1. Trang Chủ
  2. Đầu tư Bất động sản
  3. Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia và bài học cho Việt Nam

Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia và bài học cho Việt Nam

Bài viết đã tập trung nghiên cứu kinh nghiệm từ 5 quốc gia về xử lý bong bóng bất động sản đã từng xảy ra ở nước họ, trong đó nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các biện pháp thành công ở các quốc gia này, các quốc gia bao gồm: Mỹ, Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc. Mời các bạn cùng tham khảo! HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 123 KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NA M Nguyễn Thanh Huyền Giảng viên Trườ

Thể loại Tài liệu miễn phí Đầu tư Bất động sản

Số trang 17

Ngày tạo 4/8/2023 9:56:29 AM +00:00

Loại tệp PDF

Kích thước 0.28 M

Tên tệp

Tải Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số ... (.pdf)

Xem mẫu

  1. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 123 KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NA M Nguyễn Thanh Huyền Giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật huyennt@uel.edu.vn Nguyễn Thị Ngọc Minh Sinh viên Trường Đại học Kinh tế - Luật TÓM TẮT Bài viết đã tập trung nghiên cứu kinh nghiệm từ 5 quốc gia về xử lý bong bóng bất động sản đã từng xảy ra ở nước họ, trong đó nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các biện pháp thành công ở các quốc gia này, các quốc gia bao gồm: Mỹ, Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc. Các biện pháp được sử dụng để xử lý thành công tình trạng bong bóng bất động sản ở các quốc gia bao gồm: (i) chính sách tiền tệ, trong đó công cụ
  2. 124 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA lãi suất và hạn chế khoản vay tỏ ra rất có hiệu quả; (ii) sử dụng rộng rãi các kênh truyền thông chính thống để tuyên truyền nâng cao nhận thức của người dân về các tình trạng tiêu cực trên thị trường bất động sản để người dân cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư; (iii) hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng bằng chính sách mở rộng đối tượng vay hoặc hạ lãi suất; (iv) hỗ trợ ngân hàng xử lý các khoản nợ xấu do bất động sản gây ra; (v) Chính phủ thực hiện các biện pháp nhằm gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường. TỪ KHOÁ: bong bóng bất động sản, sốt đất, hệ lụy bong bóng bất động sản, 1. Đặt vấn đề Những tháng cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng “nóng” lên tại nhiều khu vực trên khắp cả nước. Chỉ trong một năm 2021 đã có đến 4 cơn “sốt đất” diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước, những đợt tăng giá liên tiếp đã tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn 30- 60% so với trước đó, thậm chí có những nơi giá cao gấp 2-3 lần mức giá cũ. Đây có phải là dấu hiệu phát triển tích cực của thị trường bất động sản hay đang tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản? Bong bóng bất động sản nổ ra sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy nghiêm trọng như gây ra tình trạng nợ xấu và xuất hiện các bất động sản ma. Sự kiện vỡ bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2011 là một trong những tiêu biểu nổi bật của hiện tượng này. Do vậy, cần phải cố gắng hạn chế để tình trạng này xảy ra và phải có những đối sách, biện pháp để xử lý nếu nó thực sự xảy ra. Trong phạm vi bài viết này, nhóm tác giả nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm một số quốc gia về biện pháp xử lý bong bóng bất động sản, từ đó rút ra bài học cho Việt Nam nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững trong tương lai.
  3. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 125 2. Khái luận về thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản 2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là bất động sản. Theo đó, khái niệm về thị trường bất động sản được đề cập: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định (Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam 2014). Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời, bao gồm: + Đất đai; + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, + Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật… Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh, nó được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có tầm ảnh hướng lớn đến nền kinh tế vì bất động sản là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế, bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng nên có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế quốc gia.  Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản: + Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất. + Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của pháp luật, có sự quản lý của Nhà nước. + Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động
  4. 126 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Như vậy có thể thấy rằng: thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ theo nguyên tắc tự nguyện của bên mua và bên bán và có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. 2.1. Khái luận về bong bóng bất động sản Thứ nhất, bong bóng bất động sản là gì? Bong bóng nhà đất, hay bong bóng bất động sản, là sự gia tăng giá nhà đất do nhu cầu, đầu cơ và chi tiêu quá đà đến mức sụp đổ. Bong bóng nhà ở thường bắt đầu với sự gia tăng nhu cầu trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, cần một thời gian tương đối dài để bổ sung và gia tăng. Các nhà đầu cơ đổ tiền vào thị trường, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu. Tại một thời điểm nào đó, cầu giảm hoặc đình trệ đồng thời cung tăng, dẫn đến giá giảm mạnh - bong bóng vỡ. Bong bóng nhà đất, cũng như bất kỳ bong bóng kinh tế nào khác, là một sự kiện tạm thời và có khả năng xảy ra bất cứ lúc nào điều kiện thị trường cho phép (The Investopedia Team). Mặc dù là một sự kiện tạm thời, nhưng nó có thể kéo dài trong nhiều năm. Thông thường, nó được thúc đẩy bởi những thứ nằm ngoài quy chuẩn như nhu cầu bị thao túng, đầu cơ, mức đầu tư cao bất thường, thanh khoản dư thừa, thị trường tài trợ bất động sản bị bãi bỏ hoặc các hình thức cực đoan của các sản phẩm phái sinh dựa trên thế chấp - tất cả đều có thể khiến giá nhà trở nên không bền vững, dẫn đến sự gia tăng cầu quá cao so với cung. Bong bóng không chỉ gây ra khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản mà còn có ảnh hưởng đáng kể đến mọi tầng lớp, các khu vực lân cận và nền kinh tế nói chung. Nó có thể khiến mọi người tìm cách trả hết các khoản thế chấp của họ thông qua các chương trình khác nhau hoặc đào sâu vào các tài khoản hưu trí để có thể đủ trả tiền nhà. Bong bóng nhà đất là một trong những lý do chính khiến mọi người mất tiền tiết kiệm. Thứ hai, nguyên nhân nào gây ra bong bóng nhà ở?
