Xem mẫu
- Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI
CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
(Từ 17 - 21/5/2010)
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
(17 - 21 mai 2010)
Region
SAØI GOØN TP HOÀ CHÍ MINH
- LỜI NÓI ĐẦU AVANT-PROPOS
M ục tiêu tổng quát của các khóa học là
chuyển giao tri thức: các khóa học của
PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo
L ’objectif général des ateliers de formation est
le transfert de savoirs : les sessions du PADDI
doivent permettre de compléter la formation des
công chức của Thành phố bằng cách hướng fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à
đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp des concepts, des techniques et des méthodes
mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en
trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí matière de gestion urbaine, dans le contexte
Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình propre à Hô Chi Minh Ville. La méthode
thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam proposée a été imaginée en collaboration avec
và được các đối tác phê duyệt. les partenaires vietnamiens, puis validée par ces
derniers.
Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử
dụng phương pháp nào và giải quyết như thế Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées
nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn et quelles réponses sont apportées en France
Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được pour répondre à des problèmes similaires à ceux
ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay rencontrés par les professionnels vietnamiens au
quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier sera
Việt Nam. organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très
concret.
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp
hình thành những cách làm mới, chính sách mới Une fois établies, ces connaissances devront
và được phổ biến rộng rãi đến mọi người. pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques
et de nouvelles politiques, et sensibiliser un
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ public plus large grâce à une diffusion étendue.
biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ C’est dans cet objectif de large diffusion et de
khóa học. sensibilisation que les Livrets ont été créés.
Biên soạn / Rédaction : Muireann Legoux
Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức
Chỉnh sửa / Correction : Huỳnh Hồng Đức, Fanny Quertamp
Xin chân thành cám ơn / Avec nos remerciements à Mary Senkeomanivane et Le Thi Huyen Trang
pour leur relecture
03
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
MỤC LỤC SOMMAIRE
03 LỜI NÓI ĐẦU
03 AVANT-PROPOS
10 DANH SÁCH THAM GIA KHÓA HỌC
11 LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
16 PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM
17 PARTIE 1 – ÉTAT DES LIEUX DE LA SITUATION VIETNAMIENNE
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM I. LE MARCHÉ IMMOBILIER À HO CHI MINH-VILLE
1. Tình hình hiện nay 1. État des lieux
2. Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050 2. Perspectives de croissance d’ici 2050
II. DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU II. LES DONNÉES DISPONIBLES POUR LA CONSTITUTION D’UNE BASE DE DONNÉES
III. LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU III. LE TRAVAIL SUR LA CONSTITUTION DE LA BASE DE DONNÉES
1. Mục đích của cơ sở dữ liệu 1. Les buts de la base de données
2. Yêu cầu đối với dữ liệu 2. Les exigences par rapport à ces données
3. Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu 3. Les étapes du processus de construction de la base de données
IV. VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở QUẬN 6 IV. L’EXEMPLE DU CAS PILOTE DU DISTRICT 6
26 PHẦN 2 – HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Ở PHÁP
27 PARTIE 2 – LE SYSTÈME D’INFORMATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE EN FRANCE
I. PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN I. LA SEGMENTATION DU FONCIER ET DE L’IMMOBILIER
II. THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN II. LA COLLECTE DE DONNÉES, L’ACTE DE VENTE, LE RÔLE DU NOTAIRE
04 05
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
32 PHẦN 3 – THỦ TỤC MUA ĐẤT
33 PARTIE 3 – LES PROCÉDURES D’ACCESSION À UN TERRAIN
I. Ở VIỆT NAM I. LE CAS VIETNAMIEN
II. Ở PHÁP II. LE CAS FRANÇAIS
40 PHẦN 4 – TRÌNH BÀY DỮ LIỆU CHO HỆ THỐNG THÔNG TIN
41 PARTIE 4 – PRÉSENTATION DES DONNÉES POUR LE SYSTÈME D’INFORMATION
II. CHU KỲ KINH TẾ I. LE CYCLE ÉCONOMIQUE
II. HIỆU ỨNG ĐÒN BẨY VÀ CÁCH TÍNH LỢI NHUẬN II. L’EFFET DE LEVIER ET LE CALCUL DE LA MARGE
III. VÍ DỤ BẢNG NHẬP DỮ LIỆU DƯỚI DẠNG EXCEL III. L’EXEMPLE D’UN TABLEAU DE SAISIE DE DONNÉES SOUS EXCEL
IV. PHƯƠNG TIỆN CẦN THIẾT ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU IV. LES MOYENS NÉCESSAIRES POUR CRÉER UN OBSERVATOIRE
V. SỬ DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU V. LES UTILISATIONS CONNEXES DE L’OBSERVATOIRE
50 PHẦN 5 – TỔNG HỢP KHUYẾN NGHỊ CỦA ÔNG ROBERT WACHEUX
51 PARTIE 5 – SYNTHÈSE DES PRÉCONISATIONS DE ROBERT WACHEUX
54 PHỤ LỤC
55 ANNEXES
PHỤ LỤC 1: THỦ TỤC Ở PHÁP: CÁC GIAI ĐOẠN CHÍNH KHI TRIỂN KHAI THỰC HIỆN MỘT ANNEXE 1 : PROCÉDURE DE MISE EN ŒUVRE D’UN PROJET EN FRANCE
DỰ ÁN
ANNEXE 2 : SURFACES GLOBALES, SHON ET SHOB
PHỤ LỤC 2: TỔNG DIỆN TÍCH, SHON VÀ SHOB
06 07
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
TỪ VIẾT TẮT LEXIQUE
CECIM: Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon là hội được thành lập CECIM : le Centre d’Études de la Conjoncture Immobilière de l’agglomération lyonnaise est une Asso-
theo luật năm 1901 theo sáng kiến của giới chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản, mong muốn có ciation loi 1901 créée à l’initiative des professionnels de l’immobilier de la région de Lyon désireux de
được các dữ liệu đáng tin cậy về thị trường và về các chủ thể tham gia thị trường. Mục tiêu: tập hợp connaître de façon fiable le marché et ses acteurs. Ses objectifs sont de fédérer les acteurs participant
các chủ thể trong lĩnh vực bất động sản và xuất bản các nghiên cứu thống kê và phân tích triển vọng à l’activité immobilière et de réaliser et publier des études statistiques et prospectives sur le marché
của thị trường nhà ở mới và bất động sản dành cho doanh nghiệp. des logements neufs et de l’immobilier d’entreprise.
DIA: Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản DIA : Déclaration d’Intention d’Aliéner
DOC: Sở Xây dựng TPHCM DOC : Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville
DOM-TOM: Lãnh thổ hải ngoại của Pháp DOM-TOM : Départements d’Outre Mer – Territoires d’Outre Mer
DoNRE: Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM DoNRE : Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement de Hô Chi Minh-Ville
DPI: Sở Kế hoạch - Đầu tư TPHCM DPI : Département du Plan et de l’Investissement de Hô Chi Minh-Ville
DUPA: Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM DUPA : Département de la Planification et de l’Architecture de Hô Chi Minh-Ville
HT: Chưa tính thuế HT : Hors Taxes
PLU: Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương PLU : Plan Local d’Urbanisme
SAFER: Công ty quy hoạch, đất đai và công trình nông thôn SAFER : Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural
SDPHO: Tổng diện tích sàn thực có điều chỉnh SDPHO : Surface Développée Pondérée Hors Œuvre
SHON: Tổng diện tích sàn thực sử dụng SHON : Surface Hors Œuvre Nette
SIG: Hệ thống thông tin địa lý SIG : Système d’Information Géographique
SQL: Structured Query Language. Ngôn ngữ truy vấn dữ liệu, được sử dụng trong lập trình cơ sở dữ SQL : Structured Query Language, langage informatique normalisé qui sert à effectuer des opérations
liệu. sur des bases de données.
TLE: Thuế cơ sở hạ tầng ở địa phương TLE : Taxe Locale d’Équipement
TVA: Thuế giá trị gia tăng (VAT) TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée
TTC: Đã bao gồm thuế TTC : Toutes Taxes Comprises
VRD: Đường giao thông và mạng lưới hạ tầng VRD : Voirie et Réseaux Divers
ZAC: Khu quy hoạch có sự phối hợp ZAC : Zone d’Aménagement Concerté
08 09
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
Chuyên gia Pháp: Ông Robert Wacheux, Ban đất đai và bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon L’expert français : M. Robert Wacheux, Direction du Foncier et de l’Immobilier, Grand Lyon
Chuyên gia Việt Nam: Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng kế hoạch, Sở Tài nguyên - Môi trường L’expert vietnamien : Mme Nguyen Thi Cam Van, Chef du bureau du plan, Département des Ressources
TPHCM naturelles et de l’Environnement de HCMV
Phiên dịch: Ông Huỳnh Hồng Đức Traducteur : M. Huynh Hong Duc
Département des Ressources naturelles et de Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
Sở Tài nguyên - Môi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 10 l’Environnement foncier du district 10
Nguyễn Thị Cẩm Vân Di Hoàng Minh Nguyen Thi Cam Van Di Hoang Minh
Lê Minh Chương Le Minh Chuong
Nguyễn Xuân Đức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nguyen Xuan Đuc Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
Trần Duy Việt Bình Chánh Tran Duy Viet foncier du district rural Binh Chanh
Sở Nội vụ Đinh Công Tú Đinh Cong Tu
Département des Affaires Intérieures
Hồ Dũng Mân Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ho Dung Man Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
Trương Lợi Phước Hóc Môn Truong Loi Phuoc foncier du district rural Hoc Mon
Sở Kế hoạch - Đầu tư Trần Quang Duy Tran Quang Duy
Département du Plan et de l’Investissment
Vũ Đại Thanh Hải Vu Đai Thanh Hai
Huỳnh Vĩnh Thanh Huynh Vinh Thanh
Nguyễn Thành Nam Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 1 Nguyen Thanh Nam Bureau des Ressources naturelles et de
Nguyễn Thị Đức Dịp l’Environnement du district 1
Trung tâm Phát triển quỹ đất Centre de développement du foncier
Nguyen Thi Duc Dip
Hồ Kiến Quốc Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 2 Ho Kien Quoc
Võ Thế Linh Vo The Linh
Huỳnh Thị Thanh Thảo Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district 2
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP Bureau municipal d’enregistrement des droits
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 4 Huynh Thi Thanh Thao
Lương Thị Hồng Nga d’usage du foncier
Vũ Quốc Minh Nguyễn Minh Tuấn
Luong Thi Hong Nga
Vu Quoc Minh Bureau des Ressources naturelles et de
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 6 Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 5 l’Environnement du district 4
Đồng Thị Uyên Chuyên Vũ Văn Tuân Nguyen Minh Tuan
Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
foncier du district 6
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 9 Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 10 Bureau des Ressources naturelles et de
Đong Thi Uyen Chuyen l’Environnement du district 5
Phạm Minh Tâm Nguyễn Lam Hương
Huỳnh Thị Ngọc Hương Bureau d’enregistrement des droits d’usage du Vu Van Tuan
foncier du district 9
Bureau des Ressources naturelles et de
Pham Minh Tam l’Environnement du district 10
Huynh Thi Ngoc Huong
Nguyen Lam Huong
10 11
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 11 Phòng Quản lý Đô thị quận 5 Bureau des Ressources naturelles et de Bureau de gestion urbaine du district 2
Quang Minh Tâm Trần Ngọc Lộc l’Environnement du district 11 Nguyen Thanh Tai
Quang Minh Tam
Phòng Tài nguyên Môi - trường quận Gò Vấp Phòng Quản lý Đô thị quận 6 Bureau de gestion urbaine du district 5
Trần Quốc Hưng Nguyễn Thị Mai Anh Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district Go Vap Tran Ngoc Loc
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Tân Bình Phòng Tài chính Kế hoạch quận 8 Tran Quoc Hung Bureau de gestion urbaine du district 6
Trần Quang Tuấn Nguyễn Thị Ri Nguyen Thi Mai Anh
Đoàn Kim Long Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district Tan Binh
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Thủ Đức Bureau des Finances et du Plan district 8
Phòng công thương huyện Bình Chánh Tran Quang Tuan
Trần Thanh Ca Nguyen Thi Ri
Quan Minh Quốc Cường Võ Thị Thúy Hà Đoan Kim Long
Bureau des Ressources naturelles et de
Hiệp hội bất động sản TPHCM l’Environnement du district Thu Đuc
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Phú Nhuận Bureau de l’industrie et du commerce
Trương Việt Toàn Tran Thanh Ca
Trần Quốc Bảo Quan Minh Quoc Cuong Vo Thi Thuy Ha
Tô Thị Hồng Loan Trần Trọng Hiếu
Bureau des Ressources naturelles et de Association de l’immobilier de HCMV
Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Bình Chánh Trường ĐHKHXH-NV
l’Environnement du district Phu Nhuan Truong Vet Toan
Phan Thanh Hùng Nguyễn Chí Tâm Tran Trong Hieu
Tran Quoc Bao
UBND phường 8, quận 6 To Thi Hong Loan
Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Củ Chi Université des sciences sociales et humaines
Võ Thành Nhân Nguyễn Thanh Hải Bureau des Ressources naturelles et de Nguyen Chi Tam
Nguyễn Trí Việt Đam Nguyễn Đại Quang l’Environnement du district rural Binh Chanh
Phan Thanh Hung Comité populaire du district 6, quartier 8
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Bình Thạnh PADDI
Nguyen Thanh Hai
Nguyễn Dương Anh Lâm Fanny Quertamp Bureau des Ressources naturelles et de Nguyen Đai Quang
Nguyễn Hồng Vân l’Environnement du district rural Cu Chi
Phòng Quản lý Đô thị quận 2 Huỳnh Hồng Đức PADDI
Jessie Joseph Vo Thanh Nhan
Nguyễn Thanh Tài Trần Thị Thu Hiền Nguyen Tri Viet Đam Fanny Quertamp
Nguyen Hong Van
Bureau des Ressources naturelles et de Huynh Hong Đuc
l’Environnement du district Binh Thanh Jessie Joseph
Nguyen Duong Anh Lam Tran Thi Thu Hien
12 13
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
GIỚI THIỆU INTRODUCTION
T hị trường bất động sản ở TPHCM có nhiều
biến động. Để ban hành chính sách quản lý
nhà nước phù hợp, cần theo dõi, phân tích, đánh
Ngoài ra, còn có một số cơ quan khác có liên
quan đến lĩnh vực bất động sản như phòng công
chứng, sàn giao dịch bất động sản, ngân hàng,
L e marché immobilier à Hô Chi Minh-Ville
(HCMV) connait d’importantes fluctuations. Afin
de promulguer des politiques de gestion publique
gère les projets d’investissement (notamment des
projets publics et des projets d’investissement
étrangers).
