Xem mẫu
- CHUYÊN ĐỀ
Quản lý, điều hành sàn
giao dịch Bất động sản
- 1.1. GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................ 3
1.2. VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS ...................................................... 5
1.3. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS............................................. 7
1.4. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BĐS ................................................................................. 9
1.5. QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS ........................................................................ 11
1.6. ĐIỀU KIỆN CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ...................... 15
1.7. THÔNG TIN VỀ BĐS VÀ KINH DOANH BĐS QUA SÀN GIAO DỊCH ................................................. 17
1.8. TỔ CHỨC CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................... 29
- Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem
hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm
kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do
đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ”
được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người
bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”.
1.1. GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem
hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm
kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do đó
người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ” được.
Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và
người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”. Chợ này khác với các chợ hàng hóa
thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để
những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính sự khác biệt đó nên người ta
không gọi là ”chợ” mà gọi là sàn giao dịch. Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo khoản 5, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản là
“nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động
sản”. Như vậy, có thể hiểu nôm na sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch”,
là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch về bất động
sản. Khoản 3, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích “kinh doanh dịch vụ bất
động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo
và quản lý bất động sản. Trong khi đó, điều 58 quy định nội dung hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản cũng gồm đúng bảy nội dung như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản” được giải thích rõ hơn là “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản”.
- Các doanh nghiệp khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký cả các
ngành nghề dịch vụ có liên quan. Các văn phòng giao dịch nhà đất của các công ty lâu nay
cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo kinh nghiệm chứ chưa theo một chuẩn
mực nào). Do vậy, ít có sự khác biệt giữa “sàn giao dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bất
động sản với ”văn phòng giao dịch” của các công ty kinh doanh bất động sản.
So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất
động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt ở chỗ khi giao dịch, mua bán, phải có các
điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị trường chứng khoán,
khi giao dịch mua bán Cổ phiếu phải có điều kiện đi kèm. Điều kiện đó là các Công ty Cổ
phần phải chấp hành các quy định và phải cung cấp mọi thông tin như: Kiểm toán, làm ăn
hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban Chứng khoán, mới được
đưa hàng hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua
bán, giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán. Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn giao
dịch cũng phải đi kèm các thông tin liên quan bất động sản đó về chủ quyền, quy hoạch,
nghĩa vụ tài chính, giá thị trường v.v…
Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ đến mua
bán giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán, ở Sàn này có đầy đủ mọi thông tin của các
hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp
(Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán chính xác, hạn chế rủi ro. Sàn giao
dịch bất động sản cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông tin liên quan đến bất động sản
đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được các chuyên viên địa ốc tư vấn khách
hàng chọn lựa và an tâm khi quyết định giao dịch. Các thông tin của bất động sản giao
dịch trên Sàn một phần sẽ được kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là
“Chứng thư thẩm định bất động sản”.
Nói tóm lại với các loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều
kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của thị trường chứng khoán
và thị trường bất động sản. Nơi diễn ra giao dịch của loại hàng hóa đặc biệt này phải có
- một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói trên và chỉ có Sàn giao dịch với các
quy định nghiêm ngặt, cũng như các phương tiện, con người, có chuyên môn nghiệp vụ,
hỗ trợ và thực hiện trách nhiệm tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện các quyết
định của mình chính xác và hạn chế rủi ro.
Như vậy, sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán,
giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh
bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là ở chỗ nơi đó
không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời, các dịch vụ liên
quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp
của hệ thống dịch vụ bất động sản... Sàn giao dịch phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở
đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến bất động sản, hơn thế, phải là
các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính
minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt.
Tuy nhiên, trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản như sàn giao dịch địa ốc của
Công ty cổ phần Địa ốc ACB (ACBR) và sàn giao dịch bất động sản do Sở Tài nguyên Môi
trường TPHCM (hai địa chỉ được xem là chuyên nghiệp nhất ở TPHCM), thì vẫn chưa có
tính thống nhất của một mô hình sàn giao dịch bất động sản. Các công ty trên vẫn hoạt động
trên cơ sở sử dụng thế mạnh về giao dịch thị trường, tập trung được nhiều nguồn cung sản
phẩm cũng như thu hút được sự chú ý của nhiều đối tượng có nhu cầu thuê, mua, chuyển
nhượng, quảng cáo, tiếp thị bất động sản. Hoạt động ở sàn giao dịch của Sở Tài nguyên Môi
trường HCM khá vắng vẻ, khối lượng giao dịch ít. Hoạt động chính ở sàn giao dịch này vẫn
chỉ nghiêng về thu thập, xử lý thông tin thị trường, đặc biệt là về các dự án, nhằm cung cấp
cho lãnh đạo thành phố cái nhìn tổng quan để ra những quyết sách điều chỉnh kịp thời...