  5. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 127 Theo truyền thống, thị trường nhà đất không dễ xảy ra bong bóng như các thị trường tài chính khác do lượng giao dịch và các chi phí lớn liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà. Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung tín dụng dẫn đến sự kết hợp của lãi suất rất thấp và nới lỏng các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành tín dụng có thể đưa người đi vay vào thị trường và nhu cầu tiêu thụ gia tăng. Việc tăng lãi suất và thắt chặt các tiêu chuẩn tín dụng có thể làm giảm nhu cầu bất động sản khiến bong bóng nhà đất bị vỡ. Ngoài ra, chênh lệch cung – cầu cũng là nguyên nhân lớn gây nên tình trạng bong bóng bất động sản. Cầu tăng lên quá cao trong khi nguồn cung bị khan hiếm dẫn đến sự mất cân bằng thị trường. Tuy nhiên sự tăng cầu không đến từ nhu cầu mua để sử dụng mà phần lớn là nhu cầu đầu cơ. Khi mà nhu cầu mua nhà đất để sử dụng không nhiều bằng lượng bán ra trên thị trường, giá trị của các bất động sản chỉ tăng ảo, đến một thời điểm các bong bóng này sẽ vỡ ra. Hoạt động đầu cơ tích trữ cũng là nguyên nhân lớn gây nên bong bóng bất động sản. Trước sự tăng trưởng của thị trường, ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp, trung gian, môi giới,… Các đợt tăng giá bất động sản bắt đầu xuất hiện với tần suất cao và giá dao động quá mức. Giới đầu cơ tham gia đông đảo vào thị trường, thực hiện nhiều giao dịch mua vào để giành quyền cầm trịch giá cả, các đợt sốt giá cũng vì thế mà bị đẩy lên ngày càng cao khiến thị trường trở nên mất ổn định. Nền kinh tế phát triển khiến thu nhập người dân tăng lên, mức sống, thu nhập của người dân và các doanh nghiệp cũng tăng lên họ có tiền tích trữ và hướng đến đầu tư, lưu trữ tài sản thông qua kênh đầu tư bất động sản, nó là kênh đầu tư an toàn và có khả năng sinh lời cao nên được nhiều người lựa chọn nên cũng góp phần tạo ra bong bóng bất động sản. Thứ ba, dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản? Theo Tien, N. H., Vu, N. T., Dung, H. T., & Duc, L. D. M. (2019), các dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản có thể kể đến là: + Tăng trưởng GDP Chỉ số thu nhập bình quân đầu người (GDP) đang
  6. 128 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA tăng ở mức rất cao, có nghĩa là mọi người và doanh nghiệp kiếm tiền thuận lợi có nhiều tài sản. Do đó họ sử dụng bất động sản làm kho chứa, kênh kinh doanh. Bong bóng thời kỳ 2007- 2011, Việt Nam lúc này tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. + Chính sách nới lỏng tín dụng: thời điểm 2007, chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn khiến tăng trưởng tín dụng tăng đến hơn 37%. Phần lớn nguồn vốn tín dụng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản.  + Khối lượng giao dịch tăng đột biến: số lượng sở hữu nhà tăng khoảng 25% so với mức trung bình trước khi bắt đầu bong bóng, nhưng tỉ lệ bỏ trống cũng tăng gần đến kỷ lục, trên 9%. + Nguồn cung tăng nhanh, phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. + Cơn sốt đất nóng trong thời gian ngắn: TS. Nguyễn Trí Hiếu từng phân tích: Bất kỳ một sản phẩm nào, ở lĩnh vực nào mà giá trị tăng lên 100% đều sẽ xảy ra khủng hoảng. Nếu tăng 10% là bình thường, từ 20 - 50% là đã tăng cao, từ 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100% sẽ xảy ra bong bóng bất động sản. Vì cầu có giới hạn còn nguồn cung vẫn tiếp tục đổ ra. Giá cứ tăng nhưng cầu ngưng, ngược lại, cung vẫn tăng... thì hậu quả là bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện (Vũ Lê, 2018). + Đầu tư ngắn hạn chiếm ưu thế và nhu cầu về chỗ ở rất thấp. Dự án ảo, mua trên giấy cũng chưa hình thành nhiều, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng. Bong bóng địa ốc không phải là cái gì mới, ở Mỹ và các nước khác đều từng trải qua trước đó. Nhưng bong bóng năm 2008 sẽ không dẫn đến suy thoái toàn cầu và khủng hoảng tín dụng nếu không có khoảng 40% trong tổng số nợ thế chấp của Mỹ rơi vào tình trạng nợ xấu (Nanto, Dick K, 2008).
