Xem mẫu
- HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG
ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ
VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
Tác giả: Robert J. Shiller
Tháng 10-2007
1
- HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ VÀ QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở
Tác giả: Robert J. Shiller
Tháng 10-2007
Bài luận này xem xét một phạm vi rộng các luận cứ liên quan đến sự bùng n ổ trong
giá nhà hiện nay và cân nhắc việc này có ý nghĩa như th ế nào trong giá nhà t ương lai
và nền kinh tế. Bài viết không giải thích sự bùng nổ dưới góc đ ộ nh ững đi ều c ơ b ản
như việc thuê mướn hay chi phí xây dựng. Một lí thuyết tâm lí h ọc đ ặc tr ưng cho s ự
bùng nổ khi nó diễn ra là bởi vì cơ chế phản hồi máy móc hay sự lan truyền xã h ội
khuyến khích quan niệm nhà ở như một cơ hội đầu tư quan trọng, khớp v ới lu ận c ứ
hơn.
Robert J. Shiller
Quỹ Cowles tài trợ cho nghiên cứu kinh tế
30 đại lộ Hillhouse
New Haven CT 06520-8281
203 432-3708
Robert.shiller@yale.edu
2
- Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở1
Sự bùng nổ về giá nhà đã được biết đến trong cả thế k ỉ, nhưng c ơn s ốt hi ện nay thì
độc nhất vì sự lan tràn của nó. Bùng n ổ giá nhà gây ấn t ượng sâu s ắc t ừ nh ững năm
cuối thập kỉ 90 ở Úc, Canada, Trung Quốc, Ấn Độ, Ai-len, Ý, Hàn Qu ốc, Nga, Tây Ban
Nha, Anh, Mĩ và các quốc gia khác. 2 Ở đó dường như không có tiền lệ trước đó về
những bùng nổ ấn tượng xảy ra ở nhiều nơi cùng một lúc.
Trong phạm vi liên bang Mĩ, cuộc bùng nổ hiện tại khác những bùng n ổ trước đó vì nó
mang tính quốc gia hơn địa phương. Trong cuộc bùng nổ hiện tại, những vòng kh ứ
hồi liên tiếp của bùng nổ giá nhà địa phương rốt cuộc trở thành bùng nổ quốc gia.
Cuộc bùng nổ đầu tiên bắt đầu vào năm 1998 với giá nhà th ực (đã đi ều ch ỉnh l ạm
phát) tăng vượt trội mười phần trăm trong một năm tại bờ biển tây, tại những thành
phố quyến rũ San Diego, Los Angeles, San Francisco và Settle. Cơn sốt chớm nở lúc ấy
chỉ thu hút sự chú ý vừa phải khi nó gi ới hạn ở bờ biển tây, và giá tích lũy đ ạt đ ược
không mấy ấn tượng. Nhưng cơn sốt nhanh chóng lan sang miền đông, với 10% giá
nhà thực tăng trong 1 năm ở Denver và sau đó là Boston năm 1999. Những thành phố đó
tiếp tục được đánh giá ở mức cao.
Nhiều năm đã trôi qua, những thành phố mới bắt đầu nhận th ấy sự tăng giá nhà th ực
đáng kể. Ngay cả năm suy thoái, Miami, Minneapolis, New York và Washington DC
bắt đầu thấy sự tăng giá nhà thực 10% năm 2001. Nh ững n ơi đó tr ở thành nh ững
người đến muộn, họ phải trả giá cho sự chậm trễ trong sự bùng nổ giá nhà mãnh li ệt
của họ. Las Vegas lần đầu thấy sự tăng giá nhà thực 10% hàng năm vào năm 2003, và
giá nhà thực tăng vọt lên 49% vào năm 2004. Phoenix lần đầu thấy sự tăng giá th ực
10% vào năm 2004 và sau đó giá nhà thực tăng vọt lên 43% vào năm 2005. Và h ơn th ế,
những ngày ấy, hầu hết những thành phố khác vẫn có tốc đ ộ tăng đáng k ể. K ết qu ả
của những cuộc bùng nổ liên tiếp này, tại nhi ều n ơi có gia tăng qui mô l ớn trong giá
nhà quốc gia qua một giai đoạn gần như c ả thập kỉ. C ơn sốt đ ược làm d ịu ph ần nào
bởi sự thật là vài thành phố chưa hề trải qua bùng n ổ. Tại Atlanta, Charlotte, Chicago,
3
- Cleverland, Dallas và Detroit không có sự tăng giá nhà thực 10% m ột năm t ừ năm 1998,
mặc dù những địa phương này cũng có vài sự gia tăng.
Hình 1 dưới đây cho thấy, với đường đậm, bảng chú dẫn giá nhà qu ốc gia S&P/Case-
Shiller tại liên bang Mĩ, sử dụng chỉ số giá cả tiêu dùng để đi ều ch ỉnh lạm phát. Đi ều
này cho thấy tình trạng thị trường ở cấp độ quốc gia. Xét trên toàn quốc, giá nhà th ực
tăng 86% giữa cuối quí tư năm 1996 và lên đỉnh 9.25 năm sau đó vào quí đầu năm 2006.
Thật khó giải thích sự tăng vọt ấn tượng này khi những yếu tố kinh t ế không xứng
tầm với sự tăng giá. Cũng được thể hiện trên hình là chỉ số thực những người đang
thuê mướn (đường nhỏ). Sự thuê mướn thực tế cực kì ổn định khi so sánh với giá cả.
Thuê mướn thực tế tăng chỉ 4% từ quí tư năm 1996 đến quí một năm 2006. Hình vẽ sự
thuê mướn chỉ ra rằng hầu như không có sự thay đổi trong thị trường dịch v ụ nhà ở,
chỉ trong sự tư bản hóa giá trị của những dịch vụ đó thành giá cả.
Cơn sốt trong giá nhà thực từ quí tư năm 1996 không thể gi ải thích bởi sự tăng chi phí
xây dựng, mặc dù xem ra ý kiến cộng đồng là có thể là như v ậy. Dùng d ữ li ệu t ừ
Engineering News Record (2007), và điều chỉnh lạm phát v ới CPI-U, m ột ng ười nào đó
tìm ra rằng trong khi giá thực ván lót tường thạch cao ½ inch tăng 41% t ừ vùng lõm
trong giá nhà thực quí tư năm 1996 đến điểm đỉnh quí môt năm 2006, giá th ực c ủa g ỗ
dán tăng chỉ 9% và giá thực của gỗ xẻ nói chung giảm 32%. Chi phí lao đ ộng là y ếu t ố
quan trọng đơn lẻ trong chi phí nghề xây dựng, việc này chỉ ra sự thay đổi nhỏ nh ư thu
4
- nhập lao động phổ thông bị đình trệ. Chỉ số chi phí xây d ựng b ản tin khoa công trình
đã điều chỉnh lạm phát cho thấy sự thay đổi tương đối nhỏ trên khoảng thời gian này.
