Xem mẫu
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm chung về thị trường
1.1.1. Khái niệm về thị trường
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn li ền với quá trình s ản xu ất và l ưu
thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không th ể ph ủ đ ịnh s ự t ồn t ại khách quan
của thị trường.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên c ứu
sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù th ị tr ường
luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác đ ộ nghiên c ứu mà
người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau:
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến v ới nhau qua ti ếp xúc trao
đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch
giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu c ầu. Nó
là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá.
- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là th ể
hiện đặc trưng bản chất của thị trường. Mọi hoạt động kinh doanh c ủa doanh nghi ệp là
nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân v ật ch ủ đ ạo c ủa
thị trường.
Chủ thể của thị trường là ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trường:
1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là người
bán hàng hoá ra thị trường;
2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;
3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là
người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng.
Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài các
hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm c ả các y ếu t ố c ần cho s ản xu ất
như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản … Khách th ể là c ơ s ở v ật
chất cho sự tồn tại của thị trường.
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ
bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị
trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị c ủa hàng hoá và
dịch vụ được tính bằng tiền.
1.1.2. Chức năng của thị trường
Chức năng của thị trường thể hiện trên các mặt sau đây:
* Chức năng trao đổi
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sử hữu đối với hàng hoá, thông qua
đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều
hướng của yêu cầu tiêu dùng.
* Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung c ầu và quy lu ật
cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành n ền kinh t ế và vi ệc
phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh t ế, các vùng lãnh th ổ và các doanh
nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn t ự phát đi ều ti ết
lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường.
* Chức năng thông tin
Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi
giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung c ầu, v ề ch ất l ượng, v ề giá c ả, v ề th ị hi ếu,
về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận … Khi trình độ công nghệ thông tin c ủa xã h ội
được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén.
* Chức năng liện hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh v ực kinh t ế, các ngành, đ ịa
phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của
một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại, thị trường là hệ thống mở.
1.1.3. Phân loại thị trường
Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo chọn tiêu chí phân loại, ở đây đề
cập một số cách phân loại cần thiết nhất.
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô chia thành thị trường tự do và thị trường có k ế
hoạch.
- Căn cứ vào công dụng của hàng hoá chia thành thị tr ường hàng hoá và th ị tr ường
các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công
nghệ, thông tin và thị trường bất động sản …
- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông chia thành th ị tr ường đô th ị, nông
thôn, trong nước và thị trường quốc tế,
- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh phân biệt có thị trường c ạnh tranh hoàn toàn, th ị
trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể chia thành thị trường bên bán, th ị tr ường bên mua
và thị trường cân bằng.
1.1.4. Hệ thống thị trường
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải t ổ
chức hoạt động của các loại thị trường. Mỗi loại thị trường vừa có tính đ ộc l ập t ương
đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận h ữu c ơ c ủa h ệ th ống
thị trường cả nước. Trong hệ thống này thì thị trường hàng hoá là c ơ sở, các thị tr ường
khác đều phục vụ cho thị trường hàng hoá ở mức độ khác nhau. Ở n ước ta hi ện nay ch ỉ
mới có thị trường hàng tiêu dùng là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường khác ho ặc
mới hình thành hoặc còn què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng bóng ho ặc t ồn tại
dưới dạng “chợ đen”.
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Vì vậy, để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thi ết l ập h ệ
thống thị trường hoàn chỉnh trong đó có thị trường bất động sản.
1.2. Khái niệm, đặc tính bất động sản
1.2.1. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có ngu ồn gốc t ừ Lu ật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, c ủa c ải trong lòng đất mà còn là t ất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên m ảnh đ ất. B ất đ ộng s ản bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đ ến đ ất
đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những b ộ ph ận c ấu thành
lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn li ền với đ ất đai. Tuy nhiên, h ệ th ống pháp lu ật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan đi ểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và đ ộng
sản”.
BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài s ản khác g ắn li ền v ới
đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2.2. Đặc tính của bất động sản
* Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ
thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa r ất quan tr ọng
đối với giá trị của bất động sản, cần quan tâm đến địa đi ểm c ụ thể, đến tình hình phát
triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết c ấu hạ tầng khu
vực có địa điểm của bất động sản.
* Tính lâu bền
Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi
lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân bi ệt tuổi
thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đề
bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng v ới l ợi ích thu đ ược t ừ b ất
động sản đó.
Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm d ứt khi
các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không th ể ti ếp t ục đảm b ảo an toàn
cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó n ếu xét thấy ti ến hành c ải t ạo, nâng c ấp công
trình mà lại thu đuợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đ ầu t ư xây m ới thì ta có th ể kéo dài
tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
* Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử d ụng, vì l ẽ đó n ếu k ịp th ời
điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có th ể gi ữ lại đ ặc tr ưng c ủa công trình l ại v ừa có
thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu c ầu của khách hàng là
cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đ ến tính
thích ứng của bất động sản.
* Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn gi ống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau, kể c ả hai công trình ở c ạnh nhau và cùng dùng m ột
thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và t ầng khác
nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn c ủa người đầu tư, người sử d ụng, k ể c ả ki ến
trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng
hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá tr ị c ủa
mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác.
* Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh t ế c ủa xã h ội, nên
Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, th ường đ ưa ra các
chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan h ệ pháp luật, quan h ệ l ợi ích
kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không th ể di chuy ển
được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các đi ều chỉnh chính sách như
các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế …
* Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lý chẳng hạn đầu
tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực ti ếp vào nhà đất thì
phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây d ựng rất ph ức t ạp, đòi h ỏi
nhiều kiến thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, h ợp
đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các bi ện pháp an toàn khác
… Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% ti ền thuê nhà, n ếu qu ản
lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và b ỏ đi thì thi ệt h ại s ẽ
lớn. Đấy là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sư …
* Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường h ọc … có th ể nâng
cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghi ệm ch ứng t ỏ n ếu
dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của Chính phủ và kết cấu h ạ t ầng t ại khu v ực r ồi
đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công
rất lớn.
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
1.3. Khái niệm về thị trường bất động sản
1.3.1. Khái niệm
Các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng nh ư các nhà nghiên c ứu v ề
BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan nh ư môi gi ới, t ư v ấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm ho ạt động kinh doanh đ ối
với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS
gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi t ổng
hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm v ề th ị tr ường b ất
động sản như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là
“nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ
có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường
mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát tri ển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị
trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Phân loại thị trường bất động sản
a/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô th ị, th ị tr ường BĐS
nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đ ất nông nghi ệp, th ị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đ ất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), th ị tr ường BĐS nhà
xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
b/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng ...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá ...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xu ất, KCN,
KCX ...)
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật th ể đ ược coi
như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích l ịch sử,
v.v..
c/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các ho ạt động dịch v ụ môi gi ới BĐS, t ư v ấn
BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
d/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã đ ược mua
hoặc thuê.
(Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM)
1.3.2. Đặc tính và chức năng của thị trường bất động sản
1.3.2.1 Các đặc tính
* Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong b ất
động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông th ường thì các quy ền
lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng … tức là có
tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
* Thị trường mang tính khu vực: do đặc đi ểm c ố định, không di chuyển đ ược c ủa
bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí m ỗi khu vực trong đô th ị, th ị tr ường
bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung c ầu và m ức giá c ả r ất khác
nhau.
* Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghi ệp trình đ ộ cao: bất đ ộng s ản
thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà m ột đ ời ng ười l ại
không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua r ất c ẩn th ận tính toán, c ần h ỏi ý ki ến
của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá … Tuy giá c ả do chuyên viên ước tính
vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào t ạo, có kinh nghi ệm
chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhi ều thông tin có th ể
giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và b ảo hi ểm …
để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ
chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất đ ộng sản s ẽ kém hi ệu
quả, chi phí giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên.
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
* Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung c ầu và tình tr ạng đ ộc quy ền trên th ị
trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức
là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đ ủ s ố l ượng bên bán và
bên mua không? Và thị trường bất động sản mang tính khu v ực nên s ự c ạnh tranh là không
hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì vi ệc phát tri ển nh ững d ự án
bất động sản gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa
giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.
1.3.2.2. Các chức năng
Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất đ ộng
sản có các chức năng dưới đây:
* Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản. Đất đai là nguồn tài nguyên có
hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so v ới thay đ ổi yêu
cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và l ợi ích c ủa b ất đ ộng
sản thông qua cơ chế giá cả.
* Thể hiện sự thay đổi cầu đối thị trường bất động sản: Sự biến động của c ầu là
do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
- Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng;
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
* Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu. Có hai ph ương th ức sau
đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản
hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại.