  7. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 129 2. Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia 2.1. Kinh nghiệm của Mỹ Bong bóng bất động sản ở Mỹ bị “vỡ” từ những năm 1990, do giá bất động sản giảm đột ngột, làm cho những người nắm giữ, đầu cơ bất động sản bị giảm lợi nhuận và phải đối mặt với các khoản nợ ngân hàng. Không thể bán được sản phẩm bất động sản đang nắm giữ cùng với các khoản nợ và lãi vay ngân hàng chưa thanh toán được, các nhà đầu tư phải tuyên bố phá sản. Từ năm 2000 đến năm 2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996 – 2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng giá trị các khoản vay dưới tiêu chuẩn đã đạt mức 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ. Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm với sự bùng nổ thị trường nhà đất Mỹ là hệ quả lãi suất giảm xuống mức kỷ lục 0,25%. Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng, người mua chỉ cần phải trả ngay 20% giá trị của căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc đó lại rất thấp nên chỉ cần mua sau đó cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, khi nào được giá thì bán để kiếm lời. Để ứng phó với tình trạng trên, từ năm 1999 North Carolina và nhiều bang đã bắt đầu thông qua luật chống cho vay nặng lãi nhằm mục đích giảm tỷ lệ nợ hoặc tăng chi phí của các khoản thế chấp rủi ro. Họ cũng có nhiều thay đổi trong chính sách pháp luật, cụ thể, họ mở rộng phạm vi bảo hiểm theo Đạo luật Bảo vệ Quyền sở hữu Nhà và Công bằng của Liên bang (HOEPA) bằng cách khi mua nhà và thế chấp mở tín dụng sẽ giảm tỷ lệ phần trăm hàng năm và khuyến khích bằng các ngưỡng kích hoạt phí và điểm; cấm hoặc hạn chế việc sử dụng thanh toán bằng bong bóng và các khoản phạt trả trước. Tương tự, nỗ lực của Ban Dự trữ Liên bang để ban hành các hướng dẫn nhằm hạn chế các ngân hàng tiếp xúc với bất động sản thương mại và sử dụng các khoản vay nước ngoài cho mục đích này. Ngoài ra, Chính phủ Mỹ còn ban hành gói kích thích kinh tế vào năm 2008, Chính phủ Mỹ đã phân bổ hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và
  8. 130 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà ở Mỹ. Trong đó, hơn phân nửa hỗ trợ cho hai công ty thế chấp của Chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac và Cơ quan quản lý Nhà Liên bang. Cũng trong năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu đã ra đời. Cụ thể hơn, gói hỗ trợ của Chính phủ đề nghị mức vay mới với lãi suất chỉ 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm và ân hạn thêm cho các khoản vay quá hạn chưa trả được. Đây là giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất. Những người vay được phân loại làm 2 hạng: có tiền sử tín dụng tốt và xấu. Với những người có tiền sử tín dụng tốt, quy định yêu cầu họ phải đang ở trong căn nhà mà họ định tái cấu trúc khoản vay, có khoản nợ ít hơn 729.750 USD, phải chứng minh được là mình đang gặp khó khăn tài chính. Với những người có “tiền sử” tín dụng rủi ro, các điều kiện cũng tương tự nhưng kèm theo quy định là sau 5 năm, lãi suất với các khoản vay mới sẽ tăng nhưng không cao hơn lãi suất thị trường ở thời điểm đó. Những nhà đầu tư bất động sản muốn mua căn nhà thứ hai và những ai có khoản nợ trên 729.750 USD đều không được tham gia chương trình này. Bên cạnh đó, Chính phủ Mỹ cũng ban hành chính sách nới lỏng tiền tệ nhằm ứng phó với cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính sách lãi suất gần bằng 0%. Mục tiêu của FED hướng tới là cam kết giữ lãi suất ngắn hạn ở mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu các DN và nền kinh tế. Tiếp đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài chính tiền tệ bằng 3 gói nới lỏng định lượng (QE) lần lượt vào các năm 2008, 2010 và 2012. Đây là các gói cứu trợ mà FED đã đưa ra để giải cứu thị trường tài chính của Mỹ trong bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp. Như vậy, sau hàng loạt những biện pháp của Chính phủ và của FED nhằm xử lý khủng hoảng bất động sản, thị trường bất động sản Mỹ đã có dấu hiệu phục hồi. Năm 2013 là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ hơn. Chỉ số tổng hợp về giá nhà của S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ đã tăng hơn 2,5% trong tháng 4 so với tháng 3 và là mức tăng hàng tháng cao nhất kể từ năm 2000. Giá nhà ở tất cả các thành phố, trừ Detroit, đã tăng lên trong tháng thứ tư liên tiếp, trong đó 12 thành phố có mức tăng tới hai con số là San Francisco, Las Vegas, Phoenix và Atlanta, với các mức tăng trên 20%...
