1. Trang Chủ
  2. Kinh tế - Thương mại
  3. Tiểu luận Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở - định hướng hoàn thiện và xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Tiểu luận Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở - định hướng hoàn thiện và xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Tiểu luận Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở - định hướng hoàn thiện và xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nội dung trình bày về: bình luận các điều kiện hoạt động mua bán nhà ở; điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản;... Mời các bạn cùng tham khảo! BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN STT HỌ VÀ TÊN MÃ SỐ SINH VIÊN 1. Nguyễn Thanh Quân 18DH380317 2. Nguyễ

Thể loại Tài liệu miễn phí Kinh tế - Thương mại

Số trang 22

Ngày tạo 4/10/2023 5:14:20 PM +00:00

Loại tệp DOCX

Kích thước 0.48 M

Tên tệp

Tải Tiểu luận Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động s... (.pdf)

Xem mẫu

  1. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN STT HỌ VÀ TÊN MÃ SỐ SINH VIÊN 1. Nguyễn Thanh Quân 18DH380317 2. Nguyễn Thu Vân Hà 18DH380273 3. Nguyễn Thanh Duy 18DH380321 4. Huỳnh Thị Ngọc Giao 18DH380314 5. Lê Hoàng Đức 18DH380095 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ ­ TIN HỌC THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN HỌC KỲ II NĂM HỌC 2020­2021 MÔN THI: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: BÌNH LUẬN VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG  MUA BÁN NHÀ Ở ­ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN VÀ XÁC ĐỊNH CÁC ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG  SẢN Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2021 1
  2. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài:  1. Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở ­ định  hướng hoàn thiện và 2. Xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Danh sách thành viên: Họ Và Tên MSSV Phân Công Đán Nguyễn Thanh Quân 18DH380317 Tổng hợp thông tin và sửa lỗi bổ sung Nguyễn Thu Vân Hà 18DH380273 Phàn 2.1 tới phần 2.4, Nguyễn Thanh Duy 18DH380321 Định nghĩa, bất cập và hoàn thiện I Huỳnh Thị Ngọc Giao 18DH380314 Lập dàn ý, hình thức tiểu luận Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất  Lê Hoàng Đức 18DH380095 động sản Nguyễn Phước Điền 17DH380347 Phần 2.4, 2.5 và kết luận 1 I Nguồn tham khảo: Lê Minh Trường, Tư vấn luật đất đai, Luật Minh Khuê , 22/05/2021. Bộ Luật Dân Sự 2015, Luật Công Chứng 2014, Luật Nhà Ở 2014 Luật Thi hành án dân sự và Nghị định 62/2015/NĐ­CP Nghị Định 60/NĐ­CP 2
  3. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĐ 139/2017/NĐ­CP Mục Lục 3
  4. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 1. BÌNH LUẬN CÁC ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở 1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở  1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có  nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua,   còn bên mua có nghĩa vụ  nhận nhà và trả  tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa  thuận khi giao kết hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà  ở  phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công  chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường   hợp pháp luật có quy định khác. Việc bán nhà  ở  thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất   của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. "Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi   ích của chủ thể sở hữu chung khác, Các chủ  sở  hữu chung quyền được ưu tiên mua,  Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà   ở, nếu có, bảo quản nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, giao nhà đúng   tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ  nhà cho bên mua, thực hiện đúng các  quy định của pháp luật về  mua bán nhà  ở, có quyển yêu cầu bên mua nhận nhà, trả  tiền, hoàn thành các thủ  tục mua bán nhà theo đúng thoả  thuận, không giao nhà khi   chưa nhận đủ tiền như đã thoả thuận. Bên mua nhà  ở có nghĩa vụ trả  đủ  tiền mua nhà đúng thời hạn, phương thức đã thoả  thuận, khi không có thoả  thuận thì phải trả  vào thời điểm giao nhà và tại nơi có nhà  đem bán, nhận nhà theo đúng thời hạn đã thoả  thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì   phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà như thoả thuận trong hợp đồng thuê   nhà còn hiệu lực, theo đúng thủ tục mua bán nhà ở, có quyền được nhận nhà kèm theo   sơ đồ nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn  thành các thú tục mua bán nhà trong thời hạn thoả  thuận, yêu cầu bên bán giao nhà  theo đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại. 1.2 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở Mua bán nhà  ở  là cách thường gọi dùng để  chỉ  việc chuyển nhượng quyền sử dụng   đất. Chuyển nhượng quyền sử  dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp  ứng điều kiện,  trừ  trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ  luật Dân sự  2015; điều kiện có  4