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà th ường
tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao h ơn nhi ều thì
nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhi ều khách s ạn
và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng …
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua th ời gian nh ất đ ịnh,
trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải ti ếp tục đi ều ch ỉnh, do
vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó th ực hi ện và n ếu đ ạt đ ược thì
cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta th ường nói “m ất cân b ằng là
tuyệt đối còn cân bằng chỉ là là tương đối và tạm thời thôi”.
* Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô th ị
lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại gi ảm xu ống do ứng
dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong k ỹ thu ật xây d ựng (k ể c ả v ật li ệu
xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán ho ặc giá
thuê phải chăng và các thang máy sẽ xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó. Nh ư
vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đ ổi đi ều ki ện cung
mới mẻ này.
1.3.3. Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
1.3.3.1. Cầu trong thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản ta có đường biểu diễn quan hệ gi ữa giá c ả đ ơn v ị
bất động sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian (hình 1), ứng với đ ơn v ị P 0 ta có số
lượng cầu Q0. Khi giá cả tăng thì số lượng cầu lại biến đổi ngược lại tức là giảm đi.
P
Giá cả
đơn vị
bất động sản
P0
D1
D
O Q
Q1
Q0
Số lượng cầu trong
đơn vị thời gian
Hình 1: Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu
Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất c ả các nhân t ố khác đ ều
không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Thế nhưng đ ối v ới nhi ều lo ại b ất đ ộng s ản,
như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như:
- Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng m ột giá nh ưng s ố l ượng
người mua tăng lên, từ Q0 thành Q1 đường biểu diễn tịch về phía bên phải.
- Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn n ếu giá bán nhà tăng quá
cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
- Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương
lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu đối với nhà có garage cũng sẽ biến đổi.
- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Chẳng hạn về thuế, v ề nhà ở, v ề đ ất đai
và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
1.3.3.2 Cung trong thị trường bất động sản
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chi ều hướng tăng
hoặc giảm (tỷ lệ thuận). Quan hệ giữa giá cả và số lượng bất động sản xây dựng m ới
được biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thay đổi.
P
Giá cả
đơn vị
bất động sản
S2 S0 S1
P
O Q2 Q0 Q1 Q
Số lượng bất động sản
xây mới để cung
Hình 2: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung
Cũng như đối với cầu, còn nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung nh ư giá thành khai
phát, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan gi ữa các lo ại sản
phẩm, dự báo tương lai … Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba nhân tố đó:
- Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực ti ếp đ ến m ức l ợi nhu ận
của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá thành
cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát … ch ẳng
hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang phải thành đường S 1
tức là số cung sẽ tăng lên.
- Sự thay đổi chính sách của chính phủ: Nếu chính phủ tăng giá đất ho ặc tăng thu ế
thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2.
- Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản d ự báo rằng
sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại m ột số bất đ ộng sản ch ưa bán v ội, làm
giảm lượng cung.
1.3.3.3. Cân bằng cung cầu
Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng v ẽ thành đ ường
thẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị (hình 3) thì hai đường đó gặp nhau t ại đi ểm
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
E, gọi là điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi). Có hai
loại cân bằng: Cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do các
nhân tố khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng m ới và cân b ằng không ổn
định khi không tái lập được điểm cân bằng mới.
P
Đường cầu
P0 Đường cung
E
P1
E’ D0
D1
O Qa Q1 Q0 Q
Hình 3: Cân bằng cung cầu
Đồ thị thể hiện: khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung c ầu cũng
chuyển dịch. Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3 đ ường c ầu
dịch chuyển từ D0 xuống D1 và nếu giá cả vẫn giữ là P 0 thì số lượng cầu giảm đi là Qa.
Như vậy nếu lượng cung vẫn là Q 0 thì lượng bất động sản tồn đọng là ∆Q = Q 0 - Qa.
Trong trường hợp đó, nhà đầu tư giảm giá bán còn P 1 thì lượng nhà bán được sẽ tăng lên
đến Q1 và đạt tới điểm cân bằng mới E’ giữa cung và cầu.
1.3.3.4. Tính đàn hồi của cung và cầu
Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác không
thay đổi) đối với mỗi loại hàng hoá không như nhau. Đối với hàng hoá này, sự thay đ ổi giá
cả sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặc lượng cung nh ưng v ới lo ại
hàng hoá khác lại không như thế. Do đó để đo được độ nhạy bén của số lượng cung và
cầu đối với sự thay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá cả.
