Xem mẫu
- TH
THẢO LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
A. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ
rạo ra những kết quả to lớn:
� Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn
đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng
lớp dân cư
� Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
� Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
� Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế –
xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường
BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích
tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách
quy hoạch của Nhà nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản
lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự
phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS
chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy
hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm
lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những
điểm sau:
� Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển
mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.
� Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.
� Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
� Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp
cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.
� Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần
thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
- � Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong
cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về
lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và
tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn
nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà
quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc
đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
I. Khái niệm về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục
đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch
giá trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi
giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về
BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi
giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới
góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu,
chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có
liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên
quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc
đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
II. Đặc điểm của bất động sản
- BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây:
1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có
tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai
công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà
cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài
ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để
tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng
thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng
hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ
của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ
BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng
bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong
trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi
ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để
“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã
chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng
của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là
trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông
là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có
thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong
phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
- BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
4. Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng
: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng
trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động
khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn,
thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương
xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống
tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
5. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất
tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:
a/Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm
quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và
thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
- * TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường
BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương
mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu
cống v.v..
b/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS
công cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông
nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..),
thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng
v.v..
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS
công cộng v.v..
c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y
tế, văn hoá...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX...)
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể
được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản
văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
- * Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học,
có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và
thị trường BĐS thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà
đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành
đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng,
xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,...), sau đó tiến hành các giao
dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, bảo hiểm... Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp.
B. Toàn cảnh thị trường bất động sản.
Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị
trường bất động sản Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp
phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là
Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường.
Trong khi tại Hà Nội, thị trường bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến
phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và
chững lại của giá nhà đất.
Sụt giảm mạnh mẽ đó là phân khúc văn phòng cho thuê. Sau khi giá thuê đạt
đỉnh (khoảng 55 USD/m2/tháng văn phòng hạng A, khoảng 37-38
- USD/m2/tháng đối với hạng B) vào giữa năm 2008 sang đầu năm 2009 giá
thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm và
nhiều công ty tư vấn dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2011.
Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội cũng rơi vào
tình trạng chào bán nhiều mà người mua không được bao nhiêu. Để thu hút
người mua, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn
cũng như nhiều hoạt động mở rộng địa bàn để chào bán sản phẩm. Đổ bộ ra
Bắc để giới thiệu dự án cũng là một xu hướng của nhiều doanh nghiệp bất
động sản phía Nam trong năm vừa qua.
Cho thuê dài hạn cũng là một cách của các chủ đầu tư kéo thêm khách
hàng. Hình thức này vừa giảm chi phí thuê và giúp nhà đầu tư quyền sở hữu
mặt bằng để mua bán, sang nhượng như các sản phẩm bất động sản thông
thường khác.
Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn
các tỉnh lẻ xung quanh để tìm cơ hội như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở
phía Nam; Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình,…ở phía Bắc.
Vừa qua, Hỏi thảo “Quy hoạch Hà Nội - Tiềm năng phát triển thị
trường bất động sản” do Hội Quy hoạch Đô thị Việt Nam, Hiệp hội Bất động
sản Việt Nam, Hội truyền thông thành phố Hà Nội, câu lạc bộ bất động sản
Hà Nội phối hợp tổ chức ngày 10/9 tại Hà Nội.
Sau khi Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm
2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 26/7/2011, nhiều chuyên gia
trong ngành đánh giá đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp các nhà đầu tư bất
động sản tại địa bàn này khai thác hiệu quả tiềm năng, xác định chiến lược
phát triển minh bạch và đúng đắn.
Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Trần Ngọc Chính cho
biết sau khi quy hoạch chung Hà Nội được phê duyệt sẽ tiếp tục tiến hành
điều chỉnh lại Quy hoạch Vùng Th ủ đô và điều này sẽ tạo ra sự phát triển cho
các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp trong vùng.
Những nhân tố này chính là chất xúc tác kích thích sự phát triển bất động
sản không chỉ riêng tại địa bàn Hà Nội mà còn lan tỏa sang khu vực tỉnh,
thành phố lân cận. Quy hoạch chung đáp ứng các yêu cầu để Hà Nội phát
triển thành Thủ đô đa chức năng, ngưỡng dân số được xác định sẽ ổn định
quanh mốc 12 triệu người.
