1. Trang Chủ
  2. Ngân hàng - Tín dụng
  3. Khoá luận tốt nghiệp: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân Đội - CN Đông Sài Gòn

Khoá luận tốt nghiệp: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân Đội - CN Đông Sài Gòn

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh. Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn. Mời các bạn cùng tham khảo! Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh BỘGIÁODỤCVÀ ĐÀOTẠO ĐẠI HỌCCÔNG NGHỆ TP. HCM KHOAKẾ TOÁN

Thể loại Tài liệu miễn phí Ngân hàng - Tín dụng

Số trang 85

Ngày tạo 10/18/2021 3:24:33 AM +00:00

Loại tệp PDF

Kích thước 2.38 M

Tên tệp

Tải Khoá luận tốt nghiệp: Phân tích hoạt động cho vay ... (.pdf)

Xem mẫu

  1. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh BỘGIÁODỤCVÀ ĐÀOTẠO ĐẠI HỌCCÔNG NGHỆ TP. HCM KHOAKẾ TOÁN– TÀICHÍNH– NGÂNHÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI- CN ĐÔNG SÀI GÕN Ngành: Tài chính – Ngân hàng Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Giảng viên hƣớng dẫn : ThS. Võ Tƣờng Oanh Sinh viên thực hiện : Trần Văn Thuyên MSSV: 1154021003 Lớp:11DTNH11. TP. Hồ Chí Minh, năm Trang i
  2. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong báo cáo thực tập tốt nghiệp được thực hiện tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội - CN Đông Sài Gòn, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TP. Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 2015 Sinh viên thực hiện Trần Văn Thuyên Trang ii
  3. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập vừa qua, em xin chân thành cảm ơn các Anh Chị trong CN Đông Sài Gòn đã tạo mọi điều kiện giúp em hoàn thành tốt thời gian thực tập và đề tài khóa luận. Em cũng gửi lời cảm ơn các Thầy Cô trong khoa Kế toán- Tài chính Ngân hàng trường Đại học Công nghệ TP.HCM đã truyền đạt những kiến thức bổ ích, tận tình giảng dạy em trong suốt những năm theo học tại trường, đặc biệt là ThS.Võ Tường Oanh, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài thực tập. Do trình độ và kiến thức còn giới hạn, thời gian thực tập không nhiều, kinh nghiệm thực tế còn nhiều hạn chế nên bài nghiên cứu không thể tránh khỏi những khuyết điểm và thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của Anh Chị tại CN Đông Sài Gòn cùng quý Thầy Cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn. Sau cùng, kính chúc Thầy Cô đang công tác tại tại trường Đại học Công nghệ TP. Hồ Chí Minh cùng toàn thể anh chị tại tại ngân hàng TMCP Quân Đội - CN Đông Sài Gòn dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác. Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015 Sinh viên thực hiện Trần Văn Thuyên Trang iii
  4. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc --------- NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Tên đơn vị thực tập : Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Địa chỉ: 538 cách mạng tháng 8, Phường 11, Quận 3, Tp.HCM Điện thoại liên lạc : 39934888 Email : NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN: Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên MSSV : 1154021003 Lớp : 11DTNH11 Thời gian thực tập tại đơn vị : Từ 1 tháng 4 năm 2015 đến 28 tháng 5 năm 2015 Tại bộ phậnthực tập:Phòng khách hàng cá nhân. Trong quá trình thực tập tại đơn vị sinh viên đã thể hiện : 1. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật : Tốt Khá Trung bình Không đạt 2. Số buổi thực tập thực tế tại đơn vị : >3 buổi/tuần 1-2 buổi/tuần ít đến đơn vị 3. Đề tài phản ánh được thực trạng hoạt động của đơn vị : Tốt Khá Trung bình Không đạt 4. Nắm bắt được những quy trình nghiệp vụ chuyên ngành (Kế toán, Kiểm toán, Tài chính, Ngân hàng …..) : Tốt Khá Trung bình Không đạt TP. HCM, Ngày … tháng … năm 2015 Đơn vị thực tập (ký tên và đóng dấu) Trang iv
  5. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN : Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên MSSV : 1154021003 Lớp : 11DTNH11 Thời gian thưc tập: Từ …………… đến ……………….. Tại đơn vị: Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. Trong quá trình viết báo cáo thực tập sinh viên đã thể hiện : 1. Thực hiện viết báo cáo thực tập theo quy định: Tốt Khá Trung bình Không đạt 2. Thường xuyên liên hệ và trao đổi chuyên môn với Giảng viên hướng dẫn : Thường xuyên Ít liên hệ Không 3. Đề tài đạt chất lượng theo yêu cầu : Tốt Khá Trung bình Không đạt TP.HCM, ngày …. tháng ….năm 2015 Giảng viên hƣớng dẫn (Ký tên, ghi rõ họ tên) Trang v
  6. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT AMC: Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản CBTD: Cán bộ tín dụng CB NV: Cán bộ nhân viên CIC: Trung tâm thông tin tín dụng CN: Chi nhánh CVQHKHCN: Chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân CNTT: Công nghệ thông tin DATC: Công ty mua bán nợ HĐQT: Hội đồng quản trị HĐTD: Hội đồng tín dụng KHCN: Khách hàng cá nhân MB: Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần NHTM: Ngân hàng thương mại PGD: Phòng giao dịch SXKD: Sản xuất kinh doanh TSĐB: Tài sản đảm bảo TCTD: Tổ chức tín dụng Trang vi
  7. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội Giai đoạn 2012-2014 .................................................................................................. 24 Bảng 2.2. : kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Quân đội – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 .................................................................................................. 30 Bảng 2.3. Doanh số cho vay giai đoạn 2012-2014 .................................................... 38 Bảng 2.4. Doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014 của MB – CN Đông Sài Gòn ............................................................................................................................ 39 Bảng 2.5. Doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012 – 2014. ........................................................................................................................ 