Thật ra, chỉ số đã điều chỉnh theo lạm phát chỉ số giá tiêu dùng nói lên sự sụt giá nh ẹ
từ quí tư năm 1996 đến quí một năm 2006, ta cũng thấy đường chấm trên Hình 1.
Chú ý rằng số lượng chủ sở hữu tương đương lượng thuê mướn và chi phí xây dựng,
chung theo vết nhau khá sát. Nhưng không yếu tố nào đi theo giá nhà th ực c ả, gi ả thi ết
́
là một vài yếu tố khác – tôi sẽ bàn về tâm lí thị trường – đóng vai trò quan tr ọng trong
việc xác định giá nhà ở.
Cuộc bùng nổ có thể đi đến kết thúc ở liên bang Mĩ n ơi mà s ự thay đ ổi hoàn toàn rõ
nét trong giá nhà có thể thấy trong đường in đậm ở hình 1, v ới giá nhà th ực s ụt 3.4%
từ đỉnh quí một năm 2006. Những bản tin có tính chất giai tho ại cũng xu ất hi ện trong
năm ngoái làm yếu đi cơn sốt hay ngay cả sự rớt giá nhà ở nh ững qu ốc gia khác cũng
thế, nhưng những dữ liệu đã có không nói lên điều này, trái lại, vài qu ốc gia d ường
như vẫn tăng giá nhanh. Chỉ số giá nhà S&P/Case-Shiller m ới nhất (trong 5-2007) cho
thấy sự khá vững mạnh của thị trường nhà ở một số thành phố.
Khi có sự giảm sút, ban đầu họ có thể im lặng, và ngụy trang b ằng s ự nhiêu. Nh ững
̃
người bán nhà có chiều hướng giữ giá cao khi giá bị gi ảm. 3 Sự suy giảm 17% trong
doanh thu bán nhà từ đỉnh cao doanh thu bán trong năm 2005 là b ằng ch ứng đi ều này
đang xảy ra.
Thị trường nhà rõ ràng không có hiệu quả, và cho thấy sức đẩy to lớn từ năm này qua
năm khác, như Karl Case và tôi lần đầu minh h ọa năm 1988. Chúng tôi cho là s ự không
hiệu quả của chi phí giao dịch cao thì có liên đới với thị trường này, tạo ra sự khai thác
có chi phí cao không hiệu quả. Vào tháng 5-2006, tổ chức trao đ ổi m ậu d ịch Chicago,
hợp tác với doanh nghiệp tôi đồng sáng lập, MacroMarkets LLC, t ạo ra th ị tr ường
quyền lựa chọn và hợp đồng hàng hóa giao sau cho các h ộ gia đình Mĩ, nh ững ng ười
dùng chỉ số giá nhà S&P/Case-Siller. Một ngày nào đó, những th ị tr ường đó có th ể tác
động hiệu quả hơn lên việc tạo ra giá nhà, nhưng nó vẫn không đ ủ lớn đ ể ảnh h ưởng
5
- nhiều đến thì trường tiền mặt. Dựa vào xu hướng dài hạn cho giá nhà, và d ựa vào đà
đi xuống trong giá cả và sự đánh giá cao việc thuê m ướn, có khả năng là chi ều h ướng
đi xuống qua nhiều năm của giá nhà trong tương lai cần được xem xét.
Hệ lụy của cuộc bùng nổ và khả năng đảo ngược của nó trong những năm t ới t ồn t ại
như một vấn đề nghiêm trọng cho những nhà làm chính sách kinh t ế. Th ật khó ước
đoán điều gì sẽ xảy ra tiếp theo khi mà trong quá khứ chưa từng có kinh nghiệm v ề
những cơn bùng nổ như thế này. Những hệ lụy c ủa sự bùng n ổ đã t ạo ra nh ững v ấn
đề khó khăn cho các cơ quan đánh giá, những người phải đánh giá s ự tác đ ộng c ủa
bùng nổ lên sự thế chấp, như nghĩa vụ trả nợ kí quỹ (CDOs) mà đã kh ơi nguôn ở Mĩ
̀
từ con số không vào lúc khởi đầu bùng nổ nhà cho tới kho ảng 375 t ỉ USD năm 2006.
Vấn đề tế nhị nhất những cơ quan đánh giá gặp phải là định giá th ế chấp trong m ối
quan hệ với rủi ro (rủi ro nhiều bất động sản vỡ nợ cùng m ột lúc), m ột r ủi ro k ết n ối
trực tiếp với rủi ro của bất động sản vĩ mô mà có th ể ho ặc không th ể tuân theo ti ền
lệ.
Bài viết này, tôi sẽ xem xét, từ một viễn cảnh rộng, những kh ả năng gây ra cu ộc bùng
nổ, với sự chú ý đặc biệt về tư duy đầu cơ giữa những nhà đầu tư. Tôi biện luận rằng
yếu tố quan trọng trong cuộc bùng nổ này là sự nhận thức rộng rãi r ằng nhà là s ự đ ầu
tư tuyệt vời, và tâm lí bùng nổ đã giúp nhân rộng suy nghĩ này. Để ch ứng minh, tôi
chứng minh trên vài lĩnh vực nổi bật của hành vi kinh t ế. Nh ững lĩnh v ực này xu ất
hiện trong hai thập kỉ như là một phản ứng chống lại đ ịnh ki ến m ạnh m ẽ trong gi ới
học thuật, những người mà làm sáng tỏ hành vi giá c ả như là m ột y ếu t ố tâm lí.
Những người trong nghề đi đến đánh giá m ọi thị trường là hiệu qu ả, và bác b ỏ nh ững
ý kiến ngược lại. Hiện nay, hành vi kinh tế được nhận th ức r ộng rãi, và phát triên m ột
̉
tài liệu được tích trữ đang kê, chúng ta có thể dùng để đưa ra ý kiến c ụ thể v ề tâm lí
́ ̉
học trong kinh tế.
Sự phản hồi và bong bóng đầu cơ
6
- Cái đáng chú ý của bong bóng đầu cơ là quá trình phản h ồi máy móc thông quan quan
sát của cộng đồng về gia tăng giá và kì vọng sự tăng giá trong t ương lai. S ự ph ản h ồi
cũng được mô tả như một sự lan truyền xã hội, n ơi mà nh ững khái ni ệm và ý ki ến
chung dẫn tới ưa thich đầu cơ theo cảm xúc trong thị trường, và vì th ế, d ẫn t ới giá
́
tăng, và phục vụ cho sự tái diễn những khái niệm chung đó trong nhi ều ng ười n ữa.
