Xem mẫu
- Chuyên đề
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
- Chuyên đề
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1/ Khái niệm định giá:
là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang
tính xã hội. hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học
Portsmouth – Vương quốc Anh)
- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc
gia Singapore)
Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm 2002 quy
định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với
thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc
tế”.
Các loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá Thẩm quyền định giá
Căn cứ Mục 4 sửa đổi Điều 7 Nghị định 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm
2003 của Chính phủ, cụ thể:
Tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá
1. Danh mục tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá, bao gồm:
a) Đất đai, mặt nước;
b) Rừng;
c) Tài nguyên quan trọng khác;
d) Nhà thuộc sở hữu nhà nước cho thuê hoặc bán. Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ;
đ) Hàng dự trữ quốc gia;
e) Tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng;
g) Hàng hóa, dịch vụ được sản xuất theo đặt hàng của Nhà nước; sản phẩm, dịch vụ
công ích được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, giao kế hoạch;
h) Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước theo quy định của pháp luật;
i) Điện;
k) Dịch vụ chuyển tải điện; dịch vụ đấu nối lưới điện truyền tải, phân phối điện; dịch vụ
điều độ hệ thống điện; dịch vụ điều hành giao dịch thị trường điện lực; các dịch vụ phụ
trợ, điều tiết thị trường điện lực, tham gia thị trường điện;
l) Dịch vụ vận chuyển hàng không nội địa; dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi,
đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh; phục vụ hành khách; dịch vụ khác
tại cảng hàng không, sân bay;
m) Dịch vụ đối với thư cơ bản (thư thường) trong nước có khối lượng đến 20 gram; dịch
vụ điện thoại nội hạt; dịch vụ bưu chính, viễn thông công ích; dịch vụ bưu chính dành
riêng;
n) Nước sạch cho sinh hoạt;
o) Dịch vụ vận chuyển hành khách công cộng bằng xe buýt trong đô thị, khu công
nghiệp;
2
- p) Dịch vụ vận chuyển hành khách công cộng bằng đường sắt trong đô thị;
q) Thuốc phòng và chữa bệnh cho người do ngân sách nhà nước và bảo hiểm y tế chi
trả;
r) Hàng hóa được trợ giá; trợ cước vận chuyển; dịch vụ vận chuyển, cung ứng hàng hoá
và dịch vụ thiết yếu phục vụ đồng bào miền núi, vùng sâu, vùng xa;
s) Báo Nhân dân, báo cơ quan ngôn luận của Đảng bộ Đảng Cộng sản Việt Nam các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
2. Căn cứ quy định tại điểm 1 khoản 4 Điều 1 Nghị định này, Thủ tướng Chính phủ điều
chỉnh danh mục tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá cho phù hợp để áp
dụng trong từng thời kỳ.
3. Bộ trưởng Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ quyết định trong trường hợp cần
điều chỉnh danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá quy định tại điểm
1 khoản 4 Điều 1 Nghị định này.”
Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt
động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
2/ Định giá bất động sản
Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế.
Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất động
sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành
rất nhiều loại:
mục đích bảo toàn tài sản,
mua bán bất động sản,
chuyển đổi quyền sở hữu tài sản
thế chấp,
tính thuế,
thanh lý tài sản:
a. Bảo toàn tài sản.
- Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản:
- Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
b. Mua bán tài sản :
Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động
sản vào thị trường.
Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất
động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó với giá như thế nào là phù
hợp .
c. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp.
Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.
Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.
Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp.
Bán doanh nghiệp.
Cho thuê.
d. Chuyển nhượng bất động sản.
e. Đinh giá làm cơ sở cho việc bồi thường:
- Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư .
- Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra.
f. Định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn :
3
- Do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản
thế chấp , tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay .
Mục đích định giá là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Do đó việc định giá tài tản ,
bất động sản là cần thiết.
g. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá.
- Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bắt buộc phải định giá tài sản theo quy định
của Bộ Tài chính.
- Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng .
h. Hạch toán kế toán.
Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh
nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên cần phải định giá tài sản trong đó có
bất động sản.
i. Thanh lý tài sản
Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định gái tài sản, bất động
sản làm cơ sở đặt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài
sản
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất
(nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không
thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống
nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.
Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn
luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố.
Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là
không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động
sản.
Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh
hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là
công việc của người định giá cần giải quyết.
3/ Định giá đất:
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.
Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng,
tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
4/Định giá tài sản
Trong khoa học chính trị - kinh tế học hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó
có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng.
Giá trị của hàng hóa được xác định bằng lao động xã hội ( lao động vật hóa và lao
động sống) của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa.
Chúng được tính theo công thức tổng quát sau đây:
G(h) = C+ K
Trong đó:
G(h): Giá trị hàng hóa
C : Giá trị lao động vật hóa
K: Giá trị do lao động sống - sức lao động tạo ra;
K=V+m
4
- Trong đó:
V: Giá trị sức lao động
m: Chênh lệch giữa gía trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao động.
K: Giá trị do lao động sống - sức lao động tạo ra;
Trong kinh tế học Mác gọi là giá trị thặng dư:
G(h) = C + V + m.
C : Giá trị lao động vật hóa
5/ Quy định chung về định giá bất động sản
5.1/ Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy
định của pháp luật (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản).
2. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn :
kỹ thuật,
tính chất,
vị trí,
quy mô,
thực trạng của bất động sản
giá thị trường tại thời điểm định giá.
3. Việc định giá bất động sản phải :
độc lập,
khách quan,
trung thực
tuân thủ pháp luật.
5.2/ Chứng thư định giá bất động sản
1. Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây:
a) Bất động sản được định giá;
b) Vị trí, quy mô của bất động sản;
c) Tính chất và thực trạng của bất động sản;
d) Tình trạng pháp lý của bất động sản;
đ) Các hạn chế của bất động sản;
e) Phương pháp định giá bất động sản;
g) Thời điểm định giá bất động sản;
h) Giá của bất động sản;
i) Các nội dung khác.
2. Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết
định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
3. Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai
bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản.
5.3/ Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản
1. Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định
khác của pháp luật có liên quan.
2. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở
cho việc định giá.
3. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5
- 5. Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi
hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách
hàng về kết quả định giá.
6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi
phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong
hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
5.4/ Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản
1. Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng.
2. Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư
đó.
3. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
8. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm:
a) Đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp
chứng chỉ;
b) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên;
c) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản.
3. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ
định giá bất động sản.
4. Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ
định giá bất động sản và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản.
6/ VAI TRÒ CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị
trường, người dân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc
biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường.
Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v... cũng sẽ có tính công bằng hơn.
Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi
chảy.
Có 2 cách để tính thuế đối với cá nhân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ( tính trên thực lãi thì áp dựng mức thuế
suất 25%)
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ( tính trên giá chuyển nhượng thì áp dụng
mức thuế suất 2%). Có thể chọn lựa 1 trong 2 cách tính trên để tính khoản thuế phải nộp
khi chuyển nhượng bất động sản.
Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá
một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước
thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì
vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách
nhà nước sẽ bị thất thoát lớn.
6
- - Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà
nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cả cho
định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ.
Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh
tế tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước
(ví dụ khi cổ phần hoá một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp
tương tự trong vùng v.v...).
- Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói
đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi
không có sự thống nhất giữa các bên.
- Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố
đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả.
Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất".
Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự
ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử
dụng theo cách tốt nhất.
Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được "bao
cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất.
Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở những
vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước.
Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị
trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các
quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực
có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh.
Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo.
- Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân
sách
Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta
hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp.
Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực
tế chưa nhiều và chưa linh hoạt với các trường hợp cụ thể.
Chính vì sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động
sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, tạo ra những hệ quả khó giải
quyết
7/ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở các nước đã có một thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết là trực
quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (valuer) về
một mảnh đất cụ thể nào đó.
Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của
đất đai dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa
trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai.
Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị
trường.
Trong thực tế của quá trình xác định giá trị đất đai, các nguyên tắc này được sử dụng
kết hợp chặt chẽ với nhau ở mức cao nhất có thể. Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi
phối giá trị thị trường của đất đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng
rất đa dạng.
7
- Dưới đây là một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong quá trình hình
thành các phương pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói
riêng.
7.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng
nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói
riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau.
Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện:
Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi
trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.
Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ
nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v...
Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng
có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
Một "sử dụng" sau khi thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng
lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong
một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất".
7.2. Nguyên tắc thay thế.
Với nguyên tắc, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán
của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một
vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định
giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản:
Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một
bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự.
Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp:
phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành,
xác định giá đất theo giá bán so sánh
xác định giá đất theo thu nhập.
7.3. Nguyên tắc cung - cầu.
Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt.
Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ ở
tương tác của chung và cầu trên thị trường.
Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định
mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị
trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị
trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định.
Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên mà lượng
cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng
cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên.
Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng
hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu.
Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng lên và ngược lại.
Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị
trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như
sau:
8
- i) Giá cả của đất đai;
ii) Thu nhập của người tiêu dùng;
iii) Giá của các mặt hàng có liên quan: bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung;
iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất
đai trong tương lai;
v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuọc và quỹ đất
tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này.
Ngoài ra, cung của hàng hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà
nước.
Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay
đổi quy hoạch về sử dụng đất đai.
Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên
hoặc giảm xuống tuỳ theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước.
Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa
phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng không đổi, hay
tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng không đổi.
Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nói chỉ còn phụ thuộc vào cầu.
Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho nhau và vì vậy, cung về
từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc cả
vào cung và cầu của loại đất đó.
Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất
dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng
. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông
nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi.
Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở,
đất đô thị (đối với trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ
hai) đã tăng lên.
7.4. Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các
điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó.
Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và
đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó.
Đó là nội dung chính của "nguyên tắc thay đổi" trong xác định giá trị đất đai
Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự
nhiên như: mưa, nắng, bão, lụt v.v...
Các điều kiện này cũng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người, ví dụ như
làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v...
Các điều kiện về kinh tế của địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn
luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai:
Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hoá, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập
của người dân thay đỏi v.v... đều có tác động đáng kể đến giá trị đất đai.
Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá
trị đất đai.
Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm
xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời
gian ngắn nhất định
9
- 7.5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước.
Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai.
Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng
giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại.
Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có
thể xảy ra và cần được tiên đoán trước.
Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước
hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong
tương lai nhưng để xác định giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại.
Chuyển đổi sau
Cửa hàng bán thời gian 5 năm
thuốc tây
5-năm
PHARMACY
thu nhập ròng PHARMACY
$150,000 mỗi năm
Thời
điểm 1 2 3 4 5
thẩm định
giá
Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự
báo trước này chính là lường trước những thay đổi vì quá trình dự báo trước này
chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai.
7.6. Nguyên tắc phù hợp.
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo
cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định.
Nguyên tắc phù hợp cũng có thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trị của đất
đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn
bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai.
7.7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đất nhất định và
khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí
thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.
Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống
nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập
ròng khác nhau.
Chênh lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể hiện về chênh lệch
về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai.
7.8. Nguyên tắc cạnh tranh.
Cũng như các hàng hoá khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn
nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh.
Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hoá đó.
10
- Mức độ cạnh trạnh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như
trong các hàng hoá thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh
không hoàn hảo.
Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản
và từng vùng khác nhau.
Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản.
Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ
nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh.
Trong thị trường đất đai/ bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là:
cạnh tranh về vị trí,
về mức độ phù hợp thị hiếu,
cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước),
cạnh tranh trong nội bộ cung,
trong nội bộ cầu,
giữa cung và cầu.
