Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp BÀI TIỂU LUẬN Đề số 1 ­ Số báo danh lẻ Câu 1: Phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương pháp định giá BĐS mà anh (chị) đã biết. Bài làm: Như chóng ta ®∙ biÕt trªn thùc tÕ cã nhiÒu ph ư¬ng ph¸p kh¸c nhau ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn, phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ tµi s¶n nãi chung, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi riªng ®ưîc tÊt c¶ mäi ngưêi thõa nhËn ph¶i lµ phư¬ng ph¸p c¬ b¶n, cã c¬ së khoa häc lµ ph ư¬ng ph¸p ®ưîc x©y dùng trªn c¬ së xem xÐt, ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè ¶nh hưëng vµ ®Æc biÖt lµ ph¶i tu©n thñ mét c¸ch ®Çy ®ñ vµ tuyÖt ®èi c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸. Cã 4 phư¬ng ph¸p chñ yÕu ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n bao gåm: 1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. 2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 1 Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. 3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. 4/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. Mçi phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Òu cã nh÷ng ưu thÕ vµ h¹n chÕ nhÊt ®Þnh. Trong c¸c phư¬ng ph¸p trªn kh«ng cã phư¬ng ph¸p nµo lµ chÝnh x¸c vµ duy nhÊt ®óng, mµ chØ cã phư¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt, cßn c¸c phư¬ng ph¸p kh¸c ®ưîc dïng mang tÝnh chÊt hç trî, bæ sung hoÆc kiÓm tra kÕt qu¶ cña phư¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt. §Ó tiÕn hµnh ph©n biÖt sù gièng vµ kh¸c nhau gi÷a c¸c phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ BĐS : Phư¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp Phư¬ng ph¸p ®Çu tư Phư¬ng ph¸p chi phÝ Phư¬ng ph¸p thÆng dư Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 2 Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp ­ Được xây ­ Được xây ­ Được xây dựng ­ Là một dạng đặc dựng trên dựng trên nguyênchủ yếu dựa trên biệt của pp đầu tư, nguyên tắc thay thế. ­ Giá trị tài sản mục tiêu được C¬ sëcoi là hoàn toàn tắc thay thế. ­ Giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang nguyên tắc thay thế. ­ Giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí đòi hỏi quán triệt đủ 5 nguyên tắc. Tuy nhiên "nguyên tắc đóng góp" giữ vai trò chủ đạo. lý luËncó thể ngang bằng với giá trị của những tài bằng với giá trị của những tài sản tương làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như 1 vật ­ Giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự sản tương đương có thể so thay thế. hiện diện hay thiếu đương có thể so sánh được. sánh được. vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. ­ Thu thập các ­ Bản chất là ­ Đây là phương ­ Xác định giá trị Kü giao dịch trên thị tiến hành chuyểnpháp định giá mang BĐS mục tiêu bằng thuËt trường hiện hóa các dòng thu tính hỗn hợp, trong cách dựa vào giá trị gi¸ hành của các bấtnhập tương lai đó sử dụng cả còn lại và yếu tố động sản giống hoặc tương đối về hiện tại để tìm giá trị của phương pháp so sánh làm cơ sở để giả định cấu thành giá vốn của BĐS giống so với bấtvốn đầu tư và ước tính chi phí tạomục tiêu (các chi phí động sản mục cũng là giá trị ra BĐS. cơ hội hợp lý để có tiêu. Sau đó tiến của bất động ­ Ước tính giá trị BĐS cho việc phát hành phân tích sản. của BĐS mục tiêu triển), gồm các giả giá mua bán, bằng cách cộng giá định về phí pháp lý, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình. thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan. Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 3 Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. ­ Ít gặp khó ­ Xét về lý ­ Ưu điểm cơ bản ­ Sử dụng để đánh khăn về mặt kỹ thuyết đây là pp là nó được sử dụnggiá các BĐS có tiềm thuật. có cơ sở lý luận khi không có các năng phát triển. ­ Phương pháp chặt chẽ nhất, vìbằng chứng thị ­ Là pp thích hợp thể hiện sự đánhnó tiếp cấn một trườngthích hợp đểđể đưa ra mức giá giá của thị cách trực tiếp so sánh. Sử dụng khi thực hiện đấu trường đó là các những lợi ích màđể đánhgiá các thầu. bằng chứng rõ BĐS mang lại BĐS hiếm khi thay ­ Có giá trị quan ràng đã được thừa thận trên cho nhà đầu tư. ­ Ngoại trừ kỹ đổi CSH và thiếu cơ sở dự báo lợi trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối thực tế về giá địthuật chiết khấu ích tương lai. đa và tiền cho thuê của BĐS. dòng tiền, nói ®iÓm ­ Là cơ sở của chung là pp đơn các pp chi phí và giản. ­ Thích hợp khi tối thiểu cần đạt định giá BĐS dùng được khi thực hiện cho các giao dịch vàdự án phát triển pp thặng dư. ­ Có thể đo được độ chính xác cao khi có mục đích riêng BĐS. biệt. chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao. H¹n ­ Phải có giao ­ Khi phân tích ­ Phải dựa vào các ­ Khó khăn trong chÕ dịch về các BĐScác thương vụ dữ liệu thị trường, việc xác định sử Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 4 Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp tương tự ở trongtương tự cần cùng khu vực thìphải điều chỉnh cho nên những hạn dụng tốt nhất và có chế của pp so sánh hiệu quả nhất. mới có thể sử nhiều mặt. trực tiếp cũng đúng ­ Chi phí và giá bán dụng để so sánh ­ Trong nhiều với pp chi phí. có thể bị thay đổi được. ­ Các thông tin trường hợp có thể thiếu cơ sở ­ Chi phí nói chung không bằng tùy theo các điều kiện của thị trường. chứng cứ dự báo các với giá trị và không ­ Giá trị cuối cùng thường mang khoản thu nhập tạo ra giá trị. rất nhạy cảm đối tính chất lịch sử.tương lai. ­ Việc ước tính với các tham số về ­ Đòi hỏi thẩm ­ Kết quả định một khoản giảm chi phí và giá bán. định viên phải giá có độ nhạy giá có thể trở nên ­ Phương pháp này có nhiều kinh lớn trước mỗi sựrất chủ quan và khókhông tính đến giá nghiệm và kiến thay đổi của các thực hiện. Trên trị thời gian của thức thị trường tham số tính thực tế chưa có 1 tiền. thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp. toán.Do vậy kết pp ước tính giảm quả sẽ chịu ảnh giá cụ thể nào hưởng nhiều củađược chấp nhận yếu tố chủ quan.rộng rãi. ­ Phù hợp khi ­ Nhìn chung ít ­ Phù hợp khi định §iÒu ­ Chất lượng định giá BĐS có dùng 1 pp nào tronggiá BĐS có yêu kiÖn thông tin phải khản năng mang các trường hợp cầuvề sự phát triển dông phù hợp đầy đủ,lại các khoản thuquan trọng, nó không phức tạp, các đáng tin cậy và nhập ổn định và thường dùng để yếu tố ước tính liên kiểm tra được. có thể dự báo bổ sung hoặc kiểm quan dến giá bán, ­ Thị trường phải ổn định, trước một cách hợp lý. tra các pp khác. ­ Thích hợp khi giá cho thuê và chi phí đạt được dộ tin nếu thị trường ­ Với 1 BĐS có định giá nhiều loại cậy cao. biến động sẽ có thu nhập không BĐS có mục đích ­ Nhà định giá phải sai số lớn, ngay đều thì có thể sửsử dụng riêng biệt có nhiều kinh cả khi các đối dụng một dạng như: nhà thờ, bệnh nghiệm về phát tượng so sánh tương tự là DCF.viện, thư viện … triển và mở rộng Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 5 ... - tailieumienphi.vn