Xem mẫu
- NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở ĐÔ THỊ
TS.KTS Lê Quân
Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Việt Nam đang trên đà phát triển với sự lớn mạnh không ngừng của hệ thống các
đô thị trong cả nước. Trong những năm qua có thể nhận thấy rất nhiều thành phố mới ra
đời được nâng cấp từ những thị xã như Hải Dương, Hà Nam, Thanh Hóa…. Và các thành
phố nâng cấp từ từ hạng 2 lên thành phố hạng 1 và đặc biệt hai đô thị lớn là thành phố Hà
Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang trong quá trình mở rộng cả về địa giới hành chính,
quy mô dân số. Quá trình đô thị hoá ở nước ta đang phát triển với tốc độ rất nhanh chóng
trong công cuộc Công nghiệp hoá và Hiện đại hoá đất nước cùng với tốc độ tăng trưởng
sản phẩm xã hội theo kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa và Hội nhập quốc
tế.
Quá trình đô thị hoá dường như là một tiến trình tất yếu trong quá trình phát
triển, có ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của xã hội cùng rất nhiều vấn đề được đặt ra cần
phải giải quyết. Một trong những vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay là nhà ở đô thị với cơ
cấu và thành phần cư dân của nó ngày càng phức hợp từ đặc điểm dân tộc, nghề nghiệp,
mức sống…. Thị trường bất động sản với hàng hoá chủ yếu là nhà ở các loại có diễn biến
phức tạp với những bước thăng trầm lớn kèm theo những bước nhảy rất xa về giá trị kinh
tế có ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế và cơ cấu tổ chức đô thị. Đơn giá cho một
mét vuông nhà ở chung cư tại các đô thị nói chung và tại hai đô thị lớn là Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh luôn biến động theo chiều hướng tăng cao, chưa phản ánh thực
chất cung cầu thực sự làm nản lòng và tan vỡ giấc mơ có một căn hộ chung cư ổn định
của nhiều cư dân đô thị có thu nhập chưa cao mặc dù các dự án nhà ở mới cùng các khu
đô thị mới liên tục được phê duyệt quy hoạch và đưa vào thực tiễn xây dựng.
Qua các giai đoạn phát triển, tiêu chuẩn thiết kế và xây dựng nhà ở đô thị đã có
rất nhiều lần thay đổi theo mức sống. Đã có thời chúng ta hài lòng với tiêu chuẩn 4m2 nhà
ở/người cho đô thị ở Hà Nội với những khu chung cư được xây dựng hàng loạt như khu
Trung Tự, khu Kim Liên, khu Thanh Xuân … và hiện nay không thể chối bỏ là các khu
đô thị này vẫn tồn tại và một bộ phận không nhỏ dân cư đô thị Hà Nội vẫn sống và sinh
hoạt trong các khu đô thị này với mô hình ở gần như cũ mặc dù có cơi nới làm thêm lồng
sắt hoặc cải tạo logia thành các không gian sử dụng thêm. Theo tiêu chuẩn phổ biến để
xem xét điều kiện ở hiện nay: Diện tích quá chật chội được hiểu là tất cả các trường hợp
phải đảm bảo diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình dưới 5m2 sử dụng/một người.
Bên cạnh đó các khu đô thị mới với những tiêu chuẩn khác nhau với diện tích căn hộ nhỏ
nhất là 55 - 65m2/căn hộ (Theo thông tư quy định của Nhà nước) cho đến những căn hộ
cao cấp có diện tích đến gần 200m2/căn hộ cho một gia đình từ 4 - 5 người . Thực trạng
cho thấy tiêu chuẩn ở của người dân đô thị đang song hành tồn tại rất nhiều mức khác
nhau phụ thuộc vào nhiều yếu tố không chỉ được căn cứ vào một thông số duy nhất là
mức thu nhập bình quân trong xã hội.
Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người dân đô thị có thu nhập thấp chúng ta
cần phải hiểu một cách khá tường tận Họ là ai? Theo hệ quy chiếu của mức thu nhập bình
- quan trong xã hội, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội đệ trình lên Uỷ Ban
nhân dân thành phố Hà Nội để bán nhà thí điểm cho người dân đô thị có mức thu nhập
thấp: "Người có thu nhập thấp" là người có mức thu nhập 300.000 - 500.000
đồng/người/tháng và hiện chưa có nhà ở hoặc ở trong nhà chật hẹp, diện tích bình quân
dưới 6m2/người. Đối tượng mà dự án nhắm tới là cán bộ - công nhân viên Nhà nước,
người thuộc tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp, cán bộ chiến sỹ lực lượng vũ trang
đang công tác hoặc đã nghỉ hưu, có hộ khẩu Hà Nội. Mức thu nhập trên được đưa ra vào
thời điểm quý III năm 2008. Theo Cục Thống kê Hà Nội, tháng 5/2009, ở Hà Nội có đến
70% hộ gia đình (số tuyệt đối là 560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000
đồng/người/tháng – tức xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn
nghèo mà UBND Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006 -
2010 là 350.000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị, năm 2004 Hà Nội có tới
10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo này (trong đó thành thị là 4,3% và nông thôn
là 25,3% – tỷ lệ dân số nông thôn/thành thị của Hà Nội năm 2003 là 7/8).