8/ Những phẩm chất cần thiết của một nhà định giá
Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề định giá. Nói
chung, nhà định giá phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng minh được rằng:
a/ Họ đã có bằng đại học thích hợp, hoặc có bằng chuyên môn sau đại học và ít nhất
có kinh nghiệm tích luỹ qua 2 năm công tác.
Đồng thời họ cũng phải chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên
môn thông qua việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo.
b/ Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản ở địa phương và phân loại
tài sản.
c/Họ phải đáp ứng những yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo hợp đồng có
liên quan đến công việc.
d/ Họ có khả năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu
liên quan trong mỗi sự việc.
Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 năm giáo dục và đào
tạo chuyên môn để đạt được trình độ và học vấn cần thiết cho nghề định giá.
Nhà định giá phải có phẩm chất sau:
* Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình
* Tinh thông nghiệp vụ
* Có năng lưc, theo kịp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thuật định
giá, các điều kiện pháp lý mới.
* Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh thần trách nhiệm
cao đối với khách hàng.
Ở Việt Nam, Điều 16 của Pháp lệnh giá năm 2002 quy định tiêu chuẩn thẩm định viên về
giá phải có đủ các tiêu chuẩn sau:
· Là công dân Việt Nam
· Có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá
· Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do cơ quan
có thẩm quyền cấp.
· Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo
9/ Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản
11
- - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành
đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề.
Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần
thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo
đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá như sau:
1/ Tiêu chuẩn đạo đức:
- Độc lập;
- Chính trực;
- Khách quan;
- Bí mật;
- Công khai, minh bạch.
2/ Trình độ chuyên môn
- Năng lực chuyên môn và tính thận trọng;
- Tư cách nghề nghiệp;
- Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
3/ Độc lập
Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm
định viên.
-Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm
định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất
hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định
giá.
- Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà
mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc
vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng
gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá.
- Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha,
mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản trị, ban tổng
giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp, có tài
sản cần thẩm định giá.
4/ Chính trực
- Phải thẳng thắn,
- Trung thực,
- Có chứng kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.
Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc
bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
5/Khách quan
- Phải công bằng,
- Tôn trọng sự thật,
- Không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để
phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.
6/Công khai, minh bạch
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những điều
kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thoả thuận với khách hàng trong báo
cáo kết quả thẩm định giá.
-Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện rằng buộc về công
việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên.
- Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm
định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
12
- 10/Những mục tiêu của định giá bất động sản
Mục tiêu của định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định.
Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao
dịch đã được xác định.
Chính vì vậy, mục tiêu của định giá là một yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng đến việc
lựa chọn phương pháp định giá.
Mục tiêu của định giá bất động sản bao gồm:
1/Định giá cho các mục đích của chính quyền
+ Báo cáo tài chính:
Chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo tất cả các tài sản đều được
sử dụng một cách có hiệu quả. Việc thực hiện phương pháp kế toán tài sản đòi hỏi
phải có sổ ghi tài sản chính xác, phương pháp định giá thích hợp và theo đúng các
yêu cầu của việc kiểm toán.
+ Thu mua cưỡng bức
+ Các mục đích đánh thuế
Để xác định giá trị cho mục đích đánh thuế, điều quan trọng là báo cáo định giá phải
được soạn thảo đúng luật lệ quy định, để đạt được hiệu quả tính thuế công bằng và
hợp lý. Việc xây dựng hệ thống định giá làm cơ sở tính thuế là việc làm cần thiết và
hữu ích. Phạm vi định giá để tính thuế gồm: định giá để tính thuế tài sản, tính thuế
thu nhập, tính thuế tài nguyên, để ước tính giá trị định mức thuế.
2/ Định giá để thuê mướn.
3/ Định giá để bảo hiểm
Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh nói chung
đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trogn trường hợp bị mất
mát, do vậy các tài sản cần được định giá cho mục đích bảo hiểm.
