Xem mẫu
- ĐỊNH GIÁ
ĐẤT
VTPHONG@HOTMAIL.COM
- NỘI DUNG
Nguyên tắc và cơ sở xác định giá đất
Phương pháp định giá đất
Khung giá đất
Bảng giá đất
Giá đất cụ thể
- Nguyên tắc và cơ sở xác định giá
đất
Nguyên tắc cơ bản của định giá đất:
Các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước
Các đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểm
Sử dụng cao nhất, tối ưu nhất
Cơ sở khoa học định giá đất:
Địa tô
Lãi suất ngân hàng
Quan hệ cung cầu
Văn bản quy phạm pháp luật về định giá đất.
- Nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Các quyền đối với đất đai và
sự kiểm soát của Nhà nước
Các đặc điểm vật lý và Sử dụng cao nhất,
các cải thiện trên địa điểm tối ưu nhất
- Các quyền đối với đất đai và
sự kiểm soát của Nhà nước
Định giá đất tập trung vào giá trị của các quyền đi kèm với đất
đai:
üQuyền cho phát triển trong những giới hạn nhất định,
üQuyền cho thuê,
üQuyền cho sản xuất nông nghiệp,
üQuyền cho khai thác khoáng sản,
üQuyền cho thay đổi địa hình,
üQuyền chia nhỏ, tích tụ và
üQuyền cho sử dụng để đổ chất thải.
- Các quyền đối với đất đai và
sự kiểm soát của Nhà nước (tiếp theo)
Khi định giá đất cần phải tham khảo những quy định của
Nhà nước để xác định:
P Quyền đi qua,
P Các hạn chế cá nhân và công cộng
ảnh hưởng đến mảnh đất mục tiêu
- Các đặc điểm vật lý và các cải thiện
trên địa điểm
Các đặc điểm vật lý của mảnh đất:
◦ quy mô
◦ hình thể
◦ bề mặt
◦ địa hình
◦ vị trí
◦ cảnh quan
◦ và các đặc điểm địa hình như đường bao ngoài, độ dốc,
hệ thống thoát nước.
- Các đặc điểm vật lý và các cải thiện
trên địa điểm (tiếp theo)
Các dịch vụ có sẵn như
◦ nước
◦ điện
◦ gas
◦ dịch vụ điện thoại
◦ internet…
ảnh hưởng đến sử dụng và phát triển tiềm năng của mảnh
đất. Các dịch vụ này có thể được cung cấp từ bên ngoài địa
điểm hoặc ngay tại địa điểm.
- Các đặc điểm vật lý và các cải thiện
trên địa điểm (tiếp theo)
Các cải thiện trên địa điểm:
◦ san ủi,
◦ lát nền,
◦ tạo cảnh quan,
◦ các kết nối để sử dụng cho đường nước, đường điện, gas,
điện thoại.
Những đặc điểm này được đánh giá vào giá trị của địa điểm.
Cần lưu ý những cải thiện này cũng giống như các công trình
trên đất là đối tượng của khấu hao.
- Sử dụng cao nhất, tối ưu nhất
Sẵn sàng cho sử dụng có tính kinh tế nhất (coi đất như
một mảnh đất trống).
Khi các cải thiện trên đất (công trình) không đóng góp vào
giá trị thì cần phải bỏ qua các cải thiện này và phải được
trừ khỏi giá trị của đất.
Trong trường hợp định giá kèm theo sử dụng của các
công trình người định giá nên định giá địa điểm ở cả 2
điều kiện, đó là cho sử dụng cụ thể và sử dụng cao nhất,
tối ưu nhất.
- Cơ sở định giá đất
Địa tô
Lãi suất ngân hàng Quan hệ cung cầu
- Địa tô
Địa tô tư bản chủ nghĩa là bộ phận
lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi
nhuận bình quân của tư bản đầu
tư trong nông nghiệp (tư bản
nông nghiệp) do công nhân nông
nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp phải nộp địa
tô cho địa chủ với tư cách là kẻ
sở hữu ruộng đất.
Karl Marx
- Địa tô (tiếp theo)
Giá cả ruộng đất là hình thức địa tô tư bản hoá.
Bởi ruộng đất đem lại địa tô, tức là đem lại một
thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như
một loại tư bản đặc biệt. Còn địa tô chính là lợi tức
của tư bản đó.
Do vậy giá cả ruộng đất chỉ là giá mua địa tô do
ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành.
Nó tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất
lợi tức tư bản gửi vào ngân hàng.
- Địa tô (tiếp theo)
Địa tô tư bản chủ nghĩa có các hình thức:
PĐịa tô chênh lệch
PĐịa tô tuyệt đối
PĐịa tô độc quyền.
- Địa tô (tiếp theo)
Địa tô chênh lệch
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch
ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn.
Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung
được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng
đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất
tốt và trung bình.
- Địa tô (tiếp theo)
Địa tô chênh lệch
Trong quá trình sản xuất, phần lợi nhuận siêu ngạch hình
thành do canh tác trên đất tốt và trung bình tồn tại thường
xuyên, tương đối ổn định và chuyển hóa thành địa tô
chênh lệch.
Nông nghiệp có một số đặc điểm khác với công nghiệp,
như số lượng ruộng đất bị giới hạn, độ màu mỡ tự
nhiên và vị trí địa lý của ruộng đất không giống nhau, các
điều kiện thời tiết, khí hậu của địa phương ít biến động,
nhu cầu hàng hóa nông phẩm ngày càng tăng.
- Địa tô (tiếp theo)
Địa tô chênh lệch
Do đó, xã hội buộc phải canh tác trên cả ruộng đất
xấu nhất (về độ màu mỡ và vị trí địa lý).
Vì vậy mà giá cả của hàng hóa nông phẩm được
hình thành trên cơ sở điều kiện sản xuất xấu
nhất chứ không phải ở điều kiện trung bình như
trong công nghiệp.
Vì thế, canh tác trên đất tốt và trung bình sẽ có lợi
nhuận siêu ngạch.
- Địa tô (tiếp theo)
Địa tô chênh lệch
Địa tô chênh lệch I là loại địa tô thu được trên những
ruộng đất điều kiện tự nhiên thuận lợi. Chẳng hạn, có độ
màu mỡ tự nhiên thuận lợi (trung bình và tốt) và có vị trí
địa lý gần nơi tiêu thụ hay gần đường giao thông.
Địa tô chênh lệch II là loại địa tô thu được gắn liền với
thâm canh tăng năng suất, là kết quả của tư bản đầu tư
thêm trên cùng một đơn vị diện tích.
- Địa tô (tiếp theo)
Địa tô chênh lệch
Trong thời hạn hợp đồng, lợi nhuận siêu ngạch do đầu tư thâm canh
đem lại thuộc nhà tư bản kinh doanh ruộng đất. Chỉ đến khi hết thời
hạn hợp đồng, địa chủ mới tìm cách nâng giá cho thuê ruộng đất, tức
biến lợi nhuận siêu ngạch do đầu tư thâm canh đem lại tức là địa tô
chênh lệch II thành địa tô chênh lệch I.
Tình trạng này dẫn đến mâu thuẫn đó là nhà tư bản thuê đất muốn kéo
dài thời hạn thuê, còn địa chủ lại muốn rút ngắn thời hạn cho thuê.
Do đó, trong thời gian thuê đất, nhà tư bản tìm mọi cách quay vòng,
tận dụng, vắt kiệt độ màu mỡ đất đai.
- Địa tô (tiếp theo)
Địa tô tuyệt đối
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ,
dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần.
Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra
ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi
chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất
chung của nông phẩm.
nguon tai.lieu . vn