Nếu tính trượt giá cho đến thời điểm hiện nay với mức lương cơ bản theo quy
định của Nhà nước thì mức thu nhập có thể xem xét dưới mức 1 triệu đồng/tháng. Đối
chứng với mức thu nhập bình quân trong xã hội này với giá sinh hoạt để đảm bảo sự tồn
tại trong điều kiện hiện nay, những đối tượng mua nhà có mức thu nhập thực tế như vậy
thì không bao giờ họ có khả năng trả được chi phí căn hộ có diện tích tối thiểu là 55 - 60
m2 trong các khu đô thị mới với mức giá ưu đãi và điều kiện trả góp rất dài. Do vậy họ
chỉ có cách duy nhất là xem điều kiện mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi của mình như một
cơ hội để có thêm tiền cho cuộc sống vốn đã rất khó khăn và căn hộ mà xã hội và doanh
nghiệp đã hết sức mình để tạo một chỗ ở cho họ trở thành hàng hoá trên thị trường bất
động sản , là miếng mồi cho các nhà đầu cơ. Nếu mức giá hiện tại trên thị thì những
người có thu nhập thấp như trên cũng không thể trả được tiền thuê nhà căn hộ có diện
tích tối thiểu (Khoảng hơn 1 triệu đồng/tháng/căn hộ ). Và nếu họ có được thuê căn hộ ở
với giá ưu đãi thì rất nhiều khả năng họ lại phải cho thuê lại căn hộ này cho những người
có mức thu nhập cao hơn mình để có thêm thu nhập hàng tháng. Như vậy thì dù phương
cách nào thì nhà ở xã hội cho người dân đô thị có thu nhập thấp cũng không thể hoặc rất
ít cơ hội đến được đúng đối tượng và chúng ta hết sức nỗ lực cho một mục tiêu tốt đẹp lại
làm cho thị trường bất động sản trở nên rối ren và tiềm ẩn rất nhiều vấn đề có ảnh hưởng
xấu .
Chúng ta đang xây dựng một nền kinh tế trên đà tăng trưởng theo cơ chế thị
trường định hướng Xã hội chủ nghĩa với mong muốn đem lại sự bình đẳng và công bằng
cho người lao động. Những hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động xây dựng nhà ở nói
riêng cũng cần tuân theo những quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường. Với mục tiêu
tốt đẹp là bán (hoặc cho thuê) nhà với giá ưu đãi cho ngưới dân đô thị có thu nhập thấp
dù có thể kèm theo một hệ thống pháp lý đặc biệt cho đối tượng thì việc tạo khoảng cách
giá thực trên thị trường và giá ưu đãi chính là một điểm yếu để chính những đối tượng
được hưởng chính sách và các nhà đầu cơ bất động sản trên thị trường lợi dụng triệt để và
tìm mọi cách để lách luật và trả lại giá trị thực cho căn hộ kết hợp với việc biến nó thành
hàng hoá trên thị trường .
Vậy có điều gì bất thường trong việc triển khai nhà ở cho ngưòi có thu nhập thấp?
Chúng ta đã chưa đúng khi xác định đối tượng người dân đô thị có thu nhập thấp hay tiêu
chuẩn thiết kế áp dụng cho nhà ở xã hội phục vụ đối tượng này? Có những hệ thống giải
- pháp nào để giải quyết vấn đề một cách triệt để? Cần phải làm gì để khuyến khích các
nhà đầu tư không ngại ngần khi lập hoặc tham gia vào một dự án đầu tư cho người dân đô
thị có thu nhập thấp? Việc xác lập cơ chế quản lý như thế nào để hướng tới đúng đối
tượng và giúp họ tháo gỡ gánh nặng một cách thực sự ? … Hàng loạt các vấn đề gay cấn
được nêu ra và tìm những biện pháp hữu hiệu để giải quyết .
