Xem mẫu
- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
Tô Minh Thu - Lê Danh Lượng - Phạm Thị Cẩm Vân - Nguyễn Thị Như Nguyệt
Học viện Ngân hàng - Phân viện Bắc Ninh
Ngày nhận: 29/12/2021 Ngày nhận bản sửa: 14/01/2022 Ngày duyệt đăng: 23/03/2022
Tóm tắt: Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng
đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn từ năm
2016 đến 2020. Kết quả khảo sát trực tiếp 344 cư dân đang sinh sống trong các dự
án chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh vào tháng 11/2021, dựa vào phương pháp
phân tích hồi qui đa biến, cho thấy 6 nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung
cư tại Bắc Ninh đều có ý nghĩa thống kê, gồm: Năng lực chủ đầu tư, Vị trí tòa nhà,
Đặc tính tòa nhà, Chất lượng dịch vụ, Tình hình thị trường, Tài chính tác động đến
giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, trong đó 5 nhân tố tác động
dương và 1 nhân tố “Tài chính” tác động âm đến giá bán. Kết quả nghiên cứu góp
Analysis of factors affecting the selling price of apartments in Bac Ninh province
Abstract: This study was conducted to determine the factors affecting the selling price of apartments
in Bac Ninh province in in the period from 2016 to 2020. From the result of the direct survey on
344 residents living in apartments in Bacninh province in November 2021, based on the method
of multivariate regression analysis, the research has analyzed 6 factors affecting the selling price of
apartments in Bac Ninh including: Location, Building characteristics, Service quality, Finance, Investor
capacity and Market situation. The results show that all 6 factors have statistical significances and
affect the selling price of apartments in Bac Ninh province, in which 5 factors have a positive impacts
and 1 factor “Financial” has a negative impact to the selling price. The research results contribute
an empirical study in analyzing the factors affecting the selling price of apartments, and also as a
reference to maximize investment returns and increase benefits for individuals related to transactions
in the apartment segment.
Keyword: price of apartments, Bac Ninh province, factors.
To, Minh Thu
Email: thutm@hvnh.edu.vn
Le, Danh Luong
Email: luongld@hvnh.edu.vn
Pham, Thi Cam Van
Email: vanptc.bn@hvnh.edu.vn
Nguyen, Thi Nhu Nguyet
Email: nguyetntn.bn@hvnh.edu.vn
Organization of all: Banking Academy of Vietnam- Bacninh campus
Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng © Học viện Ngân hàng
Số 238- Tháng 3. 2022 62 ISSN 1859 - 011X
- TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
thêm một bằng chứng thực nghiệm trong phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá
bán căn hộ chung cư, và cũng là tài liệu tham khảo nhằm tối đa hóa lợi nhuận đầu
tư và gia tăng lợi ích cho các cá nhân có liên quan đến giao dịch phân khúc căn hộ
chung cư.
Từ khóa: Giá bán căn hộ chung cư, Bắc Ninh, nhân tố ảnh hưởng
1. Giới thiệu nghiên cứu thực nghiệm, đồng thời làm căn
cứ tham khảo để các chủ dự án tối đa hóa lợi
Bắc Ninh được giới đầu tư, môi giới ví nhuận, đáp ứng nhu cầu và lợi ích của khách
như “con rồng” mới nổi ở phía Bắc Thủ đô hàng, nghiên cứu thực hiện mục tiêu: Thứ
khi thị trường bất động sản (BĐS) chứng nhất, tổng quan các nhân tố đặc thù tác động
kiến sự chuyển mình mạnh mẽ trong vài tới giá bán CHCC; Thứ hai, xác định và lựa
năm trở lại đây. Bắc Ninh có vị trí địa lý chọn các nhân tố đặc thù nhất có ảnh hưởng
thuận lợi, là đầu mối quan trọng giữa Hà đến giá bán, trên cơ sở đó nhận diện các giả
Nội với các tỉnh phía Bắc, trên hành lang thuyết và xây dựng mô hình nghiên cứu các
kinh tế Việt Nam- Trung Quốc, nằm trong nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CHCC trên
tam giác tăng trưởng Hà Nội- Hải Phòng- địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Thứ ba, đo lường và
Quảng Ninh. Trong những năm gần đây, sự đánh giá thực trạng mức độ ảnh hưởng của
tăng trưởng nhanh chóng về mặt kinh tế, các nhân tố đến giá bán CHCC trên địa bàn
tốc độ đô thị hóa, sự gia tăng của các doanh tỉnh Bắc Ninh. Từ đó, đề xuất các giải pháp
nghiệp (DN) có vốn đầu tư nước ngoài gia tăng lợi ích cho các bên liên quan đến thị
kéo theo nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày trường CHCC khoa học, phù hợp với tình
một tăng cao đã làm cho thị trường BĐS hình thực tế và mục tiêu kinh doanh.
