Giáo trình Định giá tài sản (tài liệu lưu hành nội bộ dành cho sinh viên đại học, cao đẳng): Phần 1 - ĐH Tài nguyên và Môi trường

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Tài liệu lưu hành nội bộ Dành cho sinh viên đại học, cao đẳng Biên soạn nội dung: Bộ môn Tài chính doanh nghiệp Khoa Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Trang 1 LỜI MỞ ĐẦU M. Gorki từng nói “Mỗi cuốn sách là một bậc thang nhỏ mà khi bước lên, tôi tách khỏi con thú để đi tới gần con người”. Nhận định trên cho thấy vai trò của sách đối với cuộc sống nhân loại. Đối với sinh viên, sách là công cụ, phương tiện học tập không thể thiếu. Tuy nhiên, hiện nay, với những khó khăn chung của một trường Đại học mới được nâng cấp, việc biên soan đầy đủ giáo trình chính thống cho tất cả các môn học ở Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội là một điều hết sức khó khăn. Trong bối cảnh trên, với mục đích giúp cho sinh viên có được tài liệu học tập một cách đầy đủ, chính xác và bám sát đề cương môn học, tập thể giảng viên Bộ môn Tài chính doanh nghiệp đã tổng hợp và biên soạn cuốn học liệu trên cơ sở tham khảo nhiều tài liệu khác nhau. Cuốn học liệu được biên soạn thành hai phần: Lý thuyết và bài tập. Trong phần lý thuyết, các nội dung được tổng hợp bám sát đề cương môn học, đảm bảo tính logic, phù hợp với đối tượng học tập; giúp sinh viên có thể tự nghiên cứu và học tập một cách dễ dàng. Phần bài tập được chia thành 2 phần: Bài tập có lời giải bao gồm các dạng bài tập cơ bản trải đều theo các nội dung lý thuyết và đảm bảo có đủ các dạng bài tập chủ yếu của môn học, giúp gợi mở cho sinh viên trong quá trình học lý thuyết và làm bài tập. Phần bài tập vận dụng bao gồm các dạng bài tập giống như phần bài tập có lời giải. Ngoài ra còn có các bài tập dạng nâng cao nhằm giúp cho sinh viên trau dồi kỹnăng và nâng cao khả năng nghiên cứu, vận dụng của bản thân. Bộ môn hy vọng rằng cuốn học liệu sẽ là tài liệu học tập bổ ích cho các em sinh viên. Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô, các em sinh viên và bạn đọc để lần tái bản được hoàn thiện hơn. Trân trọng cảm ơn! BỘ MÔN TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP Trang 2 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ.....5 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN..................................................................................1 1.1.1 Tài sản ................................................................................................................1 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản...........................................................................................2 1.1.3. Giá trị.................................................................................................................3 1.1.4 Định giá và thẩm định giá...................................................................................4 1.1.5 Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí .......................................................................6 1.1.6 Giá trị thị trường và phi thị trường ......................................................................7 1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN..............................................................14 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN.....................................15 1.3.1 Yếu tố chủ quan ................................................................................................15 1.3.2 Yếu tố khách quan............................................................................................15 1.4 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG.....17 1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNHQN)..............................17 1.4.2 Nguyên tắc thay thế...........................................................................................19 1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.................................................20 1.4.4 Nguyên tắc đóng góp.........................................................................................21 1.4.5 Nguyên tắc cung cầu.........................................................................................21 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1................................................................22 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN........................23 2.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....23 2.1.1. Bất động sản.....................................................................................................23 2.1.2. Thị trường bất động sản....................................................................................27 2.2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN........................................31 2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp..........................................................................31 2.2.2. Phương pháp thu nhập......................................................................................35 2.2.3. Phương pháp chi phí.........................................................................................39 2.2.4. Phương pháp thặng dư......................................................................................46 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2................................................................50 CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ.................................................51 Trang 3 3.1. TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ.................................................................. 51 3.1.1. Khái niệm về máy, thiết bị............................................................................... 51 3.1.2. Đặc điểm của máy, thiết bị.............................................................................. 51 3.1.3. Phân loại máy, thiết bị..................................................................................... 52 3.2. ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ ............................................................................. 53 3.2.1. Khái niệm định giá máy, thiết bị...................................................................... 53 3.2.2. Vai trò của công tác định giá máy, thiết bị....................................................... 53 3.2.3. Mục đích và cơ sở giá trị trong định giá máy, thiết bị..................................... 53 3.2.4. Sự khác nhau giữa định giá bất động sản và định giá máy, thiết bị................... 54 3.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ ........................................ 55 3.3.1. Phương pháp so sánh....................................................................................... 56 3.3.2. Phương pháp chi phí........................................................................................ 61 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 ...............................................................67 CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP........ 68 4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.................................................................................................................... 68 4.1.1 Giá trị doanh nghiệp và nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp......................... 68 4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp.............................................................. 69 4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP ........................... 70 4.2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh...................................................... 70 4.2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp......................................................... 73 4.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.... 75 4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần..................................................................... 75 4.3.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai................................... 80 4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thế thương mại)................................... 87 4.3.4 Phương pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ số P/E)............................... 90 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 ...............................................................93 CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN .........................94 5.1. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN................................................................... 94 5.1.1. Xác định rõ đối tượng và mục đích định giá tài sản ......................................... 94 5.1.2. Lập kế hoạch định giá...................................................................................... 95 5.1.3. Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu.......................................................... 96 Trang 4 5.1.4. Phân tích thông tin ...........................................................................................98 5.1.5. Ước tính giá trị tài sản cần định giá..................................................................98 5.1.6. Lập báo cáo định giá........................................................................................99 5.2. HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN..............................................................................99 5.2.1. Tổng quan về hồ sơ định giá tài sản..................................................................99 5.2.2. Nội dung hồ sơ định giá .................................................................................100 5.3. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN......................................................................100 5.3.1. Tổng quan về báo cáo định giá tài sản............................................................100 5.3.2. Nội dung của báo cáo định giá........................................................................101 5.3.3. Mẫu báo cáo định giá.....................................................................................104 5.4. CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN................................................................105 5.4.1. Tổng quan về chứng thư định giá tài sản ........................................................105 5.4.2. Nội dung của chứng thư định giá....................................................................105 5.4.3. Mẫu chứng thư định giá..................................................................................105 5.5. HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN...................................................................109 5.5.1. Tổng quan về hợp đồng định giá tài sản .........................................................109 5.5.2. Nội dung của hợp đồng định giá tài sản..........................................................109 5.5.3. Mẫu hợp đồng định giá tài sản........................................................................109 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5..............................................................112 BÀI TẬP............................................................................................113 PHẦN 1: BÀI TẬP MẪU........................................................................................113 Bài tập mẫu chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.................113 Bài tập mẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ...............................................118 Bài tập mẫu chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP ............................122 PHẦN 2: LUYỆN TẬP..........................................................................128 Bài tập chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.........................128 Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ ......................................................137 Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP....................................140 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................146 Trang 5 ... - tailieumienphi.vn