Xem mẫu
- TÀI LIỆU KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỞNG KIẾN THỨC
VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
)*(
CHUYÊN NGÀNH : MÔI GIỚI VÀ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG:
TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Ô. VÕ ĐÌNH QUỐC
- 2012 -
1
- Phần I: Những vấn đề chung về Sàn Giao dịch BĐS
1) Khái niệm sàn giao dịch BĐS
TTBĐS là thị trường giao dịch loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao,
thời gian giao dịch kéo dài, pháp lý phức tạp, ẩn chứa nhiều rủi ro; do đó,
khi giao dịch các bên tham gia phải đáp ứng các điều kiện, qui đ ịnh pháp
luật kèm theo. Ngoài ra, yêu cầu quản lý Nhà nước cũng cần cập nhật
các giao dịch BĐS để giúp cơ quan chức năng có điều kiện quản lý được
sự thay đổi, biến động của BĐS; phát hiện các vướng mắc trong giao
dịch; từ đó kịp thời đưa ra hoặc bổ sung các chủ trương, chính sách quản
lý BĐS và thị trường BĐS cho phù hợp; chính vì vậy, cần phải tổ chức và
quản lý địa điểm thực hiện các giao dịch BĐS; địa điểm đó là Sàn giao
dịch BĐS.
“ Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) là địa điểm diễn ra các giao dịch
BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS”
2) Vai trò của Sàn Giao dịch :
Do tính pháp lý của hàng hoá BĐS phức tạp, thời gian giao d ịch kéo
dài, nên trong giao dịch ẩn chứa nhiều rủi ro; để giảm thiểu bất cập đó,
đòi hỏi nơi tổ chức giao dịch BĐS phải ổn định, họat động chuyên
nghiệp, có sự quản lý của Nhà nước; với mục đích đảm bảo giao dịch
BĐS được an tòan, công khai, minh bạch; Sàn giao dịch BĐS giử vai trò:
• kiểm tra và cung cấp các thông tin, chi tiết liên quan BĐS tham gia
giao dịch một cách công khai, minh bạch; giúp cho việc giao dịch được
an toàn, đúng qui định nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho
các bên tham gia giao dịch.
• cung cấp cho khách hàng các dịch vụ BĐS một cách chuyên
nghiệp, thủ tục đơn giản, chính xác, nhanh gọn; hổ trợ và tạo đi ều ki ện
cho chủ BĐS / chủ đầu tư và người mua / nhà đầu tư có cơ hội gặp gỡ,
tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau; từ đó thúc đẫy nhanh quá trình,
tiến độ giao dịch.
Nhà nước thông qua giao dịch tại Sàn sẽ nắm được tình hình, diễn bi ến
thực tế trên thị trường BĐS tại địa phương; từ đó kịp thời đưa ra hoặc
kiến nghị đề xuất chủ trương, chính sách thích hợp nhằm tăng cường
quản lý và thúc đẫy thị trường BĐS họat động ổn định; phát triển lành
mạnh, đúng hướng; góp phần tăng nguồn thu cho NSNN từ hoạt động
kinh doanh BĐS.
2
- Phần II: Nguyên tắc tổ chức, điều kiện thành lập Sàn GD
3) Nguyên tắc tổ chức và họat động của sàn giao dịch BĐS
- hoạt động công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật.
- cá nhân, tổ chức được tự thành lập sàn GD hay thuê sàn của đơn vị
khác.
- sàn giao dịch phải có pháp nhân hay sử dụng pháp nhân của đơn vị
chủ quản để họat động.
- đơn vị thành lập sàn phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn.
- sàn giao dịch phải có đủ tên, biển hiệu; có địa chỉ giao dịch ổn định ( ổn
định tối thiểu trong 1 năm); trước khi thay đổi địa chỉ phải thông báo cho
cơ quan quản lý tại địa phương và khách hàng biết.
4) Điều kiện thành lập SGD
4.1) Về đăng ký kinh doanh : là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch
vụ bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
4.2) Về nhân sự:
4.2.1) Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm
bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP
cụ thể:
- có năng lực đầy đủ hành vi dân sự, đủ 18 tuổi, không đang trong tình
trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù.
- có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưởng ki ến th ức
về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS.
- không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, còn cần có kinh nghiệm về lãnh vực BĐS, có mối quan hệ
tốt với nhiều đơn vị bạn, cơ quan chức năng, có năng lực quản lý điều
hành bộ máy Sàn.
* Người quản lý, điều hành Sàn Giao dịch có quyền:
+ yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan
đến BĐS giao dịch theo qui định của NN.
+ yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, thông tin về BĐS đ ược đ ưa lên
sàn.
+ thu phí dịch vụ từ khách hàng có dự án, BĐS đưa lên sàn
+ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và yêu cầu khách hàng bồi
thường thiệt hại do khách hàng gây ra cho Sàn.
+ các quyền và nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
3
- 4.2.2) Có tối thiểu 02 nhân viên làm công việc môi giới BĐS có chứng chỉ
môi giới BĐS. Nếu có đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá BĐS cũng
phải có tối thiểu 02 nhân viên làm công việc định giá BĐS có ch ứng ch ỉ
định giá BĐS.
4.3) Về quy mô diện tích và cơ sở vật chất, kỹ thuật:
- Có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50 m2 phục vụ cho hoạt
động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ
sung.
- Đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.
4.4) Về cơ cấu tổ chức: giám đốc, phó giám đốc và các bộ phận chuyên
môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
4.5) Về tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch : sàn giao dịch BĐS phải có tên,
biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01
năm (12 tháng).
4.6) Về Quy chế hoạt động: sàn giao dịch BĐS phải có Quy chế hoạt
động bao gồm những nội dung được quy định tại điểm 1.8 khoản 1 Phần
IV Thông tư 13/2008/TT-BXD.
5- Qui định về mối quan hệ khi giao dịch với khách hàng : giữa SGD
và khách hàng phải thông qua hình thức hợp đồng dịch vụ; đây là loại
hợp đồng dân sự
6- Qui định về thông tin hàng hóa đưa lên Sàn Giao dịch: trước khi
bán hàng hoá BĐS kinh doanh ra thị trường, SGD phải:
6.1) công bố thông tin hàng hóa tại Sàn thời gian tối thi ểu 7 ngày; đăng
trên 1 tờ báo tại địa phương tối thiểu 3 kỳ báo, tối thiểu 1 lần thông báo
trên đài TH địa phương nơi có dự án, trên trang Web của Sàn.
6.2) tổ chức công bố bán bán, chuyển nhượng. Nếu 1 hàng hóa có 2
người trở lên mua hay số người mua nhiều hơn số lượng hàng hóa bán,
thì Sàn phải tổ chức đầu giá hay bốc thăm.
Chi phí do chủ đầu tư dự án chi trả.
7- Qui định về chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS giao dịch
tại Sàn, như:
7.1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thông qua SGD theo qui định
hiện hành; cụ thể:
- Chủ đầu tư phải ký hợp đồng ủy quyền (hoặc văn bản ủy quy ền, n ếu
Sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư) và bàn giao cho Sàn giao dịch một
4
- bộ hồ sơ pháp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện giao dịch
qua Sàn.
- Sàn GD phải niêm yết công khai tại Sàn các giấy tờ liên quan dự án
BĐS như sau:
+ hợp đồng hay văn bản ủy quyền của chủ đầu tư
+ bảng giá bán, cho thuê, thuê mua có đóng dấu của ch ủ đ ầu t ư và
phương thức thanh toán tiền mua, thuê
+ biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong ph ần móng của công
trình nhà ở
+ thời hạn thông báo công khai và tổ chức về việc bán, cho thuê tại Sàn
+ các văn bản khác do chủ đầu tư cung cấp
* Sàn giao dịch phải cấp giấy chứng nhận BĐS đã giao dịch qua Sàn cho
người mua, thuê trước khi người mua, thuê ký hợp đồng mua nhà với chủ
đầu tư.
* Đối với những BĐS thương mại kinh doanh thuộc đối tượng phải giao
dịch qua Sàn; nhưng không thực hiện; thì hợp đồng giao dịch đó không
có gia trị pháp lý; những người mua, thuê, thuê mua sẽ không được cơ
quan chức năng Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
7.2) Với BĐS không kinh doanh Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân
nên thực hiện giao dịch thông qua Sàn để đảm bảo quyền lợi, công khai,
minh bạch; không bắt buộc phải giao dịch qua Sàn; cụ thể:
- Những BĐS đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và công trình trên đất.
- Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp
- Nhà ở thuộc 20% sản phẩm dự án đối với các đối tượng hùn, góp v ốn
đầu tư đã thỏa thuận với chủ đầu tư phân chia bằng nhà ở và chủ đ ầu t ư
đã báo cáo danh sách cụ thể về số lượng, địa chỉ, loại nhà ở đã phân
chia kèm theo tên, địa chỉ người được phân chia cho Sở Xây dựng địa
phương.
- Tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS mà nhà ở đã đ ược bàn giao
trong trường hợp tham gia phân chia khi hùn, góp vốn hoặc đã mua thông
qua Sàn GD BĐS mà nay bán cho người được phép mua nhà ở Vi ệt
Nam.
- Việc bán, cho thuê các căn hộ khép kín do hộ gia đình, cá nhân xây
dựng theo dạng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định,
không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS, nhưng hợp đồng mua
bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ
quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
5
- 7.3) Hàng tháng, 6 tháng Sàn GD phải gởi báo cáo cho Sở XD để báo cáo
tình hình giao dịch tại Sàn hoặc báo cáo đột xuất theo yêu cầu của Sở XD.
8- Sàn Giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà
ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác.
Sàn GD có thể được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ủy quyền tìm
kiếm đối tác góp vốn đầu tư theo các hình thức đã qui định.
9- Qui định chung
9.1- Sàn phải bảo đảm BĐS được đưa lên sàn có đủ điều kiện để đưa
vào kinh doanh; từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện đưa vào
kinh doanh.
9.2- Sàn cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài Ii ệu liên quan đ ến
BĐS, dự án đưa lên sàn và chịu trách nhiệm về những thông tin, tài li ệu
đã cung cấp.
9.3- Sàn bảo đảm họat động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế đ ộ
báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ
tài chính khác theo qui định của pháp luật.
9.4- Sàn giao dịch không thực hiện đúng các qui định như trên thì s ẽ bị
tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lãnh vực
kinh doanh Sàn giao dịch BĐS, đề nghị Bộ XD xóa tên Sàn GD này khỏi
danh sách Mạng các Sàn GD BĐS Việt Nam và xử phạt theo qui đ ịnh về
kinh doanh BĐS (NĐ 71/NĐ-CP và thông tư 16/2010/BXD-TT).
Phần III: Tổ chức các dịch vụ tại Sàn Giao dịch
Hoạt động chính của Sàn GD là kinh doanh các dịch vụ BĐS, các
dịch vụ gồm:
1) Giao dịch bất động sản (GD)
* Đây là hoạt động căn bản của Sàn giao dịch BĐS.
* Khách hàng trước, trong và sau khi sử dụng các dịch vụ của Sàn GD
đều thông qua giao dịch tại Sàn.
* Có thể nói GD là khâu mở đầu và cũng là khâu kết thúc c ủa một quá
trình GD tại Sàn.
* Là bộ mặt của Sàn GD, nhiệm vụ của bộ phận GD là:
- tiếp nhận yêu cầu về dịch vụ của khách hàng
- sơ bộ xem xét các giấy tờ liên quan do khách hàng xuất trình theo yêu
cầu của dịch vụ
- chuyển cho bộ phận dịch vụ liên quan xem xét cụ thể hồ sơ do khách
hàng xuất trình, khảo sát, đánh giá thực trạng BĐS để lập tờ trình trình
lãnh đạo xem xét giải quyết có tiếp nhận yêu cầu dịch vụ của khách
hàng hay từ chối.
6
- - thu phí dịch vụ theo qui trình và hướng dẫn về dịch vụ áp dụng
- lập, theo dỏi việc thực hiện và thanh lý các hợp đồng dịch vụ ký với
khách hàng
- lập sổ sách, chứng từ kế toán, báo cáo kế tóan, thống kê đ ể hạch toán
theo dỏi thu, chi dịch vụ và thu chi khác phát sinh tại Sàn.
- lập các chứng từ thu, chi tài chính liên quan hoạt động của Sàn.
- là cầu nối giữa khách hàng và nhân viên dịch vụ trong quá trình thực
hiện dịch vụ cho khách hàng; kịp thời phối hợp với nhân viên dịch vụ liên
quan để giải đáp các thắc mắc của khách hàng và các vướng mắc trong
qúa trình thực thi dịch vụ.
- phối hợp cùng bộ phận marketing, thực hiện các chiến lược quảng cáo,
tiếp thị thương hiệu của Sàn và sản phẩm của Sàn.
- phối hợp cùng nhân viên dịch vụ thực hiện tốt khâu chăm sóc khách
hàng và lưu trử danh sách những khách hàng tiềm năng của Sàn.
2) Dịch vụ môi giới BĐS:
* Nguyên tắc họat động:
- các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện qui định về họat động môi giới
BĐS sẽ đứng làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng giao dịch
BĐS và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS.
- họat động môi giới phải công khai, minh bạch, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
- cá nhân, tổ chức môi giới BĐS không được đồng thời vừa làm môi gi ới
vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
- CBCNV thuộc cơ quan quản lý NN không được tham gia môi giới BĐS.
