Xem mẫu
- thức, đối với lệ phí trước bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vì tỷ lệ % trên
giá trị BĐS như đang thực hiện.
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hướng lâu dài là bỏ thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó bằng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng
thêm của đất”. Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển
chượng, thừa kế, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tượng tham gia
thị trưòng BĐS, đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển
chượng sau khi đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán
kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương
đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyển
nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của
người kinh doanh và qua đây Nhà nước quản lý được thị trường BĐS.
Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giá
trị tăng thêm của đất chuyển nhượng. Giá trị tăng thêm của đất bằng giá trị bán
trừ đi giá mua. Giá mua là giá tính thuế của lần mua trước, nếu không có lần
mua trước thì xác định bằng chi phí nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phí khai
thác đầu tư vào đất. Sắc thuế này còn có thể áp dụng thuế suất luỹ tiến từng
phần để điều tiết thu nhập công bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất có
mức thu nhập quá cao do điều kiện xã hội mang lại: do Nhà nước đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng, do quản lý Nhà nước lỏng lẻo mà người có được đất đai
tốn chi phí hoặc không chứng minh được chi phí đầu tư vào đất, áp dụng thuế
suất nhiều bậc, còn có thể áp dụng cho cả trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất tạo ra thu nhập do chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định theo mục
đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó trước mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tập trung tất các
khoản thu trên vào một cơ quan quản lý nhà nước thì cả người mua và người
120
- bán phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với
Nhà nứơc. Trước mắt, việc tổ chức thu các khoản thu trên vào cơ quan điạ
chính, nhằm giảm sự trùng lặp không cần thiết trong việc kiểm tra, xem xét hồ
sơ của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước, tránh thủ tục hành chính phiền hà,
khuyến khích giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước.
Với các gỉai pháp hoàn thiện và đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử
dụng đất và lệ phí trước bạ nêu trên sẽ khuyến khích các giao dịch về BĐS có
đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động của thị trường
không chính thức, phát triển thị trường chính thức, đồng thời tăng thu cho ngân
sách nhà nước.
5.3 Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở.
Để giải quyết vấn đề này trước tiên phải có định nghĩa chính xác về người
có thu nhập thấp. Hiện nay có nhiều người có quan niệm rằng người nghèo và
người có thu nhập thấp là một. Đây là một quan niệm chưa đúng. Định nghĩa
chính xác về người có thu nhập thấp không phải là việc dễ dàng. Nhiều nghiên
cứu đã không đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa về người có thu nhập
thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, tình
hình phát triển kinh tế – xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương,
từng dân tộc. Cho nên để định nghĩa thế nào là người có thu nhập thấp cần tiến
hành khảo sát xã hội về thu nhập thấp và chi tiêu hộ gia đình.
Những khái niệm cơ bản về người có thu nhập thấp:
• Người có thu nhập thấp là người có thu nhập bình quân đầu người
hàng tháng chỉ đủ trang trải những nhu cầu chi tiêu thiết yếu và mức
sống của họ chỉ trên mức sống bình quân tối thiểu một chút (kể cả
nhu cầu thiết yếu và nhu cầu đời sống).
• Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và tổ chức phát triển của Liên
Hợp Quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là những người phải chi
121
- tiêu ít nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập còn
lại được chi cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà ở, họat động văn hoá,
giáo dục dịch vụ y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v.v…)
Mô hình chi tiêu của hộ gia đình có thu thập thấp có khả năng chi trả để
cải thiện nhà ở được thể thiện qua sơ đồ sau:
Chi Thuê nhà
Chi
Chi
hoặc
cho lễ
tiêu
tiêu Chi
trả+ vốn
hộ+
cho
= +
của i,
tiêu
nhu tiệc và lãi
hộ đột
= + + +
cầu cho
xuất tùng,
thu
cơ khoản
cưới
nhập
bản hỏi, vay xây
thấp
• Theo quy định của Bộ LĐTBXH những người sống ở Hà Nội có thu
nhập từ 220.000 đến 900.000đ/ người /tháng được coi là người có thu
nhập thấp.