  5. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự  2015 như sau: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao   dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,   không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  trong trường hợp luật có quy định.” Theo đó, căn cứ vào khoản 1 điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:    “  1. Trường hợp mua  bán,  tặng cho,   đổi, góp vốn, thế  chấp nhà  ở, chuyên ̉   nhượng hợp đông mua ban nha  ̀ ́ ̀ở  thương mai thì ph ̣ ải thực hiện công chứng, chứng   thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. ́ ơi cac giao dich quy đinh tai kho Đôi v ́ ́ ̣ ̣ ̣ ản nay thi th ̀ ̀ ơi điêm co hiêu l ̀ ̉ ́ ̣ ực cua h ̉ ợp đông la ̀ ̀  thơi điêm công ch ̀ ̉ ưng, ch ́ ưng th ́ ực hợp đông.”  ̀ ­ Khoản 1 và 2 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công  chứng như sau: “1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể  từ  ngày được công chứng viên ký và  đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. 2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên  liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên  kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ  trường hợp  các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.” Như  vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể  từ  ngày công  chứng. 2. Điều kiện có hiệu lực hợp đồng khi mua bán nhà ở 5
  6. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Điều kiện về đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà ở Trong mỗi hợp đồng đều có đối tượng cụ thể, đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì đối   tượng của hợp đồng hướng đến chính là nhà ở. Mua bán nhà ở  là một hình thức giao  dịch không hiếm gặp tại Việt Nam. Vậy các điều kiện trong hợp đồng này được xác  lập như thế nào? Căn cứ vòa khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 có quy định các điều   kiện về nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở. + Phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Còn được gọi là  Giấy chứng   nhận quyền sử dụng đất, quyền sở  hữu nhà  ở  và tài sản khác gắn liền với đất. Đây   cũng không phải là điều kiện tiên quyết trong giao dịch mua bán nhà ở, điều kiện này   được loại trừ các trường hợp sau( căn cứ theo khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao   dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: ­ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: ­ Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; ­  Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã  hội, nhà ở  để  phục vụ  tái định cư  không thuộc sở  hữu nhà nước; bán nhà ở  quy định   tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;  ­ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; ­  Nhận thừa kế nhà ở; ­  Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà  ở  thương mại được xây dựng trong dự  án   đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư  nhưng chưa nộp hồ  sơ  đề  nghị  cơ  quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng   nhận đối với nhà ở đó. +  Đối tượng nhà  ở trong mua bán nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu  nại, khiếu kiện về quyền sở hữu hay đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường   hợp sở  hữu nhà  ở  có thời hạn. Tuy nhiên điều kiện này cũng không áp dụng trong   trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.  + Nhà  ở  phải không bị  kê biên để  thi hành án hoặc không bị  kê biên để  chấp hành   quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  Trường hợp này cũng không áp dụng giao dịch mua bán, thuê mua nhà  ở  hình thành  trong tương lai. Tuy nhiên vẫn có các hành vi lừa đảo bán nhà ở tại giữ thời điểm tòa  tuyên án và thi hành án. Họ sẽ tìm cách nhanh chóng bán nhà, số tiền mà họ bán nhà sẽ  được tẩu tán mà không dùng để  thi hành án. Theo Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ­CP  hướng dẫn Luật thi hành án dân sự quy định: 6
  7. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN “Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành   án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế  chấp, cầm cố  tài sản cho người   khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác  hoặc tài sản khác không đủ  để đảm bảo nghĩa vụ  thi hành án thì tài sản đó vẫn bị  kê   biên, xử  lý để  thi hành án, trừ  trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài  sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người  có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.” Do đó nếu người phải thi hành án không còn tài sản hoặc không đủ  tài sản để  đãm  bảo nghĩa vụ thi hành án thì nhà ở đã bán vẫn bị kê biên dù đã có đầy đủ thủ tục công  chứng. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn rắc rối để giành lại ngôi nhà. + Điều kiện cuối cùng của nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở là không thuộc diện đã  có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ  nhà  ở  của cơ  quan có thẩm   quyền. Cũng như điều kiện trên, trước khi có quyết định mua bán nhà ở chúng ta cần  xem xét, tìm hiễu kĩ khu vực nhà  ở  muốn mua để  ránh các trường hợp đáng tiếc xảy  ra. Từ đó, trước khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở chúng ta cần xem xét đầy đủ  các điều kiện trên theo đúng quy định của pháp Luật. Đồng thời khi tham gia mua nhà   ở cần tìm hiểu rõ ràng về đối tượng cần mua tránh những trường hợp tranh chấp cũng  như “mất trắng” từ những kẻ lừa đảo. 2.2 Điều kiện về chủ thể Trong quan hệ  mua bán nhà  ở, các đối tượng trong quan hệ  này được xác định theo  Điều 2 Luật nhà ở 2014. Do đó đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm “   Tổ  chức, hộ  gia đình, cá nhân có liên quan đến sở  hữu, phát triển quản lý, sử  dụng,   giao dịch về  nhà  ở  và quản lý nhà nước về  nhà  ở  tại Việt Nam”. Như  vậy chủ  thể  trong hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm + Cá nhân + Hộ gia đình  + Pháp nhân + Nhà nước  Để có hiệu lực trong hợp đồng mua bán nhà ở các chủ thể khi tham gia giao dịch cần   đáp ứng đầy đủ những điều kiện theo Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau: + Đối với bên bán nhà ở: 7
  8. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ­ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực   hiện giao dịch về  nhà  ở  theo quy định của Luật này và pháp luật về  dân sự; trường  hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà  ở  thương mại thì phải là người đã mua   nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; ­ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ  năng lực hành vi dân sự  để  thực hiện giao   dịch về nhà  ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ  chức thì phải có tư  cách   pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. + Đối với bên mua nhà ở: ­  Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện   các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có  đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; ­  Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có  đủ  năng lực hành vi dân sự  để  thực hiện giao dịch về nhà  ở  theo quy định của pháp  luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở  hữu nhà ở  tại Việt Nam theo quy định   của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại  nơi có nhà ở được giao dịch. + Đối với tổ chức: ­ Bên mua, thuê, thuê mua nhà  ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán  nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp   vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở  là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không  phụ  thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ  chức nước   ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở  hữu nhà  ở  tại Việt Nam theo quy định của  Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh  dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về  kinh doanh bất động sản. Trong hợp đồng mua bán nhà ở đối với các bên chủ thể cần có đầy đủ các điều   kiện đối với cac bên như trên để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực và hợp pháp. 2.3 Điều kiện về mục đích và nội dung + Mục đích: Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014 có giải thích  “Nhà ở là công trình xây dựng với   mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Bên cạnh  đó mục đích của nhà  ở  trong hợp đồng mua bán nhà  ở  còn được xác định tại điểm b  8
  9. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở 2014 đã khẳng định nhà ở được sử dụng vào mục đích để  ở và các mục đích khác mà luật không cấm. Tức đối tượng nhà ở trong hợp đồng mua   bán phải được thực hiện phù hợp với mục đích là nhà để   ở  tuy nhiên vẫn có thể  sử  dụng nhà ở vào mục đích khác mà pháp luật không cấm. + Nội dung: Trong giao dịch mua bán nhà  ở, hợp đồng cần được lập thành văn bản và bao gồm  những nội dung sau theo đúng luật định ( Căn cứ  Điều 121 Luật nhà ở  2014) để  đảm   bảo hiệu lực của hợp đồng: ­ Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; ­ Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở  đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ  chung cư thì các bên phải  ghi rõ phần sở  hữu chung, sử  dụng chung; diện tích sử  dụng thuộc quyền sở  hữu   riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử  dụng của phần sở  hữu chung, sử  dụng chung trong nhà chung cư  theo đúng mục đích thiết kế  đã được phê duyệt ban  đầu; ­ Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường  hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên   phải thực hiện theo quy định đó; ­ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê,   cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; ­ Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở  được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho   ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; ­ Quyền và nghĩa vụ của các bên; ­ Cam kết của các bên; ­ Các thỏa thuận khác; ­ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ­ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; ­ Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có)  và ghi rõ chức vụ của người ký. 9
