Xem mẫu
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
c) Cấu thành nhân khẩu gia đình
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết
cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị
thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với
căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà
ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
3.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh
hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ
vào nhà đất và đô thị hóa.
a) Trạng thái ổn định chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước.
Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường,
rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu
tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
b) An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu
thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư,
mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
c) Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả
nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc
biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi
giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
d)Tiến trình đô thị hóa
Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị
hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích
đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với
giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông
đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ
nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
3.3. Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của
hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản
ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.
a)Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự
phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát
triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng
trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát
http://www.ebook.edu.vn 12
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.
Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp
nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933
thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên
lại.
b) Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho
nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp,
môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu
cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột
quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên
giá đất rớt theo.
3.4. Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và
ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi
sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của
chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
a) Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập
quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế
phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát
triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất
tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối
với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ
kinh tế.
b) Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng
trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu
tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với
giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện
vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn
ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả
tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông
thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi
cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên,
mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao
thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột
nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
c) Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng
cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng
ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai,
http://www.ebook.edu.vn 13
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền
nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số
ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về
nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
d) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con
người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện
tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
e) Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà đất càng ở
trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật
giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì
giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá
nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương
đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống
thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô
thị đối với giá đất.
f) Mức lãi suất
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu
thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử
dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một
khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản
vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn
đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình
hình về biến động mức lãi suất.
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn
cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh
sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá
đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của
nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân
tố khu vực và nhân tố cá biệt.
3.5. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định
đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
a) Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ
thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm
thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao
gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố
hoặc các loại đất.
http://www.ebook.edu.vn 14
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
b) Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện
thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu,
hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có
ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và
phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình
đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
c) Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn
và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ
dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn
như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
d) Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu
vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân
khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà
ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng
đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến
giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...
3.6. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
a) Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ
quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất,
nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
b) Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi
của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất
ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
c) Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuờnhong
thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá
đất của thửa đất đó.
d) Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác,
hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục
đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
http://www.ebook.edu.vn 15
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
đ) Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến
giá đất.
e) Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại
đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.1. Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lượng lao
động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa,
thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền
tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung
cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có
nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế
giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên. Lý do
là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu.
Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả
phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả
sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng
hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả được quy
định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước
hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh
giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất.
Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng
là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của
cạnh tranh và quan hệ cung-cầu. Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa
và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ
cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở
khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành
giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị của chúng. Giá cả thị trường là
tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung
và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một
thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại
cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán
của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích
thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu
thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận
cao.
Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ thửa
đất ấy. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu
thầu, cho nên nó có giá cả. Giá cả đất đai được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng
năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền. Cụ thể là giá cả
http://www.ebook.edu.vn 16
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
ruộng đất bằng số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại
một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của thửa đất ấy đem lại. Ví dụ: một thửa đất hàng năm
đem lại 300.000 đồng, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:
300.000 x 100
= 7.500.000 đồng
4
4.2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.
Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều
người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả
thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn
tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết
định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó
trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác
định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được
thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của
bất kỳ sự kích động quá mức nào.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;
- Mục đích của người mua và bán đất;
- Nhu cầu về đất đai của thị trường;
- Tác động của môi trường sống và xã hội;
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
Lưu ý trong khi điều tra giá trị thị trường của đất đai trong những trường hợp mua bán
đặc biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình...
4.3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều
mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử
dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị
sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. Ở Việt Nam
mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo
ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn
thường gọi chúng là giá trị tiềm năng.
4.4. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường
của chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho
thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm
và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể.
Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của thửa đất A, nếu biết giá trị của thửa
đất B với điều kiện sau đây:
Thửa đất B có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất A;
http://www.ebook.edu.vn 17
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Việc chuyển nhượng thửa đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trường mở và
cạnh tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị
trường;
Thời gian thửa đất B được trao đổi gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của thửa
đất A.
4.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo
hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả
thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm)
với cơ quan bảo hiểm.
4.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất. Tuỳ
theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông
thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền
trao đổi vì một lý do giàng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có
giá trị thế chấp.
4.7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt
thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi
cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị
của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
5.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra
và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư
hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản
phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản,
do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa
tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà
tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của
địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có
điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường
tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại
vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ
thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch
http://www.ebook.edu.vn 18
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn
tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức
thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới
hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô
chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về
người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng
năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự
khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất
nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác
biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định
khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và
điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn
hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa
tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong
nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản
ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước;
điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
5.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay
đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa
tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi
suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất
phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất
tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến
và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân
tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất
đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì
kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người
kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này
chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ
hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất
mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng
đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử
http://www.ebook.edu.vn 19
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này được giải
thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta
phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem
như một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các
chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một
khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn.