* Nội dung môi giới:
- tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện do chủ BĐS yêu cầu đ ể tham
gia đàm phán, ký hợp đồng.
- đại diện theo ủy quyền của chủ BĐS để thực hiện các công việc liên
quan đến họat động kinh doanh BĐS
- cung cấp thông tin, hổ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký h ợp
đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
- Nhiệm vụ của nhà môi giới được xem là hoàn tất khi đã hổ trợ các bên
tham gia giao dịch đạt mục đích yêu cầu giao dịch: bên bán đã thu đ ủ s ố
tiền nhận bán; bên mua đã thực hiện xong quyền sở hữu / sử dụng và
quyền chiếm hữu BĐS. Nội dung, yêu cầu dịch vụ MG thường đ ược hai
bên chủ BĐS và nhà môi giới thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng môi giới.
* Nội dung môi giới là phải giải đáp các yêu cầu: ai mua ? ai bán ? mua
bán cái gì ? mua bán ở đâu ? mua bán như thế nào ?
3) Dịch vụ định giá BĐS
7
- “ định giá BĐS là họat động tư vấn, xác định giá trị của 1 BĐS cụ thể tại
1 thời điểm xác định “.
* Nguyên tắc họat động
- cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đáp ứng các
điều kiện qui định trong Luật Kinh doanh BĐS.
- Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, v ị
trí, quy mô, đặc điểm, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời đi ểm
định giá.
- việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân th ủ theo
qui định của Luật KDBĐS và các qui định pháp luật khác.
- CBCNV thuộc cơ quan quản lý Nhà nước không được tham gia hoạt
động dịch vụ định giá BĐS.
* Quyền của tổ chức, cá nhân định giá BĐS
- yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, tài li ệu có
liên quan đến BĐS định giá làm cơ sở để định giá.
- yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, tài li ệu có
liên quan đến BĐS định giá làm cơ sở để định giá.
- thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS.
- yêu cầu khách hàng thanh toán đủ phí dịch vụ theo thỏa thuận trong
hợp đồng.
- được thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện công việc đ ịnh giá
BĐS trong phạm vi hợp đồng định giá đã ký với khách hàng; nhưng ph ải
chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá.
- đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá khi khách hàng
vi phạm điều kiện mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo
qui định của pháp luật.
- chịu trách nhiệm về tính khách quan và độ xác thực của kết quả định
giá đã thực hiện.
- các quyền khác theo qui định của pháp luật.
4) Tư vấn về BĐS
* Cá nhân, tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn về BĐS cho khách hàng
phải tuân thủ các qui định theo Luật KDBĐS.
* Tư vấn về BĐS bao gồm các dịch vụ:
+ tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS …
( gọi chung là hợp đồng giao dịch BĐS).
+ tư vấn về giá BĐS
+ tư vấn về đầu tư, tạo lập BĐS
+ tư vấn về tài chính BĐS
+ tư vấn pháp lý về BĐS
+ tư vấn các vấn đề khác liên quan đến BĐS.
8
- * Nội dung, phạm vi tư vấn; quyền, nghĩa vụ của các bên; phí dịch vụ
tư vấn … do các bên thỏa thuận và ghi rỏ trong hợp đồng dịch vụ.
* Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS chịu trách nhiệm về
nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
5) Đấu giá BĐS
* cá nhân, tổ chức họat động đấu giá BĐS phải đăng ký hoạt đ ộng kinh
doanh dịch vụ.
* việc đấu giá phải tổ chức công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi, lợi ích
của các bên tham gia.
* viêc đấu giá phải đảm bảo qui định của Luật KD BĐS và các qui đ ịnh
pháp luật về đấu giá.
6) Quảng cáo BĐS
* cá nhân, tổ chức họat động quảng cáo BĐS phải đăng ký kinh doanh
dịch vụ.
* hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ các bên, phí dịch vụ
quảng cáo … do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ các qui
định của Nhà nước về hoạt động quảng cáo.
* Tổ chức, cá nhân kinh doanh DV quảng cáo BĐS chịu trách nhi ệm về
nội dung và hình thức quảng cáo mà mình đã tư vấn và thực hi ện; bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho khách hàng (nếu có).
7) Quản lý BĐS
* cá nhân, tổ chức họat động quản lý BĐS phải đăng ký kinh doanh d ịch
vụ
* Nội dung dịch vụ quản lý BĐS:
- Bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua, quản lý BĐS theo ủy quyền
cụ thể của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS
- thực hiện duy tu, bảo trì, sửa chữa BĐS, chăm sóc các hạng mục kèm
theo của BĐS nhằm bảo đảm duy trì họat động bình thường và hiệu quả
BĐS.
- quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng có hiệu quả BĐS theo đúng
công năng, thiết kế đã qui định và thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ đã
ký với chủ BĐS.
- thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo
ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS.
* Mục đích, nội dung, phạm vi quản lý BĐS, quyền và nghĩa vụ c ủa các
bên và giá dịch vụ quản lý BĐS do các bên thỏa thuận cụ thể và ghi rỏ
trong hợp đồng dịch vụ.
9
- * Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS chịu trách nhiệm
quản lý BĐS theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do l ỗi của mình gây
GIẤY CHỨNG NHẬN BẤT ĐỘNG SẢN
ra. ĐÃ GIAO DỊCH QUA SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN
SÀN GIAO DỊCH BĐS..... CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
----- Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-------
Số:....... /QĐ-SGD ................, ngày... tháng... năm 200...
XÁC NHẬN
CỦA GIÁM ĐỐC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ..... VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ
ĐƯỢC GIAO DỊCH QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 c ủa Chính ph ủ quy đ ịnh chi
tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS;
Căn cứ Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 c ủa B ộ Xây d ựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định sô 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10
năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Lu ật Kinh doanh
bất động sản;
Căn cứ Hợp đồng dịch vụ số ........ngày ... tháng ... năm.....
XÁC NHẬN
- Tên bất động sản: .......................................................................................
- Loại bất động sản:.......................................................................................
- Địa chỉ bất động sản:.................................................................................
- Đặc điểm bất động sản:............................................................................
- Thuộc quyền sở hữu (sử dụng) của..........................................................
- Đã chuyển nhượng cho: (ghi tên tổ chức, cá nhân):…………………………
- Giá trị giao dịch là: .......................... đồng.
Đã thực hiện giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ...) t ại sàn
giao dịch BĐS ..... ngày.... tháng…….. năm…………. theo Hợp đồng số.... ngày...
tháng.... năm……
Nơi nhận: GIÁM ĐỐC
- Sàn giao dịch bất động (Ký tên, đóng dấu)
sản .....
- Các bên giao dịch;
- Sở Xây dựng (để b/c);
10
- - Lưu.
Gợi ý :
--*---
MÔ HÌNH TỔ CHỨC BỘ MÁY SÀN GIAO DỊCH BĐS
Bộ phận Bộ phận
KẾ HOẠCH HÀNH CHÁNH -
TỔNG HỢP NHÂN SỰ
Bộ phận Bộ phận
KẾ TOÁN - ĐỊNH GIÁ & ĐẤU GIÁ
TÀI CHÍNH GÍAM ĐỐC
Bộ phận Bộ phận
TƯ VẤN &PHÁP LÝ MÔI GIỚI & QC
Phó
GÍAM ĐỐC
Bộ phận Bộ phận
GIAO DỊCH KINH DOANH
( IT, Mark, PR …)
* Bộ phận nền màu đậm: bộ phận hổ trợ ( hay gián tiếp)
* Bộ phận nền màu sáng: bộ phận kinh doanh trực tiếp
11
- gợi ý về
SƠ ĐỒ BỐ TRÍ MẶT BẰNG SÀN GIAO DỊCH BĐS
bảng điện tử
Giám đốc
Tivi SGD
bảng
thông VIP
tin
sản
phẩm VIP
bàn tiếp bàn tiếp
khách kệ khách
ghế để
khá tờ
ch rơi
chờ
bàn tiếp
bàn tiếp khách
khách
hòn
ghế non bộ
khá Sa bàn Màn hình
ch cảm ứng
chờ
dự án truy cập TT
--------------------------------------------------------- Cửa vào --------------------
12
- Phụ Lục về chi phí và doanh thu của Sàn giao dịch BĐS
lối vào
A. Chi phí
I. Chi phí đầu tư ban đầu khi thành lập Sàn
Dù Sàn giao dịch BĐS không buộc phải có v ốn pháp đ ịnh khi thành l ập nh ư ho ạt đ ộng kinh
doanh đầu tư BĐS ( 6 tỷ đồng); nhưng SGD cũng cần ph ải có v ốn đ ể mua s ắm ban đ ầu thành
lập và chi phí cho thời gian đầu khi chưa có doanh thu. Tuỳ theo m ức đ ộ qui mô c ủa SGD, mà
vốn đầu tư ban đầu sẽ nhiều hay ít; tuy nhiên đã l ập SGD, thì t ối thi ểu ph ải có m ột s ố n ội dung
cần mua sắm nhằm phục vụ cho nhu cầu làm việc của bộ máy Sàn.