Bắc Ninh thêm sôi động. Theo báo cáo thị
trường BĐS quý III/2018 do Hội môi giới 2. Tổng quan nghiên cứu và phương
BĐS Việt Nam phát hành, Bắc Ninh tập pháp nghiên cứu
trung nhiều khu công nghiệp, trung bình
mỗi năm dân số Bắc Ninh tăng thêm 2,9%/ 2.1. Tổng quan nghiên cứu và mô hình
năm, cao nhất trong các cuộc “Tổng điều nghiên cứu đề xuất
tra” và đứng thứ 2 toàn quốc (sau Bình
Dương) về mức tăng dân số, mật độ dân số Ảnh hưởng đến giá cả BĐS có rất nhiều
của tỉnh là 1.664 người/km2, đứng đầu các nhân tố, cơ chế tác động cũng tương đối
tỉnh và đứng thứ 3 cả nước (sau thành phố phức tạp, được xem xét từ góc độ vĩ mô
Hồ Chí Minh và Hà Nội), điều này dẫn đến và vi mô. Dưới góc độ vĩ mô thì các nhân
nhu cầu về nhà ở tại Bắc Ninh tương đối tố như lãi suất, tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối
lớn. Cùng với xu hướng đô thị hóa, tư duy đoái, tốc độ tăng trưởng kinh tế, trình độ
của người dân cũng thay đổi nhiều so với phát triển kinh tế, tốc độ công nghiệp hóa
trước đây, không nhất thiết phải tậu đất xây hiện đại hóa, sự phát triển của thị trường tài
nhà, mà rất nhiều người lựa chọn loại hình chính… đã được chỉ ra có tác động đến giá
căn hộ chung cư (CHCC), bởi loại hình này cả BĐS như trong nghiên cứu của Collyns
có thể đáp ứng được nhu cầu của rất nhiều và Senhadji (2002), Peter và Roselyne
đối tượng khác nhau. (2005), Markus (2009), Meng Qingbin và
Với mong muốn bổ sung tài liệu vào các Rong Chen (2014)… Tuy nhiên trong phạm
Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 63
- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
vi một địa phương, các yếu tố thuộc về vi pháp giá Hedonic. Theo kết quả của nghiên
mô đã được xem xét đến khi tác động đến cứu, các tiêu chí vật lý của nơi ở, “mong
giá cả BĐS, xuất phát từ lý thuyết người muốn có nhà ở”, ảnh hưởng đến giá mua và
tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình các nhân tố “môi trường” của nhà ở có tình
lý thuyết của Rosen (1974), đã được sử trạng “phức tạp” và “được bảo trì tốt” ảnh
dụng rộng rãi trong nghiên cứu khoa học về hưởng đến giá cho thuê. Saari & Tanskanen
các khía cạnh khác nhau của thị trường nhà (2011) ứng dụng mô hình Hedonic đã cho
ở. Gibler và Nelson (1998), khi nghiên cứu kết quả nhân tố năng lực chủ đầu tư, vị trí
về “Hành vi của người tiêu dùng được ứng tòa nhà có ảnh hưởng tới cảm nhận giá căn
dụng trong lĩnh vực bất động sản” đã chỉ ra hộ của khách hàng.
rằng, các nhân tố như: kênh truyền thông, Với những nghiên cứu đã có ở Việt Nam, đa
quảng cáo và chính sách ưu đãi của chủ đầu phần ứng dụng mô hình Hedonic dựa trên
tư; số lượng dự án BĐS trên thị trường được lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster
triển khai; nguồn lực tài chính của mỗi hộ (1966), xuất phát từ góc độ yếu tố tự nhiên
gia đình là nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS. để xem xét các nhân tố ảnh hưởng đến giá
Tze, S. O. (2013) khi nghiên cứu nhân tố trị BĐS như vị trí, diện tích, hình thức, đặc
ảnh hưởng đến giá BĐS của Malaysia chỉ điểm, môi trường, thiên nhiên. Ví dụ như
ra các nhân tố chính là vị trí, quy mô, diện Phạm Đức Trung và Nguyễn Gia Trung
tích, hình dạng khu đất là. Muhamad Hilmi Quân (2019) trong nghiên cứu “Các yếu tố
và cộng sự (2016) khi phân tích đánh giá về ảnh hưởng đến giá bất động sản TP.HCM”
chất lượng của tòa nhà, vị trí, vùng lân cận nhấn mạnh Vị trí của BĐS có tác động
ảnh hưởng đến giá nhà ở Malaysia cho thấy dương đến giá BĐS. Nguyễn Tuấn Anh
kết quả tác động dương. Selim (2008), với (2018) đã nghiên cứu các nhân tố tài chính
mô hình Hedonic đã chỉ ra các yếu tố quyết và phi tài chính ảnh hưởng tới việc lựa chọn
định giá nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ là loại nhà, loại mua nhà ở giá thấp và trung bình. Nguyễn
công trình, số phòng, diện tích nhà và các Hữu Cường (2020) khi nghiên cứu nhân tố
biến số cấu trúc khác. Và đến Filiz ERSOZ ảnh hưởng giá bán Hà Nội với phân khúc
(2019) cũng dựa trên mô hình Hedonic cho cao cấp đã chỉ ra 5 nhân tố ảnh hưởng là:
rằng Quy mô, Khoảng cách đến trung tâm đặc điểm vật lý của căn hộ, vị trí căn hộ,
thành phố, Mức độ phổ biến và Tuổi của môi trường xung quanh, chất lượng dịch vụ
tòa nhà ảnh hưởng đến giá cả căn hộ ở Thổ và quản lý tòa nhà, đặc điểm nhân khẩu của
Nhĩ Kỳ. Çetintahra và cộng sự (2011) đã khách hàng, đặc điểm của chủ đầu tư.