Nhưng sự phản hồi không thể tiếp diễn mãi mãi, khi giá ngừng tăng,s ở thích c ủa công
chúng trong đầu tư có thể rớt thảm hại: bong bóng xà phòng vỡ.
Khái niệm cơ bản về nền tảng của bong bóng đầu cơ được truy vết ngược l ại hàng
trăm năm trước, trong những bài viết của các nhà bình luận v ề thi ̣ tr ường đ ầu c ơ.
Thuật ngữ khái niệm dường như quay ngược thời gian về thời kì nghi ện hoa tulip ở
Hà Lan năm 1630 (Shiller 2003). Nhưng những nhà kinh tế thờ ơ với ý ki ến r ằng sự
phản hồi điều khiển giá đâu cơ, và hiện nay vẫn sót lại nhi ều nhà báo nhân dân ở
nhiều địa phương có ý kiến ấy. Các nhà kinh tế đã viết về chúng (Galbraith 1954,
Kindleberger 1978) tìm ra rằng giới học thuật với vài khía cạnh quan tâm trong công
việc của họ, bản thân nó cách xa quan điểm của họ. Môt bô ̣ phân cua li ́ thuyêt chông
̣ ̣ ̉ ́ ́
đôi đôi măt với sự phân chia đây rui ro: quan điêm về bong bong đâu c ơ vôn là xã hôi
́ ́ ̣ ̀ ̉ ̉ ́ ̀ ́ ̣
hoc hay tâm lí xã hôi hoc, và ban thân nó không nghiên cứu với tui công cu ̣ cua nha ̀ kinh
̣ ̣ ̣ ̉ ́ ̉
tế hoc.
̣
Trong cuôn sach cua tôi, Irrational Exuberance (2000, 2005), được đăt tên theo l ời binh
́ ́ ̉ ̣ ̀
nôi tiêng Alan Greenspan, tôi phat triên quan niêm phổ biên vê ̀ bong bong. Tôi lâp luân
̉ ́ ́ ̉ ̣ ́ ́ ̣ ̣
răng những nguyên tăc đa dang cua xã hôi hoc và tâm lí hoc, cai mà gân đây tâm quan
̀ ́ ̣ ̉ ̣ ̣ ̣ ́ ̀ ̀
trong cua nó tới nên kinh tế trở thanh hữu hinh với hâu hêt cac nhà kinh tê ́ thông qua
̣ ̉ ̀ ̀ ̀ ̀ ́ ́
phat triên cac tai liêu về hanh vi kinh tê, giup chung ta có thêm sự cụ thể về sự phan hôi
́ ̉ ́ ̀ ̣ ̀ ́ ́ ́ ̉ ̀
may moc tao ra bong bong đâu cơ. Những nguyên tắc tâm lí học bao gồm bộ khung tâm
́ ́ ̣ ́ ̀
lí học, những khám phá điểm hình, tìm hiểu xã hội, ý thức chung, chú ý đ ến nh ững
điều bất thường, sự mạo hiểm bất thường như ghét tật cận thị, lây truyền cảm xúc và
tìm kiếm cảm xúc.
Tôi nghĩ rằng sự phản hồi, cái tạo ra bong bóng, ch ịu s ự tác đ ộng c ơ b ản c ủa nh ững
câu chuyện thổi phồng, tôi gọi chung là “những câu chuyện thời đại m ới”. Nh ưng câu
7
- chuyện phải có tính sinh động nhất định đối với công chúng và làm cho h ọ thích thú
với đầu tư mạo hiểm. Sự lây truyền hoạt động thông qua truyền mi ệng và ph ương
tiện thông tin đại chúng. Nó có thể có hình thức của giá – đ ến – giá, khi mà giá tăng
sinh ra giá tăng hơn nữa.
Những nhà bình luận về hiện tượng bong bóng rõ ràng có ý kiến rằng sự lây truyền có
trong công việc nhưng thường xảy ra ở xa quan điểm xã hội về bong bóng đầu c ơ. H ọ
không nghe các chuyên gia kinh tế nói đến những phản h ồi như th ế, vì th ế h ọ không
tự tin về những quan điểm đó. Họ có xu hướng trở lại quan niệm quen thuộc rằng th ị
trường đầu cơ rốt cục đến từ những hành động quyền lực ti ền tệ. Mô hình lan truy ền
xã hội, với nền tảng tâm lí học, xã hội học của nó được hiểu quá nghèo nàn b ởi ph ần
lớn nhà kinh tế, để có thể đại diện cho một quan điểm có thẩm quyền trong các mô tả
truyền thống.
Tôi cho rằng câu chuyện thời đại mới đã được thổi phồng bởi sự bùng n ổ nhà ở là vì
thế giới đang tiến tới kỷ nguyên vốn hóa vốn là nguyên nhân của hi ện tượng tăng
trưởng kinh tế và làm xuất hiện đồng thời cả những kẻ thắng đậm và k ẻ thua th ảm
hại. Hiện tượng tăng trưởng gần đây ở Trung Quốc và Ấn Độ là m ột phần c ủa câu
chuyện cũng như những người giàu càng giàu thêm và các CEO đ ược tr ả nh ững m ức
lương cao quá mức. Câu chuyện thời đại mới cảnh báo con người rằng h ọ phải tham
gia vào thế giới tư bản mà mua nhà ở ngay bây gi ờ trước khi giá b ị nâng v ượt quá t ầm
với bởi những nhà đầu tư giàu có mới nổi. Tôi cũng đã li ệt kê một vài nguyên nhân
một phần hoặc hoàn toàn độc lập của câu chuyện này góp phần tạo ra s ự bùng n ổ nhà
ở.
Sự bùng nổ đầu cơ gần đây tạo ra kỳ vọng lớn về giá nhà chắc chắn sẽ tăng trong
tương lai. Karl Case và tôi đã lần đầu tiên phát hiện vai trò của kỳ v ọng cao trong vi ệc
tạo ra cơn sốt giá nhà ở California trong những năm cuối thập kỷ 80. Chúng tôi đã thực
hiện cuộc điều tra bằng câu hỏi vào năm 1988 với những người mua nhà ở L.A (cũng
như ở Boston và San Fransisco) và so sánh kết quả với m ột thành ph ố c ơ s ở,
Milwaukee, nơi chưa từng có cơn sốt nhà.