4/Định giá cho báo cáo tài chính
1. Hiện nay, nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo đầy
đủ hơn về kết quả hoạt động, về tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho các cổ
đông.Bao gồm:
- Bảng cân đối tài sản của công ty
- Chức năng kế toán và kiểm toán ( cả bên trong lẫn bên ngoài)
- Vấn đề thị phần/ mở rộng không
- Thế chấp, đi vay
- Phục vụ cho việc đánh thuế, giảm thuế
- Quản lý, thanh lý tài sản.
- Góp vốn của mỗi bên trong kinh doanh.
- Cổ phần hoá các doanh nghiệp.
5/Định giá cho mục đích đầu tư
Sự tăng trưởng lợi nhuận và tính cạnh tranh của một doanh nghiệp tuỳ thuộc phần
lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư.
Lựa chọn các phương án đầu tư có một vị trí quan trọng trong công tác tài chính, vì
nó là một nhân tố chủ yếu trong quá trình sinh lợi lâu dài của doanh nghiệp.
Quá trình lựa chọn này rất phức tạp bởi vì đa số các cơ hội đầu tư đều có bản chất dài
hạn, còn kết quả của nó nằm trong tương lai xa và khó dự đoán.
Vì vậy, để có một quyết định đầu tư khôn ngoan, cần phải nhờ đến các nhà định giá.
Họ có đầy đủ khả năng chuyên môn, có đầy đủ thông tin và tính trung thực để có thể
giúp bạn có được một quyết định đúng đắn về đầu tư.
6/Định giá cho mục đích cầm cố:
Cầm cố là một loại đầu tư có sự đảm bảo hợp lý và một tỷ lệ lãi đúng mức.
13
- Trong trường hợp người phải cầm cố không trả được lãi hoặc không còn khả năng để
trả lại món vay nợ,người nhận cầm cố phải tiến hành các bước cần thiết để đảm bảo
an toàn cho mình.
7/Định giá phục vụ cho mục đích cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước
Chính phủ nhiều nước đã tiến hành công việc cổ phần hoá, tư nhân hoá một số các
doanh nghiệp Nhà nước.
Nhà định giá có nhiệm vụ tiến hành định giá bất động sản và máy móc thiết bị của
các doanh nghiệp để phục vụ cho việc thực hiện chủ trương của Chính phủ.
Nhà định giá còn thực hiện công việc định giá để đăng ký cổ phần mới của các công
ty muốn bán cổ phần cho công chúng.
10/ MỤC TIÊU VÀ TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở
1. Mục tiêu định giá bất động sản là nhà ở
Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì.
Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.
Chẳng hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu
có thì đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá cao
Nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cơ với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập
trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp
với sức mua của họ.
Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình.
Mục tiêu đó có thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh
quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp
tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người dầu tư có
thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết.
Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền.
Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị bất động sản để hấp dẫn
người mua;
- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu".
Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài,
nâng cao được thực lực và uy tín của doanh nghiệp.
Để đạt lượng tiêu thu tối đa, nhất là khi xâm nhập thị trường bất động sản tại khu vực
mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.
Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ
lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng,
khi khách hàng đổ xô nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng
thái đông khách, qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;
- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh
nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương
hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà
với giá tương đối cao và chiếm giữ thị phần tương đối lớn.
2. Trình tự định giá bất động sản là nhà ở
Định giá bất động sản là nhà ở là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định
nói chung gồm 7 bước như sau:
Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;
Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá của đối
thủ cạnh tranh;
14
- Bước 3: ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực
tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng;
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá;
Bước 5: Xác định giá chuẩn;
Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị
thị khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau.v.v...
Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi
của thị trường và yêu cầu của sách lượt tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.
Lập hồ sơ và chứng thư định giá Bất Động Sản
- Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản phẩm
cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.
Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp
dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.
- Báo cáo định giá riêng phải nêu được những nội dung chính sau đây:
+ Loại bất động sản riêng định giá.
+ Khách hàng định giá.
+ Mục đích định giá.
+ Thời điểm định giá.
+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế -kỹ thuật của bất động sản định giá.
+ Cơ sở giá trị của định giá.
