Xem mẫu
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ cả người bán và người mua khi tham gia
giao dịch trên thị trường BĐS – nhà đất.
Để làm được các việc trên các địa phương đặc biệt là ở các thành phố lớn
cần sớm thành lập trung tâm giao dịch BĐS chính thức với các chức năng tối
thể sau:
- Chức năng thông tin: các trung tâm môi giới phải cung cấp các thông tin
về nguồn cung BĐS – nhà đất, bao gồm cả của khu vực Nàh nước, các doanh
nghiệp và các cá nhân có BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường. Nguồn
cung BĐS bao gồm cả các hàng hoá hiện tại, các hàng hoá đang trong khu vực
quy hoạch phát triển trong tương lai theo các hạn định đầu tư thực hiện và các
khu vực hạn chế phát triển, hạn chế mua bán trao đổi theo cũng như các thông
tin quy hoạch phát triển đô thị và các dự án đầu tư phát triển BĐS. Các thông
tin về hàng hoá BĐS không chỉ giới hạn đối với các dạng nhà đất ở mà cần
phải mở rộng sang các lĩnh vực BĐS văn phòng, công sở, dịch vụ, công nghiệp
và không chỉ trong phạm vi mua bán mà bao hàm cả các quan hệ giao dịch thuê,
cho thuê, thế chấp, đấu giá.
- Chức năng thẩm định: các trung tâm thực hiện chức năng thẩm định các
đặc trưng của BĐS, tính pháp lý cũng như thực hiện các dịch vụ pháp lý về các
BĐS tham gia giao dịch. Trung tâm phải chịu trách nhiệm và có đầy đủ độ tin
cậy về các thông tin pháp lý cũng như các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS
tham gia giao dịch qua trung tâm. Trung tâm phải tiến hành có chất lượng để
hoạt động định giá BĐS giao dịch được chính xác, phù hợp làm cơ sở để hình
thành giá cả mua bán trao đổi giữa các bên tham gia giao dịch. Trung tâm làm
trung gian hướng dẫn thực hiện quá trình tiến hành các thủ tục giao dịch giữa
bên mua và bán đảm bảo đúng trình tự và quy định của pháp luật về giao dịch
BĐS. Trung tâm sẽ thay mặt (hoặc giúp đỡ) các bên mua và bán thực hiện các
thủ tục giao dịch với cơ quan Nhà nước để đảm bảo các giao dịch được bảo
154
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
hộ bằng pháp luật và giúp Nhà nước thực hiện được việc kiêm soát với các
quan hệ giao dịch BĐS trên thị trường giao dịch chính thức.
- Chức năng cầu nối: trung tâm sẽ làm cầu nối cho các việc thực hiện
thanh toán giữa hai bên cung nh giưói thiệu các nguồn cung cấp tài chính cho
những người có nhu cầu vây vốn thế chấp bằng tài chính các BĐS tham gia
giao dịch.
Một yêu cầu cốt yếu đặt ra là hoạt động của các trung tâm phải mang lại sự
tiện lợi và hữu ích cho cả người tham gia cung cầu về BĐS, đảm bảo cho các
BĐS tham gia giao dịch được thực hiện nhanh chóng, tin cây, an toàn và tin
tưởng.
Bên cạnh đó Nhà nước cần có các biện pháp quản lý hoạt động của hệ
thống dịch vụ môi giới nhà đất trên địa bàn, đưa hệ thống môi giới vào hoạt
động như là một khâu của quá trình vận hành thị trường BĐS. Những vấn đề
cơ bản để củng cố hoạt động của hệ thống thông dịch vụ tư vấn môi giới
BĐS gồm:
Kiểm soát các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới
về BĐS. Người làm dịch vụ tư vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với
cơ quan quản lý Nhà nước và được Nhà nước cho phép mới được hoạt
động tư vấn môi giới. Những người tư vấn môi giới phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn và môi giới
như: chịu trách nhiệm về tính trung thực trong các thông tin về tính pháp
lý của BĐS đưa vào môi giới giao dịch, chịu trách nhiệm về kết quả
định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về
kết quả của các dịch vụ khác. Như vậy, chỉ có những người có đủ tư
cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được
tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS.
155
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn,
những người tư vấn được quyền yêu cầu các cơ quan quản lý Nhà nước
xác nhận thông tin pháp lý về BĐS.
Thúc đẩy sự ra đời và phát triển của các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng
hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như:
dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính
pháp lý của BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ thanh toán và cho vay
thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS. Những
đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ
các thủ tục cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp, cơ
quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính
pháp lý của các dịch vụ này.
