- Trang Chủ
- Báo cáo khoa học
- Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ năm 2018
Xem mẫu
- ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THÀNH TRUNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TẤT THẮNG, HUYỆN THANH
SƠN, TỈNH PHÚ THỌ NĂM 2018
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý tài nguyên và môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2015 – 2019
Thái Nguyên, năm 2019
Thái Nguyên, năm 2015
- ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THÀNH TRUNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TẤT THẮNG, HUYỆN THANH
SƠN, TỈNH PHÚ THỌ NĂM 2018
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý tài nguyên và môi trường
Lớp : K47-QLTN&MT
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2015 – 2019
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Hà Văn Tuyển
Thái Nguyên, năm 2019
- i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là khâu quan trọng của mỗi sinh viên trước khi kết thúc
khóa học, giúp sinh viên hệ thống hóa lại những kiến thức đã học trong thời gian
học tập tại trường, kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng như để tích lũy thêm
vốn kiến thức thực tế và từ đó nâng cao trình độ chuyên môn cũng như làm quen
với công tác quản lý Nhà nước về đất đai sau này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho
em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại
trường.
Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và nỗ lực của
bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các thầy giáo,
cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên và đặc biệt là sự hướng dẫn chỉ đạo tận
tình của thầy giáo Ths.Hà Văn Tuyển.
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Tài
Nguyên & Môi trường biển đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông
tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, giúp em hoàn
thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên cứu, tìm
hiểu nhưng do thời gian có hạn, kiến thức còn hạn chế nên không tránh khỏi những
sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong nhận được những đóng góp ý kiến của các
thầy cô và các bạn để khoá luận của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng năm 2019
Sinh viên
Nguyễn Thành Trung
- ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
GCN Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NĐ-CP Nghị định Chính phủ
QSDĐ Quyền sử dụng đất
STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân
- iii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp
GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018 ............................................................. 35
Bảng 4.2. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ........ 38
tại xã Tất Thắng năm 2018.................................................................................. 38
Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân không đủ điều ................................ 41
kiện cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018. .............................................. 41
Bảng 4.4. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ..... 46
- iv
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................... 23
Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu diện tích các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp
GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018 ............................................................. 36
Hình 4.2 : Biểu đồ cơ cấu diện tích các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018 ............................................................. 39
Hình 4.3 : Biểu đồ cơ cấu diện tích các hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện
cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018....................................................... 42
Hình 4.4: Biểu đồ cơ cấu tỷ lệ diện tích đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp
đổi, cấp mới GCNQSDĐ...………………………...………………………...... 45
Hình 4.5 : Biểu đồ cơ cấu diện tích cấp GCNQSDĐ xã Tất Thắng ................... 45
- v
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................................iii
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................... iv
MỤC LỤC........................................................................................................................... v
PHẦN 1.MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu thực hiện ................................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài. ................................................................................................. 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .............................................. 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ...................................................................................... 2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 4
2.1.1. Đăng kí đất đai. ................................................................................................... 4
2.1.2. Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 5
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .................................... 6
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. ............................................................................................................. 6
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................................... 7
2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................... 8
2.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................... 10
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ................... 10
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ............................................... 11
2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ..................................................... 12
2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. ........................................................................................... 12
- vi
2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................. 13
2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................. 13
2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .............................................................. 15
2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .............................................................. 19
2.4.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................................. 20
2.4.7. Mẫu GCN .......................................................................................................... 22
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......... 24
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện............................................................................. 24
3.1.1. Đối tượng:.......................................................................................................... 24
3.1.2. Phạm vi thực hiện: ............................................................................................ 24
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 24
3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 24
3.3.1. Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Tất Thắng, huyện
Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ............................................................................................ 24
3.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú
Thọ ................................................................................................................................ 24
3.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh
Phú Thọ năm 2018 ...................................................................................................... 24
3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng .............................................................................. 24
3.3.5. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Tất Thắng,
huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................ Error! Bookmark not defined.
3.4. Phương pháp nghiên cứu. ................................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp. ............................................ 24
- vii
3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 25
3.4.3. Phương pháp phân tích, đánh giá trình bày kết quả. .................................... 25
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................ 26
4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tất Thắng .............. 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 28
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh
Phú Thọ ........................................................................................................................ 29
4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.................................. 29
4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018. .... 33
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công
tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ .................. 47
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................................ 47
4.4.2. Khó khăn............................................................................................................ 48
4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng .... 49
4.5.1. Giải pháp chung ................................................................................................ 49
4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Tất Thắng,
huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................................................................ 50
PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 51
5.1.Kết luận .................................................................................................................. 51
5.2. Kiến nghị............................................................................................................... 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................... 53
- 1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.”