cố gắng đo lường ảnh hưởng của mỹ quan Từ kết quả của những nghiên cứu trên,
môi trường đối với giá nhà bằng phương dựa vào mô hình Hedonic, chúng tôi đã kế
Năng lực chủ đầu tư Chất lượng dịch vụ
Vị trí tòa nhà Giá bán căn hộ Tình hình thị trường
Đặc tính tòa nhà, căn hộ Tài chính
Nguồn: Tác giả tổng hợp và đề xuất
Hình 1. Mô hình nghiên cứu đề xuất
64 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022
- TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
thừa các nhân tố liên quan đến thuộc tính Nghiên cứu tham khảo về biểu đo lường
tòa nhà và căn hộ như vị trí, đặc tính, chất các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
lượng dịch vụ, năng lực chủ đầu tư để đưa để xây dựng bảng hỏi điều tra. Bảng hỏi
vào mô hình nghiên cứu. Đồng thời, theo được thiết kế bao gồm 3 phần: Thông tin
Paloma Taltavull de La Paz (2003) chỉ ra cá nhân, Các nhân tố ảnh hưởng, Giá bán.
rằng một số mối quan hệ dường như tồn tại Biểu đo lường bao gồm 29 biến quan sát
giữa mức giá và thu nhập do các gia đình thuộc 6 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc
phải trả, giống như trong nghiên cứu của chính được mã hóa (Bảng 1). Các thang đo
Gibler và Nelson (1998) nói rằng số lượng để đánh giá các biến quan sát đều ở dạng
dự án BĐS trên thị trường được triển khai; thang đo likert 5 mức độ, với quy ước ý kiến
nguồn lực tài chính của mỗi hộ gia đình tác đánh giá của cá nhân được khảo sát về mức
động đến giá cả căn hộ. Chính vì thế, trong độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán
nghiên cứu này nhóm tác giả xem xét đưa tương ứng với các mức: 1= Rất yếu; 2= Yếu;
vào thêm 2 nhân tố Tài chính và Tình hình 3= Trung bình; 4= Mạnh; 5= Rất mạnh.
thị trường vào mô hình nghiên cứu. Phiếu khảo sát được phát trực tiếp đến các
cư dân đang sinh sống trong các dự án chung
2.2. Phương pháp phân tích và thu thập số liệu cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh là: Cát Tường,
Trầu Cau Hud, Royal Park, Thanh Bình,
Phương pháp phân tích Thảo Nguyên, Hoàng Gia, Đông Dương,
Để kiểm định mô hình nghiên cứu, các Cát Tường ECO (trung bình mỗi tòa phát 50
phương pháp phân tích được sử dụng như phiếu điều tra). Sau hai tuần tiến hành khảo
sau: Kiểm định độ tin cậy của thang đo sát (từ 15- 30/11/2021), số lượng phiếu phát
bằng hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích ra và thu về là 400 phiếu, nhóm tác giả tiến
nhân tố khám phá (EFA), và phân tích hồi hành lọc bỏ các phiếu điền không đầy đủ,
qui đa biến. phiếu điền giống nhau ở tất cả các biến quan
sát, còn lại 344 phiếu được đưa vào phần
Phương pháp thu thập số liệu mềm SPSS 23 để phân tích.
Bảng 1. Diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu
Biến
Các nhân tố Nội dung Nguồn tham khảo
quan sát
Năng lực của NL1 Vị thế và uy tín của chủ đầu tư (ĐT)
chủ đầu tư NL2 Năng lực và kinh nghiệm của chủ ĐT
(NL) Saari & Tanskanen (2011);
NL3 Tiềm năng tài chính của chủ ĐT Nguyễn Hữu Cường
Cách thức truyền thông, quảng bá dự án, (2020)
NL4
marketing của chủ ĐT
NL5 Hình ảnh và thương hiệu của chủ ĐT
Vị trí của tòa VT1 Khoảng cách tới trường học; mẫu giáo Tze, S. O. (2013),
nhà (VT) VT2 Khoảng cách tới bệnh viện Muhamad Hilmi và cộng
sự (2016), Filiz ERSOZ
VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm (2019), Phạm Đức Trung
VT4 Khoảng cách tới khu giải trí, thể thao và Nguyễn Gia Trung
Quân (2019), Nguyễn Hữu
VT5 Khoảng cách tới nơi làm việc Cường (2020), Çetintahra
VT6 Độ thuận lợi về giao thông và cộng sự (2011)
Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 65
- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
Biến
Các nhân tố Nội dung Nguồn tham khảo
quan sát
Đặc tính tòa DT1 Diện tích căn hộ
nhà, căn hộ Selim (2008), Çetintahra
DT2 Thiết kế bên trong căn hộ
(DT) và cộng sự (2011),
DT3 Chất lượng vật liệu và thiết bị xây dựng Nguyễn Hữu Cường
(2020), Dale- Johnson &
DT4 Không gian xanh xung quanh
Phillips (1984)
DT5 Chất lượng vệ sinh, môi trường
Chất lượng Cung cấp các dịch vụ như cam kết với cư
CL1
dịch vụ do dân Muhamad Hilmi và cộng
ban quản lý Khả năng đáp ứng và xử lý kịp thời các sự (2016), Çetintahra và
CL2
chung cư vấn đề của cư dân cộng sự (2011), Nguyễn
cung cấp Tính chuyên nghiệp và lịch sự của nhân Hữu Cường (2020), Saari
CL3
(CL) viên & Tanskanen (2011)
CL4 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động
Tình hình thị TT1 Số lượng dự án trên địa bàn tỉnh
trường (TT) Nhu cầu về nhà ở của các chuyên gia
TT2 Gibler và Nelson (1998)
nước ngoài
TT3 Nhu cầu đầu tư
Tài chính Phương thức thanh toán (thủ tục và tiến
TC1
(TC) độ thanh toán...)