Quy hoạch chung Hà Nội sẽ có tác dụng tích cực đến các doanh nghiệp
trong ngành bất động sản; là cơ sở cho các doanh nghiệp lựa chọn, tập trung
tham gia phát triển toàn diện nhiều dự án bất động sản với quy mô và vị trí
phù hợp - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phan Thành Mai cho
- hay. Thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng kế hoạch
nhân lực cho các chuyên ngành phù hợp và chuẩn bị kế hoạch tài chính vững
vàng.
Hiện nay, vấn đề được cả người dân lẫn doanh nghiệp quan tâm nhất vẫn
là triển khai thực hiện quy hoạch chung sau khi được phê duyệt.
Ông Dương Đức Tuấn - Phó Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội
khẳng định để quy hoạch trở thành hiện thực và đi vào cuộc sống, giai đoạn
tiếp theo còn phải triển khai nhiều khâu như xây dựng và ban hành quy chế
quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị; tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch theo
tầng bậc, cấp độ khác nhau để cụ thể hóa quy hoạch chung và tạo công cụ
quản lý phát triển đô thị một cách toàn diện… Hiện Hà Nội đang tiến hành lập
kế hoạch và triển khai khoảng 30 đồ án quy hoạch chung đô thị, quy hoạch
xây dựng vùng huyện; 30 đồ án quy hoạch phân khu; 60 đồ án quy hoạch chi
tiết và các quy hoạch đặc thù.
Về thị trường hàng hóa bất động sản hiện nay, ông Vũ Xuân Thiện - Phó
Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận
định khối lượng hàng hóa cho thị trường vẫn còn nhỏ bởi trong tổng số 85
triệu m2 nhà ở được xây dựng mới trong giai đoạn gần đây, chỉ có 30% là nhà
ở hàng hóa (thuộc nhóm hàng do các doanh nghiệp xây dựng theo hình thức
nhà thương mại để bán), tỷ lệ còn lại vẫn do dân tự xây dựng. Nếu xét quy mô
dân số Hà Nội sau khi mở rrộng địa giới hành chính và cả cơ cấu hàng hóa thì
nhu cầu nhà ở của người dân tại Thủ đô vẫn rất cao. Bởi vậy, hiện tượng trầm
lắng chỉ là tạm thời để thị trường bất động sản điều chỉnh về cơ cấu, tỷ trọng
hàng hóa cũng như giá cả.
Tại hội nghị, tham luận của các chuyên gia đã mang lại bức tranh tổng
quan cho các nhà đầu tư để xây dựng được định hướng đầu tư bất động sản
hiệu quả hơn. Thông qua giới thiệu chi tiết của các chuyên gia, nhà đầu tư sẽ
có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề quy hoạch, phát triển các dự án sau quy
hoạch cũng như các dự án thuộc phạm vi quy hoạch Vùng Thủ đô. Ngày cao
điểm nhất có khoảng 8.000 lượt người đến tìm hiểu quy hoạch chung Hà Nội
- con số đó cũng phần nào chứng tỏ sự quan tâm của người dân đến đồ án
quan trọng này.
Thị trường bất động sản 2011:
Không sốt nóng nhưng kh ông đóng băng
Có một xu hướng là Chính phủ giảm dòng tiền vào bất động sản thì
người dân lại đang đổ tiền vào bất động sản.
- Đó là nhận định về thị trường bất động sản của Th ứ trưởng Bộ Xây dựng
Nguyễn Trần Nam cho thị trường bất động sản năm 2011 tại buổi hội thảo
ngày 10/3/2011.
Trong bài phát biểu về xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt
Nam trong thời gian tới tại Hội thảo Thị trường BĐS Việt Nam phát triển
năng động và bền vững được Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày
10/3/2011, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, nhận định
về thị trường bất động sản Việt Nam là rất khó. Tuy nhiên, theo Thứ trươngr
thị trường năm 2011 vẫn sẽ giống như năm 2010, không có sự tăng nóng, và
cũng không hẳn là đóng băng mà thị trường vẫn cứ túc tắc phát triển.
