Xem mẫu
- GIÁO TRÌNH
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
- Trường Đại học Thương mại
Chủ biên: PGS.TS LÊ THỊ KIM NHUNG
TS. VŨ XUÂN DŨNG
GIÁO TRÌNH
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
NHÀ XUẤT BẢN HÀ NỘI - 2017
- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Nghĩa của từ viết tắt
Asean Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á
BĐS Bất động sản
CHXH Cộng hòa xã hội
GDP Tổng sản phẩm nội địa
MMTB Máy móc thiết bị
NXB Nhà xuất bản
PGS.TS Phó giáo sư, Tiến sĩ
QH Quốc hội
SXKD Sản xuất kinh daonh
ThS Thạc sĩ
TNDN Thu nhập doanh nghiệp
TS Tài sản
TS Tiến sĩ
TSCĐ Tài sản cố định
TTCK Thị trường chứng khoán
UBND Ủy ban nhân dân
USD Đô la Mỹ
VAT Thuế giá trị gia tăng
- LỜI NÓI ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường, giá trị của tài sản là một trong
những căn cứ cốt yếu của mọi hoạt động kinh tế. Việc xác định
giá trị tài sản hay định giá tài sản luôn là nhu cầu cần thiết và quan
trọng đối với mọi chủ thể để có thể đưa ra các quyết định của mình.
Mặc dù, hoạt động định giá được xem là có tính nghệ thuật song
luôn gắn những cơ sở và nguyên lý khoa học đã được thừa nhận
rộng rãi. Nếu hoạt động định giá tài sản được tiến hành một cách
khoa học và hợp lý thì sẽ giúp cho các tổ chức và cá nhân có thể
đưa ra các quyết định đầu tư, mua bán, xử lý tài sản,… phù hợp với
mục tiêu và nhu cầu của mình. Ngược lại, nếu việc định giá tài sản
không hợp lý, sẽ cung cấp những thông tin thiếu chính xác cho việc
ra các quyết định của các tổ chức và cá nhân, từ đó ảnh hưởng tiêu
cực đến việc thực hiện các mục tiêu của họ. Do đó, việc nghiên cứu
các nguyên lý căn bản về định giá tài sản đã và đang trở thành nhu
cầu cần thiết và không có giới hạn đối với các nhà nghiên cứu, các
nhà quản trị doanh nghiệp và đối với mọi chủ thể quan tâm.
Học phần Định giá tài sản là một học phần có vị trí quan trọng
trong chương trình đào tạo Cử nhân kinh tế ngành Tài chính - Ngân
hàng, là học phần thuộc khối kiến thức ngành; đồng thời cũng là
học phần bổ trợ cho kiến thức ngành và chuyên ngành của các
chuyên ngành đào tạo khác của Trường đại học Thương Mại như
chuyên ngành Kế toán doanh nghiệp, Kinh tế, …
Học phần trang bị cho người học những kiến thức cơ bản về lý
thuyết định giá tài sản và các phương pháp định giá tài sản trong
nền kinh tế thị trường theo các thông lệ và tiêu chuẩn định giá trong
nước và quốc tế; trang bị cho người học phương pháp và kỹ năng
cần thiết để có thể triển khai và thực hiện toàn bộ quá trình nghiệp
vụ định giá tài sản, có thể xây dựng và thực hiện có hiệu quả công
tác định giá tài sản. Với mục tiêu như vậy, giáo trình được thiết kế
gồm 5 chương, gồm:
- Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản
- Chương 2: Định giá bất động sản
- Chương 3: Định giá máy móc thiết bị
- Chương 4: Định giá tài sản vô hình
- Chương 5: Định giá doanh nghiệp.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 7
- Giáo trình Định giá tài sản là một tài liệu cần thiết phục vụ cho
nghiên cứu, giảng dạy của giảng viên và việc học tập của sinh viên
thuộc các chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kế toán doanh
nghiệp, Kinh tế, … và là tài liệu tham khảo hữu ích cho các độc giả
quan tâm đến lĩnh vực này.