1.2. VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS
1.2.1. Sự cần thiết phải tổ chức sàn giao dịch bất động sản
- Như đã phân tích ở trên, do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị
trường bất động cũng có những đặc thù. Những đặc điểm mang tính đặc thù đó đã dẫn đến
các giao dịch trên thị trường bất động sản thường phức tạp, thiếu tính minh bạch, có độ rủi ro
cao. Mặt khác, Nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quản lý thị trường. Sự ra đời của
sàn giao dịch bất động sản sẽ góp phần khắc phục được những hạn chế trên.
1.2.2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
- Thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn.
Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều
tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản
đăng ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ
chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền,
nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người
bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động sản tham
gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc,
cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trước đây.
- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Thông thường, mức phí mà khách
hàng phải trả cho các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị
bất động được mua bán, ví như nhà dưới 1 tỷ thì mất 1%, trên 1 tỷ thì 0,5%. Tuy nhiên, tại
các sàn giao dịch hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấp hơn rất nhiều so với mức phí
trên thị trường hiện nay. Mức phí dịch vụ sẽ không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của bất
động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ.
- Khách hàng sẽ được phục vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng,
kho bạc... Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các sàn giao dịch bất động
sản thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ
chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng
công chứng... nhờ đó, đến với sàn, người tham gia sẽ được sự hỗ trợ và phục vụ đầy đủ và
- trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan. Điều đó giúp rút
ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời
còn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu
đãi, thế chấp thuận lợi...
- Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua bán đúng
nghĩa "một cửa". Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải đi lại nhiều cơ
quan. Ví dụ như trường hợp mua bán bất động sản, sàn sẽ tạo điều kiện để người mua người
bán gặp nhau, khi thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng tại chỗ hoặc
giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng. Khi được sàn giới thiệu, có nghĩa là về cơ bản
đã đảm bảo về mặt pháp lý... Khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông
qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và kho bạc. Nói một cách khái quát, người mua
người bán bất động sản sẽ gặp nhau trực tiếp tại sàn giao dịch và chỉ phải làm tất cả các thủ
tục mua, bán bất động sản đúng nghĩa "một cửa".
- Góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế thu
nhập... Đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý đối với thị trường bất động
sản.
1.3. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.3.1. Tuân thủ luật pháp
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất
động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Mặt khác, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh
bạch và tuân thủ pháp luật.
- 1.3.2. Đảm bảo tính chuyên nghiệp
- Tính chuyên nghiệp thể hiện ở am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết
định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công
việc và luôn làm việc theo kế hoạch.
- Phải có kiến thức chuyên sâu về kinh doanh bất động sản, về sàn giao dịch bất
động sản. Hiểu được trách nhiệm, nghĩa vụ, các hoạt động nghiệp vụ chuyên môn đảm
nhận tốt vai trò của người quản lý, điều hành sàn giao dịch.
- Có kỹ năng phân tích, xử lý các tình huống để ra những quyết định quản lý chính
xác, kịp thời và có hiệu quả nhất. Muốn vậy phải nắm vững thông tin, biết cách xử lý
thông tin, có kỹ năng ra quyết định, biết chớp lấy thời cơ, cơ hội kinh doanh...
- Sự hoạt bát, nhanh nhẹn trong thực hiện các thao tác nghề nghiệp là yêu cầu cần
phải có đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch. Chỉ có như vậy mới để khách hàng
có sự tin tưởng, hài lòng khi công việc được giải quyết nhanh gọn, chính xác và có hiệu
quả.