giá và dự báo thị trường bất động sản. quỹ đầu tư, hiệp hội bất động sản … adéquates, il est nécessaire d’effectuer le suivi,
Cho đến nay, các cơ quan nhà nước vẫn chưa l’analyse, l’évaluation et la prévision du marché de À cela s’ajoutent des organismes impliqués dans
thực hiện công việc này, còn dữ liệu của đơn vị Khóa học này được tổ chức tiếp theo khóa đầu l’immobilier. le domaine de l’immobilier tels que les bureaux de
tư nhân thì không chính xác. tiên về lĩnh vực đất đai với chủ đề "Các công cụ notariat, les centres des transactions immobilières, les
Mặt khác, thông tin về thị trường bất động sản ở phục vụ chính sách đất đai và bất động sản" do Jusqu’à maintenant, ce travail n’a pas été mis en banques, les Fonds d’investissement, l’Association
Việt Nam vẫn còn thiếu. Ông Robert Wacheux hướng dẫn vào tháng 3 œuvre au sein des organismes publics et les données des promoteurs immobiliers…
năm 2009. sont imprécises dans le travail fourni par les sociétés
Tại TPHCM, nhiều sở, ban ngành liên quan đến privées. Cet atelier a été mis en place en complément à une
thị trường bất động sản: Khóa học này nhằm giới thiệu các phương pháp première formation sur le foncier co-animée en mars
- Sở Tài nguyên-Môi trường (Sở TNMT) quản phân tích, đánh giá và dự báo thị trường cũng D’autre part, les informations sur le marché de 2009 par M. Robert Wacheux et intitulée « Outils de
lý sổ bộ địa chính và bản đồ địa chính; quản như các cơ chế thu thập và trao đổi dữ liệu. l’immobilier au Vietnam restent encore insuffisantes. dispositifs d’une politique foncière et immobilière ».
lý việc thực hiện các giao dịch chính thức đối
với các pháp nhân; quản lý việc giao đất hoặc Theo Ông Wacheux, xây dựng hệ thống thông À HCMV, plusieurs services interviennent dans le Il cherche à exposer les méthodes d’analyse,
cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; tin về giá là một công cụ hỗ trợ thực hiện chính marché de l’immobilier : d’évaluation et de prévision du marché d’une part ; et
lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. sách đất đai và quy hoạch, giúp có được hành - Le DoNRE gère les hypothèques et le plan les dispositifs de collecte et d’échange d’informations
- Sở Quy hoạch-Kiến trúc (Sở QHKT) quản động sáng tạo và hiệu quả trong lĩnh vực đất đai. cadastral. Il s’occupe aussi des transactions d’autre part.
lý việc thực hiện Quy hoạch xây dựng đô thị. Thật vậy, để giải quyết các vấn đề về đất đai và officielles réalisées par les personnes morales
- Sở Xây dựng quản lý nhà nước về xây dựng, đưa ra các nhận xét, đánh giá, thì điều tối cần ainsi que l’attribution ou la location du terrain aux Selon M. Wacheux, créer un système d’information
đặc biệt là các công trình lớn. thiết là phải biết giá giao dịch, số lượng, diện projets d’investissement, la réalisation du plan sur les prix est un outil d’appui à la mise en place d’une
- Sở Tài chính quản lý giá bất động sản.Tuy tích giao dịch và đặc điểm của tài sản giao dịch. foncier et le planning de l’usage du terrain. politique foncière et d’une politique d’aménagement,
nhiên, trên thực tế, rất khó biết giá thật của Tiếp cận trên quy mô toàn thành phố và trong - Le DUPA gère la réalisation de la planification des permettant une action foncière innovante et efficace.
các giao dịch vì giá ghi trên hợp đồng mua một thời gian dài là yếu tố quyết định tính bền constructions urbaines. En effet, afin de résoudre les problèmes fonciers
bán thường không đúng với giá giao dịch vững của cơ sở dữ liệu. Điều này giúp quan sát - Le DOC assume la gestion publique au niveau de et réaliser des diagnostics, il est indispensable
thực tế. được những biến động trên địa bàn. la construction notamment de grands projets de de connaître les prix pratiqués et les volumes de
- Ủy ban Nhân dân các quận/huyện quản construction. transaction et de surface échangés, ainsi que la
lý tất cả các công việc như các Sở nêu trên Hệ thống theo dõi là công cụ hỗ trợ ra quyết - Le Département des Finances gère le prix de typologie caractéristique des biens. Une approche à
nhưng với quy mô nhỏ hơn. Ngoài ra, Quận/ định. Nó giúp: l’immobilier. Néanmoins, il est difficile de connaître l’échelle de l’agglomération (au delà de l’échelle de
huyện còn quản lý việc thực hiện quy hoạch - nhận xét, đánh giá các hiện tượng đã xảy ra le prix exact des transactions, le prix indiqué dans l’îlot ou du quartier) et sur une durée assez longue est
chi tiết, tổ chức thực hiện bồi thường giải để thực hiện quy hoạch, le contrat de vente étant souvent différent du prix déterminante pour la pérennité d’un observatoire. Elle
phóng mặt bằng và tái định cư các dự án. - theo dõi biến động đất đai sát với thực tế. réellement payé. permet l’observation des évolutions des territoires.
- Cục Thuế Thành phố và Chi cục Thuế - Les Comités Populaires des districts assument
Quận/huyện theo dõi việc đóng thuế của cá Từ đó, đưa ra các dự báo về sự phát triển trong toutes les activités ci-dessus, mais à une échelle Le système d’observation est un outil d’aide à la
nhân và tổ chức. tương lai nhằm quản lý và thực hiện một cách tốt plus petite. De plus, ils gèrent la réalisation du décision permettant :
- Sở Kế hoạch và đầu tư cấp giấy phép đầu nhất các dự án quy hoạch công. plan d’aménagement détaillé et les procédures - de poser des diagnostics sur les phénomènes
tư và quản lý dự án đầu tư (chủ yếu là dự án d’expropriation, d’indemnisation et de relogement passés en vue de réaliser des aménagements,
sử dụng vốn ngân sách nhà nước và dự án có des ménages expropriés dans le cadre de grands - d’observer l’évolution du foncier au plus proche du
vốn đầu tư nước ngoài). projets. réel.
- L’hôtel des impôts et les bureaux des impôts
des districts suivent le paiement des impôts par Ceci, en vue de pouvoir émettre des hypothèses
les professionnels et les particuliers. sur son évolution à venir, et dans le but de gérer et
- Le DPI délivre les certificats d’investissement et réaliser au mieux les aménagements publics.
14 15
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM PARTIE 1 – ÉTAT DES LIEUX DE LA SITUATION
VIETNAMIENNE
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TPHCM Cần quan tâm đến tình hình kinh tế - xã hội của Thành I. LE MARCHÉ IMMOBILIER À HÔ CHI MINH- Il faut prendre en compte la structure socio-
phố trong các dự án quy hoạch: économique de HCMV dans les projets de
VILLE
Trình bày: Bà Đỗ Thị Loan - Người nghèo thường là người ở thuê: do đó cần planification :
Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM phát triển mô hình nhà ở xã hội cho họ. Présentation de Mme Do Thi Loan, - les pauvres sont souvent locataires : il faut donc
- Hôn nhân có xu hướng tăng, dẫn đến tăng nhu Secrétaire Générale de l’Association de l’immobilier travailler sur un modèle d’habitat social pour cette
1. Hiện trạng cầu về nhà ở. Ngoài ra, tỉ lệ ly hôn cũng tăng, nên de Hô Chi Minh Ville population.
cũng cần thêm nhà ở. - la tendance est à la hausse des mariages, ce
Thị trường bất động sản ở TPHCM đang biến động 1. État des lieux qui implique une demande résidentielle plus
mạnh. Các hiện tượng này cần được chú ý khi làm quy importante. On assiste aussi à une hausse des
hoạch. Ngoài ra, cũng có thị trường căn hộ cho người À HCMV, le marché immobilier est en pleine évolution. divorces, qui implique une décohabitation.
Theo số liệu năm 2009, diện tích của TPHCM là độc thân.
2095 km². Selon les chiffres de 2009, HCMV couvre une Ces phénomènes sont à prendre en compte dans
Các dự án lớn như Thủ Thiêm, Đại lộ Đông - Tây superficie de 2095 km². la planification, d’autant plus qu’il y a également un
Dân số TPHCM là 7 123 340 người (không tính số cũng làm tăng việc di dời và tái định cư người dân. marché du logement pour les célibataires.
người tạm trú). Theo ước tính dân số TPHCM khoảng Sa population résidentielle compte 7 123 340
10 triệu người (bao gồm cả thường trú và tạm trú). 2. Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050 de personnes (la population flottante n’est pas D’autre part, les grandes infrastructures (Thu Thiem,
Mật độ dân số bình quân là 3 401 người/km². comptabilisée dans ce recensement). On estime boulevard Est-Ouest) génèrent des besoins en
Dân số la population totale (population résidentielle et déplacements de population, qu’il faut reloger.
Mỗi ngày có khoảng 300 000 người vào Thành phố. population flottante) à environ 10 millions de
Chính phủ mong muốn dân số ổn định vào khoảng 10 personnes. 2. Les perspectives de croissance d’ici 2050
Ở khu trung tâm, nhiều khu vực có mật độ dân số triệu dân và 2,5 triệu khách vãng lai. Như vậy, số dân La densité moyenne est de 3 401 pers/km².
rất cao. Thành phố mong muốn có 3 triệu dân ở khu có mặt khoảng 12,5 triệu người vào năm 2025 và lâu La population
trung tâm, nhưng hiện nay, điều này là không thực dài ở TPHCM. Environ 300 000 personnes entrent dans la province
hiện được vì nó sẽ đặt ra nhiều vấn đề về quy hoạch, de HCMV chaque jour. Le gouvernement voudrait stabiliser la population à
giao thông… Hiện nay, tỉ lệ gia tăng dân số khoảng 3,5%/năm. Nếu 10 millions d’habitants et 2,5 millions de visiteurs.
vẫn duy trì tốc độ này, thì số dân thường trú sẽ đạt Il existe des zones de forte densité dans les quartiers Donc, la population présente à HCMV serait de l'ordre
Vấn đề quy hoạch cho các quận ven (ví dụ Thủ Đức) khoảng 13 – 14 triệu người vào năm 2025 và khoảng centraux. La ville voulait atteindre les 3 millions de 12,5 millions d'habitants en 2025 et à long terme.
đang được đặt ra. Làm thế nào để các quận này có 25 – 27 triệu vào năm 2050, chưa kể số khách vãng d’habitants dans les quartiers centraux, mais on
được cơ sở hạ tầng tốt như ở các quận trung tâm? lai. pense aujourd’hui que c’est irréaliste, car cela pose Actuellement, le taux de croissance atteint environ
de nombreux problèmes en termes de planification, 3,5% par an. Si la tendance se confirme, la population
Ở các tỉnh, nhiều trung tâm thương mại và siêu thị Phải chú ý đến hậu quả của biến đổi khí hậu làm điều de transports, … résidente serait entre 13 et 14 millions d’habitants en
cũng được xây dựng góp phần làm giảm khoảng cách kiện sống của người dân có thể thay đổi và tăng luồng 2025 et entre 25 et 27 millions en 2050, sans que la
di chuyển khi mua sắm. di dân vào TPHCM, đặc biệt là từ các tỉnh ĐBSCL. La question de l’aménagement des districts population flottante soit prise en compte.
périphériques (comme Thu Duc) se pose alors.
Ở TPHCM, khoảng 35 - 40% dân số là người từ các Cơ sở hạ tầng sẽ không đáp ứng nổi nếu tốc độ tăng Comment peuvent-ils avoir des équipements aussi Il faut aussi penser aux éventuelles conséquences
tỉnh đến. Trong khi người nghèo cố gắng mua đất ở dân số quá cao như trên. Và trên thực tế, không thể performants que dans le centre ? du changement climatique qui pourraient modifier les
vùng ven, thì người giàu đầu tư ở khu trung tâm và giữ ổn định số dân có mặt khoảng 12,5 triệu dân. Sức conditions de vie et conduire à l’augmentation des
các khu đô thị mới (ví dụ: Phú Mỹ Hưng). hấp dẫn của TPHCM ngày càng lớn và sự phát triển On note le développement de centres commerciaux migrations de personnes vers HCMV, en particulier
cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng mạnh. Do đó, et de supermarchés dans la province ce qui réduit la en provenance du delta du Mékong,
dân số sẽ tiếp tục tăng lên. distance aux activités commerciales.
Maintenir un tel taux de croissance de la population
35% à 40% de la population est originaire d’autres ne permet pas aux infrastructures de suivre. En
provinces. Alors que les populations moins aisées réalité, il est impossible de stabiliser la population à
tendent à acheter des terrains en périphérie, les 12,5 millions d’habitants : avec le développement des
riches ont les moyens d’investir dans le centre et dans voies de communications et l'attractivité de HCMV, la
les nouveaux quartiers haut de gamme (comme Phu population aura tendance à augmenter.
My Hung).
16 17
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
Không gian phát triển Cần điều tiết giữa ngân hàng, thị trường chứng khoán Les espaces de développement bancaire pour les prêts. On constate une insuffisance
và bất động sản để đạt được sự cân đối và ở đó mọi de régulation entre les banques, la bourse et
Xét về giá đất, khu trung tâm Thành phố (930 ha) là người đều có lợi. Le centre-ville (930 ha) est le « quartier d’or » de la l’immobilier, pour que les rendements du crédit et des
khu đất vàng. Khu CBD và khu đô thị mới Thủ Thiêm ville au regard du prix du foncier. Le quartier CBD et marchés de valeurs mobilières et immobilières soient
(rộng hơn 600 ha) là hai khu quy hoạch lớn. Việc dời Hiện nay, nguồn cung bất động sản khá dồi dào, với Thu Thiem (plus de 600 ha) sont les deux grandes mieux équilibrés.
trung tâm kinh tế và chức năng sang Thủ Thiêm cũng giá hợp lý (các khu phức hợp khách sạn, thương mại, zones de planification. Il est question d’étirer le centre
là một vấn đề đặt ra. căn hộ). économique et fonctionnel vers Thu Thiem. Actuellement l’offre immobilière est abondante. Elle
doit offrir le meilleur produit au meilleur prix (grands
Nhưng trên thực tế hiện nay, Khu đô thị mới Phú Mỹ Hiện nay, chưa có nghiên cứu ở quy mô toàn thành Mais le phénomène actuel montre que le quartier complexes hôteliers, commerciaux ou résidentiels).