Tham gia biên soạn giáo trình, gồm các tác giả:
* PGS.TS. Lê Thị Kim Nhung, đồng chủ biên và biên soạn các
chương 1,4
* TS. Vũ Xuân Dũng, đồng chủ biên và biên soạn các
chương 3,5
* ThS. Vũ Xuân Thủy, biên soạn chương 2
Trong quá trình biên soạn, tập thể tác giả đã tham khảo một số
tài liệu trong nước và nước ngoài, các chuẩn mực, các văn bản pháp
quy của nhà nước, tiếp thu ý kiến đóng góp của Hội đồng khoa học
nghiệm thu giáo trình như: GS,TS Đinh Văn Sơn, TS Nguyễn Hồ
Phi Hà, TS Nguyễn Phúc Hiền, TS Nguyễn Thu Thủy, PGS, TS
Nguyễn Viết Thái. Tập thể tác giả đã kế thừa có chọn lọc các sách,
tài liệu tham khảo, đồng thời cập nhật, bổ sung những kiến thức
mới theo yêu cầu của sự hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay ở
Việt Nam. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn các tác giả của những
tài liệu mà chúng tôi đã sử dụng, cảm ơn sự góp ý của các nhà khoa
học đã giúp chúng tôi hoàn thiện và nâng cao chất lượng giáo trình.
Mặc dù tập thể tác giả đã có nhiều cố gắng, nhưng do hạn chế về
điều kiện nghiên cứu và trình độ có hạn nên giáo trình không thể
tránh khỏi những khiếm khuyết, hạn chế nhất định. Tập thể tác giả
rất mong nhận được các ý kiến phê bình, góp ý quý báu của độc giả
để lần tái bản sau giáo trình sẽ được hoàn thiện hơn.
TẬP THỂ TÁC GIẢ
8 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
- CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Mục tiêu: Chương này cung cấp cho người học những kiến thức
cơ bản về lý thuyết định giá tài sản như: Các khái niệm liên quan
đến tài sản và định giá tài sản, các nguyên tắc và phương pháp định
giá tài sản,... làm tiền đề cho việc nghiên cứu các chương tiếp sau.
Ngoài ra, còn giới thiệu cho người học về hoạt động định giá chuyên
nghiệp (nghề thẩm định giá) - một dịch vụ tài chính mới xuất hiện
và có nhu cầu ngày càng cao trong nền kinh tế thị trường hiện đại,
qua đó giúp hình thành động cơ học tập và rèn luyện để lập nghiệp.
- 1.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1.1. Khái niệm định giá tài sản
Định giá tài sản tức là việc xác định giá trị của một tài sản cụ thể
bằng một hoặc nhiều phương pháp phù hợp. Định giá là một hoạt
động diễn ra thường xuyên của các chủ thể tham gia thị trường theo
các cấp độ khác nhau. Trong thực tế, thuật ngữ “định giá tài sản” hay
“thẩm định giá” - valuation, đều mang cùng một bản chất là xác định
giá trị của tài sản do các chủ thể khác nhau thực hiện. Thẩm định giá
là một dịch vụ định giá tài sản mang tính chuyên nghiệp, được thực
hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh
nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Do
vậy, trong giáo trình này thuật ngữ “định giá tài sản” được hiểu là
một hoạt động mang tính chuyên môn tương tự như “thẩm định giá”.
Có nhiều khái niệm khác nhau về định giá:
- Theo từ điển Oxfort: Định giá (Valuation) là sự ước tính giá trị
của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài
sản trong kinh doanh. Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị của
hiện hành của tài sản trong kinh doanh.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương
quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.
Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị bằng tiền về quyền sở hữu
tài sản cho một mục đích đã được xác định.
- Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp
hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định giá trị của bất
động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và
mục đich thẩm định giá. Do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị
trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với
tài sản được định giá để hình thành giá trị của chúng. Khái niệm này
cho thấy, thuật ngữ “Định giá – valuation” chỉ tập trung vào xác định
giá trị của bất động sản theo một mục đích đã xác định dựa trên các
dữ kiện thị trường so sánh được. Như vậy, định giá thường được mô tả
như một “khoa học không chính xác”, bởi nó phụ thuộc vào việc thu
thập và phân tích các dữ kiện thị trường của người thẩm định viên.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học quốc gia Singapore: Định
giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
10 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
- đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét đến tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Khái niệm này tuy không đề cập đến một loại tài sản cụ thể là bất
động sản, nhưng có nhiều nét tương đồng với khái niệm của Hiệp hội
thẩm định giá Austraylia. Theo đó, định giá vừa mang tính khoa học,
vừa mang tính nghệ thuật, khi ước tính giá trị của một tài sản bao giờ
cũng phải xác định rõ mục đích của việc định giá, xem xét tất cả đặc
điểm của tài sản và yếu tố tác động của thị trường.
