Xem mẫu
- Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá
(phần 2)
II. các nguyên tắc định giá
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
2. Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản
này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị
của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết
lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có
sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không
trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời
điểm.
3. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người
tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh
hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích
dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
- 4. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu
tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của
các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong
cung - cầu và giá trị tài sản.
5. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào
sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là
lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
6. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị
của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh
hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm
định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải
phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả
nhất.
7. Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như
vậy hay không.
- Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế
cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
9. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
10. Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản
đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
11. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có
thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối
quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với
tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên
thị trường.
III. Các phương pháp định giá cơ bản
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1 Cơ sở lý luận
- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao
dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau.
- Dựa chủ yếu trên trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
1.2 Các trường hợp áp dụng
- Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy
nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân
- xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu,
các mảnh đất trống...
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục
đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua và
chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai...
1.3 Các bước tiến hành
1.3.1 Đối với máy, thiết bị:
Bước 1:- Tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại, có thể so sánh được với
máy, thiết bị cần thẩm định giá.
Trong bước này thẩm định viên phải xác định được:
- Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc
tính cấu tạo.
- Máy, thiết bị so sánh phải có giá mua, bán và các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật liên
quan công khai trên thị trường.
- Các đặc tính kinh tế- kỹ thuật chủ yếu của máy, thiết bị so sánh cần xác định:
tên hãng sản xuất; kiểu dáng, sê ri; thời gian sản xuất, thời gian đưa vào sử dụng; hãng
quốc gia sản xuất; công suất, tuổi thọ kinh tế; mức độ hao mòn…
Bước 2- Kiểm tra hiện trạng
Bước 3- Xác định đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của máy, thiết bị.
Bước 4- Tính toán tìm ra giá máy, thiết bị cần định giá.
1.3.2 Đối với bất động sản:
Bư ớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian
gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cầ n định giá:
- Đặc điểm pháp lý: của đấ t, công trình xây dựng…
- Đặc điểm kinh tế kỹ thuậ t: kích thước, qui mô lô đấ t; hình dáng; vị trí lô
đất; khả năng tiếp cậ n môi trường xung quanh.
- Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạ ng mụ c xây dự ng
khác (gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cả nh, cây
xanh...).
- Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.
- Các điều kiện và tính chấ t giao dịch trên thị tr ường: khả năng tài chính,
phương thức thanh toán và điều kiện ng ời bán tự nguyện và ng ười mua tự
nguyện.
- Qui hoạch…
Bư ớc 2. Lựa chọn ít nhất 3 BĐS tương tự để so sánh. Thẩ m định hiện
trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động s ản thẩm định giá)
- B ước 3. Phân tích và điều chỉnh:
Phân tích: Bất động sản so sánh và bất động s ản th ẩm đ ịnh giá v ề các mặt
như tính pháp lý, kỹ thuậ t, môi trư ờng xung quanh, giá bán và các điề u kiệ n thị
trư ờng tại thời điểm bán. Phân tích thị trường thời điểm thẩ m định giá: cung cầu,
động thái người mua - bán, lực lượng tham gia thị trường
Điều chỉnh: Nguyên tắ c điều chỉnh bằng cách lấ y BĐS thẩ m định giá làm
chuẩ n. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩ m định giá mà không hiện diện ở BĐS
so sánh thì cộng thêm và ngược lạ i.
B ước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu
1.4 ưu, nhược điểm.
- ưu điểm:
+ Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó
không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà d ự vào
sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhậ n các dấ u hiệu về giá trị;
+ Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công
nhận;
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
- Nhược điểm:
+ Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử
dụng được.
+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sử
2. Phương pháp thu nhập
2.1 Cơ sở lý luận
- Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích t ương lai: cho rằng giá thị trư-
ờng của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng t-
ương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
- Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi ích tương lai mà tài sản tạo ra.
2.2 Các trường hợp áp dụng
- áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
- Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai.
2.3 Các bước tiến hành
Bước 1: ước tính thu nhập hàng năm của tài sản.
Bước 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Trừ chi phí hàng năm khỏi
thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm.
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán.
- Bước 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định
giá.
2.4 Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập
2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập vĩnh viễn:
áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2):
(1) A (2) V = A ×YP
V =
Trong đó: i
- V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai
- A: thu nhập ròng từ BĐS
- i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)
- YP: (Year’s Purchase) là nghịch đảo của i và được gọi là số nhân, số nhân
thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm.
2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập có thời hạn:
a. Thu nhập ròng thu được đều nhau hàng năm:
1 − (1 + i ) −n T
V =A +
Trong đó:
i (1 + i ) n
- V: giá trị của tài sản
- A: thu nhập ròng hàng năm
- T: Giá trị thanh lý năm n
- n: số năm hoạt động
- i: tỷ lệ lãi đòi hỏi
b. Thu nhập ròng thu được không đều nhau hàng năm:
Công thức tổng quát sau:
n
At T
V =∑ +
1 (1 + i ) (1 + i ) n
t
Trong đó:
- V: Giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai và cũng bằng giá trị thị
trường hiện hành của tài sản.
- At: Thu nhập ròng trong tương lai ở năm thứ t.
- T: Giá trị thanh lý năm n
- i: Tỷ lệ chiết khấu, (tỷ lệ vốn hoá).
- n: Thời gian nhận được thu nhập
2.5 ưu, nhược điểm.
- ưu điểm:
- + Đơn giản trong áp dụng;
+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được.
- Nhược điểm:
+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất
lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...
+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.
+ áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.
+ Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong
kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận
ròng tiềm tàng.
nguon tai.lieu . vn