Hưng (quận 7) ngày càng có vai trò là khu CBD thứ phố về nhu cầu thật sự (liên quan đến tỉ lệ diện tích Phu My Hung (district 7) devient progressivement le
hai của TPHCM. còn bỏ trống). Tuy nhiên, cũng cần phân biệt nhu cầu deuxième quartier CBD de HCMV. Pour le moment, il n’existe pas vraiment d’étude à
nói chung với nhu cầu có khả năng thực hiện được. l’échelle de la ville concernant la demande exprimée
Các khu vực phát triển của Thành phố là: khu trung Les secteurs de développement de la ville sont le ou la demande réelle (liée au taux de vacance). Il
tâm hiện hữu (14 000 ha) và khu nội thành phát triển Hiện nay, mặc dù gặp khó khăn về kinh tế, nhưng các centre-ville ancien (14 000 ha) et extension (30-40 000 faut toutefois différencier les demandes simples des
(30 000 đến 40 000 ha), ngoài ra còn có các khu đô nhà đầu tư vẫn tiếp tục phát triển nhiều dự án. Các ha), sans oublier le développement des nouveaux demandes solvables.
thị mới: thành phố vệ tinh. căn hộ có giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng bán rất chạy. centres urbains : les villes satellites.
Aujourd’hui, malgré les difficultés économiques, les
Trái với Singapour, quy hoạch xây dựng ở TPHCM Tỉ lệ đô thị hóa ở Việt Nam là 27.8%. Năm 2008, Việt À l’inverse de Singapour, à HCMV tout n’est pas investisseurs continuent à développer leurs projets.
chưa phủ kín toàn địa bàn. Nam là một trong những nước có tốc độ tăng dân số planifié. Les appartements entre 17 000 et 34 0000 euros se
đô thị mạnh nhất. vendent très bien.
Cách kết nối các khu vực khác nhau (đường giao On peut s’interroger sur la façon de relier les différents
thông, mạng lưới hạ tầng…) như thế nào và khi nào Nhận xét và thảo luận lieux (voirie, réseaux, …) et se demander quand Thu En 2008, le Vietnam était l’un des pays qui avait la
Thủ Thiêm sẽ trở thành một đô thị thật sự cũng đang Thiem deviendra une vraie ville. plus grande marge de croissance de la population
là một câu hỏi lớn. Ông Robert Wacheux: Giá một m² căn hộ ở TPHCM urbaine.
là bao nhiêu? Auparavant les prix fonciers du centre et ceux de
Trước kia, giá đất ở khu trung tâm và vùng ven chênh la périphérie étaient différents, alors qu’aujourd’hui Remarques et échanges
lệch nhiều, nay thì khoảng cách này đã rút ngắn lại Khoảng 12 000 000 VND/m² đối với căn hộ; les prix se calent les uns sur les autres, dû au
do: cơ sở hạ tầng phát triển và hiện tượng đầu cơ. 3 000 000 VND/m² đối với phần thô; développement des infrastructures et au phénomène R. Wacheux : Quel est le prix du m² pour un logement
5 000 000 VND/m² cho phần thô và phần hoàn thiện. de spéculation. (appartement) à HCMV ?
Quy hoạch đô thị theo phạm vi địa giới hành chính có
thể gây khó khăn cho việc điều phối các chính sách. Ông Robert Wacheux: Có cơ sở dữ liệu thống kê La planification de la ville au sein de ses limites Environ 12 000 000 VND/m² pour un appartement ;
Ví dụ, ở Củ Chi, việc xây dựng đô thị xanh sẽ vô ích các thông tin này không? Có phương tiện để thu thập administratives peut devenir problématique en termes 3 000 000 VND/m² pour le gros œuvre ;
nếu xung quanh đó nhiều nhà máy gây ô nhiễm mọc không? de coordination des politiques. Par exemple à Cu 5 000 000 VND/m² pour le gros œuvre et la finition.
lên. Việc phân tích không gian cần được thực hiện ở Chi, il est inutile de faire une ville verte, si tout autour
quy mô cấp vùng. Công ty Sacom Real có cơ sở dữ liệu giúp thấy được se développent des industries polluantes. L’analyse R. Wacheux : Y a-t-il une base de données qui
sự chênh lệch giữa giá thị trường và khung giá chính spatiale doit se faire dans à une échelle régionale. recense ces informations. ? Y a-t-il une moyenne ?
Mặc dù có quy hoạch vùng, nhưng bản đồ quy hoạch thức của nhà nước. Cần xem xét xem nhà nước tính
vùng rất đơn giản. Để đào sâu cách tiếp cận này, cần đến giá thị trường như thế nào. Une carte d’aménagement régional existe, mais elle Il y a une base de données de Sacom Real. Elle
thu thập thông tin từ nhiều sở, ban ngành, quận/huyện est très simplifiée. Pour approfondir la démarche, il permet de voir le décalage entre le prix du marché et
của TPHCM và các tỉnh tiếp giáp với Thành phố. Một số đơn vị nhà nước cũng đã thu thập giá thị faudrait collecter les informations auprès des différents le prix de la grille officielle. Il faut voir comment la ville
trường, nhưng vẫn còn tản mạn. services, des districts et des provinces limitrophes de intègre les prix du marché.
Ngay khi công bố một dự án, lập tức giá đất bị ảnh HCMV.
hưởng. Việc công bố dự án mở đường giao thông, F. Quertamp, PADDI: Phân tích giá thị trường của Certaines institutions publiques ont recensé les prix
xây dựng tuyến metro, mở rộng đường nhằm cải Sacom Real dựa trên các tiêu chí nào? Dès qu’un projet est annoncé, cela a une influence du marché, mais c’est fragmentaire.
thiện giao thông làm tăng giá đất. Giá tăng dần theo sur le prix du foncier. Les annonces concernant les
tiến độ của các công trình. Sacom Real thu thập giá rao bán của người bán để nouveaux axes, le tracé du métro ou les élargissements F. Quertamp, PADDI : Sur quels éléments les
làm số liệu thống kê. Giá ghi trên hợp đồng không de voirie font augmenter les prix ; tout en permettant analyses du prix du marché de l’agence immobilière
Thị trường bất động sản phải là giá giao dịch thật vì giá này phải chịu thuế une meilleure desserte. Les prix montent également Sacom-Real se basent-elles ?
(25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên tổng giá trị giao au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Chính phủ nổ lực giảm lãi suất cho vay của các ngân dịch). L’agence prend en compte le prix annoncé/demandé
hàng. Le marché de l’immobilier par le vendeur pour faire ses statistiques. Le prix
inscrit sur l’acte de vente n’est pas le prix réel, car ce
Le gouvernement s’efforce de réduire le taux d’intérêt prix est soumis aux taxes (25% de la plus-value ou
2% de la transaction).
18 19
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
Ông Robert Wacheux: Giá một m² căn hộ hạng trung tích sàn thực sử dụng được ghi trong giấy phép R. Wacheux : Quel est le prix du m² d’un appartement - le montant de la vente si c’est une transaction
là bao nhiêu? xây dựng. Nếu là căn hộ hoặc diện tích dành cho de standing moyen ? entre les personnes morales. Pour les personnes
thương mại, thì ghi tổng diện tích sử dụng. physiques, on peut connaître le prix de la
Ở khu trung tâm, giá khoảng 5000-6000 USD. Nhưng - Giá bán, nếu đó là giao dịch giữa hai pháp nhân. Le prix est d’environ 5000-6000 USD dans le centre. transaction via la déclaration faite pour les impôts
cần tham khảo thêm ở các đơn vị chuyên môn vì họ Đối với thể nhân, ta có thể biết được giá trị giao Mais il faut se renseigner auprès des organismes sur le revenu (le prix indiqué sur l’acte n’est pas le
có số liệu chính xác. dịch thông qua tờ khai thuế thu nhập (giá ghi trên spécialisés, qui ont les chiffres exacts. prix réel).
hợp đồng không phải là giá trị thật của giao dịch). - Le régime fiscal : il n’y a pas de TVA sur les
Ông R. Wacheux: Có thể lập một trung tâm trao đổi - Chế độ thuế: Không có thuế giá trị gia tăng đối với R. Wacheux : Est- il possible d’envisager un lieu mutations immobilières et foncières mais il y a des
thông tin ở TPHCM được không? các giao dịch đất đai và bất động sản. Nhưng có d’échange et d’information à HCMV ? taxes sur les transactions :
hai loại thuế sau: • 1ère taxe : deux possibilités de calcul :
Hiệp hội bất động sản cũng là một hình thức trung tâm • Thuế chuyển quyền sử dụng đất: có 2 cách tính Un lieu d’échange et d’information existe sous forme soit le vendeur paye 25% de la valeur ajoutée
trao đổi thông tin (hiệp hội có 600 thành viên), nhưng hoặc bên bán đóng 25% trên tổng lợi nhuận (giá d’association (environ 600 membres), mais dès qu’il (la plus-value)
khi có liên quan đến lợi ích thương mại và tài chính, trị tăng thêm) y a des intérêts commerciaux et financiers chaque si l'on n’arrive pas à estimer la plus-value, le
thì mỗi nhóm tự làm nghiên cứu riêng của mình. hoặc bên bán đóng 2% trên tổng giá trị giao groupe réalise ses propres études. vendeur doit payer 2% sur la vente totale
dịch, nếu không xác định được giá trị tăng thêm • 2ème taxe : Droit de mutation/publicité : 0,5% de
Ông R. Wacheux: Ở Lyon, Cộng đồng đô thị Lyon • Thuế trước bạ: 0,5% giá trị tài sản giao dịch. Giá R. Wacheux : À Lyon, le Grand Lyon co-finance des la valeur du bien estimée en fonction de la valeur
đồng tài trợ cùng với các đối tác tư nhân và cung cấp trị này được tính dựa vào khung giá quy định của études avec des partenaires privés internationaux de la grille officielle payée par l’acquéreur
các phương tiện (SIG) để thực hiện nghiên cứu. Điều nhà nước và bên mua đóng thuế này. et met à disposition des moyens pour ces études
này giúp lập được cơ sở dữ liệu thú vị. (SIG,…). Cela permet d’établir une base de données En revanche, la nature du bien (spécification terrain
Ngược lại, tính chất của tài sản (đất trống hoặc đất có intéressante. nu ou terrain avec une construction) n’est pas toujours
II. CÁC DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ công trình xây dựng) không phải lúc nào cũng có ghi. indiquée. De même, tous ne déclarent pas la situation
LIỆU Tương tự, không phải ai cũng khai báo việc tài sản II. LES DONNÉES DISPONIBLES POUR LA locative du bien (même s’ils devraient le faire pour les
được cho thuê (mặc dù theo quy định, nếu cho thuê CONSTITUTION D’UNE BASE DE DONNÉES locataires de plus de six mois).
Ông R. Wacheux: Trong số các thông tin cần có để hơn 6 tháng, thì phải khai báo).
lập cơ sở dữ liệu, các bạn hiện có được những thông R. Wacheux : Parmi les informations qui pourraient L’information concernant les règles d’urbanisme sera
tin gì? Thông tin về quy hoạch sẽ được áp dụng khi có bản servir pour constituer une base de données, quelles applicable à terme, lorsqu’il y aura un PLU.
đồ quy hoạch. sont les informations que vous possédez ?
(Trả lời chung của học viên) Có thể tiếp cận được R. Wacheux : Il semble que toutes les données soient
các thông tin liên quan đến: Ông R. Wacheux: Các bạn có gần như tất cả các dữ (Réponse collective de l’assemblée) Il est possible présentes pour monter un observatoire, même si
- Bên bán và bên mua. Nếu bên bán là cá nhân, thì liệu để lập cơ sở dữ liệu, mặc dù một số dữ liệu cần d’accéder aux informations concernant : certaines données sont à approfondir, notamment en
được đào sâu thêm, đặc biệt là về giá thực và giá ce qui concerne le prix réel et le prix de convenance.
không có thông tin về nghề nghiệp. Nếu bên bán là - les caractéristiques du vendeur et de l’acquéreur.
thỏa thuận trên hợp đồng. Điều này cho phép biết Cela va permettre de connaître le prix des terrains et
tổ chức, thì sẽ có thông tin về lĩnh vực hoạt động. Quand le vendeur est un particulier, son activité
được giá đất và mục đích của việc mua đất. savoir dans quel but ils ont été vendus.
Các thông tin có được: tên người bán, ngày sinh n’est pas mentionnée. Pour une personne morale,
và lĩnh vực hoạt động (nếu người bán là tổ chức) on indique le domaine d’activité. Sont renseignés : le
Để xây dựng cơ sở dữ liệu. không cần phải có phần Pour monter un observatoire, il ne sert à rien
- Địa điểm và địa chính nom du particulier, l’activité de la personne morale
mềm tin học quá phức tạp. Có thể làm một bảng mẫu d’envisager un développement informatique trop
- Tính pháp lý: giấy chứng nhận để xác định xem et sa date de naissance.
trong Excel để giúp xác định tính khả thi, tính chính ambitieux. Il est possible de faire un prototype
chủ sở hữu nhà đó có phải là chủ sở hữu đất hay - les références de la commune et les références
sur un tableur Excel, ce qui va permettre de tester
không. xác và khả năng có được dữ liệu. cadastrales
la faisabilité, la pertinence et la disponibilité des
- Mục đích sử dụng tài sản: thông tin này không - le statut de l’immeuble : un certificat précise si le
III. CÔNG VIỆC LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU données.
được đề cập trong Hợp đồng mua bán, nhưng ta propriétaire de l’immobilier est aussi propriétaire
có thể tìm được trong bản đồ quy hoạch hoặc trên du foncier ou pas.
giấy phép xây dựng. Thông thường, ta không hỏi Phần trình bày của Bà Nguyễn Thị Thanh Nhàn III. LE TRAVAIL SUR LA CONSTITUTION DE
- la destination du bien : l’information ne figure pas
người mua dự định làm gì với lô đất mua được. Phó phòng bản đồ, Sở TNMT sur l’acte, mais on peut le trouver dans le PLU ou LA BASE DE DONNÉES
Tuy nhiên, cơ quan cấp giấy phép xây dựng có dans le permis de construire. En général, on ne
thể cung cấp thông tin này cho cơ quan quản lý Cơ sở dữ liệu đất đai gồm 2 phần: bản đồ địa chính demande pas à l’acquéreur ce qu’il va faire de son Présentation de Mme Nguyen Thi Thanh Nhan,
cơ sở dữ liệu. và hồ sơ đất đai. Mục tiêu trong tương lai là nhập hai terrain, néanmoins le service qui gère les permis Chef adjointe du bureau de cartographie du DONRE
- Diện tích tài sản: nếu là đất nông nghiệp, thì diện phần dữ liệu này lại thành một để dễ sử dụng trong de construire pourrait donner ces informations au
tích là m2 đất. Nếu là đất xây dựng, thì là tổng diện công tác quản lý đất đai. service qui gère l’observatoire. La base de données foncière comprend deux parties :
- la surface du bien : elle est exprimée en m² de les cartes cadastrales et les dossiers fonciers. Le but
terrain pour les ventes de terres agricoles, en m² à terme est de fondre ces deux types de données en
de SHON dans le permis de construire et en m² un seul bloc afin de les utiliser dans la gestion foncière
utiles pour les appartements, commerces, … notamment.