Người có thu nhập thấp bao gồm:
• Công chức, viên chức nhà nước (lớp trung lưu trở xuống)
• Giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận giảng viên trường
đại học, cao đẳng
• Cán bộ ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống)
• Sĩ quan quân đội, công an (lớp trung lưu trở xuống)
• Công nhân các nhà máy
• Dân lao động và buôn bán nhỏ ở các đô thị
Theo tiêu chuẩn hiện nay của Bộ LĐTBXH người có thu nhập thấp là
những người có mức sống trung bình và một phần trong số này có mức sống
trên trung bình nhưng khả có khả năng cải thiện chỗ ở nếu không được hỗ trợ.
122
- Để nghiên cứu và đưa ra mức lãi suất cũng như thời hạn cho vay hợp lý ta
dùng số liệu điều tra điều kiện kinh tế xã hội tại hai phường Bạch Đằng và
Tân Mai thuộc quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội.
123
- Thu nhập hộ gia đình hàng tháng
tại hai phường Bạch Đằng và Tân Mai
% số người được hỏi
Thu nhập hộ gia Bạch Cả hai
Tân Mai
Đằng phường
đình/tháng
< 1 triệu đồng 12% 28% 20%
1 – 2 triệu đồng 71% 67% 69%
2 – 3,8 triệu đồng 13% 4% 8,5%
>3,8 triệu đồng 4% 1% 2,5%
Bình quân (đồng) 1.955.350 1.451.900 1.703.625
Nguồn: báo cáo xã hội - 2001
Phân bổ thu nhập
1.000 đồng/người/tháng
Năm 1994 Năm 1995 Năm 1996 Năm1999
Nhóm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00
Nhóm II 99,01 124,69 134,92 181,40
Nhóm III 133,19 166,69 184,35 254,00
Nhóm IV 186,02 227,59 250,24 344,70
Nhóm V 408,54 519,58 574,70 863,30
Bính quân cả nước 168,11 206,10 226,70 295,00
Nguồn: Số liệu phát triển xã hội Việt Nam thập niên 1990
Có thể đánh giá khả năng tiết kiệm của mỗi nhóm thu nhập bằng cách xem
xét mối quan hệ giữa mức tích luỹ hiện hữu và thu nhập hiện nay trong bảng
dưới đây.
Đầu tư tích luỹ hàng năm của hộ gia đình cho cải thiện
124
- nhà ở và tài sản cố định theo nhóm thu nhập – 1999
% số người được hỏi
Nhà ở Tài sản cố định Tổng cộng
Nhóm I 9,0 1,7 10,7
Nhóm II 7,3 1,6 8,9
Nhóm III 8,3 1,8 10,1
Nhóm IV 11,0 3,4 14,4
Nhóm V 10,2 3,0 13,2
Nguồn: Khảo sát mức sống hộ gia đình Việt Nam – 1999
Những kết quả trên cho thấy tất cả cá hộ gia đình đều dành dụm tích luỹ
khoảng 9 – 14% thu nhập, chủ yếu cho nhà ở, với khoảng 7-11% thu nhập hộ
gia đình. Nói chung, nhóm thu nhập càng cao thì tỉ lệ dành dụm tích luỹ càng
tăng mặc dù nhóm thu nhập thấp nhất có xu hướng trái ngược với quy luật này.
Kết quả khảo sát xã hội ở hai phường Bạch Đằng và Tân Mai thành phố Hà
Nội cho thấy 12 –13% số hộ có thể mua nhà từ tiền tiết kiệm. ở 2 phường này,
phần lớn số hộ muốn mượn tiền không phải trả lãi từ người thân và bạn bè để
cải tạo nâng cấp hoặc xây nhà mới, chỉ có 2% số hộ có ý muốn vay tiền ngân
hàng. Trong khi đó khả năng cho vay của các ngân hàng còn rất lớn.
