Xem mẫu
- Chương VIII
Khung thể chế, pháp lý trong
Quy hoạch và Quản lý đô thị
VIII.1. Kiểm soát phát triển
Quy định và các biện pháp khuyến khích
- Mục tiêu môn học
Giới thiệu bộ máy kiểm soát phát triển và quản lý môi
trường đô thị.
Kết quả mong đợi
Biết được các công cụ phổ biến thường áp dụng trong
kiểm soát phát triển
- Kiểm soát phát triển là gì?
Mọi Quy hoạch luôn được kiểm soát hay giám sát để đạt
được mục tiêu quy hoạch.
Kiểm soát được thực hiện qua các nguyên tắc, quy định.
Các nguyên tắc, quy định này được bắt buộc hay khuyến
khích thực hiện.
- Những quy định đo lường sự phát triển
Dựa trên 3 loại quy định:
1. Những quy định trong quy hoạch
2. Những quy định về xây dựng/ thực hiện
3. Những quy định về môi trường
- Quy định trong Quy hoạch
Xuất phát từ một quy hoạch phát triển.
Một dự án quy hoạch thường có các quy định đi kèm
nhằm giám sát mục tiêu quy hoạch.
Phổ biến nhất là “Phân vùng sử dụng đất”.
Quy định có thể là khuyến khích thực hiện, hay không
khuyến khích thực hiện hay được bảo tồn trong khu vực được
quy hoạch.
Quy định về phân nhỏ diện tích đất, xây dựng đường sá
cũng phải theo những quy định này.
- Quy định trong xây dựng
Luôn hỗ trợ cho quy hoạch và chỉ áp dụng trong xây dựng.
Những quy định này luôn đảm bảo yếu tố sức khỏe và mức độ an toàn
trong các tòa nhà:
Quy định về không gian đằng trước hay đằng sau của tòa nhà,
Quy định về hệ thống đèn chiếu sáng và sự thông thoáng,
Góc tới của ánh sáng, độ dốc,
Quy định về không gian mở, an toàn cháy nổ v.v..
Quy định khu đậu xe cho tòa nhà …
- Quy định về môi trường
Gần đây mới được quan tâm trong quy hoạch đô thị.
Trong đó, sức khỏe và vệ sinh môi trường được chú trọng.
Quy định về mức ô nhiễm không khí, nước, tiếng ồn, chất
thải rắn… trong các vấn đề phát triển.
Đánh giá tác động môi trường - EIA được chú trọng và là
một quy định môi trường đặc biệt
- Những nguyên tắc phân chia
khu vực trong đô thị
Các khu dân cư, thương mại, công nghiệp, dân sự,
cơ quan, tổ chức, khu du lịch, giải trí… nhằm ngăn
chặn việc sử dụng đất sai mục đích, độ cao, và sức chứa
của tòa nhà.
Phân khu các khu vưc khác nhau trong đô thị giúp
ngăn chặn sự xâm phạm của một khu vực lên một khu
vực kế cận.
- Các quy định trong phân bố đất đai
đô thị
1. Quy định về phân khu đất đai.
2. Quy định về độ cao của tòa nhà
3. Quy định về mật độ xây dựng
- Phân chia đất đô thị
Nguyên tắc: phân chia thành nhiều khu vực,
Tối ưu hóa nó với mục đích tốt nhất, và
Điều chỉnh nó bằng lắng nghe ý kiến đóng góp.
Lý do:
Tránh sự phát triển lộn xộn và sử dụng sai mục đích,
Kiểm soát giao thông đô thị,
Quản lý đất hiệu quả,
Đảm bảo an toàn sức khỏe và tiện nghi đô thị,
Bảo tồn năng lượng,
Nâng cao chất lượng môi trường,
Công bằng xã hội, và
Cân bằng sinh thái.
Giá trị đất đai được kiểm soát ổn định
- Đất đô thị thường được chia thành 5 loại:
1. Đất công nghiệp và khu vực sản xuất
2. Đất kho tàng
3. Đất giao thông đối ngoại
4. Đất dân dụng, trong đó:
- Đất xây dựng nhà ở
- Đất cây xanh và thể dục thể thao
- Đất trung tâm và phục vụ công cộng
- Đất giao thông đối nội và quảng trường
5. Đất đặc biệt ngoài đô thị
- Phân vùng chức năng đất đô thị (88/1994/NĐ-CP)
Loaïi ñaát Tæ leä %
I. Ñaát daân duïng 50 – 60
Ñaát ôû 25 – 30
Ñaát coâng coäng 5 – 5
Ñaát caây xanh 5 – 5
Ñaát giao thoâng 15 – 20
II. Ñaát ngoaøi daân duïng 40 – 50
Ñaát noâng nghieäp vaø kho taøng
Ñaát cô quan vaø caùc trung taâm chuyeân Thay ñoåi tuøy
ngaønh theo tính chaát
Ñaát giao thoâng ñoái ngoaïi vaø coâng trình cuûa ñoâ thò
ñaàu moái haï taàng kyõ thuaät …
Ñaát an ninh quoác phoøng
Ñaát khaùc (noâng, laâm nghieäp …
Ñaát chöa söû duïng
Toång coäng: 10%
- Các hợp phần đất cơ bản trong quy
hoạch phát triển đô thị
- Quy hoạch độ cao
Kiểm soát thông qua quy định về phát triển độ cao.
Lý do:
Nhằm xác định độ che phủ, độ cản trở tầm nhìn, ảnh hưởng đến
giao thông,
Tạo sự liên thông giữa các tòa nhà (có thể bằng các đường
hầm),
Kiểm soát độ cao phục vụ cho mục đích đặc biệt (hàng không,
dân dụng, quân sự), và
Bảo đảm độ an toàn cho kiến trúc.
- Quy hoạch độ cao
Phương pháp kiểm soát:
Góc tới ánh sáng, độ dốc mặt phẳng
Độ rộng không gian của nền nhà/ tỉ lệ độ rộng của nền nhà
Hiệu quả:
Những tòa nhà cao không được xây gần các tòa nhà quá thấp
Đảm bảo ánh sáng và thông thoáng cho các tòa nhà kế cận
Đảm bảo không gian tới đường giao thông
Đảm bảo tầm nhìn đường chân trời
- Tỉ lệ diện tích của nền nhà
Tỉ lệ … = Tổng dtích nền nhà
Tổng dtích nền đất
FAR = 72 / 100 = 0.72 FAR = 80 / 100 = 0.8
- Góc tới ánh sáng
- Quy hoạch mật độ xây dựng
Lý do:
• Nhằm tính toán độ chắc chắn cho mật độ dân cư (dân cư động và dân cư
tĩnh)
Phương pháp kiểm soát:
• Kích thước tối đa của một khu nhà
• Số lượng căn hộ trên một đơn vị diện tích
• Tỉ lệ giữa tổng các khu nhà với tổng diện tích xây dựng (diện tích che
phủ)
Hiệu quả:
• Kiểm soát được mật độ dân số
• Đảm bảo được sức khỏe môi trường
• Ngăn chặn sự quá tải
- Mật độ dân cư động và tĩnh
Net density – Gross density
100
0
- Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN –
QĐ 682/BXD/1996 ra ngày 14-12-1996
Khoảng cách các khu đất xây dựng:
≥ 25 m - nhằm đảm bảo:
Độ thông thoáng
Đảm bảo ánh sáng tự nhiên
Đô an toàn phòng cháy nổ
nguon tai.lieu . vn