* Tính đàn hồi của cầu thể hiện trên hai mặt
- Tính đàn hồi của giá cầu được biển thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu).
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Hệ số PED =
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu
Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu càng nhạy c ảm đ ối v ới
sự thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít thì số lượng cầu tăng lên nhiều và ngược lại.
Nếu hệ số PED1 thì đó là cầu có đàn hồi
Chẳng hạn khi giá máy tính giảm 10% mà số lượng cung lại tăng lên 30% thì hệ số
PED = 3. Nghiên cứu của một số nước cho thấy, đối với nhà ở thì h ệ s ố PED trong
khoảng 0,5 - 1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác động đến cầu.
* Tính đàn hồi của cung được định nghĩa tương tự nh ư tính đàn h ồi c ủa c ầu và
được biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung
Hệ số PES =
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung
Nếu PES
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn n ằm ngang thì tính
đàn hồi của cung trở nên vô hạn.
1.3.3.5. Sự vận hành thị trường bất động sản
Trong thị trường thì quan hệ cung cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá cả. Th ế nh ưng
trong thị trường bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn có b ất đ ộng sản đ ể cho
thuê. Vì vậy, ngoài giá cả mua bán còn phải xem xét giá thuê và c ả hai lo ại giá này đ ều có
ảnh hưởng quyết định đến số lượng cầu. Tỷ số giữa giá thuê tháng R trên giá c ả P đ ược
gọi là tỷ suất tư bản hoá: i = R/P, tỷ suất này càng cao thì thu hồi vốn càng nhanh.
Vì sao người tiêu dùng muốn thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu c ầu về nhà ở người tiêu
dùng còn có nhiều nhu cầu khác về ăn mặc, đi lại gi ải trí, nuôi con cái … Vì v ậy ph ải
xuất phát từ thu nhập của mình về cân nhắc cụ thể các khoản chi tiêu để quyết định vi ệc
mua hay thuê nhà. Như vậy giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất đ ộng s ản quy ết đ ịnh
chứ không phải do thị trường đầu tư bất động sản chi phối.
Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thị trường sử d ụng
bất động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá ti ền thuê và m ột s ố nhân t ố kinh t ế
như trình độ sản xuất, mức thu nhập, số luợng các hộ gia đình … quyết đ ịnh. Vì v ậy tác
dụng của thị trường sử dụng bất động sản là xác lập được m ức giá thuê, v ới m ức đó thì
số lượng cầu cân bằng được với số lượng cung.
Để tiện phân tích sự vận hành của thị trường bất động sản, người ta th ường d ựng
mô hình bốn hệ toạ độ như trong hình 5:
Thị trường đầu tư Giá thuê Thị trường sử dụng
định giá P=R/i tháng R xác định giá thuê
D=f(R,tình hình kinh tế)=S
II I
Giá cả III IV
Thị trường đầu tư
xây dựng mới Thị trường sử dụng
điều chỉnh lượng tồn
Lượng m2 S = S/δ
C
mới xây dựng (∆S = C - δS)
P = f(c)
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Hệ toạ độ I dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thuê và lượng cầu, n ếu giá thuê
tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại. Nếu có sự thay đổi nhân tố kinh tế - xã hội nào đó
thì đường cầu D có thể dịch chuyển, chẳng hạn n ếu kinh tế tăng tr ưởng thì nó d ịch
chuyển song song về phía trên, tức là lượng cầu tăng lên khi giá thuê vẫn nh ư tr ước ho ặc
giá thuê tăng lên khi lượng cầu không đổi. Nhu vậy đ ường c ầu D bi ểu di ễn hàm s ố c ủa
giá thuê ít và tình hình kinh tế. Khi lượng cầu bằng với số lượng cung thì đ ạt đ ược cân
bằng.
D(R,tình hình kinh tế) = S
Hệ toạ độ II (thuộc về thị trường đầu tư) dùng để biểu thị mối quan h ệ gi ữa giá
thuê R và giá cả P. Tỷ số giữa hai giá đó là tỷ suất tư bản hoá: i = R/P nh ư đã nói ở trên và
i chính là toạ độ dốc của đường biểu diễn. Tỷ suất i cũng là tỷ su ất thu l ợi c ủa ng ười
kinh doanh nhà cho thuê. Khi xác định i, người kinh doanh cần xem xét đến 4 mặt sau đây:
(1) Lãi suất dài hạn trong hoạt động kinh tế;
(2) Dự báo lãi suất tăng giá thuê;
(3) Các rủi ro đối với thu nhập từ giá thuê;
(4) Chính sách thuế đối với bất động sản.
