- Trang Chủ
- Kinh tế - Thương mại
- Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế: Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam
Xem mẫu
- 8
- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ TIN HỌC TP.HCM
KHOA LUẬT
Lê Hoàng Đức 18DH380095
Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038
MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC
QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Ngành: LUẬT KINH TẾ
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
NGÀNH LUẬT KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS. BÙI KIM HIẾU
- Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022
- LỜI CAM ĐOAN
Nhóm tác giả xin cam đoan công trình của bản thân. Các nội dung nghiên cứu
trong quá trình làm bài đề tài đều trung thực, chưa được ai công bố trong bất
kỳ công trình nào. Nếu có sự gian dối trong quá trình cũng như bài đề tài,
nhóm xin chịu trách nhiệm trước hội đồng.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022
Nhóm tác giả thực hiện
Lê Hoàng Đức
Nguyễn Hoàng Đạt
4
- LỜI CẢM ƠN
Đề tài nghiên cứu khoa học chuyên ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT
SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN
THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” là kết quả của
quá trình cố gắng không ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình,
động viên khích lệ của thầy cô, bạn bè và người thân. Qua đây, Nhóm tác giả
xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ nhóm trong thời
gian học tập nghiên cứu khoa học vừa qua.
Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu Người đã trực
tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu, thông tin khoa học cần
thiết cho đề tài này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất.
Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám hiện cùng toàn thể các thầy cô giáo
Trường Đại học Ngoại ngữ Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật
kinh tế đã tạo điều kiện cho nhóm hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa
học của mình.
Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn
bên cạnh, ủng hộ, động viên.
Nhóm tác giả xin chân thành cảm ơn!
Nhóm Tác giả
Lê Hoàng Đức
5
- Nguyễn Hoàng Đạt
6
- MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU 1
Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................1
Tình hình nghiên cứu đề tài.........................................................................2
Mục đích nghiên cứu đề tài.........................................................................6
Phạm vi và nội dung của đề tài..................................................................6
Phương pháp nghiên cứu đề tài...................................................................7
Dự kiến kết quà nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu......8
Kết cấu của đề tài.......................................................................................9
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở......................10
1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý khi xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở .11
1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam.................................................................11
1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực .............................................................................13
1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam...................16
1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên......................................................16
1.2.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở................................27
1.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan.....................................................................29
1.3. Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng................................30
1.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến................................................................30
1.3.2. Một số bất cập tồn tại.................................................................................30
1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện.....................................................................................30
7
- KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.....................................................................................31
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI.................................................................................................35
2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng..................36
2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam.................................................................36
2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực.............................................................................37
2.1.3. Trình tự nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng
theo tiến độ.............................................................................................................38
2.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.........39
2.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên......................................................39
2.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng.....................................................40
2.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan.....................................................................41
2.3. Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng .................................42
2.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến................................................................42
2.3.2. Một số bất cập tồn tại.................................................................................42
2.3.3. Kiến nghị hoàn thiện ...................................................................................42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.....................................................................................43
KẾT LUẬN....................................................................................................45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................47
8
- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật dân sự
PGS.TS: Phó giáo sư. Tiến sĩ
TS: Tiến sĩ
NĐCP: Nghị định – Chính phủ
VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật
TT: Thông tư
BXD: Bộ xây dựng
BTC: Bộ tài chính
QHPL: Quan hệ pháp luật
QPPL: Quy phạm pháp luật
TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
9
- LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với vị thế là một nước đang phát triển nhanh và mạnh trên khu vực
Đông Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa của Đảng và Nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát
triển ở các ngành công nghiệp siêu lợi nhuận. Điển hình trong số đó là ngành
công nghiệp kinh doanh bất động sản. Đất đai và nhà ở đang là những tài sản
có giá trị bậc nhất ở thị trường Việt Nam. Chủ yếu là do tư tưởng “an cư lạc
nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam
từ ngàn đời nay. Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá
cao so với người lao động phổ thông. Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn còn
đó nên họ buộc phải chuyển sang phương án khác khả thi hơn. Đó là thuê nhà
để ở. Ngoài việc đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động
phổ thông, cho thuê nhà ở còn đáp ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh
của các ngành công nghiệp khác như kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ
ăn uống… Hay đối với chính cho thuê nhà ở qua việc cho thuê lại vì mục đích
lợi nhuận. Những giao dịch dân sự về cho thuê nhà ở trên thường được thể
hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp đồng. Chính vì tầm quan trọng được
thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở
ổn định cho người dân thể hiện qua các chính sách xã hội và quyền hiến định
có nhà ở hợp pháp của công dân thể hiện qua Hiến pháp 2013. Chỗ ở ổn định
sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng như sự phát triển của thế hệ
sau. Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội
10
- cũng như phục vụ cho sự nghiệp phát triển và xây đựng đất nước. Mục tiêu
tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui định của
pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một hình thức giao
dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam nhằm đáp ứng các nhu
cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những
cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà đang vô cùng lớn và cần phải
được đáp ứng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở không chỉ là
mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay
những người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật mà còn đề tài nóng
bỏng được đề cập trong các môn học được giảng dạy trên giảng đường pháp
luật thậm chí còn được bàn luận sôi nổi trong giới nghiên cứu pháp luật có
thể kể đến những tài liệu, bài nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc và tính
tham khảo cao như:
Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật kinh doanh
bất động sản 2014” của tác giả Nguyễn Văn Túy thực hiện dưới sự hướng
dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga. Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn
thành tại Học viện xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nêu
lên thực trạng pháp luật của các qui định về hợp đồng cho thuê nhà ở trong
Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm một số vướng mắc, tranh chấp
phát sinh trong thực tiễn trong quá trình thực hiện và ký kết hợp đồng cho thuê
nhà ở và 1 số giải pháp cũng như phương hướng hoàn thiện các qui định pháp
luật.
