Xem mẫu
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN
THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ
THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ
3 .1. Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất ở tại địa phương.
Thị trường đất đai ở nước ta còn nhiều khuyết tật, về cả lý luận và thực tiễn
triển khai. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có kho ảng trống khá lớn về hệ thống
tài chính đ ất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với
n gười sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới
chính sách đ ất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện
đ ể xây dựng hệ thống quản lý, công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ch ưa đáp ứng được đòi hỏi từ
thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, tính khả thi chưa cao,
chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu
quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém,
chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật
m ới về đất đai. Để tháo gỡ những khó khăn trên, cần thực hiện các giải pháp chủ
yếu sau:
- Cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về
đ ất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận
thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nối thông suốt về dữ
liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát
được việc tích tụ đất đai của các chủ thât sử dụng đất, làm cơ sở cho việc hạn chế
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
đ ầu cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở
việc quản lý hành chính đơn thu ần đ ược nữa, mà ph ải gắn với việc tự điều tiết
của thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất). Ngo ài ra, việc thực hiện
n ghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi ph ạm pháp luật đất
đ ai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn
chặn h ành vi đầu cơ đ ất đai.
- Các thông tin về đất đai và thông tin b ất động sản cần phải được minh
b ạch và tiếp cận một cách dễ d àng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất, một cách kịp thời. . Để làm được điều này
cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó,
thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ d àng
h ơn. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp,
góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động
sản, từ đó hành vi đ ầu cơ sẽ không còn có “đất” đ ể tồn tại.
- Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng (Thuế, địa chính, xây
dựng, Uỷ ban nhân dân xã, phường) trong việc quản lý đất đai. Kiểm tra, giám
sát các trường hợp mua, bán, chuyển nh ượng nhà đất thông qua việc kiểm tra lập
sổ bộ thuế nhà đất h àng năm; thông qua việc cấp giấy phép xây dựng để kịp thời
phát hiện các trư ờng hợp vi phạm và có biện pháp xử lý phù hợp. Tăng cường
quản lý việc xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với đất đô thị, đất trên các trục đ ường
giao thông chính, buộc các đối tượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
m ới được cấp giấy phép xây dựng. Có sự gắn kết h ơn nữa giữa quyền lợi và trách
nhiệm của chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế, trong đó có thuế
chuyển quyền sử dụng đất. Đẩy nhanh việc thực hiện chủ trương u ỷ nhiệm thu
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
cho các xã, ph ường. Ngoài ra, Nhà nước n ên cho xây dựng tỷ lệ trích phù hợp
một bộ phận thuế chuyển quyền sử dụng đất để hỗ trợ cho chính quyền địa
phương trong việc quản lý thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Quy định về mặt
lu ật pháp để xử lý nghiêm khắc các trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất d ưới h ình thức viết giấy trao tay. Các trường hợp mua, bán,
chuyển nhượng nh à đất trái pháp luật nếu được phát hiện phải có sự phân định rõ
ràng trách nhiệm của các bên có liên quan và có biện pháp xử lý thích hợp. Hoàn
thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức điều tiết trên thu
nhập ròng từ việc chuyển nhượng. Từ đó sẽ buộc các đối tượng nộp thuế phải lưu
giữ các hoá đ ơn, ch ứng từ hợp pháp (có công chứng của Nhà nước) liên quan đến
việc chuyển nh ượng. Nếu không lưu giữ, th ì phải nộp mức thuế cao h ơn. Tuy
nhiên để thực hiện được, trư ớc mắt, cần quy định giá tính thuế phù hợp h ơn với
giá chuyển như ợng trên th ị trường. Cần xây dựng các trung tâm thẩm định giá
độc lập, với đội ngũ cán bộ chuyên môn nghiệp vụ giỏi, cung cấp đầy đủ các
thông tin cần thiết cho công tác quản lý thu thuế. Hiện nay, các lĩnh vực khác
như: tư pháp, dân sự chưa được hoàn thiện để người dân có thể yên tâm đóng
thuế và được Nhà nước bảo hộ về tài sản. Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện Luật
thuế chuyển quyền sử dụng đất, cần phải sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan
như Lu ật đất đai, Luật thuế trư ớc bạ... để tạo ra các giải pháp đồng bộ trong việc
quản lý đất đai.
- Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm
chủ động đáp ứng nhu cầu đất cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ
sở hạ tầng, xây dựng nh à ở và các nhu cầu khác trong quá trình công nghiệp hóa,
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
h iện đại hóa đất nước. Tức là b ảo đảm quan hệ cung-cầu về đất, không để mất
cân đối về cung-cầu, cung không đáp ứng cầu, dẫn tới tăng giá đất.
- Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả h ơn công cụ tài chính trong quản
lý nhà nước về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện,
n goài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai th ì còn phải có tác
dụng hạn chế đ ược đầu cơ đ ất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để
làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở m à người sử dụng
đ ất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì ph ải chịu một mức thuế chống đầu
cơ cao hơn mức b ình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực
h iện ở một số n ước phát triển trên th ế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví
dụ điển h ình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước n ày đã quy định
thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai
đ ã tích tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật,
thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất
đ ai và thu thuế đối với bất động sản. Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện
của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí
và quyết tâm thực sự.
- Thực hiện tổ công tác tuyên truyền bằng nhiều h ình thức nhằm phổ biến
sâu rộng Luật đất đai và các chủ trương chính sách liên quan đến đất đai.
- Do biến động lớn ở các khu dân cư mới và chỉnh trang đô thị nên phối hợp
với các cơ quan chức năng của ngành đo đạc, để đo đạc lại bản đồ địa chính.
- Ph ải tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất
đ ai hiện đại. Trong hệ thống này, từng thửa đất đều phải đư ợc xác định giá đất
qua mỗi lần đăng ký, và như vậy sẽ kiểm soát được ch ênh lệch về thu nhập từ
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
chuyển quyền sử dụng đất để áp dụng chính sách thuế. Trong Luật Đất đai (sửa
đổi), việc đăng ký đất đai đư ợc coi như là một thủ tục bắt buộc đối với mọi đối
tượng sử dụng đất.
- Đơn giản hoá thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng như đăng ký kê khai biến động nhưng đảm bảo tính pháp lý theo
quy định.
- Tạo cơ ch ế thực thi nghiêm pháp lu ật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp,
mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp
lu ật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và
n gười sử dụng đất.
- Đẩy mạnh công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
Tạo chuyển biến mạnh mẽ, rõ rệt về giải quyết đ ơn thư tranh chấp, khiếu
n ại, tố cáo về đất đai với yêu cầu phải giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng
và giải quyết kịp thời đơn thư phát sinh theo đúng quy định của pháp luật.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp phải trực tiếp chỉ đạo công tác giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật, khắc phục có hiệu quả
tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư; coi trọng việc
tổ chức đối thoại giữa người có đơn thư với cơ quan ho ặc người có quyết định
h ành chính ho ặc hành vi hành chính bị khiếu nại.
Đối với những đơn thư đ ã đ ược các cơ quan hành chính hoặc Tòa án nhân
d ân giải quyết đúng pháp luật, phù h ợp với thực tế mà người khiếu nại vẫn không
chấp h ành và có hành vi kích động, gây mất trật tự công cộng thì cần áp dụng các
b iện pháp xử lý theo quy định của pháp luật.
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm hoàn thiện công tác tiếp dân,
hướng dẫn đầy đủ, cụ thể về pháp luật cho người có đơn thư hoặc đến trình bày,
khiếu nại, tố cáo tại nơi tiếp công dân; công bố công khai số điện thoại, số fax,
hòm thư, địa chỉ thư điện tử để tiếp nhận các phát hiện, kiến nghị của công dân.
- Tăng cường trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc giải
quyết khiếu nại tố cáo.
- Thường xuyên nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ địa chính nhất là cán
bộ địa chính xã phường.