8
- Những người mua nhà được hỏi “Bạn mong đợi giá căn nhà c ủa bạn s ẽ thay đ ổi bao
nhiêu trong 12 tháng tới?”. Ở L.A vào 1988, trung bình c ộng kỳ v ọng m ức giá tăng là
15,3% và trung bình vị kỳ vọng giá sẽ tăng 11%. Trung bình c ộng cao h ơn trung bình v ị
ở L.A khi khoảng 1/3 câu trả lời thể hiện sự kỳ vọng quá mức tạo thành m ột dãy dài
phía bên phải của bảng phân phối kết quả. Ở Milwaukee vào năm 1988, trung bình
cộng kỳ vọng giá sẽ tăng ở mức 6,1% và trung bình vị là 5%. T ừ đây và t ừ các k ết qu ả
khác từ cuộc điều tra chúng tôi có thể kết luận rằng sự bùng n ổ những năm 1980 ở
L.A trong mối liên hệ với Milwaukee là do kỳ vọng.
Từ năm 2003 đến nay, Case và tôi đang thực hi ện lại cu ộc kh ảo sát hàng năm t ại các
thành phố trên. Vào năm 2003, với cùng câu hỏi đã nêu, báo cáo kỳ vọng ở L.A vẫn cao
như năm 1988: trung bình cộng kỳ vọng của mức giá tăng là 9,4% và trung bình v ị là
10%. Tuy nhiên vào thời gian này tại Milwaukee có một tỷ lệ khá cao nh ững người có
kỳ vọng tăng lên gần với kỳ vọng tại L.A: trung bình c ộng kỳ v ọng m ức giá tăng là
8,6%. Trung bình vị kỳ vọng vẫn còn ở m ức thấp ở 5%. Về c ơ b ản th ị tr ường nhà ở
tại Milwaukee vẫn chưa bùng nổ vào năm 2003, ai đó có thể th ắc m ắc tại sao kỳ v ọng
của nhóm người này lại giống với những người ở L.A. Kỳ vọng về tăng giá nhà ở c ủa
đa số người dân thường hình thành trong phạm vi cả nước thay vì ch ỉ trong ph ạm vi
địa phương, nhất là trong thời kỳ các phương tiện truyền thông trong nước đang say
sưa với chủ đề bùng nổ bất động sản.
Vào năm 2006, khi thị trường nhà ở tại L.A vẫn đang tăng tr ưởng nh ưng đã có d ấu
hiện chắc chắn yếu đi, các câu trả lời cho cùng một câu hỏi cho thấy trung bình c ộng
kỳ vọng giá tăng chỉ còn là 6,1% và trung bình vị là 5%. Tại Milwaukee bằng cách nào
đó mà trung bình cộng tăng lên 6,8% trong khi trung bình vị vẫn giữ nguyên là 5%.
Năm 2007, sau khi thị trường nhà ở tại L.A rớt xuống 3,3% (từ gi ữa tháng 5 năm 2006
tới tháng 5 năm 2007 theo Chỉ số giá nhà ở c ủa S&P/Case-Shiller), các câu tr ả l ời cho
thấy trung bình cộng kỳ vọng giá tăng trong 1 năm là -0,7% và trung bình v ị kỳ v ọng
giá tăng trong 1 năm là 0%. Ở Milwaukee, chỉ số lần lượt là 6,5% và 3% 4
Như vậy, dữ liệu về các kỳ vọng chứng thực một điều đáng chú ý v ề yếu t ố c ơ b ản
của hiện tượng bong bóng: các thời điểm và địa đi ểm có giá nhà tăng cao cho th ấy
9
- mức kỳ vọng cao về giá nhà tăng trong tương lai, và khi t ỷ l ệ tăng giá thay đ ổi thì kỳ
vọng về giá tăng trong tương lai cũng thay đổi theo cùng chiều.
Nhiều người có vẻ chấp nhận rằng giá nhà hiện nay là một phần k ết qu ả c ủa sự lan
truyền mang tính xã hội về triển vọng sáng sủa của bất động sản. Nh ưng ý ki ến cho
rằng kỳ vọng là nguyên nhân quan trọng duy nhất của sự bùng nổ giá nhà mà không
phải là những thứ mang tính hữu hình hơn như các chính sách c ủa Ngân hàng trung
ương sẽ không bao giờ được chấp nhận bởi công chúng có lý trý. Người ta thích thay
đổi các câu chuyện về những người đầu tư điên cuồng hay các tài sản bốc h ơi, nh ưng
hầu hết đều không thể kết nối những câu chuyện đó vào xu thế vận động c ủa th ị
trường và nền kinh tế. Họ không chấp nhận thực tế đầu ra c ủa th ị tr ường là k ết qu ả
của quan điểm thế giới, “Hệ tư tưởng thời đại”, được khuyến khích bởi những câu
chuyện và lý thuyết lan truyền như một chân lý được thổi phồng bởi sự hưng phấn
xung quanh chuyện giá tăng.
Chúng ta cần cẩn thận với việc cường điệu hóa câu chuyện tăng giá bong bóng trong
việc giải thích sự vận động của thị trường. Có rất nhiều nhân tố khác cũng ảnh hưởng
tới giá cả. Chính sách tiền tệ là một yếu tố quan trọng, nó có kh ả năng ảnh h ưởng t ới
lãi suất và cả tỷ lệ chiết khấu. Tuy nhiên, ngoài chính sách ti ền t ệ thì cũng có nhi ều
tác nhân ảnh hưởng tới quyết định mua các tài sản dài hạn như nhà c ửa. Quyết đ ịnh
mua nhà là một quyết định trọng đại trong đời c ủa hầu h ết m ọi người và ch ịu tác
động của tất cả các vấn đề mà người ta cân nhắc m ỗi khi quyết đ ịnh tùy theo cách
sống và mục đích của họ. Quyết định là có thể trì hoãn vì v ậy b ất c ứ th ứ gì làm tăng
hoặ giảm sự chú ý vào nhà cửa đều gây ảnh hưởng lớn tới tình hình xây dựng.
Cho tới vài thập kỷ vừa qua, nhà ở thường không phải là dạng tài sản đ ầu c ơ, ngo ại
trừ tại một số nơi không có điều gì có thể khuyến khích m ọi người nghĩ r ằng nhà c ửa
có thể sẽ rất khan hiếm. Theo quan điểm truyền thống của các nhà kinh tế thì giá nhà
ảnh hưởng chủ yếu bởi chi phí xây dựng. Điều này được thể hi ện ở tác phẩm “Blank
và Winnick” của Grebler năm 1956.
Không có gì ngạc nhiên khi người ta không coi nhà cửa là tài s ản đ ầu c ơ: ph ần l ớn giá
trị căn nhà nằm ở kết cấu, là hàng hóa nhân tạo. Theo quan điểm này thì không có lý gì
10
- có thể kiếm tiền từ mua nhà rồi giữ để bán lại nhiều hơn là mua bàn ghế đ ể bán l ại.
