- Trang Chủ
- Kinh tế - Thương mại
- Tiểu luận: Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh
Xem mẫu
- TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
BỘ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ
ĐỀ TÀI
Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ
25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành ph ố Hồ Chí Minh
Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Tiến Khai & Th.S Nguyễn Ngọc Danh
Sinh viên thực hiện
1. Nguyễn Thị Hiền
2. Hồ Quang Nhật
3. Vũ Thị Bảo Nhung
4. Nguyễn Lan Quỳnh
Tp.Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 09 năm 2012
- TÓM TẮT ĐỀ TÀI
Đề tài của nhóm là đề cương chi tiết nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng
tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định
ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.” nhằm phục vụ trực tiếp cho môn phương
pháp nghiên cứu kinh tế, và môn dự báo và phân tích dữ liệu sau này.
1. Lý do chọn đề tài
Theo bậc thang như cầu của Maslow thì nhu cầu nhà ở chính là một trong
những nhu cầu cơ bản nhất của con người, do đó nghiên cứu về vấn đề nhu cầu
nhà ở là một nghiên cứu mang tính thực tiễn cao. Hơn nữa mục tiêu mà đ ề tài
hướng đến là giải quyết nhu cầu nhà ở cho các cặp vợ chồng t ừ 25-34 tu ổi, có
thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên tại sao đa số các
cặp vợ chồng này lại chưa có nhà để ở? Xuất phát từ mối quan tâm này, nhóm
tiến hành nghiên cứu đề tài trên. Đồng thời đề tài này liên quan trực tiếp đối với
chuyên ngành của Nhóm, do đó nghiên cứu đề tài sẽ là cơ hội cho từng thành
viên trong nhóm bổ sung và phát triển kiến thức chuyên ngành.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu chung mà cả nhóm hướng đến khi tiến hành nghiên
cứu đề tài đó là thông qua quá trình nghiên cứu sẽ hiểu và nắm bắt đ ược nh ững
vấn đề cơ bản trong thị trường bất động sản, xác định được các yếu tố cơ bản
ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của người tiêu dùng.
3. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu của đề tài là sử dụng phương pháp nghiên c ứu
định lượng nhằm xác định mối quan hệ của các biến liên quan tới nhu cầu nhà ở
của các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố
Hồ Chí Minh.
4. Nội dung nghiên cứu
Đề tài được xây dựng dựa trên ý tưởng tại sao các cặp vợ chồng có thu
nhập ổn định, có khả năng chi trả cho một căn hộ trong hiện tại hoặc t ương lai
- nhưng chưa có nhà để ở. Kế thừa ý tưởng và mô hình c ủa các nghiên c ứu đi
trước, sau đó áp dụng sao cho phù hợp với bài nghiên cứu về nhu cầu nhà ở của
các cặp vợ chồng có độ tuổi từ 25-34 có thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố
Hồ Chí Minh. Cùng với đó, nhóm đi sâu nghiên cứu và phát triển thêm một số yếu
tố tác động đến nhu cầu tiêu dùng của các đối tượng trên. Nhằm xây dựng một
mô hình phù hợp với đề tài của Nhóm. Đề cương nghiên cứu của nhóm đã xác
định được rõ các các biến có ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu chi trả cho
một căn hộ gia đình.
5. Đóng góp của đề tài
Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tế cao. Xác định rõ các hành vi, yếu t ố
ảnh hưởng đến nhu cầu tiêu dùng nhà ở của các cặp vợ chồng trẻ hi ện nay.
Nhằm giúp cho các doanh nghiệp hiểu được tâm lý khách hàng, phân khúc đ ược
thị trường, tung ra các sản phẩm phù hợp hơn với nhu c ầu thị yếu c ủa đa b ộ
phận người tiêu dùng hiện tại. Giúp cho các nhà hoạch định chính sách đ ưa ra
những chính sách phù hợp đối với thị trường bất động sản hiện tại.
Nhóm hy vọng với nghiên cứu này đề tài sẽ trở thành một tài li ệu tham
khảo có ích cho những bài nghiên cứu sau này.
6. Hướng phát triển của đề tài
Nhằm phù hợp với mục tiêu của một đề tài nghiên c ứu, bài nghiên c ứu
của nhóm đã xây dựng được một mô hình cơ bản phù hợp với đề tài đ ưa ra.
Hướng phát triển của đề tài trong tương lai đó là mở rộng ra ngoài khu v ực
Thành phố Hồ Chí Minh là các tỉnh thành lân cận khác, nhằm xác định được một
mô hình tổng quát về nhu cầu nhà ở trong thị trường Bất động sản ở Vi ệt Nam.
Để có thể áp dụng vào thực tiễn trong thời gian sớm nhất.
- Yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34
tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh
1. Đặt vấn đề
1.1 Tầm quan trọng của vấn đề nghiên cứu
Như chúng ta đã biết Bất động sản là nền tảng của nền kinh tế, nó ảnh
hưởng tới hầu hết các hoạt động của nền kinh tế. Do đó ổn định và phát triển thị
trường bất động sản có vai trò quyết định đối với sự phát triển của nền kinh tế.
Tuy nhiên với sự khủng hoảng chung của nền kinh tế, thị tr ường bất đ ộng sản
Việt Nam hiện nay cũng rơi vào khủng hoảng trầm trọng. Do đó, về phía các
doanh nghiệp bất động sản, vấn đề bây giờ không còn là tìm ra và phân khúc
nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự mà hơn thế nữa nhóm khách hàng này phải
có khả năng chi trả. Và với phân khúc nhóm khách hàng là các cặp vợ chồng t ừ
25-34 tuổi có thu nhập ổn định, thì đây là một phân khúc thị trường tiềm năng đối
với các doanh nghiệp bất động sản, giúp các doanh nghiệp này tìm ra hướng tăng
trưởng mới. Từ đó tạo động lực cho các ngành kinh tế liên quan tăng trưởng.
1.2 Chủ đề cụ thể
Theo khảo sát của The Economist’s Pocket World in Figures 2010, vào năm
2010 Việt Nam là nước có tỷ lệ kết hôn đứng thứ tư, trong số 10 quốc gia có tỷ lệ
người đã kết hôn cao nhất trên thế giới. Mặt khác theo thống kê của cục thống kê
Thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2008 số người kết hôn trong độ tuổi từ 25-34 là
46.344 người (trong đó số người trong độ tuổi từ 25-29 tuổi là 30.678 người và
trong độ tuổi từ 30-34 tuổi là 15.666 người.)
Những con số trên cho thấy nếu các cặp vợ chồng này có nhu c ầu v ề nhà
ở sau khi kết hôn thì nhu cầu này là rất lớn. Cộng thêm khả năng chi tr ả trong
tương lai tương đối tốt, vì những người này có thu nhập t ương đ ối ổn đ ịnh. Tuy
nhiên cung về bất động sản cho phân khúc thị trường này ở thành phố ở thành
phố Hồ Chí Minh hiện nay rất hạn chế, do đó không đáp ứng được nhu cầu nhà ở
- cho nhóm khách hàng tiềm năng này. Trên quan điểm đó nhóm tiến hành nghiên
cứu:
“Những yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng
từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh”
1.3 Đối tượng và khu vực nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Nhu cầu nhà ở của các c ặp vợ chồng t ừ
25-34 tuổi có thu nhập ổn định
Khu vực nghiên cứu: Nhóm lựa chọn khu vực nghiên cứu là Thành phố Hồ
Chí Minh, là trung tâm kinh tế của cả nước, đồng thời đây là nơi thị tr ường b ất
động sản sôi động và nhạy bén nhất cả nước. Hơn nữa, đây là khu v ực sẽ giúp
nhóm tiếp cận và thu thập dữ liệu sơ cấp một cách thuận tiện.
1.4 Lợi ích mang lại từ đề tài
Đối với doanh nghiệp: Tìm ra và phân khúc được nhóm khách hàng tiềm
năng, từ đó doanh nghiệp có thể đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng
tiềm năng này. Nhằm tìm ta được hướng tăng trưởng trong tình hình kinh tế khó
khăn hiện nay.
Đối với người tiêu dùng: Phần nào đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho các
cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định
Đối với toàn xã hội: sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn.
1.5 Cấu trúc của báo cáo
1. Đặt vấn đề
2. Những khái niệm liên quan và tổng quan tài liệu
3. Phương pháp nghiên cứu
4. Kết quả thu được và phân tích kết quả
5. Kết luận và đề xuất giải pháp
6. Tài liệu tham khảo
7. Phụ lục
- 2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát: Hiểu và nắm bắt được những vấn đề c ơ bản c ủa thị
trường Bất động sản
Mục tiêu cụ thể:
• Hiểu được bản chất của quyết định chọn mua một căn hộ của khách hàng:
quyết định được đưa ra bị ảnh hưởng bởi những yếu tố nào?
• Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định chọn
mua của khách hàng, qua đó xác định rõ được yếu tố nào là quan trọng nhất.
• Qua kết quả nghiên cứu, rút ra được những đề xuất cho doanh nghiệp để
doanh nghiệp có thể tiếp tục phát triển đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu của
người tiêu dùng.
3. Câu hỏi nghiên cứu
• Vì sao các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực
Thành phố Hồ Chí Minh hầu hết không có nhà riêng để ở?
• Nhu cầu về nhà ở của họ như thế nào?