20 21
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
Cơ sở dữ liệu này sẽ được lưu trữ theo trình tự thời người sở hữu, tài sản gắn liền với đất (công trình xây Cette base de données sera conservée dans un ordre à délivrer sont : le code de la propriété, le numéro
gian để có thể quản lý ở cả hiện tại và quá khứ. dựng, vườn, cây ăn trái, rừng…). Có 256 trường dữ chronologique pour pouvoir à la fois gérer le présent de cadastre, le numéro de parcelle, la propriété, les
liệu. et le passé. biens attachés au sol (constructions, jardin, arbres
Cần thu thập số liệu, bản đồ, sau đó nhập và lưu trữ fruitiers, forêt…). Il y a 256 champs de données
dữ liệu để quản lý. Bản đồ nền địa lý có các dữ liệu về cao độ, kích thước Il faut réaliser des relevés, des cartes, puis
lô đất, ranh giới hành chính, tên đơn vị hành chính, enregistrer et conserver les données pour la gestion. Le fond géographique transcrit les données sur les
Các dữ liệu này sẽ được sáp nhập lại (bản đồ và hồ mạng lưới đường giao thông và mạng lưới sông ngòi. Ces informations seront fusionnées dans la base de relevés de terrain, les mesures sur le terrain, les
sơ). données (cartes et dossiers). limites administratives, le nom des localités, le réseau
Tóm lại, các loại dữ liệu này cần phải phù hợp với quy de voirie avoisinant et le réseau fluvial.
Cơ sở dữ liệu được cập nhật thường xuyên, nên cần định và phải được thể hiện dưới dạng UML. Các ứng Cette base de données est vivante, elle change
biết khai thác, sử dụng và lưu giữ. dụng khác có thể sử dụng cơ sở dữ liệu này. constamment, il faut savoir l’exploiter, l’actualiser et En résumé, ces deux types de données doivent se
la conserver. conformer aux règlementations, puis doivent être
Trên bản đồ có thông tin về các lô đất, quy hoạch và 1. Mục đích lập cơ sở dữ liệu présentées sous le modèle UML. Elles doivent être
tổ chức không gian. Les données cartographiques (spatiales) comportent utilisables pour d’autres applications.
1. Mục đích chính của việc lập cơ sở dữ liệu là xác des données sur les parcelles, sur la planification et
Dữ liệu địa chính được hình thành từ các tờ khai, tờ định tính hợp pháp của các lô đất và chủ sở hữu sur l’espace géographique. 1. Les buts de la base de données
theo dõi biến động đất đai và bản sao các loại giấy để các dự án có thể được thực hiện một cách
chứng nhận đã cấp. đơn giản, nhanh chóng và minh bạch phù hợp với Les données cadastrales sont formées à partir des 1. Le but principal de la constitution de cette base
Thông tư 09 về xây dựng cơ sở dữ liệu và quản registres, des déclarations, du suivi des changements de données est l’établissement de la légalité
Yêu cầu đối với các dữ liệu địa chính là phải phù hợp lý đất đai. fonciers et des copies des certificats délivrés. des parcelles et des propriétaires, pour que les
với các quy định hiện hành (theo Luật Đất đai 2003, 2. Cơ sở dữ liệu sẽ phục vụ việc xây dựng và theo opérations puissent se faire de façon simple,
Nghị định 181 và Thông tư 09). Việc triển khai cơ sở dõi thực hiện các chính sách về đất đai. Nó cũng Il y a des exigences au sujet de ces données rapide, transparente, conformément à la circulaire
dữ liệu này đang được thực hiện thí điểm tại quận 6 giúp ích cho công cuộc cải cách hành chính trong cadastrales étant donné que l’information doit être 09 qui traite de la constitution de la base de
và quận 8. Sắp tới, Sở TNMT sẽ phát triển rộng rãi cơ quản lý đất đai và chuẩn hóa việc xử lý hồ sơ đất conforme aux règlementations en vigueur (loi foncière données et de la gestion foncière
sở dữ liệu này. đai. de 2003, circulaire 09 et arrêté 181). La mise en place 2. La base de données doit également servir à
3. Các thông tin này sẽ làm nền tảng cho công tác de ces données est actuellement expérimentale dans élaborer les politiques foncières et le suivi. Elle
Sau đó, cơ sở dữ liệu sẽ được bổ sung và hoàn chỉnh. quản lý nhà nước về đất đai và cho hệ thống SIG. les districts 6 et 8, et seront bientôt mises en vigueur doit soutenir la réforme administrative de la gestion
Cơ sở dữ liệu phải toàn diện và có tính liên ngành để Nó cũng sẽ được sử dụng để phục vụ cho mô hình par le DoNRE. foncière et normaliser le traitement des dossiers
có thể phục vụ cho các mục đích khác ngoài công tác chính phủ điện tử sẽ được triển khai tại TPHCM. fonciers.
quản lý đất đai. Ces données pourront être complétées par la suite. 3. Ces informations serviront de base pour la gestion
2. Các yêu cầu đối với dữ liệu Elles doivent avoir un caractère intégrable afin de foncière étatique et le système SIG. Elles devront
Sở TNMT sẽ ban hành quy định về cấu trúc cơ sở dữ pouvoir servir pour des usages complémentaires également servir au système de gouvernement
liệu địa chính. Cấu trúc này sẽ phải độc lập với công Các dữ liệu phải được thiết lập so với dữ liệu chuẩn autres que la gestion foncière. électronique, qui doit être mis en place à HCMV.
nghệ xử lý dữ liệu. Cơ sở dữ liệu này có thể được của bản đồ địa chính chính thức, được phê duyệt và
khai thác bằng nhiều phần mềm khác nhau - (UML, đang được sử dụng trong công tác quản lý nhà nước Les documents du DoNRE spécifient la structure 2. Les exigences par rapport à ces données
mô hình cấu trúc cơ sở dữ liệu, mô hình TES). về đất đai. Hiện nay, dữ liệu này đang được sử dụng des données cadastrales. Cette structure se doit
ở Thành phố và các quận/huyện. d’être indépendante de la technologie qui produit Les données doivent être établies par rapport aux
Các dữ liệu này sẽ được mô hình hóa tùy theo lô đất. ces données. Il faut que les données puissent être données de cartes cadastrales officielles, validées
Các dữ liệu lịch sử cũng sẽ được mô hình hóa để thiết Dữ liệu phải phù hợp với quy định của Luật Đất đai utilisables par différents logiciels – (UML, le modèle légalement et en vigueur dans la gestion foncière
lập lại quá khứ. 2003, Nghị định 181 (năm 2004, hướng dẫn thi hành de base de données selon lequel les données seront étatique. Elles sont aujourd’hui utilisées aux niveaux
Luật Đất đai) và Thông tư 09 (năm 2007, hướng dẫn structurées, le modèle TES). de la ville et du district.
Bản đồ địa chính là bản đồ nền để lập quy hoạch xây lập và điều chỉnh dữ liệu địa chính). Les données doivent se conformer aux stipulations de
dựng và quy hoạch sử dụng đất. Ces données seront modélisées selon les parcelles. la loi foncière de 2003, à l’arrêté 181 (de 2004, qui
Cần xem xét lại tất cả các dữ liệu hiện có, tích hợp và Les données historiques doivent également être donne les précisions sur la loi) et à la circulaire 09 (de
Các thông tin có trên giấy chứng nhận quyền sử dụng cập nhật lại. modélisées afin de pouvoir reconstituer le passé. 2007, qui donne des indications sur la constitution, le
đất: mã số quyền sở hữu, số địa chính, số lô đất, réajustement des données cadastrales).
Le cadastre fait apparaître le fond géographique, la
planification et le sol (le terrain). Il faut passer en revue toutes les données en
présence, les intégrer et les actualiser.
Les éléments qui doivent apparaître sur les certificats
22 23
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
3. Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu Có nhiều quy trình cấp giấy chứng nhận 3. Les étapes du processus de constitution de Le district travaille actuellement à la constitution de la
base de données.
la base de données
1. Lập Phần mềm Vilis được dùng để:
- kiểm tra thực tế: cập nhật các thay đổi về đất đai, Il y a différentes procédures de certificats.
1. L’élaboration
- Thu thập dữ liệu địa chính, - số hóa bản đồ của 674 phường - 34000 giấy chứng
- Cập nhật các thay đổi về đất đai thông qua hồ sơ nhận quyền sử dụng đất đã được phần mềm xác Le logiciel Vilis est utilisé pour :
- Collecte des données cadastrales,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, định. Từ đó, giúp cấp thêm được 7800 giấy chứng - Mise à jour des changements fonciers, à travers - vérifier les relevés de terrain : actualisation des
- Cấp giấy chứng nhận ở cấp Thành phố và quận/ nhận mới, les dossiers de délivrance des certificats de droit changements fonciers, mises à jour,
huyện (thành phố chỉ cấp giấy chứng nhận cho - đánh giá: phần mềm giúp công tác quản lý đất đai d’utilisation du sol, - numériser les cartes sur les 674 quartiers – les
các dự án đầu tư lớn). Mỗi nơi lưu giữ dữ liệu hiệu quả hơn: thủ tục hành chính được thực hiện - Livraison des certificats au niveau de la ville et 34 000 certificats de droit d’usage du sol définis
riêng của mình, dễ dàng và nhanh chóng hơn, du district (la ville ne les délivre que pour les gros à partir des résultats du logiciel ont permis de
- Thống nhất và tập trung dữ liệu để sử dụng chung. - giúp có được các biểu mẫu, văn bản pháp luật investissements). Chaque service conserve ses délivrer 7800 nouveaux certificats,
Thống nhất dữ liệu ở ba cấp (thành phố, quận/ trực tiếp, données dans des endroits différents, - rendre la gestion financière plus efficace : les
huyện, phường/xã) bằng cách kiểm tra và lựa - theo dõi quản lý dễ dàng hơn, - Homogénéisation et mise en commun des opérations administratives sont plus faciles et plus
chọn tài liệu để lấy dữ liệu. Các thay đổi cần phải - kiểm tra để tránh việc cấp hai giấy chứng nhận données. L’homogénéisation des trois niveaux de rapides,
thể hiện trong tài liệu giấy. Thông tin được cập cho cùng một lô đất. données (ville, district, quartier/commune) passe - obtenir des références directes aux textes légaux,
nhật hàng ngày. par la vérification et le choix des documents sur - permettre un suivi facilité de la gestion,
Việc thu thập thông tin từ những tài liệu đã lựa Trong tương lai, có thể tiến hành theo dõi việc thụ lý lesquels on se base pour saisir les informations. - permettre de vérifier qu’il n’y a pas eu attribution
chọn cho phép có được cơ sở dữ liệu thứ 4 có thể hồ sơ và quản lý quy trình bằng các công cụ tin học. Les changements doivent ressortir dans les de deux certificats sur la même parcelle.
sử dụng được. Đối với việc đăng ký giao dịch, cấp giấy chứng nhận, documents. Les informations sont actualisées au
- Đưa vào sử dụng, việc lập cơ sở dữ liệu cũng được hỗ trợ. quotidien et de façon « historique », À terme, il sera possible d’effectuer un suivi
- In giấy chứng nhận. La saisie des informations à partir des documents électronique de la saisie de dossier, et de la gestion
Một trong các chức năng của phần mềm là xác định sélectionnés permettra d’avoir une 4e base de des procédures. Pour ce qui est des enregistrements,
2. Kiểm tra và nghiệm thu các thay đổi về đất đai: thay đổi chủ sở hữu, hợp données utilisable. transactions et différents certificats, une aide a été
thửa, thay đổi mục đích sử dụng,…nằm trong một thư - Mise en service, déployée pour constituer les registres.
3. Bàn giao sản phẩm mục con. Điều này được thể hiện trên bản đồ với hệ - Impression des registres.
thống màu tương ứng với mục đích sử dụng đất. Une des fonctions du logiciel est d’indiquer
IV. VÍ DỤ DỰ ÁN THÍ ĐIỂM Ở QUẬN 6 2. Vérification et acceptation les changements fonciers : changement de
Cơ sở dữ liệu thống nhất sẽ đáp ứng được các yêu propriétaires remembrement, changement d'usage.
Phần trình bày của Bà Bành Thị Thu Thủy, cầu về thông tin đất đai và có thể chia sẻ với các 3. Remise du produit Ces modifications sont représentées sous forme
Trưởng phòng TNMT quận 6 phòng ban khác. Cơ sở dữ liệu cũng có thể được đưa cartographique avec un système de couleurs
vào hệ thống GIS và mô hình chính phủ điện tử. IV. L’EXEMPLE DU CAS PILOTE DU DISTRICT 6 correspondant à l’utilisation du sol.
Quận 6 đang thực hiện:
- quy trình chuẩn hóa bản đồ địa chính để lập bản Khi thu thập dữ liệu, thì thiếu dữ liệu của phòng quản Présentation par Mme Banh Thi Thu Thuy, La base de données uniformisée devra répondre
đồ địa chính chính thức lý đô thị Chef du bureau des ressources naturelles et de aux exigences de l’information foncière pourra être
- lập cơ sở dữ liệu địa chính, l’environnement du district 6 utilisée par tous les services. Ce système pourra être
- cập nhật hồ sơ đất đai Thông tin về quy hoạch được đưa vào cơ sở dữ liệu utilisé pour le SIG et le gouvernement électronique.
ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt. Quy hoạch Dans le district 6, se met en place :
Nghị định 88 và Thông tư 17 thay đổi quy trình cấp chi tiết của quận 6 đã được phê duyệt và đang có Quand la saisie de données a été effectuée, il
hiệu lực. - un processus de standardisation des cartes manquait des données comme celles de la division
giấy chứng nhận. cadastrales pour élaborer une carte cadastrale
de gestion urbaine.