11
- Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp
luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh ”
của tác giả Dương Thanh Hải thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Trần
Quang Huy. Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Học viện xã
hội thuộc Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đã làm bật lên bức tranh
toàn cảnh về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam từ nhu cầu và
việc phát triển các dự án, tình hình và thực tiễn thực hiện cho tới các khó khăn
và nguyên nhân phát sinh khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội. Qua đó, đưa ra những yêu cầu, kiến nghị, phương hướng tổ
chức – hoàn thiện và một số giải pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật
cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Hợp đồng
cho thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp
luật Việt Nam – Qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam ” mã số 8380107 của tác
giả Nguyễn Thị Phương Thảo thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Thị
Phúc. Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Trường Đại học
Luật, Đại học Huế có tính chất ứng dụng cao vừa nêu lên khái quát lý luận về
hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
theo pháp luật Việt Nam cũng như các yếu tố tác động: chính trị, pháp lý, thể
chế chính trị về chế độ sở hữu… Cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về
hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
tại tỉnh Quảng Nam. Qua đó, đưa ra giải pháp, định hướng hoàn thiện pháp
luật cũng như rút gọn thủ tục, cải cách bộ máy của tỉnh Quảng Nam nói riêng
cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam nói riêng.
12
- Luận văn thạc sỹ luật học: “ Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam ” của tác giả Nguyễn Thị Xuân, Khoa Luật Trường Đại
học quốc gia Hà Nội năm 2014. Bài luận tập trung nghiên cứu, phân tích và
trình bày lý luận chung cũng như thủ tục, quy định thực tiễn về hợp đồng kinh
doanh bất động sản nhằm chỉ ra những bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn
thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào
các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Về vấn đề ứng dụng thực tiễn xây dựng điều khoản của hợp đồng kinh
doanh bất động sản dựa vào quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các nội dung
cơ bản của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Nhóm Tác giả có đề cập
nhưng chưa thực sự giải quyết dứt điểm vấn đề bằng cách phân tích nhằm
làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như phương pháp
giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí.
Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Pháp luật về
nhà ở hình thành trong tương lai ” của tác giả Phạm Hoàng Anh, Khoa Luật
Trường Đại học quốc gia Hà Nội năm 2019. Tác giả tập trung trình bày chi
tiết lí luận chung cũng như phân tích cụ thể tình hình thực tế nhằm cung cấp
cho người đọc cái nhìn khái quát cũng như chỉ ra bất cập, hạn chế. Từ đó, nêu
kiến nghị hoàn thiện cũng như giải pháp thực tế chuẩn hoá khuôn khổ pháp
luật về nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu còn có một số bài viết về hợp đồng cho
thuê nhà ở như:
Đề tài nghiên cứu khoa học: “Hợp đồng cho thuê nhà ở” của Nguyễn
Thị Kim Chung, trường Đại học Sài Gòn năm 2018. Đề tài cung cấp lí luận
13
- khái quát về hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm pháp lí, chủ
thể, hình thức,… Cung cấp cho người đọc cái nhìn học thuật khái quát cũng
như thực trạng áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở tại Việt Nam về quyền và
nghĩa vụ của các bên. Qua đó, kiến nghị hoàn thiện các QPPL về quyền và
nghĩa vụ nhằm mục đích hoàn thiện pháp luật và bảo vệ tối đa lợi ích hợp
pháp của các bên trong quan hệ cho thuê nhà ở.