ST Danh mục ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền
T
01 Bộ bàn ghế tiếp khách giao dịch Bộ 04 1.200.000 4.800.000
02 Ghế cho khách hàng ngồi chờ Cái 06 500.000 3.000.000
03 Bộ bàn ghế của GĐ Sàn Bộ 01 12.000.000 12.000.000
04 Bộ bàn ghế cho nhân viên làm việc Bộ 10 1.500.000 15.000.000
05 Quày giao dịch Cái 01 10.000.000 10.000.000
06 Tủ đựng hồ sơ Cái 04 2.500.000 10.000.000
07 Máy nước nóng lạnh Cái 01 2.000.000 2.000.000
08 Khung treo bản đồ qui hoạch, DA Qcáo Bộ 04 1.000.000 4.000.000
09 Bảng trưng bày thông tin hhoá Qcáo Cái 10 800.000 8.000.000
10 Quày đựng tờ bướm hhoá môi giới, GD Cái 02 5.000.000 10.000.000
11 Máy vi tính để bàn Cái 05 5.000.000 25.000.000
12 Máy điện thoại bàn Cái 05 300.000 1.500.000
13 Tổng đài điện thoại Cái 01 5.000.000 5.000.000
14 Máy photocopy Cái 01 12.000.000 12.000.000
15 Máy Scaner Cái 01 2.000.000 2.000.000
16 Mạng nội bộ, đường truyền ADSL – Wifi Hthống 01 5.000.000 5.000.000
17 Máy chụp hình Cái 01 3.000.000 3.000.000
18 Thiết kế trang Web của Sàn Hthống 01 15.000.000 15.000.000
19 Tivi quảng cáo Cái 01 7.000.000 7.000.000
20 Bảng điện tử Cái 01 15.000.000 15.000.000
21 Văn phòng phẩm 10.000.000 10.000.000
22 Màn hình vi tính cảm ứng Cái 02 7.000.000 14.000.000
23 Trang trí nội ngoại thất 50.000.000 50.000.000
24 Chi phí khác ( lập doanh nghiệp …) 30.000.000 30.000.000
25 Phương tiện đi lại ( thuê xe loại 7 chổ) Cái 01 15.000.000 45.000.000
/th
Cộng 321.300.000
* Bảng giá và danh mục trang, thiết bị chỉ mang tính tham kh ảo
Nhu cầu vốn mua sắm này thường dùng nguồn vốn do c ổ đông đóng góp hay c ủa ch ủ s ỡ h ữu
đầu tư; sẽ được phòng KT tính toán trích khấu hao đưa vào chi phí theo đ ịnh kỳ hàng tháng.
13
- II. Chi phí vốn lưu động
Trong thời gian đầu, ít nhất 03 tháng, Sàn GD ch ưa có ngu ồn thu; nh ưng chi phí duy trì ho ạt
động vẫn phát sinh, cho nên cần phải có 1 khoản vốn ban đầu đ ể s ử d ụng.
triệu đồng
Chi phí Tháng thứ 1 Tháng thứ 2 Tháng thứ 3
Thuê mặt bằng 20 20 20
Tiền lương cho bộ máy 100 100 120
Chi điện, nước 5 5 7
Chi văn phòng phẩm 4 5 6
Điện thoại, fax, internet 4 5 6
Chi quảng cáo, tiếp thị, PR 10 10 12
Lương hiệu quả công việc 50 50 60
Khấu hao TSCĐ 10 10 10
Chi công tác phí 14 14 14
Cộng 215 219 255
Số lượng nhân viên ban đầu gồm: giám đốc, kế toán và th ủ qu ỹ (02 ng ười), Hành chánh nhân
sự (02 người), bảo vệ (02 người), tài xế, tạp vụ (02 người), tiếp tân (01 người), nhân viên kinh
doanh (10 người) với qũy lương là 100 triệu
III. Tổng nhu cầu vốn hoạt động ban đầu:
= I + II = 326.300.000 + 255.000.000 = 581.300.000 đ ồng
B. Doanh thu hàng tháng:
Thông thường, doanh thu của Sàn GD là giao d ịch bán s ản ph ẩm c ủa đ ơn v ị thành l ập Sàn
(nếu Sàn do công ty chủ đầu tư lập) hoặc doanh thu từ dịch vụ môi gi ới, đ ịnh giá, pháp lý và
quảng cáo. Do đó, trước khi lập Sàn, Giám đốc và các nhân viên kinh doanh c ần chu ẩn b ị tr ước
nguồn hàng và nguồn khách hàng để có doanh thu ngay khi đi vào ho ạt đ ộng.
c. Bảng kết quả lổ lãi của Sàn GD
Chỉ tiêu Tháng I Tháng II Tháng III
Tổng doanh thu
Tổng chi phí
Lời / lỗ trước thuế
Lợi nhuận sau thuế
14
- PHỤ LỤC 1
CÔNG TY CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
……………………… Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
------- ---------
…………., ngày ………………
THÔNG BÁO HOẠT ĐỘNG
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN …………………..