Khi đã xác định i thì có thể xác định được giá cả P ho ặc giá cho thuê R n ếu bi ết
được một trong hai giá đó.
Hệ toạ độ III (cũng thuộc thị trường đầu tư) dựng để biểu thị m ối quan hệ gi ữa
giá thành f(c) và lượng xây dựng mới C. Tại hình 5 gi ả thi ết là khi C tăng thì giá thành
tăng, tức là đường biểu diễn hướng về phía dưới bên trái. Nếu gặp tình hu ống giá thành
không phụ thuộc vào các yếu tố khác thì nó trở thành đ ường th ẳng đ ứng h ướng xu ống
dưới, hoặc gặp trường hợp đất đai cung ứng phi đàn hồi thì nó l ại n ằm ngang song song
với trục hoành. Khi giá cả và giá thành bằng nhau thì có th ể xác đ ịnh đ ược l ượng xây m ới
trong dạng cân bằng, nếu lượng xây mới ít hơn lượng cân bằng thì ng ười kinh doanh có
thể thu được lợi nhuận siêu ngạch, còn nếu nhiều hơn thì không thu được lãi. Vì vậy
lượng nhà xây mới nên duy trì ở dạng cân bằng, tức là khi giá cả bằng giá thành, P = f(c).
Hệ toạ độ IV (thuộc về thị trường sử dụng) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa lượng
nhà đang tồn và nhà mới xây (tức là lượng tăng thêm). Trong một năm, lượng nhà đang tồn S
tăng thêm nhờ có lượng nhà mới xây trong năm C, đồng thời cũng giảm đi lượng δS, trong đó
δ là tỷ suất nhà bị thải loại do quá cũ và hư hỏng. Như vậy lượng nhà đang tồn được tăng
thêm một lượng là ∆S = C - δS.
Qua hình 5 ta có thể phân tích các ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đ ối v ới th ị tr ường
bất động sản như sự thăng trầm của kinh tế, lãi suất dài hạn, tín dụng ngắn hạn …
* Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi kinh tế tăng trưởng thì đường biểu diễn cầu D trong h ệ to ạ đ ộ I song song lên
phía trên (hình 6) do sản xuất phát triển, thu nhập gia đình tăng lên … N ếu l ượng cung S
không kịp tăng lên thì giá thuê sẽ tăng, do đó qua h ệ to ạ đ ộ II mà kéo giá c ả P cũng tăng
theo, rồi qua hệ toạ độ III mà làm tăng lượng nhà xây m ới C, cuối cùng chuyển đ ến h ệ
toạ độ IV làm tăng lượng nhà đang tồn S.
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Thị trường đầu tư Giá thuê R Thị trường sử dụng xác
định giá tháng định giá thuê
II I
P S
Giá cả Lượng nhà tồn
III IV
Thị trường đầu tư Thị trường sử dụng
xây dựng mới điều chỉnh lượng tồn
C
Hình 6: Sự tăng cầu sử dụng bất động sản
* Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi cần điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản thì Chính ph ủ có th ể dùng công
cụ lãi suất tiền vay. Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà tr ả góp, Chính ph ủ
(hoặc ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người mu ốn vay ti ền mua nhà
sẽ tăng lên, còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy lu ật cung c ầu, giá c ả nhà tăng lên
còn giá thuê hạ xuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm xuống, đường bi ểu diễn trong hệ
toạ độ II sẽ quay về phía dưới một góc (hình 7), ảnh hưởng đến các h ệ to ạ đ ộ còn l ại,
cuối cùng hình sự cân bằng mới, trong đó lượng nhà m ới xây tăng và làm cho l ượng nhà
tồn cũng tăng tương ứng. Hiển nhiên sự cân bằng này phải sau m ột th ời gian m ới có th ể
hình thành do hiện tượng thời trễ (do tính khu vực của thị trường bất động sản, khi thi ếu
thì không thể đem bất động sản từ nơi khác đến để bán và cho thuê). Tình hình v ận hành
của thị trường bất động sản cũng diễn ra tương tự khi các r ủi ro trên th ị tr ường gi ảm đi
hoặc thuế đánh vào bất động sản hạ xuống.