• Cần giải quyết nhu cầu về nhà ở của đối tượng này ra sao?
4. Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết
4.1 Các khái niệm liên quan
4.1.1 Giá sẵn lòng trả
Dưới cách nhìn của các nhà phân tích lợi ích chi phí thì giá sẵn lòng tr ả là
một khoản tiền mà một người sãn sàng chi trả hoặc nhận để có thể bàng quan
giữa tình trạng hiện tại và tình trạng nếu có dự án với khoản ti ền chi tr ả hoặc
nhận đó
Theo Barry Field & Nancy Olewiler, Kinh tế môi trường (2005) thì giá trị của
một món hàng đối với một người nào đó chính là giá họ sẵn sàng tr ả cho món
hàng ấy. Giá sẵn lòng trả nói cách khác cũng chính là khả năng chi trả.
Với đề tài nghiên cứu này, Nhóm lựa chọn tiếp cận giá sẵn lòng tr ả theo
cách thứ hai. Vì nó phản ánh được khả năng chi trả của các cặp vợ chồng từ 25-
34 tuổi có thu nhập ổn định đồng thời có nhu cầu về nhà ở.
- 4.1.2 Nhu cầu
Theo Wiener N. A Machine, John Wiley & Sons thì trong phạm vi nhận thức
hiện tại có thể định nghĩa nhu cầu là tính chất của cơ thể sống, biểu hiện trạng
thái thiếu hụt của chính cá thể đó và do đó phân biệt nó với môi trường sống. Nhu
cầu tối thiểu nhất, hay còn gọi là nhu yếu tuyệt đối, đã được l ập trình qua quá
trình rất lâu dài tồn tại, phát triển và tiến hóa 1
Theo tổng hợp từ nguồn wikipedia thì nhu cầu có nhiều định nghĩa như
sau:
Nhu cầu là một hiện tượng tâm lý của con người; là đòi hỏi, mong muốn,
nguyện vọng của con người về vật chất và tinh thần để tồn tại và phát triển. Tùy
theo trình độ nhận thức, môi trường sống, những đặc điểm tâm sinh lý, mỗi người
có những nhu cầu khác nhau.
Nhu cầu là cảm giác thiếu hụt một cái gì đó mà con người cảm nhận được.
Nhu cầu là yếu tố thúc đẩy con người hoạt động. Nhu cầu càng cấp bách
thì khả năng chi phối con người càng cao. Về mặt quản lý, ki ểm soát đ ược nhu
cầu đồng nghĩa với việc có thể kiểm soát được cá nhân (trong trường hợp này,
nhận thức có sự chi phối nhất định: nhận thức cao sẽ có khả năng kiềm chế sự
thoả mãn nhu cầu).
Vậy nhìn chung các định nghĩa đều thống nhất rằng: nhu cầu của con
người là một trạng thái cảm giác thiếu hụt một sự thỏa mãn nhu cầu nào đó.
Người ta cần thức ăn, quần áo, nơi ở, sự an toàn, của cải, sự quy trọng và một
vài thứ khác để tồn tại. Chúng tồn tại như một bộ phận cấu thành c ơ thể con
người và thân nhân con người.
4.1.3 Lãi suất
John Maynard Keynes lập luận rằng lãi suất là một hiện tượng tiền tệ phản
ánh mối quan hệ giữa cung và cầu về tiền. Cung tiền được xác định một cách
ngoại sinh, cầu tiền phản ánh các nhu cầu đầu cơ, phòng ngừa và giao dịch về
tiền.
- Trái với Keynes, các nhà kinh tế học cổ điển trước đó đã coi lãi suất là một
hiện tượng thực tế, được xác định bởi áp lực của năng suất – cầu về vốn cho
mục đích đầu tư và tiết kiệm.
Trong phạm vi của bài nghiên cứu, lãi suất được tiếp cận theo hướng lãi
suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay trong một khoảng
thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để có được sử dụng tiền
không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có đ ược đ ối với vi ệc trì
hoãn chi tiêu.
4.1.4 Tâm lý
Tâm lý là những hiện tượng tinh thần nảy sinh do sự tác động c ủa thế gi ới
khách quan vào não, được não phản ánh, nó gắn liền, đi ều hành, đi ều chỉnh mọi
hành vi hoạt động của con người. Do đó tâm lý được đo lường qua giá sẵn lòng
trả của khách hàng.