- Hoạt động chuyên môn của người quản lý điều hành sàn giao dịch là hoạt động
dịch vụ, tuân theo những chuẩn mực nghề nghiệp nhất định, do đó không thể để cho tình
cảm chi phối lý trí, không để cảm xúc chi phối công việc. Phải tuân thủ nghiêm ngặt các
quy tắc, các quy định trong công việc và quan hệ với khách hàng. Tuy nhiên phải chú
trọng tới những ứng xử sao cho “hấu tình, đạt lý”, không quá khuôn mẫu cứng nhắc,
những cũng không được xuề xòa cho qua việc...
- Cuối cùng, mọi hoạt động phải theo một kế hoạch định trước. Không thể tùy tiện
làm việc theo kiểu tùy hứng, gặp đâu làm đó, gặp gì giải quyết nấy... Do vậy việc lập kế
hoạch theo thời gian, theo các khâu công việc, theo trình tự các bước công việc... đối với
người quản lý điều hành sàn giao dịch là rất quan trọng.
- C. Phải có đạo đức nghề nghiệp
Nói đến tiêu chuẩn đạo đức là nói đến những đức tính tốt đẹp trong cách sống, trong
ứng xử, quan hệ và giải quyết mọi công việc của người quản lý và điều hành sàn giao
dịch. Tiêu chẩn đạo đức có thể thành văn, có thể bất thành văn, nhưng đó là những chuẩn
mực mà số đông người trong cộng đồng chấp nhận và tuân thủ, được điều chỉnh thông
qua sự đánh giá, phán xét của cộng đồng đối với những hành vi, cách ứng xử đi trệch ra
ngoài những chuẩn mực đó. Noi đến tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, cần chú ý đến
những khía cạnh cơ bản sau đây:
- Tính khách quan trong công việc, trong ứng xử với khách hàng và đồng nghiệp.
Đảm bảo sự lễ độ, nhã nhặn, vui vẻ, hòa nhã, chu đáo đối với khách hàng.
- Sự trung thành đối với khách hàng, tạo niềm tin cho khách hàng, luôn tuân thủ và
chấp hành luật pháp, tuân thủ những cam kết với khách hàng về mọi mặt: thông tin, giá
cả, điều kiện giao dịch...
- Tính rõ ràng, minh bạch trong mọi hoạt động và quan hệ ứng xử với khách hàng.
Không để lợi ích cá nhân chi phối hoạt động và cách ứng xử của mình. Giải quyết hài hòa
mối quan hệ giữa các lợi ích trên sàn và trên thực tế.
1.4. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.4.1. Phải có tư cách pháp nhân
Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân, tức sàn phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Là một tổ chức đợc cơ quan có thẩm quyền thành lập, đăng kí và công nhận;
- Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ;
- - Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài
sản đó;
- Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập.
1.4.2. Phải có quy chế hoạt động
- Quy chế hoạt động của sàn giao dịch là những quy định mà sàn giao dịch định ra,
trong đó có chỉ rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động, về điều
kiện hoạt động về trách nhiệm của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc tại
sàn, nguyên tắc, lề lối làm việc, tiếp nhận, xử lý thông tin về bất động sản, thẩm quyền ký
các hợp đồng giao dịch, chế độ quản lý tài chính, mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp
khách hàng và chương trình, kế hoạch công tác... của sàn giao dịch bất động sản.
- Quy chế phải được thông báo cho tất cả các thành viên tham gia giao dịch được
biết, tự nguyện chấp nhận và tuân thủ. Quy chế sẽ trở thành cơ sở, căn cứ điều chỉnh mọi
hoạt động của tất cả khách hàng tham gia giao dịch trên sản. Đồng thời đó cũng là căn cứ
để xử lý, giải quyết các tranh chấp giữa tất cả các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn.
1.4.3. Có cơ sở vật chất, phương tiện kỹ thuật tương ứng
- Về trụ sở, văn phòng làm việc phải đáp ứng được các hoạt động thường nhật và
yêu cầu tổ chức các phiên giao dịch. Mạng các sàn bất động sản Việt Nam quy định điều
kiện là thành viên của mạng các sàn là phải có quy mô diện tích từ 50m2 trở lên.
- Phải có hệ thống trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho sàn như dàn máy tính, dàn
máy chiếu cỡ lớn, các phần mềm quản lý, khai thác dữ liệu, thông tin bất động sản, thông
tin về người tham gia giao dịch, các thiết bị văn phòng cần thiết... đảm bảo cho mọi hoạt
động lưu giữ, xử lý, tìm kiếm và khai thác thông tin, cho việc hoàn thiện hồ sơ, tài liệu, tổ
chức trình chiếu... một cách rõ ràng và chuẩn xác.