Nếu do lãi suất dài hạn tăng dẫn đến yêu cầu cần mua nhà gi ảm đi, tình hình di ễn
ra ngược lại, nhà mới xây và lượng nhà tồn bị giảm, giá thuê tăng … ti ến đ ến sự cân b ằng
mới.
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Thị trường đầu tư Giá thuê R Thị trường sử dụng xác
định giá định giá thuê
II I
P III IV S
Giá cả Lượng nhà tồn
Thị trường đầu tư xây Lượng nhà Thị trường sử dụng
dựng mới mới xây dựng
C điều chỉnh lượng tồn
Hình 7: Sự thay đổi nhu cầu đầu tư
* Ảnh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà xây mới
Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Chẳng hạn khi lãi tín
dụng ngăn hạn tăng lên thì giá thành xây dựng nhà tăng lên, đường biểu diễn trong hệ toạ
độ III dịch song song về bên trái (hình 8), lượng nhà mới xây và lượng tồn giảm đi, số
người mua nhà giảm đi và số người muốn thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà … rồi
hình thành cân bằng mới.
Hình 8: Thay đổi giá thành xây dựng mới
Thị trường đầu tư R Thị trường sử dụng xác
định giá Giá thuê đinh giá cho thuê
II I
P S
Giá cả III IV Lượng nhà tồn
Thị trường đầu tư xây Lượng nhà mới Thị trường sử dụng
dựng mới xây dựng điều chỉnh lượng tồn
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan C
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
CÂU HỎI
1. Nêu khái niệm chung về thị trường? Nêu chức năng, phân loại và hệ thống th ị
trường?
2. Nêu khái niệm về bất động sản? Lấy ví dụ? Đặc tính của bất động sản?
3. Khái niệm, đặc tính, chức năng của thị trường bất động sản? Lấy ví dụ?
4. Lấy một ví dụ để diễn tả cung cầu của thị trường bất động sản trong hai trường
hợp có và không có tác động của các yếu tố khác?
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
CHƯƠNG II
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản
2.1.1. Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường.
2.1.1.1. Thị trường và cơ chế thị trường.
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị tr ường trở thành một động lực mạnh mẽ
của sự tăng trưởng; tuy nhiên không có ai thiết kế ra thị trường, không có m ột b ộ não hay
hệ thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đ ề s ản xu ất và
phân phối hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể m ột mình ai bi ết đ ược… Đó
là vì nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành đ ộng c ủa hàng
triệu cá nhân khác nhau. Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong vi ệc vạch ra
và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đ ến v ới nhau đ ể xác đ ịnh giá c ả
và sản lượng. Nghĩa là Chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị
trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là sản xu ất cái gì, s ản xu ất th ế nào và
sản xuất cho ai. Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong hình 13.
Các thị trường sản phẩm
Cầ u Cung
Giày dép Giày dép
Giá cả trên
thị trường Nhà cửa
Nhà cửa
hàng hoá
Chè
Chè
Lá phiếu bằng cầu của người Sản xuất ra tiền của người tiêu
tiêu dùngHộ gia đình dùngDoanh nghiệpTiền lương, tiền
thuế…
Cái gì
Thế nào
Sở hữu đầu vào
Cho ai
Lao động Lao động
Đất đai Đất đai
Vốn Vốn
Cung Các thị trường yếu tố C ầu
Hình 13: Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung - cầu Kinh tế học - Samuelson Paul
Anthony
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu các nhân và thu nhập do
vốn mang lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có ch ứng th ư hay gi ấy t ờ v ề
quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty.
Quyền về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan, hay
khai thác hàng hoá vốn có của họ. Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn
là những gì hình thành tên gọi của Chủ nghĩa tư bản. Tuy vậy, quyền v ề tài sản là b ị hạn
chế bằng một loạt quy ước và quy chế như về thừa kế, thuế má, bảo v ệ môi tr ường, gi ới
hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đường..
2.1.1.2. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường
Trong lĩnh vực kinh tế tồn tại nhiều học thuyết với các quan điểm khác nhau về
vai trò của nhà nước đối với nền kinh tế thị trường. Mối quan hệ gi ữa nhà n ước và th ị
trường đã được các nhà kinh tế học quan tâm nghiên cứu trong nhi ều th ế k ỷ. Nhi ều
trường phái đã xuất hiện như: thị trường tự do, không có sự can thi ệp c ủa nhà n ước g ọi là
“Trường phái tự do” (Adam smith, 1723-1780); thị trường có sự can thi ệp của nhà n ước
(Jonh Maynard Keynet, 1883-1946); “Trường phái tự do mới”- thị trường tự do v ới sự can
thiệp tối thiểu của nhà nước (Samuelson Paul Anthony- Gi ải th ưởng Nobel Kinh t ế 1978);
Nhà nước mạnh can thiệp sâu vào kinh tế (Richard Bergeron).