4.2 Các lý thuyết liên quan
4.2.1 Lý thuyết hành vi người mua
Theo Philip Kotler quá trình ra quyết định và quyết định mua hàng chịu ảnh
hưởng bởi 4 đặc điểm của người mua:
• Văn hóa
• Xã hội
• Cá tính
• Tâm lý
Trong đó Nhóm chúng tôi đặc biệt quan tâm tới đặc điểm tâm lý. Vì đây là
yếu tố quyết định mua/không mua và thời gian mua sản phẩm. Như chúng ta đã
biết nhu cầu luôn luôn tồn tại cùng với con người. Tuy nhiên, hầu hết các nhu cầu
từ phía tâm lý thường không đủ mạnh để thúc đẩy con người hành động ngay lập
tức, mà một nhu cầu sẽ trở thành hành động khi nó tăng lên đến một mức đủ
- mạnh. Mặt khác thì tại những thời điểm khác nhau người ta luôn có những nhu
cầu khác nhau cần được thỏa mãn.
Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng trong độ tuổi t ừ 25-34
tuổi có thu nhập ổn định là hoàn toàn hợp lý, vì nhóm khách hàng này trong gia
đoạn mới kết hôn là rất cao, và đa số các cặp vợ chồng đều có tâm lý thích riêng
tư, cộng thêm người Việt Nam lại có quan niệm “an cư lạc nghi ệp”, đ ồng thời v ới
độ tuổi và thu nhập ổn định họ hoàn toàn có một nhu cầu đủ mạnh để đi đ ến
quyết định mua nhà, tất nhiên quyết định này bởi hỗ trợ bởi khả năng chi trả c ủa
họ.
Yếu tố tiếp theo mà Nhóm quan tâm đó là đặc đi ểm xã hội mà c ụ thể là
yếu tố nhóm tham khảo.Khi quyết định lựa chọn mua một sản phẩm ngoài những
đặc điểm xuất từ người mua, thì ngoài ra người ta cũng có thể tham khảo ý ki ến
của những nhóm tham khảo khác. Và trong những sản phẩm dịch vụ đắt ti ền vợ
chồng bàn bạc để thông qua quyết định chung, cụ thể trong quyết định l ựa chọn
mua nhà thì vợ- chồng có vai trò ngang nhau.
4.2.1 Mô hình 5 giai đoạn của quá trình mua sắm.
Nguồn:Marketing căn bản, Philip Kotler, 2007
Đây là mô hình 5 giai đoạn của quá trình mua sắm, và 5 giai đoạn này
càng rõ ràng hơn với hàng hóa là nhà ở.
Giai đoạn ý thức nhu cầu: Đây là giai đoạn đâu tiên trong quá trình mua
sắm của người mua. Vì muốn mua một sản phẩm đầu tiên người mua phải xác
định được mình cần và mong muốn điều gì từ sản phẩm.
Giai đoạn tiếp theo là tìm kiếm thông tin: người tiêu dùng bắt đầu tìm
kiếm thông tin về những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình. Các nhóm
nguồn thông tin được chia thành 4 nhóm như sau:
• Nguồn thông tin cá nhân: Gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen.
• Nguồn thông tin thương mại: Quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý,
bao bì, triển lãm.
- • Nguồn thông tin công cộng: các phương tiện thông tin đại chúng, các
tổ chức nghiên cứu người tiêu dùng.
• Nguồn thông tin thực nghiệm: sờ mó, nghiên cứu và sử dụng sản
phẩm.
Giai đoạn đánh giá các phương án: dựa trên những thông tin thu thập
được người tiêu dùng sẽ cố gắng thỏa mãn cao nhất nhu cầu của mình với giới
hạn về ngân sách, và tất nhiên những đánh giá này sẽ khác nhau t ương đ ối, với
những nhóm người khác nhau.
Quyết định mua hàng: Với những đánh giá ở trên người tiêu dùng sẽ đưa
ra cho mình được quyết định lựa chọn sản phẩm có tính logic. Tuy nhiên quy ết
định mua hàng còn phụ thuộc vào 2 yếu tố rủi ro khác:
• Thái độ của những người khác (yếu tố tham khảo): Ví dụ gia đình
anh A thích một ngôi nhà ở nội thành, nhưng bố mẹ anh ta (ở ngoại thành) l ại
muốn sống gần con cháu. Và cuối cùng anh A quyết định mua một căn nhà ngoại
thành.
• Yếu tố bất ngờ: người tiêu dùng mua hàng dựa trên cơ sở những yếu
tố trước đó như thu nhập dự kiến của gia đình, chi phí sử dụng dịch vụ tiện ích đi
kèm, giá và lợi ích dự kiến của sản phẩm… Giả sử anh B đang dự định mua một
ngôi nhà với số tiền 1 tỷ, nhưng anh ta bỗng nhiên nhận được số ti ền th ừa k ế 5
tỷ, và anh ta quyết định sẽ mua một ngôi nhà khác.