Thị trường kh ó khăn
Đầu tư bất động sản với đặc thù là vốn lớn, các nhà tạo lập bất động sản
luôn cần phải huy động vốn từ rất nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án.
Trong đó, vốn tự có (vốn chủ sở hữu) là một phần rất nhỏ, cho nên khó có thể
đủ để triển khai các dự án, đặc biệt là những dự án lớn lên đến hàng nghìn tỷ
đồng, hàng tỷ USD. Do đó, để đảm bảo việc triển khai dự án các chủ đầu tư
đều phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau, trong đó vốn thương mại
(vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng ứng trước, huy động từ thị
trường chứng khoán, trái phiếu, các tổ chức tín dụng,…)
Theo Th ứ trưởng Nguyễn Trần Nam, vốn để thực hiện dự án bất động sản
là yếu tố quyết định sự thành công, hay thất bại của một dự án bất động sản.
Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản đang gặp phải rất nhiều khó
khăn, trong đó huy động vốn là khó khăn nhất
Vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng chiếm đa phần để thực
hiện các dự án. Tuy nhiên, hai kênh huy động này đang gặp phải rất nhiều khó
khăn đối với các chủ đầu tư khi Chính phủ đang thực hiện siết chặt tín dụng
nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.
Lãi suất cao hiện nay lên đến 20%/năm, ngoài ra, do tăng trưởng tín dụng
năm 2011 được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực bất
động bị hạn chế, điều này cũng sẽ là cản trở cho các chủ đầu tư.
Theo quy định của Nghị định 71, mới bắt đầu thực hiện dự án chủ đầu tư
cũng chỉ được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự
án, do đó, khoản huy động này cũng không nhiều. Bên cạnh đó là còn bị
khống chế thời gian huy động vốn là phải xây xong phần móng thì chủ đầu tư
mới được huy động vốn.
Phụ thuộc vào chính sách: Thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào
chính sách tiền tệ của Nhà nước, vì đây là lĩnh vực thu hút rất nhiều tiền từ
các tổ chức tín dụng, người dân cũng vay ngân hàng đầu tư vào thị trường. Do
đó, những thay đổi về chính sách tiền tệ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường.
Theo ông Nam, năm 2011 với chính sách tiền tệ thắt chặt đối với bất động sản,
đồng nghĩa với việc dòng tiền vào lĩnh vực này sẽ bị hạn chế đi rất nhiều. Khi
Nhà nước siết chặt tín dụng, thị trường sụt giảm là các chủ đầu tư sẽ gặp khó
khăn ngay.
- Nguồn lực tài chính đổ vào bất động sản thứ nhất là vốn tự có của các
doanh nghiệp (rất nhỏ), Nhà nước quy định mỗi dự án chiếm 15-20% vốn tự
có thì cũng là một phần nhỏ, còn lại là đi vay ngân hàng và người dân, mà
huy động từ người dân lại bị khống chế tỷ lệ 70% và bị khống chế thời gian
chỉ được huy động khi xong phần móng.
Đối với vay ngân hàng, theo quy luật bất thành văn là tổng dư nợ bất động sản
trong tổng dư nợ ngân hàng Nhà nước khống chế là 10% ở điều kiện bình
thường. Trong trường hợp khủng hoảng, chứng khoán và bất động sản bị thắt
đầu tiên. Trong khi đó, hiện nay ở Việt Nam vốn chủ yếu vào bất động sản lại
ở ngân hàng, nước ta còn thiếu rất nhiều các tổ chức tài chính trung gian khác.
Do đó, khi tín dụng bị siết chặt, huy động tiền trong dân bị hạn chế thì các dự
án bất động sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Nguồn cung tăng mạnh:
Đặc biệt theo ông Nguyễn Trần Nam thị trường Tp.HCM nguồn cung căn hộ
gần như đã bão hòa do nguồn cung căn hộ lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ
cao cấp, và ngay cả căn hộ trung bình hiện nay tại Tp.HCM cũng khó bán.
Theo thống kê, tại Tp.HCM dư nợ trong lĩnh vực bất động sản chiếm đến
47% tổng dư nợ bất động sản của cả nước, trong khi đó ở Hà Nội chiếm 16%.