Để từng bước giải quyết nhà ở xã hội cho người dân đô thị có thu nhập thấp - một
vấn đề bức xúc và rất cần thiết cho các đô thị tại Việt Nam hiện nay - cần có sự tham gia
đồng bộ của tổng thể xã hội. Trong đó mỗi ngành đều có những chức năng riêng, không
thể chỉ là nhiệm vụ của một ngành Xây dựng. Các lĩch vực thuộc các chuyên ngành khác
nhau tham gia vào công việc này cần có sự lãnh đạo, định hướng và qnản lý của một cơ
quan thộc bộ máy Nhà nước có thẩm quyền, nhất là trong bốí cảnh của nước ta với quá
trình đô thị hoá diễn ra rất mạnh mẽ và nhu cầu nhà ở của người dân đô thị trở thành một
mục tiêu quan trọng trong sự phát triển của đất nước. Tại một số nước đang phát triển có
Bộ Nhà ở hoặc có các chương trình nhà ở dưới sự quản lý trực tiếp của Chính phủ. Trên
cơ sở đó vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ được giải quyết
theo định hướng công bằng xã hội và nâng cao vai trò trung tâm của Nhà nước.
Về kiến trúc và quy hoạch xây dựng đô thị, chúng ta cần phải giải quyết vấn đề
nhà ở cho người dân đô thị có thu nhập thấp một cách khoa học tuân theo những quy luật
cơ bản của nền kinh tế thị trường. Theo đó, đối tượng người dân đô thị có thu nhập thấp
không thể đồng hoá theo chỉ 1 tiêu chí là mức thu nhập bình quân. Như chúng ta đã biết,
mỗi người dân trong đô thị khi kiếm tìm một nơi cư trú đều dựa trên những đặc điểm tính
chất của mình như: Nghề nghiệp, lối sống, tập quán, mức sống…. Chúng ta cần phân tách
những người dân đô thị có thu nhập thấp thành những nhóm đối tượng có những đặc
điểm tương đồng về nghề nghiệp, mức sống… để có thể thoả mãn nhu cầu ở của họ một
cách khoa học. (Ví dụ: Giải quyết nhu cầu nhà ở cho sinh viên khác với nhà ở cho công
nhân tại các khu công nghiệp tập trung, khác với cán bộ hành chính, các lực lượng trong
quân đội và sẽ rất khác với nhu cầu ở của những người buôn bán nhỏ trong đô thị). Trên
cơ sở phân tích cụ thể của từng nhóm đối tượng có thể khoanh vùng để từng bước giải
quyết nhu cầu ở cho họ một cách tương đối hợp lý phù hợp với mức sống và phân vùng
quy hoạch trong đô thị. Từ đó chúng ta sẽ tránh được việc giải quyết vấn đề một cách áp
đặt và duy ý chí. Mặc dù là người dân đô thị có thu nhập thấp nhưng không phải họ ở đâu
cũng được, họ cũng có quyền chọn lựa cho mình địa bàn cư trú phù hợp. Điều đó cho
thấy nhà ở đáp ứng cho họ cần phải được đa dạng hoá thích ứng với mỗi địa bàn quy
hoạch khác nhau và với những tiêu chuẩn ở khác nhau. Việc tập trung mọi đối tượng có
thu nhập thấp vào một khu hoặc một khu vực với một tiêu chuẩn ở duy nhất sẽ dấn đến
nhiều bất cập và kéo theo rất nhiều vấn đề xã hội nhức nhối.
Tiêu chuẩn nhà ở hiện hành: Căn hộ cho 4 người không nhỏ hơn 45m2, đa số các
căn hộ giải quyết nhu cầu ở cho người có thu nhập thấp đều có diện tích từ 30 đến 60m2,
nhằm tiêu chí nâng cao điều kiện ở và đảm bảo bộ mặt đô thị, tránh tình trạng tạo dựng
những khu “ổ chuột” có diện tích cư trú quá thấp hoặc những khu ổ chuột trên cao. Song
trên thực tế, bộ mặt đô thị hay một khu nhà ở không chỉ phụ thuộc vào diện tích căn hộ ở
mà phần lớn phụ thuộc vào các thức tổ chức không gian và chất lượng đầu tư xây dựng.
