Bài soạn: Định giá

Câu 1: Anh (chi) hay trin h bay cac quan điểm giatri đât đai a) Quan điểm kinh tế học chính tri Mác xít • Giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. • Giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị và giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. • Đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. • Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P = R/i, với R là địa tô và i là tỷ suất vốn hóa. • Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị. • Giá trị là lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo công thức: W = C + V + M. • Thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai. b) Quan điểm kinh tế thi trường: • Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”. • Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. • Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. • Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường. • Theo quan điểm này, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. • Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. • Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại. c) Quan điểm marketing hiện đại: • Giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. • Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó. • Giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người. • Giá trị trao đổi đất đai có hai thành phần: giá trị hữu hình và giá trị vô hình. • Giá trị hữu hình chính là giá trị sử dụng của đất đai tạo thành từ thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. • Giá trị sử dụng có thể được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ thì đấy là giá cả hay giá thành của giá trị sử dụng. • Giá trị vô hình của đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai. • Bản chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng ­ nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm ­ của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung. • Vị thế đất đai là cơ sở hình thành giá trị vô hình của đất đai, đấy là giá trị có từ quan hệ “Relation capital”. • Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức giá thành đất đai. c) Quan điểm marketing hiện đại: • Phân biệt “Giá cả hợp lý” và “Giá cả phải chăng”. • Nhìn theo kinh tế học, “Giá cả hợp lý” là một khái niệm hết sức tù mù: cái “lý” đó có trong tình huống nào? “lý” của ai? từ đâu mà có? (của và từ khách hàng? của và từ doanh nghiệp? của và từ thị trường…). “Giá cả phải chăng” có nghĩa là: “Giá cả tương xứng với đòi hỏi”. Câu 2: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công thưc cơ ban vađăc điêm cua phương phap so sanh trưc tiêp trong đinh giađât. a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Tuy nhiên người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động sản cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh. Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: = ± b) Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện. Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế. Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt... nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác. Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai. Câu 3: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công thưc cơ ban vađăc điêm cua phương phap so sanh thu nhâp trong đinh giađât. a) Định nghĩa phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để ñịnh giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. Công thức: (t=1÷∞) P là giá cả của đất đai P Lt là thu nhập đất đai ở năm thứ t t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập rt là suất lợi tức hoàn vốn đất đai năm thứ t b) Đặc điểm của phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các yếu tố này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập Câu 4: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công thưc cơ ban vađăc điêm cua phương phap thăng dư trong đinh giađât. a) Định nghĩa phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác ddịnh cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định. Công thức tính như sau: Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển ­ Tổng chi phí phát triển Trong đó: ... - slideshare.vn