Nguyễn Tuấn Anh (2018);
Chính sách ưu đãi của chủ đầu tư (lãi
Paloma Taltavull de La
TC2 suất, chính sách hỗ trợ của các ngân
Paz (2003); Gibler và
hàng cho vay...)
Nelson (1998);
Khả năng tài chính của khách hàng (thu
TC3
nhập, tích lũy...)
Giá bán Giá bán phù hợp với điều kiện tài chính
GB1
(GB) của người mua
GB2 Giá bán phù hợp với nhu cầu đầu tư
Giá bán phản ánh thương hiệu và uy tín
GB3
của chủ đầu tư
Nguồn: Tổng hợp và đề xuất của tác giả từ tổng quan nghiên cứu, 2021
3. Kết quả nghiên cứu thu nhập hàng tháng: “Dưới 7 triệu đồng”
chiếm 49,13%, “Từ 7 triệu đến dưới 15
3.1. Thống kê mô tả mẫu triệu đồng” chiếm 37,50%, “Từ 15 triệu
đến dưới 30 triệu đồng” chiếm 10,47% và
Với 344 phiếu thu được, mẫu quan sát gồm “Từ 30 triệu đồng trở lên” chiếm 2,91%
có 69,2% là nữ, 30,8% là nam, về tiêu chí (Bảng 2)
Bảng 2. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu
Tiêu chí Số lượng Tỷ lệ (%) % tích lũy
Nữ 238 69,2 69,2
Giới tính Nam 106 30,8 100,0
Tổng 344 100,0
66 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022
- TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
Tiêu chí Số lượng Tỷ lệ (%) % tích lũy
Dưới 7 triệu đồng 169 49,13 49,13
Từ 7 triệu đến dưới 15 triệu đồng 129 37,50 86,63
Thu nhập
Từ 15 triệu đến dưới 30 triệu đồng 36 10,47 97,10
hàng tháng
Từ 30 triệu đồng trở lên 10 2,90 100,0
Tổng 344 100,0
Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23
3.2. Kiểm nghiệm độ tin cậy thang đo kiện hệ số tương quan biến tổng Corrected
Cronbach’s Alpha Item- Total Correclation> 0,3 và hệ số
Cronbach’s Alpha≥ 0,6 (Hoàng Trọng &
Số liệu được đưa vào phần mềm SPSS Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008), để tiến
23, kiểm nghiệm độ tin cậy thang đo cho hành các phân tích tiếp theo, kết quả thể
từng nhân tố được tiến hành, sau khi kiểm hiện ở Bảng 3.