Một trong những thành phần của phần mềm là xác officielle,
Quá trình này đã được thực hiện mà không có nguồn - la constitution de la base de données cadastrale,
tài chính dành riêng cho đến cuối năm 2009. Năm đó, định giá đất. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ giúp ích Les données du PLU sont intégrées dans la base de
cho công tác này. Cơ sở dữ liệu Vilis tương thích với - et une mise à jour des changements de dossiers. données dès qu’il est approuvé – le PLU du District 6
Thành phố cấp 78 tỉ đồng để mở rộng chương trình
ra toàn quận. Access và Excel. Có thể cài Vilis ở nhiều cấp khác a été approuvé et appliqué.
nhau. Bản đồ địa chính được mã hóa bằng SQL. L’arrêté 88, circulaire 17 a légèrement changé la
procédure de certificat.
Hiện nay, quận 6 đang tổ chức lập cơ sở dữ liệu. Une des composantes du logiciel est de déterminer
le prix du foncier. La création de l’observatoire peut y
Cette expérience a été réalisée sans financements
aider. La base de données Vilis est compatible avec
dédiés jusque fin 2009, date à laquelle la ville a
Access et Excel. Il est possible d’implanter Vilis à
octroyé un budget de 78 milliards VND pour l’étendre
différents niveaux. Le cadastre est encodé en SQL.
à l’ensemble du district.
24 25
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
PHẦN 2 – HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG PARTIE 2 – LE SYSTÈME D’INFORMATION FONCIÈRE ET
SẢN Ở PHÁP IMMOBILIÈRE EN FRANCE
Phần trình bày của Ông Robert Wacheux Bất động sản được chia thành 3 nhóm: Présentation de M. Robert Wacheux Il se divise en trois catégories :
Ban đất đai và bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon - Nhà ở bao gồm: Direction du foncier et de l’immobilier du Grand Lyon - Le marché du logement qui recouvre
I. PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT • nhà ở riêng lẻ (cho một gia đình) I. LA SEGMENTATION DU FONCIER ET DE • le logement individuel (construction qui
• chung cư: hình thức đồng sở hữu hoặc cho thuê n’héberge qu’une famille)
ĐỘNG SẢN L’IMMOBILIER
• le logement collectif, qui peut être placé sous le
- Mặt bằng cho hoạt động kinh tế: văn phòng, mặt régime de la copropriété ou celui de la location
Mỗi bất động sản đều thuộc một thị trường nhất định Chaque bien immobilier ou foncier fait partie d’un
bằng cho hoạt động công nghiệp, nhà kho, cửa (immeuble de rapport)
và mỗi thị trường đều có đặc điểm riêng. Ví dụ, thị marché propre. En cela, le marché des terres
hàng thương mại
trường đất nông nghiệp ở nông thôn khác với thị agricoles en milieu rural est différent du marché des
- Les locaux qui abritent des activités économiques :
trường đất được phép xây dựng ở đô thị. terres bâties en milieu urbain.
Văn phòng có thể là một tòa nhà trọn vẹn hoặc một bureaux, locaux industriels, entrepôts, commerces.
Il est nécessaire de segmenter les différents marchés
phần của tòa nhà theo hình thức đồng sở hữu; mặt Les bureaux sont des immeubles entiers ou
Do đó, trước hết cần phân định rõ các thị trường và et de les étudier séparément les uns des autres.
bằng cho hoạt động công nghiệp gồm nhà máy hoặc partagés sous le régime de la copropriété ; les
nghiên cứu từng thị trường một.
xưởng; nhà kho gồm các công trình dùng để trữ hàng locaux industriels sont des usines et ateliers ; les
Présentation de la segmentation du foncier telle
và phục vụ cho logistic; cửa hàng thương mại có thể entrepôts servent au stockage et à la logistique ;
Trình bày phân chia thị trường đất đai ở Pháp: qu’elle s’opère en France :
là cửa hàng ở tầng trệt, cửa hàng riêng lẻ hoặc trung et les commerces peuvent être des locaux en rez-
- Thị trường đất nông nghiệp (nông nghiệp, cây ăn tâm thương mại (siêu thị). - Marché des terres acquises dans le but d’en faire de-chaussée, des locaux isolés ou des grandes
trái, rừng, chăn nuôi…) des terres agricoles (agriculture, vergers, forêts, surfaces.
- Thị trường đất phục vụ vui chơi giải trí: ở Pháp, - Tòa nhà đặc biệt là các công trình có nét đặc thù élevage…)
nhiều khu đất nông nghiệp trở thành đất phục vụ riêng và hiếm, không thuộc về thị trường nào cả, - Marché des terres de loisirs et d’agrément : - Les immeubles exceptionnels sont des immeubles
vui chơi, giải trí. Hiện tượng này là do sự suy giảm ví dụ: lâu đài, nơi thờ cúng…Thị trường này ít phát en France, de nombreuses terres agricoles particuliers et rares qui ne font pas l’objet d’un
của nông nghiệp để dành đất cho săn bắn, sân triển. deviennent des terres de loisirs. Ce phénomène marché traditionnel, comme les châteaux, les lieux
golf, chăn nuôi giải trí. est lié à la déprise de l’agriculture au profit de de culte… C’est un marché peu développé.
- Thị trường đất phục vụ cho quy hoạch trong tương Cần phân chia thị trường bất động sản vì ta không terrains de chasse, de golf, ou encore d’espaces
lai: Đây là quỹ đất dành cho đô thị hóa dài hạn. thể so sánh giá một nhà máy với giá một căn hộ. Hơn de loisirs Il y a une segmentation du marché de l’immobilier,
- Thị trường đất xây dựng: (được quy hoạch từ đất nữa, chủ thể cũng khác nhau. - Marché des terres acquises en vue d’aménagement car on ne peut pas comparer le prix d’une usine au
dành cho đô thị hóa trong tương lai): đây là những futur : il s’agit du gisement foncier voué à prix d’un appartement. De plus, on n’a pas affaire aux
khu đất sạch và đầy đủ cơ sở hạ tầng, ví dụ: các lô Nhận xét và thảo luận l’urbanisation à plus ou moins long terme. mêmes logiques d’acteurs.
đất dành cho nhà ở riêng lẻ tại vùng ven. - Marché des nouveaux terrains à bâtir (aménagés
- Thị trường đất đô thị: Thường là đất đang có công Ở Việt Nam, luật phân biệt 3 loại đất: đất nông nghiệp, à partir du marché des terres acquises en vue Remarques et échanges
trình xây dựng, có thể tiến hành dự án phá bỏ, xây đất phi nông nghiệp và đất tự nhiên (chưa sử dụng). d’aménagement futur) : ce sont des terres
dựng lại hoặc phá bỏ, xây dựng lại theo hướng Ở Pháp, có khung giá cho từng loại đất hay không? prêtes à la construction (équipées en voiries et Au Vietnam, la loi différencie trois catégories de foncier :
giảm mật độ. Nếu đất nằm ở khu vực đã đô thị Khung giá đất do chính quyền hay thị trường quyết réseaux) telles que celles du marché des zones les terrains agricoles, les terrains non agricoles, et les
hóa, thì giá đất sẽ cao. Thường gặp là các khu định? pavillonnaires périurbaines terrains naturels (non usités). En France est-ce qu’il
đất có công trình cũ, xuống cấp, phải xây dựng lại - Marché des terrains urbains : ce sont souvent des y a une grille de prix en fonction du terrain? Est-elle
theo hướng tăng diện tích sàn để dự án hòa vốn Ông R. Wacheux: Ở Pháp, thị trường quyết định giá terrains déjà encombrés, où il est possible de faire déterminée par les autorités ou par le marché?
hoặc có lãi. đất. Hiện tại, giá đất nông nghiệp không quá đắt, vì une opération de démolition, de reconstruction ou
- Thị trường diện tích sàn xây dựng: Đây là đất thế một số khu đất nông nghiệp được chuyển mục de densification. Si les terres sont déjà urbanisées, R. Wacheux : en France, le prix est fixé par le marché.
sạch ở đô thị (đã được giải phóng mặt bằng, khử đích thành đất vui chơi giải trí. Khó khăn nằm ở chỗ le prix est élevé. Ce sont souvent des friches, qu’il Actuellement le prix des terres agricoles ne vaut pas
ô nhiễm và lập quy hoạch). Các khu đất này cần phải giữ gìn đất tự nhiên để nó không bị đô thị hóa faut densifier (plus de m² plancher) pour aménager très cher, c’est pour cela que certaines d’entre elles
phải có quy hoạch (ví dụ: Khu quy hoạch có sự hoặc bị chuyển thành đất ở. en étant à l’équilibre ou en étant bénéficiaire. deviennent des terrains de loisirs. La difficulté en
phối hợp). - Marché des droits à bâtir : ce sont des terrains France est de préserver les espaces naturels afin
Có nhiều công cụ để giữ đất tự nhiên: bản đồ quy urbains remis à neuf après libération, démolition, qu’ils ne soient pas envahis par l’urbanisation ou
Bất động sản là tất cả các công trình xây dựng có trên hoạch đô thị (có thể cấm xây dựng), quyền ưu tiên souvent dépollution et aménagement. Ces terrains transformés en espaces résidentiels.
một khu đất. mua đất ở đô thị hoặc quyền ưu tiên mua đất do nécessitent un réel aménagement (cf. ZAC).
SAFER (Công ty quy hoạch đất đai và phát triển nông Il y a plusieurs dispositifs pour préserver ces espaces : le
thôn) thực hiện nhằm giữ đất tự nhiên. L’immobilier définit l’ensemble des constructions que PLU (qui peut interdire la construction), le droit de
l’on peut trouver sur un terrain. préemption urbain ou celui de la SAFER (Sociétés
26 27
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
Giao dịch đất đai phải chịu những loại thuế nào? Làm Nếu chủ sở hữu chỉ muốn bán một phần lô đất của d'aménagement foncier et d'établissement rural) Si le propriétaire ne veut vendre qu’une partie de la
thế nào để bên bán và bên mua đóng thuế này? Mức mình, thì diện tích tối thiểu của một lô đất là bao qui permet de conserver la fonction naturelle du parcelle, quelle est la surface minimale ?
thuế suất là bao nhiêu? nhiêu? lieu en donnant le droit de priorité à la puissance
publique pour acheter ces terrains chaque fois que le R. Wacheux : On peut vendre n’importe quelle surface.
Ông R. Wacheux: Thuế đánh trên giá trị giao dịch. Ông R. Wacheux: Diện tích tối thiểu được quy định propriétaire veut vendre. En revanche la surface minimale nécessaire pour
Nếu giao dịch bất động sản mới xây dựng hoặc đất trong bản đồ quy hoạch. Nếu chủ sở hữu muốn tách construire peut être réglée par le PLU. Pour diviser la
được phép xây dựng, thì phải đóng thuế giá trị gia thửa, thì phải mời một chuyên viên đo đạc đến để lập Quel genre de taxes peut-on imposer sur les parcelle, il faut faire intervenir un géomètre, qui fait un
tăng (VAT) ở mức 19,6%. Nếu giao dịch bất động sản bản vẽ tách thửa và tính diện tích được xây dựng. transactions foncières. Comment fait-on payer les plan de division et calcule les droits à construire. Puis
cổ hoặc đất không xây dựng, thì phải đóng phí đăng Sau đó, chủ sở hữu phải đi gặp công chứng viên để taxes auprès du vendeur et de l’acheteur. Quels sont il faut aller voir un notaire pour céder les terrains. Les
ký khoảng 15%. tiến hành thủ tục sang nhượng đất. Tên của các chủ les taux ? nouveaux propriétaires seront inscrits au cadastre. A
sở hữu mới sẽ được đưa vào sổ bộ địa chính. Ta có partir du cadastre, on peut retrouver l’évolution des
Ở Pháp, thuế thuộc thẩm quyền của chính phủ. Thuế thể truy ra lịch sử thay đổi chủ sở hữu của một lô đất R. Wacheux : La taxe porte sur le montant de la propriétaires.
VAT nộp vào ngân sách của chính phủ, sau đó chính từ sổ bộ địa chính. transaction de la vente.
phủ phân bổ cho Cộng đồng đô thị/xã. Ngược lại, phí II. LA COLLECTE DE DONNÉES, L’ACTE DE
đăng ký thì nộp vào ngân sách của tỉnh. II. THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, S‘il s’agit d’immobilier neuf ou de terrain à bâtir, la TVA VENTE, LE RÔLE DU NOTAIRE
VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN est à 19,6%. Si c’est un bien ancien ou non destiné à
Ở Việt Nam, Chính phủ và chính quyền địa phương la construction, le droit d’enregistrement est d’environ Les données sont très importantes pour monter un
không mua đất vì đất là tài sản của nhân dân. Đối với Thông tin là một phần quan trọng trong cơ sở dữ liệu. 15%. observatoire. En France, ces données peuvent être
dự án công ích, nhà nước thu hồi đất và có đền bù. Ở Ở Pháp, các thông tin này có thể được trích từ hợp extraites d’un acte de vente.
Pháp, đất đai là công hữu hay tư hữu? Người dân có đồng mua bán. En France la fiscalité est très centralisée. La TVA
quyền sử dụng đất hay không? alimente les caisses de l’Etat, qui reverse des En théorie, un simple accord oral suffit pour réaliser
Hợp đồng mua bán là một tài liệu bắt buộc để chứng compensations aux intercommunalités par la suite. une vente. Mais en pratique l’acte de vente est
Ông R. Wacheux: Ở Pháp, đất đai là tài sản tư hữu. minh một người là chủ sở hữu của một lô đất hoặc En revanche, les droits d’enregistrement vont aux indispensable pour obtenir la preuve que l’on devient
Mỗi người dân đều có thể trở thành chủ sở hữu đất. một bất động sản. Thông thường, hợp đồng mua bán départements. Il existe en outre un impôt sur la plus- propriétaire d’un bien foncier ou immobilier. En général
Nhà nước cũng là một chủ sở hữu đối với một số khu do công chứng viên lập. value, pour limiter la spéculation. la vente se fait en deux temps. Un acte de vente
đất và sử dụng những khu đất đó theo nhu cầu của provisoire appelé compromis de vente est signé, le
mình. Nếu muốn, thì chính quyền có thể soạn một văn bản Au Vietnam, l’Etat ou les autorités locales n’achètent temps de faire un certain nombre de vérifications
hành chính để mua hoặc bán tài sản của mình. Văn pas le foncier, car c’est un bien du peuple. S’il s’agit juridiques. Cet acte est souvent rédigé par l’agent
Quyền sử dụng đất có ở một số tỉnh thuộc lãnh thổ bản này phải có hình thức giống hợp đồng mua bán. d’un projet public, le terrain est récupéré et il y a des immobilier qui a mis en contact les deux parties. Puis
hải ngoại vì hệ thống luật ở đó là luật theo tập quán, Tuy nhiên, trên thực tế, chính quyền ít khi lập văn bản mesures d’indemnisation. En France, le terrain est-il quand les vérifications sont achevées, l’acte de vente
nhưng điều này chỉ là thứ yếu. này, mà thường nhờ công chứng viên lập hợp đồng un bien du peuple ou un bien privé ? Y a t-il un droit définitif est rédigé par un notaire.
mua bán vì khi lập hợp đồng, công chứng viên cam d’usage du sol ?