Đề tài nghiên cứu khoa học: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng cho thuê nhà ở” của Vĩ Thị Hồng Duyên, trường Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh năm 2017. Về mặt nội dung, đề tài cũng cấp cái nhìn học
thuật tương tự như đề tài trên. Tuy nhiên, sự khác biệt khiến tính thực tiễn
của đề tài được nhóm tác giả đánh giá là cao hơn đề tài trên ở chỗ đề tài nêu
lên từng trường hợp cụ thể trong thực tiễn. VD: Chủ thể chia ra hai tr ường
hợp sở hữu chung, sở hữu của nhà nước. Bên cho thuê chia thành các trường
hợp tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…
Bài viết: “Những vấn đề pháp lí mà người cho thuê nhà phải biết” của
Hoàng Triều đăng trên blog.rever.vn ngày 04/7/2020. Trong bài viết này, tác
giả nêu lên và giải đáp những thắc mắc phổ biến của những người cho thuê
nhà về vấn đề cho thuê nhà có phải đăng kí kinh doanh không? Có phải công
chứng không? Phải nộp những loại phí gì? Thời hạn thuê cũng như có cần lập
hợp đồng thuê? Điều này khiến bài viết có tính ứng dụng thực tiễn cao đối
với các bên trong quan hệ cho thuê nhà ở.
Bài viết: “Cho thuê nhà ở – những vấn đề pháp lý cần lưu ý” tự đăng tải
trên HILAW.VN ngày 18/3/2022. Bài viết này thì lại mang thiên hướng nghiên
về học thuật, dành cho những người có nhu cầu nghiên cứu đào sâu về lí luận
14
- xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Tuy cũng có mang tính thực tiễn nhưng
không cao bằng bài viết trước. Bài viết chủ yếu xoay quanh vấn đề các lưu ý
về nội dung, hình thức, trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung, chấm dứt hợp
đồng…
Trong quá trình thu thập tài liệu phục vụ cho công trình nghiên cứu,
nhóm tác giả nhận thấy hầu hết các bài viết chỉ tập trung phân tích những vấn
đề lí luận xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm,…
Chưa đi sâu vào vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời
sống. Những lí luận về hợp đồng cho thuê nhà ở tất nhiên là rất cần thiết cho
các bên để có được hiểu biết cơ bản về bản chất cũng như các quyền, lợi ích
hợp pháp của mình trước khi bước vào quan hệ cho thuê nhà ở. Bên cạnh đó,
những vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời sống như:
những nội dung cơ bản cần lưu ý, những quyền và nghĩa vụ tương ứng của
các bên cũng như hậu quả pháp lí có thể xảy ra trong thực tiễn khi không quy
định chi tiết trong hợp đồng hoặc do một trong các bên không thực hiện, trì
hoãn thực hiện… cũng rất cần được lưu tâm. Tuy nhiên, số lượng và quy mô
nghiên cứu sâu sắc về vấn đề này là còn hạn chế.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các
qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một
hình thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam. Nhu
cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những
cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở là vô cùng lớn và cần phải
được đáp ứng.
15
- 4. Phạm vi và nội dung của đề tài
Phạm vi không gian: Theo như tên của đề tài, đề chỉ chủ yếu nghiên
cứu về các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở trong lãnh thổ và được điều
chỉnh bởi pháp luật Việt Nam.
Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu chỉ sử dụng quy định pháp luật
hiện hành thuộc các VBQPPL có liên quan trực tiếp đến đề tài như: BLDS
2015, Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, Luật Kinh doanh bất động sản
2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn hiệu lực
của ba VBQPPL trên để phục vụ cho nghiên cứu.
Phạm vi nội dung: Do đề tài bao quát rất nhiều vấn đề mà nguồn lực
của nhóm tác giả là hữu hạn. Có những vấn đề đã được các tác giả đi trước
giải quyết và đã được đề cập trong tình hình nghiên cứu của đề tài. Vì những
lẽ trên, nghiên cứu này chỉ tập trung xoay quanh hai vấn đề chính. Đó là hợp
đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương
lai.
5. Phương pháp nghiên cứu
...Công trình nghiên cứu khoá luận dựa trên quy định của pháp luật hiện
hành cũng như tình hình thực tế được đúc kết qua tổng hợp bản án, tài liệu
tham khảo về hợp đồng cho thuê nhà ở.
Kết cấu của khoá luận được chia làm hai chương tương ứng với hai nội
dung chính của đề tài là hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê
nhà ở hình thành trong tương lai, từng chương sẽ làm rõ những vấn đề cần
lưu ý khi xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cũng như chỉ ra những
tranh chấp, bất cập còn tồn đọng và đưa ra kiến nghị giải quyết vấn đề. Vì lẽ
16
- trên, nhóm tác giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ
thể:
Tại Mục 1.1 và 2.1, để chỉ ra những vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác
lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và cho thuê nhà ở hình thành trong tương
lai. Khoá luận đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp tổng
hợp và phương pháp phân tích nhằm làm rõ qui định của pháp luật Việt Nam
về hai loại hợp đồng nêu trên cũng như căn cứ, điều kiện về chủ thể, hình
thức,… để chúng trở nên có hiệu lực pháp luật.