định cả 29 biến quan sát đều thỏa mãn điều
Bảng 3. Kết quả kiểm định độ tin cậy các thang đo
Biến Hệ số tương Hệ số Cronbach’s Alpha sau Hệ số Cronbach’s
Nhân tố quan sát quan biến tổng khi loại bỏ biến quan sát Alpha
Năng lực của NL1 ,702 ,878
chủ đầu tư NL2 ,765 ,865
(NL)
NL3 ,784 ,859 0,893
NL4 ,689 ,882
NL5 ,758 ,865
Vị trí của tòa VT1 ,731 ,832
nhà (VT) VT2 ,625 ,852
VT3 ,772 ,825
0,867
VT4 ,734 ,832
VT5 ,766 ,826
VT6 ,449 ,895
Đặc tính tòa DT1 ,682 ,819
nhà, căn hộ DT2 ,724 ,808
(DT)
DT3 ,619 ,836 0,853
DT4 ,674 ,821
DT5 ,634 ,832
Chất lượng CL1 ,719 ,867
dịch vụ do ban CL2 ,772 ,847
quản lý chung 0,887
cư cung cấp CL3 ,776 ,846
(CL) CL4 ,742 ,858
Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 67
- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
Tình hình thị TT1 ,800 ,846
trường (TT) TT2 ,809 ,839 0,896
TT3 ,777 ,866
Tài chính (TC) TC1 ,744 ,686
TC2 ,744 ,683 0,822
TC3 ,557 ,865
Giá bán (GB) GB1 ,589 ,543
GB2 ,573 ,559 0,708
GB3 ,428 ,745
Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23
Bảng 4. Kiểm định KMO
KMO and Bartlett’s Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy, ,887
Approx, Chi-Square 5547,335
Bartlett’s Test of Sphericity df 325
Sig. ,000
Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23
3.3. Phân tích nhân tố EFA vào kiểm định KMO và Bartlett’s Test và
phân tích nhân tố EFA,
Sau khi phân tích thang đo các nhân tố, 26 Theo kết quả phân tích ở Bảng 5 ta có: 0,5≤
biến quan sát thuộc 6 biến độc lập được đưa KMO= 0,887≤ 1 thì phân tích nhân tố là
Bảng 5. Phân tích nhân tố EFA
Rotated Component Matrixa
Nhân tố Component
1 2 3 4 5 6
Năng lực chủ NL2 ,823
đầu tư (NL) NL3 ,790
NL1 ,759
NL5 ,727
NL4 ,690
Vị trí tòa nhà VT3 ,795
(VT) VT5 ,784
VT1 ,757
VT4 ,738
VT2 ,609
VT6 ,552
68 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022
- TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
Rotated Component Matrixa
Nhân tố Component
1 2 3 4 5 6
Đặc tính tòa DT2 ,823
nhà (DT) DT4 ,805
DT1 ,785
DT5 ,777
DT3 ,759
Chất lượng CL2 ,852
dịch vụ (CL) CL1 ,831
CL3 ,825
CL4 ,783
Tình hình thị TT2 ,821
trường (TT) TT1 ,815
TT3 ,761
Tài chính TC2 ,889
(TC) TC1 ,865
TC3 ,614
Eigenvalues 8,717 3,282 2,072 1,909 1,442 1,151
Cumulative % 33,528 46,151 54,12 61,462 67,009 71,435
Extraction Method: Principal Component Analysis,
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization,
a, Rotation converged in 6 iterations,
Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23
thích hợp, Kiểm định Bartlett có ý nghĩa trích là 71,435%≥ 50%, hệ số Eigenvalue
thống kê (Sig≤ 0,05) do đó các biến quan đại diện cho phần biến thiên được giải
sát có tương quan với nhau trong tổng thể. thích bởi mỗi nhân tố, hệ số này có giá trị
Ở Bảng 6, chạy EFA với 6 phép xoay, thang là 1,151≥ 1, đồng thời kết quả phân tích
đo được chấp nhận khi tổng phương sai nhân tố (EFA), Hệ số tải nhân tố (Factor
Bảng 6. Kiểm định KMO và phân tích EFA của nhân tố Giá bán GB
KMO and Bartlett’s Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy, ,640
Approx.Chi-Square 217,787
Giá bán
GB Bartlett’s Test of Sphericity df 3
Sig. ,000
a, Only one component was extracted, The
Rotated Component Matrixa
solution cannot be rotated,
Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23
Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 69
- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
Loading) đều lớn hơn 0,5 nên các biến hưởng đến giá bán
quan sát đều có ý nghĩa trong các nhân tố, β0, β1-β6, εi: Hằng số, hệ số hồi qui và sai số
phù hợp đưa vào phân tích tiếp theo. ngẫu nhiên,
Nghiên cứu đưa 6 nhân tố độc lập vào
3.4. Phân tích hồi qui đa biến tiến hành phân tích đánh giá độ phù hợp
của mô hình theo R2 hiệu chỉnh, kiểm định
Xuất phát từ giả thuyết ban đầu về những ANOVA và có kết quả mô hình hồi qui đa
nhân tố ảnh hưởng đến giá bán và sau khi biến tổng thể như Bảng 7.
tiến hành xong phân tích EFA rút trích được Phương pháp Enter được sử dụng để phân
6 nhân tố độc lập (Bảng 6), bài viết xây dựng tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến giá
mô hình hồi qui tuyến tính như sau: bán ở Bắc Ninh, với 6 nhân tố của thang
GB = β0 + β1NL + β2VT + β3DT + β4CL + đo được đưa vào phân tích. Từ Bảng 6 kết
β5TT + β6TC + εi quả đánh giá mức độ phù hợp của mô hình:
Trong đó: Ta có R2 hiệu chỉnh là 0,802 cho biết các
GB: Biến phụ thuộc Giá bán biến độc lập giải thích được 80,2% sự biến
X1→ X6: Biến độc lập là 6 nhân tố ảnh thiên của biến phụ thuộc, còn 19,8% còn
Bảng 7. Đánh giá độ phù hợp của mô hình, kiểm định ANOVA và kết quả hồi qui đa biến
Model Summary
Std. Error of the
Model R R Square Adjusted R Square
Estimate
1 .898a ,806 ,802 ,27040
a, Dependent Variable: GB
b, Predictors: (Constant), TT, CL, VT, TC, NL, DT
ANOVA
Mean
Model Sum of Squares df F Sig.
Square
1 Regression 102,136 6 17,023 232,809 ,000b
Residual 24,641 337 ,073
Total 126,777 343
Coefficientsa
Unstandardized Standardized Collinearity
t Sig.