41 Bảng 2.6. : Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 ......................................................................................................... 44 Bảng 2.7. : Doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay của sản phẩm bất động sản tại NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn ................................................................ 46 Bảng 2.8. : nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 .................................................................................................. 47 Bảng 2.9. : nợ quá hạn theo thời hạn cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 ................................................................................................... 49 Bảng 2.10. : Tỷ lệ tăng trưởng doanh số bất động sản của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. ................................................................................................. 51 Bảng 2.11. : Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ trong hoạt động cho vay bất động sản của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. ..................................................... 52 Bảng 2.12 : Tỷ lệ thu lãi của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 53 Trang vii
  8. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Bảng 2.13: Tỷ lệ thu nợ đến hạn và nợ quá hạn của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. ........................................................................................................ 54 Bảng 2.14 : Tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 . 54 Trang viii
  9. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ Hình vẽ 2.1: Cơ cấu bộ máy quản lý của ngân hàng TMCP Quân Đội ..................... 22 Hình vẽ 2.2. Cơ cấu bộ máy quản lý của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn. ...................................................................................................................... 28 Hình vẽ 2.3. quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng. ........................................ 34 Biểu đồ2.1. Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh của MB -CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2013-2014 ................................................................................................................... 31 Biểu đồ 2.2. doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014. ......................... 39 Biểu đồ2.3. doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn từ 2012 – 2014 ........................................................................................................... 42 Biểu đồ 2.4. Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay của sản phẩm bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. ......................................................... 44 Biểu đồ2.5 : Biểu đồ thể hiện doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay tại NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn ................................................................................... 46 Biểu đồ2.6 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. ........................................................................................... 48 Biểu đồ2.7 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo thời hạn cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. ........................................................................................... 50 Trang ix
  10. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Mục lục Trang LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1 CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng ........................ 3 1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản ............. 3 1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản. ................................................................ 4 1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản ....................................................................... .5 1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản ................................................... 5 1.2. Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội. ................................. 7 1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn....................................................................... .7 1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí. .............................. 7 1.2.3. Phương thức thực hiện. ................................................................................. 9 1.2.4. Hồ sơ vay vốn.................................................................................................. 10 1.3. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tƣợng khách hàng cá nhân của MB. ............................................................................................................. 10 1.3.1. Điều kiện cho vay. .......................................................................................... 10 1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn............................................................... 11 1.3.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính ................................................... 11 1.3.4. Điều kiện giải ngân. ....................................................................................... 13 1.4. Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội. .............................................. 14 1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt. ..................................................... 14 1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí. ........................................................................ 16 CHƢƠNG II. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG SÀI GÕN. .................................................................................................................... 18 2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn ......................................................................................................................... 18 2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội. ............ 18 Trang x