Mọi người đều biết rằng giá nhà do cấu trúc quyết định. Cuộc bùng n ổ bất đ ộng s ản
gần đây đã thay đổi mọi thứ. Theo nghiên cứu gần dây của Davis và Heathcote t ỷ l ệ
phần trăm giá trị nhà so với đất ở Mỹ đã tăng từ 15% năm 1930 lên 47% năm 2006.
Tỷ lệ cao hơn này là một cân bằng ổn định hay chỉ là một hiện tượng nhất thời đ ược
tạo ra bởi sự đầu cơ vẫn là một vấn đề cần xem xét. Ngày nay, đất nông nghiệp bán
với giá thấp hơn 2.000 USD/mẫu hoặc khoảng 300 USD/lô – một con số rất nhỏ so
với chi phí của công trình xây dựng trên đất. Dĩ nhiên đây là đất ở các v ị trí xấu, xa các
thành phố công sở trường học mà người ta muốn sống. Nhưng cũng có những lý do đ ể
kỳ vọng rằng giá đất ở thành phố sẽ trở nên quá đắt đỏ so với chi phí xây d ựng công
trình trên đất, thế nên sẽ có động cơ rời bỏ đất ở đây, như thế tỷ lệ giá tr ị tham gia
vào đất ở sẽ thay đổi. Sự thay thế này cần nhiều thời gian.
Những khu vực thành phố mới có thể được xây dựng tại các đ ịa đi ểm mà giá đ ất đang
rẻ. Thành phố có thể tiết kiệm đất bằng cách tăng mật đ ộ dân số và xây d ựng các nhà
cao tầng. Hiện nay cũng đã có một số thành phố ủng hộ xu hướng này, ví d ụ nh ư
Mahattan hay một số thành phố ở Châu Âu và Châu Á, phát triển giao thông công c ộng
và những tòa nhà cao tầng cho một số lượng lớn người cùng sử dụng. Nh ững thành
phố này rất thu hút vì có nhiều cơ hội kiếm tiền và giải trí và bởi vì tâm lý b ị kích
thích bởi số đông. Các thành phố này sử dụng đất rất ti ết kiệm. Rất nhi ều thành ph ố
như thế có thể được xây dựng trong tương lai nhất là ở M ỹ, nó t ạo ra s ự trái ng ược
giữa những quan niệm truyền thống về ngoại ô và cuộc sống tự động hóa.
Christopher Leinberger (2007) cho biết đã có sự gia tăng về cầu với “khu vực trung tâm
có thể đi bộ” và giá không gian sống ở những khu vực này trung tâm này r ất cao. M ức
giá cao này phản ánh thị hiếu thích ở trung tâm trong khu vực có th ể đi b ộ. Th ị hi ếu
này không dễ được đáp ứng nhanh chóng và đầy đủ vì giới hạn khu vực và vấn đề sắp
xếp. Tuy nhiên một vài nhà quy hoạch có thể giải quyết vấn đề này. Christopher
Leinberger đưa ra ví dụ về Khu trung tâm Reston Town xây dựng ở khu v ực đất r ẻ
tiền xung quanh Washington D.C. Dự kiến thực hiện vào năm 1961 do nhà thi ết k ế
11
- Robert E. Simon người đặt tên cho thị trấn. Ông ta khởi xướng m ột chi ến d ịch đ ể Ban
giám sát Quận Fairfax thông qua sắc lệnh cho phép xây dựng nhà ở v ới m ật đ ộ cao ở
đây. Khu trung tâm được thiết kế vào năm 1990. Tới nay đây là một khu vực những tòa
nhà cao tầng như một trung tâm thành phố. Giá trị m ột foot vuông ở đây gần nh ư
tương đương với các thành phố lớn. Những ví dụ như thế khẳng định m ột đi ều là
chất lượng cuộc sống ở các khu vực kinh doanh sấm u ất có th ể đ ược t ạo ra ch ỉ khi s ự
phân vùng là không cố định5. Sức ép kinh tế đòi hỏi có nhiều không gian h ơn s ẽ thúc
đẩy phát triển các dự án xây dựng như trên. Nguồn cung nhà sẽ tăng mà không b ị ảnh
hưởng bởi các vấn đề về khan hiếm đất.
Ô nhiễm, những khoản phí lớn cho môi trường và năng lượng cũng tạo ra động lực r ời
bỏ những thành phố này. Tuy nhiên kỳ vọng về vi ệc xây dựng những thành ph ố m ới
chưa thực sự chắc chắn và có thể mất nhiều năm.
Vấn đề mất cân đối kinh tế vốn đã xảy ra trong vài thập kỷ gần đây ở hầu h ết các
nước trên thế giới cũng có khả năng làm giảm bớt các chướng ngại trong vi ệc tăng
cường nguồn cung nhà và từ đó giảm giá nhà. Ví d ụ, m ột trong nh ững đ ộng thái đ ầu
tiên mà Gordon Brown thực hiện khi trở thành Thủ tướng là đưa ra nhi ều đ ề xu ất
khuyến khích việc xây dựng hàng triệu căn nhà để giúp đỡ những người không có kh ả
năng mua nhà với giá cắt cổ.
Gyourko, Mayer và Sinai được chú ý nhờ một nghiên c ứu bàn v ề tính h ợp lý c ủa gi ả
thuyết cho rằng các thành phố khổng lồ sẽ có thể tiêt ki ệm tốt h ơn r ất nhi ều. H ọ phát
hiện ra “Các thành phố ngôi sao” có sự đánh giá dài hạn hơn mức trung bình c ả n ước
là 50 năm. Nhưng nghiên cứu của họ chỉ tìm thấy mối liên hệ gi ữa small excess return
với nhà ở các thành phố này . Họ báo cáo những sự khác biệt giữa các thành phố ít h ơn
rất nhiều so với kỳ vọng của công chúng. Nghiên cứu c ủa họ cho thấy L.A tăng
trưởng ở mức 2.46% hàng năm trong giai đoạn 1950-2000, nhưng số liệu này thấp hơn
rất nhiều lần mức kỳ vọng mà chúng ta vừa xem xét. Theo khảo sát c ủa chúng tôi, vào
năm 2003 trung bình cộng kỳ vọng của người mua nhà ở L.A về mức tăng giá nhà danh
nghĩa trong 10 năm tới là 9.4% và trung bình v ị là 10%. Thêm vào đó, trong d ữ li ệu
điều tra dân số 10 năm không có sự điều chỉnh theo chất lượng, và khi mà nhà ở tr ở
12
- nên lớn hơn ở các siêu thành phố thì sự đánh giá thực tế về nhà ở hi ện h ữu sẽ thấp
hơn 2.46% mỗi năm.