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối
hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án
TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn
cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Yt
Giá đất =
(1+i)t
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều
đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong
trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được
điều chỉnh như sau Yt = R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho
thuê đất là:
(Yo - To) + (Y1- T1) + ... + (Yt - Tt)
G=
(1+i)t
Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất
hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PLt
(t = 1, ∞)
PL =
(1+r)t
Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
Lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn
là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay một vài cây
trồng khác. Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Người nông dân có
hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm
tới. Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải
làm ngay đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu. Lưu ý
rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với
lãi suất là 5%. Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là:
100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn
hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn
http://www.ebook.edu.vn 20
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05
= 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất
5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm.
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đất thu
được trong tương lai. Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là:
100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vào cuối
năm thứ nhất và do đó nó như sau:
100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn
95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn
Và tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm
đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị của một tài
sản nếu nó có thu nhập trong tương lai. Với nghĩa như vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất
nhiều nước. Ở Việt Nam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị
này. Quyền sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới
giá trị đó.
Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập thuần của
đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất.
Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản. Nói
chung điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian,
bởi thế tốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t) như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ
thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị
của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế
công thức trên được viết như sau:
P Lt(t)
(t = 1, ∞)
PL =
(1+r(t))t
Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng sẽ tăng
giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm đi, nó sẽ làm
giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn
sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán tăng trong tương lai xa
sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản.
5.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định
tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung
vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình
thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính
chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá
cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng
vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và
tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong
từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm
của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc
http://www.ebook.edu.vn 21
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao
dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất
đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường
chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà
nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá
đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân
tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu
thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện
tại mà xét về tương lai.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi
vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ
được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của
ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể
hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ
cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên.
Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên
cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao
hơn. Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những
khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình.
Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị
trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều
đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng
ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển.
Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng
ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa
đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy
nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị
vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và
nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau
trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn
như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng
lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá
thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt
mang tính cục bộ giữa các vùng.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai. Phần lớn đất
chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới
đưa vào khai thác được. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm
http://www.ebook.edu.vn 22
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông
nghiệp.
c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh
thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế.
Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất
đai chưa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn. Cung
tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của
con người; các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển
của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho
con người và sản xuất phát triển.
Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn
đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về
đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi
của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số
lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đây.
Cung đất nông nghiệp
Trong cơ chế thị trường, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù
về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và mức cung cũng không biến
động. Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển những diện tích
đất chưa sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng cây hàng năm, cây
lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ có thể nhiều ít khác nhau, nhưng hầu như
năm nào đất nông nghiệp cũng được tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc
biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể không đề cập đến sự chuyển hoá . Quá trình này
tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị trường đất nông nghiệp.
Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng tổng
cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình
phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị trường đất nông nghiệp.
Nắm được mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích
các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó phụ thuộc trước hết vào
chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ
lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông
nghiệp; các chính sách về đất nông nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp;
phong tục tập quán của nông dân...
Về suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hướng chuyển nhanh đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh,
mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất để hình
thành khu công nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai
khoáng; giao thông; thuỷ lợi; du lịch...
Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động
đến như: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát triển của công
nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân...
Cung đất phi nông nghiệp
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn cảnh
kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng
lên. Trên thực tế, đất phi nông nghiệp được hình thành từ ba nguồn sau đây:
http://www.ebook.edu.vn 23
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn,
nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong các đô thị vẫn là
nguồn chủ yếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị được
hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự
chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức
lớn đối với hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt
Nam cũng không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp
ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là không để tình
trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia;
đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng
đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản
xuất nông nghiệp.
Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử dụng ven đô.
Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không trong lòng các vùng nông
nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia.
Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ đất phi
nông nghiệp.
Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp, vừa
làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy không làm tổng cung đất phi
nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi
động của thị trường đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địa
điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng.
b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu
cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.
Cầu đất nông nghiệp
Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tăng hay làm
giảm lượng cầu gây nên. Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để đáp ứng nhu cầu
nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chưa sử dụng
sang đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về nông sản có thể được phản ánh qua giá nông sản
trên thị trường, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch
định chính sách.
Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu đất nông nghiệp ít hoặc không biến
động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu đất
nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến
động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, ngược lại một
số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản
xuất nông nghiệp. Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc
sống cho các thế hệ mai sau của họ...
Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lượng
cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối so với các loại
đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của xã hội. Cơ sở của xu hướng này là sự
phát triển của lực lượng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất
cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp
tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá
http://www.ebook.edu.vn 24
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với
các ngành khác. Nguyên nhân này làm cho các thế hệ trước thường không rời bỏ nông nghiệp
ở nông thôn để sang ngành khác. Tuy nhiên không phải tất cả người có ruộng muốn đi đều
thực hiện được nguyện vọng của mình.
Cầu đất phi nông nghiệp
Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất phát triển kéo
theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học, bệnh viện... bên cạnh đó quy
mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông
nghiệp tăng lên. Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô
thị hoá: các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị
mới. các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống
dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó.
Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi nông nghiệp,
ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề. Nói chung
mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nước liên
quan đến sự phát triển các đô thị và các khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng
đến tình hình cung về đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi
nông nghiệp.
c) Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một
nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau
trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập
biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất
đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất
là hằng số.
Giá đất
Cung về đất
G1
G E
Cầu về đất
L1 L L2 Số lượng đất
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình. Giá đất đai được xác định ở
điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng
giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ
giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó.
Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá
http://www.ebook.edu.vn 25
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu
như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định
được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp
mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu
như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số
lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.
D
Giá D1 S
G A
G1 B
L1 L Số lượng đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình 2.2.
minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại
điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị
cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở
từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã
thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu
dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng
mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1.
Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do
đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ
hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả
là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế
nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá
tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn
định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị
trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc
trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị
cầu.
S
Giá D S1
http://www.ebook.edu.vn 26
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
G E
G1 E1
L L1 Số lượng đất
Hình 2.3. Sự thay đổi về cung
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do
đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài.
Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập
đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường
hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường
thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối.
BÀI TẬP CHƯƠNG 2
Bài tập 1
Có một công ty kinh doanh nhà đất tại địa phương có khả năng cung cấp 4 mảnh đất,
số người muốn mua sẽ phụ thuộc vào giá mà công ty đặt ra. Dưới đây là số liệu điều tra về
khả năng chi trả của người dân mà công ty thu thập được.
STT Tên người muốn mua đất Khả năng chi trả (triệu đồng)
1 Nguyễn Văn Anh 750
2 Trần Văn An 600
3 Trịnh Ngọc Lâm 250
4 Nguyễn Thị Mai 100
5 Hoàng Văn Bình 550
6 Lê Đức Sâm 350
7 Phạm Văn Bình 150
1. Vẽ đường cầu đối với người muốn mua đất;
2. Bạn là chuyên gia về định giá, bạn đề nghị mức giá nào để không có trội cầu, giải
thích ngắn gọn;
3. Công ty kinh doanh nhà đất cho rằng khi cấp cho người có nhu cầu nên thu một
khoản tiền, số tiền này đảm bảo cho tất cả những người có nhu cầu đều có thể trả được,
vậy số tiền này là bao nhiêu, giải thích ngắn gọn.
Bài tập 2
Giả sử bạn chịu trách nhiệm trong quản lý thị trường nhà ở tại địa phương, số liệu về
mặt lịch sử cho thấy rằng đường cung và cầu “tiêu biểu” có thể áp dụng được cho lĩnh vực
nhà ở. Đối với mỗi tình huống sau đây bạn hãy đưa ra 2 dự đoán: Thứ nhất sự dịch chuyển
đường cầu, cung; Thứ hai lượng cung và lượng cầu có thay đổi hay không?
http://www.ebook.edu.vn 27
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
1. Ước tính rằng dân số giảm khoảng 15% do có sự di chuyển một số cơ quan sang địa
phương khác;
2. Bộ Tài chính dự báo rằng mức thu nhập của người dân địa phương sẽ cao hơn, giả sử
rằng dự báo trên là đáng tin cậy;
3. Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản giảm từ 2% xuống còn 1%;
4. Số công ty kinh doanh nhà ở tại địa phương sẽ tăng lên 50%.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2
1. Hãy trình bày hiểu biết của mình về giá đất.
2. Hãy phân tích các đặc trưng của giá đất liên quan đến giá đất
3. Hãy trình bày các loại giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay.
4. Tại sao nói địa tô là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất.
5. Trình bày hiểu biết của mình về cung của đất đai trong thị trường đất đai.
6. Trình bày hiểu biết của mình về cầu của đất đai trong thị trường đất đai.
http://www.ebook.edu.vn 28
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
nguon tai.lieu . vn
