Xem mẫu
- CBRE - Hội Thảo Chuyên Đề
Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư
Hoạch định ngân sách vận
hành toà nhà
30/03/2010
- MỤC LỤC
• Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Dòng tiền hoạt
động thuần
• Cập nhật tình hình thị trường – Những biến động
• Tác động đối với quy trình hoạch định ngân sách
• Tổng quan về Chi phí và những ứng dụng thực
tiễn
• Tóm lược chung
CB Richard Ellis | Page 2
- Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Khái niệm
Ghi chú:
FCF – dòng tiền thuần
của doanh nghiệp
V – giá trị của doanh nghiệp
CB Richard Ellis | Page 3
- Dòng tiền hoạt động thuần trong dự án BĐS
CB Richard Ellis | Page 4
- Thị trường cho thuê văn phòng – Tổng Cung & Cầu
CB Richard Ellis | Page 5
- Vòng đời của một toà nhà
Vòng đời của 1
tòa nhà
Dòng
tiền
Thời
gian
Thiết lập Xây dựng Hòan thiện
Quản lý
Phát triển Marketing /Cho thuê
CB Richard Ellis | Page 6
- Hoạch định ngân sách
• Biên độ sai số nhỏ/ Khả năng thành công bị thu hẹp
• Thời gian hoàn vốn dài hơn -> tăng chi phí vốn
• Hoạt động trong phạm vi hạn định giá ngắn hạn
(ví dụ: chi phí biến đổi)
• Chuyển dần chi phí vận hành sang chi phí Marketing
xuyên suốt
• Cung cấp dịch vụ mới – Duy trì khách thuê – Chi phí
hoạt động tăng
• Số lượng chi phí không thể chi trả – chi phí hoạt động
tăng
• Chiến lược cho thuê hiệu quả hơn
CB Richard Ellis | Page 7
- Hoạch định ngân sách
• Vị trí cho thuê trong các toà nhà rải rác hơn
• Thời gian lấp đầy toà nhà kéo dài
• Điểm hoà vốn thay đổi
• Rất khó để diện tích lên đến 99% -> khó đạt được
sự cắt giảm chi phí cố định như mong muốn
• Làm quen với “Chi phí mục tiêu”
• Thực hiện hoạch định ngân sách hoạt động ở giai
đoạn sớm hơn (giai đoạn thiết kế)
• Bắt đầu ứng dụng những mô hình biến đổi (vd:
Phương pháp phân tích Monte Carlo)
CB Richard Ellis | Page 8
- Phân tích chi phí
CB Richard Ellis | Page 9
- Phân loại chi phí
• Phí biến đổi
Phí trên từng đơn vị Tổng phí
Tổng số Tổng số
vd: Phí điện năng
CB Richard Ellis | Page 10
- Phân loại chi phí
• Phí cố định
Phí trên từng đơn vị Tổng phí
Tổng số Tổng số
vd: Phí bảo hiểm
CB Richard Ellis | Page 11
- Phân loại chi phí
• Chi phí cố định (chi phí phân khúc)
Phí trên từng đơn vị Tổng phí
Tổng số Tổng số
vd: Phí bình tụ điện bổ sung trong hệ
thống điều hoà không khí
CB Richard Ellis | Page 12
- Lí do?
Nên lưu ý:
• Thị trường đã sang giai đoạn trưởng thành và
khách hàng hiện nay hiểu biết hơn
• Biến độ sai số nhỏ
• Tính toán của chủ đầu tư càng hiệu quả thì xác suất
thành công càng lớn
CB Richard Ellis | Page 13
- Hạn định giá ngắn hạn và dài hạn
• Hạn định giá ngắn hạn = Chi phí biến đổi (chi phí hoạt
động) -> Chiến lược cho thuê!
• Về lâu dài các chi phí phải được chi trả, bao gồm tất
cả chi phí cố định, ví dụ như phí bảo hiểm
• Chú ý: Phần lớn các chi phí đều bao gồm cả chi phí
biến đổi và chi phí cố định
CB Richard Ellis | Page 14
- Ví dụ về chi phí hỗn hợp
Chi phí hàng tháng (USD) monthly nếu Chi phí biến đổi Chi phí cố định
% chi phí cho thuê 100%
100% Chi phí hành chính 50% 50%
100% Chi phí vệ sinh 70% 30%
Chi phí khấu hao 0% 100%
100% Chi phí điều hoà 70% 30%
100% Tiền điện (chiếu sáng) 80% 20%
100% Tiền bảo hiểm 0% 100%
100% Chi phí quản lí toà nhà 20% 80%
100% Chi phí tôn tạo cảnh quan môi trường 0% 100%
100% Chi phí pháp lý 100% 0%
100% Chi phí trang trí nội thất toà nhà 100% 0%
100% Chi phí Marketing và xúc tiến hoạt động 0% 100%
100% Chi phí quản lý bãi đỗ xe 100% 0%
100% Chi phí thu nhặt rác 80% 20%
100% Chi phí sửa chữa và bảo dưỡng 70% 30%
100% Chi phí an ninh 70% 30%
100% Chi phí phúc lợi 20% 80%
100% Tiền nước/ Cấp thoát nước 80% 20%
CB Richard Ellis | Page 15
- Ứng dụng thực tế
•Phí dịch vụ bao gồm những chi phí gì?
•Chi phí trên từng m^2?
•Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí?
CB Richard Ellis | Page 16
- Phí dịch vụ bao gồm
• CHI PHÍ HÀNH CHÍNH
Phí quản lý
Chi phí nhân sự
Chi phí hoạt động văn phòng
Chi phí tổ chức sự kiện
Chi phí ban đầu và thiết bị cho văn phòng điều hành của ban quản lý
toà nhà
• CHI PHÍ DỊCH VỤ TOÀ NHÀ
Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay vì các nhân viên bảo vệ
Dịch vụ vệ sinh
Bảo hiểm toà nhà
Bảo trì toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)
Khuôn viên cây cảnh và các trang trí
Bảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)
Các trang thiết bị
Quỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho thuê thấp)
CB Richard Ellis | Page 17
- Chi phí trung bình – Văn phòng
Nhân lực 8.88%
Hành chính/ Quản lý
28.91%
Sửa chữa và bảo trì Năng lượng 36.05%
2.29%
Diệt côn trùng 1.35%
Vệ sinh 8.19% An ninh 14.33%
Tỉ lệ % trên tổng chi phí
CB Richard Ellis | Page 18
- Chi phí trung bình – Trung tâm thương mại
Hành chính/ Quản lý
9.44%
Sửa chữa và bảo trì Nhân lực 30.98%
13.32%
Diệt côn trùng 0.40%
Vệ sinh 4.00%
An ninh 7.22%
Năng lượng 34.64%
CB Richard Ellis | Page 19
- Chi phí điện năng trung bình – qua 1 năm
Chi phí điện năng trung bình cho toà nhà hạng B khoảng 10.000 m2
CB Richard Ellis | Page 20
nguon tai.lieu . vn