Xét về dài hạn, sẽ khó có căn cứ mà mong đợi tăng tr ưởng nhi ều h ơn 1% m ỗi năm t ại
các thành phố đã tồn tại qua nhiều thế kỷ. Nếu thành phố New York có cùng m ức giá
nhà ở như các thành phố tương tự khác vào thời kỳ Cách mạng Hoa Kỳ và v ới m ức
tăng trưởng là 2% mỗi năm bây giờ giá nhà ở New York sẽ tăng lên hàng trăm l ần,
cũng giống như các thành phố khác – điều này thật vô lý.
Chỉ số so sánh giá nhà Coldwel-Banker so sánh giá c ủa m ột d ạng nhà tiêu chu ẩn t ại
nhiều thành phố khác nhau. Họ định giá “một mô hình nhà ở gia đình v ới di ện tích
khoảng 2.200 fet vuông, 4 phòng ngủ, 2 và 1/2 phòng t ắm, phòng sinh ho ạt chung
(hoặc tương đương) và garage cho 2 xe ô tô….tiêu biểu cho các công ty trung chuy ển
giao”. Họ báo cáo Beverly Hill, California, nơi ở của các ngôi sao là nơi đắt đ ỏ nh ất
năm 2006, với giá của một căn nhà tiêu chuẩn khoảng 1,8 tri ệu đô la. Trong khi đó giá
trung bình tại tất cả các thành phố vào năm 2006 theo báo cáo c ủa h ọ ch ỉ kho ảng
423.950 đô la. Như vậy nhà tại Beverly Hill chỉ đắt gấp 4 lần giá trung bình. Nếu
chúng ta có thể thừa nhận rằng Beverly Hill nổi ti ếng là nh ờ vào các ngôi sao trong
suốt hàng trăm năm qua thì điều này rốt cuộc cũng chỉ hơn 1% m ột năm m ột chút. Nh ư
thế lợi thế 1% một năm là một giới hạn hợp lý. Đối với hầu h ết nhà đ ầu t ư trong môi
trường đầu cơ hiện nay, tỷ lệ này thấp hơn mong muốn c ủa họ. Thêm vào đó, nh ư
Gyourko, Mayer và Sinai đã chỉ ra, ngay cả một lợi thế nhỏ trong cách đánh giá mà h ọ
tìm cho các thành phố ngôi sao cũng được bù đắp bởi tỷ lệ giá thuê nhà th ấp tại các
thành phố này.
Sở hữu nhà đất và sử dụng nhà
Cơn sốt đầu cơ vào nhà đất là 1 điều không bình thường bởi vì mua nhà bao gồm
quyết định đầu tư và quyết định sử dụng. Hơn nữa, quyết đ ịnh mua nhà thay vì thuê
nhà là 1 quyết định không chỉ để sử dụng các quyền lợi mà nhà mang l ại mà còn đ ể
13
- định hướng cuộc sống; sự khác biệt này có tính chính trị và do đó quyết định mua bước
vào phạm vi chính trị.
Ở US, việc sốt giá đất kể từ cuối thập niên 1990 được đồng hành bởi vi ệc tăng lên
đáng kể tỉ lệ sở hữu nhà. Có thể thấy trong Hình 2 dưới đây, ở US, trong th ế k ỉ qua có
2 giai đoạn mà tỉ lệ sở hữu nhà tăng lên đó là t ừ năm 1940 đ ến 1960 và t ừ gi ữa th ập
niên 1990 đến nay. Giữa 2 giai đoạn này thì tỉ lệ sở hữu nhà hầu như không đ ổi. Giai
đoạn đầu của quá trình tăng tỉ lệ sở hữu nhà từ năm 1940 đến 1960 đáng kể hơn so
với giữa thâp niên 1990; sự tăng vọt này là kết quả của các chính sách m ới c ủa chính
phủ khuyến khích sở hữu nhà sau sự tăng lên của tài sản bị tịch thu trong suốt quá trình
của đại suy thoái trong thập niên 1930.
Sự tăng lên của việc sở hữu nhà kể từ năm 1994 phần lớn là do c ơn sốt nhà. Tâm lí
“sốt” đã khuyến khích những người sở hữu nhà tiềm năng và cả những người cho vay.
Người mua nhà được khuyến khích bởi các khoản lãi từ việc đầu tư có ti ềm năng.
Những người cho vay cầm cố được khuyến khích khi sốt đất làm gi ảm tỉ lệ n ợ không
trả được của tài sản thế chấp có chất lượng thấp hơn. Thị trường c ầm c ố giá cao
không tồn tại trước đó cho đến giữa thập niên 1990, và đã tăng lên đến 1/5 c ủa t ất c ả
các thế chấp mới vào 2005. Các tỉ lệ từ chối cho thế chấp đã giảm sau năm 2000. Các
khoản vay mới đã chuyển qua cho người có thu nhập thấp và các c ộng đ ồng ng ười
thiểu số 1 cách không cân xứng.
14
- Sự thay đổi là kết quả của sự thay đổi kì vọng của công chúng về th ị tr ường nhà đất
hơn là sự thay đổi của chính sách nhà nước. Không gi ống như bùng n ổ s ở h ữu nhà vào
thập niên 40 và 60, sự bùng nổ hiện tại là không rộng rãi bởi vì n ỗ l ực c ủa chính ph ủ
trong việc tăng sở hữu nhà đất.
Việc sở hữu nhà là 1 điều nên được khuyến khích, và kết quả là các viên chức chính
phủ đã cố gắng làm điều đó.
Cuộc nội chiến 1860 -1865 ở US đã bị chỉ trích bởi người dân trong giai đo ạn đó v ề
việc sở hữu nhà thấp ở miền Nam: “Việc sở hữu bất động sản của người dân đảm
bảo cho 1 chính phủ bền vững. Ví như ở các bang ở miền Bắc, việc sở hữu b ất đ ộng
sản là phổ biến và 1 cuôc cách mạng đã xảy ra lật đổ chính phủ để đảm b ảo đ ược
quyền sở hữu. Có được 1 hệ thống sở hữu bđsản như ở miền Nam, dân chúng s ẽ ko
bị áp chế để xảy ra nổi loạn.
Hoạt động của các ngân hàng liên kết ở thế kỉ 19 và thế kỷ 20 được thúc đẩy bởi các
yểu tố tương tự như trên. Hoạt động này được tán dương vài năm 1889 vì hi ệu qu ả
của nó đối với tầng lớp nghèo “hoạt động này đã đưa người dân ra khỏi nhà tập thể và
xóa được những ảnh hưởng xấu có khuynh hướng bùng nổ ra từ trong họ.