  10. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.4. Điều kiện về hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở a. Trình tự thủ tục thực hiện chứng thực: • Người yêu cầu chứng thực nộp một bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực tại  Ủy ban   Nhân dân cấp xã và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu; cán   bộ có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, yêu cầu chứng thực; • Trường hợp hồ sơ  hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng thực  hợp đồng, giao dịch theo mẫu số 61/SCT. Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết  yêu cầu chứng thực mà người có bất động sản không đủ điều kiện thực hiện quyền  của người có bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ trả  lại hồ sơ và thông báo lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực; • Cán bộ  tiếp nhận hồ  sơ  trình người có thẩm quyền thực hiện ký chứng thực   hợp đồng, văn bản về bất động sản. Người yêu cầu chứng thực nhận kết quả tại nơi   nộp hồ sơ. Trường hợp không chứng thực được trong ngày nhận hồ sơ thì ghi vào Sổ chứng thực   hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn theo Mẫu số 32/PH trao cho người yêu cầu chứng   thực. Quy định theo Khoản 3, Điều 122, Luật Nhà ở 2014, xác định được: Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức. Cách thức thực hiện: Thực hiện trực tiếp tại UBND cấp xã. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: UBND cấp xã. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản chứng thực. Số lượng hồ sơ: Một (01) bộ. *Thành phần hồ sơ: +Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản: Phiếu yêu cầu chứng thực hợp   đồng, văn bản; +Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ  chiếu; bản sao giấy tờ  chứng   minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện); 10
  11. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN +Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà  ở, Giấy chứng nhận quyền sở  hữu công trình xây dựng đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở  hữu tài sản đó chuyển nhượng; +Dự thảo Hợp đồng (trường hợp người yêu cầu chứng thực soạn thảo sẵn); +Các giấy tờ cần thiết khác cho việc chứng thực theo quy định của pháp luật. *Thời hạn giải quyết: +Trong ngày nhận hồ  sơ  (nếu nộp đầy đủ  hồ  sơ  yêu cầu chứng thực hợp lệ  trước 15 giờ); +Chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo (nếu nộp đầy đủ  hồ  sơ  yêu cầu  chứng thực hợp lệ sau 15 giờ); +Trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì thời hạn chứng thực   không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. *Lệ phí (nếu có): Giá trị tài sản dưới 20.000.000 đồng: thu 10.000 đồng/ trường hợp Từ 20.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng: 20.000 đồng/ trường hợp Từ 50.000.000  đến dưới 100.000.000 đồng: 50.000 đồng/trường hợp Từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng: 100.000 đồng/trường hợp Từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng: 200.000 đồng/trường hợp Từ 1.000.000.000 đồng đến dưới 2.000.000.000 đồng: 500.000 đồng/trường hợp Từ 2.000.000.000 đồng đến dưới 3.000.000.000: 1.000.000 đồng/trường hợp Từ 3.000.000.000 đồng đến dưới 5.000.000.000: 1.500.000 đồng/trường hợp Từ 5.000.000.000 đồng trở lên: 2.000.000 đồng/trường hợp. Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.  Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định theo luật định với mục đích cộng đồng  thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Quy định rõ tại Điều 122 Luật Nhà  ở  2014 có quy định về  việc công chứng, chứng  thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau: 11
  12. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN +Với khoản 1 của Điều này, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế  chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở  thương mại thì phải thực hiện  công chứng, chứng thực hợp đồng. +Khoản 2 với trường hợp tổ  chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;  mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã   hội, nhà  ở  phục vụ  tái định cư; góp vốn bằng nhà  ở  mà có một bên là tổ  chức; cho   thuê, cho mượn, cho  ở  nhờ,  ủy quyền quản lý nhà  ở  thì không bắt buộc phải công  chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, các trường hợp này sẽ  vẫn sẽ  được công  chứng, chứng thực nếu các bên có nhu cầu. b. Quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 Khoản 2, Điều 129, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:  “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về  công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba   nghĩa vụ  trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết   định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải  thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Căn cứ tại điểm b, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013:   “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử  dụng đất; quyền sử  dụng đất và tài sản gắn   liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ  chức hoạt động kinh  doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Như  vậy, trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng nhà  ở  trong trường hợp này  được xác định là giao dịch dân sự  cụ  thể  vẫn được công nhận là được công chứng   mặc dù không được xác nhận công chứng khi có đủ các điều kiện sau: • Được xác lập bằng văn bản;  • Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường  sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất); • Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công  nhận hiệu lực của hợp đồng đó.  12