Kính gửi: Sở Xây dựng ……………………………
Công ty:……………………………………………………………………………..
Địa chỉ trụ sở chính: ………………………………………………………………..
Điện thoại:……………. Fax: ……………….. Email: …………………………….
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: …………… do Sở Kế hoạch và Đầu t ư cấp
ngày ………………….
Ngành nghề kinh doanh: …………………………………………...........................
Người đại diện theo pháp luật của Công ty: ……………………………………….
Chức danh: …………………………………………………………………………
Thông báo hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản ……………………….. với các
nội dung như sau:
Tên sàn giao dịch bất động sản: …………………………………………………
Địa điểm: …………………………Điện thoại:………………..………Email:……………..
Dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản: ………………………………………..
Người quản lý sàn giao dịch bất động sản: ……………………………………………
+ Ngày sinh:………………………………………………………………....
+ CMND số: ………………………………………………………………...
+ Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý sàn giao d ịch bất đ ộng sàn s ố:
…….. do …………. cấp ngày: ….………
15
- Quy mô, diện tích của sàn giao dịch bất động sản:
…………………………………………………….……………………..
Cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản: …………………………………
Thời điểm dự kiến hoạt động: ………………………………………………………….
Công ty …………… cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung
thực của nội dung thông báo này.
Công ty ………………..
Hồ sơ đính kèm: Người đại diện theo pháp luật (hoặc
Giám đốc Công ty)
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)
PHỤ LỤC 2
CÔNG TY CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
……………………… Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
------- ---------
Số: ……….., ngày ………………
QUYẾT ĐỊNH
Về việc ban hành Quy chế hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản
……………………
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006;
Căn cứ Nghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 c ủa Chính ph ủ quy đ ịnh
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất đ ộng sản;
Căn cứ Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 h ướng d ẫn th ực hi ện
một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP;
Căn cứ Điều lệ của Công ty …………………………………………..
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ CÔNG TY …………………………………. QUYẾT ĐỊNH
Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định này “Quy chế ho ạt đ ộng c ủa Sàn giao d ịch
bất động sản ………………………….”.
16
- Điều 2: Giao Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) thực hiện các thủ tục cần thi ết để
triển khai Quy chế này.
Điều 3: Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) và các bộ phận liên quan có trách nhi ệm thi
hành Quyết định này.
Điều 4: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký.
TM. HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
Nơi nhận: CHỦ TỊCH
(Ký tên, đóng dấu)
QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG
CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ……………
(Ban hành kèm theo Quyết định số …………..)
Chương 1: Những qui định chung
Điều 1: Mục đích thành lập
Điều 2: Nguyên tắc hoạt động
Điều 3: Hình thức pháp lý
Chương II: Chức năng, nhiệm vụ, quyền và nghĩa vụ c ủa Sàn Giao d ịch, quy ền và
nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia Sàn Giao d ịch
Điều 4: Tên và địa chỉ của sàn giao dịch bất động sản ( BĐS)
Điều 5: Quy mô, cơ sở vật chất của sàn giao dịch BĐS
Điều 6: Chức năng của sàn giao dịch BĐS
Điều 7: Nhiệm vụ của sàn giao dịch BĐS
Điều 8: Quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS
8.1 Quyền hạn của sàn giao dịch BĐS
8.2 Nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS
Điều 9: Quyền và nghĩa vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao d ịch BĐS
Điều 10: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao d ịch
BĐS
10.1 Về quyền:
- yêu cầu Sàn cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đ ến BĐS
- yêu cầu Sàn cung cấp các dịch vụ về BĐS
- yêu cầu Sàn bồi thường thiệt hại do lỗi của Sàn gây ra
10.2 Về nghĩa vụ
- thực hiện qui chế họat động của Sàn
- trả tiền dịch vụ cho Sàn
- bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho Sàn
- chịu trách nhiệm về độ chính xác, tính pháp lý đ ối v ới các thông
tin liên quan BĐS tham gia giao dịch.