1.4.4. Có đội ngũ cán bộ quản lý, điều hành - nhân sự
- - Về đội ngũ nhân sự, theo Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản
phải có ít nhất hai người trở lên có chứng chỉ môi giới bất động sản; nếu thực hiện việc
định giá bất động sản thì cũng phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản.
- Đội ngũ cán bộ quản lý điều hành và nhân viên sàn giao dịch phải là những người
hoạt động có tính chuyên nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp tốt, đảm bảo uy tín và độ tin
cậy đối với khách hàng.
1.5. QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.5.1. Sự cần thiết phải có quy chế sàn giao dịch
- Quy chế là hệ thống những quy định...
- Quy chế sàn giao dịch bất động sản là hệ thống những quy định có liên quan tới đối
tượng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân tham gia sàn giao dịch, của người quản lý
và điều hành sàn giao dịch trong việc tổ chức và thực hiện các giao dịch bất động sản.
1.5.2. Căn cứ để xây dựng quy chế sàn giao dịch bất động sản
- Căn cứ vào những quy định của luật pháp, trong đó, đặc biệt chú trọng đến Luật
kinh doanh bất động sản, Luật Đât đai, Luật doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự...
- Căn cứ vào những văn bản dưới luật của các cấp, các ngành hướng dẫn chi tiết thi
hành các Luật nói trên.
- Căn cứ vào những điều kiện cụ thể của từng sàn giao dịch và phân đoạn thị trường
của sàn giao dịch.
- Căn cứ vào tình hình cạnh tranh trong lĩnh vực hoạt động sàn giao dịch.
1.5.3. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch Bất động sản
- 1.5.3.1. Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản
- Đáp ứng nhu cầu đăng tải thông tin về các chủ thể (tổ chức, cá nhân) có nhu cầu tham
gia giao dịch bán/mua hoặc cho thuê/thuê, về các loại bất động sản, tham gia giao dịch
bán/cho thuê của mọi tổ chức, cá nhân.
- Tổ chức các phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu tham gia giao dịch trên sàn dưới hai hình thức:
+ Người rao bán/cho thuê và người có nhu cầu mua/thuê sẽ trực tiếp tìm hiểu, thương
lượng mà không phải thông qua trung gian giao dịch nào (loại hình thu phí dịch vụ ban đầu).
+ Người rao bán/cho thuê và người có nhu cầu mua/thuê sẽ không trực tiếp tìm hiểu,
thương lượng mà giao dịch thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản (loại hình thu hoa
hồng môi giới).
1.5.3.2. Tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn giao dịch bất động sản phải có bộ máy, cơ cấu tổ chức quản lý theo đúng quy
định của Luật doanh nghiệp.
- Bộ máy quản lý của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm các cơ quan chức năng,
các phòng ban trong mối quan hệ quản lý tùy theo loại hình tổ chức quản lý của sàn.
- Cơ chế hoạt động của sàn phải tuân thủ những quy định chung
1.5.3.3. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn phải đủ các điều kiện theo quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị
định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Về người tham gia sàn, cần có quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người tham gia
sàn, cụ thể:
- + Quyền của người tham gia: tất cả mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch về
bất động sản đều có thể tham gia sàn, nhưng phải thực hiện các nghĩa vụ theo các quy
định của sàn.
+ Nghĩa vụ của người tham gia:
§ Cung cấp thông tin về nhân thân, về bất động sản hay dịch vụ giao dịch một
cách đầy đủ và chính xác, đồng thời phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về những
thông tin đó.
§ Có nghĩa vụ đóng góp tài chính, nộp phí đầy đủ theo quy định của sàn tùy theo
từng hình thức giao dịch cụ thể.
§ Với những giao dịch có kết quả mà sàn đã chuẩn bị, nếu người tham gia sàn
giao dịch đơn phương hủy bỏ giao dịch thì người đó phải chịu những phí tổn liên
quan mà sàn đã bỏ ra để chuẩn bị cho giao dịch đó và phải chịu một mức phạt nhất
định.
D. Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc tại
sàn giao dịch bất động sản
* Nghĩa vụ:
- Thu nhận các thông tin cần thiết, những yêu cầu, khả năng của tất cả những khách
hàng đến tham gia giao dịch. Kiểm tra, xác minh, chỉnh lý và xử lý các thông tin đã thu nhận
từ khách hàng.
- Xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, cụ thể và chính xác về người tham gia giao dịch
và hàng hóa bất động sản, dịch vụ bất động sản tham gia giao dịch.
- Cung cấp thông tin về người tham gia giao dịch, về bất động sản và dịch vụ giao
dịch cho khách hàng, cho những người tham gia sàn.
- - Tổ chức các phiên giao dịch theo lịch trình mà sàn đã quy định.
- Tổ chức đấu giá bất động sản theo yêu cầu của tổ chức hoặc cá nhân.
- Cung cấp các dịch vụ bất động sản theo hợp đồng của các tổ chức và cá nhân.
- Tổ chức quản lý mọi hoạt động của sàn, đảm bảo tính hợp pháp, tính chuyên
nghiệp và đạo đức nghề nghiệp trong các hoạt động trên sàn giao dịch.
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
* Quyền lợi:
- Được thu các khoản phí giao dịch từ những người tham gia giao dịch.
- Được thu các khoản phí từ việc thực hiện các dịch vụ của sàn giao dịch bất động
sản như: dịch vụ môi giới, dịch vụ pháp lý bất động sản, dịch vụ định giá, dịch vụ quản lý
bất động sản...
E. Nguyên tắc, lề lối làm việc tại sàn
F. Tiếp nhận, xử lý thông tin về bất động sản
G. Thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch
- Do có tư cách pháp nhân nên sàn giao dịch bất động sản được quyền ký vào tất cả các
loại hợp đồng giao dịch theo luật định.
- Tùy theo từng trường hợp giao dịch cụ thể mà việc ký các hợp đồng giao dịch có thể
có những hình thức khác nhau. Sàn giao dịch có thể ký hợp đồng với bên cung, cũng có thể
ký hợp đồng giao dịch với bên cầu, cũng có thể ký hợp đồng đồng thời với cả bên cung và
bên cầu, trong đó có sự phân định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng.
- H. Chế độ quản lý tài chính
Sàn giao dịch phải thực hiện chế độ quản lý tài chính theo quy định của pháp luật về
kinh doanh, trong đó có Luật Doanh nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản,
K. Mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng
Mối quan hệ công tác giữa sàn giao dịch với khách hàng là mối quan hệ kinh doanh
dựa trên nguyên tắc tự nguyện, cùng có lợi theo cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ
nghĩa.
Sàn giao dịch chủ động tổ chức các cuộc họp với các tổ chức và cá nhân tham gia sàn
giao dịch tùy theo độ lâu bền của quan hệ và yêu cầu của các giao dịch. Đồng thời cũng tổ
chức các cuộc họp theo yêu cầu của đa số các tổ chức và cá nhân tham gia giao dịch trên sàn.
Sàn sẽ tổ chức bộ phận đón tiếp khách hàng theo đúng cung cách giao tiếp kinh
doanh, coi khách hàng là thượng đế, coi trọng khách hàng và ứng xử tốt đối với khách
hàng.
L. Chương trình, kế hoạch công tác
1.6. ĐIỀU KIỆN CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN
1.6.1. Trình độ chuyên môn
- Phải được đào tạo, qua trường lớp, được cấp chứng chỉ hành nghề theo đúng quy
định của pháp luật.
- Phải có tính chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra
quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối
công việc; luôn làm việc theo kế hoạch.
- 1.6.2. Đạo đức nghề nghiệp
- Bảo vệ và đề cao quyền lợi của người khách hàng, của tất cả các bên tham gia trên
sàn giao dịch bất động sản.
- Không hướng dẫn và làm sai lệch về thông tin hay quyền lợi có thể có được qua
việc sử dụng dịch vụ của sàn giao dịch.
- Có thể đại diện cho tất cả khách hàng mua và bán hoặc thuê và cho thuê trong
cùng một thương vụ chỉ sau khi tiết lộ đầy đủ cho cả hai bên biết và được sự chấp nhận
của họ.
- Yêu cầu các bên mua bán và trả giá một cách khách quan và càng nhanh càng tốt.