Dưới đây giới thiệu quan điểm của Samuelson Paul Anthony.
Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có ti ền mua
chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập. Một hệ thống thị trường có hi ệu qu ả
nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đ ức có th ể không
chấp nhận được. Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ngừng và kh ắc
nghiệt. Giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó gi ảm m ạnh ở nhi ều vùng,
thị trường việc làm ngày càng trở lên khó khăn hơn vào giai đo ạn suy thoái kinh tế sau năm
1990…Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết v ề cung - c ầu, đó là s ự
tương tác qua lại giữa cầu - là người tiêu dùng phân phối thu nhập c ủa mình cho các hàng
hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghi ệp tao ra hàng hoá và d ịch v ụ v ới s ố
lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất. Một khi phải ch ứng ki ến giá đ ất
tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu
và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hoá đầu ra và về giá cả.
Cả thị trường và sự quản lý của Chính phủ đều cần thiết cho m ột n ền kinh t ế v ận
hành lành mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hi ện đại chẳng
khác gì vỗ tay bằng một bàn tay. Sự phận chia một cách thích h ợp trách nhi ệm gi ữa th ị
trường và chính phủ sẽ quyết định sự thịnh vượng c ủa một n ền kinh t ế. M ặc dù kinh t ế
thị trường là biện pháp hiệu quả của sản xuất và phân phối hàng hoá, nhưng những
khuyết tật của nó nhiều khi lại dẫn đến những kết cục kinh tế kém hi ệu quả. Chính ph ủ
có thể tham gia khắc phục các khuyết tật đó bằng cách đảm bảo tính hi ệu qu ả, đi ều ch ỉnh
sự phân phối thu nhập không công bằng, khuyến khích phát triển và ổn định kinh tế.
Thị trường không thể phân bổ các nguồn lực một cách hợp lý khi xu ất hi ện c ạnh
tranh không hoàn hảo và ảnh hưởng ngoại sinh. Để khắc phục, chính ph ủ đi ều ti ết các
Doanh nghiệp hay áp dụng các điều luật chống độc quyền. Chính ph ủ có th ể can thi ệp đ ể
điều chỉnh các tác động ngoại sinh như ô nhiễm môi trường hay cung c ấp các hàng hoá
công cộng như cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh, quốc phòng.
Thị trường không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có th ể gây ra
cơn sốc bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không th ể ch ấp nh ận đ ược. Đ ể
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
khắc phục, chính phủ có thể lựa chọn những loại hình thu nhập (cho ai) về ti ền công trên
thị trường, tiền cho thuê, lãi suất, cổ tức,.vv..Chính phủ còn có thể sử dụng thuế để tạo
nguồn thu để trợ cấp cho các chương trình hỗ trợ thu nhập nh ằm tạo ra m ạng l ưới tài
chính an toàn cho những đối tượng xác định.
Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, chính phủ đã sử d ụng quyền l ực v ề tài
khoá (thu thuế và chi tiêu ngân sách) và ti ền tệ (tác đ ộng t ới tín d ụng và lãi su ất) đ ể
khuyến khích tăng trưởng dài hạn và năng suất và chế ngự những hậu qu ả c ực đoan v ề
lạm phát và thất nghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh. Hình thức phổ biến về tổ chức
kinh tế trong các nền kinh tế công nghiệp hiện đại là nền kinh tế h ỗn h ợp, trong đó th ị
trường quyết định hầu hết các giá cả và sản lượng, còn chính ph ủ ki ểm soát t ổng th ể n ền
kinh tế với các chương trình về thuế, chi tiêu ngân sách và quy định về tiền tệ.