  9. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 131 2.2. Kinh nghiệm của Australia Bong bóng bất động sản của Australia bùng nổ vào năm 1996 chưa từng có tiền lệ từ trước tới nay ở cả độ lớn và thời hạn. Nhập cư và đô thị hóa đều cao, thiếu hụt nguồn cung đi kèm lãi suất thấp đã đẩy giá lên cao, dẫn đến sự chênh lệch lớn nhất về tỷ lệ thu nhập giá được ghi nhận kể từ năm 1970. Sự bùng nổ nhà đất diễn ra trong một thời gian ngắn bị gián đoạn bởi các gợn sóng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nhưng phục hồi nhanh chóng nhờ các biện pháp chính sách nhằm giải quyết hậu quả. Tính đến giữa năm 2010, giá nhà ở cao hơn 129%, tính theo giá thực tế, so với năm 1995 trong khi tỷ lệ nợ thế chấp trên GDP đã tăng gần gấp ba lần so với cùng kỳ (Bloxham, Paul, Christopher Kent, and Michael Robson, 2010). Để xử lý khủng hoảng bất động sản Ngân Hàng Dự Trữ của Australia đã sử dụng chính sách tiền tệ trong giai đoạn đầu 2002 - 2003. Họ thông qua các kênh truyền thông thông thường của mình bày tỏ một số lo ngại về bong bóng nhà ở và mắc nợ hộ gia đình cao. Kho bạc cũng đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về một bong bóng tài sản, cảnh báo người dân khi tham gia thị trường có những rủi ro phá sản. Kết quả từ hành động truyền thông này đã hạn chế tăng giá bất động sản và tăng nợ hộ gia đình. Giá nhà chững lại trong năm 2004 - 2005; nhưng lại tiếp tục vào năm 2006 và tốc độ nợ hộ gia đình hầu như không giảm. 2.3. Kinh nghiệm của Nhật Bản Tại Nhật Bản, bong bóng bất động sản đã từng “vỡ” vào năm 1991. Sau đó, sang năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường bất động sản lại tiếp tục đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất trên thị trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm chí phải tuyên bố phá sản. Nguyên nhân đầu tiên được cho là do sự sụt giảm của giá chứng khoán, kéo theo là giá bất động sản cũng giảm rất sâu. Cụ thể, giá chứng khoán Nikkei 225 đạt đỉnh 38.915 điểm vào cuối năm 1989, sau đó giảm mạnh xuống còn 14.309 điểm vào tháng 8/1992, giảm hơn 60% so với thời điểm
  10. 132 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA cao nhất (Okina/Shirakawa, 2001). Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, khi thị trường chứng khoán tăng giá, một phần lãi đáng kể sẽ được các nhà buôn chứng khoán chuyển thành tiền mặt rồi đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, khi giá chứng khoán giảm, các nhà buôn chứng khoán sẽ thua lỗ, khoản vốn đầu tư sẽ giảm. Khi đó, giá cổ phiếu bất động sản cũng giảm theo và giá đất sẽ trượt dốc. Thứ hai, Chính phủ thực hiện cải cách ngân hàng bằng cách dỡ bỏ cơ chế quản lý lãi suất và những rào cản cho vay phi ngân hàng, các ngân hàng bắt đầu mở rộng các khoản cho vay mạo hiểm như cho vay tiêu dùng, cho các doanh nghiệp xây dựng vay bất động sản. Khi các quy tắc điều hành và giám sát chưa kịp thay đổi với điều kiện mới thì các khoản cho vay lỏng lẻo của ngân hàng đã biến thành những khoản nợ xấu gây hậu quả nghiêm trọng. Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản Nhật rơi vào tình trạng phá sản. Để xử lý các công ty bất động sản ở Nhật Bản bị “đắp chiếu”, Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản cho thị trường cũng như giúp các doanh nghiệp thoát khỏi khủng hoảng. Mặc dù phần lớn nỗ lực này nhằm mục đích hồi sinh ngành ngân hàng, nhưng nó cũng cho phép các nhà đầu tư tạo quỹ tín thác đầu tư bất động sản, về cơ bản là quỹ tương hỗ đầu tư vào bất động sản thương mại. Giữa năm 1990, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã đưa ra mức lãi suất ngân hàng ở mức dưới 1% để tạo điều kiện cho người dân vay tiền và từ đó khơi thông thị trường nhà đất. Năm 1995, Bộ Tài chính Nhật Bản đã ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập cá nhân nhằm kích thích nền kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản còn nới lỏng các quy tắc xây dựng, chẳng hạn như giới hạn chiều cao và cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng; quản lý nợ, mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản. Kết quả đạt được là giá nhà ở tại Tokyo đã tăng 0,5% trong 12 tháng tính đến tháng 7, mức tăng đầu tiên trong 15 năm. Giá đất tuy vẫn giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Theo số liệu của Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai đoạn 2001 – 2006, Chính phủ đã đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu, từ tổng dư nợ 8,7% năm 2002, giảm xuống còn 1,4% năm 2008 (Fackler, M, 2005). Do đó, cạnh tranh cho vay cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đô thị. Kết quả là chi phí cho
  11. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 133 vay nhà ở đã giảm, tạo tính thanh khoản cho thị trường nhà đất. Tuy nhiên, việc Chính phủ Nhật Bản “cứu” thị trường bất động sản gặp phải một số tồn tại, đó là Chính phủ vẫn chưa tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, nền kinh tế rơi vào tình trạng giảm phát, cùng với đó là vấn đề nợ công khiến công cuộc phục hồi kinh tế càng trở nên khó khăn hơn. 2.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc Quay trở về những năm 1990, nhiều người mua bất động sản ở Trung Quốc cuối cùng chẳng lấy được gì ngoài sự tức giận. Những ngôi nhà chưa hoàn thành và không được giao đến tay người dân, những tòa nhà đó bị bỏ dở trong nhiều năm. Sau gần cả một thập kỷ, người dân vẫn luôn tìm lại số tiền từ mồ hôi nước mắt mà họ dành dụm chỉ để mua căn nhà cho riêng mình. Vào thời điểm đó, thị trường bất động sản là một điều khá mới mẻ đối với Trung Quốc. Trước khi nước này bắt đầu áp dụng kinh tế thị trường vào cuối những năm 1970, nhà ở được Nhà nước chịu trách nhiệm, nên thị trường bất động sản không thực sự tồn tại theo nghĩa nào. Vì vậy, những công ty đầu tư vào đất đai và bất động sản còn thiếu kinh nghiệm và hệ thống pháp luật có lẽ chưa đủ tốt để cung cấp đủ các biện pháp bảo vệ cho người mua. Kết quả là, gian lận đã xảy ra: các chủ đầu tư lấy tiền từ người mua (cả từ ngân hàng) sau đó bỏ đi, để lại những tòa nhà chưa hoàn thành. Năm 1992, Trung Quốc xảy ra “cơn sốt đặc khu” và “cơn sốt bất động sản”, giá bất động sản tăng mạnh và đầu cơ vào đây tràn lan. Trong vòng 1 năm kể từ đầu năm 1992, số lượng doanh nghiệp phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã tăng từ 3.000 lên hơn 12.000. Số lượng nhà đầu tư vào nhà đất cũng tăng 117% so với 1991. Đến giữa năm 1993, con số này lên đến 20.000 người. Cơn sốt bất động sản xuất hiện đầu tiên ở tỉnh Hải Nam, tại một số thành phố ở Quảng Đông (đặc biệt là Huệ Châu) và Quảng Tây (đặc biệt là Bắc Hải) và các thành phố khác ở khu vực ven biển. Theo thống kê của Cục Thống kê trung quốc, tăng trưởng GDP của tỉnh Hải Nam đạt 41,5% vào năm 1992, vượt xa mức tăng trưởng 14,2% của cả nước.