Có một số quan điểm ủng hộ cho vấn đề trên, Dipasquale, Forslid và Glaeser (2000)
lập luận rằng: những người sở hữu nhà có khuynh hướng tham gia nhiều hơn vào
chính quyền địa phương, nắm tình hình nhiều hơn về đảng phái chính tr ị c ủa h ọ h ơn
là những người thuê nhà, thậm chí sau đó họ còn kiểm soát những nhân t ố khác. B ằng
chứng cho việc này đã dẫn đến việc lan truyền rộng rãi các ủng hộ cho chính sách s ở
hữu nhà trên khắp thế giới.
Mặt khác, trái ngược với những mong đợi được nêu ra trong lí thuyết v ề sự sở h ữu
nhà, tỉ lệ sở hữu nhà ở các nước khó được gi ải thích b ằng sự thay đ ổi kinh t ế hay
nhân khẩu, Fisher và Jaffe (2002) có thể giải thích được 50% sự bi ến đ ổi trên toàn
15
- quốc về tỉ lệ sở hữu nhà. Họ tìm ra rằng trên toàn quốc, tỉ lệ sở h ữu nhà t ương quan
ngược chiều với GDP trên đầu người.
Tuy nhiên, có thể có giới hạn về vấn đề chính sách xã h ội nên khuyến khích vi ệc s ở
hữu nhà tới mức nào. Có rất nhiều lí do nhạy cảm để người dân thuê nhà thay vì s ở
hữu nó như là: những ngươì không thể quản lí được nhà ở th ời đi ểm đóm nh ững
người có khuynh hướng di chuyển nhiều hoặc là những người có những k ế ho ạch
khác cho thời gian của họ. Thuê nhà thay vì mua nhà khuyến khích tốt hơn sự đa dạng
trong đầu tư; rất nhiều người sở hữu nhà có danh m ục đ ầu t ư r ất nghèo nàn và nh ững
khoản đầu tư này thường phần lớn là tỷ phần vốn vay. Hơn nữa, quan tâm quá nhi ều
vào đầu tư nhà có khả năng làm tăng những suy nghĩ mang tính suy luận và do đó làm
cho thị trường nhà biến động mạnh. Khuyến khích người dân đầu tư mạo hi ểm vào
nhà đất có thể gây ra hậu quả xấu. Có thể ở 1 số nước đã vượt quá xa gi ới hạn trong
việc ủng hộ việc sở hữu nhà.
1 số người có thể giả định rằng việc tăng sở hữu nhà đồng hành v ới vi ệc tăng tr ưởng
của các hạng mục giành cho nhà ở. Tuy nhiên, có thể thấy từ tỉ lệ chi tiêu cá nhân dành
cho nhà ở từ năm 1929 cho đến 2007 trong bảng số liệu, phần chi tiêu dành cho nhà ở
cố định ở khoảng 15% trong 1 khoảng thời gian dài, ngoại trừ 1 lần gi ảm t ạm th ời
trong khoảng chiến tranh thế giới thứ 2. Chi tiêu về nhà bao gồm tiền thuê nhà và ti ền
thuê ko qui đổi của người sở hữu nhà. Cục phân tích kinh tế US ước tính m ới đây d ựa
trên các khoản thuê nhà. Do đó, những tính toán c ủa họ chỉ ra rằng lượng ti ền chi tiêu
cho nhà ko tăng, sự tăng tỉ lệ sở hữu nhà đơn thuần ch ỉ ph ản ánh đ ược s ự chuy ển d ịch
từ thuê sang sở hữu tài sản có giá trị có thể so sánh được. Nh ững con s ố này ko b ị ảnh
hưởng bởi sự bùng nổ giá nhà vì những con số này đ ược d ựa trên giá nhà thuê, ch ứ ko
phải giá nhà.
Đầu tư nhà ở
Đầu tư nhà ở là một thành phần biến động của GDP ở Mỹ. Và nó có 1 m ối liên h ệ
chặt chẽ với chu kì kinh doanh. Đầu tư nhà ở đại diện thi ết yếu cho t ất c ả các ho ạt
16
- động kinh tế liên quan trực tiếp đến cơ cấu nhà đất và bao gồm 3 thành ph ần: xây
dựng nhà ở cho gia đình riêng rẽ, xây dựng nhà ở cho nhiều gia đình và các c ơ c ấu
khác bao gồm chức năng cải tiến và môi giới nhà ở.
Hình 3 dưới đây được tổng hợp bởi Edward Leamer trong bài phát bi ểu vào năm 2007
ở hội nghị Jackson Hole, chỉ ra rằng đầu tư nhà ở là 1 phần c ủa GDP. Chúng ta th ấy
rằng đầu tư nhà ở đi qua 1 chu kì phù hợp với 10 đợt suy thoái k ể t ừ năm 1950 và có
thể thấy trong bảng số liệu được phân tích bởi NBER. Đáng chú ý nhất là đầu t ư nhà
ở là 1 phần của GDP đã có 1 điểm nổi bật lên trước m ỗi đ ợt suy thoái k ể t ừ năm
1950, với sự dẫn đầu thay đổi theo nhiều tháng hoặc nhiều năm. Chỉ co 1 vài ví d ụ mà
điểm nổi bật này không đi cùng với các đợt suy thoái. Đi ểm n ổi b ật nh ất t ừ b ảng s ố
liệu là ở giai đoạn cuối của các đợt suy thoái luôn được đánh d ấu b ởi các đi ểm tăng
lên đáng kể trong đầu tư nhà đất trong suốt những tháng cu ối c ủa đ ợt suy thoái. Đ ợt
suy thoái gần đây nhất (2001) cho thấy đầu tư nhà ở gi ảm ít nh ất so v ới các đ ợt suy
thoái trước đó, điều này chỉ ra rằng mối liên hệ giữa đầu tư nhà ở và chu kì kinh doanh
là hoàn toàn có thể thay đổi.
17
- Hình 3 cũng cho thấy mức thưc tế của quỹ liên bang (cu ối tháng, hàng tháng) đ ược
ước tính = cách chia tỉ lệ tăng của của chỉ số CPI –U trong 12 tháng gần nhất. C ần chú
ý rằng ảnh hưởng giữa quĩ thực tế đến các đợt suy thoái là khá m ờ nh ạt so v ới ảnh
hưởng của đầu tư nhà đất đối với suy thoái.
Phản ứng của đầu tư nhà đất trong những năm gần đây, đ ặc bi ệt là t ừ năm 2000 là r ất
rõ nét, tăng đạt 6.3% của GDP trong quí 4/2005, mức cao nhất k ể t ừ 1950. D ưới đây
chúng ta sẽ xem năm 1950 như là 1 ví dụ nhưng có thể th ấy rằng đầu tiên n ền kinh t ế
ở năm 1950 là rất bất thường vì đó là thời kì sau chi ến tranh TG II, 1 giai đo ạn mà
hoạt động xây dựng bị cắt giảm đáng kể để hỗ trợ cho chi ến tranh. Sau ctranh là đ ợt
bùng nổ dân số, hiện tượng này đã đẩy cầu về nhà ở tăng cao so v ới cung. Không 1 cú
sốc cơ bản nào = cú sốc của thế chiến II diễn ra cho đến đợt bùng nổ đầu tư nhà đ ất
sau năm 2000.
