Xem mẫu
- DiEÃn ñaøn
Chuyeån dòCh quyeàn phaùt trieån
trong phaïm vi vuøng ñoâ thò
thS. ngoâ ñình thuïc traân
Vieän Quy hoaïch Xaây döïng Mieàn Nam
Hieän nay taïi Vieät Nam, caùc ñoâ thò ñang chòu söùc eùp raát lôùn khi phaûi
ñaûm baûo song song caùc muïc tieâu phaùt trieån kinh teá vöôït baäc ñi ñoâi
vôùi nhieäm vuï baûo toàn. Beân caïnh ñoù, caùc ñoâ thò ñaët muïc tieâu phaùt
trieån cuûa mình truøng laëp nhau, vaø do ñoù, chöa phaùt huy ñöôïc lôïi
theá so saùnh cuûa mình. Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån trong phaïm vi
vuøng vôùi nhöõng keát quaû ñaõ ñöôïc öùng duïng treân theá giôùi ñaõ phaàn naøo
chöùng minh ñöôïc vai troø cuûa mình vaø mang laïi nhöõng lôïi ích nhieàu
maët. Trong boái caûnh phaùt trieån cuûa caùc vuøng ñoâ thò Vieät Nam trong
töông lai, Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån (Transfer of Development
Rights – TDR) seõ laø moät coâng cuï hoã trôï thöïc thi vaø quaûn lyù quy
hoaïch theo ñònh höôùng thò tröôøng.
Keywords: Phaùt trieån vuøng ñoâ thò, quyeàn phaùt trieån, coâng cuï hoã trôï quaûn lyù phaùt trieån ñoâ thò, TDR,
regional TDR.
1. Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån trong phaïm vi vuøng ñoâ thò: Khaùi nieäm vaø
lôïi ích
1.1. Khaùi nieäm Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån trong phaïm vi vuøng ñoâ thò
Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån (Transfer of Development Rights - TDR) laø moät coâng cuï hoã trôï
thöïc thi quy hoaïch theo ñònh höôùng thò tröôøng. Moät chöông trình Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån
thöôøng bao goàm caùc thaønh phaàn chuû yeáu laø: (i) Khu vöïc göûi ñi vaø (ii) Khu vöïc nhaän vaøo. Ñoái
töôïng ñöôïc “göûi ñi”, “nhaän vaøo” ôû ñaây chính laø quyeàn ñöôïc phaùt trieån baát ñoäng saûn cuûa nhöõng
ngöôøi chuû.
Khu vöïc göûi ñi thöôøng laø nhöõng khu vöïc ñaát ñai caàn ñöôïc giöõ gìn hay baûo toàn, coù theå keå ñeán nhö
caùc danh thaéng, ñòa danh lòch söû, caùc khu baûo toàn caûnh quan töï nhieân, röøng sinh thaùi, vaø ñoâi
32 SË 95+96 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
khi laø caû ñaát noâng nghieäp, vì muïc ñích baûo toaøn an ninh löông thöïc mong muoán cuûa ngöôøi daân, Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån döïa
quoác gia. Danh saùch caùc khu vöïc göûi ñi khoâng döøng laïi ôû nhöõng ñòa treân quy hoaïch phaân vuøng truyeàn thoáng ñeå aùp lôùp taùc ñoäng cuûa thò
ñieåm ñöôïc neâu treân maø coøn tuøy vaøo caùc tình huoáng thöïc teá trong tröôøng ñaát ñai vaøo ñoù. Baèng caùch giaûm bôùt söï taäp trung doàn neùn
phaùt trieån ñoâ thò, ta laïi coù nhöõng khu vöïc göûi ñi môùi. daân cö cuõng nhö quaûn lyù söï môû roäng ñoâ thò moät caùch chuû ñoäng,
coâng cuï naøy ñaõ giuùp baûo veä caùc khu vöïc coù yeáu toá ñaëc tröng caàn
Khu vöïc nhaän vaøo seõ laø nhöõng khu vöïc coù nhöõng ñieàu kieän ñoái baûo toàn, laøm giaûm ñi aùp löïc veà chi phí haï taàng daøn traûi, chaát löôïng
ngöôïc vôùi Khu vöïc göûi ñi. Neáu Khu vöïc göûi ñi laø khoâng phuø hôïp ñeå cuoäc soáng cuûa ngöôøi daân ñöôïc taêng cao cuõng nhö cô hoäi vaø ngheà
phaùt trieån baát ñoäng saûn vaø kieán truùc theo phong caùch hieän ñaïi hay nghieäp vaø kinh teá ñöôïc phaân boá coâng baèng hôn cho moïi ngöôøi. Ñaëc
cao taàng, thì Khu vöïc nhaän vaøo laïi chính laø nhöõng ñòa ñieåm ñöôïc bieät, thoâng qua nhöõng lôïi ích nhö treân ñaõ neâu, coâng cuï chuyeån dòch
chôø ñôïi seõ trôû thaønh nhöõng khu vöïc ñoâ thò phaùt trieån saàm uaát trong quyeàn phaùt trieån seõ goùp phaàn öùng phoù vôùi caùc taùc ñoäng BÑKH.