Hành vi hậu mãi: Sau khi mua sản phẩm/dịch vụ, người tiêu dùng sẽ cảm
thấy hài lòng hoặc không hài lòng ở một mức độ nhất định nào đó. Và kèm theo
hai thái độ này sẽ là những hành động trái ngược nhau. Cụ thể, một sản phẩm và
những dịch vụ đi kèm làm hài lòng khách hàng sẽ giúp khách giới thiệu sản phẩm
của công ty ra bên ngoài, hoặc ngược lại là không giới thiệu hoặc thậm trí còn nói
không tốt về sản phẩm/dịch vụ của công ty tới những người tiêu dùng khác. Do
đó nghiên cứu sự hài lòng của khách hàng cũng là một trong những b ược r ất
quan trọng để giúp công ty phát triển.
4.3 Các mô hình tham khảo
- 4.3.1 Các yếu tố quyết định đến giá nhà ở Trung và Đông Âu
Được nghiên cứu bởi Balázs Égert &Dubravko Mihaljek năm 2007. Bài
nghiên cứu đưa các các câu hỏi để đi nghiên cứu những yếu tố quyết định đ ến
giá nhà ở khu vực Trung và Đông Âu ví dụ như :các yếu t ố thu nhập bình quân
đầu người, lãi suất thực, tăng trưởng tín dụng, yếu tố nhân khẩu học và các chỉ
số phát triển thể chế của thị trường nhà ở và thị trường tài chính nhà ở là các yếu
tố quyết định quan trọng của giá nhà tại Trung và Đông Âu.Bài nghiên c ứu này
cũng chỉ rõ các nhân tố ảnh hưởng như thế nào đến giá nhà ở khu vực Trung và
Đông Âu. Nghiên cứu đã đưa ra các kết luận về các y ếu t ố ảnh h ưởng đ ến giá
nhà, so sách các yếu tổ ảnh hưởng trong 2 khu vực CEE cà OECD như sau:
• GDP có tác động mạnh mẽ tới sự thay đổi của giá nhà. Có tác động
thuận với giá nhà trên cả hai khu vực
• Lãi suất thực có ý nghĩa thống kê trong nghiên cứu. Trường hợp hạ
lãi suất làm tăng giá nhà thật sự. Nói cách khác, sự sụt giảm lãi suất th ực làm
tăng giá nhà ở các nước Trung và Đông Âu đến 2,5 lần so với các nước OECD.
• Tín dụng có một mối quan hệ mạnh mẽ, tích cực đến giá nhà giống
như yếu tố nhân khẩu học
• Đối với yếu tố về thị trường tài chính thì giá nhà ở các nước OECD
có tỷ lệ nghịch với thị trường cổ phiếu, cho thấy sự phổ biến của ảnh hưởng thay
thế. Tuy nhiên trong CEE giá cổ phiếu lại có tác động tích cực đến giá nhà, tức là
khi giá cổ phiếu tăng thì giá nhà ở khu vực CEE cũng tăng theo.L ương có tác
động tỷ lệ thuật đến với giá nhà trong khu vực CEE
Phương pháp nghiên cứu của Balázs Égert &Dubravko Mihaljek sử dụng đó
là: sử dụng phương pháp phân tích hồi quy OLS ( phương pháp bình phương nhỏ
nhất ).
Mô hình nghiên cứu:
PH = f( Y r WE D e X C (PL W M))
Trong đó:
PH :
- giá nhà
Y : thu nhập của hộ gia đình
r :lãi suất thực cho vay nhà ở
WE : khả năng tài chính
D: nhân khẩu học và yếu tố thị trường lao động
e: tỷ lệ hồi vốn mong muốn trong nhà đất
X : nhu cầu khác
C : chi phí xây dựng
PL : giá đất
W : tiền công của công nhân xây dựng
M : chi phí nguyên vậy liệu
Nhận xét
Bài viết nghiên cứu đến các yếu tố quyết định đến giá nhà trên thị trường
CEE và các nước OECD. Bài viết đã phân tích được các yếu tố cơ bản ảnh
hưởng đến giá nhà giữa các nhóm nến kinh tế chuyển đổi và các nước trong khu
vực OECD. Đặc biệt đó là các mối quan hệ giữa thu nhập bình quân đầu người
và giá nhà, lãi suất thực và giá nhà, tín dụng và giá nhà. Bài vi ết n ếu r ất rõ các
mối quan hệ đó. Các nhân tố chính ảnh hưởng tới giá nhà ở khu vực CEE và các
nước OECD. Tuy nhiên bài nghiên cứu vẫn thiếu những dữ liệu tin cậy về giá nhà
ở các nước trong khu vực OECD, tác giả đi nghiên cứu không ở trong cùng một vị
trí để đánh giá, so sánh giá nhà của 2 khu vực này.
