Xem mẫu
- TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
Nguyễn Duy Thiện
Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá
- I. Khái niệm Định giá BĐS
• Khái niệm: Định giá bất động sản là sự ước tính
giá trị (biểu hiện bằng tiền) của các quyền sở
hữu tài sản tại một thị trường nhất định, tại một
thời điểm nhất định cho những mục đích nhất
định
• Giá trị thị trường là gì?
• Biểu hiện bằng tiền (Phương trình trao đổi)
• Định giá-thẩm định giá (lịch sử)
• Tại sao lại là các quyền tài sản (BĐS là hàng hóa
đặc biệt ở chỗ nào?)
- Giá trị
• Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi
ích mà BĐS mang lại cho chủ thể tại một thời
điểm nhất định
• Trên thị trường giá trị BĐS được tạo ra và duy trì
bởi quan hệ 4 yếu tố
+ Tính hữu ích: khả năng thỏa mãn nhu cầu (vật
chất, tinh thần)
+ Kham hiếm
+ Nhu cầu (khát vọng thỏa mãn)
+ Sưc mua có khả nanưg thanh tóan
• Giá trị thị trường BĐS là
- Giá trị
• “Giá trị thị trường là số tiền ước tính của
BĐS được mua bán tại thời điểm thẩm
định giá, giữa người mua sẵn sàng mua
và người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan, độc lập;
các bên hành động khôn ngoan vì lợi ích
cá nhân và không bên nào bị bất cứ sức
ép nào từ bên ngoài”
- Khái niệm bất động sản
• Là nguồn tài sản quốc gia
• Động sản
• Bất động sản: những tài sản gắn liền với
đất đai và không di dời được
• 2 châm ngôn gắn liền với đất:
“Đất đai của người nào thì bầu trời và
lòng đất thuộc về người đó”
“ bất cứ những gì gắn liền với đất thuộc
về đất”
- Đất đai (1996)
• DT tự nhiên: 33.104.218 ha (đất liền), là quốc gia có quy
mô DT trung bình
• Dân số 85 triệu.
• BQ đất đai đầu người: 0,45 ha: rất thấp, bằng 1/6 mức
bình quân TG, xếp thứ 10 ĐNA và 115/145 nước (xu
hứong giảm)
• Đất chưa sử dụng: 12,6 triệu ha (37.8%)
• DT đất đang sử dụng: 20,6 triệu ha (= 62.2% DT tự
nhiên)
• Đất nông nghiệp: 8 triệu ha (24%)
• Đất lâm nghiệp: 10.8 triệu ha (34%)
• Đất chuyên dùng: 1,27 triệu ha (38%)
• Đất ở: 0,44 triệu ha (1,4%)
- Đất đai/BĐS và các quyền liên quan
• “ BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ
thuộc đất đai và những TS không di dời được” (the appraisal of real
estate)
• Điều 181-Bộ Luật Dân sự: “ BĐS là những tài sản không di dời được,
bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, CTXD gắn với đất đai
TS khác gắn liền với đất đai
TS khác theo Luật định”
• Comment: + Tài sản (BLDS): vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản
+ K/niệm ≠ phân loại
+ Đất đai = BĐS
+ Đất đai là yếu tố ban đầu, cơ bản không thể thiếu cấu
thành BĐS
- Hàng hóa Bất động sản
• Khi nào Bất động sản trở thành hàng hóa
+ Hợp pháp
+ Hữu ích
+ Có giá trị
+ Có giá trị trao đổi
• Khi nào BĐS có giá trị trao đổi: khi pháp
luật thừa nhận các loại hình sở hữu khác
nhau liên quan đến BĐS
• Việt nam: mất 15-17 năm pháp luật công
nhận đất đai có giá
- Hợp pháp
Tính hợp pháp của đất đai (Điều 62 LĐĐ 2003).
Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có
đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau
đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Tính hợp pháp của nhà ở (Điều 5 LNO). Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở:
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.
- Quyền sở hữu
• Quyền sở hữu: chiếm hữu + sử dụng + Định đoạt (Đ 164 - BLDS)
• Điều 165 BLDS. Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu
« Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản
nhưng không được gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng,
lợi ích người khác ».
• Điều 173 (BLDS). Các quyền của người không phải là chủ sở hữu
đối với tài sản
1. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả
thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao
gồm:
a) Quyền sử dụng đất;
b) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề;
c) Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Quyền sở hữu
đối với đất đai
1. chủ sở hữu đất đai
Điều 19 Hiến pháp 1980; Điều 17 Hiến pháp 1992; Điều 1 Luật Đất đai
1993; Điều 5 Luật Đất đai 2003 Sở hữu đất đai
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
2. Ba giai đoạn
- Giai đoạn 1980 về trước: Đất đai thuộc sở hữu tòan dân, nghiêm cấm
mua bán đất đai >> không tồn tại thị trường đất đai/BĐS
- Giai đoạn 1986 – 1990: thị trường đất đai/BĐS ngầm, hình thành tự phát,
nằm ngoài quản lý của nhà nước
- Giai đoạn 1993 đến nay: Luật Đất đai 1993: Nhà nước giao đất sử dụng
ổn định, lậu dài cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cho phép hộ gia đình,
các nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp;
Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một hàng
hóa đặc biệt”
Đây là đổi mới quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý hình
thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam
- Quyền chiếm hữu
đất đai
• Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản
lý tài sản. (Đ. 182 – BLDS).