Người dân TP.HCM đi mua nhà ở chủ yếu là tiền đi vay ngân hàng, còn đối
với Hà Nội thì ít hơn rất nhiều. Đây cũng là một sự khác biệt giữa hai thị
trường.
Do đó, khi siết chặt tín dụng chắc chắn là Tp.HCM sẽ khó khăn nhiều hơn so
với Hà Nội. Giá căn hộ thương mại tại Tp.HCM hiện nay rẻ hơn rất nhiều so
với Hà Nội, thậm chí còn bằng nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội chỉ khoảng 11-
12 triệu đồng/m2.
Thị trường phục hồi nhưng phát triển thiếu ổn định
Thị trường bất động được đánh giá là đã qua thời kỳ đóng băng, và có dấu
hiệu phục hồi và tăng trưởng trở lại, tuy nhiên, nhận định của ông Nam cho
rằng thị trường phát triển chưa bền vững bởi các yếu tố sau:
Giá bất động sản vẫn ở mức cao: So với mức thu nhập thực tế của người dân
hiện nay, giá nhà đất tại Việt Nam đang ở mức rất cao, dẫn đến nhiều người
dân không mua được nhà, đặc biệt là tại Hà Nội. Hiện nay đa số người có thu
nhập cao đã có nhà ở, trong khi đó nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thực lại
đang thiếu trầm trọng. Vấn đề là, không phải chủ đầu tư hạ mạnh giá bán/m2
xuống mà cần phải giảm diện tích căn hộ, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm
giá thành để duy trì lợi nhuận.
Cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối: Chủ đầu tư các dự án nhà ở cao
cấp đang tập trung phát triển quá nhiều dự án, trong khi đó lại bỏ quên đi
phân khúc bình dân (mà đại đa số người dân có nhu cầu thực). Đương nhiên,
là những khu đất trong nội thành thì chẳng có nhà đầu tư nào lại muốn phát
triển dự án rẻ tiền vì giá đất đắt, vị trí lại có nhiều lợi thế, tuy nhiên, những dự
án nhà ở cao cấp ngoài trung tâm sẽ rất khó bán.
Tiến độ các dự án còn chậm: Có nhiều nguyên nhân, dự án chậm thì đương
nhiên chủ đầu tư không muốn, có nhiều nguyên nhân khách quan như từ phía
- chính quyền, thủ tục phức tạp. Những cũng có nguyên nhân từ phía chủ đầu
tư như quản lý dòng tiền không đủ, tiền dự án này lại đi làm dự án khác. Một
lỗi cơ bản của nhiều chủ đầu tư hiện nay là quản lý dòng tiền không tốt,
không chuẩn bị nguồn lực đầy đủ. Vì thế, các dự án triển khai dở dang, đuối
hơi không thực hiện đúng cam kết với khách hàng,…
Xu hướng phát triển thời gian tới
Vấn đề nhận định, dự báo về thị trường là rất khó, tuy nhiên, về cơ bản chúng
ta vẫn có những nhận định chung:
Lạc quan về trung và dài hạn Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng rất lạc
quan đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn, tiền trong dân cũng không phải là
nhỏ. Do đó yếu tố đầu ra của thị trường là còn tiềm năng rất lớn. Xét về dài
hạn, thị trường bất động sản sẽ còn phát triển mạnh
Theo báo cáo về chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 của Bộ Xây dựng, trong 10 năm qua cả nước đã xây dựng mới và cải tạo
được khoảng 700 triệu m2 sàn nhà ở, mỗi năm xây dựng mới được khoảng 70
triệu m2 sàn. Hiện tại số m2 tính theo đầu người khoảng 16m2. Định hướng
phát triển đến năm 2020, số m2 nhà ở bình quân trên đầu người là 25m2 với
số dân dự kiến là 100 triệu dân. Như vậy, đến năm 2020 chúng ta cần khoảng
2,5 tỷ m2 sàn nhà ở, trong khi đó hiện tại có khoảng 1,5 tỷ m2 sàn, trong 10
năm tới Việt Nam cần xây dựng 1 tỷ m2 sàn nhà ở nữa (mỗi năm 100 triệu
m2)
Đối với năm 2011, nhiều thách thức nhưng vẫn có thời cơ: Mục tiêu của năm
là hạn chế lạm phát, trong các giải pháp để chống lạm phát có nhiều, trong đó
biện pháp quyết liệt nhất là siết chặt tín dụng, giảm chi tiêu công, giảm đầu tư,
hoãn các dự án chưa cần thiết khởi công,…(Theo Nghị quyết 11 của Chính
phủ). Khống chế tốc độ tăng trưởng tín dụng dưới 20%, tăng lãi suất, tăng tỷ
giá,…tức là dùng các đòn bẩy kinh tế để hãm bớt nhu cầu đầu tư bằng dòng
tiền cung ứng ra thị trường.