4.3.2 Lãi suất thấp và bong bong Bất động sản
Được nghiên cứu bởi Kenneth N. Kuttner năm 2012. Bài nghiên cứu đ ưa ra
2 mặt đối lập trong quá trình nghiên cứu. Ảnh hưởng của lãi suất lên giá nhà ở là
khá nhỏ. Sự thay đổi trong lãi suất quá nhỏ để giải thích sự bùng nổ to lớn c ủa
thập kỷ trước bất động sản ở Mỹ và các nơi khác. Nhưng một khi đã có một mối
quan hệ tương quan giữa lãi suất và giá nhà được tồn tại, thì chỉ cần lãi suất thay
đổi một ít cũng có thể gây ra bong bóng Bất động sản. Mặc dù vi ệc bùng n ổ giá
- nhà ở thập kỷ trước có tỷ lệ tương ứng với sự sụt giảm lãi suất,tuy nhiên không
có bằng chứng cho thấy điều này xảy ra có hệ thống. Điều khó hi ểu là lý do t ại
sao giá nhà ít nhạy cảm với lãi suất hơn so với lý thuyết. Vẫn còn thiếu là một l ời
giải thích lý do tại sao lãi suất thấp đôi khi có vẻ có liên quan với bong bóng, và
đôi khi không. Trong một môi trường giá nhà tăng nhanh, giảm tỷ lệ lãi suất có thể
có một tác động lớn hơn khi giá cả ổn định. Lãi suất thấp có thể là nguyên nhân
gây nên tình trạng bong bóng Bất động sản.
Các bằng chứng trong bài nghiên cứu này cho thấy rằng các đi ều
kiện tín dụng, theo nghĩa mở rộng có thể đóng một ảnh hưởng lớn hơn trong
bùng nổ giá nhà so với lãi suất thấp cho mỗi giây Trong hệ thống tài chính ngân
hàng trung tâm, ví dụ như tại thị trường mới nổi và các nền kinh t ế chuyển đ ổi,
điều kiện tín dụng lỏng lẻo đã được liên kết với sự gia tăng nhanh chóng của các
chỉ số định lượng tiền tệ, chẳng hạn như cơ sở tiền tệ. Điều này cho thấy rằng
nó sẽ là một sai lầm để tập trung nói lãi suất là nguyên nhân gây ra bong bóng
bất động sản.
Mô hình nghiên cứu:
Yi = β0 + β1ri L+ β2ri S+ β3 %ΔMBi+ β4Di eu+ β5Di em+ui
Trong đó
Y: sự tăng lên của giá bất động sản và tín dụng nhà ở.
RS : lãi suất thực trung bình trong ngắn hạn
RL : lãi suất thực trung bình trong dài hạn.
%ΔMBi : phần trăm thay đổi tiền thực hàng năm.
4.3.3 Nhu cầu nhà ở trong ngắn hạn
Được nghiên cứu bởi John M. Quigley năm 1967. Theo kết quả nghiên cứu
thực nghiệm của John M. Quigley trong vòng 7 năm1960-1967 trên 3.000 hộ gia
đình cho thuê nhà ở tại khu vực Pittsburgh. John M. Quigley cho rằng các hộ gia
- đình sẽ lựa chọn nhà ở với giới hạn ngân sách cho trước, do đó giá cả là một
trong những yếu tố quyết định tới việc lựa chọn nhà ở của người tiêu dùng. Mặt
khác ông cũng chỉ ra rằng các hộ gia đình có những nơi làm vi ệc khác nhau và
hàng tháng họ phải chịu một chi phí nhất định cho việc di chuyển từ nhà tới nơi
làm việc và ngược lại. Nên vị trí của ngôi nhà cũng quyết định mức sẵn lòng tr ả
của người tiêu dùng đối với ngôi nhà này. Hay nói cách khác giá của một căn nhà
thì lại chịu ảnh hưởng bởi vị trí của nó.
Nghiên cứu của John M. Quigley kết hợp với những phân tích như:
• Phân tích Logic có điều kiện.
• Phân tích số liệu thống kê so sánh.
• Phân tích lý thuyết nhu cầu về nhà ở.
• Phân tích lý thuyết vị trí dân cư.
• Phân tích thực nghiệm.
Mô hình
Pijy= min[Pijym]= min[Rim + Tjmy]
Trong đó
Rim: giá hợp đồng (tiền thuê hàng tháng) nhà ở loại i tại khu vực nhà ở m
Tjmy: chi phí (hàng tháng) của các chuyến đi làm gi ữa nơi làm vi ệc j và khu
vực nhà ở m, với mức thu nhập y
Pijym: là tổng chi phí (hàng tháng) của nhà ở loại i, chi phí đi làm hàng tháng
của các chuyến đi làm j, khu vực nhà ở m và mức thu nhập y
Pijy: là giá có hiệu lực tối thiểu (hàng tháng) nhà tiêu thụ loại i cho công
nhân có mức thu nhập y và chi phí đi lại y
Cùng với kích thước và cách chọn mẫu phù hợp, kết cấu mô hình chặt chẽ
đã đưa ra được những nhận định tương đối phù hợp so với gi ả thi ết ban đ ầu mà
Ông đưa ra, đồng thời cho thấy được xu hướng lựa chọn nhà ở của người tiêu
dùng trong ngắn hạn.