Model Coefficients Coefficients Statistics
B Std.Error Beta Tolerance VIF
1 (Constant) ,254 ,128 1,984 ,048
NL ,064 ,023 ,077 2,802 ,005 ,757 1,322
VT ,049 ,019 ,065 2,595 ,010 ,933 1,072
DT ,240 ,029 ,275 8,382 ,000 ,534 1,872
CL ,380 ,032 ,398 11,961 ,000 ,522 1,916
TT ,320 ,026 ,392 12,285 ,000 ,566 1,766
TC -,070 ,022 -,089 -3,244 ,001 ,760 1,315
Nguồn: Kết quả xử lý số liệu từ SPSS 23
70 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022
- TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
lại được giải thích bởi các biến khác và sai thoải mái khi làm việc, trao đổi với nhân
số ngẫu nhiên. Kết quả phân tích ANOVA viên và ban quản lý là những yêu cầu hợp
kiểm định F có ý nghĩa thống kê, do đó mô lý và chính đáng. Kết quả này cũng đồng
hình tuyến tính xây dựng được phù hợp với nhất với nghiên cứu của Muhamad Hilmi
tổng thể. Phân tích hồi qui tổng thể cho kết và cộng sự (2016), Çetintahra và cộng sự
quả hệ số VIF< 2 khá tốt, cho thấy không (2011), Nguyễn Hữu Cường (2020), Saari
có hiện tượng đa cộng tuyến, kết quả phân & Tanskanen (2011); khi cho rằng các nhân
tích hồi qui là đáng tin cậy. tố ảnh hưởng tới quyết định mua nhà và sự
thỏa mãn của khách hàng có nhân tố chất
4. Thảo luận kết quả nghiên cứu lượng quản lý và dịch vụ đi kèm.
Nhân tố “Tình hình thị trường” (bao gồm:
Kết quả phân tích hồi qui tại Bảng 8 cho Số lượng dự án trên địa bàn tỉnh, Nhu cầu
thấy với mức ý nghĩa 5% (Sig< 0,05) cả 6 về nhà ở của các chuyên gia nước ngoài,
nhân tố khảo sát: Năng lực chủ đầu tư, Vị trí, Nhu cầu đầu tư) ảnh hưởng mạnh thứ 2 đến
Đặc tính tòa nhà, Chất lượng dịch vụ, Tình cảm nhận giá bán (hệ số Beta là 0,32) là
hình thị trường, Tài chính đều có ý nghĩa phù hợp với thực tế về thị trường bất động
thống kê, trong đó có 5 nhân tố gồm: Vị trí, sản nói chung và thị trường trên địa bàn
Đặc tính tòa nhà, Chất lượng dịch vụ, Năng tỉnh Bắc Ninh nói riêng. Trong những năm
lực chủ đầu tư, Tình hình thị trường có ảnh gần đây, Bắc Ninh luôn là một trong những
hưởng thuận chiều đến giá bán, tuy nhiên tỉnh dẫn đầu trên cả nước trong việc thu hút
mức độ ảnh hưởng là khác nhau, trong đó dòng vốn FDI, cùng với đó là những khu
nhân tố Chất lượng dịch vụ ảnh hưởng đến trung tâm giải trí và nhà ở chất lượng cao
cảm nhận giá bán căn hộ là lớn nhất với giá được xây dựng để phục vụ các chuyên gia
trị beta là 0,38 và nhân tố Tài chính có ảnh nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại
hưởng ngược chiều đến giá bán căn hộ. Như Bắc Ninh. Vì vậy, mục đích mua nhà của
vậy, có thể thấy với mẫu khảo sát đã thu người dân không chỉ để ở mà còn để đầu tư
được, nghiên cứu đủ bằng chứng để chứng và cho thuê. Điều này cũng hoàn toàn đồng
minh cảm nhận giá bán chung cư chịu tác nhất với kết quả nghiên cứu của Gibler và
động bởi cả 6 nhân tố. Nelson (1998).
