Chuyên đề về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất

CHUYÊN ĐỀ VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT; THU HỒI ĐẤT, TRƯNG DỤNG ĐẤT I. VỀGIAOĐẤT,CHOTHUÊĐẤT,CHUYỂNMỤCĐÍCHSỬDỤNG ĐẤT 1. Cơ sở đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này về giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất: 1.1. Cần có quy định phù hợp để giải quyết vướng mắc, bất cập và nguyên nhân1 a) Vướng mắc, bất cập ­ Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn làm hạn chế đến việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp. ­ Tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí còn xảy ra khá phổ biến. ­ Việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận. ­ Quy định nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn nhà đầu tư trong nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. ­ Việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, trên thực tế chủ yếu là giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định. ­ Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê, sử dụng đất chậm so với tiến độ còn khá phổ biến ở các các địa phương, mặc dù phápluậtvềđấtđaiđãcóquyđịnhthuhồiđấtnhưngchưathựchiệnđượcnhiều. 1 Xem: Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường ­ Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh,... nhưng Luật Đất đai chưa có quy định điều chỉnh. b) Nguyên nhân ­ Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 31) chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án khác nhau, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng, bỏ hoang lãng phí. Ngoài ra, việc định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư ôm đất để trục lợi. ­ Việc phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập đặc biệt là trong việc quyết định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng và sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm vùng biên giới. ­ Trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 122 của Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy định rõ về trình tự và thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính. ­ Nhiều địa phương còn phát triển đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp ồ ạt, dàn trải, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; sử dụng nhiều vào diện tích đất lúa; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kinh tế ­ xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp đã có theo quy định của Nghị định số 29/2008/NĐ­CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ và Quyết định số 105/2009/QĐ­TTg ngày thnags năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ. ­ Việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế ­ xã hội và thị trường bất động sản. Mặt khác có những địa phương đã tính trong kế hoạch sử dụng đất nhưng thực hiện sớm hơn tiến độ. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất. ­ Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện; nhiều địa phương chưa bố trí được kinh phí để giao cho Tổ chức 2 phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm tạo quỹ “đất sạch” để tổ chức đấu giá. ­ Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên. 1.2. Tổng kết chung và định hướng đổi mới 2 a) Tổng kết chung Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế ­ xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước(3). Việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đã bộc lộ nhiều bất cập, nhất là trong việc phân cấp cho cấp huyện. Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư được giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án. Quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế trong nước, dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục đích sử dụng đất. Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện. Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất. 2 Xem: tài liệu Tổng kết Nghị quyết số 26­NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước – Bộ Tài nguyên và Môi trường 3 Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước; trong đó, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng; tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22%), trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 ha (46,43%); cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (1,30%), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%). 3 Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựngvàđấtđaitrongviệcthuhồiđất,giaođất,chothuêđất,chuyểnmụcđíchsử dụngđất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài. b) Định hướng đổi mới Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội chủ yếu thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tiếp tục thực hiện giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất. Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể từng vùng, để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hoá lớn trong nông nghiệp. Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản xuất. Nhà nước có chính sách phù hợp để đất sản xuất nông nghiệp được người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng với hiệu quả cao nhất. Tập trung rà soát, xử lý dứt điểm đất đã giao cho các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tổ chức đoàn thể mà không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích, trái pháp luật. Kiên quyết thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm theo quy định của pháp luật đất đai, tổ chức đấu giá khi sắp xếp, xử lý trụ sở, cơ sở làm việc mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước để tăng nguồn thu cho ngân sách, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế ­ xã hội; đồng thời có chế tài để xử lý nghiêm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. 2. Quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất 2.1. Quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất So với quy định của pháp luật hiện hành, Luật Đất đai năm 2013 quy đinh thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành 4 phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua các quy định mới như: a) Giao đất có thu tiền sử dụng đất ­ Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) ­ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013): “Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: ………………………….. 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê 4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”. b) Cho thuê đất ­ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013). ­ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013) “Điều 1. Cho thuê đất 1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm 5 ... - tailieumienphi.vn