Xem mẫu
- LUẬN VĂN:
Quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh
- Mở Đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường
đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ
rõ rệt cả về mặt chất và lượng.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới
hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh
và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... Chính thị trường
này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình
đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên
còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác
quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị tr ường chính quy, hoạt
động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công
tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi
chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất
công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn
nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã
hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng
hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước
với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người
[13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của
khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế
động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước.
Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội
nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác
- nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị
tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện
cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động
của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu
đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch
BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường
bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất,
BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu
hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trư-
ờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện
Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế
thị trường TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận
văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà
nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều
nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS. Trong đó, một số công trình tiêu
biểu liên quan tới đề tài như:
- Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam,
Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003.
- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện
Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001.
- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản
ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000.
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trương,
- chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những
công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ
thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có
công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt
động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và
thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để từ đó tìm ra một số giải
pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS
phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM.
Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối
quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị tr-
ường.
Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là:
- Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trong nền
kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTBĐS.
- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM.
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công
tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế,
chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS. Đề tài
của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập
trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này.
Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở,
chuyển quyền sử dụng đất,... trong hai thị trường nhánh là thị trường nhà ở và thị trường
- đất ở của TP.HCM.
Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM chủ yếu tập
trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đó đề
xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới năm 2010 ở TP.HCM.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp
luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS.
Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, phân
tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến
chuyên gia...
6. Đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS),
TTBĐS và QLNN đối với thị trường này.
- Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM.
- Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất
một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với
TTBĐS TP.HCM những năm tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch
định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người
quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trường này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương, 8 tiết.
- Môc lôc
Trang
Më ®Çu 1
Chương 1: cơ sở lý luận của quản lý nhà nước đối với thị trường 6
bất động sản trong cơ chế thị trường ở việt nam
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 6
1.2. Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị 17
trường bất động sản
1.3. Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước và 27
bài học rút ra
36
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động
sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh
2.1. Quá trình phát triển và hiện trạng thị trường bất động sản Thành phố 36
Hồ Chí Minh
2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên 53
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 74
Thành phố Hồ Chí Minh
78
Chương 3: Định hướng và giải pháp tiếp tục đổi mới quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố hồ chí minh
3.1. Quan điểm, định hướng chung về đổi mới quản lý thị trường bất 78
động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh
3.2. Các giải pháp chủ yếu để đổi mới, tăng cường quản lý nhà nước đối 86
- với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Kết luận 104
Danh môc tµi liÖu tham kh¶o 106
- Chương 1
CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nước
Đối Với Thị Trường Bất Động Sản
TRONG CƠ Chế Thị Trường ở Việt NAM
1.1. Bất Động Sản Và Thị Trường Bất Động Sản
1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản
a) Khái niệm bất động sản
Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do
thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một
trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý
nguồn tài sản này người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu
sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai
loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn
BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ
yếu cấu thành tài sản cố định.
BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và
phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy,
tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng
chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân
sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không
di, dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
- ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu
cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ
sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại
quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng
hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động"
của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng
giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS.
b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản
Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do
vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS
phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm. ở nước ta, HHBĐS
gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định.
Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở
và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị
trường nhà ở đô thị.
Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau:
Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do
BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế,
địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian,
diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn
chế. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị
của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó.
Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong
kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa
- đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau
nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi
khác nhau. Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả
người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra,
HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường được thể hiện
qua các bộ hồ sơ hiện trạng. Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ
sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí..., đây có thể nói là
đối tượng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS
nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo
thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc.
Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nước ta
hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá
do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích
trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các
giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có
thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội.
Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của
Nhà nước. HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn
lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công
tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ
thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao
(KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác
động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình.
Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và
của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn
là các hàng hóa và thị trường thông thường khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua
bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm
sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối
- sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…),
các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực này. Các
yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm
đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối
bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước
hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ
tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó.
Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó
không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS
nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…)
thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác
đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh
tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr. 248-249]. Theo xu hướng tiến bộ của
xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn,
do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên. Như vậy,
đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng
từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn.
1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ
mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói đến thị trường là nói đến
cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người trung gian và người bán, giữa
người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị
trường có thể khái quát chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được hiểu
là thị trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và
các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào đó, trong
khoảng thời gian xác định.
TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của HHBĐS như
- sau:
Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ
tính cố định trong không gian của HHBĐS. Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng
này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu
sắc. Mặt khác, TTBĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật
độ dân số và "sức cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại. Thực tế cho thấy, TTBĐS
ở thủ đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức độ phát
triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác.
Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động. Do HHBĐS thường có
giá trị lớn, ít mất giá nên con người có xu hướng tích trữ và đầu cơ nó. Như vậy, cầu về
BĐS thường khá lớn, nhưng cung về HHBĐS lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường
cung này lại có độ dốc lớn. Kinh tế học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ
cung hay cầu về BĐS thì đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn. Khi TTBĐS
mất ổn định sẽ làm nền kinh tế mất ổn định theo và có thể gây khủng hoảng kinh tế.
Ba là, TTBĐS bị chi phối rất lớn bởi pháp luật, cơ chế, chính sách của nhà nước từ
quy hoạch đất đai, quyền sử dụng, sở hữu đến các quy định về đăng ký, mua bán, thế chấp,
cầm cố,… những điều này làm cho TTBĐS kém hoàn hảo. Ngoài ra, TTBĐS còn rất nhạy
cảm và dễ bị tác động bởi các yếu tố xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng
khan hiếm đất đai, sự bất cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã
hội biến động, lãi suất lên xuống…
Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý. Các tổ chức, cá
nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho cơ cấu cung - cầu rất đa
dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối
tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà,
đất "cá biệt" thuận lợi cho sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo
thang" giá cả ở TTBĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều
chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và giảm hiệu
quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS.
- TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau:
a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất.
- Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà.
- Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản xuất nh ư
công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, cảng, đường sá…).
b) Theo tính chất kinh doanh BĐS thì có:
- Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của các HHBĐS.
- Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng BĐS có thời
hạn.
- Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu BĐS để thế
chấp đổi lấy một nguồn lực nào đó trong một thời gian nhất định.
c) Theo thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường có:
- Thị trường sơ cấp (hay cấp 1) với các quan hệ về giao đất, cho thuê đất, chuyển
quyền sử dụng…, (hay còn gọi là thị trường về đất đai).
- Thị trường đầu tư tạo lập BĐS (hay thị trường cấp 2) với các quan hệ xung
quanh việc xây dựng công trình, vật kiến trúc.
- Thị trường thứ cấp (hay cấp 3) với các giao dịch chính là mua, bán, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng B ĐS (đây có thể coi là thị trường nhà ở, hay
công trình cho công nghiệp, thương nghiệp…).
d) Theo tính chất giao dịch của thị trường có:
- TTBĐS theo nghĩa hẹp: chỉ gồm các giao dịch trực tiếp liên quan đến HHBĐS.
- TTBĐS theo nghĩa rộng: gồm các dịch vụ như cho vay, hỗ trợ đầu tư tạo lập
BĐS, tài chính BĐS…
e) Theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường có:
- - TTBĐS chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan mua bán BĐS đều thực
hiện theo pháp luật và các văn bản luật định khác.
- TTBĐS phi chính quy (ngầm): các giao dịch thường là tự phát, "ngầm", không theo
quy định của pháp luật, trốn tránh các nghĩa vụ theo luật định, không tuân theo đầy đủ các
quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Cơ chế vận động của thị trường bất động sản
TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể có liên quan như
người tạo lập BĐS, nhà nước, người bán BĐS, người có nhu cầu về BĐS, người môi giới,
tư vấn…), nên nguyên tắc vận động cơ bản của thị trường này gắn liền với sự vận động
của thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, hoạt động
TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế cung - cầu, cơ
chế giá cả.
a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản
Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS. Cầu
HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó có độ co giãn theo thu nhập
rất cao. HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn,
hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có xu
hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào BĐS. Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải
tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn. Do đó, có thể thấy
tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.
Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người tạo lập
và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn cung BĐS bị
giới hạn. Kinh tế học đã xác định đường tổng cung về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường
như là một đường thẳng đứng (do diện tích đất đai là hữu hạn). Còn trong dài hạn, nhìn
chung cung - cầu HHBĐS đều là những đường cong có độ dốc lớn. Và từ đồ thị ta thấy, do
đường cung, cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung, cầu thì giá
- cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn.