Danh mục cho vay cho mục đích nhà ở của các ngân hàng
Đơn vị: triệu đồng
Các ngân Tháng 4-
Chỉ số 1998 1999 2000 2001
hàng 5/2002
Dư nợ cho vay nhà
MHB 28017 125069 414387 662248
Số khoản vay 51 2657 9545 17750
Quy mô trung bình 549 47 43 37
khoản vay
Tổng danh mục 67296 254025 789824 1390039
Cho vay nhà theo % 42% 49% 52% 47,64%
tổng danh mục
Dư nợ cho vay nhà
ACB 71164 68855 189490 550141
Số khoản vay 1261 903 1345 2916
125
- Quy mô trung bình 56 76 141 189
khoản vay
Tổng danh mục 1111274 1390121 2235049 2794185
Cho vay nhà theo % 6,40% 4,94% 8,49% 19,69%
tổng danh mục
Dư nợ cho vay nhà
HHB 140804 209224
Số khoản vay 716 1011
Quy mô trung bình 197 207
khoản vay
Tổng danh mục 293000 373134
Cho vay nhà theo % 48.06% 56.07%
tổng danh mục
Sacombank Dư nợ cho vay nhà 7088 41245 138260 298885
Số khoản vay 96 515 1547 2275
Quy mô trung bình 74 80 89 131
khoản vay
Tổng danh mục 1221244 1455100 2326461 2710305
Cho vay nhà theo % 0,6% 2,8% 5.9% 11.0%
tổng danh mục
Techcombank Dư nợ cho vay nhà 40000 108887 160502
Số khoản vay 80 259 353
Quy mô trung bình 500 420 455
khoản vay
Tổng danh mục 851947 847785 1412171
Cho vay nhà theo % 4,70% 12,84% 11,37%
tổng danh mục
Dư nợ cho vay nhà
VBARD 1175000 1270000 1280000 1275000
Số khoản vay 231000 237045 240050 242060
Quy mô trung bình 5 5 5 5
khoản vay
Tổng danh mục 24339000 28736000 39393000 53700000
Cho vay nhà theo % 5% 4% 3% 2,37%
tổng danh mục
Habubank Dư nợ cho vay nhà 8090 10357 20100 22259
Số khoản vay 21 25 18 15
Quy mô trung bình 385 414 1117 1484
khoản vay
Tổng danh mục 105360 244367 428188 663619
Cho vay nhà theo % 7,7% 4,2% 4,7% 3,4%
126
- tổng danh mục
Tổng số dư 1282271 1481369 216026 2966019
nợ
Khảo sát của nhóm tư vấn HTKT tại Hà Nội tháng 4,5/2001 cho thấy;
• Giá trị trung bình khoản vay xây nhà mới là 39,3 – 52,8 triệu VND/ hộ
gia đình.
• Giá trị trả góp của hộ gia đình là 285.000 – 1.180.000 VND/ tháng.
• Chi phí cải tạo nâng cấp nhà ở trung bình là 19,1 – 22,9 triệu VND.
• Giá trị khoản vay trung bình để cải tạo và nâng cấp nhà cửa là 11,9 –
15,9 triệu VND
Có thể phân tích khả năng thanh toán dựa trên bốn phương án nâng cấp nhà
ở như sau:
• Xây nhà mới cho người có thu nhập thấp, kể cả tiền đất và chi phí
dịch vụ hạ tầng (80 triệu đồng).
• Xây nhà mới cho người có thu nhập thấp, không tính tiền đất và chi
phí dịch vụ hạ tầng (60 triệu đồng).
• Chương trình cải tạo nhà lụp xụp (sửa chữa, cải tạo và nâng cấp) (20
triệu đồng)
• Hộ thu nhập thấp tự xây nhà mới theo đó tất cả các dịch vụ hạ tầng
được cấp không cho hộ gia đình (cho vay 7 triệu đồng, hộ thu nhập
thấp đóng góp vật tư và ngày công lao động).
Mức trả góp hàng tháng cho khỏan vay tín dụng nhà ở ứng với từng phương
án, trên cơ sơ trả trước 1/3, được tính toán với các phương án tỉ lệ lãi suất là
6%, 8%, 10%, 12%, thời hạn cho vay là 20 và 25 năm và tỉ lệ tối đa giữa số tiền
trả góp và thu nhập là 25% và 30%. Mức thu nhập hàng tháng của hộ gia đình
cần thiết để tham gia các giải pháp nhà ở này được trình bày trong bảng dưới
đây.