  12. 134 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA Để giải quyết nền kinh tế phát triển quá nóng và lạm phát cao, Chính phủ Trung Quốc và Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (dưới sự lãnh đạo của Thống đốc Chu Dung Cơ, người sau đó trở thành Thủ tướng) bắt đầu điều tiết kinh tế vĩ mô vào nửa cuối năm 1993, thắt chặt chính sách tiền tệ, tăng lãi suất và kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Chính phủ cũng tăng cường giám sát thị trường bất động sản, bổ sung và tăng các thuế giao dịch để giới hạn hoạt động đầu cơ. Cuối cùng, bong bóng bất động sản ở các thành phố khác nhau vỡ ra do một số chủ đầu tư không thể nhận được vốn từ các ngân hàng trong bối cảnh thắt chặt. Bong bóng cuối cùng cũng xẹp xuống (Zarathustra, W, 2011). Một số lượng lớn các tòa nhà vẫn chưa hoàn thành khi bong bóng vỡ (cùng với những trận chiến pháp lý bất tận). Những vấn đề này nổi lên khi thị trường bất động sản đi từ nóng bỏng sang lạnh như băng, và vẫn chưa được giải quyết trong nhiều năm. Điển hình là Vịnh Daya, hiện đã trở thành một thành phố ma sau khi bong bóng bất động sản đầu tiên vỡ vào những năm 1990. Chính quyền địa phương đã phải sử dụng chất nổ để phá dỡ những tòa nhà chưa hoàn thành này nhiều năm sau khi những tòa nhà này bị bỏ hoang (Zarathustra, W, 2011). Sự bùng nổ của thị trường bất động sản và sự bùng nổ sau đó của chúng cũng góp phần làm gia tăng các khoản nợ xấu trong lĩnh vực ngân hàng. Các nhà phát triển bất động sản và các ngân hàng cho vay, các chủ đầu tư là những người bị ảnh hưởng nhiều nhất từ sự bùng nổ của thị trường bất động sản dẫn đến giao dịch trên thị trường bất động sản giảm một nửa và các ngân hàng gặp khó khăn trong việc thu lại các khoản nợ. Tuy nhiên, sự vỡ bong bóng bất động sản chỉ đóng một vai trò nhỏ trong cuộc khủng hoảng ngân hàng ở Trung Quốc ở giai đoạn này vì bong bóng bất động sản không xảy ra ở mọi thành phố ở Trung Quốc và lĩnh vực bất động sản chưa đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế như hiện nay. 2.5. Kinh nghiệm của Hàn Quốc Do hậu quả của cuộc khủng hoảng châu Á, các chính sách mở rộng nhằm kích thích nền kinh tế tạo ra một sự bùng nổ tín dụng (đặc biệt là thẻ tín dụng), sự sụp đổ của nó xảy ra vào năm 2003 và làm cho các nhà hoạch định chính sách có những quyết định cứng rắn hơn. Thực tế giá nhà tăng
  13. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 135 26% từ Quý 1 năm 2001 đến Quý 3 năm 2003 sau khi đình trệ vào năm 2004, giá tăng trở lại vào năm 2005 và ghi nhận mức tăng 14% giữa Quý 1 năm 2005 và Quý 2 năm 2007 (Igan, M. D., & Kang, M. H, 2011). Để giải quyết tình trạng trên, các ngân hàng đã giới hạn khoản vay trên giá trị tối đa đã được đưa ra vào năm 2002; những điều này đã được bổ sung với giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa vào tháng 8 năm 2005. Viện giám sát dịch vụ tài chính Hàn Quốc FSS đã hạ giới hạn tỷ lệ vay trên giá trị trong các lĩnh vực đầu cơ hai lần vào tháng 6 và tháng 10 năm 2003, lần đầu tiên xuống 50% và sau đó là 40%, nhưng cung cấp một số ngoại lệ cho một số khoản vay nhất định. Năm 2006, các ngoại lệ này đã được bãi bỏ đối với các khoản vay do ngân hàng gia hạn và việc giảm tỷ lệ vay được mở rộng sang các khoản cho vay do các tổ chức trung gian phi ngân hàng thực hiện, đưa tỷ lệ từ 60% - 70% xuống 50% trong khi giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập trong các lĩnh vực đầu cơ giảm xuống còn 40%. Vào tháng 7 năm 2009, FSS đã hạ thấp khoản vay giới hạn trong các lĩnh vực không đầu cơ. Viện cũng thắt chặt giới hạn tỷ lệ nợ thu nhập hai lần vào tháng 2 năm 2007 và một lần nữa vào tháng 9 năm 2009 (Igan, M. D., & Kang, M. H, 2011). Nhìn chung, chính sách dành cho tỷ lệ vay trên giá trị và tỷ lệ nợ trên thu nhập có hiệu quả nhưng tác động dường như không kéo dài. Hơn nữa, tác động dường như là khá nhỏ với tốc độ tăng trưởng tín dụng hàng năm giảm 0,7 điểm phần trăm (so với mức tăng bình quân 12%) và giá nhà tăng 0,3 điểm phần trăm (so với mức tăng trung bình 4%) trong tháng sau khi thắt chặt 3. Bài học rút ra cho Việt Nam về xử lý tình trạng bong bóng bất động sản Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, khi thị trường bất động sản bị vỡ sẽ kéo theo nhiều hệ luỵ rất nghiêm trọng. Từ nghiên cứu kinh nghiệm một số quốc gia về xử lý tình trạng bong bóng bất động sản, một số bài học rút ra cho Việt Nam cụ thể là: Thứ nhất, nhà nước cần có biện pháp để ngăn chặn tình trạng bong bóng
