Bài giảng Định giá đất: Chương 4 - Bùi Nguyên Mạnh

Bμi gi¶ng ®Þnh gi¸ ®Êt Bùi Nguyên Hạnh CHƯƠNG IV PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG IV PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư Phương pháp chi phí Phương pháp phân tích hồi quy 1 Phương pháp SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất Định nghĩa: là PP xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Nguyên lý cơ bản PP SO SÁNH TRỰC TIẾP A 10 Trđ/m2 So nh nh GHA=GAx 100 x 100 x 100 x 100 x …. B 12 Trđ/m2 So nh H ? u nh GHB=GBx 100 x 100 x 100 x 100 x …. C 13 Trđ/m2 So nh u nh 100 100 100 100 HC C () () () () GHA= GA x sau u nh a a t sau u nh a a t so nh (H) nh (A, B, C) GH= Trung nh ng (GHA + GHB + GHC) 2 CÔNG C PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PH = PA X A X B X C X D X E Trong : PH: a a t nh PA: a a t so nh A = u nh ng a a t nh u nh nh ng a a t so nh B = CÔNG u nh t a a t nh u nh t a a t so nh C PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PH = PA X A X B X C X D X E C = u nh t dung ch a a t nh u nh t dung ch a a t so nh D = u nh Nhân khu c a a t nh u nh Nhân khu c a a t so nh E = CÔNG u nh Nhân u nh Nhân C t a a t nh t a a t so nh PP SO SÁNH TRỰC TIẾP a t= t nh so a 100 100 100 100 …. nh ( ) ( ) ( ) ( ) 3 PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Đặc điểm có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận sử dụng nguyên tắc thay thế giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy PP này là PP thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện Khi áp dụng phải tiến hành hiệu chỉnh nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Điều kiện áp dụng Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác định giá đất. Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất đai chờ định giá. Thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc và tính phù hợp của tài liệu. phải lựa chọn những thông tin tương tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Phạm vi ứng dụng Xác định giá cả của đất đai Xác định giá của các công trình trên đất Xác định giá cả đất đai và các công trình Xác định tiền thuê 4 NH N NH PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP THU NHẬP ... - tailieumienphi.vn