Sở
Ngân
quy
hàng
hoạch
Sở tài
Cơ
Trung
nguyên
quan
tâm giao
môi
thuế
dịch
trườn
g
Các tổ Các
chức ngành
Các cá có liên
kinh nhân có quan
doanh nhu cầu
BĐS
156
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
8. ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị trường BĐS – nhà
đất
Chỉ thị số 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành
Trung ương khoá 8 về “Đẩy mạnh ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin
phục vụ sự nghiệp hoá, công nghiệp hoá”. Chỉ thị đã nêu nhiệm vụ ứng dụng
Công nghệ thông tin đối với các cơ quan Đảng và Nhà nước trong giai đoạn
2001 – 2005: “Các cơ quan Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị – xã hội đi
đầu trong việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin trong các hoạt dộng
theo phương châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực và hiệu quả lâu dài. Tin học
hoá hoạt động của các cơ quan Đảng và Nhà nước là một bộ phận hữu cơ
quan trọng của cải cách hành chính quốc gia, là nhiệm vụ thường xuyên của
cơ quan nhằm tăng cường năng lực quản lý, nâng cao năng suất, chất lượng
hiệu quả. Các cấp uỷ, tổ chức Đảng chỉ đạo khẩn trương xây dựng các hệ
thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích công cộng của nhân dân, phục vụ sự
lãnh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước. Sớm hoàn thịên, thường xuyên
nâng cấp để sử dụng có hiệu quả mạng thông tin diện rộng của Đảng và
Chính phủ. Bảo đảm đến năm 2005 về cơ bản xây dựng và đưa vào hoạt dộng
hệ thống thông tin điện tử của Đảng, Chính phủ”
Hệ thống thông tin được xây dựng theo mô hình 4 thành phần.
Thiết bị Tổ chức
Cơ sở (phần (quy
dữ liệu Con
cứng + trình n
phần và tổ g
mềm)
* Chức năng của hệ thống
+ Nhập dữ liệu: tổ chức theo mạng và truy cập định kỳ
+ Lưu trữ số liệu: Theo đúng quy chuẩn đối với khối lượng lớn thông tin.
157
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
+ Phân tích dữ liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch
định chính sách, chiến lược trong quản lý và phát triển thị trườường BĐS.
+ Hiển thị, truy cập dữ liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông
tin, vừa phân tích số liệu:
* Yêu cầu của hệ thống: Tính mở và động của hệ thống đảm bảo thích nghi
tốt nhất, nâng cấp và có thể liên kết với các hệ thống thông tin khác có liên
quan như hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin
xây dựng, quản lý hành chính…Tính hiện đại, dễ sử dụng và có độ tin cậy cao,
có tính đến khả năng sử dụng công nghệ của cán bộ các cấp, hoạt động liên
tục, sử dụng giao diện Menu để sử dụng.
* Tính liên thông và hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin trên một nền dữ
liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông các cấp, các sở ngành. Phương
án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị trường BĐS.
* Thiết kế tổng thể bao gồm các nội dung và yêu cầu sau: Linh hoạt trong
sử dụng, có tính đồng nhất và khả năng sử dụng dùng chung hệ thống mở theo
tiêu chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát hiện sự cố, phục hồi nhanh, là
dạng trực tuyến (online).
* Thiết kế dạng cơ sở dữ liệu hệ thống:
- Các Input
• Dữ liệu bản đồ thu thập từ đồ hoạ trên bản đồ số, bản đồ giấy, các
sơ đồ, bản vẽ, số liệu đo đạc, điều tra.
• Dữ liệu thuộc tính ở dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh,
hình ảnh… để chú thích, chỉ dẫn, mô tả dữ liệu bản đồ.
- Cấu trúc cơ sở dữ liệu và các hoạt động: Đó là hệ thống gồm hệ cơ sở dữ
liệu chung như hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới… và các hệ cơ sở
dữ liệu khác như:
158
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
• Cơ sở dữ liệu bản đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch… với nhiều
phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị…
• Cơ sở dữ liệu thuộc tính: địa danh, các chú giải, ký hiệu thông tin về
pháp lý, kinh tế, xã hội, tự nhiên.
• Một số bài toán điển hình như: Chồng ghép bản đồ để tìm kiếm
thông tin tích hợp, biên tập bản đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu
thống kê…
- Các Output
• Cung cấp thông tin cho thực hiện các nhiệm vụ và nội dung của quản
lý Nhà nước đối với thị trường BĐS.
• Cung cấp thông tin cho phép lãnh đạo giải quyết và quyết định các
vấn đề liên quan trong phạm vi ranh giới quản lý.
• Cung cấp thông tin cho các ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc,
quản lý nhà đất, thị trường chứng khoán…
• Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu
• Cung cấp thông tin phục vụ việc mua bán
* An toàn thông tin hệ thống
- Các nguyên tắc
• Được bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai
• An toàn phải được quản lý trong suốt thời gian phục hồi sự cố
- Một số biện pháp.
• Quản lý, kiểm tra, các đĩa mềm lưu động.
• Kiểm tra đối tượng thâm nhập từ bên ngoài bằng việc kiểm tra dấu
vân tay khi xâm nhập vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra
trước khi vào trang Web.
- Sao lưu và khôi phục dữ liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách sao dự phòng
kiểu gia tăng
- Giải pháp khi xảy ra sự cố
159
- Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang 44KT2
• Phát hiện và giải quyết sự cố.