  14. 136 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA bất động sản. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do cung khan hiếm, trong khi cầu tăng quá mức. Do vậy, chính phủ cần hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để bong bóng không xảy ra. Bên cạnh đó, việc nới lỏng các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục đất đai, thời hạn thực hiện các thủ tục cũng là một giải pháp mở rộng nguồn cung bất động sản. Ngoài ra, các địa phương cần theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp để ngăn chặn, xử lý kịp thời không để tình trạng sốt ảo và bong bóng bất động sản xảy ra trên địa bàn. Thứ hai, hệ thống ngân hàng là vô cùng quan trọng trong kiềm chế cũng như giải quyết tình trạng bong bóng bất động sản. Bài học từ Hoa Kỳ cho thấy, việc cho vay dễ dàng đã làm nhiều nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn để đầu cơ vào bất động sản, điều đó đã góp phần đẩy giá bất động sản tăng cao và tạo ra bong bóng bất động sản. Kinh nghiệm từ Hoa Kỳ cũng cho thấy, việc thắt chặt tín dụng là một trong những giải pháp hữu hiệu góp phần giải quyết tình trạng bong bóng bất động sản, giá bất động sản giảm nghiêm trọng và đóng băng trong một thời gian dài. Các biện pháp cụ thể được áp dụng bao gồm: chống cho vay nặng lãi; cho vay với lãi suất thấp, thậm chí ở mức dưới 1% và bằng 0%; mở rộng đối tượng cho vay đến những người có thu nhập thấp, ngay cả đối tượng khách hàng có điểm tín dụng xấu cũng được nới lỏng điều kiện cho vay, nhờ đó nhiều người dân có cơ hội sở hữu được bất động sản, nhờ vậy giá bất động sản cũng tăng trở lại. Thứ ba, sử dụng rộng rãi các kênh truyền thông chính thống để tuyên truyền, phổ biến kiến thức, thậm chí là đưa ra cảnh báo nhằm cung cấp thêm thông tin và nâng cao hiểu biết cho người dân để họ không bị rơi vào bong bóng như kinh nghiệm của Australia. Biện pháp này vừa đảm bảo thông tin được đầy đủ, minh bạch và được cung cấp kịp thời, không có tình trạng bất cân xứng thông tin trên thị trường bất động sản, người dân có thể kiểm tra, xác minh thông tin các dự án trên thị trường một cách dễ dàng. Từ đó sẽ hạn chế được tình trạng thổi giá của đội ngũ môi giới thiếu chân chính và cũng không để các đối tượng xấu có cơ hội lừa đảo, chiếm đoạt tiền của người dân, cũng hạn chế được các cơn sốt ảo trên thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định cũng như nhu cầu muốn được sở hữu căn nhà mơ ước của đại đa số người dân thực sự cần.
  15. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 137 Thứ tư, biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng như kinh nghiệm từ Nhật Bản. Cụ thể, Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản cho thị trường cũng như giúp các doanh nghiệp thoát khỏi khủng hoảng như cho phép các nhà đầu tư tạo quỹ tín thác đầu tư bất động sản, về cơ bản là quỹ tương hỗ đầu tư vào bất động sản thương mại; quản lý nợ, mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản. Thứ năm, kinh nghiệm từ Nhật Bản cũng cho thấy, để giải quyết được tình trạng khan hiếm nguồn cung bất động sản khiến giá bất động sản tăng cao, Chính phủ Nhật Bản đã nới lỏng các quy tắc xây dựng, chẳng hạn như giới hạn chiều cao và cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng. Ở Việt Nam trong giai đoạn gần đây cũng đang gặp tình trạng khan hiếm nguồn cung khiến giá bất động sản tăng cao. Một trong những lý do quan trọng dẫn đến khan hiếm nguồn cung chính là việc thắt chặt nguồn cung bất động sản bằng các quy định pháp lý, số lượng các dự án được phê duyệt giảm đáng kể do vướng mắc về thủ tục hoặc không còn phù hợp với các quy định mới. Thứ sáu, bài học từ Trung Quốc tiếp tục cho thấy vai trò quan trọng của chính sách tiền tệ trong việc hạn chế bong bóng bất động sản, Chính phủ Trung Quốc bắt đầu điều tiết kinh tế vĩ mô thắt chặt chính sách tiền tệ, tăng lãi suất và kiểm soát tăng trưởng tín dụng nhờ đó bong bóng bất động sản ở các thành phố khác nhau vỡ ra do một số chủ đầu tư không thể nhận được vốn từ các ngân hàng trong bối cảnh thắt chặt, bong bóng cuối cùng cũng xẹp xuống. Ngoài ra, Chính phủ Trung Quốc cũng tăng cường giám sát thị trường bất động sản, bổ sung và tăng các thuế giao dịch để giới hạn hoạt động đầu cơ, nhờ vậy hạn chế được các cơn sốt ảo khi mà người mua phần lớn là đầu cơ, chỉ số ít trong họ mua với nhu cầu để ở. Thứ bảy, bên cạnh việc hạ lãi suất để cứu thị trường bất động sản khỏi đóng băng dài hơi thì bài học từ Hàn Quốc lại áp dụng bằng cách giới hạn tỷ lệ vay nợ để hạn chế các nguồn tiền cho đầu cơ. Đặc biệt, Viện giám sát dịch vụ tài chính Hàn Quốc đã hạ giới hạn tỷ lệ vay trên giá trị trong các lĩnh vực đầu cơ nhiều lần trong năm để nhằm giảm tình trạng đầu cơ mà bất động sản là một trong những lĩnh vực có mức độ đầu cơ tương đối lớn.