Vì thế, năm nay ngành bất động sản sẽ có khó khăn nhất định. Nhiều doanh
nghiệp sẽ phải “nghiến răng” chịu đựng, bằng nhiều cách có thể tháo gỡ khó
khăn như liên doanh, liên kết kêu gọi vốn, cùng quá thì bán dự án.
Nhìn chung ở khu vực Hà Nội, bất động tăng cũng có độ trễ của nó và giảm
cũng có độ trễ của nó. Hiện tại các dự án đang xây dựng dở dang, vật liệu xây
dựng tăng lên những vẫn cứ phải mua để xây. Nhiều dự án khôn ngoan thì
quy đổi ra USD để đảm bảo giá đầu ra vẫn tăng, giá đầu ra của những dự án
nào mà ký hoàn toàn bằng tiền Việt mà không có quy đổi thì cũng nhanh
chóng hoàn thiện mà bán, càng để lâu càng khó khăn vì tỷ giá ngày càng tăng
nên lợi nhuận sẽ giảm đi.
Tuy nhiên, thị trường vẫn có thời cơ khi một số tín hiệu cho thấy khi giá vàng
tăng, giá USD tăng, thị trường chứng khoán thì không biết đã đến đáy chưa,
nhưng suy giảm rất nhiều thiếu minh bạch,…Vì thế, hiện có một xu hướng là
Chính phủ giảm dòng tiền vào bất động thì người dân lại đang đổ tiền vào bất
động sản, mà tiền ở trong dân thì cũng khá lớn. Tại Hà Nội, giao dịch về bất
- động sản là đang tăng lên, giá cả tăng lên. Người dân đang có xu hướng tích
trữ hoặc chuyển sang mua bất động sản để tránh sự mất giá của đồng tiền.
Kết luận cho nhận định về thị trường bất động sản năm 2011, Thứ trưởng
Nguyễn Trần Nam ví von “nguồn cung vẫn tăng mạnh, vì thấy khó dự đoán
quá, tôi cho rằng thị trường vẫn bình bình như năm 2010, cũng không phải là
sốt nóng, cũng không đến nỗi đóng băng, thị trường vẫn cứ túc tắc, trong cái
khó lại ló cái khôn”.
Nhà ở cho người dân có thu nhập thấp
Ngay sau khi nhậm chức, tân Bộ trưởng Bộ Xây dựng, ông Trịnh Đình
Dũng, cho biết sẽ tập trung phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm
giúp người dân có thu nhập thấp kiếm được nhà ở tốt hơn.
Đâ y là một việc làm khó, rất khó trong bối cảnh thị trường nhà đất đang
đóng băng và hành lang pháp lý thiếu rõ ràng. Có thể nói chương trình phát
triển nhà ở x ã hội đang “ lăn bánh trên con đường quá nhiều ổ g à” . Th ực tế,
các cơ chế, chính sách đã có từ lâu nhưng đến nay các dự án nhà ở x ã hội vẫn
chưa có nhiều. Lý do là nhà ở x ã hội không mang lại lợi nhuận nê n các doanh
nghiệp không mấy quan tâm.
Thật vậy, theo Nghị định 71, giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước quy định,
theo nguyên tắc giá bán bao gồm các khoản chi phí hợp lý chủ đầu tư bỏ ra;
bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn, kể cả vốn vay (nếu có) và được
hưởng lợi nhuận với định mức 10%.