127
- r ∗ (1+r )
n
A = P∗ 3.9
(1+r )
n
−1
Trong đó
A: khoản trả góp hàng tháng
P: Khoản vay
r: lãi suất hàng tháng
n: Thời hạn
Phân tích khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp
Nhà mới
Cải tạo
(chưa tính Tự xây có
Nhà mới nhà lụp
đất và hạ hỗ trợ
xụp
tầng)
Chi phí (triệu đồng) 80 60 30
Vay =2/3 chi phí 53 40 20 7
Trả góp hàng tháng (20 năm,12% )(VND) 583,576 440,434 220,217 77,076
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920
Trả góp hàng tháng (25 năm, 12 %)
(VND) 558209 421290 210645 73726
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2232836 1685160 842580 294904
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1860697 1404300 702150 245753
Trả góp hàng tháng (20 năm,10% )(VND) 511461 386009 193004 67552
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2045844 1544036 772016 270208
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1704870 1286697 643347 225173
Trả góp hàng tháng (25 năm, 10 %)
(VND) 481611 363480 181740 63609
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1926444 1453920 726960 254436
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1605370 1211600 605800 212030
Trả góp hàng tháng (20 năm, 8%)(VND) 443313 334576 167288 58551
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1773252 1338304 669152 234204
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1477710 1115253 557627 195170
128
- Trả góp hàng tháng (25 năm, 8 %)(VND) 409063 308726 154363 54027
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1636252 1234904 617452 216108
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1363543 1029087 514543 180090
Trả góp hàng tháng (20 năm, 6%)(VND) 379708 286572 143286 50150
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1518832 1146288 573144 200600
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1265693 955240 477620 167167
Trả góp hàng tháng (25 năm, 6 %)(VND) 341480 257721 128860 45101
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1365920 1030884 515440 180404
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1138267 859070 429533 150337
Phân tích giá cả/thu nhập năm
Thu nhập HGĐ 4 triệu đồng/ tháng 1.67 1.25 0.63
Thu nhập HGĐ 1 triệu đồng/ tháng 6.67 5 2.5 0.58
Kết quả phân tích cho thấy hộ gia đình có mức thu nhập từ trung bình đến
cao hơ trong nhóm thu nhập thấp (1 – 4 triệu đồng/ tháng) có khả năng dễ chi
trả tiền và xây nhà thu nhập thấp. Trong khi số hộ có thu nhập thấp hơn trong
nhóm thu nhập thấp cần phải có sự hỗ trợ dưới hình thức trợ cấp toàn bộ hoặc
một phần về đất đai và cơ sở hạ tầng để tạo dựng chỗ ở thu nhập thấp.
Một phương pháp để xem khả năng chi trả là tính toán hệ số giữa giá cả và
thu nhập. Mức thông thường quốc tế thường áp dụng là một ngôi nhà được
xem xét khả năng chi trả nếu giá trị từ 3 – 5 lần so với thu nhập hàng năm của
hộ gia đình. Các phân tích sau cho thấy toàn bộ các phương án nhà ở được xem
xét đều ở mức bằng hoặc thấp hơn mức quốc tế áp dụng đối với những hộ
thuộc tầng lớp trên của nhóm thu nhập thấp. Đối với các hộ có thu nhập thấp
hơn (1 triệu đồng/tháng) hệ số đối với các phương án nâng cấp nhà lụp xụp
hoặc tự xây nhà mới thuộc diện khả năng chi trả.
Bên cạnh việc mở rộng về mặt tài chính thì thị trường vốn và lĩnh vực
ngân hàng, thành lập các hình thưc tiết kiệm mới gắn kết với các khoản vay
nhà ở và tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn Nhà nước để tăng cường khả
129
- năng thanh toán. Các lĩnh vực Nhà nước cần tập trung hoạch định chính sách
bao gồm:
• Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính
• Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực
ngân hàng.
• Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các
nguồn tín dụng dài hạn.
• Có chính sách khuyến khích (về tỉ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan
tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở.
• Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.
• Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp.
• Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản
thông qua hình thức bán tài sản thế chấp.
• Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp
để có thể phát triển thành một định chế thị trường thế chấp.