Dựa trên tài liệu nào để một người có thể chứng minh kết chịu trách nhiệm. L’administration peut, si elle le souhaite, rédiger
mình là chủ sở hữu một lô đất? Trước khi bán đất, R. Wacheux : En France, la terre appartient au privé. des actes administratifs pour acheter ou vendre ses
người bán có giấy tờ nào để chứng minh mình là chủ Ở Việt Nam, hợp đồng mua bán chỉ có bốn trang, Chaque citoyen peut être propriétaire de son terrain. biens. Ceux-ci doivent revêtir la même forme que les
sở hữu của lô đất đó? trong khi ở Pháp, hợp đồng này có thể lên đến vài L’Etat est propriétaires de certains terrains, qu’il utilise actes de vente notariés. Néanmoins, c’est rarement le
chục trang. Ngoài ra, còn có các phụ lục đính kèm, pour son usage propre. cas, car quand un notaire rédige un acte de vente, il
Ông R. Wacheux: Hợp đồng mua bán đã được công tùy theo giao dịch. Trên thực tế, khi chính quyền bán engage sa responsabilité.
chứng và đã đăng ký chính là văn bản chứng nhận một khu đất và nếu muốn việc xây dựng trên lô đất đó On retrouve des droits d’usage dans certains DOM
người mua là chủ sở hữu. (Quy định này có từ thế kỷ tuân thủ các quy định, thì tất cả phải được đưa vào (Départements d’Outre Mer), car les terrains sont Alors qu’au Vietnam, l’acte de vente ne représente
thứ 19). hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản phạt issus du droit coutumier, mais ceci est anecdotique. que quatre pages, en France il peut y avoir plusieurs
nếu vi phạm. dizaines de pages.
Quyền sở hữu là một quyền đã có từ lâu ở Pháp, Sur quel document se base une personne pour prouver
nhưng không có nghĩa là bất khả xâm phạm. Nhà Công chứng viên soạn thảo hợp đồng mua bán. sa propriété ? Avant de vendre son terrain, le vendeur Selon la transaction, il peut être intéressant d’associer
nước có thể trưng mua với điều kiện phải đền bù thỏa a-t-il un papier qui justifie qu’il est propriétaire ? des pièces annexes. En effet, quand une collectivité
đáng và vì lợi ích công. Nghề công chứng là một nghề tự do, do tư nhân thực vend un terrain et qu’elle veut que la construction
hiện, nhưng mang tính chất dịch vụ công. Để trở thành R. Wacheux : Le propriétaire possède un titre de respecte certaines règles, tout doit être inscrit dans
propriété, qui est un acte de vente notarié, publié à la l’acte, notamment les sanctions en cas de non
publication des hypothèques (c’est une institution qui respect.
remonte au 19e siècle).
La rédaction des actes est effectuée par un notaire.
La propriété est un droit très ancien en France, mais
elle n’est pas intouchable. On peut exproprier pour Le notariat est une profession libérale, privée, mais
cause d’utilité publique et contre une indemnité juste qui a un rôle de service public. Pour être notaire il
et rapide.
28 29
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
công chứng viên, phải học nhiều năm về luật, phải khi trả tiền mua tài sản đó cho công chứng viên và lấy faut avoir fait plusieurs années d’études de droit, ainsi de la vente auprès du notaire et récupère les clés.
học ở một trường chuyên đào tạo về công chứng và chìa khóa. Tiền chỉ được giao cho bên bán sau khi tất qu’avoir fait une école spéciale et recevoir l’agrément Les fonds ne sont débloqués auprès du vendeur que
phải có giấy chứng nhận của nhà nước trung ương. cả các thông tin được kiểm tra. de l’Etat. quand toutes les vérifications ont été faites.
Công chứng viên soạn hợp đồng mua bán, sau đó Nếu sau khi trước bạ, bên bán thế chấp tài sản ở ngân Les actes sont rédigés par les notaires, puis signés Si le vendeur a mis son bien en hypothèque à la
bên mua và bên bán sẽ ký. Mỗi bên có thể nhờ một hàng, thì chuyện gì sẽ xảy ra? par les parties vendeur et acquéreur. Chacun peut banque après que le bien a été enregistré, comment
công chứng viên làm đại diện. être présenté par son propre notaire. cela se passe-t-il ?
Ông R. Wacheux: Tài sản thế chấp cũng sẽ được
Sau khi được ký kết, hợp đồng mua bán sẽ được gửi đăng ký ở Trung tâm đăng ký. Để bán được tài sản, Quand l’acte définitif est signé, il est envoyé à la R. Wacheux : Les hypothèques sont publiées auprès
đến trung tâm đăng ký, sau đó đến cơ quan địa chính trước tiên bên bán phải trả khoản vay ở ngân hàng. conservation des hypothèques pour publication, puis de la Conservation des hypothèques. Pour que la
và cơ quan thuế của bên mua và bên bán để bảo đảm au Cadastre et enfin au centre des impôts fonciers de vente ait lieu, le vendeur doit d’abord rembourser son
rằng không bên nào còn nợ thuế đối với nhà nước Ở Việt Nam, chủ sở hữu không nhất thiết phải vay chaque partie pour s’assurer qu’ils n’ont pas de dettes emprunt à la banque sous son nom.
(các bước này do công chứng viên thực hiện). tiền ở ngân hàng; Ở Pháp, nếu tài sản không được vis-à-vis de l’Etat en matière de fiscalité (ces étapes
đăng ký, thì không thể thế chấp ở ngân hàng. Các sont réalisées par le notaire) Alors qu’au Vietnam, le propriétaire ne passe pas
Vai trò của công chứng viên là đảm bảo an toàn cho khoản vay bằng giấy tay không thể gắn với một tài forcément par la banque pour emprunter de l’argent ; en
các giao dịch và đảm bảo bên bán đúng là có quyền sản thế chấp. muốn thế chấp, phải qua ngân hàng và Le rôle du notaire est de sécuriser la transaction. Il France, on ne peut pas hypothéquer un bien immobilier
bán. có hợp đồng công chứng. doit s’assurer que le vendeur est en droit de vendre. s’il n’est pas publié aux Hypothèques. Les emprunts
non enregistrés (de la main à la main) ne peuvent pas
Nhận xét và thảo luận Ở Pháp, không có giao dịch không đăng ký vì nhà Remarques et échanges impliquer une hypothèque. En général de tels emprunts
đầu tư sẽ không giải ngân nếu không biết chắc chắn ne portent que sur de petites sommes. Les emprunts
Chuyện gì sẽ xảy ra, nếu sau khi hợp đồng mua bán là mình sẽ được sở hữu tài sản. Que se passe-t-il si quelqu’un découvre que le vendeur immobiliers sont généralement des emprunts bancaires.
đã đăng ký, thì người ta phát hiện bên bán không phải n’est pas le propriétaire après avoir été enregistré ?
là chủ sở hữu của tài sản đã bán? Mức bảo hiểm nghề nghiệp cho công chứng viên là Il n’y a pas de transaction non enregistrée en France,
bao nhiêu? Có ngưỡng bảo hiểm không? R. Wacheux : Il se passe au moins deux mois entre car les investisseurs n’engagent pas d’argent sans la
Ông R. Wacheux: Trước khi đăng ký trước bạ, mọi l’acte provisoire et l’acte définitif, délai pendant lequel certitude de disposer des biens librement.
thông tin đều được kiểm tra. Công chứng viên kiểm Ông R. Wacheux: Trách nhiệm tài chính của công tout est vérifié. Le notaire effectue les vérifications
tra mọi thông tin và nếu thiếu, sẽ kiểm tra lần 2 khi chứng viên không có giới hạn. Có hệ thống bảo hiểm et s’il lui manque des informations, une deuxième Quel est le montant de l’assurance professionnelle
đăng ký trước bạ. Nếu không phù hợp, hợp đồng mua và sự hỗ trợ tài chính của Phòng công chứng, nếu cần vérification est effectuée lors de l’enregistrement. Si d’un notaire ? Y-a-t-il un seuil ?
bán sẽ bị bác bỏ. thiết. Một số công chứng viên phạm sai sót, không có tout n’est pas conforme, l’acte est rejeté.
khả năng đền bù nên phải chịu án tù. Ở Pháp, công R. Wacheux: Les notaires n’ont pas de limites
Cộng đồng đô thị Lyon có năm công chứng viên hoạt chứng viên rất cẩn thận vì họ phải chịu trách nhiệm. La communauté urbaine de Lyon fait appel pour son financières à leur responsabilité. Il y a un système
động ở năm khu vực. Mỗi năm, Cộng đồng đô thị Lyon Họ có thể bị phạt: ở tù, tước quyền công dân… propre compte à cinq notaires qui interviennent sur d’assurances, ainsi qu’un système de financement
thực hiện 500 giao dịch (tương ứng với 500 hợp đồng cinq secteurs. Chaque année environ 500 actes de collectif par la chambre des notaires si besoin.
mua bán). Hợp đồng được phân bổ cho các công Phí công chứng tăng dần và có thể lên đến 100 000€. vente sont rédigés par la communauté urbaine (ce Certains notaires qui ont fait des erreurs, n’ont pas pu
chứng viên tùy theo địa bàn. Trên toàn Cộng đồng đô 10% tiền phí công chứng dùng để trả thù lao cho công ne sont pas des transactions privées). Les actes sont rembourser et se sont retrouvés en prison. En France,
thị Lyon, mỗi năm có khoảng 20 000 giao dịch đất đai chứng viên; phần còn lại là thuế do công chứng viên répartis entre les notaires en fonction du territoire. Il les notaires sont très prudents, car ils engagent leur
và bất động sản (cả nhà nước lẫn tư nhân). thu hộ, sau đó sẽ nộp cho nhà nước. Bên mua phải y a environ 20 000 transactions publiques et privées responsabilité. Ils peuvent donc être sanctionnés :
trả các chi phí này. par an sur le territoire. prison, privation des droits civiques, …
Ông R. Wacheux: Ở TPHCM, có bao nhiêu giao dịch
mua bán quyền sử dụng đất mỗi năm? Nhà nước Pháp yêu cầu công chứng viên soạn thảo R. Wacheux : Combien y a-t-il de transactions de Les frais de notaires sont progressifs et vont jusqu’à
chính xác các hợp đồng và thu hộ thuế cho nhà nước droit d’usage à HCMV ? 100 000€. 10% de cette somme correspond à la
Khoảng 100 000 giao dịch mua bán mỗi năm liên (kể cả thuế đánh trên giá trị gia tăng của tài sản). Ở rétribution de leur travail. Le reste correspond aux
quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản. Nếu Pháp, công chứng viên phải đảm bảo tính an toàn về Il y a environ 100 000 actes de vente par an, concernant taxes qu’ils perçoivent puis reversent à l’Etat. C’est
tính hết tất cả các giao dịch, thì có khoảng 400 000 mặt pháp lý của giao dịch. le droit d’usage pour le terrain et l’immobilier. Si on l’acquéreur qui paie les frais de la vente.
giao dịch mỗi năm bao gồm chuyển nhượng, mua prend en compte toutes les transactions, le nombre
bán, thế chấp,… Ở Việt Nam, công chứng viên chỉ đóng dấu và chịu s’élève à 400 000 par an comprenant les transactions, L’Etat français attend d’un notaire de la rigueur dans
trách nhiệm về hình thức của hợp đồng, chứ không les ventes, les hypothèques, …. les actes et la perception des taxes même dans les
Ở Pháp, khi nào thì bên mua trở thành chủ sở hữu chịu trách nhiệm về nội dung. Công chứng viên không plus-values. En France, le notaire doit garantir la
của tài sản? có trách nhiệm phải kiểm tra tính xác thực của hợp En France, à quel moment l’acquéreur devient-il sécurité juridique.
đồng. propriétaire ?
Ông R. Wacheux: Bên mua trở thành chủ sở hữu sau Au Vietnam, le notaire ne fait que mettre le tampon.
R. Wacheux : Le contrat fixe librement à quel moment Il engage aussi sa responsabilité sur la forme du
l’acquéreur devient propriétaire. Généralement cela contrat, mais pas sur le contenu. Le notaire n’a pas la
se produit au moment de la signature de l’acte responsabilité de vérifier la véracité du contrat.
définitif en même temps que l’acquéreur paie le prix
30 31
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
PHẦN 3 – THỦ TỤC TIẾN HÀNH MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG PARTIE 3 – LES PROCÉDURES D’ACCESSION À UN
SẢN TERRAIN
I. Ở VIỆT NAM Đến cuối năm 2009, tiền sử dụng đất được tính dựa I. LE CAS VIETNAMIEN R. Wacheux : Comment la ville calcule-t-elle le prix
trên khung giá đất. Nhưng từ tháng 12 năm 2009, à verser ?
Trình bày của Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Trưởng Nghị định mới ban hành cho phép Thành phố tính tiền Présentation de Mme Nguyen Thi Cam Van - Chef du
phòng Kế hoạch sử dụng đất dựa trên giá thị trường. Để xác định giá Bureau du Plan Jusque fin 2009, le calcul était basé sur la grille
thị trường, Thành phố nhờ các đơn vị tư vấn. Thành officielle des prix. Mais depuis décembre 2009, un
Khi nhà đầu tư quan tâm đến một khu đất, thì nhà đầu phố không thể tự mình xác định giá thị trường vì giá Quand un investisseur s’intéresse à un terrain, nouveau décret stipule que la ville peut déterminer
tư sẽ tìm hiểu thông tin về quy hoạch trên bản đồ quy này rất biến động. il doit chercher des informations sur le PLU et la les prix en se basant sur le prix réel du marché. Pour
hoạch và các chỉ tiêu xây dựng đối với khu đất đó. constructibilité. Ensuite il constitue un dossier pour la cela, la ville va recourir à un cabinet de consultants
Sau đó, nhà đầu tư lập hồ sơ dự án trình Thành phố R. Wacheux: Khung giá đất phục vụ cho công việc ville, demandant de lui confier un terrain moyennant d’évaluation des biens. La ville ne peut pas elle-même
để xin giao đất. Trong hồ sơ này, có quy hoạch chi tiết gì? finances. Dans ce dossier figurent le document de estimer ce montant car les prix du marché fluctuent.
xây dựng (1/500) và giấy xác nhận đủ khả năng tài planification du lieu (plan d’aménagement au 1/500e)
chính để thực hiện dự án. Thông thường, khu đất nhà Khung giá đất phục vụ cho 2 việc: et l’attestation des capacités financières suffisantes R. Wacheux : La grille officielle sert-elle encore ?