D ù doanh nghiệp thực hiện dự á n nhà ở xã hội được Nh à nước giao đất “ sạch”
(khỏi bồ i thường, gi ải phóng mặt bằng) và không thu tiền sử dụng đất, nhưng
vớ i quy định về m ứ c lợi nhuận này doanh nghiệp không thấy lợi, thậm chí
còn có nguy cơ lỗ vốn. L ãnh đạo của m ột tổ ng công ty xây dựng ở TPHCM
còn cho rằng, với cơ chế như hiện nay không thể nà o phát triển nhanh nhà ở
xã hội được vì không có vốn.
Theo quy định, vốn đầu tư nhà ở xã hội doanh nghiệp phải tự xoay xở
(không lấy từ ngân sách). Trong tình hình thị trường bất động sản “bất động”
như hiện nay, các ngân hàng đã “đóng cửa” với các dự án nhà đất. Hơn nữa,
với các dự án loại này chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (vì Nhà nước không thu tiền sử dụng đất) để thế chấp.
Trong khi đó, những dự án nhà ở xã hội (thường là chung cư cao tầng)
đòi hỏ i số vốn lớ n, hà ng trăm tỉ đồng. Kh ông vay được vốn, doanh nghiệp
xoay xở theo kiểu g ì? Th ường đối với các dự án nhà ở thương mại, doanh
nghiệp được huy động vốn của khá ch hàng sau khi dự án đã xong phần móng.
V ới các dự á n nhà ở x ã hội, pháp luật cũng cho phép huy động vốn từ khá ch
hàng (Th ông tư 36) nhưng vấn đề là doanh nghiệp không biết khá ch hà ng của
- m ình là ai! Dù Ngh ị định 86 có quy định về đối tượng mua nhà ở xã hội
nhưng nhữ ng đối tượng nà y còn phải được chính quyền phân loại, x ét ưu
tiên… H ơn nữ a, đối tượng mua nhà ở xã hội là người ngh èo!
Không được ưu đãi từ vốn ngân sách, không vay được từ ngân hàng,
không huy động được từ người mua… doanh nghiệp đầu tư vào dự án nhà ở
xã hội chỉ có thể lấy tiền túi ra đầu tư (nếu có). Với quy định mức lãi 10% cho
một dự án mà có thể kéo dài nhiều năm; liệu các doanh nghiệp có nhảy vào
những dự án này hay lấy tiền gửi ngân hàng để nhận lãi 20% mỗi năm? Đó là
chưa nói đến chuyện nhiều khoản chi phí rất khó được cơ quan thuế công
nhận là chi phí hợp lý trong quá trình doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã
hội.
Theo tính toá n của giá m đốc m ột công ty xây dựng, giá thà nh của nhà ở
xã hội (dù không tính tiền sử dụng đất) có khi cò n cao hơn nhà ở thương m ại
nếu xét ở mứ c lãi suất như hiện nay (nếu vay được); vì các dự á n thương mại
có thể huy động được vốn từ khách hàng nên đã bớt được m ột phần chi phí lãi
vay ngân hà ng… T ất nhiên giá bá n nhà ở xã hội do chính quyền quyết định -
cũng có khi thấp hơn giá thành! V ậy là m thế nào phát triển được nhà ở x ã
hội?
Phải thay đổi cơ chế chính sách để khơi thông ngu ồ n vốn cho cá c dự án
nhà ở x ã hội. T ất nhiê n, về tổ ng thể không chỉ cần thay đổi cơ chế chính sách
đối vớ i nhà ở xã hội mà phải vớ i cả sự phá t triển lành mạnh của thị trường bất
động sản.
Do đó, tân Bộ trưởng Bộ Xây dựng cần xem xét những kiến nghị của
chính quyền TPHCM vừa gửi cho Bộ Xây dựng. Đó là cần ban hành cơ chế
cụ thể để nhiều thành phần tổ chức kinh tế có thể tham gia đầu tư vào thị
trường bất động sản; khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho đối
tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách, mở rộng sự tham gia của doanh
nghiệp, cá nhân nước ngoài vào thị trường này; xây dựng chính sách thuế nhà
đất, bổ sung thuế sở hữu nhà ở; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất
động sản để đánh giá và dự báo tình hình phát triển thị trường.