+ Các căn cứ để định giá.
- Ứng dụng các phương pháp định giá.
+ Kết quả định giá.
+ Những hạn chế của kết qủa định giá.
Phương pháp luận và các bước tiếp cận.
1. Phương pháp luận.
Khi tiến hành định giá một động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị
trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản riêng định giá, do đó không cơ
cở để so sánh.
Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viện, mà thị
trường bất động sản cho những tái ản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển
nhượng vì vậy không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so
sánh.
Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở phi thị trường.
2. Các bước tiếp cận.
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là
đất trồng. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng trên miếng đất.
Bước 3: quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các công trình xây
dựng hiện có trên miếng đất.
Sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi
phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.
Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng
đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ).
15
- QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thị trường bất động sản và thẩm định giá bất động sản
Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt
động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung
gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu
lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá
BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác
như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”,
“đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của
Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường
giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...)
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương
lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong
một khoảng thời gian nhất định.
Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành)
- Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán)
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
16
- 2. Quy trình thẩm định giá
3. Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá.
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình
tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường
hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
17
- 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
4.1/ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường
của tài sản.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành
công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất
3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần
giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh
tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử
dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời
điểm cần thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức
giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản
tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật,
tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn
vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta,
phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy,
công suất; kg, tạ, tấn ...
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có
tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về
giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá
trị tuyệt đối.
Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều
chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá
chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.
Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra,
tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho
bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc
giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá,
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản
cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời
điểm cần thẩm định giá.
18
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với
mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần
thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các
yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so
sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức
giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
TT Yếu tố so sánh Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản
thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết
B Tổng diện tích
C Giá bán/m2 Chưa biết
D Điều chỉnh theo các
yếu tố so sánh
D1 Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D2 Yếu tố so sánh 2
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D3 Yếu tố so sánh 3
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Yếu tố so sánh 4
D4 Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Yếu tố so sánh 5
D5 Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
19
- D6 Yếu tố so sánh 5
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
…. ……. ……. ……. ……
E Mức giá
chỉ dẫn/m2
G Mức giá chỉ dẫn tổng
tài sản
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
H Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ)
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)
VÍ DỤ MINH HỌA 1
1. Bất động sản:
1.1 Nhà ở dân cư:
a) Tình trạng pháp lý (quyền tài sản)
Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải như nhau.
Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh.
Ví dụ 1:
Cần thẩm định giá quyền sở hữu của một cửa hàng (có giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà). Tài sản so sánh là một cửa hàng khác đang cho thuê với thời hạn 7 năm, thời hạn thuê
còn lại 4 năm. Giá thuê theo hợp đồng là 40 triệu/năm, giá thuê theo thị trường hiện tại là 50
triệu/năm. Tỷ suất chiết khấu là 10%.
Lời giải:
Mức điều chỉnh là chênh lệch của quyền sở hữu và quyền cho thuê của tài sản so sánh
- Giá trị của quyền sở hữu: 50 triệu / 10% = 500 triệu
- Giá trị của quyền cho thuê:
Hiện giá tiền thuê của 4 năm còn lại theo hợp đồng thuê:
40 tr x ∑(1+10%)- 4 = 40 tr x 3,1698 = 126,79 tr. đ
Giá trị sở hữu sau khi kết thúc hợp đồng thuê:
(50 tr / 10%) x (1+10%)- 4 = 500 tr x 0,6830 = 341,50 tr. đ
Tổng giá trị của quyền cho thuê là: 126,79 tr + 341,50 tr = 468,29 tr đ
- Mức điều chỉnh cho yếu tố quyền sở hữu là: 500 tr – 468,29 tr = 31,71 trđ
Ví dụ 2:
Một tài sản so sánh (là đất ở đô thị) có diện tích 50m2 được bán với giá 500.000.000
đồng. Thửa đất này sử dụng ổn định từ năm 1994 và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
20
nguon tai.lieu . vn