- Các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều h ành
sàn giao dịch bất động sản phải qua đ ào tạo. Để được cấp chứng chỉ môi giới,
đ ịnh giá bất động sản, các cá nhân phải có đủ các điều kiện như không ph ải là
cán bộ, công chức nhà nước; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đ ào tạo, bồi
dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản.
Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có bằng tốt
n ghiệp cao đẳng hoặc đại học, ngư ời quản lý, điều h ành sàn giao dịch bất động
sản cũng phải có giấy chứng nhận đ ã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức về quản lý, điều hành sàn giao d ịch bất động sản.
- Ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý cơ sở dữ liệu phục vụ công tác
quản lý.
- Phân công, phân cấp trách nhiệm cụ thể cho Uỷ ban nhân dân cấp phư ờng,
các ngành đ ặc biệt là ngành đ ịa chính.
- Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà đất do lịch sử để lại theo ph ương
châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất.
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
- Cần có quy định cụ thể hơn việc phân loại đất. Mỗi loại đất cần được phân
ra các hạng cụ thể hơn, đ ể có chế độ pháp lý phù hợp.
- Những căn nh à có chủ nhân ở trên 2 năm, khi bán đi thì không bị đóng
thuế. Những người có nhà cửa, đất đai m à không ở (chỉ cho mượn) và những
n gười buôn bán nhà đất; khi bán th ì ph ải trả thuế cho chính phủ. Cuối năm đóng
thuế thì sẽ tính lại và khấu trừ sau (chính phủ lấy tiền trước). Nếu đổi bất động
sản này đ ể lấy bất động sản khác lớn hơn trong vòng 3 tháng thì không bị đóng
thuế. Ở những nơi quy hoạch rồi; khu đẹp và ven biển thì tiền thuế có thể cao
gấp đôi, gấp ba hoặc những nơi chưa quy hoạch và chưa có điện nước thì đ ược
giảm thuế một nửa.
- Tăng khả năng cung cấp h àng hóa b ất động sản, nhất là đất cho sản xuất
kinh doanh, và bất động sản nhà ở đ ể chủ động bình ổn thị trường theo qui luật
cung cầu, đồng thời góp ph ần thực hiện chính sách xã hội.
- Phát triển quĩ đất để điều tiết thị trường đất đai theo qui định của Luật Đất
đ ai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất
động sản nhà ở, cũng như các lo ại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà
ở cho thuê, nhà ở b án trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu
nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ
ở, trên nguyên tắc xóa bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ các hộ gia đình, cá
nhân phù h ợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nh à nước và
của từng địa ph ương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong
các dự án m à chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
- Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản,
đ ặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín
dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp
thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản.
- Từng b ước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành m ạnh các giao dịch
trên th ị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “sàn giao
d ịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đ ấu thầu hoặc treo
b iển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “trung tâm
giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham
gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của
Nhà nư ớc, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường.
Trên đây là một số giải pháp nhằm nâng cao, ho àn thiện công tác quản lý
chuyển quyền sử dụng đất trên đ ịa bàn qu ận Thanh Kh ê. Từ đó giúp cho công tác
quản lý đất đai nói chung và giao dịch đ ất đai nói riêng ngày một tốt hơn, đ ảm
b ảo đúng pháp luật.
3 .2. Kiến nghị
Phòng Tài nguyên Môi trư ờng quận Thanh Khê được thành lập tháng ba
n ăm 2005, đ ã từng bước đi vào ổn định về mặt tổ chức, hiệu quả hoạt động khá
tốt trong công tác quản lý đất đai như: tiếp nhận, giải quyết các hồ sơ thuộc lĩnh
vực đất đai, tổ chức thanh tra, kiểm tra về đất đai cũng như đối với hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu của nhân dân. Bên cạnh những
m ặt tích cực đó, vẫn còn có những hạn chế cần được khắc phục, qua thời gian
n ghiên cứu tìm hiểu, tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
- Việc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ các nội dung công việc trong lĩnh vực
đ ất đai được thực hiện “một cửa” Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
phòng Tài nguyên Môi trư ờng. Nh ưng hiện nay, phòng Tài nguyên Môi trường
và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do chưa có địa điểm làm việc thích
h ợp, n ên đề xuất tạm thời nhận hồ sơ tại tổ “một cửa” thuộc Văn phòng Uỷ ban
nhân dân quận và trả hồ sơ tại Văn phòng đ ăng ký quyền sử dụng đất.