Phần lớn bên phải của bảng số liệu có thể được sử dụng để phân tích 1 tình huống về
cơn sốt giá nhà gần đây nhất, 1 tình huống xảy ra bởi FED; tỉ lệ dự trữ th ực đã b ị c ắt
giảm đáng kể sau năm 2000 và cơn sốt nhà ở tăng lên chóng m ặt. Sau đó, vào năm
2003, FED bắt đầu tăng tỉ lệ lãi suất thực và tiếp theo đó với sự chậm tr ễ vài năm,
đầu tư nhà ở đã giảm đi đáng kể. Câu chuyện này được đổ m ọi ch ỉ trích cho v ấn đ ề
sốt nhà ở và phá sản vào FED. Độ chính xác của vấn đề này theo bảng số li ệu tính t ừ
năm 2000 có thể được thấy trên biểu đồ ở chỗ đối xứng nhi ều nhất c ủa 2 dãy s ố li ệu
tính từ năm 2000.
18
- Nhưng, câu chuyện rõ ràng là một trường hợp đơn giản thích hợp là m ột điển hình b ởi
vì mối liên hệ tương tự giữa đầu tư nhà đất và tỉ lệ dự trữ ch ưa bao gi ờ đ ược xem xét
trong toàn thời kỳ từ năm 1950. Thực ra, trước năm 2000, m ột tr ường h ợp nh ận th ấy
mối liên hệ tích cực hơn là tiêu cực giữa tỉ lệ dự trữ thực và đầu tư nhà đất góp ph ần
vào GDP. Từ bảng số liệu, có vẻ như 1 động thái có ích cho rất nhiều cu ộc suy thoái
là việc FED cắt giảm lãi suất để đối phó với tình trạng yếu đi c ủa đầu t ư nhà ở tr ước
cơn suy thoái hơn là làm giảm đầu tư nhà ở bằng cách tăng lãi suất.
Những so sánh lịch sử:
Có rất nhiều đợt bùng nổ địa ốc trong lịch sử và các chu kì đ ịa ốc có th ể đ ược mô t ả 1
cách khác nhau như là những bùng n ổ đầu c ơ hoặc là ch ỉ là những cu ộc bùng n ổ xây
dựng đơn thuần mà ko có bất cứ ý đồ đầu cơ nào.
Hình 4 cho thấy rằng những bùng nổ bất bình thường trong vi ễn c ảnh l ịch s ử s ử d ụng
3 loạt giá nhà, loạt giá nhà cho Hàlan, Nauy và US, những n ước mà ch ỉ s ố giá c ả l ịch
sử cho thấy họ cố gắng kiểm soát độ lớn và chất lượng nhà ở. Lo ạt giá Hà lan đ ược
tạo ra bởi Piet Ei – Đại học Maastricht và áp dụng ch ỉ ở Amsterdam. Lo ạt giá Nauy
được tạo ra bởi Oyvind và Solveig và áp dụng cho khu vực Bergen, Oslo và
Kristiansand; và Trondheim được áp dụng từ năm 1897 cho đ ến 2003. Nh ững lo ạt giá
này được cập nhật cho đến năm 2006 và được hạ cấp bởi Harald – Ủy ban chứng
khoán đặc biệt ở Nauy. Trong cả 3 nước, những quan sát gi ống nhau đã l ộ ra đó là: có
1 sự bùng nổ giá nhà khổng lồ kể từ thập niên 1990 mà chưa bao giờ xảy ra trước đó.
Những minh họa của các đợt bùng nổ:
Ở đây có 3 minh chứng để minh họa các động lực c ủa các cuộc bùng n ổ nhà đ ất, v ới
sự quan tâm đặc biệt đến tâm lí của hoạt động. Chúng ta sẽ xem xét đ ợt bùng n ổ v ề
xây dựng nhà ở vào năm 1950 nổi bật trong bảng số li ệu ở trên, đ ợt bùng n ổ nông tr ại
ở US vào thập niên 1970 và đợt đảo chiều bất thường c ủa th ị tr ường nhà đ ất ở Anh
19
- vào năm 2005 khi mà thị trường đầu cơ bị xem là đã kết thúc nhưng sau đó đ ảo chi ều
và bùng nổ trở lại.
Bùng nổ xây dựng năm 1950
Vào năm 1950 là năm duy nhất các hoạt động xây dựng tại U.S. đã tạo ra GDP cao hơn
so với 2005, khi hoạt động đầu tư bất động sản đã làm tăng 7.3% GDP. Các hoạt động
xây dựng được mô tả tại thời điểm mà các mức kỷ lục đ ược ghi l ại trong t ất c ả các
khu vực chính của U.S. Tại sao? Sẽ là không đủ nếu nói sự bùng n ổ này là đ ể bù đắp
sự khan hiếm do chiến tranh thế giới thứ 2 gây ra, bởi chiến tranh đã kết thúc được 5
năm. Vào 1947, 2 năm sau chiến tranh, hoạt động xây dựng chỉ chiếp 4.3% GDP, th ấp
hơn so với mức trung bình 4.8% của thời kỳ hậu chi ến. Hơn th ế n ữa, những năm sau
đó, 1951, việc đầu tư cho bất động sản giảm xuống còn 5% GDP, chỉ khá h ơn một
chút so với mức trung bình.
Trong năm 1950, không có sự bùng nổ trong giá c ả sinh hoạt, như mô t ả trong Hình 4
dưới đây
Giá cả sinh hoạt tương đối ổn định, sau khi đã gia tăng nhi ều vào cu ối chi ến tranh th ế
giới thứ II. Dù không có sự mong đợi cho sự gia tăng của giá c ả sinh ho ạt nhưng nó
cũng đã xuất hiện vào đầu năm. Cuộc khảo sát của Washington Post thu thập ý kiến
giới nhà thầu, môi giới bất động sản, chủ ngân hàng trong khu v ực Washington DC
được xuất bản vào 22 tháng 1 năm 1950 cho thấy 126 người cho rằng giá cả sẽ đ ược
duy trì ổn định vào năm 1950, 46 người mong đợi giá tăng, và 38 ng ười nghĩ r ằng giá
sẽ giảm. Sự mong đợi giá tăng tương ứng với sự mong đợi cho giá gi ảm và th ực th ực
20
nguon tai.lieu . vn