• Sử dụng các thiết bị dự trữ
• Chuẩn bị các cán bộ có khả năng giải quyết sự cố
160
- Vũ Thị Thu Trang 44KT2
Đồ án tốt nghiệp
Quản trị Hệ thống
Interne
t
Phòng địa chính quận Máy chủ Web
Cơ sở dữ
liệu đất
đai
Máy in
Phòng địa chính huyện
Máy chủ dữ liệu nhà đất Máy in
Chuẩn hoá số liệu
Nhập sô liệu cập nhật biến động
Phân tích số liệu Tra cứu thôngtin
đơn
đăn
g
Mật khẩu Quy hoạch Định giá Thuế Thông tin chi tiết
Scanner Thông tin
TH
161
- Vũ Thị Thu Trang 44KT2
Đồ án tốt nghiệp
162
- Kết luận
“Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất
ở Hà Nội” là đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao. Thúc đẩy và khuyến khích sự
phát triển của thị trường BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp
toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Giải quyết được
vấn đề trên sẽ phát huy được những điểm mạnh của thị trường BĐS – nhà đất
đóng góp tích cực trong nền kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế những hậu
quả xấu mà thị trường BĐS – nhà đất mang lại.
Trong 15 tuần thực hiện đồ án tốt nghiệp với đề tài “Thực trạng và một
số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội” đồ án đã giải
quyết được các nội dung chủ yếu sau:
Nhận diện về thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội trong những thời
gian qua.
Đây là một công việc quan trọng trong quá trình tìm ra các biện pháp thúc
đẩy sự phát triển thị trường BĐS vì từ những phân tích trên sẽ tìm ra những
mặt yếu mặt được trong quá trình phát triển cũng như những tồn tại yếu kém
từ đó tìm ra những nguyên nhân và biện pháp thúc đẩy.
Các ưu điểm trong quá trình phát triển
• Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về mặt chất
lượng lẫn số lượng
• Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những
chuyển biến đột phá.
• Thị trường nhà đất phát triển sôi động.
• Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn
phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có nhiều khởi
sắc.
- §å ¸n tèt nghiÖp
Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
• Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn
thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.
Những tồn tại yếu kém trong quá trình phát triển
• Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy định về nàh
đất cao.
• Mất cân đối cung cầu nhà đất.
• Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn dễ dẫn đến
nạn đầu cơ trong nhà đất.
• Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn
nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao.
• Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong
cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nứơc về
lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS.
• Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.
Nguyên nhân của các yếu kém trên
• Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi.
• Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và chưa hợp lý.
• Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn kém.
Phân tích một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số
nước trên thế giới và các bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Đề ra các biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS – nhà đất ở
Hà Nội.
• Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế
hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả
đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
164
- §å ¸n tèt nghiÖp
Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
• Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà
đất
• Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường
nhà đất
• Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện
pháp tài chính
Thu tiền sử dụng đất.
Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí.
Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà
ở
Tổ chức định giá BĐS – nhà đất
• Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với
thị trường nhà đất
• Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
• ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà
đất
Trong các vấn đề trên đồ án đã đi vào giải quyết được mối quan hệ giữa
các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất và tìm ra được mối liên hệ giữa các vị trí góp
phần vào điều chỉnh giá đất, phân tích lãi suất và thời hạn vay lãi cho người có
thu nhập thấp, ứng dụng tin học trong quản lý nhà đất. Đây là các vấn đề quan
trọng đang được quan tâm hiện nay.
Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn thầy giáo GS – TSKH Nguyễn Mậu
Bành, cô giáo TS Vũ Thị Hoà đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành đồ
án này.
Do thời gian có hạn đề tài không thể tránh khỏi những sai sót cũng như
nhiều vấn đề chưa giải quyết đến tận cùng em rất mong nhận được sự đóng
165
- §å ¸n tèt nghiÖp
Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
góp của các thầy cô giáo cũng như của các bạn sinh viên để đề tài được hoàn
chỉnh hơn và có ý nghĩa thiết thực trong cuộc sống.
166
- §å ¸n tèt nghiÖp
Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
Mục lục
167
- §å ¸n tèt nghiÖp
Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
Trang
Mở đầu 1
Chương I 6
Một số vấn đề về thị trường BĐS
Khái niệm BĐS
1. 6
Khái niệm thị trường BĐS
2. 8
1. Khái niệm 8
2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị 12
trường BĐS 13
3. Phân loại thị trường BĐS 14
Khái quát về thị trường nhà đất
3. 14
1. Khái niệm thị trường nhà đất 15
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. 16
I.2 . Thị trường BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc. 16
I.3 . Thị trường BĐS - nhà đất là thị trường không hoàn 17
hảo.
2.3.Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn cầu và là 18
nguồn cung có giới hạn.
2.4 Thị trường BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với 18
thị trường tài chính – tiền tệ.
2.5 . Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường BĐS – nhà 20
đất chia làm 3 khâu: sản xuất – lưu thông – tiêu thụ. 20
3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân.
3.1. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp
phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời 23
sống của các tầng lớp dân cư.
3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các 23
yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất.
3.3 Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới
nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt 25
là thị trường tiền tệ.
168
- §å ¸n tèt nghiÖp
Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
169
nguon tai.lieu . vn