• Ch/ quyền Nhà nước các cấp chiếm hữu
đất đai thuộc phạm vi quản lý: tuyệt đối,
không thời hạn, không điều kiện
• Nhà nước cho phép người sử dụng đất
được chiếm hữu thửa đất cụ thể, trong
những thời hạn nhất định (99 năm, 75 năm,
50 năm…)
- Quyền chiếm hữu đối với BĐS
• Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với
công trình kiến trúc
• Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với BĐS
(Luật KD BĐS)
• Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với nhà
ở (Luật Nhà ở)
• Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với đât
đai
- Quyền định đoạt đất đai
• Quyền định đoạt đất đai của nhà nước là
cơ bản và tuyệt đối, thông qua: giao đất,
cho thuế đất, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng, thu hồi đất
- Quyền sử dụng đất đai
• Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Điều 192 BLSD.
• Điều 193 BLDS. Quyền sử dụng của chủ sở hữu
• Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản
thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không
được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước,
lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
• Điều 194 BLDS. Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở
hữu
• 1. Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác
thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
• Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản đúng
tính năng, công dụng, đúng phương thức.
- Quyền sử dụng đất đai
Điểm 4. điều 5 Luật Đất đai 2003: • Nhà nước giao đất cho các tổ
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất chức, hộ giá đình và các nhân sử
cho người sử dụng đất thông qua dụng vào các mục đích dưới các
hình thức giao đất, cho thuê đất, hình thức:
công nhận quyền sử dụng đất đối • + Giao không thu tiền
với người đang sử dụng đất ổn • + Giao có thu tiền
định; quy định quyền và nghĩa vụ •
của người sử dụng đất”. + Cho thuế đất
Comment: Điều 181 (BLDS)
Quyền tài sản
• Quyền tài sản là quyền trị giá
được bằng tiền và có thể chuyển
giao trong giao dịch dân sự, kể cả
quyền sở hữu trí tuệ.
• Quyền sử dụng BĐS là quyền trị
giá được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao dịch dân
sự.
- Các quyền sử dụng đất
• Hiến pháp 1992” chuyển • 2003: 6 quyền năng
quyền sử dụng đất” • Quyền chuyển đổi
• Luật đất đai 1993, 1998, • Quyền chuyển nhượng
2001, 2003 cụ thể hóa: • Quyền cho thuê, cho thuê
• Comment: 7/8 quyền lại thừa kế
năng gắn với định giá • Quyền tặng/cho
• Quyền thế chấp
• Quyền bảo lãnh
• Quyền góp vốn liên
doanh
• Quyền được bồi thường
khi thu hồi
- Quyền định đoạt
• Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc
từ bỏ quyền sở hữu đó. Điều 195
• Điều 197. Quyền định đoạt của chủ sở hữu
• Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế,
từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy
định của pháp luật đối với tài sản.
• Điều 198. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu
• Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài
sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp
luật.
• Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện
việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu.
- 8 Đặc điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng đến
định giá BĐS)
1. Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời
>> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị
2. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động vốn từ thị trường vốn (lĩa suất,
cho vay…) >>> giá trị
3. Hàng hóa BĐS có tính lâu bền >>> là tài sản thế chấp cho các giao dịch
>>> định giá trị BĐS
4. Hàng hóa BĐS có tính cá biệt: PPháp so sánh trực tiếp (phong thủy)
5. Hàng hóa BĐS có tính khan hiếm tương đối (đất 0 đẻ, người đẻ) >>> giá
tăng về long term
6. Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh của CS/PL nhà nước
(CS vĩ mô: lạm phát, tiền tệ, đất đai, quy hoạch, thuế …)
7. Hàng hóa BĐS mang nặng tính tập quán, hương ước, tâm lý và văn hóa
(sinh hoạt, kiến trúc, xây dựng…) (Sống mỗi người mỗi nhà, chết mỗi
người mỗi mồ)
8. Hàng hóa BĐS bổ sung cho nhau và cạnh tranh lẫn nhau:
+ Bổ sung
+ Cạnh tranh:
9.
1.
- Thị trường BĐS
• Tính tất yếu: gắn liền Ph/công LĐXH và
sở hữu tư nhân TLSX (đất đai)
• Hình thành và phát triển gắn với mô
hình kinh tế thị trường
• Yếu tố đầu vào của KT thị trường:
Vốn
Lao động
Đất đai (BDS)
nguon tai.lieu . vn
