Xem mẫu
- Để tránh “bị lừa” khi mua nhà dự án
Gần đây việc tranh chấp giữa các chủ đầu tư và người mua nhà
ngày càng trở nên gay gắt mà nguyên nhân chủ yếu là do người mua
nhà không để ý đến những “tiểu tiết” để bảo vệ quyền lợi cho mình
sau này.
Vậy cần làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình khi mua nhà. Để trả lời
câu hỏi này chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Huyên –
Công ty Luật TNHH Đất Luật.
Trước khi có quyết định mua nhà, người mua nhà nên liên hệ với cơ
quan nào để tìm hiểu về tính pháp lý của dự án?
Hiện nay cơ quan quản lí chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư
kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi
muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây
dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông
tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định
phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ
cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ
đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ
đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề
huy động vốn hay chưa.
- Pháp luật quy định về các loại hợp đồng mua bán nhà ở như thế nào
thưa ông?
Hiện nay có nhiều tiêu chí để phân loại hợp đồng mua bán. Nếu phân
loại trên tiêu chí chủ thể bán thì có 2 loại:
Thứ nhất: Chủ thể bán là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thứ hai: Những chủ thể khác.
Còn xét về đối tượng mua bán (tức là đối với căn nhà) thì cũng sẽ được
chia làm nhiều loại: chẳng hạn nhà dự án và là nhà riêng lẻ; hoặc nhà
hiện hữu (đã có sẵn) và nhà ở hình thành trong tương lai. Các dự án bất
động sản hiện nay, chủ đầu tư bán nhà thông thường thuộc loại nhà ở
hình thành trong tương lai.
- Ng
oại
trừ
trườ
ng
hợp
mu
a
bán
nhà
ở
hìn
Luật sư Lê Văn Huyên. Ảnh: Nguyên Khôi
h
thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử
dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng) thì đối
với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể
khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký
qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với
chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng
dấu của chủ đầu tư.
Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở
hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án
- phải được xây dựng xong phần móng.
Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng với bên bán, người mua cần chú ý
những điểm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?
Trước khi ký hợp đồng mua bán người mua cần tìm hiểu pháp lý xem dự
án có đủ điều kiện để mua bán hay chưa. Ví dụ như ký hợp đồng mua
bán nhà ở thuộc dự án thì phải có quyết định phê duyệt dự án và những
văn bản pháp lý liên quan đến dự án, quan trọng hơn là phải có biên bản
nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong phần móng và chủ đầu tư đã
có thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về việc bán nhà.
Về chủ thể ký hợp đồng, phải xem bên ký hợp đồng có thẩm quyền ký
hay không. Vì có một số trường hợp đã ký xong nhưng bên ký hợp đồng
không có thẩm quyền dẫn tới hợp đồng vô hiệu.
Thời hạn giao nhà và cách thức tính diện tích nhà cũng cần được ghi rõ
trong hợp đồng. Bên cạnh đó, có một số người mua nhà quan tâm đến
tiến độ thanh toán để xem cân nhắc khả năng tài chính cho phù hợp.
Ngoài ra cần chú ý đến quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như chế tài
liên quan đến vấn đề thực hiện các điều khoản trong hợp đồng, vì nếu có
một bên không thực hiện đúng theo hợp đồng thì sẽ căn cứ vào chế tài
- đó để xử lý.
Quy định của pháp luật về tiến độ thanh toán khi mua nhà dự án như thế
nào, thưa ông?
Điều 39 Luật nhà ở có quy định rõ, trước khi bàn giao nhà cho người
mua, chủ đầu tư chỉ được huy động tối đa 70% giá trị nhà ở ghi trong
hợp đồng. Còn thời điểm nào, thanh toán bao nhiêu là do thỏa thuận
giữa chủ đầu tư và người mua miễn là đảm bảo không quá 70% giá trị
căn nhà ghi trên hợp đồng trước khi bàn giao.
Trường hợp, khách hàng đã ký hợp đồng để mua căn hộ và nộp tiền
đúng tiến độ nhưng chủ đầu tư chậm giao nhà trong thời gian kéo dài
thì người mua có thể làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?
Trường hợp chủ đầu tư chậm giao bất động sản cho khách hàng so với
quy định của hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm với khách
hàng theo hợp đồng đó. Có thể, chủ đầu tư có thể sẽ phải thanh toán cho
khách hàng một khoản tiền lãi trên cơ sở số tiền mà khách hàng đã thanh
toán trước đó. Tuy nhiên, thực tế áp dụng phải căn cứ theo quy định của
hợp đồng, tức là nếu trong hợp đồng có quy định cụ thể các chế tài thì
bên mua có quyền căn cứ vào hợp đồng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện
theo quy định của hợp đồng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện
- theo quy định hợp đồng thì người mua có quyền khởi kiện ra tòa. Nếu
trong hợp đồng không quy định chế tài cụ thể thì sẽ rất khó thực hiện
trên thực tế.
Vậy người mua nhà có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung Hợp đồng mẫu do
chủ đầu tư đưa ra?
Hợp đồng giữa người mua nhà và chủ đầu tư được xếp vào loại hợp
đồng dân sự, do đó, nguyên tắc ký kết phải là tự nguyện thỏa thuận.
Thông thường chủ đầu tư thường đưa ra những hợp đồng mẫu. Tuy
nhiên người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa, bổ sung
những điều khoản trong hợp đồng. Nhất là trong thời điểm hiện nay chủ
đầu tư đang mong muốn bán được hàng nên khả năng người mua yêu
cầu bổ sung điều khoản thì có thể được chủ đầu tư chấp nhận.
Riêng về nhà lẻ, hiện nay có nhiều trường hợp vờ khai báo mất sổ đỏ
sau đó xin cấp mới. Và họ đã bán cùng một mảnh đất cho hai người
khác nhau. Vậy có cách nào để biết sổ đỏ mà các bên đang giao dịch là
sổ đỏ duy nhất của người bán?
Thật ra điều này rất khó xảy ra trên thực tế, vì nếu đã có sổ đỏ và sổ
hồng thì khi bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng
phải có công chứng mới có hiệu lực. Khi đã đem sổ đỏ hoặc sổ hồng đi
- công chứng thì các phòng công chứng sẽ kiểm tra với nhau nên khi căn
nhà này đã bán rồi mà lại đem sang phòng công chứng khác để bán thì
sẽ không được nữa. Khi người mua bị lừa đảo dạng này thì khả năng là
do mua bán bằng giấy tay không qua công chứng.
Ông có lời khuyên gì cho những người đang có ý định mua nhà?
Thực tế việc mua nhà là việc hệ trọng trong cuộc đời và thường có giá trị
giao dịch lớn nên trước khi mua nhà thì người mua nhà nên cân nhắc kỹ
và cần kiểm tra kỹ càng về pháp lý. Trường hợp không có khả năng tự
kiểm tra được, người mua nên hỏi ý kiến của luật sư hoặc các chuyên
gia, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán nhà ở để hạn
chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra.
Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
nguon tai.lieu . vn