Bên cạnh đó trong nghiên cứu của mình John M. Quigley giả định rằng
hàng tháng người tiêu dùng có thể tính toán chi phí cho việc đi từ nhà tới chỗ làm
- và ngượi lại, đồng thời bỏ qua các chuyến công tác đột xuất, vì các chuyến công
tác đột xuất thường ít và được công ty chi trả chi phí đó. Và người tiêu dùng s ẽ
dựa trên những phân tích, so sánh của mình đối với tổng chi phí (bao gồm giá
nhà ở và chi phí đi làm hàng tháng) để đưa ra sự lựa chọn nhà ở phù hợp. Nhưng
đối với một hộ gia đình, các hoạt động của họ không chỉ là đi làm mà còn có
những hoạt động như vui chơi, giải trí khác nữa. Và chi phí cho các chuy ến đi đó
không được tính vào.
4.3.4 Thực trạng và dự báo kinh tế đến nhu cầu nhà ở
Được nghiên cứu bởi Stephen K. Mayo năm 1980. Theory and Estimation in
the Economics of Housing Demand. Jornal of Urban Economics 10, 95-116
(1981).
Đề tài “ Thực trạng và dự báo kinh tế đến nhu cầu nhà ở” được tác gi ả
Stephen K. Mayo hoàn thành nghiên cứu vào năm 1980 và đã đ ược đăng trên
Jornal of Urban Economics 10 từ trang thứ 95 đến trang thứ 116 năm 1981. Trọng
tâm chính của bài là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. Tác giả
Stephen K. Mayo sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh và vi mô. Từ
đó ông đưa ra kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở gồm các yếu tố
sau: độ co giãn thu nhập, độ co giãn về giá, biến nhân khẩu học và yếu t ố thi
trường.
Nhận xét
Bài nghiên cứu đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà rất
chặt chẽ, rõ ràng và đầy đủ. Bằng cách phân tích tổng hợp, so sánh và vi mô các
kết quả nghiên cứu gần đó, tác giả đã chọn ra kết quả khá thích hợp với bài
nghiên cứu cho từng yếu tố điều tra.
Tuy nhiên, do các kết quả nghiên cứu được đưa ra bằng phương pháp
phân tích, so sánh và đánh giá kết quả nghiên cứu của các nhà nghiên c ứu g ần
đó nên kết quả nghiên cứu chỉ có độ phù hợp tương đối.
Phương trình tuyến tính về nhu cầu nhà ở
- lnH = a + blny + clnPH
Trong đó
H: nhu cầu nhà ở.
y: thu nhập.
PH: giá tương đối của nhà ở.
a, b, c là các tham số
- Tên tác Đề tài Câu hỏi nghiên Dữ liệu Phương Kết quả
giả.Năm cứu pháp nghiên cứu
xuất nghiên cứu
bản
Balázs Determin Các yếu PH = f( Y r Phương Các biến giả
Égert ants of tố ảnh hưởng WE D e X C pháp phân thiết đều có
&Dubra House đến giá nhà (PL W M)) tích hồi ảnh hưởng
vko Prices đất ở khu vực quy OLS tới giá nhà
Mihaljek in Central CEE? đất ở khu
(2007) and Các nhân vực CEE
Eastern tố ảnh hưởng
Europe như thế nào
trên cả hai thị
trường CEE
và OECD?
- Kenneth Low Tại sao Yi = β0 + β1ri L+ Sử dụng
N. Interest lãi suất lại β2ri S
+ β3 phương
Kuttner Rates ảnh hưởng %ΔMBi+ β4Di pháp phân
(2012) and đến giá nhà? eu
+ β5Di em+ui tích hồi
Housing Các bằng quy OLS
Bubbles: chứng về
Still No phản ứng
Smoking của lãi suất
Gun lên giá nhà?
Có phải
lãi suất là
nguyên nhân
chính ảnh
hưởng tới tình
trạng bong
bóng bất
động sản?