- Theo điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 chính thức được Quốc
hội nước ta thông qua vào ngày 20/6/2012 thay thế cho Pháp lệnh
Giá năm 2002: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng
hóa, dịch vụ. Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng
thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy
định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn
thẩm định giá.
Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau, nhưng những nét đặc trưng
cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:
• Định giá là công việc ước tính.
• Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ
yếu là bất động sản.
• Xác định tại một thời điểm cụ thể.
• Xác định cho một mục đích nhất định.
• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến
thị trường.
Từ những đặc trưng nêu trên có thể kết luận như sau: Định giá
là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài
sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản
Đối tượng định giá là những tài sản thuộc quyền sở hữu (quyền
kiểm soát) của các chủ thể trong xã hội, là những tài sản hợp pháp
được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 11
- Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích định giá căn cứ vào
quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động
sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên
quan do các cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ
phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế. Theo đó, tài
sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm:
+ Bất động sản: Là các tài sản không thể di dời, gắn với một vị
trí địa lý nhất định, một không gian nhất định như: đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với
đất,…
+ Động sản: Là những tài sản có đặc điểm là không gắn cố định
với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được như: Các
loại máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, dây chuyền công nghệ,
phương tiện vận tải, hàng hóa, nguyên liệu, nhiên liệu, kim loại
quý, đá quý, các loại tiền, các giấy tờ có giá,…
+ Doanh nghiệp: Được coi là một tài sản đặc thù trong nền kinh
tế thị trường, bởi doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được thừa
nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định; doanh
nghiệp gắn với các chủ sở hữu nhất định và là đối tượng được giao
dịch trên thị trường thông qua các hoạt động mua, bán, sáp nhập,
chia tách doanh nghiệp,…
+ Các quyền tài sản: Là các quyền có thể xác định giá trị bằng
tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự. Quyền tài sản
là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức
liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng
một hay nhiều quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. Quyền sở hữu tài
sản bao gồm một nhóm quyền năng mà mỗi quyền năng có thể tách
rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền tài
sản là một loại tài sản vô hình, là đối tượng của thẩm định giá, tuy
nhiên việc xác định giá trị của nó rất phức tạp và khó khăn.
1.1.3. Mục đích của định giá tài sản
Mục đích của định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản
cho một công việc nhất định. Chính vì vậy, mục đích của định giá
là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa
chọn phương pháp định giá của thẩm định viên. Có rất nhiều mục
12 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
- đích định giá tài sản khác nhau, có thể chỉ ra một số trường hợp sau:
- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu : Để giúp
cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, để giúp cho
người mua có thể xác định giá mua, để thiết lập cơ sở cho sự trao
đổi của tài sản này với tài sản khác.
- Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng:
Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp, để xác định giá trị
cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
- Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo
hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các
điều khoản cho thuê.
- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư: Để so
sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác, để quyết định khả năng
thực hiện đầu tư.
- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp: Để lập báo cáo tài
chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư; để xác
định giá trị doanh nghiệp; để mua bán hợp nhất, thanh lý tài sản của
công ty; để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp
nhà nước.
- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp
lý: Để xác định giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản; để xác
định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản; để tính thuế
khi một tài sản được bán hoặc thừa kế; để tòa án ra quyết định phân
chia tài sản khi xét xử các vụ án; để xác định giá sản phục vụ cho
việc đấu thầu, đấu giá tài sản công; để xác định giá sàn phục vụ cho
việc đấu giá các tài sản bị phát mãi, tịch thu sung công quỹ.
1.2. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN VÀ
GIÁ TRỊ TÀI SẢN
1.2.1. Tài sản
* Khái niệm
Theo Viện Ngôn ngữ học (Từ điển Tiếng Việt): Tài sản là của cải
vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh
nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ,
mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước
một cách hợp lý.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 13
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là nguồn
lực: (a) doanh nghiệp kiểm soát được; và (b) dự tính đem lại lợi ích
kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.