17
- - các nghĩa vụ khác theo qui định hay hợp đồng đã ký v ới Sàn
Chương III: Tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận
Điều 11: Tổ chức bộ máy
11.1 Cơ cấu tổ chức:
- Giám đốc sàn;
- Phó giám đốc sàn;
- Các bộ phận chuyên môn:
+ ………
11.2 Sơ đồ tổ chức
11.3 Sơ đồ bố trí mặt bằng sàn giao dịch BĐS
Điều 12: Nhiệm vụ và quyền hạn của Giám đốc sàn
12.1 Nhiệm vụ
12.2 Quyền hạn
Điều 13: Nhiệm vụ và quyền hạn của Phó Giám đốc sàn
13.1 Nhiệm vụ
13.2 Quyền hạn
Điều 14: Chức năng, nhiệm vụ của các bộ phận (hoặc phòng) chuyên môn:
14.1 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) ……..
14.2 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) ……..
14.3 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) ……..
Chương IV: Chế độ quản lý tài chính
Điều 15: Nguyên tắc quản lý tài chính
Điều 16: Nguồn vốn hoạt động của sàn giao dịch BĐS
Điều 17: Doanh thu và chi phí của sàn giao d ịch BĐS
17.1 Doanh thu hoạt động
17.2 Chi phí hoạt động
Điều 18: Thu nhập và phân bổ thu nhập
18.1 Thu nhập
18.2 Phân bổ thu nhập
Chương V: Quan hệ với khách hàng trong giao dịch
Điều 19: Trách nhiệm của sàn giao dịch BĐS đối với khách hàng
Điều 20: Trách nhiệm của khách hàng đối với sàn giao d ịch BĐS
Điều 21: Quy trình thực hiện các dịch vụ của sàn giao dịch BĐS
21.1 Quy trình môi giới BĐS
18
- 21.2 Quy trình định giá BĐS
21.3 Quy trình đấu giá BĐS
21.4 ………………………………..
Chương VI: Qui định về thông tin BĐS đưa vào giao d ịch; ch ế đ ộ qu ản lý, cung c ấp
thông tin về BĐS, giao dịch tại Sàn GD BĐS
Điều 22: Nội dung thông tin về BĐS khi đưa lên sàn giao d ịch BĐS
22.1 Loại BĐS
22.2 Vị trí BĐS
22.3 Thông tin về quy hoạch
22.4 Quy mô, diện tích của BĐS
22.5 Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS
22.6 Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
22.7 Tình trạng pháp lý của BĐS
22.8 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có)
22.9 Gía bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê
22.10 Quyền và lợi ích của người có liên quan
22.11 Các thông tin liên quan đến ch ủ đầu t ư, ch ủ s ở h ữu, ch ủ s ử
dụng BĐS ……..
Điều 23: Quy định về thời hạn công khai các thông tin trên sàn giao d ịch BĐS
Điều 24: Quy định về quản lý thông tin
Điều 25: Quy định về cung cấp thông tin
Điều 26: Quy định về giao dịch tại sàn giao dịch BĐS
Chương VII: Điều khoản thi hành
Điều 27: Hiệu lực thi hành
Điều 28: Tổ chức thực hiện
Hồ sơ thông báo hoạt động sàn giao dịch BĐS, bao gồm:
1) Đơn thông báo hoạt động sàn giao dịch BĐS (theo mẫu tại Phụ lục 1).
2) Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có đăng ký ngành ngh ề kinh
doanh dịch vụ BĐS hoặc kinh doanh dịch vụ Sàn giao dịch BĐS.
3) Quyết định ban hành Quy chế hoạt động kèm theo Quy ch ế ho ạt đ ộng sàn giao
dịch BĐS có nội dung theo quy định.
4) Quyết định bổ nhiệm giám đốc sàn giao dịch BĐS.
19
- 5) Bản sao hợp lệ giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa khóa đào t ạo, b ồi d ưỡng ki ến
thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS của người quản lý sàn.
6) Bản sao hợp lệ chứng chỉ môi giới BĐS của 02 nhân viên làm công việc môi giới
BĐS.
7) Bản sao hợp lệ chứng chỉ định giá BĐS của 02 nhân viên làm công việc định giá
BĐS (nếu có chức năng định giá BĐS).
8) Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh địa điểm giao dịch của sàn giao d ịch BĐS:
- Hợp đồng thuê địa điểm (theo quy định t ại kho ản 2 Đi ều 124 B ộ Lu ật Dân s ự và
khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở) với thời hạn thuê t ối thi ểu 01 năm (12 tháng) k ể t ừ ngày
sàn giao dịch BĐS bắt đầu hoạt động (nếu thuê địa điểm).
- Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (nếu địa điểm thu ộc quy ền s ở h ữu
của tổ chức, cá nhân thành lập sàn). /.
_________________________________________________________________
20
nguon tai.lieu . vn