  13. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà  ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao  gồm các nội dung chính được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014. Quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán   nhà ở được áp dụng trong các trường hợp cụ thể lần lượt như sau: • Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì  hợp đồng mua bán nhà thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng thì thời điểm có   hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. • Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở  không bắt buộc phải công chứng, chứng   thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các  bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết   hợp đồng. 3. Bất cập và định hướng hoàn thiện 3.1 Bất cập về hiệu lực hoạt động mua bán nhà ở ­Độ tuổi của chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở: + Hợp đồng mua bán nhà có giá trị lớn và quan trọng nên việc xác lập giao dịch tài sản  có giá trị  lớn như  vậy còn tiềm  ẩn nhiều rủi ro và đòi hỏi chủ  thể  tham gia phải có  đầy đủ năng lực giao kết hợp đồng và chịu trách nhiệm về hành vi của mình. Hiệ nnay   Luật Nhà  Ở  2014 đều chưa quy định về  độ  tuổi của thủ  thể  trực tiếp giao kết hợp   đồng. ­ Về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở: + Căn cứ  vào Luật Nhà  Ở  2014 thì cá nhân nước ngoài được sở  hữu nhà  ở  tại Việt  Nam, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản lại quy định việc mua bán nhà phải gắn liền   với quyền sử  dụng đất. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất Đai 2013 quy định người nước  ngoài không được liệt kê trong các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Sự  mẫu thuẫn của 3 văn bản luật trên dẫn đến việc các cá nhân nước ngoài tại Việt Nam   không thể sở hữu hoặc sử dụng đất để xây dựng nhà ở hoặc xây dựng các công trình   đầu tư tại Việt Nam. ­ Hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ pháp luật về nội dung, hình thức và thủ tục   mua bán nhà ở: + Nội dung không rõ ràng, không đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt  là các nội dung về nhà ở. Với những trường hợp như vậy đã xảy ra rất đa dạng, phức   13
  14. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN tạp và rất khó để  giải quyết. Vì đối tượng ở  đây là nhà ở  và được xác lập quyền sở  hữu qua nhiều chủ  nhưng các thủ  tục để  hoàn thành việc đăng ký quyền sở  hữu lại   không được thwujc hiện triệt để qua các lần chuyển đổi. Dù là hợp đồng các bên đã ký   kết nhưng lại vi phạm quy định của pháp luật về  đối tượng của hợp đồng mua bán  nhà ở là nhà ở, đất ở không được phép bị hạn chế lưu thông trong những trường hợp   cụ thể. + Những tranh chấp về  hình thức và thủ  tục xảy ra chủ  yếu do các bên ký kết hợp   đồng nhưng không thành lập văn bản hay có thành lập văn bản nhưng không có công  chứng hợp đồng tại các cơ quan có thẩm quyền. Những vụ việc này xảy ra là do quan   hệ huyết thống, bạn bè hoặc những người tin tưởng nhau cùng nhau ký kết hợp đồng  mua bán nhà ở nhưng do sự đột biến của thị trường có thể làm giá đất tăng cao hơn so   với thỏa thuận bao đầu nên bên bán cũng có thể vì lợi nhuận cao có thể thay đổi giá cả  mà bên mua không thể chối từ vì không có thành lập văn bản hay có thành lập văn bản   nhưng không có công chứng, chứng thực hợp đồng, dẫn đến tranh chấp. 3.2 Định hướng hoàn thiện hiệu lực hoạt động mua bán nhà ở ­ Độ tuổi của chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở: + Cần quy định điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở nếu chủ thể là cá nhân. Cụ  thể, độ tuổi của chủ thế để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở là 18 tuổi để  đảm  bảo đầy đủ  năng lực hành vì, khả  năng nhận thức và thực hiện nghĩa vụ  của mình.  Cũng hạn chế được rủi rỏ khi chủ thể không đủ năng lực hành vi dân sự. ­ Về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở: + Để đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế của quốc tế hiện nay, tạo điều kiện thuận lợi   cho người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, Pháp luật Việt Nam cần sửa đổi điều 18   Nghị Định 60/NĐ­CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về “ Cá nhân nước ngoài định cự  tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình   họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam”. +Việc xây dựng và phát triển nhà ở hiện nay của Việt Nam đang thiếu nhiều vốn đầu  tư  cần có sự  đầu tư  của nước ngoài. Nên chúng ta phải sửa đổi quy định quyền sở  hữu của cá nhân nước ngoài theo hướng: a) Pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài  ở  Việt Nam khi họ  đáp  ứng đủ  điều kiện do pháp luật Việt Nam quy định về  đối  tượng được quyền sở hữu nhà ở 14