Khi hành động với tư cách môi giới phải chuyển cho người bán, người cho thuê tất cả đề
nghị mua bán và trả giá cho đến khi kết thúc hoặc thi hành một hợp đồng thuê mướn, trừ
khi người bán, người cho thuê không yêu cầu trách nhiệm đó.
- Phải khuyến cáo cho người bán, người cho thuê nên có tham vấn pháp lý trước khi
chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một
hợp đồng mua hoặc hợp đồng thuê đã có từ trước.
- Với tư cách đại diện hoặc môi giới của người mua, người thuê, phải chuyển cho
người mua, người thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được chấp nhận.
Cần khuyến cáo người người mua, người thuê nên có tham vấn pháp lý nếu nghi ngờ
không biết có hợp đồng từ trước đã bị chấm dứt hay chưa.
- Không được tiết lộ những thông tin tế nhị do các bên cung cấp nhưng lại yêu cầu
giữ kín về bất động sản giao dịch. Tuy nhiên cũng không được dấu giếm những thông tin
xấu về bất động sản giao dịch nếu người quản lý điều ành sàn đã điều tra và có được.
- 1.7. THÔNG TIN VỀ BĐS VÀ KINH DOANH BĐS QUA SÀN GIAO DỊCH
1.7.1. Thông tin về bất động sản
Với tính chất đa dạng của bất động sản, hồ sơ của bất động sản bao gồm rất nhiều loại
thông tin khác nhau. Để tiện cho việc thu thập và nghiên cứu hồ sơ, thông tin trong hồ sơ
có thể chia thành 2 loại thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của bất động sản và thông tin
pháp lý về bất động sản. Đối với mỗi loại thông tin, chúng ta cũng nên chia thành 2 loại là
các thông tin của chính bản thân bất động sản và các thông tin của môi trường xung quanh
liên quan trực tiếp đến bất động sản.
1.7.2. Thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của BĐS
1.7.2.1 Thông tin của BĐS
- Thông tin đầu tiên và quan trọng nhất về bất động sản cần thu thập chính là thông
tin về vị trí bất động sản. Vị trí bất động sản có thể là:
+ Tên phố, thuộc quận, thành phố….
+ ví trí mặt đường: mặt đường rộng bao nhiêu m, hướng đi từ một trung tâm gần đó
nhất đến vị trí bất động sản…
+ hay vị trí trong ngõ, cách mặt đường bao nhiêu, các phương cách để đi ra mặt
đường đó như thế nào, ngõ rộng, hẹp, ô tô vào được hay không, địa chỉ có dễ tiếp cận đến
không, dễ tìm không ...
- Loại BĐS: Theo quy định của Bộ Xây dựng, nhà ở được phân thành 3 loại:
+ Loại 1: Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng. Nhà ở được
phân thành 4 cấp: cấp 1 là cấp cao nhất, cấp là cấp thấp nhất.
- Bảng phân cấp nhà
Cấp nhà và công Chất lượng sử Chất lượng xây dựng
trình dụng
Độ bền vững Độ chịu lửa
Cấp I Chất lượng sử Niên hạn sử dụng Bậc I, II
dụng cao trên 100 năm
Cấp II Chất lượng sử Trên 50 năm Bậc III
dụng tương đối
cao
Cấp III Chất lượng sử Trên 20 năm Bậc IV
dụng trung bình
Cấp IV Chất lượng sử Dưới 20 năm Bậc V
dụng thấp
Tuy nhiên, sự phân chia thành 4 cấp như vậy cũng chỉ có tính chất tương đối khó có
thể đánh giá chính xác chất lượng sử dụng cũng như chất lượng xây dựng khi chung ta
chỉ nhìn bằng mắt thường. Mặt khác, với những cách đánh giá khác nhau cũng cho kết
quả khác nhau.
Riêng đối với chung cư thường được phân thành chung cư cao cấp, chung cư trung
bình và chung cư cấp thấp (chung cư xây dựng cũ, nhà tái định cư)
- + Loại 2: Biệt thự:
Định nghĩa: là loại nhà ở riêng biệt, có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, mặt
nước…), có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ và hoàn chỉnh
các phòng để ở (bao gồm: phòng ngủ, sinh hoạt chung, ăn, khách…) và các phòng phụ
(bao gồm: bếp, vệ sinh, kho, nhà để xe…). Mỗi tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra sân hay
vườn. Trang thiết bị kỹ thuật và vệ sinh có chất lượng cao hoặc ít nhất là tương đối cao.