Hiện nay, khi xã hội ngày càng phát triển, đất đai càng trở thành một nguồn
lực quan trọng của mỗi quốc gia, nó giữ vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển
kinh tế- xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình
sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài nguyên có hạn. Quá trình
công nghiệp hoá- hiện đại hoá kèm theo đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ ở các đô thị hiện
nay kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng đã đặt ra vấn đề sử dụng đất một
cách tiết kiệm hợp lý như là một nhu cầu cấp thiết hàng đầu.
Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của
nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất
đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước
thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì
công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện
nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo
đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất
yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình...
Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp,
khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này
cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi
động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế
trong thị trường đang phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện
- 2
nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề
quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước
có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà
nước. Có thể thấy rằng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước
ta vẫn còn chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến độ cũng khác
nhau do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan ở từng địa phương.
Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo
Ths.Hà Văn Tuyển. Em tiến hành thực hiện đề tài "Đánh giá công tác cấp giấy
chứng nhận Quyền sử dụng đất tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ
năm 2018".
1.2. Mục tiêu thực hiện
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Tất
Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Đưa ra những giải pháp cụ thể cho những trường hợp tồn tại trên địa bàn
xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài.
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân.
Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp
GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật Đất đai
2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp
GCNQSDĐ.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm
được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm
- 3
và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác
thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung được tốt hơn.
- 4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
2.1.1. Đăng kí đất đai.
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý
thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ
trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. [7]
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành,
tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật. [7]
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc
ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa
đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm
chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. [7]
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước,cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà
nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để
quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và
- 5
bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ
trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. [7]
* Hình thức đăng ký đất đai:
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo
quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng
ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: [7]
- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm
vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung
của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc
sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà
bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng
như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có
quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà
nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992
(Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử
dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định
- 6
rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của
người sử dụng đất.
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều
181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền
sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt
(quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ
mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý
của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà
ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể
tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc
toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người
khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu
cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu
nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự
thoả thuận giữa hai bên.
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
* Khái niệm.
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất”. [10]
* Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến
- 7
từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều
đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà
nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất
được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là
điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý
nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. [10]
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản
đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm
chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp
hành tốt pháp luật về đất đai. [10]
- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành
lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của
chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa
đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích
sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử
dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: [10]
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp
luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua
- 8
việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp
lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật
đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và
làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. [10]
2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác
cấp GCN là điều cần thiết:
* Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội
khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trong năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi
trường ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng
đất khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính
phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- 9
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển
hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ
phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống
kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
* Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2014 của Quốc hội ban hành.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
- 10
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng
nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa
chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới
Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu
đất đai và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích
của giai cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý
đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau.
- Tại Mỹ:
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN. Nước Mỹ đã xây dựng
một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có
khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và
đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là
một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.
- Tại Thái Lan:
Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành 3 loại:
Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì
được cấp bìa đỏ.
Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng,
cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCN
là bìa vàng.
- 11
Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh
mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp đó. Và
trường hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định xử lý cho
phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ.
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng. Nó
chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định. Khi
người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm
chắc và quản lý chặt quỹ đất trong cả nước.
Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp
với tình hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật đất đai 2013 các
văn bản luật chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách quan trọng
để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận. Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận
là một trong nhiệm vụ mà các địa phương sẽ nỗ lực thực hiện và hoàn thành. Xã
hội càng phát triển thì vai trò của đất đai càng to lớn, đất đai càng phát huy giá
trị của nó. Nó thực sự là động lực cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quản
lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ không chỉ của riêng ai mà là của tất cả
chúng ta.
Thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai, tính đến 2018, tỷ lệ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu trên cả nước đã đạt trên 96,9% tổng
diện tích các loại đất cần cấp : [4]
Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%,
đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%;
đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%.
Theo đó, việc tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, chủ yếu là
do người dân chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
(chiếm 10,7%); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp và không có
nguon tai.lieu . vn