Nhân tố “Chất lượng dịch vụ” (bao gồm: Tiếp theo, các nhân tố “Năng lực chủ đầu
Cung cấp các dịch vụ đã cam kết với cư dân, tư”, “Vị trí”, “Đặc tính tòa nhà” tác động
Khả năng đáp ứng và xử lý kịp thời các vấn cùng chiều đến cảm nhận giá bán là phù
đề của cư dân, Tính chuyên nghiệp và lịch hợp với thị trường hiện nay. Dự án được
sự của nhân viên) là nhân tố tác động mạnh một chủ đầu tư uy tín đảm nhiệm sẽ làm
nhất đến cảm nhận giá bán CHCC. Nguyên cho giá trị chung cư nhỉnh hơn rất nhiều
nhân là do các mẫu khảo sát lấy ý kiến của so với các chủ đầu tư nhỏ lẻ, chúng ta có
những cư dân đang sống tại đây, chính vì thể xác định mức độ uy tín của một chủ
vậy vấn đề này có ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư bằng cách nhìn nhận những dự án
chất lượng cuộc sống, học tập và làm việc trước đó của họ, từ đó có thể hoàn toàn an
của mỗi cá nhân và gia đình của chủ căn tâm về chất lượng, tiến độ và pháp lý của
hộ. Cư dân mong muốn được cung cấp dự án. Ngoài ra, vị trí và đặc tính tòa nhà
dich vụ đúng như cam kết ban đầu, được là yếu tố then chốt quyết định giá của căn
xử lý kịp thời những sự cố trong quá trình hộ, một căn hộ có vị trí đẹp và tiện ích tòa
sử dụng tòa nhà, được đảm bảo an toàn và nhà vượt trội là dự án có giao thông thuận
Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 71
- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
lợi, kết nối với các khu vực xung quanh dễ 5. Kết luận và khuyến nghị
dàng, cảnh quan xung quanh, môi trường
xanh nội khu sạch đẹp… Yếu tố vị trí giúp Kế thừa những nghiên cứu đã có của các
cho giá mua vào cao và tính thanh khoản học giả trong và ngoài nước, nghiên cứu
trong tương lai cũng không hề thấp. Các này tiến hành tổng hợp, xây dựng mô hình
nghiên cứu nước ngoài cũng đã có kết luận và thực hiện khảo sát 344 cá nhân đang
đồng thuận, Cetintahra và cộng sự (2011) sinh sống trong các dự án chung cư trên địa
hay Dale- Johnson & Phillips (1984) dựa bàn tỉnh Bắc Ninh. Dựa trên phương pháp
trên mô hình Hedonic đã chỉ ra rằng: vị trí, phân tích hồi qui tuyến tính đa biến, ứng
diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường, dụng phần mềm SPSS 23, nghiên cứu đã
thiên nhiên, năng lực của chủ đầu tư có ảnh chọn lọc những nhân tố điển hình để đưa
hưởng đến giá thuê căn hộ và giá nhà tại vào phân tích yếu tố ảnh hưởng, rút trích
Thổ Nhĩ Kì và Malaysia. Theo nghiên cứu được 6 nhân tố mới bao gồm: Năng lực chủ
của Tze, S. O. (2013) thì nhà đất ngay trung đầu tư, Vị trí, Đặc tính tòa nhà, Chất lượng
tâm thành phố lớn, dân cư đông đúc, cuộc dịch vụ, Tình hình thị trường, Tài chính.
sống hiện đại chắc chắn sẽ có giá cao hơn Cuối cùng với số mẫu nghiên cứu rút ra cả
các bất động sản tương tự nhưng nằm ở khu 6 nhân tố có ý nghĩa thống kê và đều là yếu
vực ngoại thành. tố cốt lõi tác động đến giá bán CHCC trên
Cuối cùng, nhân tố “Tài chính” (bao gồm: địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
Phương thức thanh toán, Chính sách hỗ trợ Tuy nhiên, những kết luận của nghiên cứu
tài chính, Khả năng tài chính của khách có được mới chỉ dừng lại ở mẫu khảo sát
hàng) có tác động tương đối nhỏ và ngược với số lượng hạn chế 344 cá nhân, điều này
chiều đối với giá bán CHCC (với giá trị beta có thể đã ảnh hưởng đến kết quả phân tích
là -0,70). Kết quả này thực tế rất phù hợp với chỉ số R2 hiệu chỉnh là 0,802, tức các
với đặc điểm thị trường BĐS Bắc Ninh. Thứ biến độc lập giải thích được 80,2% sự biến
nhất, hầu hết các dự án chung cư tập trung thiên của biến phụ thuộc, còn lại 19,8%
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh đều là dự được giải thích bởi các biến khác và sai số
án chung cư nhà ở xã hội, dành cho người ngẫu nhiên. Do đó, trong những nghiên cứu
dân có thu nhập thấp và không có hộ khẩu tiếp theo, nhóm tác giả cần mở rộng hơn
ở thành phố Bắc Ninh như: Cát Tường, Cát nữa đối tượng khảo sát để tìm ra các yếu tố
Tường ECO, Cát Tường Thống Nhất, Trầu khác nữa ảnh hưởng tới giá trên địa bàn.