  15. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN b) Công nhận quyền sở  hữu nhà  ở  của các dự  án đầu tư  để  kinh doanh được các cơ  quan có thẩm quyền phê duyệt cho cá nhân, tổ chức nước ngoài. ­ Quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở: + Hình thức và thủ  tục mà những điều kiện quan trọng và cần thiết khi ký kết hợp  đồng mua bán nhà  ở  của các bên. Nhưng do tất cả  các hợp đồng mua bán đều phải  công chức, chức thực, trong khi công tác này chưa thực sự  làm tốt nên đã dẫn đến   nhiều người dân không tuân thủ  trình tự  này. Để  đảm bảo cho các bên khi giao kết   hợp đồng mua bán, pháp luật không cần phải bắt buộc tất cả các hợp đồng mua bán   nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định hợp đồng mua bán nhà  ở phải công chứng hoặc chứng thực trong một số trường hợp cụ thể hoặc do các bên  yêu cầu. Pháp luật cần phải quy định về  trình tự, thủ  tục mua bán nhà  ở  phải mang   tính chất thủ  tục hành chính mà bên mua và bên bán phải thực hiện trong hợp đồng  mua bán nhà ở. Nhà nuớc phải có chính sách phát triển nhà ở hợp lý trong tương lai để  giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở như hiện này. KẾT LUẬN Đầu tiên xác định được tính chất, cách thức thành lập hợp đồng nhà ở, đồng thời đưa  ra các yêu cầu, nghĩa vụ  của cả  hai bên. Với tính chất là một loại hợp đồng dân sự  thông dụng nên thông qua Điều 117, Bộ  luật Dân sự  2015 yêu cầu các điều kiện bắt   buộc cho các bên tham gia. Để  đảm bảo tính hợp pháp và công bằng, áp dụng khoản 1, Điều 122, Luật Nhà  ở  2014 vào việc thực hiện chứng thực, công chứng hợp đồng là bắt buộc, trừ  một số  trường hợp khác theo Luật định. Từ đó đưa ra hiệu lực thi hành Khoản 1 và 2, Điều 5,   Luật Công chứng 2014 đối với các bên liên quan, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Các điều kiện về  đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà  ở  dược xác định bởi Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  Tuy nhiên, theo khoản 2, Điều 118, Luật nhà ở 2014 đã xác định với một số trường hợp   thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận như nhà ở được hình thành trong tương   lai, các công trình có mục đích hướng tới lợi ích cộng đồng, cho thuê, cho mượn, hoặc  thừa kế, chuyển nhượng hợp đồng thương mại được bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ  cho cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, hợp đồng chỉ  có hiệu lực đối với đối tượng nhà  ở  không có tranh chấp,   khiếu nại về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để  chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật, và không thuộc diện đã có  15
  16. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ  nhà ở  của cơ  quan nhà nước có   thẩm quyền đối với trường hợp nhà  ở  thông thường. Tuy nhiên các điều kiện trên  không áp dụng với nhà ở được hình thành trong tương lai. Để  phòng chống hành vi lừa đảo, quy định tại Điều 24 Nghị  định 62/2015/NĐ­CP   hướng dẫn Luật thi hành án dân sự  cho người thi hành án kể  từ  thời điểm bản án,   quyết định có hiệu lực pháp luật khi chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế  chấp, cầm cố  tài sản cho người khác mà không sử  dụng khoản tiền thu được để  thi  hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ  để  đảm bảo nghĩa vụ  thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án dù đã có đầy đủ thủ tục  công chứng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Về chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở theo Điều 2, Luật nhà ở 2014 được xác  định bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển quản lý,  sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.  Cụ thể hơn, bên bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về  nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, là chủ  sở hữu nhà ở hoặc người được chủ  sở hữu  ủy quyền thực hiện giao dịch, hoặc phải là người đã mua nhà ở  của chủ  đầu  tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng đối với chuyển nhượng hợp đồng. Nếu là tổ  chức thì phải có tư  cách pháp nhân, trừ  tổ  chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tinh   thương. Bên mua tương tự  đối với các cá nhân trong nước yêu cầu thì phải có đủ  năng lực  hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự  không bắt buộc phải có đăng kí thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với cá   nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành   vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật Việt Nam, và phải thuộc  đối tượng được sở  hữu nhà ở  tại Việt Nam theo quy định của Luật, không bắt buộc   phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối   với tổ chức trong nước thì phải có đầy đủ tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào  nơi đăng ký kinh doanh; tổ chức nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở  tại Việt Nam; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở  thì phải có chức năng kinh   doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp   luật về kinh doanh bất động sản. Để làm rõ mục đích của Hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1, Điều 3, Luật Nhà ở 2014  và điểm b, khoản 1, Điều 10 Luật Nhà ở  2014 chỉ  ra đối tượng nhà ở  trong hợp đồng  16