* Phân loại tài sản
- Theo hình thái biểu hiện: TS hữu hình và TS vô hình
- Theo tính chất sở hữu: TS công cộng và TS cá nhân
- Theo khả năng trao đổi: Hàng hóa và phi hàng hóa
- Theo khả năng di dời: Động sản và bất động sản
- Theo đặc điểm luân chuyển giá trị: TS cố định và TS lưu động
* Chú ý: Theo quan niệm về tài sản trong công tác kế toán không
hẳn đồng nhất với quan điểm của thẩm định viên. Một nguồn lực vô
hình có thể được coi là tài sản theo quan niệm của thẩm định viên,
nhưng đối với kế toán viên thì không hẳn như vậy. Để xác định một
nguồn lực vô hình có phải là TSCĐ vô hình hay không, có được ghi
vào bảng cân đối kế toán, có được trích khấu hao hay không cần phải
xem xét đến các yếu tố: Tính có thể xác định được, khả năng kiểm
soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai.
Nếu một nguồn lực vô hình không thỏa mãn định nghĩa TSCĐ vô
hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vô hình đó phải ghi
nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí trả trước. Riêng
nguồn lực vô hình doanh nghiệp có được thông qua việc sát nhập
doanh nghiệp có tính chất mua lại, được ghi nhận là lợi thế thương
mại vào ngày phát sinh nghiệp vụ mua. Quan niệm về tính có thể xác
định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi
ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:
Tính có thể xác định được:
+ TSCĐ vô hình phải là tài sản có thể xác định được để có thể
phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại. Lợi
thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính
chất mua lại, được thể hiện bằng một khoản thanh toán do bên mua
tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.
+ Một TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp
có thể đem TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được
lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản đó trong tương lai. Những tài sản chỉ
tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp với các tài sản khác
nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu doanh
nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do
tài sản đó đem lại.
14 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
- Khả năng kiểm soát:
+ Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh
nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó
đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các
đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả năng kiểm soát của doanh
nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô hình
thông thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý.
+ Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại
lợi ích kinh tế trong tương lai. Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi
ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: Bản quyền, giấy
phép khai thác thủy sản,…
+ Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề, và thông qua
việc đào tạo doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng cao kiến
thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng
doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi ích kinh tế đó, vì
vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình. Tài năng lãnh đạo và
kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là TSCĐ vô hình
trừ khi tài sản này được đảm bảo bằng quyền pháp lý để sử dụng nó
và để thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, đồng thời thỏa mãn
các quy định về định nghĩa TSCĐ vô hình và tiêu chuẩn ghi nhận
TSCĐ vô hình.
+ Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do
không có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm
soát các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung
thành của họ, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình.
Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại cho
doanh nghiệp có thể bao gồm: Tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí,
hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ vô hình.
Tóm lại, nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được là: (i)
Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình
hoặc vô hình - gọi chung là nguồn lực; (ii) Tài sản xác định cho
một chủ thể nhất định - đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào
đó, không có khái niệm tài sản chung chung; (iii) Khái niệm tài sản
hàm chứa những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không
nhất thiết dành riêng cho doanh nghiệp. Với ý nghĩa như vậy, để
phán ánh rõ đối tượng của ngành định giá có thể đưa ra một định
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 15
- nghĩa đơn giản: Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ
thể nhất định.
* Quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép
chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản. Quyền sở hữu
gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. (i)
Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. (ii)
Quyền sử dụng là quyền khai thác những công dụng hữu ích của
tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản đó có thể đem
lại. (iii) Quyền định đoạt là quyền được chuyển giao quyền sở hữu,
trao đổi, biếu tặng, cho, cho vay, thừa kế,… hoặc không thực hiện
các quyền đó.
1.2.2. Giá trị tài sản
* Khái niệm giá trị
- Theo quan điểm của C.Mác:
Hàng hóa có 2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử
dụng là công dụng của hàng hóa để thỏa mãn một nhu cầu nào đó
của con người. Giá trị của hàng hóa được xác định ở mặt chất và
lượng: Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hóa,
nói một cách cụ thể hơn là lao động trừu tượng của người sản xuất
hàng hóa kết tinh trong hàng hóa; Lượng của giá trị được tính theo
thời gian lao động. Mỗi hàng hóa có thời gian lao động cá biệt khác
nhau, khi trao đổi trên thị trường, giá trị của hàng hóa được đo bằng
thời gian lao động xã hội cần thiết.