đầu tư quan tâm không phải là khu đất sạch, có thể - tình tiền chủ sở hữu phải đóng khi chuyển mục pour ce faire. Souvent le terrain n’est pas disponible
giao ngay mà thường là đất đang có người ở hoặc có đích sử dụng đất. tout de suite car il est occupé par des habitants ou Cette grille a 2 fonctions:
hoạt động kinh tế. - xác định giá sàn cho nhà đầu tư và các chủ sở des activités. - estimer le montant que le propriétaire va payer
hữu. lorsqu’il va changer l’affectation du sol.
Sau khi nghiên cứu, Thành phố có thể ra quyết định Après étude, la ville peut prendre la décision de - fixer entre l’investisseur et les propriétaires le prix
thu hồi đất. Khi đó, nhà đầu tư sẽ thương lượng giá R. Wacheux: Việc duy trì khung giá đất có hữu ích récupérer le terrain. L’investisseur négocie alors le plancher, sous lequel on ne peut pas descendre.
và mức đền bù cho các chủ sở hữu tại khu đất đó. không? prix et l’indemnisation avec tous les propriétaires.
Sau đó, nhà đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất cho Après cela, l’investisseur doit payer une certaine R. Wacheux : Est-ce utile de maintenir une telle grille ?
Thành phố và Thành phố sẽ cấp giấy chứng nhận Tiền sử dụng đất được tính dựa trên giá thị trường và somme à la ville, qui lui accorde le certificat de droit
quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư. mục đích sử dụng đất của nhà đầu tư. Khi tính tiền sử d’usage du terrain. La redevance foncière est calculée en fonction du prix
dụng đất, nhà nước trừ đi số tiền mà nhà đầu tư đã La ville ne prend la décision de récupérer les terrains du marché et en fonction de l’usage de l’investisseur.
Thành phố chỉ ra quyết định thu hồi đất đối với dự án bỏ ra để bồi thường cho các chủ sở hữu. que pour les projets d’utilité publique. Dans le calcul de la redevance, on soustrait le montant
công ích. Nếu dự án thuần túy là thương mại, thì nhà que l’investisseur a payé au propriétaire .
đầu tư tự thương lượng với các chủ sở hữu để mua R. Wacheux: Ai bỏ tiền ra để đầu tư cơ sở hạ tầng S’il s’agit d’un projet purement commercial,
lại đất. Sau khi mua xong, nhà đầu tư lập hồ sơ dự án. cho khu đất? l’investisseur négocie librement avec le(s) R. Wacheux : Qui paie les investissements
propriétaire(s) pour acheter le terrain au fur et à nécessaires (aménagement du terrain, VRD) ?
Nhận xét và thảo luận Nhà đầu tư bỏ tiền ra đầu tư tất cả cơ sở hạ tầng. Đối mesure. Il constitue alors un dossier de projet.
với các công trình công cộng, ví dụ trường học công C’est l’investisseur qui paie pour toutes les
R. Wacheux: Có thủ tục cấp giấy phép xây dựng lập, thì nhà đầu tư không xây mà sẽ giao đất lại cho Remarques et échanges infrastructures. Pour les équipements type école
không? Thành phố xây. Đối với trường tư thục, thì nhà đầu tư publique, ce n’est pas l’investisseur qui construit
có thể xây dựng. R. Wacheux : Est-ce qu’il y a une procédure de mais il cède le terrain à la ville pour la construction.
Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà permis de construire ? Si c’est une école privée, les investisseurs peuvent la
đầu tư nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng và phải có II. Ở PHÁP construire.
giấy phép trước khi khởi công. Quand il a obtenu le certificat, l’investisseur doit
Trình bày của Ông Robert Wacheux déposer un permis de construire, qui doit être II. LE CAS FRANCAIS
Nhà đầu tư và các chủ sở hữu có thể thương lượng approuvé avant de commencer la construction.
về giá đất hoặc nhà đầu tư sẽ nhờ một đơn vị tư vấn 1. Giai đoạn tìm kiếm thông tin Présentation de M. Robert Wacheux
xác định giá đất. L’investisseur et le propriétaire peuvent négocier le
Ở Pháp, khi nhà đầu tư quan tâm đến một tài sản, thì prix ensemble ou l’investisseur peut avoir recours à 1. La phase de recherche d’informations
R. Wacheux: Thành phố tính tiền sử dụng đất như bước đầu tiên là tìm kiếm thông tin về nó, càng nhiều un cabinet d’expertise foncière pour évaluer le prix.
thế nào? En France, lorsqu’on s’intéresse à un bien, la première
32 33
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
càng tốt. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư có nhận định 3. Giai đoạn thiết kế étape consiste à effectuer un travail de recherche 3. La phase de conception
đầy đủ về tài sản, tình hình và các khó khăn có thể afin d’obtenir le maximum d’informations sur le bien
gặp phải: - Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại tòa thị chính convoité. Ceci donne une idée de la situation du bien - Dépôt du dossier de permis de construire à la
- Tìm kiếm đất, kiểm tra thông tin trên bản đồ quy của nơi dự kiến xây dựng. et des difficultés qu’il sera possible de rencontrer : mairie du lieu de la construction,
hoạch và chỉ tiêu xây dựng - Thành phố/Cộng đồng đô thị xem xét hồ sơ và cấp - Recherche du terrain, vérification du PLU et de la - Etude du dossier par la mairie / l’intercommunalité
- Tìm kiếm thông tin về chủ sở hữu (thông tin được giấy phép xây dựng. constructibilité, et obtention du permis de construire.
công khai trên hồ sơ địa chính) - Recherche du propriétaire (information publique
- Tìm kiếm thông tin về quá trình sử dụng khu đất 4. Giai đoạn thực hiện consultable sur le cadastre), 4. La phase de réalisation
trong quá khứ để xác định các nguy cơ ô nhiễm, - Prise d’informations sur l’usage antérieur de la
- Xác định những người đang sử dụng khu đất (các - Ký hợp đồng mua bán để chính thức trở thành chủ parcelle afin d’identifier les risques de pollution, - Signature des actes pour devenir définitivement
hộ kinh doanh có quyền được bồi thường để dời sở hữu khu đất - Identification des occupants actuels (les occupants propriétaire
đi chổ khác) bằng cách khảo sát thực địa hoặc đặt - Trả tiền mua đất économiques ont droit à une indemnité pour leur - Paiement du prix du terrain
câu hỏi với chủ sở hữu về việc sử dụng mặt bằng, - Khởi công départ) en se déplaçant directement sur le terrain - Ouverture du chantier
tiền cho thuê… - Thi công ou en posant des questions au propriétaire sur - Travaux
- Nghiên cứu khả thi về kỹ thuật và tài chính - Bàn giao l’usage des locaux, le loyer…, - Livraison
- Tính tổng diện tích sàn thực sử dụng được phép - Tuyên bố hoàn thành công trình ->xác nhận hoàn - Etude de faisabilité technique et financière, - Déclaration d’achèvement : donne lieu à un
xây trên khu đất, công: dự án phù hợp với giấy phép xây dựng - Calcul de la SHON constructible sur le terrain, certificat de conformité si le projet est conforme au
- Xác định sản phẩm của dự án : phần sử dụng - Définition du produit : usage privé, commercial, permis de construire
riêng, phần dành cho thương mại… Song song với giai đoạn thực hiện, có các phần việc mixte…,
- Lập bảng cân đối tài chính để xác định chi phí đất sau: - Réalisation d’un bilan financier afin de déterminer En parallèle de cette phase de réalisation, il y a :
đai. le montant des charges foncières, - Passation des marchés avec les entreprises de
- Ký hợp đồng với nhà thầu thi công
- Trình bày dự án cho đại biểu dân cử của Thành
- Bán trước sản phẩm (người mua thanh toán theo - Présentation du projet aux élus de la ville / de construction
phố/quận l’arrondissement.
tiến độ) - Pré-commercialisation (l’acquéreur final de
- Quảng cáo chaque logement paie par tranches)
Điều này không mang tính bắt buộc, nhưng nó giúp C’est une démarche non obligatoire, qui permet de - Commercialisation
- Bán
biết được ý kiến của thành phố về dự án và xem thành savoir ce qu’en pense la ville, et si elle a des projets
- Ventes
phố đã có dự án nào trên khu đất đó hay không. Giai đoạn tìm kiếm thông tin, thương lượng và thiết kế sur ce terrain.
kéo dài từ tám đến mười tháng. Giai đoạn thực hiện Il faut compter environ huit à dix mois pour les phases
2. Giai đoạn thương thảo khoảng 18 tháng. 2. La phase de négociation d’information, de négociation et de conception, puis
environ 18 mois pour la réalisation.
- Về giá nhà/giá đất, Đối với trường hợp đất được phép xây dựng và đã - Concernant la valeur de l’immeuble/terrain ,
- Về mức đền bù cho người thuê, có cơ sở hạ tầng do nhà nước đầu tư, thì chủ sở hữu - Sur l’indemnité d’éviction du locataire,
- Về kinh phí cho việc phá bỏ công trình, phải đóng phí đấu nối hạ tầng. Tiền đầu tư cơ sở hạ - Sur le montant de la démolition, Dans le cas d’un terrain constructible (équipé
- Về hợp đồng đặt cọc - với các điều kiện có thể tầng được lấy từ Thuế cơ sở hạ tầng địa phương do - Sur le contrat – sous conditions suspensives d’un réseau public), c’est le propriétaire qui paye
hủy hợp đồng (giấy phép xây dựng, vốn vay ngân các chủ đầu tư đóng tỉ lệ với tổng diện tích sàn xây (permis de construire, prêts auprès des banques, le raccordement aux réseaux. Les réseaux sont
hàng, không có ô nhiễm/ô nhiễm phù hợp), dựng và từ phí đấu nối hạ tầng được tính dựa trên absence de pollution/pollution compatible), financés par la TLE (taxe locale d’équipement) payée
- Về điều kiện bán trước dự án. khoảng cách đến mạng lưới hạ tầng. - Sur les conditions de pré-commercialisation du par l’investisseur en fonction de la SHON construite
programme. et la taxe de raccordement calculée en fonction de la
Ví dụ: chủ đầu tư chỉ thanh toán cho bên bán khi 40% Nếu khu đất là đất tự nhiên (chưa có cơ sở hạ tầng), distance au réseau.
số căn hộ dự kiến trong dự án được khách hàng cam thì thủ tục lại khác (xem thủ tục lập khu quy hoạch có Par exemple, le programme peut n’être financé par
kết mua. sự phối hợp). une banque que si plus de 40% des appartements ont Si c’est un terrain naturel, non encore aménagé, la
reçu une promesse d’achat. procédure est différente (cf procédure de ZAC).
Nhà đầu tư phải trở thành chủ sở hữu khu đất trước Trong trường hợp nhà nước mở rộng đường giao
khi khởi công dự án. thông hiện hữu hoặc xây dựng đường giao thông Pour commencer les travaux, il faut être propriétaire. S’il s’agit d’un élargissement de la rue ou d’une
mới, thì chủ sở hữu phải nhượng lại phần đất nằm création de voie, le propriétaire doit céder la partie
Các bước nói trên có thể được thực hiện song song. trong phạm vi lộ giới. Theo quy định của luật ở Pháp, Ces phases peuvent être menées en parallèle (« en de sa propriété qui doit être élargie, dans la limite
phần diện tích nhượng lại này chiếm tối đa 10% tổng temps masqué »). de 10% de la surface totale de la propriété (prévu
diện tích lô đất. Nếu hơn 10%, thì chính quyền sẽ đền par la loi). Au delà, la collectivité doit indemniser au
bù cho chủ sở hữu theo giá thị trường. Thủ tục này prix du terrain sur le marché. Cette procédure n’est
chỉ được áp dụng một lần. applicable qu’une fois.
34 35
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
Nhận xét và thảo luận phố muốn xây dựng tuyến metro ngầm đi dưới một Remarques et échanges Dans le cas de la construction d’une ligne de métro,
lô đất, thì Thành phố phải mua phần thể tích tương la collectivité achète le volume dans lequel elle va
Nếu các chủ sở hữu không ký cam kết bán đất cho ứng với đường hầm của metro. Giá tùy thuộc vào độ Si les propriétaires ne signent pas les compromis avec faire passer le tunnel. Le prix varie en fonction de
cùng một nhà đầu tư, thì sao? sâu: độ sâu càng thấp thì giá càng cao (tỉ lệ càng có les mêmes promoteurs, comment cela se passe-t-il ? la profondeur : en général, plus c’est profond moins
độ tin cậy). c’est cher.
Ông R. Wacheux: Các nhà đầu tư có thể liên kết với R. Wacheux : Les promoteurs peuvent s’associer.
nhau. Có trường hợp ngoại lệ đối với quyền ưu tiên mua hay Concernant le droit de préemption, y a-t-il des
không? ví dụ trao tặng tài sản giữa các thành viên Les autorités françaises n’interviennent pas dans exceptions, par exemple si le bien reste dans la
Ở Pháp, chính quyền không can thiệp vào giao dịch trong gia đình? les transactions foncières et immobilières privées. famille ?
đất đai và bất động sản của tư nhân. Chính quyền có Ils interviennent au niveau du PLU. Ensuite les
trách nhiệm lập quy hoạch và tư nhân phải tuân thủ Ông R. Wacheux: Ở Pháp, có nhiều quyền ưu tiên personnes privées doivent respecter les textes. R. Wacheux : il y a plusieurs droits de préemption
theo quy hoạch. mua. Quyền ưu tiên mua đất và bất động sản ở đô thị en France. Le droit de préemption urbain s’applique
áp dụng cho hầu hết các loại giao dịch. Si quelqu’un cherche à construire plus haut que la à tous les immeubles ou presque : selon l’époque de
Nếu một người muốn xây công trình cao hơn chiều limite prévue dans le PLU, comment cela se passe- la copropriété, s'il s'agit d'une donation. Si le bien est
cao cho phép theo quy hoạch, thì sao? Tài sản được mua bằng quyền ưu tiên mua sẽ được t-il ? vendu, il est soumis au droit de préemption
sử dụng để xây dựng nhà ở, nhà ở xã hội hoặc công
Ông R. Wacheux: Muốn vậy, anh ta phải thương trình công cộng. Có thể giao việc thực hiện cho một R. Wacheux : Il doit s’entretenir avec les autorités pour Les achats sont utilisés pour le développement de
lượng với chính quyền để điều chỉnh quy hoạch. Thủ đơn vị tư nhân miễn là theo đúng mục tiêu đề ra khi faire changer le PLU. La procédure est compliquée l’habitat, du logement social, des biens publics. Il est
tục điều chỉnh khá phức tạp, nhưng có thể điều chỉnh thực hiện quyền ưu tiên mua. mais possible, dans la mesure où elle est motivée par possible de confier leur aménagement à un opérateur.