  16. 138 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA Kết luận Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn khá non trẻ và chưa thực sự phát triển bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà bong bóng bất động sản là một rủi ro lớn để lại hậu quả nghiêm trọng và dai dẳng, có thể kéo theo sự suy thoái kinh tế. Vì vậy, ở góc độ quản lý nhà nước, chính phủ cần phải thực hiện các biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng này xảy ra. Trong trường hợp bong bóng bất động sản có xảy ra, cũng cần sớm thực hiện các biện pháp khắc phục để giải quyết vấn đề, tránh để lại hậu quả dai dẳng trong nhiều năm. Bài viết học hỏi kinh nghiệm một số quốc gia về xử lý tình trạng bong bóng bất động sản hy vọng được góp phần cung cấp tài liệu tham khảo cho các nhà lãnh đạo với mong muốn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng ổn định và bền vững hơn. Tài liệu tham khảo 1. Bloxham, Paul, Christopher Kent, and Michael Robson, 2010, “Asset Prices, Credit Growth, Monetary and Other Policies: An Australian Case Study,” Reserve Bank of Australia Research Discussion Paper No. 2010-06. 2. Crowe, C., Dell’Ariccia, G., Igan, D., & Rabanal, P. (2013). How to deal with real estate booms: Lessons from country experiences. Journal of Financial Stability, 9(3), 300-319. 3. Igan, M. D., & Kang, M. H. (2011). Do loan-to-value and debt-to-income limits work? Evidence from Korea. International Monetary Fund. 4. Fackler, M. (2005). Take it from Japan: Bubbles hurt. New York Times, 25. 5. New World Encyclopedia (2020), United States housing bubble, Retrieved February 14, 2022 from https://www.newworldencyclopedia.org/p/ index.php? title=United_States_housing_bubble&oldid=1038674. 6. Nanto, Dick K. (2008), The U.S Financial Crisis: Lesson from Japan, Congressional Research Service (CRS) September 29th 2008. 7. Okina, Kunio and Shirakawa, Masaaki, The Asset Price Bubble and Monetary Policy: Japan’s Experience in the Late 1980s and the Lessons, Institute for Monetary and Economic Studies at the Bank of Japan, February 2001, pp. 5; 8. Quốc Hội (2015), Bộ Luật Dân sự số: 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11
  17. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 139 năm 2015 9. The Investopedia Team, Housing Bubble, truy cập ngày 13/02/2022 tại địa chỉ: https://www.investopedia.com/terms/h/housing_bubble.asp. 10. Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam (2014), Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, NXB Tài Chính. 11. Tien, N. H., Vu, N. T., Dung, H. T., & Duc, L. D. M. (2019). Determinants of real estate bubble in Vietnam. International Journal of Research Finance and Management, 2(2), 75-80. 12. Vũ Lê (2018), 6 lý do vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước, truy cập ngày 15/2/2022 tại địa chỉ: https://vnexpress.net/6-ly-do-vo-bong-bong- bat-dong-san-thap-ky-truoc-3802185.html 13. Zarathustra, W. (2011). China: The Forgotten Real Estate Bubble of the 1990s. Business Insider.
nguon tai.lieu . vn
Ngân hàng - Tín dụng Kế toán - Kiểm toán Đầu tư Bất động sản Quỹ đầu tư Đầu tư Chứng khoán Tài chính doanh nghiệp Bảo hiểm Tiêu chuẩn - Qui chuẩn Giáo dục học Kinh tế học Quản trị kinh doanh