Chính phủ cũng cần sớm ban hành các quy định cụ thể để hình thành các
định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ
tiết kiệm nhà ở; chấn chỉnh và nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản; quản lý, kiểm tra việc bán hàng qua sàn giao dịch bất
động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kiểm soát chặt chẽ
tiến độ đầu tư các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở và hạ tầng đô thị…
Ngoài ra, cần hình thành các tổ chức quản lý nhà nước đủ năng lực thực
thi công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản hiệu quả gồm trung
tâm nghiên cứu và dự báo thị trường bất động sản, tổng công ty xây dựng nhà
- ở xã hội, quỹ tài chính ngân sách; có cơ chế chính sách cụ thể để phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội; hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở
nhằm hỗ trợ người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế.
C. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường
BĐS
1. Việc thực hiện cải cách hệ thống quản lý nhà đất của Việt Nam hiện
nay được thực hiện với phương châm “Càng sớm càng tốt”.
Mục tiêu chính của cải cách là:
• Tạo ra những bước đột phá trong nguồn cung và đảm bảo sử dụng tối đa
đất đô thị
• Tìm ra những biện pháp quản lý thích hợp đối với các hoạt động liên
quan đến thị trường đất và đảm bảo tạo nên môi trường chính sách thích
hợp để những biện pháp này được áp dụng hiệu quả.
Để đạt được những mục tiêu này rõ ràng các chức năng quản lý đất đai cần
được cải cách. Những lĩnh vực cần chú ý được ưu tiên cải cách là:
• Thiết lập một hệ thống thông tin đất đai BĐS hữu hiệu cho phép mọi
người được tiếp cận tự do và công khai
• Công bố các quy họach và các quy định sử dụng đất công khai trên các
báo chí truyền thông nhằm làm cho mọi nhân viên của các cơ quan đến
đất đai và người dân đều biết và tham gia góp ý và thông suốt.
• Xây dựng các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân tham gia cung
ứng nhà ở cho ngững người có thu nhập thấp và đầu tư cơ sở hạ tầng
cho xã hội và các khu vực dân cư đô thị.
• Thực hiện phân cấp hữu hiệu cho các bên khác nhau tham gia vào quản
lý đất đai.
• Có các chính sách tài chính thích hợp đặc biệt là các chính sách về giá
để bình ổn và quản lý thị trường.
• Sử dụng công nghệ thông tin để quản lý thị trường nhằm giảm bớt sự
cồng kềnh và chồng chéo của bộ máy quản lý nhà nước.
- 2.
2. Nâng cao hiệu quả sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước đối với thị
trường đất đai ở đô thị.
• Can thiệp về chính sách
• Can thiệp thông qua định hướng quy hoạch
• Can thiệp các vấn đề liên quan đến phát triển đất đai
• Can thiệp qua pháp luật
• Can thiệp theo hướng ngăn chặn và hạn chế những hoạt động tiêu
cực trên thị trường nhà đất như: đầu cơ, sốt nhà đất giả tạo…
Ngoài ra Nhà nước cần có những biện pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả
các vấn đề sau đây:
• Mở rộng quan hệ hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước và các thành phần
tư nhân
• Thúc đẩy tính tự lực của cộng đồng và đẩy mạnh tính xã hội hoá
trong việc giải quyết đất đai và nhà ở tại các thành phố lớn.
• Tăng cường vai trò và năng lực của các chính quyền địa phương trên
cơ sở phân công, phân cấp hợp lý về các chức năng và quyền hạn.
• Đẩy mạnh vai trò của các tổ chức phi chính phủ trong việc làm cầu
nối những mối quan tâm cộng đồng, Chính phủ và lĩnh vực tư nhân.
• Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế
hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả
đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
• Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường
nhà đất
• Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường
nhà đất
• Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện
pháp tài chính
- � Thu tiền sử dụng đất.
� Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí.
� Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê
nhà ở
� Tổ chức định giá BĐS – nhà đất
• Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối
với thị trường nhà đất
• Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
• ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà
đất
nguon tai.lieu . vn
