Xem mẫu
- 1
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS
CHUYÊN ĐỀ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PHẠM VĂN BÌNH
PHÓ TRƯỞNG KHOA TÀI CHÍNH
DOANH NGHIỆP
- 2
CÁC THƯƠNG VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. Định giá một mảnh đất trống
II. Định giá công trình xây dựng
III. Định giá bất động sản (gồm cả công
trình xd&đất)
- 3
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CƠ BẢN
Lîi nhuËn S o s ¸nh
Ph¬ng
ph¸p
ThÆng d Thu nhËp
Chi phÝ
- 4
1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
1.1. Cơ sở lý luận
Dựa chủ yếu vào
nguyên tắc “thay
thế”.
Dựa trên giả
định giữa giá trị thị
trường của những
BĐS tương tự đã
được giao dịch với giá
?
trị của BĐS cần định
giá có mối liên hệ với
nhau. Giá: 5 tỷ đồng
- 5
1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP)
1.2 Các trường hợp áp dụng
Để định giá các BĐS có
tính đồng nhất như: các căn
hộ, các chung cư, các dãy nhà
được xây dựng cùng một
kiểu; định giá các mảnh đất
trống;
Là phương pháp chung
được áp dụng cho mục đích
mua bán, định giá cấm cố, thế
chấp, để đánh thuế BĐS...
- 6
1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP)
- 7
1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH
Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời
gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:
Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…
Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng;
vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh.
Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây
dựng khác…
Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.
Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài
chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và
người mua tự nguyện.
Qui hoạch…
- 8
1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH (TIẾP)
Bước 2. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh
và bất động sản thẩm định giá)
Bước 3. Phân tích và điều chỉnh:
Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm
định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá
điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định
giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà
không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại.
Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu
- 9
Định giá một mảnh đất trống
VẬN DỤNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
- 10
BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 1
Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập được
thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá.
Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ
thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như
trong bảng:
Th«ng sè so S o s ¸nh S o s ¸nh S o s ¸nh 3 S o s ¸nh 4 S o s ¸nh 5
s ¸nh 1 2
Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0%
VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1%
DiÖn tÝc h 3% 0% 1% 0% 0%
Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0%
M«i trê ng 0% 5% -1% 0% -1%
H¹ tÇng x· hé i -2% 3% 0% 4% -1%
- 11
BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 1 (TIẾP)
Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị trường và
diện tích của các lô đất so sánh như sau:
ChØ tiªu So s ¸nh So s ¸nh So s ¸nh 3 So s ¸nh So s ¸nh 5
1 2 4
DiÖn tÝc h (m 2) 145 80 120 78 85
Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326
- 12
LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ
Đơn giá 1 m2 đất của các bất động sản so sánh:
ChØ tiªu So s ¸nh So s ¸nh So s ¸nh 3 So s ¸nh So s ¸nh 5
1 2 4
DiÖn tÝc h (m 2) 145 80 120 78 85
Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326
§¬n g i¸ 1 m 2 15 14 15,5 14,5 15,6
(triÖu ®ång)
- 13
LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ
Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh:
Th«ng s è s o s ¸nh S o s ¸nh 1 S o s ¸nh S o s ¸nh S o s ¸nh 4 S o s ¸nh
2 3 5
Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0%
VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1%
DiÖn tÝc h 3% 0% 1% 0% 0%
Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0%
Lîi thÕ g iao th«ng 0% 5% -1% 0% -1%
Lîi thÕ kinh do anh -2% 3% 0% 4% -1%
Tæ ng mø c ®iÒu 0% 10% 2% 4% 1%
c hØnh
- 14
LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ
Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh:
15 triệu x 100% = 15 triệu
Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh:
14 triệu x (100%+10%) = 15,4 triệu
Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh:
15,5 triệu x (100%2%) = 15,19 triệu
Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh:
14,5 triệu x(100%+4%) = 15,08 triệu
Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh:
15,6 triệu x (100%1%) = 15,444 triệu
- 15
LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ
Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu:
Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên
cơ sở những phân tích trên.
Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2
Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên:
(15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m2
Kết luận:
oVậy giá trị thị trường ước tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu
đồng/m2 .
oTổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu
- Định giá nhà ở (cả đất&công trình 16
xây dựng)
VẬN DỤNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
- 17
BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 2
ƯỚC TÍNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA BIỆT THỰ SAO MAI VỚI CÁC
THÔNG TIN SAU:
BIỆT THỰ SAO MAI ĐƯỢC XÂY DỰNG TRÊN DIỆN TÍCH ĐẤT 400
M2, HỢP PHÁP VỀ CÁC QUYỀN ĐỐI VỚI BĐS.
BIỆT THỰ A NẰM BÊN CẠNH BIỆT THỰ SAO MAI, GI ỐNG BI ỆT
THỰ SAO MAI VỀ NHIỀU MẶT, VỪA BỊ TOÀ ÁN PHÁT MÃI V ỚI S Ố
TIỀN LÀ 4.200.000.000Đ.
BIỆT THỰ B TRÊN CÙNG MẶT ĐƯỜNG VỚI BIỆT THỰ SAO MAI
NHƯNG CÓ THÊM PHẦN SÂN VƯỜN TRỊ GIÁ 400.000.000Đ, HỢP PHÁP
VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BĐS, VỪA ĐƯỢC BÁN VỚI ĐIỀU KIỆN: TRẢ LÀM
5 ĐỢT, MỖI ĐỢT CÁCH NHAU 1 NĂM. TRONG ĐÓ, TRẢ NGAY LẦN
ĐẦU 3.000.000.000Đ, ĐỢT HAI 2.650.000.000Đ, ĐỢT BA 2.280.000.000Đ,
ĐỢT BỐN 1.889.568.000Đ, ĐỢT CUỐI 1.693.897.930Đ.
BIỆT THỰ C CÓ DIỆN TÍCH VÀ VỊ TRÍ T ƯƠNG TỰ BIỆT THỰ SAO
MAI, NHƯNG NỘI THẤT KÉM HƠN 200.000.000Đ, KHÔNG CÓ GIẤY TỜ
- 18
BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 2 (TIẾP)
Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là
10.000.000 đ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do
Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100%
đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm
7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương
đồng.
- 19
LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ
a. Xét Biệt thự A: loại, không dùng làm cơ sở so sánh.
b. Xét Biệt thự B:
- Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
3.000trđ + [2.650trđ x (1 + 0,06)-1 + [2.289,8trđ x (1 + 0,07)-2] + [1.889,568
x (1 + 0,08)-3] + [1.693,89793 x (1 + 0,09)-4] = 3.000trđ + 2.500trđ +
2.000trđ +1.500trđ +1.200trđ = 10.200trđ.
- Giá trị B sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với S.M.
10.200.000.000 đ - 400.000.000 đ = 9.800.000.000 đ
- 20
LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP)
c. Xét Biệt thự C:
- Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C.
200m2 x 10.000.000đ/m2 x 50% + (400m2 - 200m2) x 10.000.000đ/m2 x 100% =
3.000.000.000đ
- Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:
5.600.000.000 đ + 3.000.000.000 đ = 8.600.000.000 đ.
- Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với biệt thự
Sao Mai
8.600.000.000 đ + 200.000.000 đ = 8.800.000.000 đ.
d. Đối chiếu giá trị biệt thự B: 9.800.000.000 đ và biệt thự C: 8.800.000.000
đ mức độ chênh lệch là 1.000.000.000đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt
thự cần thẩm định giá khoảng 9.300.000.000 đ.
nguon tai.lieu . vn