- Theo quan điểm định giá tài sản
Có nhiều loại giá trị khác nhau theo nhiều cách sử dụng khác
nhau: giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi
(value in exchange), giá trị công bằng (fair value), giá trị trong sử
dụng (value in use),… Có thể đưa ra một định nghĩa chung: Giá trị
tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Khái niệm này cho
thấy: (i) Giá trị tài sản được đo bằng tiền; (ii) Giá trị tài sản có tính
thời điểm, đến thời điểm khác có thể không còn như vậy; (iii) Cùng
là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá
nhân hay các chủ thể khác nhau; (iv) Giá trị tài sản cao hay thấp do
hai nhóm yếu tố quyết định là công dụng hữu ích vốn có của tài sản
và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó; (v)
16 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản
đó mang lại cho mỗi chủ thể trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
* Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
- Ý nghĩa: Giá trị tài sản phải được xem xét trên cả hai góc độ:
tính chủ quan và tính khách quan
+ Tính chủ quan của giá trị: Ý nghĩa chủ quan của giá trị là sự
đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản. Cùng một tài
sản nhưng với các cá nhân khác nhau, tùy thuộc vào khả năng, sở
thích, tài sản có thể được dùng cho các mục đích khác nhau, có thể
được sử dụng, khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác
nhau. Vì vậy, giá trị của cùng một tài sản có thể khác nhau theo sự
đánh giá chủ quan của mỗi người. Phản ánh dưới góc độ này có các
khái niệm: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá
nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cấm cố.
+ Tính khách quan của giá trị: Ý nghĩa khách quan của giá trị
là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản. Giá trị của tài sản
là cơ sở của giá cả, là cơ sơ của sự trao đổi cũng như mọi hoạt
động và giao dịch kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Giá trị tài
sản phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất
trong một cuộc giao dịch tại một thời điểm nào đó. Khi giao dịch
diễn ra - giá trị được thực hiện, giá trị giao dịch trở thành một thực
tế khách quan - một chứng cớ thị trường về giá trị tài sản, là sự
thừa nhận của các chủ thể hay của thị trường về sự tồn tại của giá
trị trong hoạt động kinh tế. Phản ánh dưới góc độ này có các khái
niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng.
- Đặc tính của giá trị: Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ
bốn đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính hữu ích, tính khan hiếm,
tính có yêu cầu và tính có thể chuyển giao được.
+ Tính hữu ích: Thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm
thỏa mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là một đặc tính cơ
bản làm cho hàng hóa hoặc dịch vụ trở nên có giá trị. Tuy nhiên,
tính hữu ích chỉ là một trong các đặc tính tạo ra giá trị, nếu hàng hóa
có tính hữu ích nhưng không có yêu cầu hoặc không khan hiếm thì
giá trị thị trường cũng không tồn tại.
+ Tính khan hiếm: Là một khái niệm có tính tương đối. Nói
chung, mọi hàng hóa đều có tính khan hiếm. Tính khan hiếm có
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 17
- thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường ở hiện tại
và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lai. Giá trị của hàng
hóa sẽ thay đổi theo sự thay đổi mức khan hiếm của hàng hóa đó
trên thị trường.
+ Tính có yêu cầu: Yêu cầu hay đòi hỏi thực ra được hình thành
bởi tính hữu ích của tài sản. Tuy nhiên, ngoài tính hữu ích và nhu
cầu thông thường, thuật ngữ có yêu cầu ở đây còn là một khái niệm
kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng về tiền tệ để
thỏa mãn yêu cầu đó - đồng nghĩa với nhu cầu có khả năng thanh
toán hay cầu của thị trường.
+ Tính có thể chuyển giao được: Là một khái niệm pháp lý phản
ánh một đặc tính quan trọng của giá trị, nhất là đối với bất động
sản. Ngay cả trong trường hợp tài sản có các đặc tính hữu ích, khan
hiếm và có yêu cầu, nhưng không thể chuyển giao được toàn bộ
hay từng phần thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng không tồn
tại. Khả năng chuyển giao được được hiểu là sự chuyển giao quyền
sở hữu và kiểm soát tài sản đó từ chủ thể này sang chủ thể khác.
* Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
- Giá trị: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà
tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền - nhận được giá trị,
không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán.
Theo Ủy ban thẩm định giá quốc tế (IVSC): Giá trị là số tiền ước
tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. Thuật ngữ
giá trị mang tính chất giả thiết, không có trên thực tế mà là mức giá
dự tính của người mua, người bán hàng hóa dịch vụ tại một thời
điểm nhất định. Giá trị thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp
nhận trong một cuộc giao dịch. Giá trị thị trường thể hiện mức giá
cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng.
- Giá cả: Giá cả (price) là một thuật ngữ được sử dụng cho một
khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một hàng hóa hoặc dịch
vụ. Trong thực tế, có thể hiểu giá cả theo một số nghĩa sau đây:
(i) Giá cả là số tiền thực tế người mua trả cho người bán để được
quyền sở hữu sản phẩm hoặc dịch vụ; (ii) Giá cả là số tiền thỏa
thuận giữa người mua và người bán về một sản phẩm hoặc dịch vụ.
Giá cả tiêu biểu cho sự ước tính bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể
lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị của tài sản.
18 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
- Theo kinh tế chính trị học: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của
giá trị.
Theo kinh tế học: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào
bán hay thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ. Giá cả phản ánh
chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà
người bán nhận được.
Theo IVSC: Giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc
được trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định.
- Chi phí
Theo IVSC: Chi phí (cost) là mức giá được trả cho hàng hóa
hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất
ra hàng hóa hoặc dịch vụ. Khi hàng hóa dịch vụ được hoàn tất thì
chi phí của hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành một thực tế lịch sử
và được gọi là giá gốc. Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch
vụ đó trở thành chi phí đối với người mua.
Như vậy, có thể chỉ ra những điểm giống nhau và khác nhau
giữa giá trị, giá cả và chi phí. Điểm giống nhau là chúng đều thể
hiện bằng một số tiền nhất định, đều có thể sử dụng để đo lường
lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể. Điểm khác nhau giữa
chúng, đó là:
+ Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán
hàng hóa.
+ Khái niệm giá trị không nhất thiết được hình thành và được
dùng trong quan hệ trao đổi mua bán. Trong nhiều trường hợp, khái
niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết.
Giá trị ước tính có thể cách xa so với giá cả thực tế giao dịch. Giá
trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả.
+ Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả. Chi phí là cách gọi
khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của
họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ.
1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời
điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên
là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai,
mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và
không bị ép buộc.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 19
- Giá trị thị trường là mức giá được thị trường thừa nhận. Giá trị
thị trường đôi khi được gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn
cơ bản của giá trị. Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động
định giá đối với hầu hết các loại tài sản. Cơ sở của việc ước tính giá
trị thị trường của một loại tài sản nào đó được dựa trên một thực
tế là nó có khả năng trao đổi mua bán một cách phổ biến trên thị
trường, được thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều loại tài sản cần được định giá
nhưng chúng rất ít khi được mua bán, thậm chí không có thị trường
đối với chúng (ví dụ như: Nhà ga, công viên, nhà thờ, bệnh viện,…).
Để đánh giá giá trị của những tài sản này, người ta dựa vào những
yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được ước
tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường.
- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên
việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả
năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường cũng
xuất phát từ khái niệm giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại
được các chủ thể đánh giá rất khác nhau, nó phụ thuộc vào công
dụng hay tính hữu ích của tài sản đó với mỗi người, tùy thuộc vào
bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản. Đó là cơ sở
của việc ước tính giá trị tài sản đối với mỗi người, là lý do dẫn đến
sự phong phú của các khái niệm giá trị.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Định giá tài sản thực chất là ước tính giá trị của tài sản, vì vậy, để
nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, cần thiết phải xem xét
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Việc nhận diện một cách
rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng giúp thẩm định viên đánh giá mức
độ quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa
chúng, để từ đó có thể lựa chọn phương pháp định giá thích hợp.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm:
* Các yếu tố mang tính vật chất
Yếu tố vật chất là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng
tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như:
20 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
nguon tai.lieu . vn