Cau HUD… Thứ hai, tăng trưởng kinh tế Ảnh hưởng đến giá cả BĐS nói chung và
của Bắc Ninh rất nhanh do đó thu nhập bình CHCC trên địa bàn tỉnh nói riêng có rất
quân đầu người đứng thứ năm trên cả nước. nhiều nhân tố, cơ chế tác động cũng tương
Chính vì vậy, những người dân có khả năng đối phức tạp. Các nhà phát triển BĐS luôn
tài chính cao sẽ không muốn ở chung cư đặt ra những câu hỏi xoay quanh những nhân
mà chỉ mua chung cư nhằm mục đích cho tố nào thực sự gây tác động tới giá BĐS và
thuê hoặc đầu tư. Kết quả này trái ngược với làm thế nào để tác động đến các nhân tố này
quan điểm của Gibler và Nelson (1998) đưa nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các
ra trong tác phẩm “Hành vi của người tiêu nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Thực trạng thị
dùng được ứng dụng trong lĩnh vực BĐS” trường hiện nay đã cảnh tỉnh giới kinh doanh
khi cho rằng hành vi mua nhà bị giới hạn bởi BĐS nước ta, buộc phải thay đổi tư duy và
nguồn lực tài chính của mỗi hộ gia đình (tích hành động để thích ứng với đòi hỏi cao hơn
lũy và thu nhập của hộ gia đình). về tính bền vững của dự án BĐS, chú trọng
72 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022
- TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
nghiên cứu thị trường, dự báo trung hạn về tài chính và mục đích mua nhà khác nhau,
xu hướng biến động cung- cầu và giá cả sản việc nghiên cứu thị trường và phân khúc
phẩm, từ đó chuẩn bị vốn đầu tư bao gồm khách hàng sẽ giúp các chủ đầu tư tìm được
tín dụng ngân hàng, dòng tiền, tỷ suất lợi chính xác đối tượng khách hàng mà mình
nhuận… Diễn biến khó lường của thị trường phục vụ, từ đó có những đối sách phù hợp
BĐS buộc các nhà đầu tư và các sàn giao nhất khi bán hàng.
dịch BĐS phải nâng cao khả năng nắm bắt (3) Lưu ý nghiên cứu đặc tính khách hàng:
các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp Mật độ dân số, tốc độ tăng trưởng dân số
thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, việc hiểu trong thành phố và các vùng lân cận sẽ giúp
khách hàng và đo lường được cảm nhận của chủ đầu tư xác định được khách hàng tiềm
họ đến giá bán có ý nghĩa tối quan trọng đối năng, từ đó có được quyết định phù hợp về
với nhà đầu tư. Trên cơ sở những phân tích cơ chế ưu đãi, hình thức thanh toán, quy mô
trên, bài viết đề xuất một số khuyến nghị đối dự án, hỗ trợ của ngân hàng, giá mở bán…
với các chủ đầu tư: (4) Quan tâm, chú trọng nâng cao chất
(1) Cải thiện, nâng cao hơn nữa chất lượng lượng và đẩy nhanh tiến độ thi công công
đồng thời tiết giảm tối đa chi phí dịch vụ trình: Trong thời gian vừa qua, xuất hiện
vận hành và quản lý tòa nhà bằng cách tình trạng xuống cấp nhanh chóng của một
đấu thầu lựa chọn các đơn vị quản lý và số tòa nhà chung cư ảnh hưởng xấu đến
cung cấp dịch vụ là những đơn vị có kinh tâm lý cư dân, điều đó sẽ ảnh hưởng không
nghiệm chuyên ngành về quản lý tòa nhà nhỏ đến quyết định mua CHCC của khách
và cung cấp dịch vụ. hàng, ảnh hưởng tới giá bán các căn hộ.
(2) Chú trọng công tác nghiên cứu thị Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần quan tâm,
trường và phân khúc khách hàng khi lập dự chú trọng, nâng cao chất lượng và tiến độ
án đầu tư: Người dân Bắc Ninh có khả năng của các công trình mới. ■
Tài liệu tham khảo
Çetintahra, G. E., & Çubukçu, E. (2011). Çevre Estetiğinin Konut Fiyatlarına Etkisi. ITU Journal Series A: Architecture,
Planning, Design, 10(1), 3–12.
Filiz ERSOZ, Taner ERSOZ, Muhammet SOYDAN (2018), RESEARCH ON FACTORS AFFECTING REAL ESTATE VALUES
BY DATA MINING, Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction Management, 2018, 6, 220–239.
Hoàng Trọng , Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), “Phân tích nghiên cứu dư liệu với SPSS”, NXB Hồng Đức.
Johnson & Phillips (1984), “Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review”, University of Wisconsin, the
Center for Urban Land Economics Research;
Lancaster, K. J. (1966), A new approach to consumer theory, Journal of Political Economy, vol. 74, pp. 132-157.
Muhamad Hilmi b Mohamad et al. (2016), Review of Building, Locational, Neighbourhood Qualities Affecting House
Prices in Malaysia, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 234, 452-460.
Paloma Taltavull de La Paz (2003), “The impact of Neighbourhood Churches on House Prices”. Journal of Sustainable
Development Vol 4, No. 1, p.246-253;
Nguyễn Hữu Cường (2020), Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán cao cấp – Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội, Đại học
Kinh tế quốc dân, Luận án tiến sỹ.
Phạm Đức Trung, Nguyễn Gia Trung Quân (2019), Factors affecting the price of the real estate in Ho Chi Minh City,
British Journal of Marketing Studies, 7(6): 35 – 45.
Tze, S. O. (2013), Factors Affecting the Price of Real Estate Properties in Malaysia, Journal of Emerging Issues in
Economics, Finance and Banking, 1(5), 1-15.
Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition, Journal of Political
Economy, vol. 82, no. 1, pp. 35-55.
Selim, S. (2008). Determinant of House Price in Turkey: A Hedonic Regression Model, Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1),
65–76.
http://batdongsancland.com/bat-dong-san-bac-ninh-kenh-sinh-loi-hieu-qua/
Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 73
nguon tai.lieu . vn