töông lai.
■ Lôïi ích cho caùc tænh vaø thaønh phoá tröïc thuoäc Trung öông
Vieäc ñoàng thuaän vôùi vaán ñeà “göûi ñi”, “nhaän vaøo” seõ thuoäc veà quyeàn Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån trong phaïm vi vuøng cung caáp cho
cuûa nhöõng caù nhaân, toå chöùc sôû höõu caùc khu ñaát ñoù. Tuy nhieân, caàn caùc khu vöïc trong vuøng moät löïa choïn ñeå phaùt huy lôïi theá so saùnh
coù moät ñôn vò quaûn lyù ñeå kieåm soaùt nhöõng thay ñoåi veà maët phaùt cuûa mình, thay vì phaûi chaïy theo nhöõng moâ hình phaùt trieån gioáng
trieån ñaát ñai naøy. Ba yeáu toá chính ñöôïc xem laø chìa khoùa hình thaønh nhau. Caùc tænh, thaønh coù theå chuû ñoäng hoaëc döôùi söï ñieàu phoái cuûa
neân moät chöông trình Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån laø: Töï nguyeän, Chính phuû ñeå thoûa thuaän nhöõng Khu vöïc göûi ñi, Khu vöïc nhaän vaøo
Tính thò tröôøng, Linh hoaït. Neáu caùc yeáu toá naøy ñöôïc ñaûm baûo nhö vôùi nhau.
laø nguyeân taéc hoaït ñoäng chuû choát, chöông trình Chuyeån dòch quyeàn
phaùt trieån seõ laø coâng cuï quaûn lyù phaùt trieån ñoâ thò hieäu quaû khi caùc ■ Lôïiích cho caùc tænh vaø thaønh phoá thuoäc tænh
beân lieân quan ñeàu ñaït ñöôïc muïc tieâu cuûa mình. Chöông trình Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån trong phaïm vi vuøng
coù theå giuùp caùc thaønh phoá ñaûm baûo tieâu chí phaùt trieån vaø baûo toàn.
1.2. Taïi sao laïi laø Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån vaø Nhöõng lôïi ích Chính quyeàn thaønh phoá coù theå cho pheùp caùc nhaø phaùt trieån baát
cuûa coâng cuï naøy trong vuøng ñoâ thò nhö theá naøo? ñoäng saûn giao dòch caùc quyeàn phaùt trieån cuûa caùc khu vöïc ñaát noâng
Vaøo naêm 1990, ñaùp laïi nhöõng moái quan taâm cuûa xaõ hoäi veà vieäc gia nghieäp, röøng raäm vaø caùc khoâng gian môû. Nhôø vaäy, caùc thaønh phoá
taêng daân soá vaø phaùt trieån ñoâ thò, Ñaïo luaät Quaûn lyù Taêng tröôûng Hoa coù theå phaùt trieån taäp trung vaø coù hieäu quaû hôn.
