Đề cương môn học Pháp luật về kinh doanh bất động sản (chương trình trình độ đại học) - Ngành đào tạo: luật

ĐỀ CƯƠNG MÔN HỌC
́
̉
́
PHAP LUẬT VỀ KINH DOANH BÂT ĐỘNG SAN
CHƯƠNG TRÌNH TRÌNH ĐỘ ĐẠI HỌC
NGÀNH ĐÀO TẠO: LUẬT
1. Tên học phần: Phá p luật về kinh doanh bấ t động sả n
2. Số tín chỉ: 2
3. Trình độ: cử nhân luật
4. Phân bổ thời gian:
- Giảng : 24 tiết
- Thảo luận: 12 tiết.
5. Mục đích, yêu cầ u:
i. Trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản về thị trường bất động
sản;
ii. Giúp sinh viên nắm được những quy định của pháp luật về kinh doanh
bất động sản ờ Việt Nam; các quy trình, thủ tục pháp lí trong kinh
doanh bất động sản như: quy trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản, quy trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua
bất dộng sản trong kinh doanh…
iii. Giúp sinh viên hình thành kĩ năng phân tích, đánh giá và vận dụng các
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
6. Đánh giá kết quả học tập:
- Kiểm tra (trọng số 30%): điểm bài kiểm tra
- Điểm thi hết học phần (trọng số 70%): thi viết
7 . Nô ̣i dung chi tiế t ho ̣c phầ n.
Chương 1
1

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.Tổng quan về bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản
- Bất động sản là tài sản (Điều 174 BLDS2005):
+ Đất đai: bất động sản cơ bản và là yếu tố quyết định một tài sản có phải là bất
động sản;
+ Tài sản gắn liền với đất: nhà ở, các công trình xây dựng, cây rừng, cây lây năm
trên đất;…
- Bất động sản là hàng hóa: được phép giao dịch và kinh doanh trên thị trường.
- Loại bất động sản nào được coi là hàng hóa phụ thuộc vào chính sách pháp luật
của từng quốc gia
1.2. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
- Bất động sản có tính cố định: .
- Bất động sản mang tính bền vững và có giá trị về kinh tế lớn nhưng tính thanh
khoản thấp
- Bất động sản có tính khan hiế m
- Bất động sản mang tính nhạy cảm và chịu sự chi phối của nhiều yếu tố
- Bất động sản có tính cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau
- Bất động sản có tính thích ứng, linh hoạt trong công năng sử dụng
2. Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
* Theo nghĩa hẹp: là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS.
* Theo Nghĩa rộng: là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa,
tiền tệ diễn ra trong một không gian và tại một thời điểm nhất định (bao gồm cả chủ
thể, khách thể và cơ chế giao dịch).
2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương.
2

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản thông qua các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất động
sản.
- Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự can thiệp và
quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
- Thị trường bất động sản cần có sự hỗ trợ của nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên quan (như thị
trường tài chính, thị trường bảo hiểm và thị trường xây dựng).
- Thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập.
2.3. Phân loại thị trường bất động sản
- Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường:
+ Thị trường sơ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
tạo cơ sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản.
+ Thị trường thứ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa các chủ thể hoạt động kinh doanh
bất động sản với khách hàng và các chủ thể liên quan, giúp cho bất động sản được lưu
thông trên thị trường.
- Căn cứ vào tính hợp pháp hoặc mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường:
+ TTBĐS chính quy:
+ TTBĐS phi chính quy.
- Căn cứ vào công dụng của bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất; thị trường nhà ở;
thị trường tài sản gắn liền trên đất phục vụ sản xuất, kinh doanh (công trình kiến trúc, kết
cấu hạ tầng trên đất).
- Căn cứ vào tính chất quan hệ trao đổi: thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường
cho thuê, cho thuê mua; …
3

2.4. Vai trò của thị trường bất động sản
- Là thị trường đầu vào quan trọng
- Góp phần thúc đẩy quá trình sản xuất
- Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước
- Ổn định, nâng cao đời sống xã hội
- Thúc đẩy quá trình hội nhập
2.5. Các yếu tố của thị trường bất động sản
2.5.1. Chủ thể
* Nhà nước: tham gia vào thị trường với hai tư cách (chủ thể cung cấp hàng hóa và
chủ thể quản lý thị trường)
* Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản: các doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc
các thành phần kinh tế tham gia phát triển, giao dịch bất động sản nhằm mục đích
sinh lợi
* Khách hàng: những người có nhu cầu về bất động sản (mua, thuê bất động sản)
* Chủ thể trung gian: các chủ thể cung cấp dịch vụ bất động sản như môi giới, tư
vấn, định giá bất động sản,…
2.5.2. Khách thể
* Hàng hóa bất động sản: các loại bất động sản được coi là hàng hóa (nhà ở, công
trình sản xuất kinh doanh,…)
* Dịch vụ bất động sản: dịch vụ định giá, sàn giao dịch,…
2.5.3. Cung, cầu và giá cả trong thị trường BĐS
- Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường
BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.
- Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để
mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định.
- Giá cả bất động sản là khoản tiền nhất định để có thể trao đổi một BĐS tại một
thời điểm xác định.
4

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS:
+ Chính sách của Nhà nước: pháp luật (quyền, nghĩa vụ), tài chính, quy hoạch;
+ Cung, cầu bất động sản;
+ yếu tố tâm lý xã hội;
+ Tính hữu dụng;
+ Chi phí tạo lập;
+ Môi trường xung quanh;..
2.6. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh thị trường
bất động sản và những tác động của chính sách pháp luật đối với thị trường
- Từ HP 1980, LĐĐ 1987 đến trước 15/10/1993 (ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực thi hành)
- Từ 15/10/1993 – trước 1/1/2007 (ngày LKDBĐS 2006 có hiệu lực thi hành)
- Từ 1/1/2007 – nay
3. Tổng quan về kinh doanh bất động sản
3.1. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bât động sản
- Khái niệm: kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
- Đặc điểm:
+ Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: Điều kiện về tư cách
pháp lý, điều kiện về chứng chỉ hành nghề, điều kiện về vốn.
+Đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt.
+ Kinh doanh bất động sản đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn.
+Các chủ thể kinh doanh thường vay được vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn bởi
lẽ, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu bất động sản có thể thế chấp để vay
vốn.
+ Là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều.
+ Kinh doanh bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước.
5