- Chấm dứt việc thu thừa một số loại thủ tục; có biện pháp khắc phục việc
h ẹn trả thời gian, trả kết quả hồ sơ không đúng quy đ ịnh; thu đủ, thu đúng các
khoản phí, lệ phí theo quy định; củng cố lại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ
sơ; xây d ựng và ban hành quy chế làm việc của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất quận; xác lập chế độ trách nhiệm, mối quan hệ công tác cụ thể của tập
th ể và cá nhân cán bộ, viên chức đơn vị trong quy trình luân chuyển giải quyết hồ
sơ công việc của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận.
- Hệ thống hoá và công khai hoá ho ạt động công vụ, bao gồm những việc
công khai lịch công tác; tổ chức hòm thư góp ý, điện thoại đường dây nóng, sử
dụng bảng tên để bàn, thường xuyên đeo th ẻ công chức, viên chức khi làm nhiệm
vụ; công khai mức phí và lệ phí theo Quyết định số 103/2006/QĐ-UBND của Uỷ
b an nhân dân thành phố Đà Nẵng; kịp thời bổ sung và công khai đ ầy đủ quy
trình, thủ tục, phí và lệ phí, thời gian giải quyết các nội dung công việc theo quy
đ ịnh để tổ chức, các nhân d ễ biết, kiểm tra, thực hiện.
- Tổ chức quán triệt và công khai quy tắc ứng xử của cán bộ, công chức,
viên chức làm việc trong bộ máy chính quyền địa ph ương ban hành kèm theo
Quyết định số 03/2007/QĐ-BNV ngày 26/02/2007 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ.
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
- Sắp xếp lại một số loại sổ sách theo dõi phục vụ cho công tác quản lý và
lưu hồ sơ công việc theo quy định; thường xuyên nghiên cứu các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai, nhất là các văn bản mới ban h ành để áp dụng thực
h iện giải quyết công việc chuyên môn cho đúng với quy định của pháp luật hiện
h ành; kh ắc phục kịp thời những hạn chế, thiếu sót về thủ tục, thời gian, phí và lệ
phí giải quyết hồ sơ, công việc của hộ gia đ ình, cá nhân.
- Có biện pháp chấn chỉnh tổ chức và hoạt động của bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả hồ sơ tại quận theo quy định tại Quyết định số 06/2006/QĐ-UBND
n gày 06/02/2006 củaUỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng nhằm đảm bảo sự
đồng bộ và thống nhất chung cho việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo cơ chế
“một cửa” của tổ chức, công dân trên địa bàn quận; chỉ đạo Văn phòng Uỷ ban
nhân dân quận phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận xây dựng
quy chế phối hợp khi trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận ký hồ sơ của hộ gia
đ ình, cá nhân; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của Bộ ph ận tiếp
nhận và trả kết quả và các phòng chuyên môn nh ằm đảm bảo cho việc giải quyết
hồ sơ, công việc cho tổ chức, cá nhân trên địa bàn quận theo đúng quy định của
Nhà nư ớc.
- Cấp trên chưa hướng dẫn cụ thể việc phạt trễ hạn đối với Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền của người ra quyết
đ ịnh, tỷ lệ phần trăm đ ược trích.
- Đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nh à ở và quyền sử dụng đất ở (cấp
theo ngh ị định 60/CP) khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất, quy định không được ghi vào giấy chứng nhận hoặc trang bổ sung mà
chỉ đ ược ghi vào đơn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
nguon tai.lieu . vn