  11. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội. ................ 24 2.1.3. Khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội. .. 26 2.2. Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN ............................................ 27 2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển ............................................................ 27 2.2.2. Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn ............................................... 28 2.2.3. Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn. ........................ 30 2.2.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. ...................................................................................................... 30 2.3. Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. ........................................ 34 2.3.1. Quy trình cho vay ..................................................................................... ..34 2.3.2. Sản phẩm cho vay. ..................................................................................... 36 2.4. Tình hình cho vay. ............................................................................................ 38 2.4.1. Doanh số cho vay ..................................................................................... .38 2.4.2. Doanh số thu hồi nợ ................................................................................ .43 2.4.3. Nợ quá hạn. .............................................................................................. .47 2.4.4. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản tại chi nhánh. ... 51 Trang xi
  12. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh CHƢƠNG III ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI MB – CN ĐÔNG SÀI GÕN. ..................................................... 56 3.1. Ưu điểm. .......................................................................................................... .56 3.2. Nhược điểm. ................................................................................................... .57 3.3. Nguyên nhân................................................................................................... 59 3.4. Giải pháp . ....................................................................................................... 60 3.5. Định hƣớng phát triển của chi nhánh trong tƣơng lai. ................................ 62 KẾT LUẬN ................................................................................................................. 6 Trang xii
  13. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Trong 3 năm trở lại đây, hệ thống ngân hàng thương mại của Việt Nam rơi vào tình trạng không ổn định, nợ xấu tăng cao, nhiều rủi ro về tác nghiệp và đạo đức cán bộ trong NH bị phát hiện, gây mất uy tín đối với công chúng, tạo nên tình trạng mất thanh khoản, nhiều NH phải chấp nhận báo kết quả kinh doanh lỗ, bị thâu tóm, sáp nhập... Song, chúng ta không thể phủ nhận sự cố gắng nỗ lực thanh lọc, rà soát chặt chẽ hệ thống NH của Chính phủ và NHNN. Bản thân các NHTM cũng đã có những biện pháp tích cực để đưa hệ thống ngân hàng phát triển hơn, phục hồi nền kinh tế nước nhà trong vai trò luân chuyển vốn tới các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp và Tập đoàn kinh tế lớn. Việc đầu tư vào các dự án kinh tế hiệu quả được coi là bước đi thông minh để mở ra thành công trong công cuộc hiện đại hóa đất nước. NH với chức năng là kênh dẫn vốn quan trọng nhất của nền kinh tế, đã và đang tiếp tục tham gia đầu tư vào các dự án phát triển kinh tế quan trọng. Với chiến dịch chuyển dịch cơ cấu hệ thống thành công, NHTMCP Quân Đội đã trở thành một ngân hàng đa năng, cung cấp các dịch vụ tín dụng có chất lượng cao, tương xứng với vị thế và tiềm năng của NH. Hiện nay, hoạt động tín dụng của hệ thống NH chiếm phần lớn kết quả kinh doanh, trong đó tín dụng cá nhân ở mảng bất động sản đang mở rộng để chiếm nhiều tỷ trọng hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng. Hình thức cấp tín dụng này mang lại lợi nhuận lớn cho bản thân NH nhưng ngược lại, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao vì những đặc thù nhất định. Chính vì vậy, việc nâng cao hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro là một bài toán khó và tương đối phức tạp đối với hệ thống NHTM nói chung và NHTMCP Quân Đội nói riêng. Trải qua thời gian thực tập tại NHTMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn, nhận thấy đây là một vấn đề cấp thiết mà ngân hàng quan tâm hiện nay. Với sự giúp đỡ nhiệt tình từ phía ngân hàng, đặc biệt là từ Phòng Khách hàng Cá nhân của Chi nhánh, em quyết định chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng Svth: Trân Văn Thuyên Trang 1
  14. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn” cho chuyên đề tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu của đề tài:  Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và Chi nhánh Đông Sài Gòn  Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh.  Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn. 3. Phạm vi của đề tài: Trong thời gian và những kiến thức cho phép, đề tài nghiên cứu và Phân tích tình hình cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn Về mặt phương pháp, bản thân tiếp cận vấn đề dựa trên những thông tin thu thập được trong quá trình thực tập và trên những báo cáo của đơn vị thực tập đã được kiểm duyệt. 4. Kết cấu của đề tài: Nội dung chính của chuyên đề được chia làm ba chương: Chƣơng 1. Cơ sở lý luận chung về hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản Chƣơng 2: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – Cn Đông Sài Gòn. Chƣơng 3. Đánh giá tình hình hoat động tín dụng cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn . Svth: Trân Văn Thuyên Trang 2