2.1.2. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
2.1.2.1. Tính chất, đặc điểm của thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc
biệt - Hàng hoá bất động sản (HHBĐS). Tính đặc bi ệt c ủa HHBĐS đ ược xác đ ịnh b ởi
thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài
sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân c ư và các lĩnh v ực kinh t ế,
văn hoá, xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng, an ninh, t ư li ệu s ản xu ất đ ặc bi ệt không
thể thay thế trong sản xuất nông- lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đ ấu c ủa
nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; đất đai có vị trí c ố định, di ện tích
hữu hạn và độ phì nhiêu biến động theo thời gian - ph ụ thu ộc vào vi ệc s ử d ụng c ủa con
người; đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung. Ngoài
những thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá BĐS còn có những tính ch ất khác nhau v ới các
loại hàng hoá khác: là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi tr ường, c ơ sở hạ
tầng kỹ thuật - giao thông, thông tin liên lạc, c ấp thoát n ước, đi ện; c ơ s ở hạ t ầng xã h ội -
trường học, bệnh viện gắn với quy hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghi ệp,
công nghiêp, là loại hàng hoá có giá trị lớn cần có v ốn đầu t ư dài hạn, là lo ại hàng hoá mà
việc giao dịch, phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo m ột trình tự pháp lý
chặt chẽ.
Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát
triển. Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này tr ở thành c ơ sở cho
một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành n ền kinh t ế đúng ch ức
năng. Khoản nợ bất động sản (real credits) là khoản vay được đảm bảo bằng bất đ ộng
sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trường tín dụng trong hầu hết các n ền kinh t ế
thị trường. Do đó, thị trường bất động sản cũng là m ột bộ phận quan tr ọng c ủa n ền kinh
tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình. Vì vậy, c ần ph ải có nh ững bi ện
pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản
- vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung v ừa có l ợi cho s ự th ịnh v ượng c ủa
cá nhân người chủ bất động sản.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn tr ở thành hàng hoá, m ột
mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên th ị tr ường, h ơn n ữa
cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia th ị tr ường b ất đ ộng
sản hay không còn phải được luật pháp không cấm. Mặt khác, có những loại bất động sản
rất khó hoặc không thể trở thành bất động sản hàng hoá như nhiều lo ại bất đ ộng s ản
công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến vi ệc sử dụng của người
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
- Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san
khác như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng c ảnh, công viên qu ốc gia, đ ường giao
thông, vườn hoa công cộng … Đất đai là bất động sản nhưng Pháp lu ật m ỗi n ước cũng có
những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên th ị tr ường BĐS. Các n ước
theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số n ước ASEAN nh ư Thái
Lan, Malaysia, Singapore quy định BĐS (đất đai) ho ặc BĐS (đất đai + tài s ản trên đ ất) là
hàng hoá được phép giao dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Qu ốc, BĐS (đ ất đai + tài s ản
trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS nhưng đất đai thu ộc sở h ữu t ập th ể
phải chuyển thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng thu) mới đ ược chuyển quyền s ử
dụng đất. Việt Nam cũng vậy, không phải tất c ả các lo ại bất đ ộng sản đ ều là b ất đ ộng
sản hàng hoá, thí dụ như các công trình hạ tầng mang tính ch ất công c ộng, đ ất đai là b ất
động sản nhưng pháp luật cấm mua bán.
Ngày nay thị trường bất động sản (TTBĐS) là một b ộ ph ận c ấu thành quan tr ọng
của nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động
có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua, bán, cho thuê, thừa kế, th ế chấp BĐS. TTBĐS
theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đ ến giao d ịch BĐS mà bao
gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá nh ư
quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của th ị tr ường hàng hoá v ới 3
yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá c ả phạm vi ho ạt đ ộng c ủa TTBĐS do Pháp
luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví d ụ: Pháp lu ật Úc quy đ ịnh
không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các lo ại đất, BĐS đ ều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và người bán BĐS đ ến v ới nhau, xác
định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung c ầu, phát tri ển BĐS
trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
* Đặc điểm chủ yếu của TTBĐS:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS
được pháp luật quy định và bảo hộ.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; bi ện pháp cung c ấp
thông tin khách quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở h ữu, h ưởng
lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán, nghĩa v ụ v ề tài chính và nh ững t ồn
tại đối với người bán, mối liên quan giữa BĐS c ủa người bán v ới các BĐS li ền k ề cũng
như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước …).
- Thoả thuận giá mua bán; hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể
thực hiện và được cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại c ơ quan đăng
ký BĐS.
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS
là vật đảm bảo cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay.
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
Ví dụ: TTBĐS ở Úc, Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán, th ế ch ấp BĐS,
không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các lo ại đất nông nghi ệp, công nghi ệp,
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan
57
nguon tai.lieu . vn