Khống chế
Giá
cấp giấy
phép
Mở rộng
quy
P2 hoạch
P1
D2
S1
S
D1
S2
Q1 Q2 Số
lượng
Sơ đồ 1.1: Sự biến động của cung cầu trên thị trường BĐS
Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ do bên cung
quyết định.
Khi cầu < cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết định.
Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế điều tiết khách
quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo yêu cầu phát triển kinh tế xã
hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS. Thứ đến, để đảm bảo tính chất, giá trị
pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế quản lý của Nhà nước đối
với lĩnh vực mua, bán HHBĐS.
b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản
Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác - tác
động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh hưởng đến
quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc chủ yếu vào cung
cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của HHBĐS. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS
thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng
giảm xuống.
Thật vậy, cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá trị và giá trị
sử dụng của BĐS. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ ngày càng có
- giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta tìm ra được nhiều chức
năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, BĐS. Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến
động theo xu hướng này. Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận
lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu
hình của chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá bị
giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều
chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng. Như vậy, TTBĐS
dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS
một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã
phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS. Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế
giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS
trên thị trường. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và sử dụng các
nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Ngoài ra, trong giai đoạn hiện nay, trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ
dàng giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý - BĐS, do vậy các thị trường này vận động đều có liên
hệ mật thiết với nhau. Do đó, cơ chế vận động của TTBĐS sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ
các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng bạc đá quý và một số yếu tố
xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không
lành mạnh"...
1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế - xã
hội
TTBĐS trong quá trình hoạt động đã tạo các tác động tích cực và tiêu cực đến các
nội dung phát triển kinh tế xã hội.
Trước hết, TTBĐS đã cùng với các thị trường khác như: vốn, sức lao động, khoa
học công nghệ, hàng hóa, dịch vụ… tạo thành một hệ thống các thị tr ường đồng bộ, thống
nhất. Đồng thời, TTBĐS cũng như các thị trường khác là một yếu tố cơ bản của môi
trường kinh doanh, là môi trường hoạt động của các chủ thể kinh doanh và cá nhân, tổ
chức trong xã hội. Do đó, sự phát triển TTBĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng,
- phát triển các thị trường khác. Như vậy, hệ thống thị trường đồng bộ này sẽ tạo điều kiện
cho nền kinh tế phát triển năng động, hiệu quả.
Thứ hai, sự vận động của TTBĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các HHBĐS và
sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, nhà ở vốn hữu hạn, khan hiếm hiện nay hiệu quả hơn.
Trong khi vận động theo cơ chế thị trường, giá cả sẽ hướng dẫn hành vi của người mua và
người bán. Cùng với các qui luật của thị trường, TTBĐS lành mạnh có thể kích thích phát
triển các loại HHBĐS và tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế
- xã hội thấp ra chỗ khác, dể dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế, văn hóa -
xã hội cao. TTBĐS tự động điều tiết, phân bổ vật tư, lao động, khoa học kỹ thuật, vốn vào
các khu vực cần thiết để phục vụ sự phát triển hàng hóa và thị trường.
Thứ ba, cũng như các thị trường khác, TTBĐS có vai trò định hướng, dẫn dắt, điều
tiết hoạt động sản xuất xã hội. Thật vậy, TTBĐS trong khi vận động để thõa mãn cung, cầu
về BĐS hàng hóa cũng đồng thời là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ,
kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn
hóa trong cơ chế thị trường vì các doanh nghiệp chủ yếu lấy lợi nhuận làm động lực để
hành động. Điều này kéo theo việc đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến
công nghệ quản lý, công nghệ sản xuất, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng cho
BĐS hàng hóa phục vụ nhu cầu của dân cư, các tổ chức kinh tế cho xã hội.
Thứ tư, sự vận động của TTBĐS tác động mạnh đến sự ổn định xã hội. TTBĐS nói
chung, nhất là thị trường đất đai luôn gắn chặt với chế độ, chính sách đất đai của Đảng và Nhà
nước. Khi TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định tức là chính sách đất đai phù hợp, kinh tế vĩ
mô ổn định. Khi TTBĐS "đóng băng" hoặc hoạt động lộn xộn, phi chính quy, giá cả biến
động thất thường, nhiều người đầu cơ "bóp méo" giá cả, lũng đoạn thị trường,… sẽ ảnh hưởng
trực tiếp và mạnh mẽ vào các hoạt động xã hội, gây bất an trong tư tưởng xã hội, làm tăng sự
hoài nghi của nhân dân vào đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước. Mặt
khác, do đất đai, BĐS luôn gắn bó chặt chẽ với các hoạt động sản xuất và sinh sống của con
người nên tình trạng trên làm phát sinh nhiều tiêu cực, giảm hiệu quả của TTBĐS, làm xã
hội thiếu ổn định và có thể gây khủng hoảng kinh tế.