  17. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN mua bán phải được thực hiện phù hợp với mục đích là nhà để ở và mục đích khác mà   pháp luật không cấm. Về nội dung, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 đảm bảo hiệu lực của   hợp đồng bằng cách liệt kê những thành phần cơ  bản được lập thành văn bản như  thông tin cá nhân của các bên giao dịch; đặc điểm, mục đích sử dụng, thông tin của nhà   ở được giao dịch; giá trị của nhà ở; thời hạn và phương pháp thanh toán; thời gian giao   nhận, bảo hành; quyền hạn và nghĩa vụ  của các bên; cam kết của các bên.; các thỏa  thuận khác; thời điểm có hiệu lực; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và họ,   tên của các bên, hoặc phải con dấu của tổ chức (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người   ký. Về  trình tự  thủ  tục chứng thực sẽ  được tiếp nhận và giải quyết bởi các cán bộ  có  thẩm quyền với thời hạn giải quyết, lệ phí, và xác định các trường hợp hợp đồng mua  bán nhà  ở  nào yêu cầu phải có công chứng, và trường hợp hợp đồng mua bán nhà  ở  nào  không yêu cầu phải  có   công chứng,  và  làm  rõ   trường  hợp  một  hoặc   các   bên  chuyển nhượng là tổ  chức kinh doanh bất động sản hoặc theo quy định tại khoản 2,  Điều 129, Bộ luật Dân sự 2015. Từ việc tiếp nhận mà thực hiện các hợp đồng trên sử  dụng thời điểm có hiệu lực của từng trường hợp. Thông qua việc xác định và phân tích mà giải thích được các bất cập như độ tuổi của   chủ  thể  chưa được làm rõ trong Luật, hay là về  vấn đề  người mua là người nước  ngoài cũng chưa được thể hiện.Tiếp theo là các vấn đề về nội dung còn chưa rõ ràng,   đầy đủ  về  quyền và nghĩa vụ  của các bên khi đề  cập tới đối tượng nhà  ở  được xác   lập quyền sở hữu qua nhiều chủ nhưng các thủ  tục để  hoàn thành đăng ký quyền sở  hữu lại không được triệt để  qua các lần chuyển đổi, hoặc bên bán lợi dụng lòng tin   của người mua với các trường hợp hợp đồng mua bán nhà  ở  không cần phải công   chứng để  người mua bị  rơi vào thế  bị  động trước sự  thay đổi về  giá cả  được điều   chỉnh bởi bên bán. Với những bất cập trên, định hướng hoàn thiện hiệu lực cần tập trung vào việc quy   định điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở với chủ thể là cá nhân có độ tuổi là 18  tuổi để đảm bảo đầy đủ năng lực hành vì, khả năng nhận thức và thực hiện nghĩa vụ  để hạn chế rủi ro chưa đủ năng lực hành vi dân sự. Đồng thời cần điều chỉnh điều 18   Nghị Định 60/NĐ­CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về “ Cá nhân nước ngoài định cự  tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình   họ  trên đất  ở  thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư   ở  Việt Nam”.   Ngoài ra, đảm bảo cho các bên khi giao kết hợp đồng mua bán nhà  ở  không gặp trở  ngại vì sự bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng của pháp luật về các hợp đồng   mua bán nhà ở. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể hoặc do các bên yêu cầu thì  17
  18. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN quy định hợp đồng mua bán nhà  ở  phải bắt buộc có công chứng hoặc chứng thực để  ràng buộc hai bên về giá trị và nghĩa vụ khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. Chương 2: Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi  giới bất động sản 1. Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:  Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Kinh doanh bất động sản là  việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,  chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ  môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động  sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Môi giới bất động sản là việc  làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho  thuê mua bất động sản.” => Từ 2 điều khoản trên, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hiểu  là 1 hình thức kinh doanh bất động sản và làm “trung gian” giữa các bên trong  việc mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, cho thuê mua bất  động sản nhằm mục đích sinh lợi. 2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ­ Môi giới bất động sản là một dịch vụ được đầu tư kinh doanh khá nhiều hiện nay  bởi điều kiện, trách nhiệm cũng như thù lao của ngành dịch vụ này thật sự hấp dẫn.  Chủ thể kinh doanh dịch vụ này không cần thiết phải có quá nhiều vốn, không chịu  nhiều trách nhiệm đối với hoạt động của mình mà thù lao mang lại quá lớn. Tuy nhiên  để kinh doanh được dịch vụ này thì cá nhân, tổ chức phải đáp ứng các điều kiện theo  quy định của pháp luật. Chủ thể có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản  bao gồm cá nhân và tổ chức. Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi  giới bất động sản bao gồm: ­ Căn cứ Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:  18