John M. Housing Vị trí có Pijy= Phâ + Vị trí có
Quigley, Demand ảnh hưởng min[Pijym]= n tích ảnh hưởng
(1976) in the tới sự lựa min[Rim + Tjmy] Logic có chặt chẽ tới
Short run: chọn nhà ở Ý nghĩa điều kiện giá nhà ở và
An của các hộ tên gọi các Số việc lựa
Analysis gia đình biến được giả liệu chọn nhà ở
of không? thích chi tiết ở thống kê của các hộ
Polytomo Giá có trên. so sánh gia đình
us ảnh hưởng Lý + Giá nhà ở
Choice tới sự lựa thuyết có vai trò
chọn nhà ở nhu cầu quyết định
của các hộ về nhà ở trong việc
gia đình Lý lựa chọn
không? thuyết vị nhà ở của
trí dân các hộ gia
cư đình
Thực
nghiệm.
- Stephen Thực Độ co giãn Phương Sử Bằng cách
K. Mayo trạng và thu nhập cố trình tuyến dụng dữ thu thập, so
(1980) dự báo định hay thu tính về nhu liệu phân sánh và
kinh tế nhập hiện tại có cầu nhà ở: tích phân tích
đến nhu liên quan gì đến tổng các nghiên
cầu nhà nhu cầu nhà ở? lnH = a hợp, so cứu gần đó
ở Độ co giãn + blny + clnPH sánh và đưa ra kết
của giá có ảnh vi mô quả phù hợp
hưởng gì? về đô co
Các yếu tố giãn thu
phù hợp cho nhập ước
phương trình tính cho
nhu cầu nhà ở người thuê
là gì? nhà từ 0,25
Biến nhân đến 0,7 với
khẩu học có tác hầu hết
động gi? trong phạm
Yếu tố vi 0,3 đến
năng động 0,5 và của
của thị chủ sở hữu
trường ảnh từ 0,36 đến
hưởng như 0,87 hầu hết
thế nào đến trong
nhu cầu nhà khoảng 0,5
ở? đến 0,7.
Đưa ra kết
quả thích
hợp trong
thực tế của
Stone-Geavy
về độ co
giãn của nhu
cầu nhà ở
của người
thuê nhà là
-0,58 và của
chủ sở hữu
là -0,59.
4.4 Mô hình nghiên cứu đề xuất
- Như chúng ta đã biết, có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng tới nhu c ầu nhà ở
của khách hàng, do đó nghiên cứu của nhóm cũng chỉ nghiên cứu một số yếu t ố
chính và mức độ ảnh hưởng của nó tới nhu cầu này. Nhóm khách hàng mà đề tài
hướng đến có hai đặc điểm cơ bản sau. Thứ nhất những người này đã có gia
đình và trong độ tuổi từ 25-34 tuổi có nhu cầu mua nhà ở cao. Thứ hai họ có đ ủ
khả năng chi trả cho ngôi nhà của mình trong hiện tại hoặc tương lai. Với hai đặc
điểm trên và kế thừa thành tựu nghiên cứu có trước đó nhóm nhận định “nh ững
nhân tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng t ừ 25-34 tuổi có thu
nhập ổn định tại Thành phố Hồ Chí Minh” như sau
4.4.1 Thu nhập (I)
Trong bài nghiên cứu của Stephen K. Mayo ông đã chỉ ra rằng thu nhập có
ảnh hưởng thuận đến nhu cầu nhà ở. Đồng nghĩa với khi thu nhập tăng thì nhu
cầu về nhà ở của những người may cũng tăng. Vì thu nhập mang tính chất quyết
định đến mức sẵn lòng trả của các cặp vợ chồng trẻ và ứng với m ức thu nh ập
cao hay thấp thì nhu cầu nhà ở cũng khác nhau về các tiêu chí như: chất l ượng
ngôi nhà, các tiện ích đi kèm, vị trí
Trong bài nghiên cứu của Stephen K. Mayo ông đã chỉ ra rằng thu nhập có
ảnh hưởng thuận đến nhu cầu nhà ở. Đồng nghĩa với khi thu nhập tăng thì nhu
cầu về nhà ở của những người may cũng tăng. Vì thu nhập mang tính chất quyết
định đến mức sẵn lòng trả của các cặp vợ chồng trẻ và ứng với m ức thu nh ập
cao hay thấp thì nhu cầu nhà ở cũng khác nhau về các tiêu chí như: chất l ượng
ngôi nhà, các tiện ích đi kèm, vị trí, … Hơn bỏ qua những yếu t ố bất ngờ, thì các
cặp vợ chồng này sẽ phải tự chi trả cho căn nhà của mình. Khi nó yếu t ố thu
nhập lại càng có một vai trò quan trọng trong việc quyết định mua nhà c ủa các
cặp vợ chồng này.
4.4.2 Giá (P) và vị trí ngôi nhà (p)
Theo nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng tới cầu nhà ở trong ngắn hạn,
John M. Quigley. Như đã đề cập ở trên ông cho rằng mọi lựa chọn của con người
đều giới hạn bởi ngân sách, và khi bị giới hạn bởi ngân sách thì yếu tố đầu tiên
nguon tai.lieu . vn