  15. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Chƣơng I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng. Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng. Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản. 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản. Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới về khái niệm bất động sản và động sản. Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về bất dộng sản của các nước như sau: Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, , Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”. Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với Svth: Trân Văn Thuyên Trang 3
  16. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản. Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.1.2. Khái niệm về cho vay bất động sản. Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Quân Đội). Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho thuê.... Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất). 1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản. Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 4
  17. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể: Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ. Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần. Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay. Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này. 1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản. Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản. Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại, các căn hộ chung cư... Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất... và đây chính là mảng mà đề tài đang hướng đến. 1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản. 1.1.4.1. Đối với ngân hàng. Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thời Svth: Trân Văn Thuyên Trang 5
  18. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng. Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất. Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí. 1.1.4.2. Đối với khách hàng. Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có. Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không nhiều. Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phòng ngừa được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng. 1.1.4.3. Đối với bên bán Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong trường hợp này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua Svth: Trân Văn Thuyên Trang 6
  19. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn hơn, tránh các trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền, sang tên không mong muốn. Ngoài ra, hoạt động cho vay bất động sản là cầu nối giữa người bán, người mua và ngân hàng với nhau. Thông qua ngân hàng, người bán có thể tìm kiếm được khách hàng mua bất động sản từ phía ngân hàng cung cấp hay người mua có thể tìm được bất động sản thông qua ngân hàng. 1.2. Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội. 1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn. 1.2.1.1. Điều kiện đối với khách hàng. - Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. - Cá nhân/ hộ gia đình có hộ khẩu thường trú/KT3 tại Tỉnh/Thành phố nơi MB có trụ sở. - Có độ tuổi nằm trong khoản từ 20 đến 60 tuổi đối với nữ và 65 đối với nam. - Có mục đích rõ ràng, có giấy tờ hợp lệ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay phù hợp với quy định của MB. - Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết. - Có TSĐB và thực hiện đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật và MB. 1.2.1.2. Điều kiện về tài sản đảm bảo. MB chỉ nhận các loại tài sản đảm bảo bao gồm giấy tờ có giá, phương tiện vận tải, bất động sản (đất, tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất trong tương lai). 1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí. 1.2.2.1. Mức cho vay. Mức cho vay được xác định căn cứ vào đối tượng khách hàng, nhu cầu vay vốn, khả năng tài chính và giá trị tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng. Mức cho vay tối thiểu là 50 triệu đồng và tối đa được quy định như sau. Đối với tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 7
  20. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh TSĐB là đất, nhà xây mới và sửa chữa trên đất, mức cho vay tối đa là 80% tổng nhu cầu vốn nhưng không vượt quá 70% giá trị định giá TSĐB của MB AMC. Đối với nhà chung cư chưa ra sổ, mức cho vay tối đa 70% nhu cầu vốn và 70% giá trị thị trường của tài sản (áp dụng đối với các dự án nhà chung cư đã liên kết). MB không nhận thế chấp TSĐB là chung cư chưa ra sổ và không thuộc danh mục các dự án mà MB không liên kết. Đối với tài sản đảm bảo độc lập. Trường hợp TSĐB là giấy tờ có giá. Mức cho vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn của khách hàng nhưng không vượt quá tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB theo nghiệp vụ cho vay cầm cố GTCG của MB trong từng thời kỳ. Trường hợp TSĐB là phương tiện vận tải. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá tỷ lệ cho vay trên TSĐB theo quy định nghiệp vụ cho vay mua ô tô trả góp của MB trong từng thời kỳ. Trường hợp TSĐB là bất động sản. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá 80% giá trị định giá tài sản đảm bảo. 1.2.2.2. Thời hạn cho vay. Thời hạn cho vay được xác định dựa trên tài sản đảm bảo của khách hàng. Trường hợp tài sản đảm bảo là bất động sản. Đối với hoạt động cho vay xây dựng nhà,mua nhà phố, nhà chung cư, đất dự án. Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm. Đối với hoạt động cho vay sửa chữa nhà kết hợp mua sắm nội thất . Thời hạn cho vay tối đa là 15 năm. Trường hợp tài sản đảm bảo là động sản hoặc giấy tờ có giá, thời hạn cho vay được quy định theo nghiệp vụ quy định của MB. 1.2.2.3. Lãi suất cho vay. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 8
nguon tai.lieu . vn
Ngân hàng - Tín dụng Kế toán - Kiểm toán Đầu tư Bất động sản Quỹ đầu tư Đầu tư Chứng khoán Tài chính doanh nghiệp Bảo hiểm Tiêu chuẩn - Qui chuẩn Giáo dục học Kinh tế học Quản trị kinh doanh