  19. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN   Điều kiện chung: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản  không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng  trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.   Tránh trường hợp các chủ thể mua bán bất động sản thực hiện kiêm  nhiệm môi giới để thu lợi từ việc mua bán và cả việc môi giới => Hạn chế  thị trường môi giới bất động sản và gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp  của các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.  Điều kiện riêng: 2.1 Đối với cá nhân: TH1: Đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không độc lập:  Phải thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp 2020 và phải có ít nhất 02  người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. TH2: Đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập:  Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng  phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo  quy định của pháp luật về thuế. 2.2 Đối với tổ chức:  Phải thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp 2020 và phải có ít nhất 02  người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. ( tương tự cá nhân kinh  doanh dịch vụ môi giới bất động sản không độc lập ). => Phân biệt chủ thể môi giới bất động sản chuyên nghiệp với “cò đất” góp  phần xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp, lành mạnh. Đánh vào  tâm lí chung của XH khách hàng có xu hướng đặt niềm tin vào các chủ thể  môi giới có chuyên môn, chứng chỉ, đăng kí hành nghề, có trụ sở, hoạt động  bài bản.. khi tham gia giao dịch => Đáp ứng các điều kiện kinh doanh đồng  nghĩa với có được lòng tin của khách hàng => Yếu tố then chốt quyết định  thành công trong mọi ngành nghề. Ngoài ra, việc cấp chứng chỉ, thành lập  DN, đăng kí thuế còn giúp Nhà nước quản lí thuế và quản lí các chủ thể kinh  19
  20. BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN doanh dịch vụ môi giới bất động sản dễ dành xử lí theo qui định pháp luật  khi có vi phạm.  *Lưu ý: Dịch vụ môi giới bất động sản vừa là ngành nghề kinh doanh có điều kiện  tại Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014, vừa có điều kiện về chứng chỉ hành  nghề. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này đều có yêu cầu về chứng chỉ hành  nghề môi giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp  cho cá nhân khi cá nhân có đủ các điều kiện tại Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản  2014: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự; Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. KẾT LUẬN: ­ Nhìn chung các điều kiện của ngành nghề này được qui định chưa thật sự chặt  chẽ. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định về điều kiện hành  nghề môi giới bất động sản tại Điều 62 kèm theo những chế tài. Điều 58 NĐ  139/2017/NĐ­CP quy định, phạt tiền từ 10­15 triệu đồng đối với một trong các  hành vi: “Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng  chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định.  Phạt tiền từ 30­40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi  giới bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số  người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng  chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng”.Tuy nhiên, các chế tài chưa dc áp dụng  triệt để dẫn đến thị trường dịch vụ môi giới bất động sản vẫn phát triển theo  hướng còn nhiều “méo mó”; xã hội vẫn kỳ thị gọi các nhà môi giới bất động  sản là “cò đất”, bởi tính chụp giật, làm ăn bất chấp đạo lý và quy định của pháp  luật nhằm trục lợi cá nhân, lừa đảo người mua của nhiều nhà môi giới đã ảnh  hưởng chung đến thị trường này. Theo số liệu báo cáo từ Hội Môi giới bất  động sảN Việt Nam, đến tháng 6/2019 có khoảng 300.000 người hoạt động  trong lĩnh vực môi giới bất động sản, làm việc trong các công ty môi giới, sàn  giao dịch hoặc hoạt động độc lập, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng  chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10% ­ một tỷ lệ rất thấp. Đội ngũ môi giới chủ  yếu tập trung ở hai trung tâm lớn là Hà Nội và TP.HCM. Riêng đội ngũ môi giới  ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường  xuyên tại các sàn giao dịch. Phần còn lại hầu hết là nghiệp dư, trong đó có  những người “tay ngang” chuyển nghề, khi thị trường bất động sản tăng nóng,  20
nguon tai.lieu . vn
Thạc sĩ - Tiến sĩ - Cao học Công nghệ thông tin Kinh tế - Thương mại Tài chính - Ngân hàng Kiến trúc - Xây dựng Điện-Điện tử-Viễn thông Cơ khí - Chế tạo máy Công nghệ - Môi trường Báo cáo khoa học Quản trị kinh doanh Khoa học xã hội Khoa học tự nhiên Nông - Lâm - Ngư Y khoa - Dược