130
- Vũ Thị Thu Trang
Đồ án tốt nghiệp
44KT2
• Cung • Cầu
hoạch đô
Di cư từ
Cấp đất
đất đai
đất đai
Quản lý
Tài trợ
Tăng tự
thôn ra
trưởng
Hà Nội
dân số
triển
nhiên
phát
Tăng
nông
Quy
Tiếp cận đất đai
thị
Trợ cấp sản xuất
(cơ sở hạ tầng)
Quy định gía đất
Tài trợ
Hoạt động
việc làm
nhập gia
Thu nhập
Thu nhập
Nhà ở
nhà ở
nhà ở
Chính
của các
tạo thu
nhân có
dựng
dựng
sách
hộ gia
Các cá
Xây
xây
nhiều
thành
đình
đình
viên
Hỗ trợ sản xuất Thuế BĐS Chuyển thu
Tiếp cận tới tài trợ xây dựng Thuế thu nhập nhập
Quy định giá nhà Thuế môn bài Trợ cấp nhà ở
Miễn hoặc thu thuế thấp
các hộ
Chuyển
Vay nợ
•
năng
đình
Chi
phí
nhà
của
Khả
mua
gia
Tiết
kiệm
tiền
nhập
Thu
•
Các quy định tiếp cận Lãi suất trợ cấp
Các quy định về cho thuê Tiếp cận tài trợ c ầm c ố
Hỗ trợ quản lý BĐS Các điều kiện cấm cố
Hỗ trợ duy trì Khả
thuê
hồi
Thu
chi
phí
Bán
Cho
Thanh
năng
tóan
thuê
chịu
chi
phí
Mua
Cho
đựng
Các chính sách của Nhà nước
131
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
5.4 Tổ chức đinh gía BĐS
Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, người
dân quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giá trị đích
thực của một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giá trị
mà BĐS đó đã giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức
tương đương. Tóm lại là giá người mua có thể mua, người bán có thể bán,
những người môi giới có thể mời chào, những người làm ăn góp vốn có thể
chấp nhận được với nhau…
Hiện nay tại Hà Nội nơi mà các hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi
động các hoạt động định giá BĐS được thực hiện bởi:
• Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế
chấp BĐS đó đi vay tín dụng.
• Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang
có.
• Các trung tâm định gía BĐS.
• Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đưa ra giá chào bán.
• Những người góp vốn bằng BĐS tự đưa ra giá để thương lượng.
Điều dễ dàng nhận thấy là các hoạt động định giá của cơ quan Nhà nứơc,
doanh nghiệp và người dân đều phục vụ mục đích chủ quan của mình. Ngân
hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thường định
giá thấp). Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa
(định giá cao khi bán, thấp khi mua). Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc
lập và khách quan.
Định giá là công việc có tầm quan trọng đặc biệt vì kết quả của nó được
dùng để làm căn cứ cho:
• Xác định giá mua, bán
• Xác định giá thế chấp, góp vốn
132
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
• Xác định giá bảo hiểm
• Xác định giá đền bù
• Xác định giá cho thuê
Để định giá BĐS có thể theo quy trình sau:
Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể
Điều tra, thu thập thông tin thăm dò
yêu cầu, tìm hiểu giá cả
ước lượng giá thành trên cơ sở đơn
giá, dự toán, kinh nghiệm, tình hình
thị trường
Lựa chọn phương pháp định giá
Xác định giá chuẩn
Điều chỉnh
Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù
hợp với thị trường
Mục tiêu của giải pháp này là quy định rõ một quy trình định giá đê áp dụng
thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giá thống nhất.
