thực tế hoạt động của chung cư.
động của các Ban quản lý, BQT sẽ giúp hình
thành các quy trình quản lý hợp lý, giảm 5. TÀI LIỆU THAM KHẢO:
thiểu tối đa các công việc giấy tờ nhàm chán [1] Lan Nhi (2019), Tranh chấp chung cư đang
và các sai sót do yếu tố con người qua đó tác động xấu đến thị trường căn hộ, Tạp chí
giúp giảm thiểu tối đa chi phí và bố trí nhận Tài chính online. http://tapchitaichinh.vn/thi-
sự hợp lý trong Ban. truong-tai-chinh/tranh-chap-chung-cu-dang-
tac-dong-xau-den-thi-truong-can-ho-
3.4. Tách riêng Quỹ bảo trì khi nộp tiền. 309919.html.
Khi người mua nhà nộp tiền cho chủ đầu tư [2] Luật nhà ở số 05/2014/QH15 ngày
nên tách riêng phần quỹ bảo trì, nộp vào tài 25/11/2014.
167
nguon tai.lieu . vn