Tại Mục 1.2 và 2.2, nhóm tác giả sử dụng phương pháp so sánh, đối
chiếu quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên trong hợp đồng, phương pháp
phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như
phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro
pháp lí. Và cuối cùng là phương pháp liệt kê xác định các nội dung cơ bản cần
có và các loại thuế, phí có liên quan. Tất cả kết quả sử dụng phương pháp
nghiên cứu trên được dùng làm cơ sở soạn thảo điều khoản phục vụ cho quá
trình xây dựng hợp đồng.
Tại Mục 1.3 và 2.3, khoá luận sử dụng phương pháp tổng hợp, phương
pháp bình luận án cũng như phân tích án, quy định pháp luật nhằm chỉ ra
những tranh chấp phổ biến cũng như những bất cập còn tồn tại trong quá
trình thực hiện hợp đồng. Từ đó, xây dựng kiến nghị hoàn thiện.
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu
Đề tài sẽ là tư liệu có giá trị về mặt chuyên môn và thực tiễn cho những
cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở cũng như những người quan
tâm và có nhu cầu nghiên cứu về hợp đồng cho thuê nhà ở loại hình cho thuê
17
- khoán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Trong công trình nghiên
cứu nhóm tác giả sẽ phân tích quy định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực,
quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như những tranh chấp, bất cập tồn tại và
phổ biến từ thực tiễn áp dụng pháp luật thể hiện trong những bản án tại Toà
án. Từ đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật tạo giá trị tham khảo
trong quá trình thực thi pháp luật góp phần hoàn thiện việc xây dựng các quy
định pháp luật trong tương lai.
7. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu
của khoá luận gồm hai chương như sau:
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở.
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI.
18
- CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở
Quan hệ cho thuê khoán nhà ở không phải là một quan hệ xã hội mới
xuất hiện. Quan hệ xã hội này từ lâu đã phổ biến trên thị trường kinh doanh
bất động sản Việt Nam và đã được các nhà làm luật dự đoán trước về mẫu
hợp đồng chuyên dụng đặc thù cho quan hệ xã hội phổ biến thông qua chế
định chung ở Chương XVI: Một số hợp đồng thông dụng, Mục 5: Hợp đồng
thuê tài sản, Tiểu mục 2: Hợp đồng cho thuê khoán tài sản. Bình luận dưới
góc độ pháp luật, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở chưa được quy định một
cách cụ thể và chi tiết trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, ta có
thể suy ra quy định về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ việc kết hợp một số
quy định pháp luật lại với nhau.
Trên thực tế, hợp đồng cho thuê khoán thường xuyên được áp dụng, kí
kết giữa các bên như một kết quả của sự phổ biến của quan hệ cho thuê
khoán nhà ở trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam. Theo đó, nhu
cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cho thuê khoán là rất lớn và tất
nhiên không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và những bất cập tồn
tại trong các QPPL về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở bắt đầu xuất hiện.
Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở để hạn chế tranh
chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho
thuê khoán nhà ở đang là vấn đề cần phải được lưu tâm.
Bên cạnh những vấn đề thực tiễn, vấn đề về lí luận chung xoay hợp
đồng cho thuê khoán nhà ở như: qui định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực
… Cũng là rất cần thiết cho các bên để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của mình cũng như tránh các trường hợp hiểu sai, hiểu không đúng dẫn đến
19
- việc không thực hiện đúng và đủ những gì cần làm trong quá trình thực hiện
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng như vướng vào những tình huống, rủi ro
pháp lí do hợp đồng kí kết giữa các bên chưa đủ chặt chẽ.
1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng cho
thuê khoán nhà ở
1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê khoán
nhà ở
Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho
thuê khoán nhà ở. Tuy nhiên, ta có thể tổng hợp các qui định pháp luật về hợp
đồng cho thuê khoán nhà ở từ các chuyên ngành luật khác nhau. Cụ thể như
sau:
Đầu tiên, vì bản chất tất cả mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân
sự và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không ngoại lệ. Ta sẽ bắt đầu giải
quyết quy định chung của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ BLDS 2015 ( luật
mẹ của tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay còn gọi là giao dịch dân
sự ). Ta có quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 483 BLDS
2015: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ
trả tiền thuê”, quy định về lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức
là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản” và quy định về tài sản, bất
động sản tại Khoản 2 Điều 105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015:
“Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có
20
nguon tai.lieu . vn