Kyø ñaõ neâu trong Chöông 36 raèng hoï khuyeán khích caùc coâng cuï söû
duïng ñaát taân tieán nhö chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån ñeå giuùp chính ■ Lôïiích cho caùc chuû sôû höõu ñaát ñai
quyeàn ñoâ thò ñaït ñöôïc nhöõng muïc tieâu quy hoaïch cuõng nhö nhaän Nhöõng ngöôøi chuû ñaát cuûa caùc khu vöïc caàn baûo toàn cuõng coù theå
ñöôïc söï höôûng öùng cuûa ngöôøi daân. giaûm taûi aùp löïc cuûa hoï tröôùc söùc eùp phaùt trieån ñoâ thò neáu hoï coù
theå giao dòch quyeàn phaùt trieån cuûa hoï treân vuøng ñaát baûo toàn ñoù
Xuaát phaùt töø söùc eùp nhu caàu phaùt trieån cao cuûa thò tröôøng vaø nhöõng vaø nhaän ñöôïc caùc ñieàu kieän trao ñoåi, maø cuï theå thöôøng laø trao ñoåi
SË 95+96 . 2018 33
- Baûng 1 – Soá löôïng caùc maãu (acres) ñaõ ñöôïc trao ñoåi trong chöông trình TDR Conservation Easement
Nguoàn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
Baûng 2 – Soá löôïng caùc giao dòch quyeàn phaùt trieån ñaõ dieãn ra
Nguoàn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
Baûng 3 – Soá löôïng caùc Ñieåm giao dòch (Credits) ñaõ ñöôïc chuyeån ñoåi
Nguoàn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
Baûng 4 - Soá löôïng caùc Ñieåm giao dòch (Credits) ñaõ ñöôïc chuyeån ñoåi vaø söû duïng trong moät döï aùn
Nguoàn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
Baûng 5 – Söï phaùt trieån cuûa caùc Khu vöïc nhaän vaøo trong ñoâ thò
Nguoàn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
34 SË 95+96 . 2018
- ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
veà maët taøi chính. Khoâng coøn söùc eùp taøi chính, maãu Anh). Ñaây ñöôïc xem laø moät thaønh coâng
nhöõng ngöôøi chuû ñaát seõ haøi loøng khi maø hoï vaãn lôùn vì röøng ñöôïc öu tieân baûo veä so vôùi caùc loaïi
giöõ ñaát cuûa hoï vaø vaãn coù theå giöõ nguyeân chöùc ñaát coøn laïi.
naêng söû duïng ñaát nhö voán dó. Qua ñoù, cuõng
goùp phaàn caûi thieän ñôøi soáng cho nhöõng theá heä Caùc quyeàn phaùt trieån baát ñoäng saûn coù theå ñöôïc
tieáp theo cuûa nhöõng ngöôøi chuû ñaát ôû nhöõng chuyeån ñoåi baèng ñieåm TDR credits töông öùng.
nôi xa ñoâ thò, ví duï nhö nhöõng ngöôøi noâng daân. TDR credits ñöôïc xem laø ñôn vò trung gian, ñaïi
dieän cho quyeàn phaùt trieån cuûa caùc loâ ñaát, goùp
■ Lôïi ích cho caùc nhaø phaùt trieån phaàn vaøo vieäc oån ñònh vaø ñoàng boä hoùa giaù trò
Chöông trình Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån cuûa caùc quyeàn phaùt trieån giöõa caùc ñòa phöông
trong phaïm vi vuøng coù theå cho pheùp caùc nhaø vaø giaûm thieåu cheânh leäch giöõa caùc giao dòch tö
phaùt trieån ñaåy maïnh giôùi haïn phaùt trieån caùc döï nhaân vaø giao dòch coâng.
aùn trong nhöõng khu vöïc ñaõ ñöôïc phaân vuøng
tröôùc. Caùc nhaø phaùt trieån baát ñoäng saûn neáu Tieàm naêng öùng duïng ñoái vôùi vuøng
muoán taêng caùc chæ soá phaùt trieån cuûa döï aùn coù ñoâ thò taïi Vieät Nam
theå tìm ñeán vaø hoûi söï chaáp thuaän giao dòch cuûa Hieän nay taïi Vieät Nam, caùc ñoâ thò ñang chòu
nhöõng ñoái töôïng chuû ñaát coù nhu caàu giao dòch söùc eùp raát lôùn khi phaûi ñaûm baûo song song caùc
quyeàn phaùt trieån. muïc tieâu phaùt trieån kinh teá vöôït baäc ñi ñoâi vôùi
nhieäm vuï baûo toàn caûnh quan, di tích lòch söû,
■ Lôïiích cho coäng ñoàng kieán truùc, baûo toàn heä sinh thaùi… Beân caïnh ñoù,
Caùc haï taàng ñoâ thò cô baûn nhö haï taàng kyõ thuaät caùc ñoâ thò trong quaù trình ñaët muïc tieâu phaùt
giao thoâng, ñieän, caáp thoaùt nöôùc… vaø haï taàng trieån cuûa mình truøng laëp nhau, theo ñuoåi caùc
xaõ hoäi nhö tröôøng hoïc, beänh vieän, giaûi trí vaø moâ hình phaùt trieån maùy moùc, vaø do ñoù, chöa
caùc dòch vuï coäng ñoàng khaùc seõ ñöôïc ñaûm baûo phaùt huy ñöôïc lôïi theá so saùnh cuûa mình.