Nếu những nhà ở nhỏ hơn diện tích nêu trên được nghiên cứu và thiết kế kỹ lưỡng theo
tiêu chí sử dụng linh hoạt không gian ở và được đầu tư một cách tiện nghi, sử dụng hệ
thống trang thiết bị và kỹ thuật xây dựng hiện đại và người sử dụng có ý thức cộng đồng
- thì không thể nói nhà ở có diện tích nhỏ hơn 30m2 thậm chí chỉ 20m2 cho một căn hộ là ổ
chuột được. Hơn nữa chúng ta không thể một bước tiến thẳng đến một đô thị văn minh,
hiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế một sớm một chiều bỏ qua hiện trạng quá độ được. Giải
quyết nhu cầu ở và xây dựng chiến lược phát triển nhà ở nói chung và nhà ở cho ngưới có
thu nhập thấp cần phải nhìn thẳng vào thực trạng và chấp nhận một quá trình phát triển và
hoàn thiện đô thị từng bước phù hợp với sự phát triển chung của nền kinh tế và mức sống
của người dân đô thị. Nếu không như vậy, người dân sẽ tự tìm các giải quyết nhu cầu ở
và trong lòng đô thị và tại các vành đai đô thị sẽ hình thành những khu ổ chuột thực sự
một cách tự phát.
Trong khuôn khổ một bài viết này, về Kiến trúc Nhà ở chúng tôi thấy rằng xây
dựng nhà ở đa dạng, thậm chí có diện tích nhỏ theo hướng linh hoạt nhằm tiết kiệm
không gian sử dụng trên cơ sở khai thác tối đa hiệu suất sử dụng không gian là một
hướng giải quyết vấn đề một cách có hiệu quả xã hội. Các không gian ở cho người có thu
nhập thấp tại đô thị cần khai thác một yếu tố nữa là thời gian sử dụng không gian bên
cạnh các yếu tố về diện tích căn hộ. Thời gian sử dụng không gian trong căn hộ được
điều tiết một các hợp lý hạn chế tối đa “thời gian chết” trong căn hộ trên cơ sở sử dụng hệ
thống thiết bị nội thất ở linh hoạt sẽ đem đến hiệu suất sử dụng không gian cao đáp ứng
tương đối tốt các nhu cầu sử dụng trong khuôn khổ một diện tích căn hộ rất hạn chế. Các
căn hộ nhỏ này cần được nghiên cứu thiết kế một cách linh hoạt có khả năng kết nối và
phân tách hợp lý sẽ thực sự đem lại một không gian ở hữu ích với giá thành bán hoặc cho
thuê hợp lý với ngưòi có thu nhập thấp đặc biệt trong các khu vực trung tâm đô thị. Khả
năng phân tách sẽ đưa đến những không gian ở độc lập tương đối có diện tích nhỏ phù
hợp mức sống thực tế. Khả năng kết nối sẽ đem đến những không gian kiến trúc một căn
hộ hoàn chỉnh để cải thiện từng bước điều kiện ở của người dân có thu nhập thấp và hoàn
chỉnh bộ mặt đô thị. Được thiết kế đặc thù phù hợp với mức sống và điều kiện ở cho
người có thu nhập thấp, song các không gian ở này cần phải được đầu tư xây dựng một
cách kỹ lưỡng và đảm bảo chất lượng, thậm chí mức độ hoàn thiện còn cần phải bền hơn
nhà ở chung cư thương mại vì người có thu nhập thấp rất ít có điều kiện để tự nâng cấp
không gian ở của mình. Với những thiết kế đặc thù đáp ứng đúng đối tượng ở, những
không gian ở như vậy sẽ hạn chế được việc trở thành hàng hoá trao đổi trong tay những
nhà đầu cơ bất động sản.
Tuy vậy, với những căn hộ được thiết kế tiêu chuẩn diện tích nhỏ sẽ dẫn đến mật
độ cư trú cao trên đơn vị diện tích đất đô thị. Vì vậy cũng cần có những giải pháp nhất
định cho các cụm nhà ở để tránh những bất cập trong quá trình vận hành và sử dụng như
việc phân bố những cụm căn hộ này kết hợp với những khu nhà ở khác trong khu đô thị
mới kèm theo những quy định cụ thể đặc thù tạo môi trường ở có tính nhân văn và bình
đẳng. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho những khu nhà ở cần được đầu tư
có trọng điểm để thoả mãn yêu cầu sử dụng kết hợp với việc nâng cao ý thức sử dụng của
người dân. Kết hợp những biện pháp quản lý và những thiết chế được nghiên cứu và ban
hành đúng đối tượng hỗ trợ cho việc xây dựng văn hoá sử dụng nhà ở chung cư một cách
hoàn chỉnh.
Với những ý kiến nhỏ trên cơ sở phân tích nhà ở chung cư cho người dân đô thị
có thu nhập thấp từ gòc nhìn của một người làm kiến trúc, hy vọng sẽ đóng góp được một
ý kiến cho hội thảo và giúp cho tiến trình giải quyết vấn đề nhà ở cho ngưòi có thu nhập
thấp ở đô thị một cách có hiệu quả.
nguon tai.lieu . vn