được. l’intérêt général. L’important est de conserver le but dans lequel on a
Nếu có các thay đổi (ví dụ: tách thửa), thì có phải préempté.
Nếu chính quyền đã bán đất công cho nhà đầu tư với đăng ký ngay hay không? Trong trường hợp thừa kế Si les autorités ont vendu des terrains publics à des
một số điều kiện, nhưng sau đó lại thay đổi điều kiện, thì sao? investisseurs, selon certaines conditions et que ces Sur l’enregistrement ou la publicité des terrains, s’il y a
thì sao? conditions changent, comment cela se passe-t-il ? des changements (comme une division par exemple)
R. Wacheux: Mỗi lô đất đều được đánh mã số trên faut-il tout de suite enregistrer les modifications ?
Ông R. Wacheux: Điều này được quy định tại một bản đồ địa chính. Nếu có thay đổi về chủ sở hữu, hình R. Wacheux : Ça renvoie à la clause qui est dans Comment cela se passe-t-il en cas d’héritage ?
điều khoản trong hợp đồng (xem "trở lại với giá tốt dáng lô đất…thì chủ sở hữu phải mời một chuyên l’acte de vente (cf. « retour à meilleur fortune ») où le
nhất") theo đó giá được tính trên mỗi m² và có thể viên đo đạt đến đo lại, cắm mốc và tạo ra một lô đất prix est fixé au m², et peut varier en fonction des m² R. Wacheux : Dans le cadastre, chaque parcelle porte
thay đổi tùy theo số m² được phép xây dựng. mới. Hồ sơ đo đạc (gồm có số lô mới và các thông tin construits. un numéro. S’il y a des modifications (propriétaire,
liên quan như tên chủ sở hữu, diện tích…) sẽ được forme de la parcelle…), le géomètre intervient à la
Nếu việc tăng diện tích sàn xây dựng là do điều chỉnh gửi đến cơ quan địa chính. S’il s’agit de modifier le PLU, ce n’est pas payant. demande du propriétaire, il effectue un document
quy hoạch, thì nhà đầu tư không phải trả thêm tiền La collectivité ne modifie pas le PLU pour vendre les d’arpentage et crée des nouvelles parcelles. Le
vì việc điều chỉnh là do dự án mang lại nhiều lợi ích Việc thừa kế phải thông qua công chứng viên để phân terrains plus cher, mais parce que le projet le justifie document d’arpentage (qui contient le nouveau
cho địa phương (dự án có nhiều điểm sáng tạo, dự chia tài sản. Hợp đồng thừa kế phải được lập trong et présente un intérêt pour la collectivité (projet numéro de parcelle et les informations associées : nom
án dành một phần đất để xây dựng nhà ở xã hội…). vòng sáu tháng sau đó. Hợp đồng này xác định quyền innovant, réserve d’une partie du projet pour du du propriétaire, surface…) est envoyé au cadastre.
sở hữu, quyền bán hoặc xây dựng trên lô đất đã thừa logement social…)
Các quy định về quy hoạch, xây dựng mang tính bắt kế. Les héritages sont gérés par un notaire, qui établit le
buộc đối với bên thứ ba, do đó nếu việc điều chỉnh Les servitudes d’urbanisme sont opposables au tiers, partage du patrimoine. L’acte de succession doit être
quy hoạch làm ảnh hưởng tiêu cực đến các chủ sở Nếu một chủ sở hữu muốn xây nhà, thì sẽ phải gặp si un changement de PLU affecte les propriétaires fait sous six mois. Il fait office d’attestation de propriété
hữu khác ở xung quanh, thì những thiệt hại đó sẽ ai? et les riverains, le dommage causé ne sera pas et donne le pouvoir de vendre ou de construire sur le
không được bồi thường. remboursé. Toutefois le permis de construire accordé terrain.
R. Wacheux: Nếu một người muốn mở rộng hoặc xây garantit les droits pendant la durée de validité de ce
Chủ sở hữu lô đất có thể được phép xây ngầm bao mới nhà của mình, thì anh ta phải nộp hồ sơ xin phép permis. La modification du PLU ne peut pas diminuer Si un propriétaire veut construire sa maison, qui va-t-il
nhiêu mét trong lòng đất? Phần diện tích dưới mặt đất xây dựng tại tòa thị chính. Thị trưởng là người ký cấp les droits d’un permis de construire déjà accordé. voir ?
có thuộc quyền sở hữu của anh ta không? giấy phép xây dựng.
En sous-sol, jusqu’où un propriétaire peut-il construire R. Wacheux : Si quelqu’un veut construire ou
Ông R. Wacheux: Ở Pháp, nếu sở hữu mặt đất, thì Sau khi xây xong nhà, chủ sở hữu có phải khai báo en profondeur ? Est-il propriétaire du sous-sol ? agrandir sa maison / son local, il doit poser un permis
sở hữu luôn phần dưới mặt đất. Việc xây dựng xuống không? de construire auprès de la commune. C’est le maire
sâu bao nhiêu mét phụ thuộc vào kỹ thuật. Nếu Thành R. Wacheux : En France, la propriété concerne le qui signe le permis de construire.
sol et le sous-sol. Les limites de construction sont
techniques. Après avoir construit sa maison, comment faut-il la
déclarer ?
36 37
- CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
R. Wacheux: Sau khi xây xong, phải thông báo hoàn vì phải giải quyết các vấn đề xã hội. Cộng đồng đô R. Wacheux : Après avoir construit sa maison, il faut vétusté. Ce sont des opérations longues à mener car
thành công trình cho tòa thị chính. Tòa thị chính sẽ thị Lyon dần dần mua lại các căn hộ khi chủ sở hữu faire une déclaration d’achèvement de travaux à la il faut prendre en compte les problèmes sociaux. Au
báo cho cơ quan địa chính và xác định đặc điểm của quyết định bán. Quá trình thương lượng diễn ra với mairie. La mairie le déclare au cadastre et définit les fur et à mesure que les personnes veulent vendre leur
công trình để tính thuế. Công trình chung cư cũng từng chủ sở hữu. caractéristiques du bâti pour le régime fiscal. Idem bien, la Communauté Urbaine de Lyon les rachète. La
tương tự như vậy: phải có thông báo khởi công và pour un immeuble collectif : il faut faire une déclaration négociation se fait au cas par cas.
hoàn thành công trình. Có thủ tục nào để đẩy nhanh việc mua lại các căn hộ d’ouverture de chantier au début de la construction et
này không? une déclaration d’achèvement à la fin. Y a-t-il des procédures pour accélérer l’acquisition ?
Quyền sở hữu trong chung cư như thế nào?
R. Wacheux: Ngoài quyền ưu tiên mua, không có thủ Comment le droit de propriété est-il géré dans les R. Wacheux : A part la préemption, il n’y a pas
R. Wacheux: Theo chế độ đồng sở hữu, mỗi căn hộ tục nào khác để đẩy nhanh tiến độ. Vì sau khi mua immeubles ? d’autres procédures pour accélérer l’acquisition.
thuộc về một chủ sở hữu và toàn thể các chủ đồng sở căn hộ nào, thì chính quyền sẽ xây bít căn hộ đó lại, Mais comme au fur et à mesure que les logements
hữu là chủ sở hữu đất và phần chung của chung cư. nên các hộ khác dần dần bán theo. Có thể áp dụng R. Wacheux : Dans un régime de copropriété, sont achetés, ils sont murés, les ménages vendent
Nếu chủ sở hữu lô đất muốn xây dựng chung cư, biện pháp trưng mua, nếu cuối cùng còn lại vài căn chaque appartement appartient à un propriétaire, d’eux même. A la fin de l’opération, il peut y avoir des
thì phải xin phép xây dựng và nếu phù hợp với quy hộ không chịu bán. et l’association des copropriétaires est propriétaire mesures d’expropriation mises en place.
hoạch, thì anh ta có thể thông báo khởi công và khi du sol ainsi que des parties communes. C’est une
hoàn thành thì thông báo hoàn thành công trình. Luật có quy định thời điểm nào được áp dụng quyền association syndicale. Est-ce qu’il y a un règlement qui définit le moment où
trưng mua hay không? on peut procéder à l’expropriation ?
Anh ta sẽ bán các căn hộ trước hoặc sau khi xây Si le propriétaire du terrain veut construire une tour, il
dựng xong và sẽ lập quy định đồng sở hữu chung cư Ông Robert Wacheux: Không, không có quy định dépose un permis de construire, et si c’est compatible R. Wacheux : Non, il n’y a pas de règles absolues. Ce
đó. Mỗi người sở hữu căn hộ cũng đồng thời sở hữu tuyệt đối về điểm này. Vì đây là thủ tục liên quan avec le PLU, il peut fait une déclaration d’ouverture de sont des procédures qui concernent des personnes,
một phần không xác định đất của chung cư. Mỗi chủ trực tiếp đến con người, nên có chính sách hỗ trợ xã chantier et une déclaration d’achèvement des travaux il y a donc un accompagnement social de chaque
sở hữu sẽ sở hữu một phần đất và một ít phần chung hội dành cho các gia đình bị trưng mua tài sản. Nếu quand la construction est réalisée. Il va vendre ses famille. Si l’immeuble menace de s’écrouler, des
(tính bằng tỉ lệ %) và phải đóng phí bảo trì, sửa chữa chung cư có nguy cơ bị sập, thì sẽ tiến hành thủ tục appartements avant ou après la fin de la construction, procédures juridiques sont mises en place pour
chung cư theo tỉ lệ đó. pháp lý để di dời người dân trong thời gian nhanh qu’il va diviser selon un règlement de copropriété. évacuer les gens plus rapidement, car il existe un
nhất vì có nguy cơ ảnh hưởng đến tính mạng người Chaque propriétaire sera propriétaire d’une partie risque pour la population qui habite l’immeuble.
Nếu sau này chung cư xuống cấp và phải phá bỏ, thì dân sống trong chung cư du terrain non délimitée. Chaque propriétaire aura
vấn đề sở hữu đất được giải quyết như thế nào? la propriété d’une partie du terrain et des parties Comment faites-vous en France pour disposer du
Ở Pháp, làm thế nào để bên bán khai giá thật trên hợp communes (un pourcentage). Il paiera les charges au montant réel payé par l’acquéreur et comment faire
R. Wacheux: Trước khi phá bỏ, phải có người mua lại đồng và kiểm tra bằng cách nào? Ở Việt Nam, chúng prorata de son pourcentage. pour vérifier ? Au Vietnam, nous n’arrivons pas à avoir
toàn bộ chung cư. Sau khi các căn hộ đã được bán tôi chưa có cách để kiểm tra giá trị thật của giao dịch. l’information exacte.
hết, thì thành phố (hoặc người mua) sẽ trở thành chủ Si un jour cet immeuble se dégrade et qu’il faut le
sở hữu khu đất. Cộng đồng đô thị Lyon thường mua Ông Robert Wacheux: Chính quyền địa phương détruire, comment régler la question de la propriété R. Wacheux : Les collectivités territoriales n’ont
lại các chung cư cũ sau đó phá bỏ và xây dựng lại không có thẩm quyền về thuế (thẩm quyền này thuộc du terrain ? pas la compétence du redressement fiscal (cette
theo hướng bền vững hơn. về chính phủ). Nếu có gian lận, thì bên bán/bên mua compétence appartient à l’Etat). S’il y a des fraudes,
sẽ bị truy tố. Giá khai trong hợp đồng là giá trị thật R. Wacheux : Avant d’être détruit, l’immeuble doit le vendeur/acquéreur peut faire l’objet de poursuites.
Khi mua lại chung cư, có thương lượng giá không? vì nếu khai thấp, chính quyền sẽ thực hiện quyền d’abord être acheté. Une fois que tous les appartements Les prix déclarés dans l’acte sont exacts car le droit
ưu tiên mua. Khi đó, bên bán sẽ phải bán cho chính sont achetés, la ville (ou l’acheteur) devient propriétaire de préemption s’appuie sur la déclaration d’intention
R. Wacheux: Trong dự án cải tạo đô thị, chung cư quyền với giá thấp vì ở Pháp, không có chuyện hối lộ. du terrain. Dans les projets d’acquisition/démolition/ d’aliéner (DIA) dans laquelle figure le prix officiel
được mua lại thường là chung cư xuống cấp và reconstruction, la Communauté Urbaine de Lyon est déclaré par le notaire. S’il y a une sous-évaluation
giá của nó được xác định theo hiện trạng. Nếu chủ Ở Pháp, nếu người cha muốn tặng lô đất cho con, thì amenée à racheter des immeubles pour les détruire du prix, le vendeur prend le risque que la puissance
sở hữu không đồng ý với giá đó, thì các bên có thể sẽ phải thực hiện như thế nào? et reconstruire de façon plus durable. publique préempte le bien au prix officiel indiqué dans
thương lượng với nhau. Thông thường, các chủ sở la DIA. Il n’aura pas un prix correspondant à son bien.
hữu không thể trả nổi tiền bảo trì chung cư nữa, nên Ông Robert Wacheux: Phải làm hợp đồng và đăng Quand on rachète, est ce que le prix est négociable ? Par conséquent, en France, les vendeurs ne prennent
bán đi là có lợi cho họ. Hơn nữa, họ cũng không tìm ký với cơ quan nhà nước theo trường hợp tặng cho. pas le risque de se faire payer en dessous de table.
được người mua ở khu vực tư nhân vì chung cư quá Phải đóng thuế chuyển sở hữu. R. Wacheux : Dans les opérations de renouvellement
xuống cấp. Những dự án như thế này thường kéo dài urbain, les immeubles sont souvent en mauvais état En France, si le père veut donner une terre à son fils,
et les prix sont évalués en fonction de leur état. Si comment cela se passe-t-il ?
ce n’est pas le prix qu’en veut le propriétaire, il
y a la négociation entre les parties. Souvent, les R. Wacheux : Un acte de mutation légal doit être
propriétaires n’arrivent plus à payer l’entretien de leur publié, mais cela entre dans le cadre d’une donation.
immeuble, c’est donc dans leur intérêt de les vendre Les frais payés sont donc des droits de mutation, qui
De plus, ils ne trouvent pas d’acquéreur à cause de la sont à des taux différents des droits de vente et qui
dépendent du lien de parenté entre les parties.
38 39
nguon tai.lieu . vn