trong chính nhöõng thoûa thuaän luùc giao dòch
quyeàn phaùt trieån. Cuï theå laø caùc döï aùn ôû khu Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån trong phaïm vi
vöïc nhaän vaøo phaûi ñaûm baûo nhöõng tieâu chí veà vuøng vôùi nhöõng keát quaû ñaõ ñöôïc öùng duïng treân
xaây döïng cuõng nhö phaûi cam keát coù ñaùnh giaù theá giôùi ñaõ phaàn naøo chöùng minh ñöôïc vai troø
vaø tuaân thuû theo baûng ñaùnh giaù caùc taùc ñoäng cuûa mình vaø mang laïi nhöõng lôïi ích nhieàu maët.
cuûa döï aùn gaây ra cho khu vöïc baûn ñòa. Khi vieäc phaùt trieån ñoâ thò ñöôïc xem xeùt song
song vôùi caùc taùc ñoäng cuûa thò tröôøng thì caùc döï
Baøi hoïc kinh nghieäm töø vuøng Puget aùn phaùt trieån ñoâ thò seõ hieäu quaû hôn, thoâng qua
Sound vieäc ñaït ñöôïc nhöõng muïc tieâu phaùt trieån ñoâ thò
Vuøng Puget Sound coù boán tænh laø ñaõ öùng vaø laøm haøi loøng nhöõng cö daân.
duïng coâng cuï Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån
trong phaïm vi vuøng bao goàm: King, Pierce, Trong boái caûnh phaùt trieån cuûa caùc vuøng ñoâ thò
Snohomish, vaø Kitsap, trong ñoù möôøi ñoâ thò Vieät Nam trong töông lai, Chuyeån dòch quyeàn
ñaõ tham gia vaø ñang coù nhöõng döï aùn naèm phaùt trieån (Transfer of Development Rights -
trong chöông trình Chuyeån dòch quyeàn phaùt TDR) seõ laø moät coâng cuï hoã trôï thöïc thi vaø quaûn
trieån trong phaïm vi vuøng. Moät soá keát quaû vuøng lyù quy hoaïch theo ñònh höôùng thò tröôøng.
Puget Sound ñaït ñöôïc nhö sau:
■ Treân 180.000 maãu ñaát noâng nghieäp, ñaát röøng
vaø khoâng gian môû ñaõ ñöôïc baûo toàn vaø giöõ gìn;
TAØI LIEÄU THAM KHAÛO:
■ 2.628 ñieåm Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån 1. A Regional Alliance of Puget Sound Counties, Cities, the
Puget Sound Regional Council, Forterra and Department
(credits) ñaõ ñöôïc giao dòch töø caùc khu vöïc ñaát of Commerce, 2013. Regional Transfer of Development
noâng nghieäp, ñaát röøng vaø khoâng gian môû ñoù; Rights in Puget Sound. Report to the U.S. Environmental
Protection Agency.
2. Washington State Department of Community, Trade,
■ Treân 250 ñieåm Chuyeån dòch quyeàn phaùt trieån and Economic Development, 2009. A Resource Guide
to Designing Transfer of Development Rights Programs
(credits) ñaõ ñöôïc chuyeån vaøo ñaàu tö trong caùc in Washington State. Cascade Land Conservancy for
döï aùn trong ñoâ thò, goùp phaàn traùnh söï phaùt Washington State Department of Community, Trade, and
trieån ñoâ thò traøn lan nhö tröôùc ñaây. Economic Development.
3. DinaNaguiba, MoemenAfifib, SherineWahba, 2016.
Towards Sustainability in Eco-cities; TDR and Possibilities
Taïi boán quaän vuøng Vònh Puget, phaàn lôùn ñaát of Application on Urban Areas. Procedia Environmental
Sciences, Volume 34, Pages 94-103. Elsevier B.V.
ñöôïc baûo veä bôûi nhöõng chöông trình TDR laø 4. Smart Growth America, 2008. Transfer of Development
ñaát röøng vôùi hôn 150.000m2 (khoaûng 360.000 Rights (TDR) Policy Toolkit. King County.
SË 95+96 . 2018 35
nguon tai.lieu . vn