- Mặt khác, trong quá trình vận động của mình, TTBĐS cũng để lại một số tác động
tiêu cực như sau:
Một là, TTBĐS thường có những biến động lớn gây hậu quả tiêu cực về mặt xã
hội. Từ đặc điểm của cung cầu BĐS là rất dễ biến động nên chỉ cần thay đổi một lượng
cung cầu vừa đủ là giá cả thị trường có thể tăng vọt hoặc giảm xuống nhanh chóng. Điều
này có thể gây ra "cơn sốt" hoặc "đóng băng" cho TTBĐS và từ đó sẽ tác động liên đới
đến thị trường tài chính, lao động,… thậm chí có thể gây xáo trộn lớn cho nền kinh tế.
Thật vậy, khi TTBĐS "đóng băng" là dấu hiệu cho một nền kinh tế đang bị ứ đọng vốn
lớn, đình trệ và cần "hâm nóng". Mặt khác, khi TTBĐS phát triển quá "nóng", sẽ là tín hiệu
của một nền kinh tế "bong bóng" không bền vững có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. TTBĐS ở
Nhật Bản và Hàn Quốc thời gian gần đây có thể minh chứng cho điều này.
Hai là, TTBĐS chứa đựng yếu tố "đầu cơ" rất lớn gây bất công trong xã hội. Đất
đai, BĐS thường có giá trị lớn và giữ giá lâu nên khi công tác QLNN đối với TTBĐS còn
nhiều yếu kém, bất cập sẽ tạo nhiều điều kiện cho một số người đầu cơ, găm giữ BĐS
nhằm "bóp méo" giá cả và lũng đoạn thị trường. Đi cùng tình trạng này là hiện tượng tiêu
cực, tham nhũng, rửa tiền của một bộ phận cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS và một số kẻ làm
ăn phi pháp. Hậu quả của tình trạng này là một số cá nhân, tổ chức giàu lên nhanh chóng,
còn đa số người dân do thiếu thông tin sẽ bị lừa đảo, bần cùng hóa và gặp khó khăn về nhà ở.
Tình trạng trên chỉ có lợi cho "kẻ đầu cơ" và cán bộ quản lý thoái hóa, biến chất (họ có thể
kiếm được bạc tỷ rất nhanh và dễ dàng), còn Nhà nước và đa số nhân dân bị mất mát rất
nhiều khi thị trường bị đầu cơ, bóp méo và lũng đoạn. Có thể nói, đây chính là thị trường
đang làm phân hóa giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội mạnh nhất, rõ nhất và có thể gây
bất ổn cho xã hội.
1.2. Sự Cần Thiết Và chức năng, nhiệm vụ Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị
Trường Bất Động Sản
1.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở
Việt Nam
- TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy tính tích
cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất
cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:
Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được nhà nước
kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng
phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ
quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các
văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường chưa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng
của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị
"găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ
cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân. Bên cạnh
đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện,
không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy
hoạch phát triển và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả
sử dụng HHBĐS giảm sút.
Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận nên
nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,… về
đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép n ước
không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ
"cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do
kiếm được các khoản lợi "bất minh". Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng
công nhân lao động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội. Các hiện tượng
tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội;
các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo
ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, hoành hành làm mất uy tín đội ngũ
cán bộ QLNN và bộ máy nhà nước cũng như đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt
Nam.
- Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vượt tầm
kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài
chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường.
Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng
khoảng 70-80% thị phần. Lượng giao dịch này quá lớn, không đăng ký với các cơ quan
QLNN có thẩm quyền nên không thể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách
nhà nước, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế. Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị
tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn
lường và luôn ở mức rất cao. Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế,
các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó được "nhào nặn"
qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa
thực tế. Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt
bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua
nhà. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát
triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và
nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ
đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền
kinh tế.
Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của nền
kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị
trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng khoán), thị trường khoa
học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu
ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế,
cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên
trường quốc tế.
Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để giảm các
hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của nó trong quá
trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết
được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô
nguon tai.lieu . vn