Kiến trúc có mỹ thuật, có trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà với chất
lượng cao hoặc tương đối cao. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: có thể là khung cột bê tông
hoặc kết cấu tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc sàn bê tông, nếu là sàn bê tông phải có lát
vật liệu với chất lượng cao. Mái bê tông cốt thép hoặc mái ngói, nếu là mái ngói phải có
trần đảm bảo cách âm, cách nhiệt và có chống nóng.
Đối với biệt thự cũng được phân thành 4 hạng:
* Hạng 1: Biệt thự giáp tường
* Hạng 2: Biệt thự song đôi: ghép 2 biệt thự
* Hạng 3: Biệt thự riêng biệt
* Hạng 4: Biệt thự riêng biệt sang trọng
Việc phân hạng này còn căn cứ vào vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng
để xây dựng, chất lượng tiện nghi, kiến trúc…
+ Loại 3: Loại nhà ở riêng biệt có sân vườn (hay còn gọi là nhà vườn). Đây là loại
nhà ở có chất lượng sử dụng trung bình hoặc khá, có sân và vườn khá rộng có thể khai
thác sử dụng để trồng trọt hay chăn nuôi.
- Giá BĐS: Giá bất động sản là giá cấu thành do nhiều yếu tố khác nhau bao gồm:
phần giá đất, giá nhà, giá công trình, và giá các tài sản gắn liền với đất.
- + Giá đất: Là thành phần chủ yếu cấu thành nên giá bất động sản. Giá đất có hai
mức là giá đất nằm trong khung giá do nhà nước quy định và giá đất thực tế. Mức giá đất
trong khung giá nhà nước thường thấp hơn mức giá thực tế và mức giá này thường được
áp dụng trong trường hợp tính thuế và các loại phí khi chuyển quyền sử dụng đất. Mức
giá đất thực tế có thể có thể xác định bằng cách định giá theo các phương pháp khác nhau
hoặc tham khảo trên thị trường.
+ Giá nhà và công trình: Phương pháp xác định giá bất động sản bằng cách tham
khảo trên thị trường là phương pháp thường được dùng hơn cả do đặc tính đơn giản và ít
tốn kém của nó. Câu nói mà chúng ta thường nghe người bán nói khi giao dịch đàm phán
về giá cả là : Nếu giá bất động sản ABC là x thì giá nhà của tôi phải là y vì nhà tôi còn tốt
hơn ABC nhiều. Tuy nhiên, người môi giới phải có kiến thức và kinh nghiệm để hỗ trợ
giúp cho người bán, người cho thuê xác định được mức giá bất động sản của mình một
cách hợp lý, tránh tình trạng đặt giá quá cao gây nên việc khó tiêu thụ bất động sản của
họ.
Vì vậy, có thể nói, để có thể tư vấn cho khách hàng về mức giá bất động sản, người
môi giới bất động sản cần phải có cả kinh nghiệm và được đào tạo một cách bài bản về
lĩnh vực định giá. Tuy nhiên nên nhớ rằng, mức giá do người môi giới đưa ra chỉ có tính
chất tham khảo mà thôi bởi vì cho dù được đào tạo như thế nào đi chăng nữa thì chức
năng chính của người môi giới là cầu nối cho giao dịch của bên mua và bên bán chứ
không phải là định giá và mức giá mà người môi giới đưa ra chỉ mang tính chất chủ quan,
dựa trên đánh giá chủ quan của chính bản thân người môi giới và điều này cũng giống
như là khi bạn bị ốm và bạn không đi khám bác sĩ chuyên khoa mà ra nhà thuốc kể bệnh
và xin mua thuốc uống. Cho dù người bán thuốc có đưa đúng loại thuốc mà bạn cần uống
thì người này cũng không thể chẩn đoán bệnh một cách kỹ lưỡng và đọc kết quả khám
một cách chuyên nghiệp. Mặt khác, khi người môi giới làm điều này thì hầu hết là không
có thù lao, vậy, trách nhiệm của những người này cũng bị giới hạn trong những gì mà họ
được hưởng. Và điều này có nghĩa là khi khách hàng có nhu cầu định giá bất động sản
nguon tai.lieu . vn