133
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
Một là, áp dụng cơ chế một giá đối với đất nhà
Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc biệt do Nhà nước định
giá thì theo pháp lệnh giá nội dung định giá đất như sau:
1) Hình thái định giá đất
2) Căn cứ định giá đất
3) Thẩm quyền định giá đất
4) Thẩm định giá đất
5) Thông tin, dự báo và điều chỉnh giá đất
6) Kiểm soát giá đất
7) Kiểm tra, thanh tra giá đất
8) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất
9) Khen thưởng và sử lý vi phạm về giá đất
10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá đất
Thành phố nên thành lập những hội đồng giám định giá. Hội đồng này có
nhiệm vụ như sau:
• Thống kê giá cả mua bán
• Xác định giá định hướng
• Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường
• Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá
Hiện nay giá đất được xác định như sau:
Gđất = Go * S * k 3.10
Trong đó:
Go: giá đất do UBND thành phố ban hành tại khu vực đó
S: diện tích lô đất
134
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
k: hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào vị trí lô đất (theo quy định của Nhà
nước hiện nay thì k = 0,5 ÷ 1,8)
Tuy nhiên việc xác định hệ số k chỉ xác định dựa vào việc quan sát khu đất
mà chưa có một cơ sở khoa học nào.
Hiện nay có thể thấy hệ số k phụ thuộc vào các nhân tố sau:
1) Khả năng sinh lời của lô đất (K1)
2) Khả năng hợp thức hoá của khu đất (K2)
3) Cơ sở hạ tầng của khu đất (đường giao thông, điện, nước) (K3)
4) Cung cầu nhà đất (K4)
5) Sự tăng trưởng kinh tế (K5)
6) Các nhân tố khác (K6)
Để xác định ảnh hưởng của các nhân tố đến hệ số k như thế nào ta dựa vào
việc xác định trọng số theo phương pháp ma trận vuông của Warkentin. Các
bước tính toán như sau:
- Lập ma trận vuông. ở đầu của bảng đặt các chỉ tiêu bị so sánh theo thứ tự
BK1…BKj…BKm
ở đầu cột đặt các chỉ tiêu theo thứ tự
BK1…Bki…BKm
- Các chuyên gia tuỳ quan điểm của mình sẽ cho tổng điểm bằng cách so
sánh từng cặp những chỉ tiêu theo các ô của ma trận vuông, thang điểm từ 0
đến 4 quy định như sau:
+ Nếu BKi BKj thì cho điểm Hij = 3
+ Nếu BKi >> BKj thì cho điểm Hij = 4
ở đây Hij là tầm quan trọng của một chỉ tiêu BKi nào đó ở cột đầu so với một
chỉ tiêu BKj nào đó ở dòng đầu của bảng
Các chỉ tiêu:
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
< là kém quan trọng hơn
= là quan trọng như nhau
> là quan trọng hơn
>> là rất quan trọng
Các trị số Hij phải tuân theo quy luật sau:
Hij = Hji = 2 với i = j
Hij + Hji = 4 với i ≠ j
m m
∑∑ H
2
= 2m
ij
i =1 j =1
Các khu đất tại Hà Nội hiện nay được chia làm 4 vị trí như sau:
Vị trí 1: Gồm các lô đất có vị trí thuận lợi đặc biệt cho việc kinh doanh,
buôn bán dịch vụ và các loại hoạt động khác. Bao gồm các lô đất thuộc các
trung tâm thu hút của các đô thị các lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền các
đường phố dịch vụ thương mại, mặt tiền các nút giao thông dịch vụ chính.
Khu đất này đặc biệt được đánh gía cao bởi có lợi thế về kinh doanh cho nên
khả năng sinh lời của lô đất được đưa lên hàng đầu, để có thể kinh doanh thì
các yếu tố về cơ sở hạ tầng như: điện, nước, giao thông… cũng được đánh giá
cao hơn các nhân tố khác. Mặt khác thì cung cầu về nhà đất và tình hình tăng
trưởng kinh tế cũng được đánh gía cao hơn do làm ăn phát triển thì các nhu cầu
về chỗ kinh doanh cũng tăng.
Vị trí 2: Gồm các lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn cao để kinh doanh buôn
bán, sản xuất, làm dịch vụ và các hoạt động khác. Bao gồm các lô đất có mặt
tiền ở các đường phố lớn, các trục đường lớn.
Tại vị trí này nhân tố khả năng sinh lợi vẫn được đánh giá cao hơn tuy nhiên
đã có sự chuyển dịch so với tại vị trí 1 đó là khả năng hợp thức hoá của đất đã
được đánh giá cao hơn cũng như do ít có khả năng sinh lời nên yếu tố cung cầu
nhà đất ít thúc giục người mua chọn khu đất này.
136
nguon tai.lieu . vn